Le Québec dans le paysage canadien

4.1Vingt ans de prix : trois régimes, une inversion#

La littérature canadienne a établi de longue date que le pays ne forme pas un marché du logement unique, mais une mosaïque de marchés régionaux segmentés, aux dynamiques propres (Allen et al., 2009). Les cycles de prix y présentent en outre une forte dépendance de durée — plus un boom dure, plus sa probabilité de retournement augmente — documentée conjointement pour le Canada et les États-Unis par Cunningham et Kolet (2011). La période 2005–2026 en offre une illustration exemplaire.

La figure 4.1 retrace l'IPP composite des quatre grandes provinces et du Canada. Trois régimes s'y dessinent. Jusqu'en 2015, le Québec est un marché lent : il progresse régulièrement mais moins vite que l'Ouest, porté d'abord par le boom pétrolier albertain (2005–2008), puis par l'envolée de Vancouver et Toronto (2015–2017). Entre 2020 et 2022, la pandémie synchronise tous les marchés à la hausse. Depuis 2022, l'inversion est spectaculaire : l'Ontario et la Colombie-Britannique corrigent sous l'effet du resserrement monétaire, tandis que le Québec poursuit sa progression et dépasse, pour la première fois de la période, l'indice canadien (318,9 contre 285,3 en juin 2026).

4.2La trajectoire relative : de 68 à 112#

La figure 4.2 isole ce mouvement relatif : le ratio de l'indice québécois sur l'indice canadien tombe de 100 à 68 entre 2005 et 2017 — douze années de sous-performance relative, creusées par les booms successifs de l'Ouest — avant une remontée presque ininterrompue qui le porte à 112 en juin 2026, le croisement de la parité survenant en mars 2025. En vingt ans, le marché québécois aura donc été successivement le retardataire puis le meneur du pays, sans jamais changer de rythme propre : c'est surtout le dénominateur canadien qui s'est emballé puis dégonflé. Cette faible synchronisation interrégionale n'a rien d'anormal en soi — les cycles immobiliers restent des phénomènes essentiellement locaux, même à l'ère de la finance globalisée (Hirata et al., 2013) — mais son ampleur au sein d'un même pays, avec une union monétaire et bancaire complète, est remarquable.

4.3Des niveaux de prix encore inférieurs, un écart qui se referme#

L'indice masque toutefois les niveaux : la figure 4.3 montre les prix de référence en dollars. Malgré une croissance plus rapide en fin de période, la propriété composite type demeure moins chère au Québec (550 400 $) et même dans la RMR de Montréal (596 300 $) qu'à l'échelle canadienne (665 600 $) — l'écart s'étant toutefois fortement resserré depuis 2022 : il était encore de près de 200 000 $ entre le Canada et le Québec au sommet de 2022, il n'est plus que d'environ 115 000 $. La RMR de Québec (444 600 $) demeure l'un des grands marchés les plus abordables au pays.

4.4Croissance comparée par sous-période#

Le tableau 4.1 décompose la croissance annuelle moyenne en quatre sous-périodes, et la figure 4.4 classe les seize marchés sur l'ensemble de la période. La lecture par ligne est éclairante : le Québec est le seul grand marché dont la croissance s'accélère de période en période, quand l'Ontario et la Colombie-Britannique voient la leur devenir négative après 2020. L'Alberta suit le chemin inverse du Québec : première en 2005–2010, dernière sur l'ensemble.

4.5Le renversement de régime en un graphique#

Le nuage de points de la figure 4.5 croise la croissance d'avant 2020 (abscisse) et d'après 2020 (ordonnée). Tous les marchés québécois se situent loin au-dessus de la diagonale — leur croissance 2020–2026 excède largement leur croissance 2005–2019, jusqu'à quadrupler en Estrie et en Mauricie — tandis que Toronto, Vancouver, l'Ontario et la Colombie-Britannique, champions d'avant 2020, se retrouvent sous la diagonale. Halifax est le seul grand marché hors Québec à partager le profil québécois, pour des raisons voisines : prix de départ bas, migration interprovinciale, télétravail.