10.1Le rythme annuel du marché provincial#
L'écart moyen entre l'indice brut et l'indice désaisonnalisé (figure 10.1) quantifie le « rythme annuel » du marché québécois : les prix culminent au printemps (avril : 1,2 % au-dessus de la tendance) et creusent en fin d'année (décembre : -1,1 %). L'amplitude totale, d'environ 2,3 points de pourcentage, n'est pas anecdotique : elle est du même ordre qu'une demi-année de croissance tendancielle. Cette saisonnalité des prix — et non seulement des volumes — est un fait stylisé robuste des marchés du logement : au Royaume-Uni comme aux États-Unis, Ngai et Tenreyro (2014) documentent des « saisons chaudes » où prix et transactions augmentent de concert, et l'expliquent par l'épaisseur du marché — au printemps, l'abondance simultanée d'acheteurs et de vendeurs améliore la qualité des appariements, ce que les acheteurs paient.
10.2Une géographie de la saisonnalité#
La carte thermique de la figure 10.2 et le tableau B.6 (annexe) révèlent que cette saisonnalité est fortement différenciée : discrète dans les grands marchés liquides (amplitude d'environ 2 points à Montréal et dans la province), elle est deux fois plus marquée dans les marchés de villégiature et les petits marchés — jusqu'à 3,9 points en Estrie (+2,6 en juin, hors saison) et 4,1 points au Centre-du-Québec. La comparaison des deux RMR (figure 10.3) montre par ailleurs un printemps plus précoce et plus ample à Québec qu'à Montréal, et un creux de décembre nettement plus profond dans la métropole.
Deux implications pratiques : (i) toute comparaison de prix entre saisons doit s'appuyer sur les séries désaisonnalisées — une « hausse » d'avril et une « baisse » de décembre peuvent n'être que le calendrier ; (ii) pour un même bien, l'écart vendeur–acheteur entre avril et décembre représente 2 à 4 % du prix selon le marché — plusieurs milliers, voire dizaines de milliers de dollars.