Glossaire

Nombre d'années écoulées depuis la construction du bâtiment. Il se distingue de l'âge effectif : un immeuble de 40 ans rénové de fond en comble peut présenter un âge effectif de 15 ans (actual age).

Âge apparent du bâtiment compte tenu de son entretien, de ses rénovations et de sa désuétude. C'est l'âge effectif — et non l'âge chronologique — qui entre dans la méthode âge/vie du calcul de la dépréciation (effective age).

Correction, en dollars ou en pourcentage, apportée au prix de vente d'un comparable pour tenir compte d'une différence avec le bien évalué. Les ajustements se font toujours du comparable vers le sujet (adjustment).

Ensemble des constructions et aménagements ajoutés au terrain : bâtiment principal, garage, piscine, aménagement paysager. Le couple terrain + améliorations forme la propriété (improvements).

Principe économique selon lequel la valeur découle des avantages futurs attendus de la propriété. C'est le fondement de la méthode du revenu (principle of anticipation).

Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec. Elle publie les statistiques de revente du réseau Centris, source majeure de données de marché résidentielles.

Voir Emphytéose.

Terme juridique désignant l'immeuble au sens physique : le terrain et ce qui y est incorporé à demeure (real estate).

Registre public identifiant chaque parcelle du territoire québécois par un numéro de lot unique. La désignation cadastrale est obligatoire dans le rapport d'évaluation.

Technique de la méthode du revenu qui convertit le revenu net d'exploitation d'une seule année en valeur au moyen d'un taux global d'actualisation : $V = \text{RNE} \div \text{TGA}$ (direct capitalization).

Système interagences des courtiers immobiliers québécois (équivalent du MLS canadien). Source première de comparables résidentiels.

Document d'arpenteur-géomètre décrivant l'état actuel d'un immeuble : dimensions, empiètements, servitudes, conformité au zonage. Source privilégiée des superficies de terrain.

Déclaration solennelle signée par l'évaluateur à la fin du rapport, attestant notamment l'exactitude des faits, l'impartialité des conclusions, l'absence d'intérêt et la conformité aux normes (certification).

Propriété vendue récemment, semblable au bien évalué, utilisée comme point de référence dans la méthode de comparaison (comparable sale).

Clauses du rapport qui restreignent l'usage de l'opinion de valeur : utilisateurs autorisés, date de validité, limite de responsabilité (limiting conditions).

Principe selon lequel la valeur est maximisée lorsque la propriété s'harmonise avec son environnement. Une résidence surdimensionnée dans un quartier modeste en souffre (principle of conformity).

La valeur d'une composante correspond à ce qu'elle ajoute à la valeur totale, non à son coût. Une piscine de 60 000 $ peut n'ajouter que 20 000 $ à la valeur marchande (principle of contribution).

Coût de construction, aux prix actuels, d'un bâtiment d'utilité équivalente avec des matériaux et des normes modernes (replacement cost).

Coût de construction, aux prix actuels, d'une réplique exacte du bâtiment, mêmes matériaux et mêmes défauts (reproduction cost).

Coûts de construction proprement dits : matériaux, main-d'œuvre, équipements (direct costs, hard costs).

Frais accessoires au chantier : honoraires professionnels, permis, financement intérimaire, assurances, taxes pendant la construction (indirect costs, soft costs).

Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes uniformes canadiennes de l'Appraisal Institute of Canada (AIC), édition 2026.

Date à laquelle l'opinion de valeur s'applique. Elle peut être actuelle, rétrospective (succession, litige) ou prospective (valeur à l'achèvement) (effective date).

Discounted Cash Flow — actualisation des flux monétaires. Technique de la méthode du revenu qui actualise les RNE prévisionnels et la valeur de réversion au taux de rendement exigé.

Dépenses nécessaires au fonctionnement de l'immeuble : taxes, assurances, énergie, entretien, gestion, réserve de remplacement. Elles excluent le service de la dette et l'amortissement fiscal (operating expenses).

Perte de valeur des améliorations par rapport à leur coût à neuf, toutes causes confondues : physique, fonctionnelle et économique (depreciation).

Perte de valeur causée par des facteurs extérieurs à la propriété : nuisance voisine, déclin du secteur, conjoncture (external obsolescence).

Perte de valeur due aux inadéquations de conception ou d'équipements du bâtiment lui-même : plan démodé, plafonds trop bas, systèmes dépassés (functional obsolescence).

Perte de valeur due à l'usure et à la détérioration des matériaux. Elle se ventile en éléments curables et incurables (physical deterioration).

Taxe municipale perçue lors du transfert d'un immeuble (« taxe de bienvenue »), calculée par tranches sur le plus élevé du prix payé ou de la valeur marchande (land transfer tax).

Nature du droit de propriété visé par l'évaluation : pleine propriété, copropriété divise ou indivise, emphytéose, usufruit (property rights appraised).

Évaluateur agréé — titre réservé aux membres de l'OEAQ (chartered appraiser).

Droit réel de longue durée (10 à 100 ans au Québec) permettant au preneur de jouir d'un immeuble à charge d'y faire des constructions ou améliorations qui reviennent au propriétaire à l'échéance (emphyteusis, ground lease).

La valeur est maximisée lorsque les facteurs de production (terrain, bâtiment, capital, gestion) sont proportionnés. Trop de bâtiment sur trop peu de terrain crée une sur-amélioration (principle of balance).

Valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière, établie en masse à des fins de taxation. Elle ne constitue pas une opinion de valeur marchande à la date courante (assessed value).

Droit réel accessoire garantissant une créance sur un immeuble. Le financement hypothécaire est le premier usage des rapports d'évaluation en volume (mortgage).

Hypothèses propres au mandat portant sur des faits incertains dont dépend la conclusion : permis à venir, décontamination supposée complétée (extraordinary assumptions).

Pourcentage du RBP retranché pour refléter les logements vacants et les mauvaises créances — typiquement 3 à 5 % selon le marché (vacancy and credit loss).

Examen visuel de la propriété par l'évaluateur. Sa date et sa portée (complète, extérieure seulement, sans visite) doivent être divulguées au rapport (inspection).

Entente écrite préalable entre l'évaluateur et le client : objet, usage prévu, type de rapport, honoraires, délais (letter of engagement).

Lettre d'accompagnement du rapport, adressée au client, résumant le mandat et la conclusion de valeur (letter of transmittal).

Parcelle identifiée par un numéro unique au cadastre du Québec (lot).

Loyers facturés mais irrécouvrables ; provisionnées avec l'inoccupation dans le passage du RBP au RBE (credit loss).

Multiplicateur de revenu brut : prix de vente divisé par le revenu brut effectif. Outil de recoupement rapide de la méthode du revenu (gross income multiplier, GIM).

Multiplicateur de revenu net : prix de vente divisé par le RNE — l'inverse du TGA (net income multiplier).

Retraitement des revenus et dépenses déclarés pour refléter une exploitation typique : loyers du marché, dépenses stabilisées, provision de gestion et réserve de remplacement même si le propriétaire ne les paie pas (stabilization).

Règles de l'OEAQ encadrant la réalisation des mandats et la rédaction des rapports d'évaluation au Québec.

Régime de responsabilité de l'évaluateur : il garantit une démarche diligente et conforme aux normes, non l'exactitude absolue de la valeur (duty of care).

Ordre des évaluateurs agréés du Québec — ordre professionnel régissant l'exercice de l'évaluation au Québec en vertu du Code des professions.

La valeur résulte de l'interaction entre la quantité de biens offerts et la demande solvable. Un déséquilibre déplace les prix jusqu'au nouvel équilibre (supply and demand).

Droit de propriété complet et non démembré, libre de baux ou de droits réels particuliers (fee simple).

Montant effectivement payé lors d'une transaction donnée. Le prix constate un fait ; la valeur exprime une opinion (price).

Rapport sous forme de formulaire normalisé résumant les analyses ; format courant du financement hypothécaire résidentiel (short form report).

Rapport narratif détaillé exposant l'intégralité des données, analyses et raisonnements ; exigé en litige et en expropriation (narrative report).

Lettre d'opinion de quelques pages, à usage strictement limité et interne (restricted report).

Revenu brut effectif : RBP moins inoccupation et mauvaises créances, plus autres revenus (effective gross income).

Revenu brut potentiel : somme des loyers du marché à pleine occupation (potential gross income).

Étape finale où l'évaluateur pondère les indications de valeur des méthodes appliquées pour formuler une conclusion unique et motivée — jamais une simple moyenne (reconciliation).

Registre public québécois des droits immobiliers : ventes, hypothèques, servitudes. Source officielle des transactions (land register).

Provision annuelle pour le remplacement périodique des composantes à durée de vie limitée (toiture, appareils) — incluse dans les dépenses normalisées (replacement reserve).

Revenu net d'exploitation : RBE moins dépenses d'exploitation, avant service de la dette et impôts. Le numérateur de la capitalisation directe (net operating income, NOI).

Inventaire triennal des immeubles d'une municipalité avec leur valeur aux fins de taxation foncière (assessment roll).

Ratio prêt/valeur : montant du prêt divisé par la valeur. Seuil conventionnel : 80 % (loan-to-value ratio, LTV).

Société canadienne d'hypothèques et de logement : assureur hypothécaire public et source majeure de données sur le marché locatif et les mises en chantier (CMHC).

Charge imposée à un immeuble (fonds servant) au profit d'un autre (fonds dominant) : passage, vue, utilité publique. Elle peut affecter la valeur (easement).

Un acheteur prudent ne paie pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut équivalent. Fondement de la méthode de comparaison et de la méthode du coût (principle of substitution).

Officier de l'ordre professionnel chargé de recevoir les plaintes et d'enquêter sur les manquements déontologiques des membres (syndic).

Tribunal administratif du logement — tribunal québécois compétent en matière de baux résidentiels (fixation de loyer, reprise, résiliation).

Taux de rendement exigé par l'investisseur, utilisé pour actualiser les flux futurs dans un DCF. Il excède généralement le TGA du montant de la croissance anticipée (discount rate).

Taux global d'actualisation (taux de capitalisation global) : rapport du RNE au prix de vente. Convertit un revenu annuel en valeur (overall capitalization rate, cap rate).

Portion de terrain non nécessaire à l'utilisation optimale des améliorations existantes et pouvant être détachée et vendue séparément (excess land).

Uniform Standards of Professional Appraisal Practice — normes américaines de The Appraisal Foundation, référence historique des normes canadiennes.

Usage raisonnablement probable, légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable et maximalement productif d'un bien. S'analyse « comme si vacant » puis « tel qu'amélioré » (highest and best use).

Coût de reconstruction des améliorations aux fins d'indemnisation, excluant la valeur du terrain (insurable value).

Valeur d'un bien pour un investisseur donné, selon ses critères propres de rendement et de financement ; elle peut différer de la valeur marchande (investment value).

Valeur retenue aux fins de taxation foncière, inscrite au rôle d'évaluation (assessment value).

Valeur probable dans un contexte de vente forcée ou de délai restreint, inférieure à la valeur marchande (liquidation value).

Prix le plus probable qu'un bien devrait rapporter sur un marché libre et concurrentiel, entre parties consentantes, bien informées et sans contrainte, après une mise en marché raisonnable (market value).

Durée pendant laquelle les améliorations contribuent à la valeur de la propriété. Dénominateur de la méthode âge/vie (economic life).

Défauts non apparents lors d'un examen ordinaire. Les hypothèses du rapport excluent expressément la responsabilité de l'évaluateur à leur égard (latent defects).

Réglementation municipale déterminant les usages permis sur chaque partie du territoire. Premier critère de l'analyse d'utilisation optimale (zoning).