Risque, distributions et co-mouvements

11.1La volatilité dans le temps#

La volatilité mobile (figure 11.1) établit le premier fait : les grands emballements — 2009, 2018, 2022–2023 (plus de 7 % annualisé) — sont canadiens, la volatilité québécoise restant historiquement contenue entre 1 et 2 %, hormis l'épisode pandémique. Le renversement récent mérite d'être noté : depuis 2025, c'est le Québec, en pleine accélération, qui affiche la volatilité la plus élevée des deux (2,0 % contre 1,0 %).

11.2Les distributions : un Québec plus régulier#

Les histogrammes de la figure 11.2 comparent les 257 variations mensuelles désaisonnalisées : moyennes voisines (0,45 % au Québec, 0,40 % au Canada) mais dispersions très différentes (écart-type de 0,66 % contre 0,95 %) et queues bien plus lourdes côté canadien ($-2,6$ % à +4,6 %, contre $-1,6$ % à +3,8 %). À rendement de long terme comparable, le « voyage » québécois a donc été nettement moins cahoteux. On notera que dans les deux cas, les variations mensuelles sont fortement autocorrélées — la persistance (momentum) des prix immobiliers, documentée dès Case et Shiller (1989), est l'écart le plus célèbre de cette classe d'actifs à l'efficience des marchés. Les boîtes à moustaches des variations annuelles (figure 11.3) confirment à l'échelle des marchés : médianes québécoises parmi les plus élevées, étendues interquartiles étroites à Montréal et pour la province, années extrêmes (points) concentrées dans l'Ouest et en Ontario — à l'exception des années pandémiques des régions québécoises.

11.3L'anatomie des corrections#

Le tableau 11.1 date les pires épisodes de repli de chaque marché. La lecture est édifiante : les corrections québécoises sont courtes (3 à 9 mois du sommet au creux), peu profondes ($-4,0$ % à $-8,9$ %) et récupérées en un à deux ans ; les corrections canadiennes hors Québec sont longues et profondes — 51 mois et $-26$ % pour Toronto, toujours en cours, 19 mois et $-16$ % pour le Calgary de 2008 (six ans pour récupérer) comme pour le Vancouver de 2017–2019. L'asymétrie boom long / correction lente est générale sur les marchés du logement — les expansions y durent en moyenne beaucoup plus longtemps que les contractions (Cunningham et Kolet, 2011) — et la lenteur des baisses tient largement au comportement des vendeurs (Genesove et Mayer, 2001) : le marché « gèle » avant de baisser, comme l'illustrent les épisodes britanniques analysés par Muellbauer et Murphy (1997).

11.4Le bêta du Québec sur le Canada#

La figure 11.4 formalise la sensibilité du marché québécois au marché canadien : la pente de la régression mobile des variations mensuelles du Québec sur celles du Canada est en moyenne de 0,26 depuis 2010 — un marché qui n'« encaisse » en moyenne qu'un quart des mouvements canadiens. Ce bêta devient même légèrement négatif en 2018–2020 (Montréal accélère quand Toronto corrige), avant de remonter vers 0,4–0,6 après l'épisode pandémique, qui a synchronisé tous les marchés.

11.5Deux blocs étanches#

La matrice de la figure 11.5 présente les corrélations des glissements annuels entre douze marchés. Elle fait ressortir deux blocs : un bloc « Ontario–Colombie-Britannique–Canada » (corrélations de 0,75 à 0,98 entre eux) et un bloc québécois cohérent (0,63 à 0,99 entre les marchés de la province). Entre les deux, les liens sont faibles : la RMR de Montréal n'est corrélée qu'à 0,54 avec le Grand Toronto, et la RMR de Québec est pratiquement orthogonale au cycle torontois ($-0{,}03$). L'Alberta, arrimée au cycle des matières premières, ne co-varie avec presque rien.

La corrélation mobile sur cinq ans (figure 11.6) précise la chronologie : le co-mouvement Montréal–Toronto s'effondre entre 2014 et 2017 — jusqu'à devenir négatif quand Montréal ignore le mini-cycle torontois de 2017–2019 — puis remonte après 2021, l'épisode pandémique (boom puis plateau simultanés) resynchronisant mécaniquement les fenêtres de calcul, sans dépasser 0,55 en fin de période. Même au plus haut, le lien Montréal–Toronto reste très inférieur à la cohésion interne du bloc Ontario–Colombie-Britannique (0,96–0,98).