5.1Le récit en une courbe#
La figure 5.1 condense l'histoire du marché québécois : traversée sans dommage de la crise financière (simple pause, quand l'Ouest recule de 9 %), décennie lente à environ +3 % par an (2011–2016), flambée pandémique, plateau — et non correction — lors du resserrement de 2022–2023, puis reprise vers le sommet historique de juin 2026.
5.2Six marchés, un basculement#
La figure 5.2 compare les six agrégats québécois. Jusqu'en 2020, Montréal domine la dynamique provinciale — la corrélation quasi parfaite (0,99) entre la RMR et la province reflète d'ailleurs son poids dans l'agrégat — et la RMR de Québec mène brièvement après son mini-boom de 2008–2012. La pandémie rebat les cartes : les marchés régionaux — Mauricie, Centre-du-Québec, Estrie — connaissent des hausses annuelles de 20 à 30 % en 2021–2022, nourries par le télétravail et la recherche d'espace, et conservent ensuite l'essentiel de ces gains. Ce déplacement de la demande du centre vers la périphérie est un phénomène continental, documenté aux États-Unis sous le nom d'« effet beigne » (Ramani et Bloom, 2021) et confirmé sur les prix des grandes métropoles par Gupta et al. (2022) ; sa diffusion du marché principal vers les marchés satellites rappelle l'« effet de vague » (ripple effect) analysé par Meen (1999). Depuis 2023, la RMR de Québec et l'Estrie prennent le relais avec des hausses parmi les plus fortes au pays.
Le tableau 5.1 synthétise la situation en juin 2026. Tous les marchés québécois affichent une variation positive sur 12 mois — de +3,6 % dans la RMR de Montréal à +11,8 % en Estrie — alors que l'indice canadien recule de 3,6 %.
| Marché | Prix de référence | IPP composite | Var. 12 mois | Croiss. ann. 5 ans | Croiss. ann. 10 ans | Croiss. ann. 2005–2026 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| RMR de Montréal | 596 300 $ | 318,4 | +3,6 % | +4,6 % | +7,4 % | +5,6 % |
| RMR de Québec | 444 600 $ | 353,7 | +6,5 % | +8,9 % | +6,6 % | +6,1 % |
| Estrie | 492 300 $ | 368,8 | +11,8 % | +11,3 % | +10,4 % | +6,3 % |
| Mauricie | 324 800 $ | 399,0 | +4,1 % | +11,4 % | +10,2 % | +6,7 % |
| Centre-du-Québec | 356 000 $ | 421,8 | +8,2 % | +11,6 % | +10,0 % | +7,0 % |
| Québec (province) | 550 400 $ | 318,9 | +4,4 % | +5,2 % | +7,4 % | +5,6 % |
| Canada | 665 600 $ | 285,3 | -3,6 % | -0,8 % | +3,2 % | +5,0 % |
Le « rattrapage » régional est le fait marquant de la décennie 2016–2026 au Québec : parti des niveaux les plus bas, le trio Centre-du-Québec – Mauricie – Estrie affiche désormais les multiples de prix les plus élevés de la province (indices de 369 à 422, contre 318 à Montréal). Chacun de ces marchés fait l'objet d'un profil détaillé au chapitre 8.