Banque d’exercices

a) Un prix : c'est un fait historique, le montant effectivement payé — possiblement gonflé par la surenchère. b) Un coût : la somme des dépenses de production du bien, qui ne préjuge ni du prix ni de la valeur. c) Une valeur (marchande) : une opinion professionnelle sur le prix le plus probable. L'écart avec le prix payé (22 000 $) illustre qu'un prix particulier peut s'écarter de la valeur. d) Une valeur également, mais de type fiscal : établie par évaluation de masse à une date de référence antérieure, elle ne constitue pas une preuve de la valeur marchande actuelle.

a) La moindre du prix et de l'évaluation : 495 000 $. b) $495\,000 \times 80\,\% = 396\,000~\text{\$}$. c) Le prix payé moins le prêt : $520\,000 - 396\,000 = 124\,000~\text{\$}$. d) $124\,000 / 520\,000 = 23{,}8\,\%$. Bien que le seuil conventionnel soit de 20 %, l'écart entre prix et évaluation force une mise de fonds effective de 23,8 % du prix. C'est la conséquence directe de la règle de la moindre valeur retenue.

a) Tranche 1 : $62\,900 \times 0{,}5\,\% = 314{,}50~\text{\$}$. Tranche 2 : $(299\,000 - 62\,900) \times 1{,}0\,\% = 2\,361{,}00~\text{\$}$. Il n'y a pas de tranche 3 puisque le prix est inférieur à 315 000 $. Total : $314{,}50 + 2\,361{,}00 = 2\,675{,}50~\text{\$}$. b) Tranche 1 : $314{,}50~\text{\$}$. Tranche 2 : $(315\,000 - 62\,900) \times 1{,}0\,\% = 2\,521{,}00~\text{\$}$. Tranche 3 : $(815\,000 - 315\,000) \times 1{,}5\,\% = 7\,500{,}00~\text{\$}$. Total : $314{,}50 + 2\,521{,}00 + 7\,500{,}00 = 10\,335{,}50~\text{\$}$. Remarque : si la municipalité avait adopté un taux majoré de 3 % sur l'excédent de 500 000 $, il faudrait scinder la dernière tranche — vérifiez toujours le règlement municipal applicable.

a) Évaluateur agréé : l'indemnité d'expropriation repose sur une opinion de valeur indépendante, souvent débattue devant le tribunal. b) Inspecteur en bâtiment : il se prononce sur l'état physique, jamais sur la valeur. c) Arpenteur-géomètre : le certificat de localisation et le bornage relèvent de son monopole professionnel. d) Notaire : au Québec, la vente immobilière est reçue en minute devant notaire, qui en assure la publicité foncière. e) Courtier immobilier : intermédiaire de mise en marché, encadré par l'OACIQ, rémunéré à commission.

a) Valeur liquidative : délai de vente réduit, conditions de vente forcée — typiquement inférieure à la valeur marchande. b) Valeur d'assurance : coût de remplacement du bâtiment, excluant le terrain (le terrain ne brûle pas). c) Valeur d'investissement : propre à cet investisseur et à ses critères; elle peut différer de la valeur marchande sans que personne n'ait tort. d) Valeur marchande : le standard des litiges civils — prix le plus probable entre parties non liées, informées et non contraintes.

Le promoteur tente de dicter la conclusion de l'évaluation, ce qui heurte de front l'exigence d'indépendance et d'objectivité : l'opinion de valeur ne se négocie pas. L'évaluateur peut accepter le mandat — évaluer 40 condos est légitime — mais il doit préciser par écrit que ses conclusions seront celles que les données de marché supportent, sans égard aux besoins de financement du client. Si le promoteur conditionne le mandat (ou les honoraires) à l'atteinte des prix de vente, l'évaluateur doit refuser. Comme nous le verrons à la séance 2, lier la rémunération ou l'obtention du mandat à une conclusion prédéterminée contrevient au Code de déontologie et expose à des sanctions disciplinaires.

a) Inspection (générale) : démarche préventive et périodique, sans allégation de faute. b) Discipline : allégation d'un manquement au secret professionnel — plainte au bureau du syndic, enquête, et éventuellement conseil de discipline. c) Inspection (thématique) : vérification préventive sur un sujet d'actualité, visant l'amélioration des pratiques. d) Discipline : les honoraires conditionnels à la conclusion sont un acte interdit; le syndic enquêtera en vue d'une plainte disciplinaire.

Faute : un professionnel prudent et diligent devait constater les indices d'infiltration lors de l'inspection et en tenir compte (ou, à tout le moins, les signaler et recommander une expertise). L'omission constitue un manquement à l'obligation de moyens et aux normes de pratique. Préjudice : l'acheteur a payé 540 000 $ un immeuble valant 465 000 $, soit 75 000 $ de perte (plus, le cas échéant, les frais de réparation non reflétés dans la valeur). Causalité : le rapport a directement fondé la décision d'achat au prix payé; sans l'omission, l'acheteur aurait payé moins ou renoncé. Prescription : trois ans à compter de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.) — ici, à partir de la découverte des dommages, et non de la date du rapport. L'acheteur a donc jusqu'à trois ans après la découverte pour intenter son recours; le FARP de l'évaluatrice couvrira l'indemnité si la responsabilité est retenue (garantie de 2 M$ par sinistre).

a) Conforme : honoraires forfaitaires convenus d'avance, indépendants de la conclusion. b) Interdit : conflit d'intérêts non divulgué — lien personnel avec la propriétaire du bien évalué. c) Conforme, et même exemplaire : c'est l'application de l'obligation de compétence (refuser, s'associer ou se former). d) Interdit : violation du secret professionnel et de la confidentialité — le rapport appartient au client et ne circule qu'avec son autorisation. e) Interdit : publicité trompeuse (aucune valeur n'est « garantie »; l'évaluateur a une obligation de moyens) et atteinte à la dignité de la profession.

a) Les deux : les normes de l'OEAQ (elle est É.A.) et le CUSPAP (elle est membre de l'AIC). En cas de divergence, elle satisfait à l'exigence la plus stricte. b) Non : les obligations déontologiques suivent le professionnel, pas l'immeuble. Membre de l'OEAQ, elle demeure soumise à son code de déontologie où qu'elle exerce; s'y ajoutent les exigences applicables en Ontario et celles de l'AIC. c) Le CUSPAP 2026, en vigueur depuis le 1^er avril 2026 (il remplace l'édition 2024).

Stage : 48 semaines à temps complet. Examen : note de passage de 65 %. Formation continue : 30 heures par période de deux ans. FARP : 2 000 000 $ par sinistre et par période de garantie. Amendes : 2 500 $ à 62 500 $ par infraction (art. 156, Code des professions). Prescription civile : 3 ans de la connaissance du préjudice (art. 2925 C.c.Q.). Conservation des dossiers : au moins 5 ans. Ces sept chiffres constituent l'ossature factuelle de la séance — sachez-les parfaitement.

a) Conformité (effet de régression) : le bien supérieur est tiré vers le bas par son voisinage. b) Substitution (et anticipation) : l'investisseur compare aux rendements des placements substituts — $60\,000/0{,}055 \approx 1\,090\,909~\text{\$}$. c) Externalités (positives), amplifiées par l'anticipation : le marché capitalise dès l'annonce des bénéfices futurs. d) Concurrence : les profits excédentaires attirent l'offre nouvelle, qui les érodera. e) Contribution (et rendements décroissants) : la valeur ajoutée (8000 $) est très inférieure au coût (30 000 $) — suréquipement.

Critère 1 — légalement permis : le commercial est éliminé (zonage résidentiel seulement), malgré sa valeur résiduelle apparente de 400 000 $. Restent : unifamiliale, triplex, 8 logements. Critère 2 — physiquement possible : le 8 logements exige quatre étages, impossibles vu la capacité portante; éliminé. Restent : unifamiliale et triplex. Critère 3 — financièrement faisable : résiduel de l'unifamiliale $780\,000 - 620\,000 = 160\,000~\text{\$}$; du triplex : $940\,000 - 720\,000 = 220\,000~\text{\$}$. Les deux sont positifs et faisables. Critère 4 — maximalement productif : le triplex laisse 220 000 $ au terrain contre 160 000 $ pour l'unifamiliale. Conclusion : l'utilisation optimale est le triplex, et la valeur du terrain à retenir est 220 000 $. Le piège de l'exercice : conclure au commercial (critère 1) ou au 8 logements (critère 2) en sautant des étapes du filtre séquentiel.

a) Borne haute : $78\,000 / 0{,}058 \approx 1\,344\,828~\text{\$}$. Borne basse : $78\,000 / 0{,}062 \approx 1\,258\,065~\text{\$}$. La fourchette est d'environ 1 258 000 $ à 1 345 000 $. b) À 1 500 000 $, le taux implicite serait $78\,000 / 1\,500\,000 = 5{,}2\,\%$, nettement sous le rendement des substituts (5,8–6,2 %). Un investisseur rationnel placerait plutôt son capital dans un immeuble comparable offrant un meilleur rendement : le prix demandé excède la valeur marchande indiquée par le marché, sauf attributs exceptionnels à documenter (potentiel de densification, loyers nettement sous-optimaux, etc.).

a) Seule la cuisine crée une valeur nette positive ($+8\,000~\text{\$}$). La salle de bain détruit 3000 $ et l'aménagement paysager 11 000 $ : à éviter dans une optique de revente. b) Le principe de contribution : chaque composante vaut ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non ce qu'elle coûte. Le paysager illustre les rendements décroissants et le suréquipement : un investissement dont la contribution est très inférieure au coût, typique des améliorations excédant les attentes du marché local (principe de conformité en toile de fond).

a) Marché de vendeurs en excès de demande : délais courts, stock faible, surenchères fréquentes — le prix courant est sous le prix d'équilibre et monte. b) Baisse des taux hypothécaires, migration interprovinciale et immigration, hausse des revenus, regain de confiance — tout facteur augmentant le nombre d'acheteurs qualifiés à chaque niveau de prix. c) Parce que l'offre est inélastique à court terme : le stock de maisons ne peut croître rapidement (construction longue, terrains rares). L'ajustement passe donc presque entièrement par les prix, peu par les quantités — c'est la signature des marchés immobiliers.

Oui. Le principe de changement rappelle que la valeur est datée : chaque rapport photographie le marché à sa date effective, et les conditions (taux, emploi local) ont changé entre mars et novembre. Le principe d'anticipation explique le mécanisme de la hausse : le marché capitalise immédiatement les bénéfices futurs attendus de la baisse des taux (capacité d'emprunt accrue) et de l'arrivée de l'employeur (demande future de logements). Aucune contradiction : deux photographies exactes d'un sujet qui a bougé.

(a) Valeur liquidative : vente forcée dans un délai restreint. (b) Valeur d'assurance : coût de reconstruction du bâtiment seulement, terrain exclu. (c) Valeur réelle au sens de l'art. 43 LFM, à la date de référence du rôle (18 mois avant son entrée en vigueur) — et non la valeur marchande actuelle. (d) Valeur hypothécaire : lecture prudente et durable de la garantie, base du ratio prêt-valeur. (e) Valeur d'investissement : critères propres à cet investisseur (financement, rendement exigé), qui peut différer de la valeur marchande.

(a) Coût historique (production, 2021). (b) Prix — fait transactionnel daté du 12 mars 2026. (c) Valeur — opinion motivée au 1^er septembre 2026. (d) Ni l'un ni l'autre au sens strict : c'est un prix demandé, une intention du vendeur — ce n'est ni un fait transactionnel ni une opinion d'évaluation. (e) Coût de remplacement actuel (production, 2026). L'écart entre (c) et (e) s'explique notamment par la valeur du terrain et la dépréciation du bâtiment existant.

(a) Borne haute : $2\,400\,000 \times (1-0{,}20) = 1\,920\,000\,\$$; borne basse : $2\,400\,000 \times (1-0{,}30) = 1\,680\,000\,\$$. Fourchette : 1 680 000 $ à 1 920 000 $. (b) Deux conditions tombent : le délai raisonnable de mise en marché (90 jours imposés) et l'absence de contrainte (vendeur forcé). (c) La créance de 1 900 000 $ se situe dans la fourchette : en scénario défavorable, le produit de la vente forcée ($\approx$ 1 680 000 $) ne couvrirait pas la créance — il manquerait environ 220 000 $. Le prêteur est exposé; il pourrait exiger des garanties additionnelles ou privilégier une vente ordonnée sur un délai plus long.

(a) $V_M = 78\,000 / 0{,}055 \approx 1\,418\,182\,\$$, arrondie à $\approx$ 1 420 000 $. (b) $V_X = 78\,000 / 0{,}050 = 1\,560\,000\,\$$; $V_Y = 78\,000 / 0{,}070 \approx 1\,114\,286\,\$$. (c) X est susceptible d'acheter : sa valeur d'investissement (1 560 000 $) excède la valeur marchande ($\approx$ 1 420 000 $); il peut payer le prix du marché tout en atteignant son rendement cible. Y ne peut offrir qu'environ 1 114 000 $ sans sacrifier son exigence de 7 % : il sera systématiquement devancé par des acheteurs comme X.

(i) Facteur G (zonage) : effet haussier marqué sur les terrains, dont le potentiel de densification augmente (l'utilisation optimale peut passer de l'unifamiliale au triplex). (ii) Facteur G (taxation) : effet légèrement baissier — coût de détention accru. (iii) Facteur S/É (emploi et démographie locale) : effet haussier sur la demande résidentielle. (iv) Facteur É (taux) : effet haussier via le pouvoir d'achat ($\approx +5\,\%$ de capacité d'emprunt pour 50 pb, selon la règle de pouce). Effet net : nettement haussier pour les terrains unifamiliaux bien situés — trois forces haussières convergentes (dont une spécifique au foncier) contre une force baissière modeste. L'exercice illustre l'interaction des familles : c'est la combinaison, non chaque facteur isolé, qui détermine le mouvement.

(a) Faux : la valeur au rôle est établie en masse, à une date de référence antérieure de 18 mois à l'entrée en vigueur du rôle; en marché mouvant, l'écart peut être important. (b) Faux : la valeur d'assurance vise le bâtiment seulement — le terrain ne brûle pas. (c) Faux : le prix est le résultat d'une négociation particulière (émotion, surenchère, lien entre parties); un écart prix–valeur est normal et documenté. (d) Vrai : la valeur marchande modélise une transaction hypothétique; aucune mise en vente réelle n'est requise. (e) Faux : le C.c.Q. est muet sur la valeur marchande; la notion relève de la jurisprudence et de la doctrine, et l'art. 43 LFM définit la « valeur réelle » aux fins municipales.

(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire $>8$ mois, délais $>90$ jours, ratio $<95\,\%$, volume en baisse, inoccupation $>4\,\%$ — c'est un marché d'acheteurs, en phase de contraction avancée, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels négatifs pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre informer et conseiller l'investissement doit être respectée.

(a) Mois d'inventaire $= 640 / 80 = 8{,}0$ mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs ($>8$ mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) $780 / 65 = 12{,}0$ mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre $+22\,\%$, demande $-19\,\%$) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.

(a) À 5,5 % : $432\,000 \times 0{,}90 \approx 388\,800\,\$$ ($\approx$ 389 000 $). À 3,5 % : $432\,000 \times 1{,}10 \approx 475\,200\,\$$ ($\approx$ 475 000 $). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le pouvoir d'achat effectif, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.

(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché peu liquide en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.

(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1^er mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ $-6\,\%$ : $465\,000 \times 0{,}94 \approx 437\,100\,\$$ — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.

(a) Faux : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) Vrai : $\approx 40\,\%$, une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) Faux : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) et loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec ($\approx$ 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) Faux : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) Vrai : $>60\,\%$ = vendeurs; 40–60 % = équilibré; $<40\,\%$ = acheteurs.

(a) Le Registre foncier (acte de vente publié — la donnée officielle). (b) Centris (dates de mise en marché et de vente — information commerciale absente du Registre). (c) Le Registre foncier (servitudes publiées), complété par le certificat de localisation (servitudes apparentes). (d) Le rôle d'évaluation (gratuit : année, dimensions, valeurs). (e) Les géoportails (Géo-Index du MERN, cartographie fédérale, cartes municipales). (f) Le Registre des entreprises (REQ) — liens corporatifs entre les parties.

A : $455\,000/1\,540 \approx 295$ $/pi²; ratio $455\,000/350\,000 = 1{,}30$. Parfaitement dans les normes du secteur : aucun signal d'alarme. B : $368\,000/1\,490 \approx 247$ $/pi² ($-16\,\%$ sous le marché); ratio $1{,}05$, nettement sous le 1,30 attendu. Suspecte à la baisse : hypothèses — vente entre parties liées, vente sous pression (succession, saisie), état déficient non documenté. C : $610\,000/1\,610 \approx 379$ $/pi² ($+28\,\%$); ratio $1{,}67$. Suspecte à la hausse : hypothèses — rénovations majeures non reflétées au rôle, inclusions inhabituelles (meubles, spa), surenchère émotive, ou erreur de superficie. Dans les deux cas : confirmer au Registre foncier et auprès du courtier avant d'utiliser ou de rejeter.

(a) Ajuster : déduire la valeur des inclusions ($-18\,000\,\$$) pour isoler la composante immobilière. (b) Exclure (ou n'utiliser qu'à titre indicatif avec décote documentée) : vente sous pression — délai anormalement court et prix décoté cohérents avec une liquidation successorale. (c) Ajuster : le financement avantageux a une valeur que l'acheteur a payée dans le prix; il faut estimer l'équivalent comptant (cash equivalency) en actualisant l'avantage de taux. (d) Exclure ou ajuster fortement : motivation particulière (assemblage/voisinage) — la prime de convenance ne reflète pas le marché. (e) Utiliser tel quel : toutes les conditions de la valeur marchande sont réunies; c'est le comparable idéal.

(i) Empiétement subi : le voisin occupe une partie du lot; à régulariser (déplacement, servitude conventionnelle ou vente de parcelle). Incidence : nuisance juridique, incertitude — effet modérément négatif et obstacle possible au financement. (ii) Servitude d'utilité publique : bande arrière inconstructible; réduit la superficie utilisable et le potentiel (piscine, agrandissement). Effet négatif à quantifier selon l'usage du terrain. (iii) Non-conformité au zonage (marge latérale insuffisante) : selon le cas, droits acquis, dérogation mineure à demander, ou risque d'ordonnance. Incidence : incertitude juridique à divulguer au rapport; peut retarder ou compromettre une vente. Dans les trois cas, le certificat démontre son rôle : aucune de ces informations n'était visible dans Centris ni au rôle.

(1) Rôle d'évaluation : dimensions, année, valeurs, matricule. (2) Registre foncier : titres, acte d'achat 2019, hypothèques, servitudes, déclarations. (3) Zonage et géoportails : usages permis (le triplex est-il conforme?), zone inondable (Vieux-Hull : vigilance particulière — proximité des ruisseaux et de la rivière). (4) Données locatives : baux en vigueur, loyers réels, échéances, historique des augmentations (encadrement TAL), dépenses d'exploitation — taxes, assurances, énergie, entretien. (5) Inspection : état des trois logements, systèmes (électricité d'époque? plomberie galvanisée?), conformité incendie. (6) Comparables : ventes de plex du secteur (Centris + Registre foncier + entrevues, les ventes privées étant fréquentes pour les plex), avec confirmation systématique. Vérifications particulières du locatif : concordance loyers déclarés / baux; logements vacants ou loyers de complaisance (parenté); dossiers TAL en cours.

(a) Faux : les ventes privées (sans courtier), environ 15 à 20 % des transactions, y échappent. (b) Vrai : l'acte publié est la donnée officielle et opposable; Centris reflète la saisie du courtier. (c) Faux : c'est un motif d'investigation, pas de rejet automatique — l'écart peut s'expliquer (rénovations majeures, erreur au rôle) et la vente demeurer utilisable, éventuellement avec ajustement. (d) Vrai : diligence raisonnable et vérification proportionnelle — plus la donnée pèse dans la conclusion, plus la vérification doit être poussée. (e) Faux : il vaut tant que la situation de l'immeuble n'a pas changé; en pratique, on exige un certificat d'au plus une dizaine d'années, et à jour de toute modification.

Trois signaux d'alarme. (1) Lien de dépendance : la transaction entre membres d'une même famille ne reflète généralement pas le marché libre — c'est le motif d'exclusion le plus fort. (2) Écart marqué entre prix demandé (429 000 $) et prix payé (392 000 $) combiné à un délai très court : cohérent avec un prix de faveur plutôt qu'avec une négociation de marché. (3) Inclusions : les électroménagers (6000 $) devraient de toute façon être retranchés. Traitement : exclure ce comparable. On ne « répare » pas un lien de dépendance par un ajustement, car l'écart au marché est inconnu; on ne le conserverait, lourdement documenté, qu'en l'absence totale d'autres ventes — situation exceptionnelle.

Marché haussier : ajustement $= 380\,000 \times 0{,}06 \times 10/12 = 19\,000\,\$$; prix ajusté $= 380\,000 + 19\,000 = 399\,000\,\$$. Marché baissier : ajustement $= 380\,000 \times (-0{,}04) \times 10/12 = -\,12\,667\,\$ \approx -\,12\,700\,\$$; prix ajusté $\approx 367\,300\,\$$. L'ajustement temporel joue dans les deux sens : en marché baissier, un comparable ancien surestime la valeur actuelle et doit être ajusté à la baisse.

(a) Négatif : le comparable est supérieur (piscine), on retranche sa contribution marchande. (b) Positif : le comparable est inférieur (garage simple contre double), on ajoute l'écart de valeur. (c) Positif : la localisation du comparable est inférieure (nuisance sonore), on le remonte au niveau du sujet. (d) Négatif : l'avantage de financement a gonflé le prix; on le retranche pour retrouver le prix comptant équivalent. Règle cardinale : on ajuste toujours le comparable vers le sujet — comparable supérieur $\rightarrow$ ajustement négatif; comparable inférieur $\rightarrow$ ajustement positif.

Transactionnel. Composantes non immobilières : $-\,4000\,\$$ (électroménagers) — on peut le traiter d'emblée avec les vérifications transactionnelles : $402\,000 - 4\,000 = 398\,000$. Temps : $398\,000 \times 0{,}045 \times 4/12 = 5\,970 \approx +\,6000\,\$$; base ajustée $= 404\,000\,\$$. Propriété. Superficie : le comparable a $80$ pi$^2$ de plus : $80 \times 95 = -\,7600\,\$$. Terrain : $400$ pi$^2$ de plus : $400 \times 8 = -\,3200\,\$$. Garage : le comparable n'en a pas : $+\,18\,000\,\$$. Ajustement net de propriété $= -7\,600 - 3\,200 + 18\,000 = +\,7200\,\$$. Indication de valeur $= 404\,000 + 7\,200 = 411\,200\,\$ \approx 411\,000\,\$$. Seuils (sur le prix de vente de 402 000 $) : net $= -4\,000 + 6\,000 - 7\,600 - 3\,200 + 18\,000 = +\,9200\,\$$, soit $2{,}3\,\%$; brut $= 4\,000 + 6\,000 + 7\,600 + 3\,200 + 18\,000 = 38\,800\,\$$, soit $9{,}7\,\%$. Les deux seuils sont largement respectés : comparable de haute fiabilité, qui mériterait un poids fort dans la réconciliation.

La moyenne arithmétique accorde le même poids à chaque indication, alors que leur fiabilité diffère radicalement : les comparables à 481 900 $ et 369 900 $ excèdent le repère de 15 % net — leurs indications sont les plus incertaines — tandis que ceux à 424 600 $ et 448 600 $ sont très fiables. La moyenne se trouve de surcroît tirée vers le bas par l'indication la plus faible (369 900 $). Une réconciliation professionnelle pondère fortement les deux comparables fiables, dont les indications encadrent 424 600 $–448 600 $, et conclut autour de 435 000 $, en mentionnant que les deux autres indications, quoique faibles individuellement, confirment que la valeur se situe bien dans l'étendue observée. La justification écrite du raisonnement fait partie intégrante de la conclusion.

Net $= 20\,000 - 15\,000 + 8\,000 = +\,13\,000\,\$$, soit $13\,000/350\,000 = 3{,}7\,\% \leq 15\,\%$ ✓. Brut $= 20\,000 + 15\,000 + 8\,000 = 43\,000\,\$$, soit $12{,}3\,\% \leq 25\,\%$ ✓. Les deux seuils sont respectés : le comparable conserve une bonne fiabilité. Noter le contraste entre le net (les signes se compensent) et le brut (rien ne se compense) : c'est le brut qui révèle le volume réel de corrections.

La paire est imparfaite : il faut d'abord neutraliser la différence de terrain. Avantage terrain de B : $600 \times 8 = 4800\,\$$. Prix de B « à terrain égal » : $412\,000 - 4\,800 = 407\,200\,\$$. Contribution du sous-sol fini $= 432\,000 - 407\,200 = 24\,800\,\$ \approx 25\,000\,\$$. La démarche générale : purger la paire de ses différences secondaires avant d'isoler l'élément cible; chaque purge ajoutant de l'incertitude, on privilégie les paires exigeant le moins de corrections et l'on confirme par une seconde technique (coût déprécié : un aménagement de sous-sol d'environ 35 000 $ contribuant à 70 % donnerait $\approx 24\,500\,\$$ — convergence rassurante).

Étape 3 (conditions de vente) : $500\,000 \times 1{,}02 = 510\,000\,\$$. Étape 4 (marché, 6 mois à $+4\,\%$/an) : $510\,000 \times (1 + 0{,}04 \times 6/12) = 510\,000 \times 1{,}02 = 520\,200\,\$$. Étape 5 (localisation, sur la base de marché) : $520\,200 \times (-0{,}06) = -\,31\,212\,\$$; base $= 488\,988\,\$$. Étape 6 (garage) : $+\,15\,000\,\$$. Indication $= 488\,988 + 15\,000 = 503\,988\,\$ \approx 504\,000\,\$$. Contre-exemple du désordre : appliquer la localisation sur le prix brut ($500\,000 \times -0{,}06 = -\,30\,000\,\$$) aurait sous-corrigé de 1212 $ — l'erreur d'ordre est silencieuse mais systématique.

Poids. A : fort (net minimal, vente très récente). B : fort (net faible, délai raisonnable). C : faible ou écarté (net $18\,\% > 15\,\%$ — conserver à titre de balise haute seulement). D : moyen-faible (net correct mais vente de 13 mois : l'ajustement temporel domine son indication). Fourchette utile (A–B) : 498 000 $–512 000 $. Conclusion : 505 000 $ (arrondie au 5000 $). Justification type : « Les indications les plus fiables (A et B), aux ajustements nets de 2 et 4 % et aux ventes les plus récentes, encadrent la conclusion. L'indication C, dont l'ajustement net excède le repère de 15 %, n'a servi que de balise supérieure; l'indication D corrobore le bas de la fourchette malgré son ancienneté. La valeur retenue de 505 000 $ reflète le poids prépondérant accordé à A, la vente la plus récente et la plus semblable au sujet. »

(1) Signe de localisation inversé : un comparable inférieur en localisation reçoit un ajustement positif ($+$, pour le remonter au niveau du sujet), non $-\,12\,000\,\$$. (2) Ordre violé : l'ajustement temporel est transactionnel et s'applique avant les ajustements physiques, sur le prix corrigé des étapes 1 à 3 ($420\,000 \times 0{,}05 \times 9/12 = +\,15\,750\,\$$, appliqué en premier). (3) Ajustement au sujet : on n'ajuste jamais le sujet; si le sujet a 100 pi$^2$ de plus, le comparable est inférieur et reçoit $+\,10\,000\,\$$ (à 100 $/pi$^2$). (4) Moyenne en guise de réconciliation : la conclusion doit pondérer les indications selon leur fiabilité (nombre et ampleur des ajustements, similarité, date, qualité des données), avec justification écrite.

Dépréciation en dollars : $D = 1\,250\,000 \times 0{,}42 = 525\,000\,\$$.

Valeur arrondie : environ 1 035 000 $. Pertinence pour l'industriel : (1) les ventes comparables d'immeubles industriels sont souvent rares (marché mince), ce qui affaiblit la méthode de comparaison; (2) plusieurs bâtiments industriels sont adaptés sur mesure à leur occupant (quasi-usage spécial), de sorte que ni les comparables ni les revenus ne reflètent bien leur valeur pour l'utilisateur.

Coûts directs :

Indirects et profit :

Soit environ 376 000 $. Remarquez la structure du calcul : les pourcentages d'indirects et de profit s'appliquent aux coûts directs totaux, extras compris — pas seulement au coût de base de la résidence.

Classons d'abord chaque élément. La toiture (14 000 $) et la peinture (6000 $) relèvent de l'entretien différé — physique curable, pour un total de 20 000 $. La salle de bain (9000 $) est une obsolescence de design dont la correction est rentable : fonctionnelle curable. Les plafonds bas (11 000 $) sont une obsolescence de design impossible à corriger économiquement : fonctionnelle incurable. Aucune dépréciation économique n'est signalée.

Physique incurable par âge/vie modifiée — la base exclut l'entretien différé (mais pas la fonctionnelle, qui ne fait pas partie de l'usure physique) :

Dépréciation totale :

C'est bien l'âge effectif (15 ans) qui entre dans le ratio, et non l'âge chronologique (24 ans) : utiliser 24/60 aurait gonflé la dépréciation physique incurable à 200 000 $, soit une erreur de 75 000 $.

a) Extraction.

b) Répartition. $V_T = 610\,000 \times 0{,}28 = 170\,800\,\$$. L'écart est important (75 200 $, soit environ 44 % de plus par extraction). Deux lectures possibles : soit la dépréciation de 35 % est sous-estimée (chaque point de dépréciation en plus réduit la valeur extraite du terrain de 5600 $), soit le ratio de 28 % du rôle est dépassé — fréquent dans les secteurs où la valeur des terrains monte plus vite que celle des bâtiments. L'évaluateur documenterait les deux hypothèses et chercherait une troisième indication (vente de terrain vacant même éloignée, méthode résiduelle) avant de conclure. L'exercice illustre la fragilité de l'extraction : elle hérite de toute l'incertitude de la dépréciation.

Étape 1 — Coût à neuf.

Étape 2 — Dépréciation. Physique curable : 18 000 $. Physique incurable (âge/vie modifiée) :

Fonctionnelle curable (cuisines) : 16 000 $. Économique (voie ferrée) : 17 000 $.

Taux global : $230\,700 / 467\,250 = 49{,}4\,\%$ — élevé mais plausible pour un bâtiment d'âge effectif 22/55 avec obsolescence et nuisance externe.

Étapes 3 et 4 — Terrain et conclusion.

Valeur par la méthode du coût : environ 360 000 $ (arrondie au 5 000 $). Dans un rapport réel, ce duplex — un immeuble à revenus — serait évalué principalement par la méthode du revenu (séances 11 et 12) et par comparaison; la méthode du coût jouerait le rôle de vérification.

a) $V = 84\,500 / 0{,}062 = 1\,362\,903\,\$ \approx 1\,363\,000\,\$$.
b) $\text{TGA} = 78\,300 / 1\,450\,000 = 0{,}0540 = 5{,}40\,\%$.
c) $\text{RNE} = V \times \text{TGA} = 900\,000 \times 0{,}0575 = 51\,750\,\$$ par année.
Les trois questions sont les trois faces du même triangle : $V = \text{RNE}/\text{TGA}$, $\text{TGA} = \text{RNE}/V$ et $\text{RNE} = V \times \text{TGA}$.

a) RBP aux loyers du marché :

b) RBE :

c) Loyers contractuels annuels : $8\,150 \times 12 = 97\,800\,\$$; écart : $103\,200 - 97\,800 = 5400\,\$$/an (5,2 %). Cause probable : l'encadrement des loyers par le TAL, qui maintient sous le marché les loyers des locataires en place — l'écart se rattrapera au rythme du roulement.

Les taxes foncières, les assurances, le déneigement et l'électricité des communs sont admissibles tels quels — total 30 400 $ —, en validant taxes et assurances sur les documents officiels. Les intérêts hypothécaires (38 200 $) sont exclus : service de la dette, choix de financement du propriétaire. L'amortissement (21 000 $) est exclu : écriture comptable et fiscale, sans sortie de fonds d'exploitation. La toiture (34 000 $) est exclue comme dépense de l'année : dépense en capital non récurrente, elle entre lissée par la réserve pour remplacement (par exemple $34\,000 / 22$ ans $\approx$ 1 545 $/an dans la réserve globale). À l'inverse, la gestion est à ajouter même si l'immeuble est autogéré — environ 5 % du RBE, valeur de marché du travail de gestion — et il faudra ajouter une réserve pour remplacement complète si l'état n'en contient pas. L'exercice reproduit la reconstruction type : les états du propriétaire mélangent exploitation, financement, fiscalité et capital — le RNE économique ne garde que l'exploitation.

RBP : $6 \times 1\,125 \times 12 = 81\,000$; $4 \times 925 \times 12 = 44\,400$; RBP $= \uqotitle{125\,400\,\$}$.
RBE :

Dépenses : entretien $= 128\,124 \times 0{,}045 = 5\,766\,\$$; gestion $= 128\,124 \times 0{,}05 = 6\,406\,\$$;

RNE : $128\,124 - 47\,672 = \uqotitle{80\,452\,\$}$.
Ratios : dépenses/RBE $= 47\,672/128\,124 = 37{,}2\,\%$; RNE/RBE $= 62{,}8\,\%$. Pour un multilogements de 10 unités, chauffage aux locataires, la fourchette de marché est de 35–45 % : le calcul est vraisemblable. À un TGA de 5,5 %, la valeur indicative serait $80\,452/0{,}055 \approx 1\,463\,000\,\$$.

a) Dette annuelle : $2\,800 \times 12 = 33\,600\,\$$. « RNE » fautif : $46\,807 - 33\,600 = 13\,207\,\$$; « valeur » : $13\,207 / 0{,}055 = 240\,127\,\$ \approx 240\,000\,\$$.
b) Erreur : $851\,000 - 240\,000 = 611\,000\,\$$ — la « valeur » fautive ne représente que 28 % de la vraie. La division par le taux transforme une erreur de dépense en catastrophe d'évaluation.
c) Le financement est un choix de l'investisseur, pas une caractéristique de l'immeuble : le même 6-plex génère le même RNE qu'il soit payé comptant ou financé à 80 %. Inclure la dette ferait dépendre la « valeur marchande » de la situation bancaire d'un propriétaire particulier, ce qui contredit la définition même de la valeur marchande.

a) $57\,200/1\,040\,000 = 5{,}50\,\%$; $85\,600/1\,585\,000 = 5{,}40\,\%$; $73\,400/1\,310\,000 = 5{,}60\,\%$.
b) Fourchette de 5,40 à 5,60 %, médiane 5,50 % : les trois indications sont serrées (20 points de base), donc fiables; on retient 5,50 %, en donnant éventuellement plus de poids à la vente la plus semblable au sujet.
c) $V = 66\,500 / 0{,}055 = 1\,209\,091\,\$ \approx \uqotitle{1\,210\,000\,\$}$.

a) $\text{TGA} = 0{,}75 \times 0{,}0697 + 0{,}25 \times 0{,}085 = 0{,}0523 + 0{,}0213 = 0{,}0736 \approx \uqotitle{7{,}36\,\%}$.
b) Le marché paie des prix correspondant à 5,6 %, bien au-dessous du coût pondéré du capital (7,36 %) : le rendement courant ne couvre pas le financement — les acheteurs acceptent un levier défavorable à court terme en pariant sur la croissance des loyers et l'appréciation. Signal de prudence pour l'évaluateur : vérifier que les hypothèses de croissance justifient cet écart.
c) $\text{TGA} = 0{,}75 \times 0{,}079 + 0{,}25 \times 0{,}085 = 0{,}0593 + 0{,}0213 = 0{,}0806 \approx 8{,}06\,\%$. Une hausse d'environ un point de la constante hypothécaire déplace le TGA de bande de 70 points de base : le canal par lequel les taux d'intérêt se transmettent aux valeurs immobilières est direct et rapide.

a) $\text{RNE}_6 = 95\,000 \times (1{,}025)^5 = 95\,000 \times 1{,}1314 = 107\,484\,\$$. Valeur brute : $107\,484 / 0{,}06 = 1\,791\,400\,\$$; frais de vente : $1\,791\,400 \times 0{,}03 = 53\,742\,\$$; réversion nette : $1\,791\,400 - 53\,742 = \uqotitle{1\,737\,658\,\$}$.
b) $(1{,}075)^5 = 1{,}4356$; VA $= 1\,737\,658 / 1{,}4356 = \uqotitle{1\,210\,405\,\$}$.
c) $V = 404\,000 + 1\,210\,405 = 1\,614\,405\,\$ \approx 1\,615\,000\,\$$. La réversion représente $1\,210\,405 / 1\,614\,405 = 75\,\%$ de la valeur : les hypothèses de sortie (TGA de sortie, frais de vente) dominent la conclusion — l'analyse de sensibilité doit porter d'abord sur elles.

a) MRB $= 815\,000 / 58\,000 = 14{,}1\times$; TGA $= 36\,500 / 815\,000 = 4{,}48\,\%$.
b) Le MRB est à la limite haute (14$\times$) et le TGA implicite (4,48 %) est sous la fourchette du marché (4,6–5,0 %) : le prix demandé est légèrement au-dessus du marché — l'acheteur paierait un rendement courant inférieur à ce que le segment offre.
c) Par les TGA : $V = 36\,500/0{,}050 = 730\,000\,\$$ à $36\,500/0{,}046 = 793\,478\,\$$, soit une fourchette d'environ 730 000 à 795 000 $. Elle prime parce que le TGA intègre les dépenses réelles de l'immeuble, alors que le MRB suppose implicitement un ratio de dépenses identique à celui des comparables — une hypothèse jamais vérifiée. Le MRB filtre, le TGA conclut.

A) Capitalisation directe. Gestion : $159\,360 \times 0{,}05 = 7\,968\,\$$. Dépenses totales :

soit 38,4 % du RBE — dans la fourchette 35–45 % d'un multilogements.

B) DCF sur 5 ans. RNE en croissance de 3,0 %/an, actualisation à 8,0 % :

Réversion : $\text{RNE}_6 = 110\,404 \times 1{,}03 = 113\,716\,\$$; valeur brute $= 113\,716 / 0{,}0575 = 1\,977\,670\,\$$; frais de vente (3 %) $= 59\,330\,\$$; réversion nette $= 1\,918\,340\,\$$; VA $= 1\,918\,340 / 1{,}4693 = 1\,305\,614\,\$$.

(Selon les arrondis intermédiaires, un résultat entre 1 715 000 et 1 725 000 $ est acceptable.)
C) Réconciliation. Écart : $(1\,785\,000 - 1\,720\,000) / 1\,785\,000 \approx 3{,}6\,\%$ — normal. Le TGA de marché (5,50 %) provient de ventes récentes et serrées, et l'immeuble est stabilisé (chauffage aux locataires, bon état, loyers proches du marché après reconstruction) : poids dominant à la capitalisation directe, le DCF servant de borne prudente. Conclusion type : valeur marchande d'environ 1 770 000 $, en expliquant la pondération (p. ex. deux tiers capitalisation directe, un tiers DCF). Toute pondération motivée par la fiabilité relative des données est recevable — une moyenne mécanique non justifiée ne l'est pas.

a) Rapport abrégé : financement hypothécaire résidentiel courant, format formulaire accepté par les prêteurs. b) Rapport complet : preuve d'expert devant un tribunal, le raisonnement intégral doit être exposé. c) Rapport restreint : usage interne, décision préliminaire, aucune diffusion à des tiers. d) Rapport complet : l'expropriation est un contexte contentieux exigeant le format narratif détaillé.

Date d'inspection : 3 novembre 2026. Date du rapport : 17 novembre 2026. Date d'évaluation : 30 juin 2026. L'évaluation est rétrospective parce que l'opinion de valeur s'applique à une date antérieure à celle de l'analyse : l'évaluatrice ne doit utiliser que les données de marché disponibles au 30 juin 2026 (ventes antérieures à cette date), même si elle travaille en novembre.

Pondération proposée : comparaison 60 %, revenu 30 %, coût 10 %.

Conclusion arrondie : 513 000 $. Justification : la méthode de comparaison domine car le marché est actif et les comparables excellents, ce qui reflète le comportement des propriétaires-occupants qui achètent par comparaison. La méthode du revenu conserve un poids significatif puisque le bien génère des loyers, mais les acheteurs types ne raisonnent pas d'abord en rendement. La méthode du coût reçoit un poids minimal : à 35 ans d'âge, l'estimation de la dépréciation est trop subjective pour être déterminante.

Réponse : b). Le Code de déontologie (C-26, r. 123) interdit tout honoraire conditionnel à la conclusion de valeur : la prime de 1000 $ est donc irrecevable, et le seul fait de l'accepter compromettrait l'indépendance et l'impartialité de l'opinion. Rien n'interdit toutefois d'accepter le mandat à honoraires fixes de 2500 $, pourvu que l'évaluateur avise clairement le client que la conclusion découlera de l'analyse, quel que soit le besoin de refinancement. Si le client insiste sur la condition, l'évaluateur doit refuser le mandat.

(1) Type de rapport inadéquat : un litige exige un rapport complet, non restreint — et toute restriction d'usage devait de toute façon être écrite. (2) Date d'évaluation manquante : élément obligatoire de la page titre et de la certification. (3) Table des matières périmée : défaut de contrôle de qualité (forme). (4) Réconciliation par simple moyenne non argumentée : contraire aux normes. (5) Source de superficie non vérifiée présentée sans hypothèse explicite : il fallait une clause d'hypothèse ou une vérification (certificat de localisation, rôle). (6) Défaut de divulgation de l'évaluation antérieure du même bien (moins de trois ans). (7) Destruction des notes de travail : violation de l'obligation de conservation du dossier pendant au moins cinq ans.

a) « Cuisine rénovée (armoires, comptoirs de quartz, électroménagers encastrés) ; qualité des matériaux supérieure à la moyenne du segment. » — l'original exprimait un jugement esthétique subjectif au lieu de faits observables. b) « Selon la déclaration du vendeur, aucune infiltration d'eau n'est survenue au sous-sol ; aucun indice contraire n'a été observé lors de l'inspection visuelle. Cette information n'a pas fait l'objet d'une vérification indépendante. » — l'original rapportait une déclaration de tiers comme un fait établi, sans réserve ni attribution. c) « La conclusion de valeur s'applique à la date d'évaluation du [date]. Le marché du segment affiche une tendance haussière (données Centris, T3) ; aucune opinion n'est émise quant à la valeur future. » — l'original spéculait sur une valeur future dans un registre familier, hors du mandat.

Ajustement temporel : $425\,000 \times 0{,}005 \times 8 = +17\,000$ $. Total des ajustements : $-20\,000 + 15\,000 + 17\,000 + 25\,000 = +37\,000$ $. Valeur ajustée : $425\,000 + 37\,000 = \mathbf{462\,000}$ $. Vérification des seuils : ajustement brut $= (20\,000+15\,000+17\,000+25\,000) / 425\,000 = 77\,000/425\,000 = 18{,}1\,\%$ ($\leq 25\,\%$ ✓) ; ajustement net $= 37\,000/425\,000 = 8{,}7\,\%$ ($\leq 15\,\%$ ✓). Le comparable est utilisable.

Nouvelle indication par le revenu : $78\,000 / 0{,}052 = 1\,500\,000$ $. Conclusion pondérée :

Une baisse de 5,1 % du RNE fait reculer la conclusion d'environ 2,2 % (36 500 $) : parce que la méthode du revenu pèse 45 %, toute variation du RNE se transmet presque à moitié dans la conclusion. D'où l'importance de normaliser et vérifier les revenus avant de capitaliser — et de réexaminer la pondération si une donnée dominante devient incertaine.

a) Analyse en deux volets. Comme si vacant : le terrain commercial supporterait vraisemblablement un usage de bureaux ou de commerce de services — on applique les quatre tests (légalement permis par le zonage, physiquement possible sur ce lot, financièrement faisable au vu des loyers du secteur, maximalement productif parmi les usages admissibles). Telle qu'améliorée : on compare la valeur du bien converti (moins les coûts de conversion) à la valeur du terrain nu (moins la démolition) ; si la seconde l'emporte, l'utilisation optimale est la démolition-reconstruction. b) La comparaison est fragile : les ventes d'anciens cinémas sont rarissimes — on élargirait aux bâtiments commerciaux à convertir. Le revenu ne s'applique qu'au bien après conversion, en déduisant coûts et risques du projet (approche résiduelle). Le coût est pertinent pour le volet terrain (valeur du terrain moins démolition) mais la dépréciation d'un bâtiment de 1962 vacant est massive et difficile à ventiler. c) Mise en garde type : « L'évaluation repose sur une analyse d'utilisation optimale dont la conclusion (conversion ou démolition) détermine la valeur ; toute hypothèse relative aux coûts de conversion et à l'obtention des permis constitue une hypothèse extraordinaire divulguée au rapport. »

a) $\text{RNE}_3 = 132\,000 \times (1{,}03)^2 = 140\,039$ $. b) $\text{VA}_3 = 140\,039 / (1{,}08)^3 = 140\,039 / 1{,}2597 = 111\,167$ $. c) $\text{RNE}_4 = 140\,039 \times 1{,}03 = 144\,240$ $ ; valeur de revente $= 144\,240 / 0{,}0575 = 2\,508\,522$ $ $\approx \mathbf{2\,509\,000}$ $ (avant frais de vente). Pour obtenir la valeur nette, on déduirait ensuite les frais de vente, puis on actualiserait à $(1{,}08)^3$.