Séance vidéo Enregistrement Zoom · mercredi 30 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003
Séance 4 — Le marché immobilier québécois
Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
29 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence environ treize minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 12:37. Séance plus courte (1 h 45), sans pause. Attention : la matière enseignée est celle du chapitre 5 des notes (le marché immobilier québécois : structure et segments, repères chiffrés 2026, cycles et six indicateurs, facteurs macroéconomiques, mécanisme de transmission des taux avec démonstration Excel, démographie, politiques publiques) ; les chapitres renvoient donc aux notes de la séance 5. Les annotations à l’écran sont difficiles à lire autour de 1:03:35 (police trop grosse, le professeur corrige). Aucune question sur le TP1 : la plupart des étudiants ne l’ont pas encore commencé.
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Quatrième rencontre, plus courte (environ 1 h 45, sans pause) et moins technique : après les principes et la valeur, le professeur dresse le portrait du marché immobilier québécois, matière du chapitre 5 des notes. Il définit d’abord le marché comme un ensemble de mécanismes d’échange de droits de propriété, puis insiste sur ce qui le rend unique et imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information imparfaite, offre rigide, coûts de transaction élevés et forte segmentation locale, d’où l’importance du conseil de l’évaluateur pour « l’achat d’une vie ».
Les cinq segments sont passés en revue avec des repères chiffrés 2026 : 60 % de propriétaires, 80 000 à 110 000 transactions par année, prix médians de 519 000 $ (unifamilial), 403 000 $ (copropriété, le segment qui monte le plus vite, par report des ménages exclus de la maison) et 685 000 $ (plex, soit 125 000 à 150 000 $ la porte) ; bureaux frappés par le télétravail (18 % d’inoccupation à Montréal, 12 % à Québec, 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 %), industriel porté par la logistique et les centres de données, terrains à potentiel de lotissement, marché locatif encadré par le TAL avec des taux d’inoccupation SCHL 2025 de 2,1 % (Montréal), 0,9 % (Québec) et 3,8 % (Gatineau). Le résidentiel pèse près d’un billion de dollars au rôle.
La deuxième heure porte sur les cycles : quatre phases de 7 à 12 ans annotées au tableau (ventes, inventaire, délais, prix, mises en chantier), causes (décalage offre-demande, politique monétaire, cycle économique, psychologie amplifiée par les médias sociaux), décalage régional d’un à deux ans derrière Montréal, et les six indicateurs de diagnostic : transactions, mois d’inventaire (≈ 75 000 inscriptions au Québec), délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier et inoccupation locative. Les seuils d’un marché de vendeurs (4 mois, moins de 45 jours, ratio supérieur à 1) et d’acheteurs (8 mois, ratio sous 95 %) sont posés, avec l’historique québécois de 1995 à la reprise de 2024 où les baisses (3 à 10 %) restent toujours plus petites que les hausses.
Enfin, les facteurs macroéconomiques : le mécanisme de transmission du taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) vers les taux préférentiel, variables et fixes puis vers la capacité d’emprunt, illustré dans Excel avec un prêt de 400 000 $ sur 25 ans (≈ 1 695 $ à 2,5 %, 1 896 $ à 3 %) ; l’inflation comme indicateur avancé des taux (cible de 2 %, seuils de 1 % et 3 %) ; démographie et immigration (9 à 9,5 millions, ralentissement depuis 2025) ; emploi, PIB, endettement à 175 % du revenu et ratios prix-revenu (Montréal 8, Gatineau 6,5 contre 4 à 5 historiquement) ; et l’effet attendu des politiques (test de résistance, CELIAPP, encadrement des acheteurs étrangers, logement abordable, droits de mutation). Pas de question sur le TP1 ; la prochaine séance, dernière avant l’examen, portera sur la collecte des données.
À retenir de la séance
- Le marché immobilier est structurellement imparfait : biens hétérogènes et immobiles, transactions rares, information asymétrique, offre rigide, coûts de transaction élevés, segmentation locale forte.
- Cinq segments interconnectés (résidentiel, locatif, commercial, industriel, terrains) ; au Québec le résidentiel domine (≈ 45 % du parc en unifamilial détaché, près d’un billion de dollars au rôle).
- Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 80 000 à 110 000 transactions par an, prix médians de 519 000 $ (unifamilial), 403 000 $ (copropriété) et 685 000 $ (plex, 125 000 à 150 000 $ la porte).
- Les bureaux subissent la plus forte transformation (télétravail : 18 % d’inoccupation à Montréal) ; entrepôts, logistique et centres de données sont les segments industriels en demande.
- Un cycle immobilier dure 7 à 12 ans en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux) ; les régions suivent Montréal avec un à deux ans de retard, et l’évaluateur doit situer son estimation dans le cycle.
- Six indicateurs pour diagnostiquer la phase : nombre de transactions, mois d’inventaire, délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier, taux d’inoccupation locatif.
- Marché de vendeurs : environ 4 mois d’inventaire, délais sous 45 jours, ratio supérieur à 1 ; marché d’acheteurs : 8 mois et plus, délais de 90 à 180 jours, ratio moyen sous 95 %.
- Au Québec, les corrections (3 à 5 % en 2008-2009, 5 à 10 % récemment) sont toujours bien plus petites que les expansions (150 à 200 % de 1997 à 2007, ~60 % de 2018 à 2022).
- Mécanisme de transmission : taux directeur (2,25 % au 15 juillet 2026) → taux préférentiel et variables → taux fixes via les obligations → capacité d’emprunt → demande → prix ; un prêt de 400 000 $ sur 25 ans coûte ≈ 1 695 $ par mois à 2,5 % et 1 896 $ à 3 %.
- L’inflation est l’indicateur avancé des taux : au-dessus de 3 %, hausse probable et resserrement ; sous 1 %, baisse et stimulation.
- L’accessibilité se dégrade : ratio prix-revenu de 8 à Montréal et 6,5 à Gatineau contre 4 à 5 historiquement, endettement des ménages à 175 % du revenu.
- Effet attendu des politiques publiques : test de résistance ↓, CELIAPP ↑, encadrement des acheteurs étrangers ≈, logement abordable = stabilisation, droits de mutation ↓ (frein à la spéculation).
Déroulé
Les 52 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants | 12:36 | ||
| Ouverture : questions sur le TP1 et plan de la séance Aucune question sur le TP1 pour l’instant. Séance moins technique : le marché québécois, ses données et ce qu’on en extrait pour une évaluation ; les prochaines séances reviendront sur le TP et prépareront l’examen maison (fenêtre de 72 h). | 2:25 | Notes ↗ | |
| Qu’est-ce qu’un marché immobilier ? Ensemble de mécanismes par lesquels les droits de propriété s’échangent, un prix se forme et l’espace est alloué entre usages concurrents. | 0:28 | Notes ↗ | |
| Hétérogénéité et immobilité du bien Contrairement à une action d’Apple, chaque titre de propriété est unique, ce qui complique le travail de l’évaluateur ; le bien ne se déplace pas, il faut le vendre pour déplacer la valeur (risque politique dans certains pays). | 2:39 | Notes ↗ | |
| Transactions rares, information imparfaite, offre rigide Paperasse, notaire et financement limitent la fréquence des échanges ; vices cachés et « citrons » ; l’offre s’ajuste lentement (droits, délais de construction). | 1:32 | Notes ↗ | |
| Coûts de transaction élevés et segmentation locale Vendre une maison coûte un pourcentage important de la valeur, contre quelques dollars fixes pour une action ; la valeur change fortement d’un quartier à l’autre, d’où le rôle du courtier, de l’évaluateur et de l’inspecteur pour « l’achat d’une vie ». | 2:01 | Notes ↗ | |
| Les cinq grands segments et leurs interconnexions Résidentiel (poids dominant au Québec), locatif, commercial, industriel, terrains ; rareté relative des terrains vacants et promoteurs à l’affût des changements de zonage ; le locatif influence le résidentiel, qui alimente le commercial. | 2:22 | Notes ↗ | |
| Le résidentiel : unifamilial détaché, copropriétés, plex L’unifamilial détaché représente environ 45 % du parc ; les copropriétés croissent très vite faute d’accès à la maison ; les plex de 2 à 5 logements sont une particularité québécoise. | 2:01 | Notes ↗ | |
| Maisons jumelées, en rangée, mobiles et usinées Les maisons mobiles (bail du terrain) et usinées (hors normes de chantier CCQ, moins personnalisées) comme avenues d’abordabilité face aux coûts de construction. | 2:09 | Notes ↗ | |
| Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 90 000 transactions par an 60 % des ménages sont propriétaires, 40 % locataires ; entre 80 000 et 110 000 transactions par année au Québec, surreprésentées par l’unifamilial ; le commercial n’en est qu’une infime fraction. | 1:19 | Notes ↗ | |
| Prix médians : 519 000 $ (unifamilial) et 403 000 $ (copropriété) Médiane et non moyenne ; l’unifamilial s’est stabilisé depuis deux ans alors que la copropriété grimpe le plus vite. | 1:14 | Notes ↗ | |
| Question : pourquoi les copropriétés ont-elles le plus augmenté ? Réponse d’un étudiant : le coût plus faible. Surenchère initiale sur l’unifamilial, ménages exclus, explosion récente des loyers qui pousse à devenir propriétaire, report vers la copropriété et même mécanisme. | 1:37 | Notes ↗ | |
| Le Québec ne capitule pas, contrairement au marché américain Trois cycles de baisse aux États-Unis (2008, ~2019, aujourd’hui) ; ici les ventes peuvent ralentir sans baisse de prix demandé ; une maison raisonnablement affichée se vend en moins de 50 jours. | 1:38 | Notes ↗ | |
| Plex : 685 000 $ médian, 125 000 à 150 000 $ la porte Valeur tirée par le revenu locatif et les taux d’intérêt, mise de fonds plus élevée ; les loyers s’aplatissent entre les villes (Trois-Rivières rejoint Montréal, 4 ½ sous 1 000 $ devenus rares, cessions de bail). | 1:21 | Notes ↗ | |
| Le commercial : classes A, B, C et usage mixte Bureaux, commerces de détail, hôtels, propriétés mixtes (commercial + résidentiel), souvent des droits acquis plutôt que du zonage. | 1:34 | Notes ↗ | |
| Le marché des bureaux, le plus transformé par le télétravail Taux d’inoccupation de 18 % à Montréal et 12 % à Québec, loyers classe A de 22 à 28 $ le pied carré, taux de capitalisation de 5 à 7 % ; conversions en résidentiel autorisées ; effet cascade limité sur les commerces voisins. | 4:24 | Notes ↗ | |
| L’industriel : entrepôts, logistique et centres de données Forte demande liée au commerce en ligne (Amazon, Intelcom), REIT spécialisés ; émergence des centres de données (IA, stockage) qui exigeront une évaluation spécialisée pour la taxation municipale. | 2:43 | Notes ↗ | |
| Le marché des terrains et le potentiel de lotissement Résidentiel constructible, commercial-industriel, agricole, boisé, à lotir ; la plus-value du dézonage après des années d’attente ; enjeux de rareté urbaine, protection du territoire agricole et opposition citoyenne. | 2:26 | Notes ↗ | |
| Le marché locatif et le Tribunal administratif du logement (TAL) Intermédiaire entre propriétaires et locataires (hausses, reprises, litiges), taux d’augmentation recommandés dépassés lors du rattrapage récent ; les décisions sont publiques et consultées par des services de vérification des locataires. | 3:39 | Notes ↗ | |
| Taux d’inoccupation résidentiels 2025 : Montréal, Québec, Gatineau RMR de Montréal 2,1 % (loyer moyen deux chambres 1 175 $), Québec 0,9 %, Gatineau 3,8 % selon la SCHL ; données jugées datées et peu représentatives des nouveaux baux. | 2:29 | Notes ↗ | |
| Répartition de la valeur du parc : près d’un billion en résidentiel Valeurs des rôles 2024-2026 : le résidentiel domine (≈ 1 000 milliards), commercial-institutionnel et industriel à peu près égaux, terrains ≈ 100 milliards. | 0:37 | Notes ↗ | |
| Le cycle immobilier : définition et durée de 7 à 12 ans Fluctuation récurrente en quatre phases (expansion, sommet, contraction, creux), moins régulière que le cycle économique ; pourquoi l’évaluateur doit situer le marché dans le cycle et contextualiser ses comparables. | 2:17 | Notes ↗ | |
| Des cycles décalés selon les régions Montréal mène le cycle, les régions suivent avec un à deux ans de retard : Montréal refroidit déjà, pas les régions. | 0:58 | Notes ↗ | |
| Les causes des cycles : décalage offre-demande, politique monétaire, économie, psychologie Bulles depuis la tulipe ; la construction réagit en retard ; la Banque du Canada fixe le taux de financement à un jour ; pertes d’emploi et PIB ; effet moutonnier amplifié par les médias sociaux et surréaction dans les deux sens (bulle Internet, IA). | 3:31 | Notes ↗ | |
| Pourquoi 2008 reste l’exception Crise née du financement hypothécaire et de la fraude ; les baisses immobilières sont rarement de l’ordre des –50 % boursiers ; longue phase haussière actuelle et écoles de pensée divergentes sur un krach. | 1:19 | Notes ↗ | |
| Les quatre phases au tableau : l’expansion Ventes en hausse, inventaire en baisse, délais de vente en baisse, prix en hausse, mises en chantier en hausse avec retard (annotations à l’écran). | 2:28 | Notes ↗ | |
| Sommet, contraction et creux Au sommet, délais très courts et inventaire minimal ; les mises en chantier arrivent et absorbent la demande ; contraction : ventes en baisse, inventaire et délais en hausse, prix en baisse ou stables, chantiers stoppés ; le creux prépare la reprise. | 2:42 | Notes ↗ | |
| Reprise et pic : demande supérieure à l’offre, puis rattrapage Hausse modérée puis accélération, stock qui fond, délais courts ; le pic correspond aux prix les plus élevés et précède tout ralentissement, parfois un faux signal. | 1:36 | Notes ↗ | |
| La psychologie des propriétaires : capitulation et peur de manquer le bateau Le baby-boomer dont la maison de 40 000 $ vaut 900 000 $ peut vendre à la première baisse ; à l’inverse, le FOMO et le risque de ne pas être exposé à l’immobilier quand il monte plus vite que les salaires. | 2:00 | Notes ↗ | |
| Inflation et déflation : l’hypothèque, une arme à double tranchant Dette nominale fixe et actif qui s’apprécie en inflation ; en déflation (années 1920), salaires et valeurs baissent mais la dette reste : scénario peu probable mais déjà observé. | 1:45 | Notes ↗ | |
| Contraction, délais longs et la mutation du métier de courtier Les baisses de prix affiché surviennent après des délais élevés (jadis jusqu’à deux ans) ; aujourd’hui le travail du courtier est surtout la prospection, la vente d’une unifamiliale étant quasi assurée. | 1:48 | Notes ↗ | |
| Six indicateurs du cycle (1) : transactions, mois d’inventaire, délai de vente Le nombre de transactions précède les prix ; mois d’inventaire = inscriptions actives (≈ 75 000 au Québec) ÷ ventes mensuelles ; délai moyen mesurable sur Centris. | 1:33 | Notes ↗ | |
| Six indicateurs (2) : ratio prix vendu / prix demandé, marché chaud ou froid Marché chaud : 15 à 45 jours et ratio supérieur à 1 ; marché froid : 90 à 180 jours et ratio inférieur à 1 ; plus les mises en chantier et le taux d’inoccupation locatif. | 2:52 | Notes ↗ | |
| Marché de vendeurs ou d’acheteurs : les seuils Vendeurs : environ 4 mois d’inventaire (≈ 20 000 ventes par mois pour 75 000 inscriptions), délais sous 45 jours ; acheteurs : 8 mois et plus (il faudrait 120 000 à 130 000 inscriptions), ratio moyen sous 95 %, inoccupation locative élevée. | 2:33 | Notes ↗ | |
| Vers un marché d’acheteurs ? Taux d’inoccupation en hausse et taux d’intérêt Inoccupation qui remonte, crainte d’une hausse des taux pour suivre les États-Unis et l’inflation ; la hausse post-COVID n’avait pas suffi ; afflux de nouveaux logements. | 2:26 | Notes ↗ | |
| Parenthèse : l’intelligence artificielle, déflation et risque de crédit Baisse possible des salaires dans certains métiers (exemple des radiologues), terrain et matériaux non déflationnistes, risque hypothécaire différé de plusieurs années. | 2:08 | Notes ↗ | |
| Historique des cycles au Québec : des baisses toujours plus petites que les hausses Creux de 1995, reprise, hausse quasi perpétuelle ; mini-baisse après la hausse des taux ; contraste avec les montagnes russes américaines. | 1:34 | Notes ↗ | |
| Les phases dominantes : 1997-2007, 2008-2009, 2010-2017, 2018-2022, reprise 2024 Expansion de 150 à 200 %, correction de 3 à 5 % (contre 30 à 40 % aux États-Unis), expansion modérée de 25 à 40 %, puis rapide (~60 %), correction modeste de 5 à 10 % ; un 5 % sur une maison d’un million vaut 50 000 $. | 2:17 | Notes ↗ | |
| Les facteurs macroéconomiques : vue d’ensemble Taux de la Banque du Canada, politiques publiques (nouveaux arrivants, exemption de la taxe de bienvenue), démographie et immigration, confiance des ménages, inflation et salaires, emploi et PIB. | 2:18 | Notes ↗ | |
| Le mécanisme de transmission des taux : du taux directeur à l’hypothèque Taux de financement à un jour à 2,25 % au 15 juillet 2026, plancher des taux hypothécaires ; taux préférentiel, taux variables, taux fixes via le marché obligataire ; quand choisir variable ou fixe ; les CPG élevés comme signal d’anticipation des banques ; décisions du comité de la Banque du Canada. | 3:34 | Notes ↗ | |
| Capacité d’emprunt et prix : la chaîne dans les deux sens À salaire égal, une hausse des taux réduit le montant empruntable et la demande, donc les prix (et inversement) ; l’allongement des amortissements peut freiner la transmission. | 2:08 | Notes ↗ | |
| Démonstration Excel : paiement d’un prêt de 400 000 $ sur 25 ans selon le taux Fonction VPM (taux/12, 25 × 12 mois, –400 000, 0) : environ 1 695 $ par mois à 2,5 %, 1 896 $ à 3 % ; table de 2,5 à 10 % montrant la convexité, et le ménage qui ne peut plus acheter la même propriété à 5 %. | 4:37 | Notes ↗ | |
| Graphique : taux directeur et prix résidentiels au Québec Expansion liée aux baisses de taux, plateau pendant la hausse, reprise à la première détente ; une baisse de taux a plus d’effet qu’une hausse (convexité) ; corrélation imparfaite. | 1:00 | Notes ↗ | |
| Démographie et immigration Population d’environ 9 à 9,5 millions, croissance exceptionnelle 2023-2024 puis ralentissement depuis 2025 avec les seuils ; vieillissement ; chaque ménage additionnel demande un logement. | 1:24 | Notes ↗ | |
| Ordres de grandeur : PIB, chômage, revenu médian, inflation, emplois Chômage de 5 à 6 %, revenu médian des ménages 72 000 $, inflation de 2 à 3 %, 260 000 emplois en immobilier ; le résidentiel vaut plus que le PIB du Québec. | 1:00 | Notes ↗ | |
| L’inflation comme indicateur avancé des taux d’intérêt Cible de la Banque du Canada autour de 2 % : au-dessus de 3 %, hausse des taux probable et resserrement ; sous 1 %, baisse pour stimuler. | 1:33 | Notes ↗ | |
| Emploi, PIB et endettement des ménages Deux ans d’emploi stable pour emprunter ; croissance du PIB comme indicateur de santé ; cartes de crédit pleines comme signal de turbulences ; endettement à 175 % du revenu annuel au Canada. | 1:48 | Notes ↗ | |
| Ratios prix-revenu : Montréal 8, Gatineau 6,5, historique 4 à 5 L’accessibilité se détériore par rapport aux normes historiques ; l’accès à la propriété se dégrade au Québec. | 0:40 | Notes ↗ | |
| Politiques publiques : CELIAPP, taxe sur les logements sous-utilisés et leurs limites Impossible de rattraper une mise de fonds quand les prix montent plus vite que l’épargne ; fracture propriétaires-locataires ; l’interdiction d’achat par les non-résidents n’a pas ralenti les prix ; le problème est surtout monétaire (surenchère perpétuelle contre l’inflation). | 3:58 | Notes ↗ | |
| Impact attendu de chaque politique sur la valeur Test de résistance (qualification à ~5 %) : pression à la baisse ; CELIAPP : hausse ; encadrement des acheteurs étrangers : neutre ou légère baisse ; logement abordable (SHQ, APH) : stabilisation ; hausse des droits de mutation : légère baisse et frein à la spéculation. | 3:05 | Notes ↗ | |
| Particularités de Gatineau (à lire) Diapositives de chiffres laissées à la lecture, non requises pour l’examen. | 0:29 | Notes ↗ | |
| Clôture : questions et suite du cours Aucune question sur la matière ni sur le TP1 (la plupart le commenceront la semaine prochaine). Dernière séance de matière avant l’examen : la collecte des données. | 1:28 | Notes ↗ |
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