Aide-mémoire des formules · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière

Cette annexe regroupe toutes les formules du cours, classées par thème, avec la définition de chaque variable et les repères chiffrés utiles. C'est l'outil de révision par excellence : chaque formule doit pouvoir être écrite et expliquée de mémoire à l'examen final.

A.1Méthode de comparaison#

Formule A.1— valeur par comparaison#

V_{\text{sujet}} \;\approx\; \text{Prix du comparable} \;\pm\; \text{Ajustements}

$V_{\text{sujet}}$	Indication de valeur du bien évalué
Prix du comparable	Prix de vente réel et vérifié du bien comparable
Ajustements	Corrections (en $ ou en %) pour chaque différence pertinente

Formule A.2— ajustement en pourcentage#

\text{Ajustement (\%)} \;=\; \frac{\text{Différence attribuable au facteur}} {\text{Prix du comparable}} \times 100

Formule A.3— ajustement temporel (conditions de marché)#

\text{Ajustement temporel} \;=\; \text{Prix du comparable} \times g_{\text{mensuel}} \times n_{\text{mois}}

$g_{\text{mensuel}}$	Taux de variation mensuel du marché (p. ex. 0,5 %/mois)
$n_{\text{mois}}$	Nombre de mois entre la vente et la date d'évaluation

règles de pratique — comparaison#

Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet : comparable supérieur $\rightarrow$ ajustement négatif ; comparable inférieur $\rightarrow$ ajustement positif. Seuils usuels : ajustement net $\leq$ 15 % et brut $\leq$ 25 % du prix de vente ; au-delà, le comparable perd sa fiabilité.

A.2Méthode du coût#

Formule A.4— valeur par la méthode du coût#

\boxed{\;V \;=\; C_{\text{neuf}} \;-\; D_{\text{totale}} \;+\; V_{\text{terrain}}\;}

$C_{\text{neuf}}$	Coût de remplacement (ou de reproduction) à neuf
$D_{\text{totale}}$	Dépréciation totale (physique + fonctionnelle + économique)
$V_{\text{terrain}}$	Valeur du terrain comme s'il était vacant

Formule A.5— coût de remplacement à neuf#

C_{\text{neuf}} \;=\; \text{Coûts directs} \;+\; \text{Coûts indirects} \;+\; \text{Profit de l'entrepreneur}

Coûts directs	Matériaux, main-d'œuvre, équipements (taux unitaires $\times$ superficies)
Coûts indirects	Honoraires professionnels, permis, financement de chantier, assurances (souvent 10–15 % des coûts directs)
Profit	Profit de l'entrepreneur (souvent 8–10 % des coûts directs)

Formule A.6— dépréciation physique — méthode âge/vie#

D_{\text{physique}} \;=\; \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile économique}} \times C_{\text{neuf}}

Âge effectif	Âge apparent compte tenu de l'entretien et des rénovations (peut différer de l'âge chronologique)
Vie utile économique	Durée totale pendant laquelle le bâtiment contribue à la valeur

Formule A.7— dépréciation totale ventilée#

\begin{aligned}D_{\text{totale}} = {} & D_{\text{phys.\ curable}} + D_{\text{phys.\ incurable}} \\ & + D_{\text{fonct.\ curable}} + D_{\text{fonct.\ incurable}} + D_{\text{économique}}\end{aligned}

Lorsque des éléments curables sont chiffrés d'abord, la dépréciation physique incurable se calcule sur la base résiduelle : $D_{\text{phys.\ incurable}} = \dfrac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile}} \times \left(C_{\text{neuf}} - D_{\text{phys.\ curable}}\right)$ .

remplacement ou reproduction#

Coût de remplacement : bâtiment d'utilité équivalente, matériaux et normes modernes — la base usuelle. Coût de reproduction : réplique exacte, mêmes matériaux et mêmes défauts — réservé aux bâtiments patrimoniaux ou à certains litiges.

A.3Méthode du revenu#

Formule A.8— cascade des revenus#

\begin{aligned}\text{RBP} &= \text{Somme des loyers du marché à 100~\% d'occupation} \\ \text{RBE} &= \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Mauvaises créances} + \text{Autres revenus} \\ \text{RNE} &= \text{RBE} - \text{Dépenses d'exploitation}\end{aligned}

RBP	Revenu brut potentiel
RBE	Revenu brut effectif
RNE	Revenu net d'exploitation (avant service de la dette et impôts)

Formule A.9— capitalisation directe#

\boxed{\;V \;=\; \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}\;} \qquad\text{et, par symétrie,}\qquad \text{TGA} = \frac{\text{RNE}}{V}

Formule A.10— extraction du TGA sur ventes comparables#

\text{TGA}_{\text{extrait}} \;=\; \frac{\text{RNE du comparable}} {\text{Prix de vente du comparable}}

Retenir un taux jugé à partir des extractions — pondérer les comparables les plus semblables, ne pas faire une moyenne aveugle.

Formule A.11— TGA par bande d'investissement (hypothèque–équité)#

\boxed{\;\text{TGA} \;=\; M \times R_m \;+\; (1 - M) \times R_e\;} \qquad R_m = 12 \times \frac{i/12}{1 - \left(1 + i/12\right)^{-n}}

$M$	Ratio prêt/valeur (part hypothécaire du financement)
$R_m$	Constante hypothécaire annuelle (service de la dette $\div$ montant du prêt)
$R_e$	Taux de rendement exigé sur l'équité
$i$	Taux d'intérêt nominal annuel ; $n$ : nombre de mensualités

Formule A.12— construction du TGA par sommation#

\begin{aligned}\text{TGA} ={} & \text{Taux sans risque} + \text{Prime de risque immobilier} \\ & + \text{Prime de non-liquidité} + \text{Prime de gestion} - \text{Croissance anticipée des revenus}\end{aligned}

Formule A.13— multiplicateurs de revenu#

\text{MRB} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RBE}} \quad\Leftrightarrow\quad V = \text{RBE} \times \text{MRB} \qquad\qquad \text{MRN} = \frac{\text{Prix de vente}}{\text{RNE}} = \frac{1}{\text{TGA}}

MRB	Multiplicateur de revenu brut (sur le RBE)
MRN	Multiplicateur de revenu net — l'inverse du TGA

A.4Mathématiques financières et DCF#

Formule A.14— valeur future et valeur présente#

FV = PV \times (1+r)^n \qquad\qquad PV = \frac{FV}{(1+r)^n}

$PV$ , $FV$	Valeur présente ; valeur future
$r$	Taux d'intérêt ou d'actualisation par période
$n$	Nombre de périodes

Formule A.15— actualisation des flux monétaires (DCF)#

\boxed{\;V_0 \;=\; \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{RNE}_t}{(1+r)^t} \;+\; \frac{V_n}{(1+r)^n}\;} \qquad V_n = \frac{\text{RNE}_{n+1}}{\text{TGA}_{\text{sortie}}} - \text{frais de vente}

$V_0$	Valeur actuelle de l'immeuble
$\text{RNE}_t$	Revenu net d'exploitation de l'année $t$
$r$	Taux d'actualisation (rendement exigé par l'investisseur)
$n$	Période de détention (typiquement 5–10 ans)
$V_n$	Valeur de réversion (revente) à la fin de l'année $n$
$\text{TGA}_{\text{sortie}}$	Taux de capitalisation à la revente (souvent $>$ TGA d'entrée)

Formule A.16— lien entre taux d'actualisation et TGA#

\boxed{\;r \;\approx\; \text{TGA} + g \quad\Leftrightarrow\quad \text{TGA} \;\approx\; r - g\;}

où $g$ est le taux de croissance anticipé des revenus. Un TGA contient implicitement les attentes de croissance ; un taux d'actualisation les isole.

Formule A.17— réconciliation pondérée#

V_{\text{conclue}} \;=\; \sum_{i} w_i \times V_i \qquad \text{avec } \sum_i w_i = 1

où $V_i$ est l'indication de la méthode $i$ et $w_i$ son poids, justifié par la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.

A.5Ratios de marché et de financement#

Formule A.18— ratio prêt/valeur (RPV)#

\text{RPV} \;=\; \frac{\text{Montant du prêt}}{\text{Valeur}} \times 100

Prêt conventionnel si RPV $\leq$ 80 % ; au-delà, assurance prêt obligatoire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty).

Formule A.19— ratio de dépenses d'exploitation#

\text{Ratio de dépenses} \;=\; \frac{\text{Dépenses d'exploitation}}{\text{RBE}} \times 100

Fourchette usuelle des multilogements québécois : 35–45 % du RBE (chauffage à la charge du propriétaire, immeubles mixtes ou énergivores : davantage — documenter tout écart).

Formule A.20— droits de mutation immobilière (Québec, 2026)#

Barème général par tranches du plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande :

Tranche de la base d'imposition	Taux
Jusqu'à 62 900 $	0,5 %
De 62 900 $ à 315 000 $	1,0 %
Au-delà de 315 000 $	1,5 %

Tranches indexées annuellement ; Montréal applique son propre barème (jusqu'à 4 % pour les tranches supérieures) (Gouvernement du Québec, 2026; Québec, 1976).

A.6Tableaux de repères#

A.6.1Fourchettes indicatives#

Paramètre	Repère indicatif (cours)
TGA — multilogements Gatineau (2026)	environ 5,0–6,0 % selon l'âge, l'état et le secteur
MRB — immeubles à revenus	environ 9–11 $\times$ le RBE
Inoccupation et mauvaises créances	3–5 % du RBP (selon SCHL et le secteur)
Ratio de dépenses	35–45 % du RBE
Coûts indirects de construction	10–15 % des coûts directs
Profit de l'entrepreneur	8–10 % des coûts directs
Gestion immobilière	environ 5 % du RBE
Frais de vente à la réversion (DCF)	environ 3 % de la valeur brute
Période de détention (DCF)	5–10 ans

Attention#

Ces fourchettes sont des repères pédagogiques tirés des cas du cours, pas des normes : à l'examen, utilisez toujours les données de l'énoncé ; en pratique, extrayez toujours les taux du marché du bien évalué.

A.6.2Seuils et règles à mémoriser#

Règle	Valeur
Ajustement net maximal (comparaison)	15 % du prix du comparable
Ajustement brut maximal (comparaison)	25 % du prix du comparable
RPV maximal d'un prêt conventionnel	80 %
Conservation des dossiers (OEAQ)	au moins 5 ans
Critères de l'utilisation optimale	légal, physique, financier, maximalement productif
Éléments de la certification	8 déclarations obligatoires
Note de passage du cours	60 %

A.6.3Conversions utiles#

Conversion	Facteur
1 m²	$\approx$ 10,764 pi²
1 pi²	$\approx$ 0,0929 m²
1 mètre	$\approx$ 3,281 pieds
1 acre	$\approx$ 43 560 pi² $\approx$ 4047 m²
1 hectare	= 10 000 m² $\approx$ 2,471 acres

Toutes les formules numérotées du cours

Les 27 formules encadrées dans les séances, dans leur contexte.