Séance 5 — Le marché immobilier québécois · IMM1003 — Éléments d’évaluation immobilière

L'évaluateur n'évalue jamais un immeuble « dans l'absolu » : il l'évalue dans un marché, à un moment précis de l'histoire de ce marché. Or le marché immobilier québécois n'est pas un bloc homogène : c'est une mosaïque de segments (résidentiel, commercial, industriel, terrains, locatif) et de territoires (Montréal, Québec, Gatineau, les régions) qui évoluent chacun à leur rythme, traversés par des cycles de plusieurs années et secoués par les grandes forces macroéconomiques — taux d'intérêt, démographie, politiques publiques. Ce chapitre construit la culture de marché sans laquelle aucune donnée comparable ne peut être interprétée correctement. Il fournit aussi la matière première directe du TP1, le tableau de bord du marché de Gatineau.

Objectifs d’apprentissage

Décrire la structure du marché immobilier et ses cinq grands segments, ainsi que leurs caractéristiques distinctives;
Expliquer pourquoi le marché immobilier est un marché inefficient et ce que cela implique pour l'évaluateur;
Décrire les quatre phases du cycle immobilier et identifier la phase courante d'un marché à l'aide de six indicateurs;
Analyser l'effet des facteurs macroéconomiques (taux d'intérêt, démographie, emploi, politiques publiques) sur les valeurs;
Caractériser les particularités régionales des marchés de Montréal, Québec, Gatineau et des régions;
Utiliser les sources statistiques (SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada) et interpréter le baromètre des conditions de marché.

5.1Structure et composantes du marché#

5.1.1Qu'est-ce qu'un marché immobilier?#

Définition 5.1— marché immobilier#

Le marché immobilier est l'ensemble des mécanismes par lesquels des droits de propriété immobilière sont échangés, des prix sont établis et l'espace est alloué entre différents usages concurrents.

Cette définition mérite qu'on s'y arrête. Un marché n'est pas un lieu : c'est un mécanisme de coordination. Trois fonctions s'y accomplissent simultanément. D'abord, l'échange de droits : ce qui se transige n'est pas la brique et le bois, mais des droits de propriété — pleine propriété, copropriété divise, emphytéose, servitudes. Ensuite, la formation des prix : la confrontation décentralisée de milliers d'offres et de demandes produit l'information de prix que l'évaluateur recueille et interprète. Enfin, l'allocation de l'espace : le jeu des prix décide, à terme, si un coin de rue accueillera un immeuble de bureaux, des logements ou un stationnement.

5.1.2Un marché profondément imparfait#

Par rapport au marché idéal des manuels d'économie — biens homogènes, information parfaite, transactions instantanées et sans frictions — le marché immobilier accumule les imperfections, et ces imperfections sont précisément la raison d'être de la profession d'évaluateur.Les imperfections du marché sont la raison d'être de l'évaluateur.

La première imperfection est l'hétérogénéité : chaque propriété est unique, par sa localisation à tout le moins. Deux maisons jumelles construites sur le même plan diffèrent déjà par leur orientation, leur voisin immédiat et leur numéro civique. Il n'existe donc jamais deux immeubles parfaitement identiques — et jamais de prix directement observable pour le bien sujet : tout doit être inféré.

S'y ajoutent l'immobilité et la durabilité du bien. Un immeuble ne peut être déplacé vers la demande : quand les acheteurs affluent à Gatineau, on ne peut pas y expédier les maisons invendues de la Gaspésie. Le marché est donc spatialement segmenté, et comme le bâtiment dure des décennies, chaque marché local traîne le poids d'un stock ancien qui ne correspond plus nécessairement aux préférences du jour.

Troisième imperfection, la rareté des transactions : une propriété donnée se vend en moyenne une fois tous les 10 à 15 ans. L'information de prix est rare, clairsemée dans le temps, et elle vieillit vite — un prix de deux ans est déjà un document d'histoire dans un marché mouvant.

Enfin, l'information est imparfaite. Les conditions réelles des ventes — inclusions, liens entre les parties, financement consenti par le vendeur — ne sont pas toujours publiques, et les participants eux-mêmes sont le plus souvent des non-professionnels qui transigent deux ou trois fois dans leur vie.

Les conséquences pratiques pour l'évaluateur sont directes : le marché est inefficient (les prix ne reflètent pas instantanément toute l'information), l'offre s'ajuste avec lenteur (concevoir, autoriser et construire prend des années — d'où les cycles), les coûts de transaction sont élevés (droits de mutation, courtage, notaire, déménagement), et la segmentation locale est forte : le marché des condos du Plateau n'est pas celui des unifamiliales d'Aylmer. Dans un tel environnement, l'expertise professionnelle — la capacité à recueillir, vérifier et interpréter une information rare et bruitée — a une valeur économique considérable.

5.1.3Les cinq grands segments#

Ces segments sont interconnectés : une hausse des coûts de construction (industriel, matériaux) renchérit le neuf résidentiel, ce qui soutient les prix de l'existant; une détente du locatif réduit la pression sur l'accession. L'évaluateur se spécialise généralement dans un ou deux segments, mais doit comprendre l'ensemble.

5.1.3.1Le segment résidentiel#

Le résidentiel domine massivement le marché québécois, tant en nombre de transactions qu'en valeur de parc. On y distingue les unifamiliales détachées (environ 45 % du parc), les copropriétés divises (condos), en croissance rapide dans les centres urbains, les plex (2 à 5 logements) — une véritable spécificité québécoise, héritée du développement urbain de Montréal et présente dans toutes les villes de la province —, les jumelées et maisons en rangée, les immeubles d'appartements (6 logements et plus) et les maisons mobiles ou usinées.Plex Immeuble de 2 à 5 logements, souvent avec propriétaire occupant; forme urbaine typiquement québécoise.

Repères chiffrés du résidentiel (2026)#

Quelques ordres de grandeur à connaître (APCIQ par le système Centris, cumul janvier–juin 2026; Recensement de 2021 pour le mode d'occupation) :

Indicateur (ensemble du Québec)	Valeur
Ménages propriétaires	$\approx$ 60 %
Ménages locataires	$\approx$ 40 %
Transactions résidentielles par année	$\approx$ 85 000 à 110 000
Prix médian — unifamiliale	519 000 $
Prix médian — copropriété	403 000 $
Prix médian — plex (2–5 logements)	685 000 $

La proportion de locataires ( $\approx 40\,\%$ ) est nettement plus élevée que dans le reste du Canada — une donnée structurante pour le segment locatif et pour la politique du logement québécoise.

5.1.3.2Le segment commercial#

Le commercial regroupe les bureaux (hiérarchisés en classes A, B et C, au centre-ville ou en banlieue), le commerce de détail (centres commerciaux régionaux, artères commerciales, locaux de proximité), l'hôtellerie et les propriétés à usage mixte. La tendance de fond depuis 2020 est la transformation du marché des bureaux : le télétravail hybride a fait grimper l'inoccupation des tours des grandes villes — environ 18 % au centre-ville de Montréal, environ 12 % à Québec (ordres de grandeur tirés des rapports de courtage, 2025). Les loyers des bureaux de classe A à Montréal se situent autour de 22 à 28 $ le pied carré, et les taux de capitalisation typiques du commercial oscillent entre 5,5 et 7,5 %.Bureaux : inoccupation structurellement plus élevée depuis le télétravail hybride.

5.1.3.3Le segment industriel#

L'industriel — entrepôts et logistique, usines, parcs industriels, et le segment émergent des centres de données — a connu une décennie exceptionnelle : l'essor du commerce en ligne a fait exploser la demande logistique, comprimant les taux d'inoccupation sous les 3 % et propulsant les loyers depuis 2020. C'est un exemple frappant de segment dont le cycle s'est désynchronisé de celui des bureaux : même économie, mêmes taux d'intérêt, trajectoires opposées.

5.1.3.4Le segment des terrains#

Les terrains se déclinent en constructibles (résidentiels, commerciaux, industriels), agricoles, boisés et « à développer » (potentiel de lotissement). Deux enjeux dominent : la raréfaction du foncier constructible en zone urbaine, et l'encadrement réglementaire — zonage municipal et, surtout, la protection du territoire agricole par la CPTAQ, qui verrouille une part importante du territoire périurbain québécois.

5.1.3.5Le segment locatif#

Un encadrement unique : le Tribunal administratif du logement#

Le Québec encadre son marché locatif résidentiel comme nulle part ailleurs au Canada. Le TAL (Tribunal administratif du logement) encadre les augmentations de loyer, les reprises de logement et les litiges propriétaire–locataire. Les indices d'augmentation qu'il publie influencent directement les revenus futurs — donc la valeur — des immeubles à revenus. L'évaluateur d'immeubles locatifs québécois travaille toujours avec le TAL en toile de fond.

Le locatif québécois n'est pas un marché mais plusieurs. Les trois grandes régions métropolitaines affichaient, à l'enquête locative de la SCHL d'octobre 2025, des situations contrastées :

Région	Inoccupation	Loyer moyen 2 ch.	Lecture du marché
RMR Montréal	2,1 %	$\approx$ 1 175 $/mois	Encore serré, détente graduelle
RMR Québec	0,9 %	$\approx$ 1 160 $/mois	Très tendu, offre insuffisante
RMR Gatineau	3,8 %	$\approx$ 1 420 $/mois	En détente : offre neuve importante

Fait remarquable : Gatineau affiche à la fois le taux d'inoccupation le plus élevé et le loyer moyen 2 chambres le plus élevé du Québec. Les deux réalités coexistent : les loyers élevés reflètent la proximité d'Ottawa et un parc neuf abondant, dont la livraison récente a précisément détendu le marché.

5.1.4Le poids relatif des segments#

Ces ordres de grandeur, estimés à partir des rôles d'évaluation municipaux et des données de l'ISQ (2024–2026), montrent l'écrasante domination du résidentiel : près d'un billion de dollars, soit plus que tous les autres segments réunis. C'est pourquoi les débats de politique publique sur l'habitation ont une portée macroéconomique au Québec.

5.2Les cycles immobiliers#

5.2.1Pourquoi le marché est-il cyclique?#

Définition 5.2— cycle immobilier#

Le cycle immobilier est la fluctuation récurrente de l'activité et des prix, composée de phases successives d'expansion, de sommet, de contraction et de creux. Au Canada, un cycle complet dure en moyenne 7 à 12 ans.

La cause première des cycles tient à un fait technique : l'offre réagit avec retard. Entre la décision de construire et la livraison des logements s'écoulent deux à cinq ans (conception, zonage, permis, financement, chantier). Quand la demande monte, l'offre ne suit pas tout de suite : les prix flambent, ce qui déclenche une vague de mises en chantier — lesquelles arrivent sur le marché des années plus tard, souvent au moment où la demande s'essouffle, provoquant l'excédent d'offre qui nourrit la phase de contraction. À ce mécanisme structurel s'ajoutent la politique monétaire (les taux), les cycles économiques généraux (emploi, PIB), la psychologie du marché (euphorie et pessimisme s'auto-renforcent) et les interventions gouvernementales.Moteur du cycle : le décalage entre la demande (rapide) et l'offre (lente).

Pour l'évaluateur, l'analyse du cycle n'est pas un exercice académique. Elle sert à : comprendre les tendances de valeur et anticiper leur direction; contextualiser les comparables (un prix de 2021, au sommet de l'euphorie, ne s'interprète pas comme un prix de 2023, en pleine correction); et évaluer le risque pour les clients investisseurs et prêteurs.

5.2.2Les quatre phases#

Phase 1 — Reprise (expansion). Les prix montent d'abord modérément, puis accélèrent. La demande excède l'offre, les stocks d'inscriptions fondent, les ventes augmentent et les délais de vente raccourcissent. C'est la phase où les acheteurs précoces réalisent les meilleures affaires — et où le pessimisme ambiant hérité du creux retarde la prise de conscience collective.

Phase 2 — Sommet (pic). La hausse atteint son maximum puis ralentit. L'offre, stimulée par des années de prix croissants, rattrape enfin la demande : la construction bat son plein. Les prix atteignent des records et la spéculation s'installe — achat sur plans pour revendre, surenchères systématiques. Le sommet ne s'observe avec certitude que rétrospectivement.

Phase 3 — Contraction (déclin). Les prix stagnent puis reculent. L'offre excède désormais la demande, les stocks gonflent, les ventes chutent et les délais s'allongent. Les projets lancés au sommet continuent d'être livrés, aggravant l'excédent.

Phase 4 — Creux (stabilisation). Les prix touchent leur plancher. L'offre nouvelle s'est tarie (les promoteurs ont cessé de lancer des projets), la demande latente s'accumule. L'inventaire est élevé, les occasions d'achat abondent — pour qui a les liquidités et le courage d'acheter à contre-courant.

Le cycle et les comparables#

L'erreur classique consiste à utiliser des comparables d'une autre phase du cycle sans ajustement temporel. Un prix payé au sommet de 2022 surestime la valeur en creux de 2023; un prix de creux sous-estime la valeur en reprise. L'identification de la phase courante n'est pas décorative : elle conditionne l'ajustement pour la date de vente de la méthode de comparaison (chapitres 8 et 9).

5.2.3Diagnostiquer la phase : six indicateurs#

Comment savoir où l'on se trouve dans le cycle? Six indicateurs, tous disponibles dans les statistiques APCIQ/Centris et SCHL, forment le tableau de bord standard :Les 6 indicateurs : transactions, mois d'inventaire, délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.

le nombre de transactions (volume de ventes);
le ratio inscriptions/ventes, exprimé en mois d'inventaire : combien de mois faudrait-il pour écouler le stock d'inscriptions au rythme de vente actuel;
le délai moyen de vente (jours sur le marché);
le ratio prix vendu / prix demandé : au-dessus de 100 %, les surenchères dominent;
les mises en chantier (SCHL);
le taux d'inoccupation locatif.

Indicateur	Marché de vendeurs	Marché d'acheteurs
Mois d'inventaire	$<$ 4	$>$ 8
Délai de vente (jours)	$<$ 45	$>$ 90
Ratio prix vendu / demandé	$>$ 100 %	$<$ 95 %
Inoccupation locative	$<$ 2 %	$>$ 4 %

Un marché équilibré se situe généralement entre 5 et 7 mois d'inventaire. Aucun indicateur ne suffit isolément : c'est leur convergence qui fonde le diagnostic. C'est exactement l'exercice demandé au TP1.

Il faut aussi apprendre à se méfier des indicateurs pris un à un, car chacun a ses angles morts. Le volume de transactions baisse aussi bien quand la demande s'effondre que quand l'offre se tarit — deux situations aux effets opposés sur les prix. Le délai moyen de vente est tiré vers le haut par quelques inscriptions surévaluées qui traînent depuis des mois, alors que le cœur du marché tourne vite; le délai médian est plus honnête. Le ratio prix vendu/demandé, lui, est faussé par les stratégies d'affichage : dans les secteurs où les courtiers inscrivent volontairement bas pour provoquer des surenchères, un ratio de 105 % est la norme et non le signe d'une frénésie. D'où la règle du métier : jamais de diagnostic sur un indicateur unique, jamais de diagnostic sur un seul trimestre, et toujours la même question — les autres indicateurs racontent-ils la même histoire?

Exemple 5.1— diagnostic de phase — secteur fictif de Gatineau#

Au trimestre le plus récent, un secteur affiche : 3,2 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 31 jours; ratio prix vendu/demandé de 101,5 %; transactions en hausse de 6 % sur un an; mises en chantier en baisse; inoccupation locative de 3,8 %. Diagnostic : les quatre premiers indicateurs pointent vers un marché de vendeurs encore actif (inventaire $<4$ mois, délais courts, surenchères légères), mais l'inoccupation locative élevée et le recul des mises en chantier suggèrent une détente amorcée — probablement une fin de phase d'expansion, en transition vers l'équilibre. L'évaluateur en tirera : des ajustements temporels positifs mais décroissants sur les comparables récents, et de la prudence dans toute projection de croissance des loyers.

5.2.4L'histoire cyclique du Québec#

L'histoire récente du marché québécois se lit comme une succession de phases bien typées (amplitudes indicatives, compilées à partir des données APCIQ/Centris, SCHL et Teranet) :

Période	Phase dominante	Durée	Variation (estim.)
1988–1996	Contraction / creux	8 ans	$-$ 15 à $-$ 20 %
1997–2007	Expansion forte	10 ans	$+$ 150 à $+$ 200 %
2008–2009	Pause / légère baisse (crise financière)	1,5 an	$-$ 3 à $-$ 5 %
2010–2017	Expansion modérée	7 ans	$+$ 25 à $+$ 40 %
2018–2022	Expansion rapide (pandémie, taux planchers)	4 ans	$+$ 40 à $+$ 60 %
2022–2023	Correction (resserrement monétaire)	1 an	$-$ 5 à $-$ 10 %
2024–2026	Reprise, puis rééquilibrage	en cours	$+$ 3 à $+$ 8 %/an

Deux observations. D'abord, le Québec a historiquement connu des cycles moins volatils que l'Ontario ou la Colombie-Britannique — la correction de 2022–2023 y a été plus douce que dans le Grand Toronto. Ensuite, remarquez l'asymétrie des phases : les expansions durent 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans. Le marché immobilier monte par l'escalier et descend par l'ascenseur — mais il passe beaucoup plus de temps dans l'escalier.

5.3Les facteurs macroéconomiques#

5.3.1Vue d'ensemble#

5.3.2Les taux d'intérêt : le levier le plus puissant#

Définition 5.3— taux directeur#

Le taux directeur de la Banque du Canada est le taux d'intérêt cible auquel les grandes institutions financières se prêtent des fonds pour une durée d'un jour. Il influence directement les taux hypothécaires. Au 15 juillet 2026, il est maintenu à 2,25 %.

Le mécanisme de transmission, à connaître par cœur, comporte cinq maillons.Transmission : taux directeur $\to$ taux hypothécaires $\to$ capacité d'emprunt $\to$ demande $\to$ prix. Tout part de la Banque du Canada, qui modifie son taux directeur huit fois par année à dates fixes. Le taux préférentiel des banques commerciales s'ajuste dans les heures qui suivent, entraînant immédiatement les taux hypothécaires variables, qui y sont contractuellement arrimés. Les taux fixes, eux, ne répondent pas directement au taux directeur : ils suivent le marché obligataire — essentiellement les rendements des obligations du Canada de 5 ans — qui intègre les anticipations de politique monétaire, si bien que les taux fixes bougent souvent avant même la décision officielle. Le quatrième maillon est la capacité d'emprunt des ménages, qui se dilate ou se contracte avec les taux; le cinquième, la demande effective, puis les prix, qui s'ajustent avec quelques trimestres de retard. L'évaluateur qui suit ce canal de bout en bout peut anticiper la direction du marché plusieurs mois avant qu'elle n'apparaisse dans les statistiques de prix.

Exemple 5.2— l'effet d'une hausse de 1 point#

Pour un prêt de 400 000 $ amorti sur 25 ans, une hausse de 1 point de pourcentage du taux hypothécaire alourdit le paiement mensuel d'environ 215 $. À budget mensuel constant, le même ménage ne peut plus porter le même capital : sa capacité d'emprunt recule d'environ 10 %. Agrégé sur l'ensemble des acheteurs d'un marché, ce recul se traduit par une pression à la baisse sur les prix. Une baisse de 1 point produit l'effet inverse. L'effet est amplifié par le test de résistance du BSIF : l'emprunteur doit se qualifier à un taux supérieur au taux contractuel, si bien que les mouvements de taux modifient l'admissibilité même des acheteurs marginaux — ceux qui, précisément, font les prix dans un marché tendu.

L'histoire récente offre une expérience naturelle spectaculaire du lien taux–prix : taux d'urgence pandémiques de 0,25 % en 2020–2021 (accompagnés d'une flambée des prix de $+40$ à $+60\,\%$ ), remontée brutale jusqu'à 5,00 % en 2023 (correction de $-5$ à $-10\,\%$ ), puis assouplissement graduel vers 2,25 % en 2025–2026 (reprise puis rééquilibrage). La corrélation inverse est manifeste — mais imparfaite : l'immigration et la rareté de l'offre ont soutenu les prix pendant le resserrement, rappelant que les facteurs agissent toujours en interaction.

5.3.3La démographie#

La population du Québec approche les 9,0 millions d'habitants (ISQ, 2025). Les années 2023–2024 ont connu une croissance démographique exceptionnelle, portée principalement par l'immigration temporaire (étudiants, travailleurs), suivie d'un net ralentissement depuis 2025 avec le resserrement des seuils et des programmes. L'immigration permanente s'établit autour de 50 000 admissions par année. À plus long terme, le vieillissement de la population et la réduction de la taille des ménages modifient la composition de la demande (plus de petits logements, de plain-pied, de résidences pour aînés).

La démographie agit par les ménages, pas par les têtes#

La demande de logements ne dépend pas du nombre de personnes mais du nombre de ménages. Le Québec forme environ 45 000 à 55 000 nouveaux ménages par année, alors que la construction livre environ 40 000 à 50 000 mises en chantier : le déficit structurel de logements s'accumule, surtout dans les grands centres (Montréal, Québec, Gatineau). Ce déséquilibre offre–demande est le grand facteur haussier de fond du marché québécois actuel.

5.3.4Emploi, revenus et endettement#

Quelques repères (ISQ et Statistique Canada, ordres de grandeur 2025–2026) : PIB nominal du Québec d'environ 550 à 600 milliards de dollars; taux de chômage de 5 à 6 %; revenu médian des ménages d'environ 72 000 $; inflation de 2 à 3 %; environ 260 000 emplois liés à l'immobilier. L'emploi détermine la capacité d'emprunt des ménages; le PIB signale la santé économique générale.

Deux ratios de tension méritent surveillance : le ratio dette/revenu des ménages canadiens ( $\approx$ 175 %) et le ratio prix/revenu — environ 8 $\times$ à Montréal et 6,5 $\times$ à Gatineau, contre une moyenne historique de 4 à 5 $\times$ . L'accessibilité s'est détériorée par rapport aux normes historiques : c'est la contrainte qui, à terme, borne la croissance des prix.Ratio prix/revenu Prix médian divisé par le revenu médian des ménages; thermomètre de l'accessibilité.

5.3.5Les politiques publiques#

Chaque palier de gouvernement dispose de leviers propres.

Fédéral — volet monétaire et prudentiel : taux directeur (Banque du Canada), assurance hypothécaire (SCHL, Sagen, Canada Guaranty), test de résistance (BSIF); volet fiscal et accession : RAP (retrait REER porté à 60 000 $), CELIAPP (en vigueur depuis le 1^er avril 2023), taxe sur les logements sous-utilisés, encadrement de l'achat par des non-résidents.

Provincial : droits de mutation immobilière, programmes de la SHQ (logement abordable), CPTAQ (territoire agricole), TAL (encadrement locatif).

Municipal : rôle d'évaluation triennal, taxes foncières, zonage et urbanisme, programmes de rénovation.

Politique	Effet attendu	Impact sur la valeur
Resserrement du test de résistance	Réduit la capacité d'emprunt	Pression à la baisse
CELIAPP (depuis avril 2023)	Stimule la première accession	Pression à la hausse
Encadrement des achats étrangers	Réduit la demande spéculative	Neutre à légère baisse
Logement abordable (offre)	Augmente l'offre	Stabilisation des prix
Hausse des droits de mutation (Montréal)	Freine les transactions	Légère pression à la baisse

5.4Les particularités régionales#

5.4.1Vue d'ensemble des prix#

Prix médians des unifamiliales, APCIQ/Centris, cumul janvier–juin 2026 (Gatineau : T1 2026). Hors des grandes RMR, les prix médians sont nettement inférieurs — de l'ordre de 300 000 $ à 420 000 $ selon les régions.

5.4.2Montréal : le marché dominant#

La RMR de Montréal ( $\approx$ 4,3 millions d'habitants) concentre environ la moitié des transactions du Québec. Le marché y est le plus diversifié : unifamiliales de banlieue, copropriétés du centre, et le plus grand parc de plex au pays. Prix médians (janvier–juin 2026) : unifamiliale 645 000 $, copropriété 429 000 $, plex 870 000 $. Inoccupation locative : 2,1 % (SCHL, octobre 2025). L'enjeu structurel est l'accessibilité : avec un ratio prix/revenu au-delà de 8 $\times$ , le Grand Montréal exclut de l'accession une part croissante des ménages — ce qui alimente en retour la demande locative et le débordement vers les couronnes et les autres régions.

5.4.3Québec : le marché stable au locatif tendu#

La RMR de Québec ( $\approx$ 840 000 habitants) est dominée par l'unifamiliale, adossée à une économie stable (fonction publique provinciale, assurances, technologies). Prix médian de l'unifamiliale : 477 000 $ (janvier–juin 2026); loyer moyen 2 chambres : $\approx$ 1 160 $/mois. Fait saillant : avec une inoccupation de 0,9 % (SCHL, octobre 2025), c'est le marché locatif le plus tendu des grandes RMR québécoises — l'offre n'y a simplement pas suivi. Le ratio prix/revenu y demeure plus favorable qu'à Montréal.

5.4.4Gatineau : le marché interprovincial#

Gatineau, un cas unique#

Gatineau ( $\approx$ 300 000 habitants) appartient à la RMR d'Ottawa–Gatineau ( $\approx$ 1,5 million), la seule grande région métropolitaine canadienne à cheval sur deux provinces. Les conséquences sont profondes. La fonction publique fédérale représente environ 30 % des emplois de la région : une demande stable, solvable et peu sensible aux cycles économiques régionaux. Les prix gatinois suivent la dynamique d'Ottawa autant que celle du Québec, alimentés par une migration résidentielle active de l'Ontario vers le Québec — des ménages qui traversent la rivière pour s'acheter, au même budget, une propriété plus grande. Enfin, le marché est structurellement bilingue, et les comparables pertinents peuvent se trouver des deux côtés de la rivière — moyennant de grandes précautions, car la fiscalité, le droit civil et l'encadrement locatif diffèrent d'une rive à l'autre.

La comparaison Gatineau–Ottawa illustre l'arbitrage des ménages : prix médian d'environ 477 000 $ à Gatineau (T1 2026) contre un niveau nettement supérieur à Ottawa (écart indicatif de 20 à 30 %); taxes foncières généralement plus élevées et impôt sur le revenu plus lourd côté québécois; frais de garde historiquement plus bas au Québec (écart réduit depuis les ententes fédérales). Au net, le coût global d'habitation demeure inférieur à Gatineau pour la plupart des familles — l'avantage compétitif qui alimente la migration interprovinciale.

Côté locatif, Gatineau présente le profil déjà évoqué : inoccupation de 3,8 % (la plus élevée des grandes RMR québécoises) et loyer moyen 2 chambres d'environ 1 420 $/mois (le plus élevé au Québec), sous l'effet d'une offre neuve abondante. Pour l'évaluateur d'immeubles à revenus, la conséquence est immédiate : pression sur les loyers du neuf, concessions possibles (mois gratuits), et prudence dans la projection des revenus — un loyer affiché n'est pas un loyer encaissé.

5.4.5Les régions : croissance, défis et effet télétravail#

Hors des trois grandes RMR, les trajectoires divergent fortement. En croissance rapide : Laurentides et Lanaudière (exode urbain, télétravail), l'Estrie (attractivité auprès des télétravailleurs), l'Outaouais rural (débordement de Gatineau) et Chaudière-Appalaches (industrie manufacturière). À surveiller : le Bas-Saint-Laurent (prix encore abordables), le Centre-du-Québec (croissance industrielle) et l'Abitibi (cycle minier favorable). En défi : la Gaspésie (déclin démographique), la Côte-Nord (dépendance aux ressources) et le Nord-du-Québec (marché très restreint).

Exemple 5.3— l'effet télétravail#

Depuis 2020, les régions situées à une ou deux heures de route des grands centres — précisément la couronne où l'on peut accepter de se rendre au bureau deux jours par semaine — ont connu des hausses de prix supérieures à la moyenne provinciale : de l'ordre de $+30$ à $+50\,\%$ en trois ans (estimation). C'est un déplacement structurel de la demande (facteur S de la grille PEGS du chapitre 4) : le télétravail a redéfini la notion même de « localisation », en substituant l'accessibilité hebdomadaire à l'accessibilité quotidienne.

Facteur	Grands centres	Villes moyennes	Régions éloignées
Démographie	Forte croissance	Croissance modérée	Déclin possible
Emploi	Diversifié	Quelques secteurs clés	Ressources naturelles
Offre	Limitée, densification	Terrains disponibles	Offre abondante
Liquidité du marché	Élevée	Moyenne	Faible
Volatilité des prix	Modérée à élevée	Modérée	Liée aux cycles des ressources

Sur le terrain#

L'implication professionnelle de cette mosaïque régionale : un comparable pertinent à Montréal ne l'est pas nécessairement en région. En marché peu liquide (petite municipalité, segment spécialisé), l'évaluateur devra élargir sa zone de recherche, remonter plus loin dans le temps, ajuster davantage — et le divulguer honnêtement dans son rapport. La liquidité du marché conditionne aussi le délai de vente raisonnable, donc l'écart entre valeur marchande et valeur liquidative (chapitre 4).

5.5Outils et sources de données de marché#

5.5.1Les sources institutionnelles#

Quatre familles de sources alimentent l'analyse de marché — elles seront étudiées en détail au chapitre 6 sous l'angle de la collecte de données sur les biens; on les présente ici sous l'angle de l'analyse macro.

La SCHL publie les rapports sur le marché de l'habitation, les mises en chantier et, surtout, l'incontournable Enquête sur les logements locatifs : chaque automne, elle mesure l'inoccupation et les loyers de toutes les RMR canadiennes — c'est la référence absolue du segment locatif. L'APCIQ, par son système Centris, est la référence du résidentiel québécois : ventes, prix médians, inscriptions, délais de vente et baromètre des conditions de marché, publiés mensuellement par région et par type de propriété. L'ISQ fournit l'arrière-plan structurel — démographie, économie, statistiques régionales. Viennent enfin les sources complémentaires : la Banque du Canada (taux directeur, rapports de stabilité financière), Statistique Canada (recensement, IPC), le Registre foncier (transactions publiées), les rôles d'évaluation municipaux, et les compilateurs privés JLR et Teranet, dont les indices de prix par ventes répétées permettent de suivre les tendances sans le biais de composition des prix médians.

médiane, moyenne et indice : trois lectures du même marché#

Savoir lire une statistique de prix est aussi important que la trouver. Le prix moyen est sensible aux extrêmes : trois ventes de luxe dans un petit secteur suffisent à le gonfler. Le prix médian — celui qui partage les ventes en deux moitiés — résiste aux extrêmes, mais souffre du biais de composition : si, un trimestre donné, il se vend surtout des petites propriétés, le médian baisse sans qu'aucune maison n'ait perdu de valeur. L'indice de ventes répétées (Teranet) neutralise ce biais en ne comparant que les reventes d'un même immeuble — c'est la meilleure mesure de tendance, mais elle ne dit rien du niveau des prix. L'évaluateur rigoureux cite le médian pour situer le niveau, l'indice pour mesurer la tendance, et ne conclut jamais d'un seul trimestre : trois points de données font une anecdote, huit trimestres font une tendance.

5.5.2Le baromètre des conditions de marché#

Définition 5.4— indice des conditions de marché (APCIQ/Centris)#

Rapport entre les ventes et les nouvelles inscriptions d'une période, utilisé pour qualifier l'état du marché : marché d'acheteurs (ratio $<$ 40 %), marché équilibré (40–60 %), marché de vendeurs (ratio $>$ 60 %).

5.5.3Où en est le marché en 2026?#

Le portrait au moment d'écrire ces notes (mi-2026) : inscriptions en nette hausse ( $+18\,\%$ sur un an en juin 2026), ventes en légère baisse ( $-4\,\%$ ), passage graduel de conditions de « vendeurs » (2025) à un rééquilibrage; les prix progressent encore, mais à rythme modéré. C'est un exemple type de transition de phase — l'occasion de mettre en pratique la grille des six indicateurs.

La section « conditions de marché » d'un rapport#

Dans un rapport d'évaluation professionnel, l'analyse de marché n'est pas un étalage de statistiques : c'est un argument. La structure gagnante tient en quatre mouvements. D'abord situer le contexte macro en deux ou trois phrases (taux directeur, tendance provinciale). Ensuite caractériser le marché local avec les indicateurs pertinents — mois d'inventaire, délais, ratio vendu/demandé — en citant la source et la période. Puis qualifier la phase (marché de vendeurs en détente, marché équilibré, etc.) en montrant la convergence des indicateurs. Enfin, tirer la conséquence opérationnelle : ce que ces conditions impliquent pour les ajustements temporels, le délai de vente raisonnable et la fiabilité relative des comparables. Un lecteur — client, prêteur, tribunal — doit pouvoir suivre le fil : contexte, données, diagnostic, conséquence. C'est exactement la note de synthèse demandée au TP1.

à vous de jouer#

Consultez les statistiques Centris les plus récentes de votre région et répondez : votre marché est-il un marché d'acheteurs, équilibré ou de vendeurs? Quels indicateurs appuient votre diagnostic? C'est exactement le cœur du TP1.

5.6Exercices#

Exercice 5.1— diagnostic de phase#

Un secteur affiche les indicateurs suivants : 9,5 mois d'inventaire; délai moyen de vente de 104 jours; ratio prix vendu/demandé de 93 %; transactions en baisse de 12 % sur un an; mises en chantier au plus bas depuis 8 ans; inoccupation locative de 4,6 %. (a) Qualifiez le marché et la phase du cycle. (b) Quelles conséquences pour la sélection et l'ajustement des comparables? (c) Un client vous demande si c'est « le bon moment d'acheter » : que répondez-vous, dans les limites de votre rôle?

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(a) Tous les indicateurs convergent : inventaire $>8$ mois, délais $>90$ jours, ratio $<95\,\%$ , volume en baisse, inoccupation $>4\,\%$ — c'est un marché d'acheteurs, en phase de contraction avancée, possiblement à l'approche du creux (les mises en chantier au plancher annoncent le tarissement de l'offre future). (b) Les comparables récents reflètent un marché baissier : ajustements temporels négatifs pour les ventes plus anciennes conclues en marché plus fort; privilégier les ventes les plus récentes; se méfier des prix demandés (systématiquement au-dessus des prix de vente). (c) L'évaluateur n'est pas conseiller en placement : il peut décrire objectivement l'état du marché (conditions favorables aux acheteurs, inventaire élevé, pouvoir de négociation) sans recommander une décision. La frontière déontologique entre informer et conseiller l'investissement doit être respectée.

Exercice 5.2— mois d'inventaire#

En juin, un secteur compte 640 inscriptions en vigueur et il s'y est vendu 80 propriétés dans le mois. (a) Calculez les mois d'inventaire. (b) Qualifiez le marché. (c) Trois mois plus tard, les inscriptions montent à 780 et les ventes mensuelles tombent à 65 : recalculez et interprétez la trajectoire.

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(a) Mois d'inventaire $= 640 / 80 = 8{,}0$ mois. (b) À la frontière du marché d'acheteurs ( $>8$ mois); le pouvoir de négociation bascule vers les acheteurs. (c) $780 / 65 = 12{,}0$ mois : le marché s'enfonce nettement en territoire d'acheteurs. La détérioration vient des deux côtés (offre $+22\,\%$ , demande $-19\,\%$ ) — signature d'une phase de contraction. L'évaluateur devra intégrer une tendance de prix baissière dans ses ajustements temporels et documenter l'évolution rapide des conditions dans son rapport.

Exercice 5.3— effet des taux sur la capacité d'emprunt#

Un ménage peut consacrer 2400 $ par mois au service de son prêt hypothécaire (amortissement 25 ans). En utilisant la règle de pouce du cours ( $\pm 1$ point de taux $\approx \mp 10\,\%$ de capacité), et sachant qu'à 4,5 % ce ménage peut emprunter environ 432 000 $ : (a) estimez sa capacité à 5,5 % et à 3,5 %; (b) expliquez pourquoi le test de résistance du BSIF amplifie l'effet des mouvements de taux; (c) reliez ce mécanisme aux quatre éléments constitutifs de la valeur (chapitre 4).

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(a) À 5,5 % : $432\,000 \times 0{,}90 \approx 388\,800\,\$$ ( $\approx$ 389 000 $). À 3,5 % : $432\,000 \times 1{,}10 \approx 475\,200\,\$$ ( $\approx$ 475 000 $). (b) Le test de résistance qualifie l'emprunteur à un taux supérieur au taux contractuel : toute hausse du taux contractuel déplace aussi le taux de qualification, excluant des acheteurs marginaux du marché — l'effet sur la demande dépasse donc le simple effet mécanique sur le paiement. (c) Les taux agissent sur le pouvoir d'achat effectif, quatrième élément constitutif de la valeur : l'utilité, la rareté et le désir peuvent être intacts, mais si le pouvoir d'achat se contracte, la valeur marchande fléchit.

Exercice 5.4— lecture régionale#

Votre bureau reçoit trois mandats simultanés : (i) un immeuble locatif de 12 logements à Québec; (ii) un immeuble locatif neuf de 12 logements à Gatineau; (iii) une unifamiliale dans une municipalité gaspésienne de 2 000 habitants. Pour chaque mandat, identifiez le principal facteur de marché régional dont il faudra tenir compte et son effet sur l'analyse.

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(i) Québec : inoccupation de 0,9 % — marché locatif très tendu. Revenus stables et prévisibles, risque locatif faible : les taux de capitalisation exigés y sont comprimés, et les loyers courants sont probablement inférieurs aux loyers de marché (potentiel encadré par le TAL). (ii) Gatineau : inoccupation de 3,8 % et offre neuve abondante — prudence dans la projection des revenus du neuf : concessions (mois gratuits), délais d'absorption, écart loyer affiché / loyer encaissé. (iii) Gaspésie : marché peu liquide en contexte de déclin démographique — comparables rares (élargir le territoire et la période de recherche), délais de vente longs, incertitude accrue de l'opinion de valeur à divulguer dans le rapport.

Exercice 5.5— cycle et comparables#

Vous évaluez une unifamiliale de Gatineau à la date du 1^er mars 2023, dans un contexte où le marché vient de corriger d'environ 6 % depuis son sommet de mars 2022. Vous disposez de trois ventes comparables par ailleurs identiques : A vendue 465 000 $ en février 2022; B vendue 452 000 $ en septembre 2022; C vendue 438 000 $ en janvier 2023. (a) Pourquoi ne pas simplement faire la moyenne des trois prix? (b) Quel comparable est le plus fiable et pourquoi? (c) Esquissez l'ajustement temporel du comparable A.

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(a) Les trois prix datent de phases différentes d'un marché en mouvement : une moyenne brute mélangerait des niveaux de marché différents et surestimerait la valeur au 1^er mars 2023. (b) C, vendue en janvier 2023 : la plus proche de la date d'évaluation, donc le moindre ajustement temporel — et l'on sait qu'un comparable est d'autant plus fiable qu'il exige moins d'ajustements. (c) A a été vendue près du sommet (février 2022). Si le marché a reculé d'environ 6 % entre mars 2022 et mars 2023, l'ajustement temporel est d'environ $-6\,\%$ : $465\,000 \times 0{,}94 \approx 437\,100\,\$$ — remarquablement cohérent avec le prix de C, ce qui conforte le diagnostic de tendance.

Exercice 5.6— vrai ou faux, avec justification#

(a) Le marché immobilier est efficient : les prix intègrent immédiatement toute l'information disponible. (b) Au Québec, environ 40 % des ménages sont locataires. (c) Un taux d'inoccupation élevé implique nécessairement des loyers bas. (d) Les phases d'expansion et de contraction des cycles immobiliers québécois ont des durées à peu près égales. (e) Le baromètre Centris qualifie de « marché de vendeurs » un ratio ventes/nouvelles inscriptions supérieur à 60 %.

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(a) Faux : hétérogénéité, transactions rares, information imparfaite — le marché immobilier est structurellement inefficient; c'est la raison d'être de l'évaluateur. (b) Vrai : $\approx 40\,\%$ , une proportion nettement supérieure à la moyenne canadienne. (c) Faux : Gatineau le démontre — inoccupation la plus élevée des grandes RMR québécoises (3,8 %) et loyer moyen 2 chambres le plus élevé au Québec ( $\approx$ 1 420 $) : le niveau des loyers dépend aussi du parc (neuf), des revenus locaux et du marché voisin (Ottawa). (d) Faux : les expansions durent historiquement 4 à 10 ans, les corrections 1 à 2 ans — le cycle est asymétrique. (e) Vrai : $>60\,\%$ = vendeurs; 40–60 % = équilibré; $<40\,\%$ = acheteurs.

L’essentiel de la séance

Le marché immobilier est un mécanisme d'échange de droits, de formation des prix et d'allocation de l'espace — profondément imparfait : hétérogénéité, immobilité, transactions rares, information incomplète.
Cinq segments interconnectés : résidentiel (dominant, $\approx$ 60 % propriétaires / 40 % locataires), commercial (bureaux transformés par le télétravail), industriel (logistique en plein essor, inoccupation $<3\,\%$ ), terrains (CPTAQ, raréfaction urbaine) et locatif (encadré par le TAL).
Le cycle immobilier (7–12 ans) : reprise $\to$ sommet $\to$ contraction $\to$ creux; moteur principal : le décalage offre–demande.
Six indicateurs de phase : transactions, mois d'inventaire ( $<4$ vendeurs, $>8$ acheteurs, 5–7 équilibré), délai de vente, ratio vendu/demandé, mises en chantier, inoccupation.
Taux directeur 2026 : 2,25 %; transmission taux $\to$ capacité d'emprunt $\to$ demande $\to$ prix; règle de pouce : $+1$ point $\approx -10\,\%$ de capacité.
Démographie : la demande se compte en ménages (45–55 mille/an) contre 40–50 mille mises en chantier — déficit structurel de logements.
Marchés régionaux contrastés : Montréal (gros volume, accessibilité critique), Québec (stable, locatif ultra-tendu à 0,9 %), Gatineau (interprovincial, fonction publique fédérale, locatif en détente à 3,8 % mais loyers les plus élevés du Québec).
Baromètre Centris : ventes/nouvelles inscriptions — $<40\,\%$ acheteurs, 40–60 % équilibré, $>60\,\%$ vendeurs; 2026 = année de rééquilibrage.
Sources à maîtriser : SCHL, APCIQ/Centris, ISQ, Banque du Canada, Statistique Canada, JLR/Teranet.