2.1Sources#
Deux familles de données sont mobilisées.
2.1.1L'IPP MLS® de l'ACI#
Les fichiers officiels de l'ACI (Association canadienne de l'immobilier, 2024) couvrent 60 marchés canadiens de janvier 2005 à juin 2026 (base 100 = janvier 2005), en quatre déclinaisons : mensuelle brute, mensuelle désaisonnalisée, trimestrielle et annuelle. Pour le Québec, six agrégats sont disponibles : la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec. Chaque marché est décrit par un indice composite et jusqu'à cinq indices sectoriels (unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement), assortis des prix de référence correspondants en dollars courants. Les marchés de l'Estrie, de la Mauricie et du Centre-du-Québec ne publient pas le segment « en rangée », trop peu profond.
2.1.2Les séries macroéconomiques FRED#
FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis, 2026) rediffuse pour le Canada les données de l'OCDE et de Statistique Canada. Sont utilisés : le taux interbancaire à 3 mois (approximation du taux directeur), le rendement obligataire fédéral à 10 ans, l'IPC (niveau et glissement annuel), le PIB réel trimestriel, le taux de chômage, la population totale et le taux de change CA/US. Les identifiants exacts des séries figurent à l'annexe A.
2.2Mesures#
L'ensemble des calculs est réalisé en Python (pandas, NumPy, Matplotlib) à partir d'un script unique et reproductible. Six familles de mesures sont mobilisées :
- Variations : glissement annuel (variation sur 12 mois) et croissance annuelle moyenne composée (CAM) par sous-période ;
- Cycle : écart au sommet historique (drawdown) calculé sur les séries désaisonnalisées, avec datation des épisodes (sommet, creux, durée, récupération) ;
- Prix réels : IPP déflaté par l'IPC canadien (2015 = 100) ;
- Risque : volatilité annualisée sur fenêtre mobile de 24 mois ; distribution des variations mensuelles et annuelles ; bêta mobile (60 mois) du Québec sur le Canada ;
- Co-mouvements : corrélations fixes et mobiles (60 mois) des variations entre marchés ;
- Saisonnalité : écart moyen entre séries brutes et désaisonnalisées, par mois et par marché.
Sauf mention contraire, les graphiques utilisent les séries mensuelles non désaisonnalisées et les prix sont en dollars courants (non déflatés). Les mesures de cycle et de risque s'appuient sur les séries désaisonnalisées afin de ne pas confondre saisonnalité et correction.