Séance 14 — Révision générale et cas intégrateur · IMM1003

Cette dernière séance boucle la boucle. Tout le cours converge ici vers un seul exercice : évaluer un immeuble réel de A à Z — description, données financières, application des trois méthodes, puis réconciliation pondérée vers une conclusion unique et motivée. Le chapitre déroule d'abord ce grand cas intégrateur (un immeuble mixte de Gatineau) avec tous les calculs intermédiaires et, surtout, avec le raisonnement qui relie chaque étape à la suivante : pourquoi on vérifie telle donnée, pourquoi on retient tel comparable, pourquoi tel taux plutôt que la moyenne. Il propose ensuite une révision systématique des quatre blocs du cours et un plan de préparation à l'examen final. À la fin de ce chapitre, vous devriez pouvoir prendre n'importe quel immeuble courant du marché québécois et en produire une évaluation défendable — ce qui est, précisément, l'objectif du cours.

Objectifs d’apprentissage

Appliquer les trois méthodes d'évaluation à un même immeuble et produire trois indications de valeur cohérentes ;
Extraire un taux global d'actualisation (TGA) et un multiplicateur de revenu brut (MRB) à partir de ventes comparables ;
Réconcilier les indications par une pondération argumentée et formuler une conclusion de valeur ;
Réviser les concepts clés des quatre blocs du cours (fondements, bases théoriques, méthodes, synthèse) ;
Mobiliser les formules essentielles dans des mini-cas de format examen ;
Planifier efficacement l'étude en vue de l'examen final (40 % de la note).

14.1Le processus complet : rappel en sept étapes#

Avant d'entrer dans le cas, resituons la démarche d'ensemble apprise à la séance 1 — chaque étape correspond à un bloc du cours et à une section du rapport étudié au chapitre 13.

Le cas intégrateur qui suit couvre les étapes 2 à 6 ; l'étape 7 a fait l'objet du chapitre précédent. Gardez ce schéma en tête pendant toute la lecture : à chaque section du cas, demandez-vous à quelle étape du processus nous sommes, et ce que le rapport final devra en dire.

14.2Le cas intégrateur : immeuble mixte à Gatineau#

14.2.1Le mandat#

Notre cliente, une société de gestion familiale, envisage de vendre l'immeuble qu'elle détient depuis 2015 et veut connaître sa valeur marchande avant de rencontrer des courtiers. Le mandat est donc clair : estimer la valeur marchande de la pleine propriété en date de décembre 2026, à l'usage exclusif de la cliente pour sa décision de mise en marché. Il s'agit d'un rapport complet, avec inspection, et le mandat prévoit l'application des trois méthodes suivie d'une réconciliation — exactement le programme du cours. Notez au passage que chaque terme de ce paragraphe mobilise une notion étudiée : le type de valeur (chapitre 4), les droits évalués et l'usage prévu (chapitre 13), la date d'évaluation. Rien, dans un mandat bien rédigé, n'est décoratif.

14.2.2L'immeuble sujet#

Définition 14.1— immeuble sujet du cas#

Immeuble mixte sis au 250, boulevard Saint-Joseph, Gatineau (Québec) ; lot 2 345 678 du cadastre du Québec ; zonage C-2 (commercial et résidentiel). Terrain de 800 m² (20 m $\times$ 40 m) ; superficie totale brute de 980 m² ; construction 2008, bon état, entretien régulier ; valeur au rôle 2026–2028 : 1 450 000 $.

L'immeubleImmeuble mixte : commerces au RDC, logements aux étages — un classique des artères de Gatineau. est un mixte classique des artères commerciales de Gatineau. Le rez-de-chaussée abrite deux locaux commerciaux totalisant 220 m² : le local A, 120 m², est occupé par une clinique dentaire bien établie ; le local B, 100 m², par un bureau comptable. Les deux profitent de vitrines sur le boulevard et d'entrées indépendantes — un atout locatif réel, car chaque commerce contrôle son image et ses heures. Le deuxième étage compte quatre logements 4 ½ de 80 m² chacun, le troisième, quatre logements 3 ½ de 65 m². Un stationnement arrière de 12 places, une buanderie commune et des rangements au sous-sol complètent l'ensemble.

Côté bâti, l'inspection révèle un immeuble sain : fondations en béton coulé, structure acier et béton, revêtement de brique, membrane élastomère refaite en 2020, fenêtres de PVC d'origine (2008) — à surveiller —, chauffage au gaz naturel avec chaudière remplacée en 2018, plomberie de cuivre, entrée électrique de 600 A conforme et ventilation commerciale fonctionnelle. Les baux résidentiels sont encadrés par le Tribunal administratif du logement (TAL), ce qui borne la vitesse à laquelle un acquéreur pourrait rapprocher les loyers du marché — un fait dont la méthode du revenu devra tenir compte.

Sur le terrain#

Comment un investisseur visite-t-il réellement un immeuble comme celui-ci? Rarement comme un futur occupant. Il commence par le sous-sol — l'état des fondations, de l'entrée électrique et de la chaudière en dit plus long que n'importe quelle cuisine rénovée —, monte par les espaces communs (leur tenue trahit la qualité de la gestion), demande à voir le logement le plus défraîchi plutôt que le plus beau, et termine sur le toit ou, à défaut, avec la facture de la dernière réfection. Côté papier, il exigera les baux, les relevés de taxes, les factures d'énergie et l'historique des travaux — exactement les pièces dont l'évaluateur a besoin pour normaliser revenus et dépenses. L'inspection d'évaluation et la vérification diligente de l'acheteur se ressemblent : ce n'est pas un hasard, les deux cherchent la même chose — la vérité économique de l'immeuble derrière sa façade.

unités du cas#

Le cas est présenté en unités métriques (1 m² $\approx$ 10,76 pi²), alors que les ateliers du cours utilisaient les pieds carrés : les deux systèmes coexistent dans la pratique québécoise, et l'examen peut employer l'un ou l'autre. Vérifiez toujours l'unité avant de calculer un taux unitaire.

14.2.3Marché et utilisation optimale du sujet#

Avant tout calcul, deux analyses qualitatives cadrent le dossier. L'analyse de marché d'abord : le segment des immeubles mixtes de Gatineau est actif en 2026 — les taux d'intérêt ont reflué, les investisseurs recherchent les artères en revitalisation, et cinq ventes comparables ont été conclues dans les six derniers mois, ce qui est abondant pour ce segment. Le marché locatif résidentiel demeure tendu (inoccupation bien sous les 3 %), et la demande de petits locaux commerciaux de services — santé, services professionnels — est soutenue sur Saint-Joseph. Autrement dit : de bonnes données pour la comparaison, des revenus stables pour la méthode du revenu.

L'utilisation optimale ensuite. Comme si vacant, le terrain zoné C-2 supporterait un immeuble mixte de gabarit semblable — le zonage, la profondeur du lot et la demande convergent vers l'usage actuel. Telle qu'améliorée, la propriété exploite déjà cette utilisation : aucun usage alternatif ne produirait une valeur supérieure nette des coûts de conversion. Conclusion : l'utilisation optimale est la continuation de l'usage mixte actuel. Cette conclusion, banale en apparence, est la charnière du dossier : elle autorise à évaluer l'immeuble tel qu'il est, avec ses revenus actuels, et elle valide le choix des comparables mixtes.

14.2.4Les données financières#

14.2.4.1Revenus normalisés (année 2026)#

Poste de revenus	Montant annuel
Local A (clinique) : 120 m² $\times$ 18 $/m²/mois	25 920 $
Local B (bureau) : 100 m² $\times$ 16 $/m²/mois	19 200 $
4 logements 4 ½ $\times$ 1250 $/mois	60 000 $
4 logements 3 ½ $\times$ 1050 $/mois	50 400 $
Stationnement : 8 places $\times$ 75 $/mois	7200 $
Revenu brut potentiel (RBP)	162 720 $
$-$ Inoccupation et mauvaises créances (5 %)	(8136 $)
Revenu brut effectif (RBE)	154 584 $

Deux remarques de méthode sur ce tableau. D'abord, ces revenus sont normalisés : les loyers commerciaux ont été confrontés aux taux de location demandés sur l'artère (17 à 19 $/m²/mois pour des locaux comparables), et les loyers résidentiels aux données SCHL du secteur — ils se situent légèrement sous le marché, ce qui est cohérent avec des baux encadrés par le TAL. Ensuite, seules 8 des 12 places de stationnement génèrent un revenu : les quatre autres sont incluses dans les baux commerciaux. Ce genre de détail — qui paie quoi — se vérifie dans les baux, jamais dans les annonces.

14.2.4.2Dépenses d'exploitation normalisées#

Poste de dépenses	Montant annuel
Taxes foncières municipales et scolaires	22 500 $
Assurances	6800 $
Chauffage (gaz naturel — parties communes)	8200 $
Électricité (parties communes)	3600 $
Eau et égout	2400 $
Entretien et réparations	9500 $
Déneigement et entretien extérieur	4200 $
Gestion immobilière (5 % du RBE)	7729 $
Réserve de remplacement	5000 $
Divers (comptabilité, juridique)	2500 $
Total des dépenses	72 429 $

Là encore, la normalisation a fait son œuvre : la gestion est comptée à 5 % du RBE même si la propriétaire gère elle-même (un acheteur, lui, paiera ce service ou son propre temps), et une réserve de remplacement de 5000 $ est provisionnée même si aucun remplacement n'est prévu cette année. À l'inverse, on a exclu des états financiers de la cliente une dépense de rénovation exceptionnelle de 2025 (non récurrente) et, bien entendu, le service de la dette et l'amortissement comptable, qui n'ont rien à faire dans un RNE.

14.2.4.3Du RBE au RNE#

Exemple 14.1— revenu net d'exploitation du sujet#

\begin{aligned}\text{RBE} &= 154\,584\,\$ \\ - \ \text{Dépenses d'exploitation} &= -72\,429\,\$ \\ \textbf{RNE} &= \mathbf{82\,155}\,\$\end{aligned}

Ratio de dépenses : $72\,429 / 154\,584 = 46{,}9\,\%$ .

Attention#

Un ratio de dépenses de 46,9 % dépasse la fourchette usuelle de 35–45 % des multilogements québécois. Faut-il rejeter les données? Non — il faut expliquer l'écart : ici, le chauffage au gaz des parties communes est à la charge du propriétaire, l'immeuble est énergivore et la composante commerciale alourdit l'entretien. Un écart documenté est acceptable ; un écart inexpliqué est un signal d'alarme (dépenses gonflées ou revenus sous-déclarés).

14.3Méthode 1 : la comparaison#

14.3.1Les comparables#

Cinq ventes d'immeubles mixtes conclues à Gatineau entre juillet et novembre 2026 (marché en hausse) forment l'échantillon. Chacune a été vérifiée au Registre foncier, et les caractéristiques physiques confirmées au rôle d'évaluation et par observation extérieure — le réflexe de validation appris à la séance 6. Aucune n'est une vente entre personnes liées ni une vente sous contrainte ; toutes sont des transactions de marché.

Élément	C1	C2	C3	C4	C5
Prix de vente ($)	1 520 000	1 380 000	1 650 000	1 420 000	1 580 000
Date de vente	oct. 2026	août 2026	nov. 2026	juil. 2026	sept. 2026
Logements	8	6	10	8	8
Superficie comm. (m²)	200	180	250	210	220
Terrain (m²)	750	680	900	780	810
Construction	2006	2010	2005	2012	2009
État	Bon	Très bon	Moyen	Très bon	Bon
Stationnement	10	8	14	10	12
RNE ($)	78 000	72 000	86 000	75 000	80 000

Le sujet (8 logements, 220 m² commerciaux, terrain de 800 m², construction 2008, bon état, 12 places) se situe au cœur de cet échantillon — exactement ce qu'on recherche. Un sujet qui occuperait l'extrémité de l'échantillon (le plus grand, le plus vieux, le mieux situé) obligerait à extrapoler ; un sujet au centre permet d'interpoler, ce qui est toujours plus fiable.

14.3.2La grille d'ajustements#

Rappel de la règle d'orAjustements : toujours du comparable vers le sujet. Supérieur $\Rightarrow$ négatif ; inférieur $\Rightarrow$ positif. : on ajuste le prix du comparable pour le rendre semblable au sujet. Un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; un comparable inférieur, un ajustement positif. Le marché étant en hausse, toutes les ventes reçoivent un ajustement temporel positif, décroissant avec la proximité de la date d'évaluation (décembre 2026). Les montants d'ajustement ci-dessous ne sortent pas d'un chapeau : l'ajustement temporel reflète la progression observée des prix du segment (environ 0,5 % par mois), l'ajustement de localisation provient de paires de ventes entre artères comparables, et les ajustements physiques s'appuient sur le coût déprécié des attributs — techniques d'extraction vues au chapitre 9.

Ajustement ($)	C1	C2	C3	C4	C5
Prix de vente	1 520 000	1 380 000	1 650 000	1 420 000	1 580 000
Conditions de marché (temps)	$+15\,000$	$+25\,000$	$+10\,000$	$+30\,000$	$+20\,000$
Localisation	$+20\,000$	$+30\,000$	$-10\,000$	$-15\,000$	0
Terrain (superficie)	$+10\,000$	$+25\,000$	$-20\,000$	$+5000$	0
Âge et état	$+15\,000$	$-15\,000$	$+40\,000$	$-25\,000$	$+10\,000$
Nombre de logements	0	$+50\,000$	$-40\,000$	0	0
Superficie commerciale	$+10\,000$	$+20\,000$	$-15\,000$	$+5000$	0
Stationnement	$+10\,000$	$+20\,000$	$-10\,000$	$+10\,000$	0
Ajustement total	$\mathbf{+80\,000}$	$\mathbf{+155\,000}$	$\mathbf{-45\,000}$	$\mathbf{+10\,000}$	$\mathbf{+30\,000}$
Valeur ajustée	1 600 000	1 535 000	1 605 000	1 430 000	1 610 000

Prenons le temps de lire cette grille comme le ferait un réviseur. C2, le plus petit immeuble de l'échantillon avec ses 6 logements, exige l'ajustement total le plus lourd : $+155\,000$ $, soit plus de 11 % de son prix de vente. Son indication est donc la moins fiable — non pas fausse, mais fragile, puisque chaque ajustement empile sa propre marge d'erreur. À l'autre extrême, C5 est quasi identique au sujet : même nombre de logements, même superficie commerciale, terrain équivalent, un an d'écart de construction. Il ne requiert que l'ajustement temporel et un léger ajustement d'état : c'est le comparable vedette, celui dont l'indication pèsera le plus. C4 intrigue à première vue — sa valeur ajustée de 1 430 000 $ est nettement sous les autres. Avant de l'écarter, on vérifie : la vente date de juillet (le plus vieux prix de l'échantillon) et l'immeuble, très bon état de 2012, se situe sur un tronçon moins passant. Les ajustements le rapprochent du sujet, mais son indication demeure basse ; l'évaluateur le conserve à titre de borne inférieure tout en pondérant sa contribution à la baisse.

Exemple 14.2— conclusion de la méthode de comparaison#

Les valeurs ajustées s'étendent de 1 430 000 $ à 1 610 000 $. En accordant plus de poids aux comparables les moins ajustés et les plus semblables (C5, puis C1 et C3), l'évaluateur retient :

\text{Indication par comparaison} \approx \mathbf{1\,580\,000}\,\$

14.4Méthode 2 : le coût#

La méthode du coût suit sa formule canonique :

Formule 14.1— méthode du coût#

\boxed{\;V \;=\; \text{Coût de remplacement à neuf} \;-\; \text{Dépréciation totale} \;+\; \text{Valeur du terrain}\;}

Pour un immeuble de 2008, la méthode du coût n'est pas la voie royale — on le sait avant même de commencer, et c'est un savoir qui vaut de l'or à la réconciliation. On l'applique néanmoins, pour deux raisons : elle fournit une vérification indépendante des deux autres méthodes, et son calcul force à examiner le bâtiment composant par composant, ce qui affine la compréhension du bien.

14.4.1Le coût de remplacement à neuf#

Composante	Montant
Structure commerciale (RDC) : 220 m² $\times$ 2200 $/m²	484 000 $
Structure résidentielle (2^e et 3^e) : 580 m² $\times$ 1800 $/m²	1 044 000 $
Sous-sol et fondations : 800 m² $\times$ 400 $/m²	320 000 $
Stationnement et aménagement extérieur	85 000 $
Sous-total — coûts directs	1 933 000 $
Coûts indirects (architecte, permis, intérêts) : 12 %	231 960 $
Profit de l'entrepreneur : 8 %	154 640 $
Coût de remplacement total à neuf	2 319 600 $

Les pourcentages de coûts indirects (12 %) et de profit (8 %) sont des hypothèses du cas, appliquées aux coûts directs de 1 933 000 $ ; en pratique on les tire de manuels de coûts comme Marshall & Swift (Marshall & Swift, 2025) et de l'observation des projets locaux. Notez que les taux unitaires distinguent la structure commerciale (2200 $/m², finis et mécanique plus exigeants) de la structure résidentielle (1800 $/m²) : appliquer un taux unique moyen à un immeuble mixte est une approximation qui coûte cher en précision.

14.4.2La dépréciation et le terrain#

L'immeuble de 2008 a un âge effectif estimé à 18 ans (l'entretien régulier et la toiture de 2020 compensent en partie l'âge chronologique) et une vie utile économique estimée à 50 ans — deux hypothèses du cas, sans valeur universelle. Un mot, au passage, sur la valeur au rôle de 1 450 000 $ mentionnée dans la description : elle ne constitue ni un plancher ni une cible. Le rôle d'évaluation vise l'équité fiscale à une date de référence antérieure, par des méthodes de masse ; qu'il se trouve environ 9 % sous nos indications est plausible pour un marché en hausse depuis la date du rôle, et ne prouve rien dans un sens ni dans l'autre. On le cite comme point de repère, jamais comme preuve.

\begin{aligned}D_{\text{physique}} &= \frac{18}{50} \times 2\,319\,600 = 0{,}36 \times 2\,319\,600 = 835\,056\,\$ \\ D_{\text{fonctionnelle}} &= 35\,000\,\$ \quad \text{(fenêtres d'origine 2008)} \\ D_{\text{économique}} &= 0\,\$ \quad \text{(aucune identifiée)} \\ D_{\text{totale}} &= 835\,056 + 35\,000 = \mathbf{870\,056}\,\$\end{aligned}

La dépréciation fonctionnelle de 35 000 $ correspond au coût de remplacement des fenêtres d'origine, moins la portion de vie utile qu'il leur reste — une désuétude curable, puisque le coût de correction est inférieur à la valeur qu'elle rendrait. Aucune dépréciation économique n'est retenue : le voisinage est en revitalisation, non en déclin, et aucune nuisance externe nouvelle n'affecte l'emplacement.

Élément	Montant
Coût de remplacement à neuf	2 319 600 $
$-$ Dépréciation totale	(870 056 $)
Valeur dépréciée des améliorations	1 449 544 $
$+$ Valeur du terrain : 800 m² $\times$ 200 $/m²	160 000 $
Indication de valeur par le coût	1 609 544 $
Arrondi	1 610 000 $

Attention#

À 18 ans d'âge effectif, plus du tiers du coût à neuf part en dépréciation — et chaque année d'âge effectif supplémentaire déplace l'indication d'environ 46 000 $. C'est précisément cette sensibilité aux hypothèses de dépréciation qui limitera le poids de la méthode du coût dans la réconciliation.

14.5Méthode 3 : le revenu#

14.5.1Capitalisation directe#

Le RNE du sujet est établi : 82 155 $ (section 14.2). Reste à extraire le taux global d'actualisation (TGA) des ventes comparables dont on connaît le RNE. C'est l'un des grands avantages de ce dossier : les mêmes ventes servent deux fois — leurs prix alimentent la grille de comparaison, leurs RNE livrent des taux. C3 est écarté de l'extraction : son état moyen laisse soupçonner un RNE gonflé par un entretien différé, ce qui fausserait le taux.

Comparable	RNE / prix	TGA extrait
C1	$78\,000 / 1\,520\,000$	5,13 %
C2	$72\,000 / 1\,380\,000$	5,22 %
C4	$75\,000 / 1\,420\,000$	5,28 %
C5	$80\,000 / 1\,580\,000$	5,06 %
Moyenne simple		5,17 %
TGA retenu		5,20 %

Le taux retenu (5,20 %) pondère davantage C2 et C4, dont la composition mixte est la plus proche du sujet, plutôt que la moyenne simple — choisir un taux est un jugement, pas une moyenne. Remarquez aussi l'étroitesse de la fourchette extraite : 22 points centésimaux entre le plus bas et le plus haut. Quand les taux extraits s'éparpillent, c'est le signe que les immeubles ne se ressemblent pas autant qu'on le croyait, ou que certains RNE sont mal normalisés ; ici, la cohérence des taux valide rétroactivement la qualité de l'échantillon.

Exemple 14.3— capitalisation directe du sujet#

V \;=\; \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}} \;=\; \frac{82\,155}{0{,}052} \;=\; 1\,579\,904\,\$ \;\approx\; \mathbf{1\,580\,000}\,\$

14.5.2Vérification par le MRB#

Le multiplicateur de revenu brut (MRB) offre un recoupement rapide, précieux justement parce qu'il ne dépend pas de la normalisation des dépenses : si une erreur s'était glissée dans le calcul des dépenses du sujet, la capitalisation directe en souffrirait, mais pas le MRB.

Comparable	Prix / RBE	MRB
C1	$1\,520\,000 / 156\,000$	9,74
C2	$1\,380\,000 / 138\,000$	10,00
C4	$1\,420\,000 / 143\,000$	9,93
C5	$1\,580\,000 / 158\,000$	10,00
MRB retenu		9,95

Exemple 14.4— vérification MRB#

V = \text{RBE} \times \text{MRB} = 154\,584 \times 9{,}95 = 1\,538\,111\,\$ \approx 1\,540\,000\,\$

Écart de 2,5 % avec la capitalisation directe : le MRB confirme l'ordre de grandeur de l'indication par le revenu.

L'écart de 2,5 % s'explique d'ailleurs sans mystère : le ratio de dépenses du sujet (46,9 %) est un peu plus lourd que celui des comparables, de sorte que le MRB — aveugle aux dépenses — surestime légèrement la part du revenu brut qui se rend au propriétaire. C'est exactement le genre de lecture croisée qu'un correcteur d'examen (et un réviseur de rapport) aime voir : non seulement les chiffres, mais la raison de leur écart.

14.6La réconciliation des trois méthodes#

14.6.1Les trois indications#

La convergence est remarquable : les trois indications tiennent dans une fourchette de 1,9 %. C'est le signe d'analyses cohérentes — mais la réconciliation demeure nécessaire, car la convergence n'est pas toujours au rendez-vous, et surtout parce qu'une conclusion doit être motivée même quand les chiffres s'entendent entre eux.

14.6.2Pondération et calcul#

Méthode	Indication	Justification	Poids
Comparaison	1 580 000 $	Bons comparables, marché actif	40 %
Coût	1 610 000 $	Vérification ; dépréciation subjective	15 %
Revenu	1 580 000 $	Immeuble à revenus, TGA du marché	45 %

Exemple 14.5— calcul de la valeur pondérée#

\begin{aligned}V &= (1\,580\,000 \times 0{,}40) + (1\,610\,000 \times 0{,}15) + (1\,580\,000 \times 0{,}45) \\ &= 632\,000 + 241\,500 + 711\,000 \\ &= 1\,584\,500\,\$\end{aligned}

Conclusion de valeur arrondie : 1 585 000 $.

14.6.3Justifier la pondération#

La pondération retenue — 45 % au revenu, 40 % à la comparaison, 15 % au coût — se défend en trois arguments, dans l'ordre où un rapport les présenterait.

La méthode du revenu domine parce que le sujet est un bien de placement : ses acheteurs probables sont des investisseurs qui raisonnent en rendement, le RNE est stable et vérifiable, et le TGA a été extrait de ventes fiables du même segment. Quand la méthode épouse le raisonnement de l'acheteur type, elle mérite la première place — c'est le critère du comportement du marché, le plus puissant des critères de pondération. La comparaison suit de très près : cinq ventes récentes sur un marché actif, des ajustements nets faibles, une belle convergence des valeurs ajustées ; si l'échantillon avait compté un ou deux comparables de plus de la qualité de C5, elle aurait pu prétendre au premier rang. Le coût, enfin, se contente d'un rôle de vérification : à 18 ans d'âge effectif, l'estimation de la dépréciation comporte trop de subjectivité pour peser davantage — mais le fait que son indication tombe à 1,9 % des deux autres est en soi une information rassurante, qu'un bon rapport prend la peine de souligner.

À retenir#

La pondération n'est jamais mécanique : elle reflète la qualité des données de chaque méthode et le comportement des acheteurs sur le marché du bien évalué. Trois questions guident le choix des poids : quelle méthode ce type d'acheteur utilise-t-il réellement? Quelles données sont les plus solides? Quelle indication a exigé le moins d'hypothèses fragiles?

14.6.4Tester la robustesse : l'analyse de sensibilité#

Une conclusion de valeur bien construite doit survivre à de petites variations de ses intrants. Avant de signer, l'évaluateur prudent se demande : et si mon TGA était légèrement différent? Et si la pondération changeait? Le tableau suivant fait varier le TGA de $\pm$ 25 points centésimaux autour du taux retenu et recalcule l'indication par le revenu, puis la conclusion pondérée (poids constants).

Scénario	TGA	Indication revenu	Conclusion pondérée
Taux plus exigeant	5,45 %	1 507 000 $	1 552 000 $
Taux retenu	5,20 %	1 580 000 $	1 585 000 $
Taux plus favorable	4,95 %	1 660 000 $	1 621 000 $

Lecture : un quart de point de TGA déplace la conclusion d'environ 2,2 % dans chaque direction — une amplitude modeste, contenue par le fait que le revenu ne pèse que 45 % de la conclusion. Si la même variation avait fait basculer la conclusion de 8 ou 10 %, il aurait fallu soit resserrer l'estimation du taux (plus de ventes, meilleure vérification des RNE des comparables), soit réduire le poids de la méthode. L'analyse de sensibilité ne change pas la conclusion : elle mesure la confiance qu'on peut lui accorder — et cette mesure, dans un rapport complet, vaut la peine d'être montrée.

14.6.5Ce que le cas enseigne#

Au terme de l'exercice, quelques leçons dépassent le dossier du 250, boulevard Saint-Joseph et méritent d'être formulées pour elles-mêmes.

La première : les méthodes ne sont pas des silos. Les cinq mêmes ventes ont nourri la grille de comparaison, l'extraction du TGA et celle du MRB ; la description du bâtiment a servi le calcul du coût et l'estimation de la dépréciation fonctionnelle ; l'analyse de marché a justifié à la fois l'ajustement temporel et l'absence de dépréciation économique. Une évaluation bien menée est un tissu, pas trois calculs juxtaposés — et c'est exactement ce que le correcteur du cas intégrateur d'examen cherche à voir.

La deuxième : la convergence se construit. Si les trois indications finissent à moins de 2 % l'une de l'autre, ce n'est pas un hasard heureux — c'est le produit de données vérifiées, de normalisations rigoureuses et d'hypothèses cohérentes entre les méthodes (le même marché, la même date, le même immeuble). Des indications divergentes ne se « réconcilient » pas à coups de pondération : elles signalent une erreur ou une incohérence qu'il faut retourner chercher.

La troisième : chaque chiffre a une provenance. Du taux de location au m² jusqu'au pourcentage de profit de l'entrepreneur, pas un seul nombre du cas n'est arbitraire — chacun se rattache à une source (bail, manuel de coûts, vente vérifiée) ou à une hypothèse déclarée. C'est la différence entre une opinion professionnelle et une estimation au jugé, et c'est ce qui rend le rapport défendable trois ans plus tard devant un réviseur, un juge ou un syndic.

14.7Révision par blocs#

14.7.1Bloc 1 — Introduction et fondements (séances 1 à 3)#

Le premier bloc a posé le décor. La séance 1 a défini l'évaluation immobilière comme la formulation d'une opinion motivée de valeur, présenté le rôle et les champs de pratique de l'évaluateur agréé (É.A.) et déroulé le processus en sept étapes qui structure encore ce chapitre. La séance 2 a installé le cadre professionnel : l'OEAQ et son millier de membres, le Code des professions (C-26) qui chapeaute le système professionnel québécois, le Code de déontologie (C-26, r. 123), les référentiels CUSPAP 2026 et USPAP 2024, et les mécanismes d'inspection professionnelle et de discipline. La séance 3, enfin, a fourni la boîte à outils conceptuelle : l'offre et la demande, la substitution — le principe fondateur de la méthode de comparaison —, l'utilisation optimale, l'anticipation — qui fonde la méthode du revenu —, le changement, la contribution — qui fonde chaque ajustement de la grille —, la conformité et l'équilibre. À l'examen, ce bloc se présente surtout en questions de définition et d'association : savoir quel principe fonde quelle méthode est un incontournable.

14.7.2Bloc 2 — Bases théoriques (séances 4 à 6)#

Le deuxième bloc a précisé l'objet de la mesure et son contexte. De la séance 4, retenez la définition de la valeur marchande et ses conditions (marché libre, parties consentantes et informées, délai raisonnable), la famille des autres valeurs — assurance, fiscale, liquidative, d'investissement — et la distinction cardinale entre valeur, prix et coût : trois nombres qui coïncident rarement et qu'aucun rapport ne doit confondre. De la séance 5, gardez la structure du marché québécois, le cycle immobilier en quatre phases (expansion, surchauffe, contraction, reprise), les moteurs macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, emploi — et les particularités du marché Gatineau–Ottawa, où l'économie fédérale amortit les cycles. De la séance 6, conservez la carte des sources québécoises — Registre foncier, MLS/Centris, SCHL, ISQ, rôle d'évaluation — et le réflexe de vérification croisée des données.

Deux repères chiffrésRepères 2026 : mutations 0,5 / 1,0 / 1,5 % ; RPV conventionnel $\leq$ 80 %. de ce bloc reviennent sans cesse dans les calculs d'examen. Les droits de mutation 2026 se calculent par tranches : 0,5 % jusqu'à 62 900 $, 1,0 % de 62 900 à 315 000 $, 1,5 % au-delà — tranches indexées annuellement, et Montréal applique son propre barème qui grimpe jusqu'à 4 % (Gouvernement du Québec, 2026). Le ratio prêt/valeur se calcule en divisant le prêt par la valeur : un prêt est conventionnel jusqu'à 80 % ; au-delà, l'assurance hypothécaire (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty) devient obligatoire.

14.7.3Bloc 3 — Les méthodes (séances 8 à 12)#

Critère	Comparaison	Coût	Revenu
Principe	Substitution	Substitution (coût)	Anticipation
Formule	Prix $\pm$ ajustements	Coût $-$ dépréciation $+$ terrain	RNE $\div$ TGA
Données	Ventes comparables	Coûts de construction, terrain	Revenus, dépenses, taux
Idéale pour	Résidentiel, terrains	Neuf, spécialisé, assurance	Immeubles à revenus
Forces	Reflète le marché	Utile si peu de ventes	Logique d'investisseur
Limites	Disponibilité des comparables	Dépréciation subjective	Projection des revenus

Les formules essentielles (voir l'annexe A pour l'aide-mémoire complet) :

Formule 14.2— les quatre formules cardinales du cours#

\begin{aligned}\textbf{Comparaison :}\quad & V \approx \text{Prix du comparable} \pm \text{Ajustements} \\ \textbf{Coût :}\quad & V = C_{\text{neuf}} - D_{\text{totale}} + V_{\text{terrain}}, \qquad D_{\text{phys.}} = \frac{\text{Âge effectif}}{\text{Vie utile}} \times C_{\text{neuf}} \\ \textbf{Revenu :}\quad & V = \frac{\text{RNE}}{\text{TGA}}, \qquad \text{RNE} = \text{RBP} - \text{Inoccupation} - \text{Dépenses} \\ \textbf{DCF :}\quad & V_0 = \sum_{t=1}^{n} \frac{\text{RNE}_t}{(1+r)^t} + \frac{V_n}{(1+r)^n}, \qquad V_n = \frac{\text{RNE}_{n+1}}{\text{TGA}_{\text{sortie}}}\end{aligned}

Trois règles pratiques complètent ces formules pour la méthode de comparaison : les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet ; un comparable supérieur au sujet reçoit un ajustement négatif ; et les seuils usuels de pratique — ajustement net d'au plus 15 %, ajustement brut d'au plus 25 % — servent de test de recevabilité d'un comparable. Ces trois règles, à elles seules, règlent la moitié des questions de calcul du bloc 3.

14.7.4Bloc 4 — Synthèse et application (séances 13 et 14)#

Le dernier bloc a transformé le calculateur en professionnel. La séance 13 a montré que le rapport d'évaluation n'est pas l'emballage du travail mais son aboutissement : une structure OEAQ en douze composantes, trois formats — complet pour le litige, abrégé pour le financement, restreint pour l'usage interne —, une certification en huit points qui engage le signataire, des hypothèses et conditions limitatives qui délimitent ce qui est affirmé, et un cadre déontologique où l'indépendance et l'interdiction des honoraires conditionnels ne souffrent aucune exception. La présente séance a assemblé le tout dans un cas intégrateur mené de bout en bout, dont la leçon centrale tient en une phrase : les trois méthodes ne valent que réunies par une réconciliation argumentée. À l'examen, ce bloc alimente surtout le développement court — expliquer, justifier, critiquer — et la portion rédactionnelle du cas intégrateur : c'est ici que se gagnent les points de jugement, ceux qui distinguent la copie excellente de la copie simplement juste.

14.8Préparation à l'examen final#

14.8.1Format et matière#

Composante de l'examen (3 heures)	Pondération
Choix multiples	20 %
Développement court	30 %
Problèmes de calcul	30 %
Cas intégrateur	20 %

La matière couvre les séances 1 à 13, avec un accent marqué sur les séances 8 à 13 (les trois méthodes, la réconciliation et le rapport). Répartition indicative par bloc : bloc 1 : 15 % ; bloc 2 : 20 % ; bloc 3 : 45 % ; bloc 4 : 20 %. Matériel autorisé : calculatrice non programmable seulement, aucune documentation. Cette contrainte dicte la préparation : puisque l'aide-mémoire n'entre pas dans la salle, les formules cardinales doivent être sues par cœur — mais « par cœur » signifie ici reconstructibles : qui comprend que la capitalisation directe divise un revenu annuel par un taux de rendement n'a pas besoin de mémoriser $V = \text{RNE}/\text{TGA}$ comme une incantation, il peut la retrouver. La mémoire des formules se teste d'ailleurs très bien à deux : chacun énonce une situation, l'autre écrit la formule applicable et ses conditions d'emploi.

14.8.2Stratégie d'étude#

La préparation efficace suit un ordre précis, du passif vers l'actif. On commence par relire ces notes et les diaporamas, chapitre par chapitre — une passe de réactivation, pas d'apprentissage. On enchaîne en refaisant tous les exercices des chapitres et les trois travaux pratiques : refaire, crayon en main, pas relire les solutions en hochant la tête — la différence entre les deux est exactement la différence entre reconnaître et savoir. On mémorise ensuite les formules de l'aide-mémoire (annexe A), en s'assurant de comprendre le principe derrière chacune, car l'examen teste le jugement autant que le calcul : savoir que $V = \text{RNE}/\text{TGA}$ ne sert à rien si l'on capitalise un revenu brut. On pratique enfin des cas complets avec les trois méthodes, chronomètre en main — le cas intégrateur de ce chapitre est le gabarit idéal —, et l'on cible pour finir ses points faibles repérés dans l'auto-diagnostic ci-dessous.

Le jour de l'examen : lire toutes les questions avant de commencer ; débuter par les plus faciles ; allouer le temps au prorata des points ; montrer tous les calculs (des points partiels sont accordés) ; vérifier les unités (m², pi², $, %) ; répondre à toutes les questions.

14.8.3Aborder chaque type de question#

Chaque composante de l'examen appelle sa propre tactique, et les confondre gaspille des points.

Les choix multiples testent la précision des définitions et des associations : quel principe fonde quelle méthode, quelle date s'applique à quoi, quel organisme fait quoi. La tactique : lire les quatre choix avant de répondre, car les distracteurs sont construits sur les confusions classiques — OEAQ/OACIQ, valeur/prix/coût, âge effectif/âge chronologique. Une réponse qui vous semble évidente en trois secondes mérite tout de même la relecture des trois autres choix : c'est là que se cachent les nuances.

Les questions à développement court évaluent la capacité à expliquer — pas à réciter. « Expliquez pourquoi la réconciliation n'est pas une moyenne » appelle trois phrases construites : l'affirmation, la raison, un exemple. La structure vaut autant que le contenu : une réponse organisée en deux ou trois idées clairement séparées récolte systématiquement plus de points qu'un paragraphe touffu qui dit pourtant la même chose.

Les problèmes de calcul récompensent la méthode visible. Écrivez la formule avant d'y insérer les nombres, alignez les étapes, encadrez le résultat, indiquez l'unité. Même avec une erreur d'arithmétique, une démarche limpide conserve l'essentiel des points ; un résultat juste sans démarche peut n'en valoir que la moitié — et un résultat faux sans démarche ne vaut rien.

Le cas intégrateur, enfin, se gère comme un chantier : cinq minutes de lecture pour inventorier les données fournies (quels revenus? quelles ventes? quel coût?), puis un plan — quelle méthode avec quelles données, dans quel ordre —, puis l'exécution méthode par méthode, et en dernier la réconciliation rédigée. L'erreur fatale est de se jeter sur le premier calcul venu : le cas est conçu pour que les données se répondent, et c'est la vue d'ensemble qui fait gagner du temps.

14.8.4Les erreurs qui coûtent le plus de points#

L'expérience des corrections passées permet de dresser le palmarès des erreurs évitables. En tête : capitaliser le mauvais revenu — appliquer le TGA au RBP ou au RBE plutôt qu'au RNE, ce qui gonfle la valeur de 40 à 50 %. Suivent l'inversion du sens des ajustements (ajuster le sujet au lieu du comparable), l'inclusion du service de la dette dans les dépenses d'exploitation, la confusion entre âge chronologique et âge effectif dans le calcul de dépréciation, la moyenne simple présentée comme réconciliation, et l'oubli des unités — un taux unitaire en pieds carrés appliqué à une superficie en mètres carrés produit un résultat dix fois trop petit, que trop de copies livrent sans sourciller. Chacune de ces erreurs a un antidote simple : une seconde de vérification d'ordre de grandeur. Une conclusion de 150 000 $ pour un immeuble de huit logements à Gatineau devrait faire sonner une alarme intérieure.

14.8.5Auto-diagnostic éclair#

Quinze questions de style examen — répondez avant de consulter les réponses en fin de paragraphe. (1) Quel organisme réglemente la profession d'évaluateur agréé au Québec? (2) Quel principe fonde la méthode de comparaison? (3) Comment se définit la valeur marchande? (4) RNE de 100 000 $, TGA de 5,0 % : valeur? (5) Bâtiment de 20 ans, vie utile de 50 ans : dépréciation physique (âge/vie)? (6) Le comparable a un garage, pas le sujet : sens de l'ajustement? (7) Pour quel type de bien la méthode du coût est-elle la plus appropriée? (8) Formule du MRB? (9) Durée minimale de conservation des dossiers? (10) Type de rapport pour un litige? (11) RPV maximal d'un prêt conventionnel? (12) Cause de la dépréciation fonctionnelle? (13) Lequel n'est pas un critère d'utilisation optimale : légal, physique, historique, financier? (14) Prix 1 200 000 $, RBE 120 000 $ : MRB? (15) Honoraires conditionnels à la valeur : permis?

réponses#

(1) L'OEAQ — l'OACIQ encadre le courtage. (2) La substitution. (3) Prix le plus probable, marché libre, parties consentantes et informées, sans contrainte. (4) $100\,000/0{,}05 = 2\,000\,000\,\$$ . (5) $20/50 = 40~\%$ . (6) Négatif : comparable supérieur, on ajuste du comparable vers le sujet. (7) Biens à vocation spéciale (école, hôpital) : ni marché actif ni revenus. (8) $\text{MRB} = \text{prix} \div \text{RBE}$ . (9) Au moins 5 ans. (10) Rapport complet. (11) 80 %. (12) Inadéquations de conception ou d'équipements — internes au bâtiment. (13) « Historiquement justifié » n'existe pas ; le quatrième critère est « maximalement productif ». (14) $1\,200\,000 / 120\,000 = 10{,}0$ . (15) Jamais : interdit par le Code de déontologie.

14.9Exercices#

Exercice 14.1— capitalisation directe — 12 logements#

Un immeuble de 12 logements à Gatineau : 6 logements 4 ½ à 1100 $/mois et 6 logements 3 ½ à 950 $/mois ; inoccupation estimée à 4 % ; dépenses d'exploitation de 45 % du RBE ; TGA du marché de 5,5 %. Calculez la valeur par capitalisation directe.

SolutionCliquer pour révéler

\begin{aligned}\text{RBP} &= (6 \times 1100 \times 12) + (6 \times 950 \times 12) = 79\,200 + 68\,400 = 147\,600\,\$ \\ \text{RBE} &= 147\,600 \times (1 - 0{,}04) = 141\,696\,\$ \\ \text{Dépenses} &= 141\,696 \times 0{,}45 = 63\,763\,\$ \\ \text{RNE} &= 141\,696 - 63\,763 = 77\,933\,\$ \\ V &= \frac{77\,933}{0{,}055} = 1\,416\,964\,\$ \approx \mathbf{1\,417\,000}\,\$\end{aligned}

Exercice 14.2— méthode du coût — bâtiment commercial#

Un bâtiment commercial à Gatineau : coût de remplacement à neuf de 1 800 000 $ ; âge effectif de 15 ans et vie utile économique de 45 ans ; dépréciation fonctionnelle de 40 000 $ (système CVAC inadéquat) ; dépréciation économique de 25 000 $ (route en construction) ; valeur du terrain de 250 000 $. Calculez la valeur par la méthode du coût.

SolutionCliquer pour révéler

\begin{aligned}D_{\text{physique}} &= 1\,800\,000 \times \frac{15}{45} = 600\,000\,\$ \\ D_{\text{totale}} &= 600\,000 + 40\,000 + 25\,000 = 665\,000\,\$ \\ V_{\text{améliorations}} &= 1\,800\,000 - 665\,000 = 1\,135\,000\,\$ \\ V &= 1\,135\,000 + 250\,000 = \mathbf{1\,385\,000}\,\$\end{aligned}

Exercice 14.3— ajustement de comparables#

Unifamiliale à Gatineau. Un comparable vendu 425 000 $ il y a 8 mois présente les différences suivantes par rapport au sujet : garage double (sujet : simple) $\rightarrow -20\,000\,\$$ ; terrain de 600 m² (sujet : 750 m²) $\rightarrow +15\,000\,\$$ ; sous-sol non aménagé (sujet : aménagé) $\rightarrow +25\,000\,\$$ ; marché en hausse de 0,5 % par mois. Calculez la valeur ajustée du comparable, puis vérifiez les seuils d'ajustement net et brut.

SolutionCliquer pour révéler

Ajustement temporel : $425\,000 \times 0{,}005 \times 8 = +17\,000$ $. Total des ajustements : $-20\,000 + 15\,000 + 17\,000 + 25\,000 = +37\,000$ $. Valeur ajustée : $425\,000 + 37\,000 = \mathbf{462\,000}$ $. Vérification des seuils : ajustement brut $= (20\,000+15\,000+17\,000+25\,000) / 425\,000 = 77\,000/425\,000 = 18{,}1\,\%$ ( $\leq 25\,\%$ ✓) ; ajustement net $= 37\,000/425\,000 = 8{,}7\,\%$ ( $\leq 15\,\%$ ✓). Le comparable est utilisable.

Exercice 14.4— réconciliation complète#

Reprenez le cas intégrateur du chapitre, mais supposez qu'une vérification tardive révèle que le RNE du sujet est en réalité de 78 000 $ (bail commercial renégocié à la baisse). Recalculez l'indication par le revenu (TGA inchangé à 5,20 %), puis la conclusion pondérée (mêmes poids : 40 % comparaison à 1 580 000 $, 15 % coût à 1 610 000 $, 45 % revenu). Que remarquez-vous sur la sensibilité de la conclusion?

SolutionCliquer pour révéler

Nouvelle indication par le revenu : $78\,000 / 0{,}052 = 1\,500\,000$ $. Conclusion pondérée :

\begin{aligned}V &= (1\,580\,000 \times 0{,}40) + (1\,610\,000 \times 0{,}15) + (1\,500\,000 \times 0{,}45) \\ &= 632\,000 + 241\,500 + 675\,000 = 1\,548\,500\,\$ \approx \mathbf{1\,550\,000}\,\$\end{aligned}

Une baisse de 5,1 % du RNE fait reculer la conclusion d'environ 2,2 % (36 500 $) : parce que la méthode du revenu pèse 45 %, toute variation du RNE se transmet presque à moitié dans la conclusion. D'où l'importance de normaliser et vérifier les revenus avant de capitaliser — et de réexaminer la pondération si une donnée dominante devient incertaine.

Exercice 14.5— utilisation optimale et choix des méthodes#

Un client vous demande d'évaluer un ancien cinéma de quartier à Gatineau, vacant depuis trois ans, zoné commercial, dans un secteur où la demande porte sur les espaces de bureaux et les commerces de services. Le bâtiment de 1962 nécessiterait des travaux majeurs pour tout usage. a) Décrivez la démarche d'utilisation optimale que vous mèneriez (les deux volets et les quatre tests). b) Indiquez laquelle ou lesquelles des trois méthodes seraient applicables et avec quelles difficultés. c) Formulez en deux phrases la mise en garde que vous inscririez au mandat.

SolutionCliquer pour révéler

a) Analyse en deux volets. Comme si vacant : le terrain commercial supporterait vraisemblablement un usage de bureaux ou de commerce de services — on applique les quatre tests (légalement permis par le zonage, physiquement possible sur ce lot, financièrement faisable au vu des loyers du secteur, maximalement productif parmi les usages admissibles). Telle qu'améliorée : on compare la valeur du bien converti (moins les coûts de conversion) à la valeur du terrain nu (moins la démolition) ; si la seconde l'emporte, l'utilisation optimale est la démolition-reconstruction. b) La comparaison est fragile : les ventes d'anciens cinémas sont rarissimes — on élargirait aux bâtiments commerciaux à convertir. Le revenu ne s'applique qu'au bien après conversion, en déduisant coûts et risques du projet (approche résiduelle). Le coût est pertinent pour le volet terrain (valeur du terrain moins démolition) mais la dépréciation d'un bâtiment de 1962 vacant est massive et difficile à ventiler. c) Mise en garde type : « L'évaluation repose sur une analyse d'utilisation optimale dont la conclusion (conversion ou démolition) détermine la valeur ; toute hypothèse relative aux coûts de conversion et à l'obtention des permis constitue une hypothèse extraordinaire divulguée au rapport. »

Exercice 14.6— mini-DCF#

Un investisseur exige un rendement de 8 % sur un immeuble dont le RNE de l'année 1 est de 132 000 $, croissant de 3 % par année. Il prévoit revendre à la fin de l'année 3. Calculez : a) le RNE de l'année 3 ; b) sa valeur actualisée ; c) la valeur de revente à la fin de l'année 3 si le TGA de sortie est de 5,75 % (appliqué au RNE de l'année 4), avant frais de vente.

SolutionCliquer pour révéler

a) $\text{RNE}_3 = 132\,000 \times (1{,}03)^2 = 140\,039$ $. b) $\text{VA}_3 = 140\,039 / (1{,}08)^3 = 140\,039 / 1{,}2597 = 111\,167$ $. c) $\text{RNE}_4 = 140\,039 \times 1{,}03 = 144\,240$ $ ; valeur de revente $= 144\,240 / 0{,}0575 = 2\,508\,522$ $ $\approx \mathbf{2\,509\,000}$ $ (avant frais de vente). Pour obtenir la valeur nette, on déduirait ensuite les frais de vente, puis on actualiserait à $(1{,}08)^3$ .

L’essentiel de la séance

Cas intégrateur (immeuble mixte, Gatineau) : comparaison 1 580 000 $ ; coût 1 610 000 $ ; revenu 1 580 000 $ (TGA 5,20 %, vérifié par MRB 9,95) ; conclusion pondérée 40/15/45 $\rightarrow$ 1 585 000 $.
Réconciliation : jamais une moyenne ; pondérer selon la pertinence de la méthode, la qualité des données et le comportement des acheteurs types.
Formules cardinales : $V \approx$ prix $\pm$ ajustements ; $V = C_{\text{neuf}} - D + V_{\text{terrain}}$ ; $V = \text{RNE}/\text{TGA}$ ; DCF avec réversion $V_n = \text{RNE}_{n+1}/\text{TGA}_{\text{sortie}}$ .
Règles de pratique : ajustements du comparable vers le sujet ; net $\leq$ 15 %, brut $\leq$ 25 % ; ratio de dépenses usuel 35–45 % du RBE ; RPV conventionnel $\leq$ 80 %.
Erreurs coûteuses : capitaliser le RBP ou le RBE au lieu du RNE ; inverser le sens des ajustements ; inclure le service de la dette ; confondre âge chronologique et âge effectif ; négliger les unités.
Examen final (40 %, 3 heures) : QCM 20 %, développement 30 %, calculs 30 %, cas intégrateur 20 % ; accent sur les séances 8 à 13 ; calculatrice non programmable, aucune documentation.