9.1La hiérarchie provinciale : la prime au terrain#
La figure 9.1 décompose l'indice québécois par segment. La hiérarchie est restée remarquablement stable : les segments « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évoluent en bloc, tandis que l'appartement en copropriété, structurellement moins dynamique depuis 2012, accuse un retard cumulé d'environ 60 points d'indice sur l'unifamiliale. La figure 9.2 suit directement ce décrochage : le ratio appartement/unifamiliale glisse de 100 à 80 dans la province, et à 78 dans la RMR de Montréal, l'essentiel de la baisse survenant après 2019 — quand la demande pandémique s'est reportée massivement sur l'espace. Cette prime croissante aux segments avec terrain est le symptôme classique d'une offre foncière contrainte : là où le sol est rare ou difficile à développer, la demande se capitalise dans les prix plutôt qu'elle ne suscite des mises en chantier (Saiz, 2010; Glaeser et Gyourko, 2018).
9.2Chaque segment face au Canada#
Les figures 9.3 à 9.7 comparent, segment par segment, le Québec, ses deux RMR et le Canada. Trois enseignements :
- Les maisons québécoises ont désormais surclassé le Canada. Pour l'unifamiliale, le plain-pied et la maison à étages, les courbes québécoises passent au-dessus de la courbe canadienne en 2024–2025 — la RMR de Québec (plain-pied à 389) menant le mouvement.
- La maison en rangée raconte la même inversion : longtemps tirée par Toronto et Vancouver, la version canadienne du segment recule depuis 2022, quand les versions québécoises continuent de croître.
- L'appartement demeure l'exception. C'est le seul segment où le Canada (269) et le Québec (281–284) restent proches : la copropriété, surconstruite dans les métropoles canadiennes et moins demandée au Québec, est partout le maillon faible — mais c'est aussi le seul segment canadien où la correction post-2022 a été aussi brutale qu'à Toronto (l'indice canadien du segment perd un cinquième de sa valeur).
9.3Les prix en dollars et le bilan de long terme#
En dollars, la figure 9.8 illustre l'éventail montréalais en juin 2026 : environ 708 000 $ pour l'unifamiliale (et 841 000 $ pour la maison à étages) contre 447 000 $ pour l'appartement. Le tableau 9.1 détaille les niveaux et variations par marché, et le tableau 9.2 dresse le bilan de long terme : dans tous les marchés québécois, l'appartement est le segment le moins performant sur vingt ans, avec un écart de 0,7 à 1,3 point de pourcentage de croissance annuelle par rapport à l'unifamiliale.
| RMR de Montréal | RMR de Québec | Québec (province) | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Type | Prix réf. | Var. 12 m. | Prix réf. | Var. 12 m. | Prix réf. | Var. 12 m. |
| Unifamiliale | 708 400 $ | +3,7 % | 508 100 $ | +5,9 % | 623 200 $ | +4,3 % |
| Plain-pied | 582 000 $ | +4,3 % | 462 200 $ | +7,3 % | 520 000 $ | +5,4 % |
| À étages | 840 800 $ | +5,0 % | 560 000 $ | +4,2 % | 742 800 $ | +4,6 % |
| En rangée | 608 600 $ | -1,0 % | 437 400 $ | +8,5 % | 582 000 $ | +1,1 % |
| Appartement | 446 700 $ | +5,4 % | 310 000 $ | +7,8 % | 424 600 $ | +5,7 % |
| Segment | Canada | Québec | Montréal | Québec (RMR) | Estrie | Mauricie | Centre-du-Qc |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Unifamiliale | +5,2 % | +6,0 % | +6,2 % | +6,6 % | +6,4 % | +6,7 % | +7,0 % |
| Plain-pied | +5,2 % | +6,1 % | +6,3 % | +6,6 % | +6,4 % | +6,9 % | +7,2 % |
| À étages | +5,2 % | +5,8 % | +6,0 % | +6,4 % | +6,4 % | +6,4 % | +6,4 % |
| En rangée | +5,4 % | +5,6 % | +5,6 % | +5,7 % | — | — | — |
| Appartement | +4,7 % | +4,9 % | +4,9 % | +5,0 % | +5,2 % | +5,7 % | +5,9 % |
| Composite | +5,0 % | +5,6 % | +5,6 % | +6,1 % | +6,3 % | +6,7 % | +7,0 % |
L'écart croissant entre maisons et copropriétés — visible dans tous les marchés québécois — traduit une prime de rareté du foncier. Pour la politique du logement, il suggère que l'offre nouvelle, concentrée dans la copropriété, ne dessert qu'imparfaitement la demande, orientée vers les segments avec terrain ; pour l'investisseur, que le « discount » condo (indice relatif de 73 à 81 selon le marché) est devenu un fait structurel, pas une anomalie passagère.