Le logement est à la fois le principal actif des ménages québécois, un canal central de transmission de la politique monétaire (Iacoviello, 2005; Piazzesi et Schneider, 2016) et un déterminant majeur du cycle économique lui-même — au point que Leamer (2007) a pu soutenir que « le logement est le cycle économique ». C'est aussi un enjeu social de premier plan, la pénurie d'offre étant désormais documentée à l'échelle canadienne (Société canadienne d'hypoth\`eques et de logement, 2022). Or, le débat public s'appuie trop souvent sur des prix moyens ou médians, sensibles à la composition des ventes : un trimestre où se vendent davantage de copropriétés qu'à l'habitude fera mécaniquement « baisser » le prix moyen sans qu'aucune propriété n'ait perdu de valeur.
L'indice des prix des propriétés MLS® corrige ce biais : fondé sur une approche hédonique — dont les fondements théoriques remontent à Rosen (1974) —, il mesure l'évolution du prix d'une propriété de qualité constante (annexe A). Il appartient à la même famille d'outils que les indices à ventes répétées développés par Bailey et al. (1963) puis popularisés par Case et Shiller (1987), et constitue l'outil de référence pour analyser la dynamique des prix de l'habitation au Canada (Association canadienne de l'immobilier, 2024).
1.1Objectifs et questions#
Ce document mobilise l'IPP MLS® mensuel, trimestriel et annuel, désaisonnalisé et non désaisonnalisé, ainsi que les grandes séries macroéconomiques canadiennes tirées de FRED, pour répondre à six questions :
- Dans quel environnement de taux, d'inflation, d'activité et de démographie le marché a-t-il évolué (chapitre 3) ?
- Comment le Québec se compare-t-il aux autres grands marchés canadiens sur vingt ans, et comment le cycle récent a-t-il redistribué les cartes (chapitres 4 à 6) ?
- Comment le choc de taux de 2022 s'est-il transmis aux prix, et que reste-t-il de la hausse une fois l'inflation déduite (chapitre 7) ?
- Quelles dynamiques propres caractérisent chacun des six marchés québécois — la province, les RMR de Montréal et de Québec, l'Estrie, la Mauricie et le Centre-du-Québec (chapitre 8) ?
- Comment les segments — unifamiliale, plain-pied, à étages, en rangée, appartement — et les saisons structurent-ils les prix (chapitres 9 et 10) ?
- Quel est le profil de risque du marché québécois et comment co-varie-t-il avec les autres grands marchés canadiens (chapitres 11 et 12) ?
1.2Structure du document#
Le document progresse du général au particulier. Les chapitres 3 à 7 plantent le décor : environnement macroéconomique, position du Québec dans le paysage canadien, cycle récent et transmission monétaire. Le chapitre 8 — le cœur du document — dresse le profil détaillé de chacun des six marchés québécois. Les chapitres 9 à 12 traitent des dimensions transversales : segments de propriété, saisonnalité, risque et co-mouvements, marchés de comparaison hors Québec. Le chapitre 13 traduit les prix en charge hypothécaire ; le chapitre 14 condense l'ensemble en dix faits stylisés ; le chapitre 15 conclut. Suivent la bibliographie et six annexes : méthodologie, tableaux statistiques, glossaire, chronologie, notes bibliographiques et questions de révision.
1.3Comment lire ce document#
Chaque chapitre s'ouvre sur le constat principal et se referme, lorsque la matière s'y prête, sur un encadré « Points clés ». Les figures adoptent des conventions constantes : les bandes grisées repèrent trois épisodes (crise financière, sept. 2008–juin 2009 ; choc pandémique, mars–août 2020 ; resserrement monétaire, mars 2022–juillet 2023) ; les étiquettes en fin de courbe donnent la dernière valeur ; la source figure sous chaque graphique. Les tableaux détaillés par marché et par année sont regroupés à l'annexe B.