Profils régionaux : les six marchés québécois

Ce chapitre constitue le cœur du document : pour chacun des six marchés québécois, quatre figures (indices par segment, prix de référence, rythme annuel face au Canada, résistance aux corrections) et un tableau de bord complet. Cette lecture désagrégée s'impose : un « marché » du logement est en réalité un emboîtement de sous-marchés — géographiques et typologiques — dont la délimitation conditionne la justesse de toute évaluation (Bourassa et al., 1999; Goodman et Thibodeau, 2003). Un fil conducteur : plus le marché était petit et abordable en 2019, plus la décennie 2020 l'a transformé — la mobilité résidentielle jouant ici le rôle d'arbitrage spatial que la théorie lui prête (Head et Lloyd-Ellis, 2012).

8.1Québec (province) : le marché de référence#

L'agrégat provincial — dominé par le poids de Montréal — établit son sommet historique en juin 2026 à 318,9 (+4,4 % sur 12 mois), un prix de référence de 550 400 $ et une croissance annuelle moyenne de 8,3 % depuis 2020, contre 4,0 % sur 2005–2019. La figure 8.1 montre la hiérarchie des segments : le bloc « maison » (unifamiliale, plain-pied, à étages) évolue de concert autour de l'indice composite, tandis que l'appartement décroche à partir de 2012 — son indice relatif à l'unifamiliale est aujourd'hui de 80. Les prix de référence (figure 8.2) s'étagent de 424 600 $ (appartement) à 742 800 $ (maison à étages).

Le rythme annuel (figure 8.3) illustre la régularité du marché : hormis 2009 et 2023, jamais de glissement annuel négatif, et une amplitude bien moindre que celle du Canada. Quant aux corrections (figure 8.4), la pire de la période — $-7,0$ % entre mai 2022 et février 2023 — a été effacée en un peu plus d'un an, quand le Canada demeure 20 % sous son pic.

8.2RMR de Montréal : la locomotive au long cours#

Première place financière et démographique de la province, la RMR de Montréal (indice 318, prix de référence 596 300 $) a longtemps été le marché québécois : sa corrélation de 0,99 avec l'agrégat provincial en témoigne. Sa trajectoire est celle d'une grande métropole nord-américaine sage : croissance annuelle moyenne de 5,6 % sur vingt ans — identique à celle de la province —, accélération à 8,0 % par an depuis 2020, et une seule correction notable ($-7,5$ % en 2022–2023, récupérée en août 2024).

Les segments racontent la rareté du sol (figures 8.5 et 8.6) : la maison à étages atteint 840 800 $ et l'unifamiliale 708 400 $, quand l'appartement plafonne à 446 700 $ — son indice relatif à l'unifamiliale, 78, est le plus faible des grands marchés après la RMR de Québec. Fait notable en juin 2026 : la maison en rangée est le seul segment de la province en baisse sur 12 mois ($-1,0$ %), signe d'un segment intermédiaire devenu cher. Le rythme annuel (figure 8.7) montre l'épisode 2017–2019, où Montréal, déjà en accélération, ignore le mini-cycle baissier de Toronto — première manifestation du découplage documenté au chapitre 11.

8.3RMR de Québec : le meneur de l'après-2023#

La capitale nationale présente le profil cyclique le plus singulier de la province. Son histoire en trois temps : un boom précoce en 2008–2012 — quand le reste du pays digère la crise financière, l'indice de Québec progresse de plus de 60 % —, une décennie de quasi-stagnation (2013–2020), puis un réveil spectaculaire : +9,5 % par an depuis 2020, et les hausses annuelles les plus fortes du pays en 2024–2025 (jusqu'à +16 %). L'indice atteint 354 — au-dessus de Montréal — pour un prix de référence de 444 600 $, ce qui en fait toujours l'un des grands marchés les plus abordables au Canada.

Sa résistance aux corrections est remarquable (figure 8.12) : repli maximal de $-4,8$ % seulement en 2022, récupéré en douze mois. Tous les segments participent à la hausse en juin 2026 (+4,2 % à +8,5 % selon le type), et l'appartement — 310 000 $, indice relatif de 73, le plus déprécié de la province — y voit même l'une des plus fortes progressions (+7,8 %), signe d'un rattrapage par le bas alimenté par la contrainte d'abordabilité.

8.4Estrie : le marché le plus chaud de juin 2026#

Portée par Sherbrooke, la villégiature et la proximité de Montréal, l'Estrie est le marché le plus dynamique du pays en juin 2026 : +11,8 % sur 12 mois, tous segments entre +9,1 % et +12,7 %. Son indice (369) a plus que doublé depuis janvier 2020 (+14,1 % par an), pour un prix de référence de 492 300 $ — désormais supérieur à celui de la RMR de Québec, du jamais vu avant la pandémie.

La figure 8.13 montre un marché longtemps plat — l'indice ne gagne que 35 points de 2010 à 2019 — littéralement propulsé par le télétravail : deux années consécutives à plus de 20 % (2021–2022), un plateau court, puis une réaccélération dès 2024. Le repli de 2022–2023 ($-6,4$ %) est effacé en dix-huit mois. L'absence de segment « en rangée » — non publié faute de profondeur — rappelle qu'il s'agit d'un marché de maisons : l'appartement n'y pèse que marginalement, avec un prix de référence de 333 800 $.

8.5Mauricie : le champion de l'après-2020… en consolidation#

Avec un indice de 399 — près de quadruplé depuis 2005 — la Mauricie détient la plus forte croissance post-pandémique de la province (+14,6 % par an depuis 2020) tout en restant son marché le plus abordable : 324 800 $ de prix de référence composite, moins que Winnipeg. C'est l'archétype du rattrapage : parti dernier, propulsé par des acheteurs montréalais en quête d'espace, le marché trifluvien a aligné des hausses annuelles de 24 à 29 % en 2021–2022.

Son profil récent est toutefois le plus heurté des six marchés : après une nouvelle pointe à +20 % début 2025, le glissement annuel est retombé à +4,1 % et l'indice se situe 4,4 % sous son sommet d'automne 2025 (figure 8.20) — la seule « mini-correction » en cours au Québec, dans un marché étroit où quelques transactions suffisent à faire bouger l'indice. Sur vingt ans, sa croissance annuelle moyenne (6,7 %) reste la deuxième du pays.

8.6Centre-du-Québec : le recordman silencieux#

Drummondville, Victoriaville et leur région détiennent deux records nationaux discrets : l'indice le plus élevé des seize marchés analysés (422, soit une multiplication par 4,2 depuis 2005) et la meilleure croissance annuelle moyenne du pays sur vingt ans (7,0 %). Le tout pour un prix de référence de 356 000 $ — un paradoxe apparent qui illustre le niveau de départ extraordinairement bas de ce marché en 2005.

Sa trajectoire récente est aussi la plus robuste des régions : +13,9 % par an depuis 2020, un repli maximal de $-4,0$ % seulement en 2022–2023 — le plus faible de la province — et un nouveau sommet en juin 2026 (+8,2 % sur 12 mois, plain-pied à +9,8 %). La maison à étages, segment étroit ici, est le seul type en croissance modérée (+2,9 %). Comme en Estrie, le segment « en rangée » n'est pas publié.