Taux, inflation et prix réels : la transmission monétaire

7.1Mêmes taux, réponses opposées#

La figure 7.1 met en regard le taux court canadien et la croissance des prix au Québec et au Canada. La flambée de 2021 répond partout aux taux planchers ; mais lorsque le taux court bondit de 0 à 5 % en 2022, les deux marchés se séparent : le glissement annuel canadien s'effondre de +30 % à $-17$ %, quand le glissement québécois ne fait que revenir vers zéro avant de repartir. Trois mécanismes principaux expliquent cette asymétrie : des prix — donc des mises de fonds et des ratios d'endettement — initialement plus faibles au Québec ; une moindre présence d'investisseurs à effet de levier, surreprésentés dans la copropriété torontoise ; et un déficit d'offre régional aggravé par la migration interrégionale post-pandémique. Ce résultat rejoint la littérature théorique et empirique : le canal du crédit amplifie la réponse des prix immobiliers aux taux d'autant plus que les contraintes d'endettement mordent (Iacoviello, 2005; Ortalo-Magné et Rady, 2006), et les épisodes de boom-bust les plus violents sont ceux où le levier des ménages est le plus élevé (Mian et Sufi, 2014; Kaplan et al., 2020). L'asymétrie observée a aussi des conséquences macroéconomiques de second tour, via l'effet de richesse immobilière sur la consommation (Guren et al., 2021) : soutien au Québec, frein en Ontario.

7.2Et une fois l'inflation déduite ?#

La hausse québécoise n'est pas qu'une illusion nominale. Déflaté par l'IPC canadien (figure 7.2), l'IPP du Québec vaut encore 1,9 fois son niveau de 2005 — une progression réelle de 3,3 % par an. On note toutefois que le pouvoir d'achat immobilier s'est érodé par à-coups : en termes réels, les prix stagnent de 2011 à 2016 et reculent brièvement en 2022–2023, lorsque l'inflation dépasse la croissance des prix nominaux. La série réelle s'arrête en mars 2025, dernière observation de l'IPC dans FRED au moment de l'extraction. Rappelons avec Himmelberg et al. (2005) qu'un niveau de prix réel élevé n'est pas, en soi, la preuve d'une bulle : le coût d'usage du logement — qui dépend des taux, de la fiscalité et des anticipations (Poterba, 1984) — peut justifier des multiples durablement supérieurs à leurs moyennes historiques lorsque les taux réels sont bas.