1
00:09:04,000 --> 00:09:05,400
Merci.

2
00:11:55,620 --> 00:11:58,820
On va commencer dans deux minutes.

3
00:12:00,820 --> 00:12:02,760
Je vais attendre que tout le monde arrive.

4
00:12:03,160 --> 00:12:03,960
Oui.

5
00:12:36,520 --> 00:12:37,920
Merci.

6
00:13:02,600 --> 00:13:03,780
...

7
00:13:27,540 --> 00:13:29,680
Il est 19h, donc on va pouvoir commencer.

8
00:13:29,880 --> 00:13:35,220
Bonjour tout le monde. J'espère que vous avez passé une belle semaine jusqu'à

9
00:13:35,240 --> 00:13:36,700
maintenant. On est juste mercredi.

10
00:13:37,420 --> 00:13:39,000
Est-ce que vous m'entendez bien, premièrement ?

11
00:13:41,400 --> 00:13:43,580
Oui, parfait. C'est pas merveilleux.

12
00:13:45,340 --> 00:13:47,800
Est-ce que vous avez des questions pour le moment sur le TP ?

13
00:13:48,340 --> 00:13:53,000
Si vous l'avez commencé ou avant qu'on passe à la matière.

14
00:13:56,880 --> 00:13:58,500
Donc, je suppose que c'était bon.

15
00:13:58,640 --> 00:14:02,180
Sinon, après la séance, on pourra en discuter plus en profondeur.

16
00:14:02,880 --> 00:14:06,820
Ce ne sera pas une grosse séance, mais en soi, on va couvrir le plus de matière

17
00:14:06,840 --> 00:14:11,300
possible. Mais c'est de quoi de moins, un peu moins technique maintenant au niveau

18
00:14:11,320 --> 00:14:14,700
de l'évaluation. On va voir vraiment le marché québécois,

19
00:14:14,800 --> 00:14:18,340
puis les données qu'on peut les trouver, et quel type de données,

20
00:14:18,380 --> 00:14:24,420
dans le fond, extrairent dans le contexte d'une évaluation de biens immobiliers.

21
00:14:27,180 --> 00:14:30,520
Ensuite, après ça, les séances qui vont s'en venir, ça va vraiment être,

22
00:14:31,240 --> 00:14:36,580
on va revenir un peu sur le TP, puis aussi la préparation pour l'examen en soi qui

23
00:14:36,600 --> 00:14:39,780
va être fait à la maison, puis vous allez avoir une fenêtre de 72 heures,

24
00:14:39,820 --> 00:14:40,620
comme déjà discuté.

25
00:14:42,980 --> 00:14:45,100
Ici, donc tout ce qu'on va voir aujourd'hui, c'est vraiment,

26
00:14:45,340 --> 00:14:48,400
c'est plus des principes macro, t'es maintenant le marché québécois,

27
00:14:48,580 --> 00:14:54,620
c'est tout ce qui touche par exemple à la particularité du marché

28
00:14:54,640 --> 00:14:57,560
québécois, mais aussi dans le fond tout ce qui touche à l'immobilier,

29
00:14:57,660 --> 00:14:58,800
donc on va commencer ça.

30
00:15:01,660 --> 00:15:04,420
Donc, structure et composante de marché, c'est relativement simple.

31
00:15:05,520 --> 00:15:08,020
Un marché immobilier, c'est un ensemble de mécanismes par lesquels les droits de

32
00:15:08,040 --> 00:15:10,020
propriété en immobilier sont échangés.

33
00:15:10,700 --> 00:15:15,060
Quand on passe sur le notaire et tout ça, et qu'il y a un prix qui est déterminé,

34
00:15:15,580 --> 00:15:19,980
un espace qui est alloué entre différents usages concurrents.

35
00:15:21,600 --> 00:15:24,100
Ici, c'est simplement pour dire que le marché immobilier,

36
00:15:24,200 --> 00:15:27,240
c'est l'endroit où on peut échanger un titre de propriété.

37
00:15:29,360 --> 00:15:31,720
On dirait qu'on vient un peu en arrière au niveau des définitions,

38
00:15:31,860 --> 00:15:35,200
mais bon, ça fait partie de ce qui est demandé dans cette séance-là.

39
00:15:36,320 --> 00:15:38,840
Puis la particularité de l'immobilier, qu'est-ce qui est intéressant,

40
00:15:38,920 --> 00:15:42,060
puis qu'est-ce qui fait que c'est unique, c'est que c'est hétérogène.

41
00:15:42,500 --> 00:15:44,940
Donc, c'est-à-dire que, par exemple, si admettons vous achetez une action d'une

42
00:15:44,960 --> 00:15:48,820
compagnie en coté en bourse, admettons Apple ou peu importe,

43
00:15:48,960 --> 00:15:52,920
ou n'importe quel, admettons, vous achetez donc un titre.

44
00:15:53,360 --> 00:15:55,680
Mais ce titre-là, il est homogène.

45
00:15:55,700 --> 00:15:58,480
C'est-à-dire que si quelqu'un d'autre a un titre d'Apple,

46
00:15:58,600 --> 00:16:00,480
il a la même chose que vous, il a les mêmes droits que vous,

47
00:16:01,560 --> 00:16:04,440
à moins que ce soit par exemple une action privilégiée ou autre.

48
00:16:05,020 --> 00:16:08,640
Donc la particularité de l'immobilier, c'est vraiment, tous les biens sont

49
00:16:08,660 --> 00:16:11,620
différents. Il y en a qui peuvent s'en approcher évidemment,

50
00:16:11,980 --> 00:16:14,720
mais en soi, un titre de propriété, c'est unique.

51
00:16:14,740 --> 00:16:18,460
C'est-à-dire que votre maison, votre condominium que vous avez,

52
00:16:18,540 --> 00:16:22,920
vous avez un titre de propriété, puis il est unique à cet emplacement-là,

53
00:16:23,140 --> 00:16:25,060
il a ses particularités et tout.

54
00:16:25,860 --> 00:16:31,040
Et ça, ça rend justement le travail d'un évaluateur agréé plus complexe,

55
00:16:31,060 --> 00:16:34,840
par exemple, que quelqu'un qui évalue un titre financier où tout est homogène et

56
00:16:34,860 --> 00:16:35,660
tout.

57
00:16:37,320 --> 00:16:41,060
Qu'est-ce qui caractérise aussi, c'est l'immobilité du bien,

58
00:16:41,160 --> 00:16:43,480
c'est-à-dire que c'est une localisation qui est fixe.

59
00:16:43,880 --> 00:16:46,600
Donc, ça a des avantages, mais des inconvénients.

60
00:16:46,740 --> 00:16:50,080
Donc, c'est-à-dire que contrairement à d'autres outils financiers ou d'autres titres

61
00:16:50,100 --> 00:16:53,640
qu'on peut avoir, l'immobilité, c'est probablement un des désavantages de l

62
00:16:53,660 --> 00:16:57,080
'immobilier. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas le déplacer puis l'amener

63
00:16:57,100 --> 00:16:59,320
avec vous. Donc, contrairement par exemple à de l'or ou,

64
00:16:59,580 --> 00:17:02,920
je ne sais pas moi, de l'argent comptant ou peu importe,

65
00:17:03,080 --> 00:17:08,100
ou simplement une créance bancaire, bien ça, ça peut se déplacer relativement

66
00:17:08,120 --> 00:17:10,500
facilement, alors que l'immobilier, il faut le vendre pour être capable de le

67
00:17:10,520 --> 00:17:14,300
déplacer. Donc, si on veut déplacer la valeur, il faut être capable de le vendre à

68
00:17:14,320 --> 00:17:19,940
quelqu'un d'autre. Et c'est un des avantages en soi de l'immobilier.

69
00:17:20,520 --> 00:17:24,580
Bon, au Québec, c'est moins un enjeu, par exemple, important.

70
00:17:25,840 --> 00:17:30,720
Ce n'est pas un risque en soi, étant donné qu'on est quand même dans un pays où les

71
00:17:30,740 --> 00:17:32,760
droits de propriété sont respectés.

72
00:17:33,040 --> 00:17:37,720
Mais si on pense, par exemple, à certains pays où les droits de propriété sont des

73
00:17:37,740 --> 00:17:42,940
fois un peu bafoués par les gouvernements en place, ça peut devenir une béquille de

74
00:17:42,960 --> 00:17:46,580
l'immobilier dans le sens où, si par exemple il y a un changement de gouvernement,

75
00:17:46,860 --> 00:17:50,600
puis là il y a des mesures qui sont, ça s'est déjà vu dans certains pays,

76
00:17:52,840 --> 00:17:55,460
où c'est un petit peu plus maintenant la mentalité marxiste et tout ça,

77
00:17:55,560 --> 00:17:57,820
donc c'est-à-dire que ça tend un peu vers le communisme,

78
00:17:57,880 --> 00:18:01,360
donc ça s'est déjà vu par exemple en Amérique du Sud, donc les gouvernements des

79
00:18:01,380 --> 00:18:04,980
fois peuvent ne pas respecter les droits de propriété, et là avoir de l'immobilier c

80
00:18:05,000 --> 00:18:06,900
'est un petit peu moins le fun.

81
00:18:08,280 --> 00:18:11,700
Sinon aussi, transactions peu fréquentes, donc c'est-à-dire que contrairement au

82
00:18:11,720 --> 00:18:14,060
marché financier où les titres sont échangés en continu,

83
00:18:14,180 --> 00:18:17,920
puis même maintenant à l'échelle des microsolones, l'immobilier,

84
00:18:18,040 --> 00:18:19,680
c'est pas de quoi qu'il est échangé.

85
00:18:20,280 --> 00:18:24,980
C'est échangé plus souvent qu'avant, mais ça reste quand même très limité,

86
00:18:25,060 --> 00:18:28,520
par exemple, la fréquence auquel on peut vendre un bien immobilier à cause justement

87
00:18:28,540 --> 00:18:32,800
de toute la paperasse, le notaire, l'échange, donc des droits de propriété,

88
00:18:33,120 --> 00:18:35,040
le fait qu'il faut financer souvent la transaction.

89
00:18:35,980 --> 00:18:39,960
puis il y a de l'information qui est imparfaite c'est-à-dire que vous n'avez pas

90
00:18:39,980 --> 00:18:44,160
accès à toute l'information nécessairement parce que le vendeur lui-même n'a pas

91
00:18:44,180 --> 00:18:48,920
nécessairement toute l'information concernant par exemple les vis cachés des fois un

92
00:18:48,940 --> 00:18:54,000
vis caché il n'est pas si caché que ça c'est-à-dire qu'il est caché mais le vendeur

93
00:18:54,020 --> 00:18:57,540
ne le savait pas c'est-à-dire qu'on peut parler à un terrain qui est plus ou moins

94
00:18:57,560 --> 00:19:02,560
adapté qui est on pourrait dire un risque de lissement terrain des fois il y a comme

95
00:19:02,580 --> 00:19:06,580
des citrons qu'on pourrait appeler, c'est pour les autos,

96
00:19:06,660 --> 00:19:08,740
les citrons, mais il y en a en immobilier également.

97
00:19:08,900 --> 00:19:12,260
L'information est parfaite, ça fait partie justement de tout ce qui fait que le

98
00:19:12,280 --> 00:19:13,380
marché immobilier est unique.

99
00:19:16,240 --> 00:19:20,240
Donc, comme on a dit, c'est un marché qui est inefficace par nature.

100
00:19:22,580 --> 00:19:26,760
Aussi, c'est un marché que l'offre est limitée et l'offre s'ajuste très lentement à

101
00:19:26,780 --> 00:19:29,460
cause des droits, à cause des délais de construction et tout.

102
00:19:29,480 --> 00:19:33,160
Donc, ça, c'est une grosse conséquence qui fait en sorte que l'immobilier,

103
00:19:33,300 --> 00:19:36,160
c'est souvent de quoi qu'est…

104
00:19:36,180 --> 00:19:39,420
ou ce que les prix vont bouger souvent plus dans un centre que l'autre.

105
00:19:39,640 --> 00:19:40,800
Des coûts de transaction élevés.

106
00:19:40,900 --> 00:19:43,260
Donc, c'est-à-dire que contrairement, par exemple, à des actions,

107
00:19:43,560 --> 00:19:47,940
des obligations ou même à des commodités sur le marché des futures,

108
00:19:49,100 --> 00:19:51,720
vendre une maison, vendre un bien immobilier, ça a lien avec des coûts.

109
00:19:51,800 --> 00:19:56,500
Puis, cette proportion de coûts-là en pourcentage de toute la valeur donnée est

110
00:19:56,520 --> 00:19:57,460
quand même relativement élevée.

111
00:19:58,140 --> 00:20:04,400
si on pense à les frais de courtage et tout ça c'est quand même important quand on

112
00:20:04,420 --> 00:20:08,780
échange une action qu'on t'embourse, on parle aux alentours il y a certains brokers

113
00:20:08,800 --> 00:20:15,440
qui sont rendus gratuits mais on peut parler de 5$, 9$ et 95$ en certains cas donc

114
00:20:15,460 --> 00:20:20,620
c'est même pas un pourcentage de la valeur, c'est simplement un frais fixe en

115
00:20:20,640 --> 00:20:23,640
immobilier c'est pas ça, c'est-à-dire que vous pouvez vendre seul par exemple sur

116
00:20:23,660 --> 00:20:27,040
des plateformes mais ça vient quand même avec des frais quand même relativement

117
00:20:27,060 --> 00:20:29,920
élevé malgré tout. Donc, il n'y a pas un coût pilonataire.

118
00:20:30,160 --> 00:20:33,360
Donc, pour faire un échange, dans le fond, de type de propriété,

119
00:20:33,500 --> 00:20:36,580
puis vendre une propriété, ça devient avec des coûts relativement élevés.

120
00:20:38,120 --> 00:20:41,260
C'est aussi un marché que la segmentation locale est forte.

121
00:20:41,420 --> 00:20:43,460
Donc, c'est-à-dire que dépendamment où vous êtes dans la ville,

122
00:20:44,080 --> 00:20:49,800
il va y avoir des changements assez importants au niveau des types de construction,

123
00:20:50,140 --> 00:20:53,380
de la valeur également. Et c'est pour ça que, justement,

124
00:20:53,540 --> 00:20:56,540
l'expertise de certains professionnels est primordial.

125
00:20:56,660 --> 00:20:59,820
C'est-à-dire le courtier, l'évaluateur agréé, l'inspecteur.

126
00:21:00,780 --> 00:21:04,680
Donc, on ne parle pas non plus d'acheter une voiture, c'est important.

127
00:21:05,600 --> 00:21:08,600
Mais l'immobilier, c'est encore plus important dans le sens où les gens qui vont

128
00:21:08,620 --> 00:21:11,800
acheter une maison, ils s'engagent.

129
00:21:13,300 --> 00:21:14,520
On pourrait dire, c'est l'achat d'une vie.

130
00:21:14,720 --> 00:21:17,060
Donc, c'est en fait d'importance.

131
00:21:18,180 --> 00:21:20,300
Sur tout l'argent que vous allez gagner au cours de votre vie,

132
00:21:20,880 --> 00:21:22,740
la propriété que vous allez acheter, elle va représenter.

133
00:21:23,820 --> 00:21:27,920
C'est la chose que vous allez acheter qui va représenter une plus grosse proportion

134
00:21:27,940 --> 00:21:31,840
de toute votre revenu. Donc, c'est bien en moyenne.

135
00:21:32,720 --> 00:21:34,580
Je ne suis pas au courant de votre situation personnellement.

136
00:21:34,820 --> 00:21:39,060
Ça se peut très bien que vous achetez des Rolex ou je ne sais pas quoi,

137
00:21:39,300 --> 00:21:41,480
que ça va être beaucoup plus important qu'une maison.

138
00:21:41,600 --> 00:21:44,380
Mais bon, en moyenne, les gens, c'est la chose le plus important de leur vie.

139
00:21:46,300 --> 00:21:50,320
Donc, c'est ça qui fait justement que l'évaluateur agréé et le conseil est

140
00:21:50,340 --> 00:21:51,140
important.

141
00:21:52,360 --> 00:21:56,400
Maintenant aussi, le marché immobilier québécois, on prédit que c'est séparé en cinq

142
00:21:56,420 --> 00:22:03,580
grands groupes. Ici, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez surtout être concentré

143
00:22:03,600 --> 00:22:06,640
dans le résidentiel. C'est-à-dire qu'au Québec, on a une particularité aussi qui est

144
00:22:06,660 --> 00:22:07,460
relativement

145
00:22:09,760 --> 00:22:11,140
constante. Ça ne change pas vraiment.

146
00:22:11,700 --> 00:22:15,420
Le poids du résidentiel dans tout l'immobilier global est vraiment important.

147
00:22:15,880 --> 00:22:17,080
Ce n'est pas comme ça partout.

148
00:22:17,900 --> 00:22:21,560
Donc, si on pense au marché américain, Il y a beaucoup de commercial versus ici,

149
00:22:22,460 --> 00:22:25,340
beaucoup d'industriels. Il y a beaucoup de terrains vacants également.

150
00:22:25,540 --> 00:22:29,200
Ici, les terrains vacants sont, on pourrait dire, sont plus rares.

151
00:22:29,380 --> 00:22:34,620
Il y en a. Mais le désonage ne se fait pas si rapidement que ça comparé,

152
00:22:34,640 --> 00:22:39,820
mettons, à certains pays où il y a des terres arabes, donc pas des terres arabes,

153
00:22:39,860 --> 00:22:43,920
mais des terres non exploitées qui pourraient être désonées,

154
00:22:44,040 --> 00:22:45,540
donc c'est-à-dire zonées résidentielles et tout.

155
00:22:45,900 --> 00:22:49,140
Ici, dès qu'il y a un changement de zonage qui se fait,

156
00:22:49,500 --> 00:22:53,380
habituellement, il y a un promoteur qui est là, qui attend et qui veut justement

157
00:22:53,400 --> 00:22:56,500
exploiter ça. Donc, c'est ça ici.

158
00:22:56,680 --> 00:22:58,200
Donc, c'est les cinq catégories.

159
00:22:59,260 --> 00:23:03,600
Le locatif en soi, donc, c'est simplement, ça peut être logement commercial et mix.

160
00:23:03,720 --> 00:23:07,120
Donc, le logement qui est dans le fond d'un plex avec des appartements.

161
00:23:07,140 --> 00:23:13,300
Le commercial, c'est une entreprise de gestion

162
00:23:13,320 --> 00:23:17,680
immobilière qui loue, par exemple, un centre d'achat ou simplement un mix des deux.

163
00:23:17,820 --> 00:23:19,700
Donc, on voit souvent ça maintenant dans les nouvelles constructions,

164
00:23:20,080 --> 00:23:24,680
c'est-à-dire un mix de locatifs de logements avec, au premier étage,

165
00:23:24,740 --> 00:23:28,380
un commercial. C'est les cinq grandes catégories.

166
00:23:28,840 --> 00:23:32,260
Ils sont interconnectés, c'est-à-dire que le locatif influence les résidentiels.

167
00:23:33,100 --> 00:23:36,040
Maintenant, le locatif et le résidentiel influencent le commercial.

168
00:23:36,060 --> 00:23:40,200
Pourquoi ? Parce que, bon, s'il n'y a aucun résidentiel à côté de votre commerce,

169
00:23:40,380 --> 00:23:41,240
ça ne va pas se parvenir d'aller.

170
00:23:41,400 --> 00:23:45,020
Donc, tout ça, c'est… Et le commercial, donc, les bureaux,

171
00:23:45,220 --> 00:23:48,740
le détail est alimenté par souvent, donc, de l'industriel,

172
00:23:48,880 --> 00:23:53,460
des entrepôts et tout. Et le terrain, en soi, les terrains qui restent,

173
00:23:53,540 --> 00:23:55,940
donc, c'est influencé par la quantité de construction qui a déjà été faite,

174
00:23:55,960 --> 00:23:57,640
donc, dans l'environnement. Donc, on peut voir à quel point,

175
00:23:57,720 --> 00:24:00,340
un peu, c'est interconnecté tout ensemble.

176
00:24:03,120 --> 00:24:08,740
Maintenant, bon, de l'unifamilial détaché, donc quand on parle de ça ici,

177
00:24:09,140 --> 00:24:14,560
l'unifamilial détaché, c'est aux alentours, c'est tout ce qui est bungalow et maison

178
00:24:14,580 --> 00:24:18,100
deux étages. Pour être considéré comme un détaché, il faut vraiment être une maison,

179
00:24:18,180 --> 00:24:24,340
pas un jumelé, c'est vraiment une entité, un titre de propriété qui

180
00:24:24,360 --> 00:24:29,320
est une maison. Donc, c'est aux alentours de 45 % du parc immobilier québécois.

181
00:24:29,400 --> 00:24:30,420
Donc, c'est relativement important.

182
00:24:32,760 --> 00:24:34,420
Ça, c'est quand même la même chose dans les autres pays.

183
00:24:35,860 --> 00:24:39,760
Après ça, ensuite, ce qui est à l'automne, c'est que c'est une bonne proportion de

184
00:24:39,780 --> 00:24:40,860
tout l'immobilier qui est disponible.

185
00:24:42,360 --> 00:24:45,120
Tout ce qui est copropriété, divise, les condos et tout,

186
00:24:45,380 --> 00:24:47,340
il y a une croissance ultra rapide.

187
00:24:47,440 --> 00:24:50,660
Donc, c'est-à-dire que le 45 % est voué à un peu diminuer à travers le temps.

188
00:24:51,420 --> 00:24:57,540
parce que justement, l'unifamilial détaché est de plus en plus inaccessible pour l

189
00:24:57,560 --> 00:25:03,700
'acheteur moyen. Les revenus d'emploi sont

190
00:25:03,720 --> 00:25:09,460
de moins en moins suffisants pour être capable d'avoir accès à un unifamilial ou du

191
00:25:09,480 --> 00:25:10,700
moins comme première propriété.

192
00:25:10,840 --> 00:25:12,140
Donc, la solution, c'est quoi ?

193
00:25:12,240 --> 00:25:13,780
C'est d'y aller avec des copropriétés.

194
00:25:13,960 --> 00:25:15,860
C'est pour ça qu'il y a une croissance rapide en ce moment-là.

195
00:25:17,420 --> 00:25:22,500
Les plexes, deux et cinq logements, ça, je ne sais pas si c'est très rare aux États

196
00:25:22,520 --> 00:25:27,820
-Unis, vous allez voir, quand vous regardez dans les mollots à Québec ou peu

197
00:25:27,840 --> 00:25:31,840
importe, il y a soit des constructions des six plexes ou des cinq plexes,

198
00:25:32,060 --> 00:25:34,420
ça, c'est vraiment une particularité du Québec.

199
00:25:34,440 --> 00:25:40,660
C'est-à-dire que le petit building avec ces appartements dedans,

200
00:25:41,340 --> 00:25:46,960
c'est surtout ici que ça existe ailleurs, mais en grande majorité,

201
00:25:47,060 --> 00:25:48,440
on voit surtout ça au Québec.

202
00:25:49,800 --> 00:25:53,140
Ça a des certains avantages. Je ne sais pas à quel point,

203
00:25:53,200 --> 00:25:57,620
maintenant qu'on a la capacité de construire des logements beaucoup plus vastes,

204
00:25:57,660 --> 00:26:01,460
des 60 logements, 120 logements, à quel point c'est efficient de faire ça.

205
00:26:01,480 --> 00:26:03,620
Maintenant, ça doit revenir très cher par unité.

206
00:26:04,780 --> 00:26:08,420
Il y a également aussi des maisons jumelées en rangée, des immeubles d'appartements

207
00:26:08,440 --> 00:26:12,700
plus, on pourrait dire, pas commerciales, mais de six logements et plus,

208
00:26:13,000 --> 00:26:14,640
et des maisons mobiles et usinées.

209
00:26:14,840 --> 00:26:17,740
Donc, ça, c'est un nouveau créneau qui va être probablement très exploité dans le

210
00:26:17,760 --> 00:26:22,700
futur, étant donné le coût justement de l'unifamilial actuellement qui est

211
00:26:22,720 --> 00:26:23,520
exorbitant.

212
00:26:25,420 --> 00:26:27,480
Pourquoi ça va probablement donner une avenue ?

213
00:26:27,700 --> 00:26:30,720
C'est que les maisons mobiles, ça peut être déplacé et tout.

214
00:26:31,200 --> 00:26:34,080
Ça vient avec un certain groupe de problèmes.

215
00:26:34,240 --> 00:26:38,560
Il y a beaucoup de parcs de maisons mobiles où les terrains sont pas...

216
00:26:40,140 --> 00:26:44,640
En soi, vous êtes propriétaire de la maison mobile, mais vous avez un bail pour le

217
00:26:44,660 --> 00:26:50,800
terrain. En soi, vous avez le sentiment d'être chez

218
00:26:50,820 --> 00:26:52,720
vous, mais vous n'êtes pas propriétaire du terrain.

219
00:26:52,980 --> 00:26:55,640
L'avantage de l'immobilier, c'est souvent que le terrain est à vous.

220
00:26:56,400 --> 00:26:59,580
C'est un peu un non-sens, mais pour certaines personnes,

221
00:26:59,900 --> 00:27:06,260
Ça permet donc d'avoir accès à une maison à un prix qui est plus faible.

222
00:27:06,480 --> 00:27:09,660
Même si en ce moment, les maisons mobiles, ça explose également un petit peu.

223
00:27:10,580 --> 00:27:12,480
Usiner, donc, c'est tout ce qui est profable et tout ça.

224
00:27:12,620 --> 00:27:17,400
Donc, les maisons qui sont construites en usine et que les composantes sont amenées

225
00:27:17,420 --> 00:27:19,780
par la suite pour assembler la maison.

226
00:27:20,440 --> 00:27:22,160
Pourquoi ça peut être une avenue qui est intéressante ?

227
00:27:22,180 --> 00:27:24,660
c'est qu'en ce moment, avec la commission de la construction,

228
00:27:24,760 --> 00:27:28,520
le CCQ, donc c'est les employés, par exemple, de rénovation,

229
00:27:28,700 --> 00:27:35,060
de construction, plus de construction neuve, leur salaire est réglementé par un

230
00:27:35,080 --> 00:27:39,000
syndicat. Et ça fait en sorte que construire, par exemple,

231
00:27:39,080 --> 00:27:41,120
une maison, les coûts ont explosé.

232
00:27:42,240 --> 00:27:44,940
Une grosse partie des coûts, c'est des salaires et tout.

233
00:27:45,520 --> 00:27:47,660
Une des solutions, c'est d'y aller avec des maisons usinées.

234
00:27:48,800 --> 00:27:51,980
Pourquoi ? Parce que dans une usine, on n'a pas besoin de respecter les mêmes normes.

235
00:27:52,180 --> 00:27:54,840
que sur un chantier, par exemple, de construction neuve.

236
00:27:56,100 --> 00:28:00,440
Ça a des désavantages. Les maisons sont beaucoup moins personnalisées étant donné qu

237
00:28:00,460 --> 00:28:04,480
'elles sont construites en usine, donc une sorte de chaîne de montage ou peu

238
00:28:04,500 --> 00:28:11,260
importe. Ça peut quand même se personnaliser un peu, mais c'est moins habituellement

239
00:28:11,280 --> 00:28:13,360
qu'on voit que dans un quartier, il y a beaucoup de maisons usinées.

240
00:28:13,520 --> 00:28:14,440
Ils s'en semblent un petit peu toutes.

241
00:28:14,920 --> 00:28:18,120
Et ça a une limite au niveau, par exemple, de revêtement et tout.

242
00:28:18,140 --> 00:28:18,940
Donc,

243
00:28:20,220 --> 00:28:23,940
c'est ça. Au niveau, maintenant, un petit peu des repères en chiffres,

244
00:28:23,980 --> 00:28:25,020
donc pour 2026,

245
00:28:26,780 --> 00:28:31,800
60 % des ménages au Québec sont propriétaires et 40 % sont locataires.

246
00:28:32,400 --> 00:28:36,000
Donc, ça, c'est à peu près. Ça l'a changé un petit peu.

247
00:28:36,220 --> 00:28:39,220
Ça l'a diminué. Donc, c'est-à-dire que le 60 % est probablement un petit peu plus

248
00:28:39,240 --> 00:28:41,060
faible. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

249
00:28:41,260 --> 00:28:48,160
C'est que 60% des gens ne paient pas de loyer et

250
00:28:48,180 --> 00:28:51,200
ils sont soit dans un condo, une maison, un duplex qui leur appartient.

251
00:28:51,320 --> 00:28:56,760
C'est-à-dire qu'ils n'ont pas de dépenses mensuelles au niveau des loyers.

252
00:28:56,920 --> 00:28:58,140
Donc, ils ont une hypothèque probablement à payer.

253
00:28:58,160 --> 00:29:04,040
mais bon, le 40% qui reste, c'est des locataires, c'est-à-dire qui sont dans un

254
00:29:04,060 --> 00:29:08,540
appartement ou dans une maison qu'ils louent à un propriétaire.

255
00:29:10,380 --> 00:29:12,540
Au niveau des transactions, donc pour chacune des années,

256
00:29:12,660 --> 00:29:16,080
c'est relativement impressionnant, donc il y a aux alentours de 110 000,

257
00:29:16,300 --> 00:29:20,280
en tout cas entre 80 et 110 000, en ce moment, on est plus aux alentours de 90 000

258
00:29:20,300 --> 00:29:23,840
environ transactions par année au Québec, donc ça veut dire qu'il y a un échange de

259
00:29:23,860 --> 00:29:27,480
titres de propriétés, que ce soit commercial, résidentiel et autres.

260
00:29:28,540 --> 00:29:31,940
Le commercial représente une infime fraction de ce chiffre-là.

261
00:29:32,840 --> 00:29:35,580
Quand un centre d'achat change de main, c'est une transaction.

262
00:29:36,320 --> 00:29:39,160
Donc, ça ne fait pas augmenter beaucoup ce chiffre-là et ça en prend des centres d

263
00:29:39,180 --> 00:29:44,100
'achat qui changent de main pour pouvoir être une partie importante de 90 000 et

264
00:29:44,120 --> 00:29:48,220
autres. C'est surtout surreprésenté par l'unifamilial.

265
00:29:49,180 --> 00:29:51,720
Au niveau des prix médians, ce qui est intéressant, Donc,

266
00:29:51,800 --> 00:29:56,420
on est aux alentours de 519 000 du prix médian de l'unifamilial au Québec.

267
00:29:56,580 --> 00:29:59,140
Donc, ça, ça veut dire que c'est bungalows et les maisons du étage.

268
00:29:59,400 --> 00:30:03,620
C'est quand même important. Étant donné qu'on parle de prix médian,

269
00:30:03,820 --> 00:30:05,020
c'est-à-dire que là, ce n'est pas le prix moyen.

270
00:30:05,100 --> 00:30:06,800
Le prix moyen est pas mal plus élevé que ça.

271
00:30:07,620 --> 00:30:12,020
Ça, ça veut dire que si vous prenez dans le fond tous les prix de toutes les

272
00:30:12,040 --> 00:30:17,880
propriétés de l'unifamilial au Québec, la propriété qui est au milieu,

273
00:30:18,120 --> 00:30:20,420
elle vaut aux alentours de 519 000.

274
00:30:21,180 --> 00:30:25,380
quand on parle d'une maison. Maintenant, le prix médian d'une copropriété,

275
00:30:25,560 --> 00:30:26,980
c'est ce chiffre-là qui est le plus augmenté.

276
00:30:27,120 --> 00:30:30,940
Moi, je dirais dans les deux dernières années, l'unifamilial,

277
00:30:31,060 --> 00:30:35,300
ça s'est stabilisé, mais les copropriétés, ça l'a augmenté quand même de façon

278
00:30:35,320 --> 00:30:38,840
importante parce que 403 000 de valeur médiane, c'est quand même assez élevé pour

279
00:30:38,860 --> 00:30:43,700
des copropriétés. Selon vous, la raison pourquoi dans les dernières années,

280
00:30:43,820 --> 00:30:45,300
c'est les copropriétés qui ont augmenté rapidement ?

281
00:30:46,280 --> 00:30:49,100
L'explication est logique. Après un petit coup ?

282
00:30:49,940 --> 00:30:54,460
À cause du coût ? Oui, un coût moins élevé, plus de possibilité d'acheter si c'est le

283
00:30:54,480 --> 00:30:57,080
coût moins élevé. Je t'en plains ça, exactement.

284
00:30:57,320 --> 00:30:59,880
Donc, c'est-à-dire que là, au départ, il y a eu une suranchante dans l'unité

285
00:30:59,900 --> 00:31:04,420
familiale des maisons. Et là, beaucoup de ménages se sont ramassés dans une

286
00:31:04,440 --> 00:31:07,080
situation où ils ne pouvaient pas être propriétaires par cette avenue-là.

287
00:31:07,460 --> 00:31:10,180
Donc, c'est-à-dire que c'était juste impossible.

288
00:31:10,800 --> 00:31:13,080
Ils arrivent à la banque, ils calculent, ils ne fonctionnent pas.

289
00:31:14,160 --> 00:31:16,140
Ils ne veulent pas payer le loyer, et surtout qu'en ce moment,

290
00:31:16,240 --> 00:31:19,540
avec tout ce qui s'est passé avec les loyers, les gens ont vu qu'ils étaient pas mal

291
00:31:19,560 --> 00:31:20,360
plus vulnérables.

292
00:31:22,580 --> 00:31:26,220
Historiquement, pour ceux-là qui viennent du Québec, qui sont nés ici,

293
00:31:28,560 --> 00:31:30,860
vous avez un petit repas de comment c'était les loyers,

294
00:31:30,940 --> 00:31:34,080
mais pour ceux-là qui viennent d'ailleurs, pour vous mettre en contexte,

295
00:31:34,540 --> 00:31:38,080
au Québec, les loyers, ça n'a pas toujours été aussi dispendieux.

296
00:31:38,180 --> 00:31:41,980
Si on remonte par exemple à il y a 10 ans, les loyers étaient très stables.

297
00:31:42,120 --> 00:31:45,380
C'est-à-dire que c'était pratiquement un désavantage d'être propriétaire.

298
00:31:45,500 --> 00:31:46,700
Ce n'est pas comme aujourd'hui.

299
00:31:46,720 --> 00:31:50,280
Donc, ça a déjà été historiquement pas un bon choix d'avoir une maison et tout ça.

300
00:31:51,480 --> 00:31:54,140
Ça se demandait si c'est un bon choix en ce moment d'acheter une maison également,

301
00:31:54,440 --> 00:31:58,980
avec les prix actuels. Mais c'est vraiment dans les dernières années que ça allait

302
00:31:59,000 --> 00:32:00,480
exploser au niveau des loyers.

303
00:32:01,840 --> 00:32:05,060
Donc, ça, ça a comme mis un… il y a beaucoup de gens qui se sont dit « ouais,

304
00:32:05,300 --> 00:32:08,200
je vais avoir un petit peu le contrôle sur mes dépenses ».

305
00:32:08,220 --> 00:32:11,720
Donc, ça a amené beaucoup de gens à justement faire le pas pour devenir

306
00:32:11,740 --> 00:32:16,560
propriétaire. Et là, ça a fait augmenter les prix de l'unifamilial.

307
00:32:16,760 --> 00:32:20,140
Et là, ce qui arrive à ce moment-là, c'est qu'il y a une bonne partie de la

308
00:32:20,160 --> 00:32:23,540
population qui ne pouvait pas accéder à la propriété du côté unifamilial.

309
00:32:23,640 --> 00:32:26,480
Donc, ils sont dirigés vers tout ce qui est copropriété.

310
00:32:27,300 --> 00:32:28,420
Puis là, c'est la même chose.

311
00:32:28,560 --> 00:32:29,980
C'est le même mécanisme qui est arrivé.

312
00:32:30,120 --> 00:32:31,540
Donc, c'est pour ça que ça monte en ce moment.

313
00:32:32,980 --> 00:32:36,940
C'est la raison pourquoi au Québec, ça semble vraiment exploser beaucoup l

314
00:32:36,960 --> 00:32:39,100
'immobilier. Donc, c'est encore un mystère, honnêtement.

315
00:32:39,880 --> 00:32:42,660
parce qu'en ce moment, si on regarde le marché américain,

316
00:32:42,780 --> 00:32:49,980
il y a eu la baisse de 2008. Il y en a eu une aux alentours des années 2019.

317
00:32:50,380 --> 00:32:54,420
Puis là, il y a un troisième cycle de baisse qui commence en ce moment sur le marché

318
00:32:54,440 --> 00:32:57,820
américain. Donc, les maisons, ils chutent relativement rapidement.

319
00:32:58,500 --> 00:32:59,640
Ici, ça ne semble pas être le cas.

320
00:32:59,760 --> 00:33:03,860
C'est-à-dire qu'ici, on est vraiment dans un marché où dans le meilleur des mondes,

321
00:33:03,940 --> 00:33:07,440
ça va se stabiliser. Ça ne semble pas baisser nécessairement au niveau des prix.

322
00:33:07,980 --> 00:33:12,120
les ventes peuvent diminuer mais le marché ne semble pas capituler dans le sens où

323
00:33:12,140 --> 00:33:18,180
les gens ne vont pas se rendre jusqu'à diminuer le prix demandé en ce moment il

324
00:33:18,200 --> 00:33:23,020
y a des baisses de prix on regarde sur du proprio centré mais ça reste une minorité

325
00:33:24,180 --> 00:33:24,980
habituellement les gens

326
00:33:27,500 --> 00:33:33,580
et aussi on va le voir dans la chaîne de causal des faits sur les prix

327
00:33:33,600 --> 00:33:36,540
pour avoir une baisse de prix habituellement ça prend des

328
00:33:38,200 --> 00:33:39,520
un délai de vente très élevé.

329
00:33:39,640 --> 00:33:44,280
C'est-à-dire qu'en ce moment, dans l'unifamilial, à moins vraiment que vous ayez un

330
00:33:44,300 --> 00:33:45,100
citron,

331
00:33:47,060 --> 00:33:50,260
vous allez avoir des offres. Relativement rapidement.

332
00:33:50,500 --> 00:33:54,820
C'est-à-dire que ça serait surprenant qu'une maison reste sur le marché plus que 50

333
00:33:54,840 --> 00:33:56,740
jours, si le prix demandé est quand même

334
00:33:58,500 --> 00:33:59,300
relativement raisonnable.

335
00:34:01,320 --> 00:34:04,560
Maintenant, au niveau du prix médian pour les Plex, de 2 à 5 logements,

336
00:34:04,720 --> 00:34:06,320
on est aux alentours de 685 000.

337
00:34:07,200 --> 00:34:11,420
Ça ici, ce qui est intéressant, c'est que contrairement à l'immobilier unifamilial,

338
00:34:12,160 --> 00:34:15,000
les PLEX, c'est plus fonction des taux d'intérêt.

339
00:34:15,160 --> 00:34:18,440
C'est-à-dire que qu'est-ce qui drive un peu la valeur des PLEX,

340
00:34:18,560 --> 00:34:21,340
c'est le revenu locatif. Donc, ce n'est pas évalué de la même façon.

341
00:34:22,340 --> 00:34:28,340
Et aussi, donc, les gens, dépendamment de c'est quoi, c'est comment les gens

342
00:34:28,360 --> 00:34:31,460
achètent leurs PLEX, la mise de fonds est plus importante.

343
00:34:31,480 --> 00:34:35,700
Donc, historiquement, ça se situe aux alentours de 125 à 150 000 $ la porte,

344
00:34:36,180 --> 00:34:39,700
à peu près. Donc, si on fait le 5 logements divisé par 5,

345
00:34:41,080 --> 00:34:45,840
on est aux alentours justement 125-150 000 $ par logement.

346
00:34:47,280 --> 00:34:49,260
En prenant pour hypothèse que c'est tous des 5 logements,

347
00:34:49,340 --> 00:34:51,840
mais ce qui n'est pas le cas, mais c'est à peu près ça.

348
00:34:52,560 --> 00:34:54,160
Ça a monté, donc ça n'a pas toujours été ça.

349
00:34:55,260 --> 00:34:57,640
Il y a eu une époque où c'était aux alentours de 100 000,

350
00:34:57,740 --> 00:35:00,360
même des fois 90 000 $ par logement.

351
00:35:00,540 --> 00:35:01,600
Ça dépend également de la ville.

352
00:35:03,020 --> 00:35:06,320
Les loyers tendent vraiment à s'aplatir à travers toutes les municipalités du

353
00:35:06,340 --> 00:35:09,540
Québec. C'est-à-dire qu'historiquement, il y avait des loyers.

354
00:35:09,860 --> 00:35:12,180
Montréal a toujours été un endroit où les loyers étaient relativement élus.

355
00:35:12,820 --> 00:35:15,960
Mais là maintenant, même les villes comme Trois-Rivières et autres,

356
00:35:16,320 --> 00:35:19,480
les loyers montent. C'est-à-dire que des 4,5 en bas de 1 000 $,

357
00:35:19,560 --> 00:35:20,380
ça devient de plus en plus rare.

358
00:35:22,260 --> 00:35:27,600
C'est possible encore d'en avoir, mais bon, surtout dans des grosses villes,

359
00:35:27,720 --> 00:35:30,940
mais même dans des endroits comme Trois-Vueurs et autres,

360
00:35:31,320 --> 00:35:35,040
c'est possible. Ça va être surtout des sessions de bail,

361
00:35:35,140 --> 00:35:38,520
c'est-à-dire que ça va être quelqu'un qui va vous céder son bail et vous allez

362
00:35:38,540 --> 00:35:43,200
continuer le processus parce que sinon, s'il y a un terme qui est mis au bail,

363
00:35:43,320 --> 00:35:48,560
le propriétaire va simplement augmenter le loyer pour justement se mettre au niveau

364
00:35:48,580 --> 00:35:49,380
du marché.

365
00:35:51,440 --> 00:35:57,680
c'est comme ça c'est le marché québécois qui fait comme ça maintenant

366
00:35:59,480 --> 00:36:04,200
au niveau du marché commercial il y a trois types il y a ce qu'on appelle des

367
00:36:04,220 --> 00:36:10,200
classes A, B et C on va plus en détail dans le restant

368
00:36:10,220 --> 00:36:13,860
de la séance c'est quoi exactement mais ce qui est important c'est qu'il y a des

369
00:36:13,880 --> 00:36:19,200
bureaux des commerces de détail donc tout ce qui est centres commerciaux et autres,

370
00:36:19,400 --> 00:36:23,300
hôtels et hébergements, et des propriétés à usage mixte,

371
00:36:23,380 --> 00:36:24,840
c'est-à-dire commercial et résidentiel.

372
00:36:25,740 --> 00:36:29,280
C'est relativement rare au Québec, donc c'est plus à Montréal que ça existe.

373
00:36:30,840 --> 00:36:33,180
Maintenant, l'usage mixte, qu'est-ce que ça veut dire ?

374
00:36:33,320 --> 00:36:37,740
C'est que vous pouvez faire soit un logement dans l'édifice,

375
00:36:37,940 --> 00:36:42,800
ou un commerce. C'est souvent, par exemple, on voit dans certaines régions

376
00:36:44,460 --> 00:36:50,660
des mini-dépendants ou un mini-commerce, dans un quartier

377
00:36:50,680 --> 00:36:52,840
où il y a simplement des logements.

378
00:36:53,260 --> 00:36:54,360
C'est un peu long, justement.

379
00:36:54,500 --> 00:36:55,620
C'est des propriétés à usage mixte.

380
00:36:56,680 --> 00:37:03,000
Ce ne sont pas des zonages, mais c'est comme des acquis qui perdurent

381
00:37:03,020 --> 00:37:06,240
et qui font en sorte que cette propriété-là a ce droit-là,

382
00:37:06,320 --> 00:37:10,180
mais pas les autres. Ça remonte probablement à plusieurs années ces droits-là

383
00:37:10,200 --> 00:37:11,000
acquis.

384
00:37:12,760 --> 00:37:14,020
Qu'est-ce qui est important également ?

385
00:37:14,280 --> 00:37:19,460
Le marché de bureaux. C'est vraiment un qui subit la plus importante transformation

386
00:37:19,480 --> 00:37:24,220
en ce moment. Donc, télétravail, la COVID, ça a amené beaucoup de changements à ce

387
00:37:24,240 --> 00:37:26,980
niveau-là. Et donc, ça fait grepper.

388
00:37:27,080 --> 00:37:28,960
Donc, en ce moment-là, un marché qui ne va pas bien d'immobilier,

389
00:37:29,000 --> 00:37:34,440
c'est les bureaux. Si vous connaissez quelqu'un qui a un parc immobilier de

390
00:37:34,460 --> 00:37:37,000
location, par exemple, de bureaux pour les entreprises,

391
00:37:37,240 --> 00:37:38,480
il ne doit pas être très, très, très content.

392
00:37:38,940 --> 00:37:42,820
Ça ne va vraiment pas bien. La raison est simple, c'est que les gens sont en

393
00:37:42,840 --> 00:37:47,260
télétravail. pourquoi les entreprises continueraient à payer pour des loyers pour un

394
00:37:47,280 --> 00:37:54,300
espace de bureau. Même le gouvernement commence à envisager de céder

395
00:37:54,320 --> 00:37:59,320
certaines propriétés qui sont propriétaires à des promoteurs immobiliers ou même

396
00:37:59,340 --> 00:38:03,600
pour renouveler leur loyer si, par exemple, ils louaient un espace de bureau.

397
00:38:04,380 --> 00:38:07,700
Ce que ça fait en sorte, c'est que ça fait monter le taux d'inoccupation.

398
00:38:08,000 --> 00:38:09,460
Qu'est-ce que ça va amener, évidemment ?

399
00:38:09,900 --> 00:38:12,940
Une retransformation de l'espace locatique.

400
00:38:12,960 --> 00:38:17,860
C'est-à-dire que les propriétaires de ces espaces commerciaux vont en usager

401
00:38:17,880 --> 00:38:22,100
complètement de changer la vocation de l'étifice.

402
00:38:22,740 --> 00:38:25,260
Comme on peut voir, il y en a…

403
00:38:25,280 --> 00:38:26,960
Qu'est-ce qui est très fait en ce moment ?

404
00:38:27,200 --> 00:38:28,680
Les centres commerciaux, c'est moins le cas.

405
00:38:28,860 --> 00:38:34,440
On sent que ça change. L'impact de la COVID sur l'immobilier de bureau a été

406
00:38:34,460 --> 00:38:37,740
vraiment violent. Très, très violent.

407
00:38:38,180 --> 00:38:41,980
L'impact d'Amazon sur les centres commerciaux et tout ça se fait lentement.

408
00:38:42,000 --> 00:38:46,020
Donc, c'est-à-dire qu'on sent que ça va de moins en moins bien pour les centres

409
00:38:46,040 --> 00:38:52,120
commerciaux, mais ce n'est pas non plus un impact qui est si violent que

410
00:38:52,140 --> 00:38:54,780
ça. Donc, on voit qu'il y a des changements, mais de plus en plus,

411
00:38:54,880 --> 00:38:59,160
ce qu'on voit, c'est que c'est converti en immobilier résidentiel pour justement

412
00:38:59,180 --> 00:39:03,780
aider à la punirie de logement et autres.

413
00:39:04,760 --> 00:39:08,160
Le gouvernement autorise ces transformations-là de vocation.

414
00:39:10,600 --> 00:39:13,520
Au niveau, donc, pour vous donner une petite idée, le taux d'inoccupation

415
00:39:13,540 --> 00:39:16,660
actuellement à Montréal des bureaux, il est aux alentours de 18 %,

416
00:39:16,680 --> 00:39:18,620
donc c'est élevé, c'est très élevé.

417
00:39:19,140 --> 00:39:22,600
Donc, c'est-à-dire que si vous avez un espace commercial de bureaux,

418
00:39:22,700 --> 00:39:27,220
il y a 18 % de tout l'espace que c'est vacant, donc c'est-à-dire qu'il n'y a rien

419
00:39:27,240 --> 00:39:30,540
dedans. À Québec, excusez-moi, c'est 12 %.

420
00:39:31,540 --> 00:39:36,140
Et au niveau du prix pour un loyer moyen, donc pour un bureau classe A à Montréal,

421
00:39:36,360 --> 00:39:38,860
c'est aux alentours de 22 à 28 $ le pied carré.

422
00:39:39,240 --> 00:39:42,400
Donc, c'est très cher par mois, évidemment.

423
00:39:43,800 --> 00:39:47,200
Et le taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement qui est attendu par ces

424
00:39:47,220 --> 00:39:49,260
investisseurs-là, c'est aux alentours de 5 à 7 %.

425
00:39:49,280 --> 00:39:51,980
Donc, c'est assez impressionnant.

426
00:39:53,340 --> 00:39:56,260
D'un côté, on a vraiment des taux d'inoccupation qui sont très élevés.

427
00:39:56,280 --> 00:39:58,920
Mais de l'autre côté, on a vraiment de quoi qui est inabordable.

428
00:39:59,020 --> 00:40:00,520
C'est-à-dire que c'est extrêmement cher.

429
00:40:01,140 --> 00:40:02,980
Pour vous donner une idée, un pied carré, ce n'est pas gros.

430
00:40:04,460 --> 00:40:08,040
Si vous avez un espace de nombre de bureaux qui est...

431
00:40:08,760 --> 00:40:14,940
Vous prenez juste l'exemple, par exemple, du campus de l'UQO à Gatineau.

432
00:40:16,020 --> 00:40:19,020
Avoir l'équivalent de ça dans de quoi, mettons, au centre-ville,

433
00:40:19,220 --> 00:40:26,640
ce serait rare de prix. C'est pour ça que, justement, les entreprises c

434
00:40:26,660 --> 00:40:30,220
'est un avantage des employés de télétravail, mais aussi des entreprises,

435
00:40:30,280 --> 00:40:35,540
parce que ça leur permet d'économiser énormément d'argent au niveau des loyers de

436
00:40:35,560 --> 00:40:37,320
bureaux. Mais ça a un impact.

437
00:40:37,580 --> 00:40:40,460
C'est-à-dire que ça a un impact sur les commerces environnables.

438
00:40:40,620 --> 00:40:43,080
C'est-à-dire que tout ce qui est, maintenant, exemple, restauration,

439
00:40:45,240 --> 00:40:47,280
commerce de détail, c'est impacté par ça.

440
00:40:47,380 --> 00:40:49,960
Parce qu'avant, il y avait des gens qui venaient prendre leur café le matin parce qu

441
00:40:49,980 --> 00:40:52,840
'ils allaient au travail. C'était à côté de leur bureau.

442
00:40:53,120 --> 00:40:55,480
Tout ça, s'impacter également, donc ça a un effet cascade.

443
00:40:56,200 --> 00:40:57,480
Mais c'est quand même très limité.

444
00:40:57,700 --> 00:41:02,620
Donc, pour le moment, ça ne semble pas vraiment se déferler sur tous les autres

445
00:41:02,640 --> 00:41:05,300
types. Donc, la restauration, c'est quand même résilient.

446
00:41:06,360 --> 00:41:10,520
Mais pour l'immobilier de bureau, ce n'est pas une belle période.

447
00:41:11,000 --> 00:41:12,300
Je ne crois pas que ça va s'améliorer

448
00:41:14,400 --> 00:41:18,880
parce qu'il y a beaucoup de trafic, donc la congestion c'est assez majeur.

449
00:41:20,060 --> 00:41:22,620
Une des solutions, c'est justement de favoriser le télétravail.

450
00:41:23,380 --> 00:41:25,240
Donc, ça, ça ne va pas aider les mobiles de bureau.

451
00:41:26,060 --> 00:41:32,040
Maintenant, au niveau du marché industriel, on va voir qu'il y a deux segments qui

452
00:41:32,060 --> 00:41:34,580
sont vraiment en forte demande.

453
00:41:35,500 --> 00:41:36,960
Les entrepôts et la logistique.

454
00:41:37,360 --> 00:41:38,820
Pourquoi les entrepôts et la logistique ?

455
00:41:38,960 --> 00:41:44,740
C'est que, par exemple, Amazon, lorsque vous avez commandé avec Amazon Prime et

456
00:41:44,760 --> 00:41:48,100
autres, ça prend beaucoup d'entrepôts à beaucoup d'endroits.

457
00:41:48,500 --> 00:41:52,940
Donc, pour la simple et bonne raison que c'est les camions qui sortent,

458
00:41:52,960 --> 00:41:57,320
par exemple, vous devez avoir vu les camions Intelcom, donc eux autres qui ont des

459
00:41:57,340 --> 00:42:00,920
entrepôts un peu partout au Québec, pour justement desservir tous les clients d

460
00:42:00,940 --> 00:42:04,500
'Amazon. Donc, étant donné que ce n'est pas Amazon qui livre directement au Québec,

461
00:42:04,640 --> 00:42:09,340
c'est Intelcom. Donc, ça amène beaucoup de demandes au niveau des entrepôts et

462
00:42:09,360 --> 00:42:10,880
justement tout ce qui est logistique.

463
00:42:14,040 --> 00:42:18,540
je pense que un investisseur qui voudrait vraiment cibler qui voudrait investir dans

464
00:42:18,560 --> 00:42:23,340
des Real Estate Investment Trust donc c'est vraiment des bons créneaux c'est-à-dire

465
00:42:23,360 --> 00:42:27,860
qu'un REIT pour ceux qui ne le savent pas c'est un titre qui est coté en bourse qui

466
00:42:27,880 --> 00:42:32,220
a comme sous-jacent de l'immobilier donc ça vous permet un peu en quelque sorte d

467
00:42:32,240 --> 00:42:36,040
'investir dans l'immobilier mais dans les marchés financiers donc il y a des REIT

468
00:42:36,060 --> 00:42:40,440
qui sont spécialisés et je crois vraiment que ces deux créneaux-là c'est très bon en

469
00:42:40,460 --> 00:42:44,840
ce moment Et lui qui est le plus émergent, ça reste donc les centres de données.

470
00:42:45,920 --> 00:42:49,740
C'est vraiment le marché industriel et c'est en émergence de façon importante.

471
00:42:49,940 --> 00:42:52,180
C'est-à-dire qu'on va avoir de plus en plus de centres de données dans les

472
00:42:52,200 --> 00:42:55,500
prochaines années. Il va y avoir même des centres de données qui sont spécialisés.

473
00:42:55,660 --> 00:43:00,020
Donc, tout ce qui est centres de calcul au niveau de l'intelligence artificielle,

474
00:43:00,100 --> 00:43:03,280
donc ils sont plus axés sur ce qui est GPU et autres.

475
00:43:03,480 --> 00:43:05,200
Et des centres de données de stockage classique.

476
00:43:05,420 --> 00:43:08,240
Donc, le coût va varier également.

477
00:43:08,880 --> 00:43:12,900
Donc, tout ça, ça va amener justement une demande au niveau de l'évaluation

478
00:43:12,920 --> 00:43:17,760
spécialisée. C'est-à-dire que la municipalité qui va avoir ce centre de données-là

479
00:43:17,780 --> 00:43:23,500
dans la municipalité, il va falloir qu'elle détermine c'est quoi la valeur justement

480
00:43:23,520 --> 00:43:25,240
de ce centre de données-là pour la taxation.

481
00:43:26,120 --> 00:43:29,280
Et ce n'est pas nécessairement facile de pouvoir aller sur un centre de données

482
00:43:29,300 --> 00:43:33,300
comme il le faut. Puis, il y a une des raisons du pourquoi que c'est comme ça.

483
00:43:33,420 --> 00:43:36,500
Le commerce en ligne, la demande va exploser probablement encore.

484
00:43:36,520 --> 00:43:39,360
Donc, elle a déjà explosé, mais ça va encore plus exploser.

485
00:43:40,220 --> 00:43:43,580
Et c'est justement, donc, tout ce qui est entrepôt et autres,

486
00:43:43,740 --> 00:43:45,920
c'est des taux d'inoccupation qui sont très bas.

487
00:43:47,340 --> 00:43:51,880
Et pourquoi les entrepôts ? C'est probablement un des marchés qui est très,

488
00:43:54,680 --> 00:43:56,100
je pourrais dire, qui va être en forte demande.

489
00:43:56,180 --> 00:43:59,300
Il faut continuer de l'aide. C'est que les gens vont faire des concessions.

490
00:43:59,400 --> 00:44:01,940
Donc, ils vont accepter d'avoir une maison plus petite,

491
00:44:02,060 --> 00:44:06,480
un condo plus petit. et en contrepartie, ils vont avoir un entrepôt pour stocker

492
00:44:06,500 --> 00:44:08,080
certaines choses qu'ils ne peuvent pas garder.

493
00:44:08,480 --> 00:44:09,860
On voit de plus en plus ça maintenant.

494
00:44:10,280 --> 00:44:12,420
C'est une des raisons pour eux.

495
00:44:13,240 --> 00:44:15,400
Selon moi, le marché industriel va très bien aller dans les prochaines années.

496
00:44:16,540 --> 00:44:21,540
Mais ça reste à voir. Aussi, le marché des terrains, il y a tout ce qui est terrain

497
00:44:21,560 --> 00:44:25,720
résidentiel constructible. Ça, c'est vraiment un terrain qu'on peut acheter et qu'on

498
00:44:25,740 --> 00:44:29,120
peut construire sans faire aucune demande de changement de zonage.

499
00:44:29,580 --> 00:44:32,640
Il y a des terrains qui sont dits commerciaux et industriels.

500
00:44:33,200 --> 00:44:37,620
des terrains agricoles, des terrains boisés et des terrains développés avec un

501
00:44:37,640 --> 00:44:40,900
potentiel de lotissement. Donc, ça veut dire qu'on va le séparer en lots pour que ça

502
00:44:40,920 --> 00:44:43,140
devienne tous des lots résidentiels.

503
00:44:44,800 --> 00:44:49,760
C'est les terrains qui sont les plus bien évalués en ce moment.

504
00:44:49,880 --> 00:44:52,820
Donc, si vous achetez un terrain qui a un potentiel de lotissement,

505
00:44:53,000 --> 00:44:55,760
ça veut dire que vous êtes capable de séparer ça en lots et de construire de lignes

506
00:44:55,780 --> 00:45:00,860
familiales dessus et de vendre ça à une très grosse valeur par la suite.

507
00:45:01,620 --> 00:45:04,420
encore une fois, ce n'est pas possible de prendre un terrain agricole puis de le

508
00:45:04,440 --> 00:45:06,440
changer en terrain à développer avec des lots

509
00:45:08,240 --> 00:45:10,460
nécessairement automatiques. C'est-à-dire que ça prend plusieurs années.

510
00:45:10,820 --> 00:45:13,140
Il faut que justement l'étalement urbain évolue.

511
00:45:14,060 --> 00:45:14,860
Donc,

512
00:45:16,460 --> 00:45:20,520
ça peut être une bonne décision d'investissement d'acheter des terrains agricoles

513
00:45:20,540 --> 00:45:23,980
dans des régions relativement éloignées de la ville, mais pas trop.

514
00:45:24,800 --> 00:45:27,980
Parce qu'éventuellement, l'étalement urbain va faire en sorte que les zones aux

515
00:45:28,000 --> 00:45:29,620
alentours vont toutes être saturées.

516
00:45:30,060 --> 00:45:32,820
Et là, les gouvernements pourraient décider de faire un changement de zonage.

517
00:45:32,940 --> 00:45:36,880
Et là, c'est vraiment le jackpot au niveau de l'investissement.

518
00:45:37,020 --> 00:45:41,800
Donc, si vous avez un terrain agricole, que vous avez payé un prix ridicule par

519
00:45:41,820 --> 00:45:44,500
rapport, par exemple, à un terrain résidentiel.

520
00:45:44,760 --> 00:45:46,360
C'est-à-dire que là, il y a une plus-value qui était énorme.

521
00:45:46,460 --> 00:45:51,880
Mais ça vient avec une durée où le terrain est inutile ou sert simplement pour des

522
00:45:51,900 --> 00:45:52,760
exploitations agricoles.

523
00:45:55,840 --> 00:45:59,420
Donc, les enjeux, donc, la rarification en zone urbaine.

524
00:45:59,620 --> 00:46:03,180
zonage et réglementation, protection du territoire agricole.

525
00:46:03,300 --> 00:46:07,140
Il y a aussi beaucoup d'enjeux, c'est-à-dire qu'il y a des groupes qui vont s

526
00:46:07,160 --> 00:46:12,500
'opposer également au changement de zonage pour protéger justement la nature et donc

527
00:46:12,520 --> 00:46:13,620
toutes les…

528
00:46:15,380 --> 00:46:19,740
C'est déjà vu, il y a beaucoup de projets en immobilier qui sont très critiqués,

529
00:46:20,300 --> 00:46:25,520
surtout lorsqu'on parle par exemple de prendre une terre agricole puis de la changer

530
00:46:25,540 --> 00:46:27,720
en lot de construction résidentielle.

531
00:46:29,120 --> 00:46:31,660
Ça dépend c'est qui, mais il y a certains groupes qui sont en dehors.

532
00:46:33,660 --> 00:46:38,360
Aussi, donc, au niveau du marché locatif au Québec, il y a une particularité qui s

533
00:46:38,380 --> 00:46:40,280
'appelle le tribunal administratif du logement.

534
00:46:40,440 --> 00:46:44,680
Donc, ça a été beaucoup dans les médias récemment à cause de la crise du logement

535
00:46:44,700 --> 00:46:48,160
qui a eu lieu dans les dernières années et qui a encore lieu,

536
00:46:48,220 --> 00:46:50,080
selon certains.

537
00:46:52,660 --> 00:46:58,700
le tribunal administratif du logement est là pour représenter le locataire mais pour

538
00:46:58,720 --> 00:47:02,340
être un intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour régler leurs

539
00:47:02,360 --> 00:47:08,020
enjeux les problèmes de non-paiement de loyer et autres c'est eux qui ont le pouvoir

540
00:47:08,040 --> 00:47:14,720
de dire tel propriétaire a raison je te demande de quitter le loyer et de

541
00:47:14,740 --> 00:47:20,900
payer maintenant tel frais aussi pour les litiges et autres donc c'est Et ça

542
00:47:20,920 --> 00:47:23,160
a encore dans le soi, donc, tout ce qui est en augmentation de loyer,

543
00:47:23,760 --> 00:47:29,760
les reprises de logement, les litiges et ça a donc, ça a

544
00:47:29,780 --> 00:47:34,240
aussi, il y a des indicateurs, donc, que les propriétaires sont fortement

545
00:47:34,260 --> 00:47:37,980
recommandés, sont fortement encouragés à suivre, donc, au niveau des taux d

546
00:47:38,000 --> 00:47:38,800
'augmentation de loyer.

547
00:47:41,000 --> 00:47:43,720
Encore une fois, ça dépend s'il y a des améliorations ou autres.

548
00:47:45,660 --> 00:47:47,580
Dans les dernières années, ça a montré ses limites, donc,

549
00:47:47,680 --> 00:47:51,200
c'est-à-dire c'est que, bon, historiquement, les loyers étaient quand même stables.

550
00:47:51,620 --> 00:47:53,760
Dans les dernières années, il y a eu un rattrapage qui s'est fait,

551
00:47:55,060 --> 00:47:57,760
et il y a beaucoup de propriétaires qui ont été capables de faire des ajouts aux

552
00:47:57,780 --> 00:48:00,820
immeubles et de monter les loyers, donc, beaucoup plus rapidement que ce que le TAL

553
00:48:00,840 --> 00:48:06,300
recommandait. Encore une fois, c'était le locataire a le droit,

554
00:48:06,340 --> 00:48:12,340
donc, d'aller en cours pour, justement, dire qu

555
00:48:12,360 --> 00:48:13,600
'il n'est pas d'accord avec la hausse et autres.

556
00:48:14,860 --> 00:48:18,340
il y a beaucoup de mécanismes qui ne semblent pas nécessairement fonctionner dans le

557
00:48:18,360 --> 00:48:22,840
sens où malheureusement tout ce qui est fait au tribunal administratif du logement

558
00:48:22,860 --> 00:48:25,380
si par exemple vous êtes un locataire c'est bon à savoir aussi,

559
00:48:25,440 --> 00:48:29,860
si vous êtes locataire et que vous faites une plainte autale pour un propriétaire ça

560
00:48:29,880 --> 00:48:33,000
c'est public, c'est-à-dire qu'il y a un juge qui va aller faire un rapport et ça,

561
00:48:33,080 --> 00:48:37,540
ça va être disponible publiquement, donc maintenant il y a des entreprises qui

562
00:48:37,560 --> 00:48:42,680
offrent un service justement pour savoir, lorsque vous êtes propriétaire et que vous

563
00:48:43,040 --> 00:48:47,340
voulez louer à quelqu'un un logement, il y a des entreprises qui offrent le service

564
00:48:47,360 --> 00:48:50,340
d'aller voir au TAL, dans toutes les documentations du TAL,

565
00:48:50,480 --> 00:48:53,220
est-ce que la personne qui veut louer mon loyer, est-ce qu'elle a déjà fait une

566
00:48:53,240 --> 00:48:55,920
plainte ? Ça fait en sorte que

567
00:48:57,720 --> 00:48:59,580
si vous allez au TAL pour justement

568
00:49:01,320 --> 00:49:04,040
critiquer une augmentation de loyer et autre, ça se peut que ça aille une

569
00:49:04,060 --> 00:49:07,460
répercussion, donc éventuellement sur votre capacité à louer un prochain logement.

570
00:49:08,160 --> 00:49:11,840
Je ne dis pas que c'est une bonne chose, mais c'est important de le comprendre parce

571
00:49:11,860 --> 00:49:13,800
qu'il y en a beaucoup dans cette situation au Québec.

572
00:49:14,060 --> 00:49:16,760
C'est-à-dire que les propriétaires sont capables de le savoir.

573
00:49:17,540 --> 00:49:23,680
Et malheureusement, c'est pas parce que c'est pas tout le monde qui fait

574
00:49:23,700 --> 00:49:26,540
une diligence assez importante dans le sens, même si vous avez raison,

575
00:49:26,700 --> 00:49:28,720
ça ne veut pas dire que ça va vous aider dans le futur.

576
00:49:30,640 --> 00:49:35,320
Encore une fois, c'est la liberté de chacun de faire ce qu'il veut maintenant avec

577
00:49:35,340 --> 00:49:40,820
ça. Mais il y a des évidences que le temps a une certaine limite au Québec.

578
00:49:40,840 --> 00:49:42,940
en ce moment. Ce qui n'a pas toujours été le cas.

579
00:49:44,360 --> 00:49:46,500
Puis encore une fois, il y a eu aussi des histoires de rire.

580
00:49:47,540 --> 00:49:50,280
Les locataires au Québec ont été souvent, et même longtemps,

581
00:49:51,800 --> 00:49:54,000
les propriétaires étaient comme pris en otage à un certain moment.

582
00:49:54,200 --> 00:49:55,860
Donc là, sa chambre s'inversait un petit peu.

583
00:49:56,360 --> 00:49:58,660
C'est des cycles. C'est comme ça.

584
00:50:00,060 --> 00:50:03,120
Bon, maintenant, au niveau des trois marchés qui sont contractés,

585
00:50:03,320 --> 00:50:08,940
il y a trois grands marchés, donc le RMA, donc la région de Montréal.

586
00:50:08,960 --> 00:50:11,880
En ce moment, on est aux alentours de 2,1 % d'inoccupation.

587
00:50:12,560 --> 00:50:17,520
Donc, c'est relativement faible au niveau du résidentiel.

588
00:50:17,920 --> 00:50:22,400
Et là, si on parle vraiment de données qui sont d'octobre 2025,

589
00:50:22,620 --> 00:50:26,200
on peut avoir des données alternatives pour savoir les taux d'inoccupation,

590
00:50:26,280 --> 00:50:31,060
par exemple, avec les gestions immobilières qui, certaines acceptent de partager

591
00:50:31,080 --> 00:50:34,120
leurs données, mais la SHL, malheureusement, ne met pas à jour les données si

592
00:50:34,140 --> 00:50:37,720
souvent que ça. Donc, ça remonte à 2025, ces chiffres-là.

593
00:50:38,920 --> 00:50:41,920
On voyait clairement qu'à ce moment-là, il y avait potentiellement une crise de

594
00:50:41,940 --> 00:50:44,680
logement. C'est-à-dire que lorsqu'on est à 2,1 % d'inoccupation,

595
00:50:45,100 --> 00:50:49,380
ce n'est pas beaucoup. Il y a seulement tout le parc d'immobilier résidentiel à

596
00:50:49,400 --> 00:50:52,720
Montréal. Il y avait simplement 2,1 % des logements qui étaient vacants.

597
00:50:53,780 --> 00:50:58,640
Donc, le loyer moyen de deux chambres était de 1175.

598
00:50:59,120 --> 00:51:00,840
Encore une fois, ça, c'est des données de la SHL.

599
00:51:02,300 --> 00:51:08,240
je suis un peu sceptique des chocs de l'esthé honnêtement mais ça inclut aussi

600
00:51:08,260 --> 00:51:10,060
beaucoup les loyers donc qui n'ont pas encore été

601
00:51:12,140 --> 00:51:15,040
ou ce qu'il n'y a pas eu de changement donc de locataire donc lorsqu'un changement

602
00:51:15,060 --> 00:51:17,300
de locataire ça devient comme les nouveaux prix qui rentrent donc ce ne sont plus

603
00:51:17,320 --> 00:51:23,340
les anciens les anciens loyers donc c'est-à-dire que c'est plus facile pour un

604
00:51:23,360 --> 00:51:26,820
promoteur pour un propriétaire de changer le prix d'un logement lorsqu'il y a un

605
00:51:26,840 --> 00:51:30,920
changement de locataire que lorsque c'est le même locataire et qu'il y a simplement

606
00:51:30,940 --> 00:51:34,900
un nouveau bac ici pour justement des raisons de tal et tout ça.

607
00:51:36,320 --> 00:51:39,620
Au Québec, donc, dans la région de Québec, on était aux endroits de 0,9.

608
00:51:39,740 --> 00:51:41,660
Donc, c'est là que la crise du logement vraiment frappait fort.

609
00:51:42,360 --> 00:51:46,320
Donc, ça veut dire que 1 % des logements étaient disponibles uniquement.

610
00:51:46,760 --> 00:51:49,700
Et c'est là également que les loyers ont augmenté vraiment rapidement.

611
00:51:50,220 --> 00:51:51,600
Donc, si on parle, par exemple,

612
00:51:53,620 --> 00:51:57,400
de tout ce qui est, mettons, de la Ville de Québec, Québec,

613
00:51:58,060 --> 00:52:00,700
on ne s'attend pas à ce que les loyers de la Ville-Québec soient proches de celui de

614
00:52:00,720 --> 00:52:03,020
Montréal, mais ça a été le cas en 2025.

615
00:52:05,600 --> 00:52:11,860
Également à Gatineau, 3,8 % d'inoccupation et donc les

616
00:52:11,880 --> 00:52:14,020
loyers très élevés à ce niveau-là.

617
00:52:15,240 --> 00:52:18,420
La LCHL, c'est une source de données qui est respectable et tout,

618
00:52:18,740 --> 00:52:22,360
mais des fois, donc leurs données semblent un peu déconnectées par rapport à la

619
00:52:22,380 --> 00:52:26,360
réalité, donc de ce qu'on des fois, il y a beaucoup plus,

620
00:52:26,580 --> 00:52:27,700
il y a des données plus à jour.

621
00:52:27,840 --> 00:52:29,880
C'est-à-dire que lorsque les données de la SCHL arrivent,

622
00:52:30,400 --> 00:52:34,660
elles sont souvent un peu dépassées ou elles ne reflètent pas réellement les

623
00:52:34,680 --> 00:52:35,480
conditions du marché.

624
00:52:37,400 --> 00:52:42,260
C'est une bonne question de savoir pourquoi la SCHL leur donner sans mettre,

625
00:52:44,220 --> 00:52:46,620
ne pas refléter la réalité du marché.

626
00:52:47,220 --> 00:52:50,120
Honnêtement, j'avoue que j'ai un peu la misère à croire leurs chiffres,

627
00:52:50,200 --> 00:52:56,180
mais c'est comme ça. Au niveau donc maintenant de la répartition du parc immobilier,

628
00:52:56,940 --> 00:53:01,560
ça c'est la valeur en milliards, donc ça c'est vraiment 2024-2026,

629
00:53:01,840 --> 00:53:04,400
c'est des valeurs qui viennent des municipalités.

630
00:53:04,740 --> 00:53:09,440
L'immobilier résidentiel domine, c'est-à-dire que le plus gros de la valeur est dans

631
00:53:09,460 --> 00:53:13,640
l'immobilier résidentiel, quasiment un trillion de dollars à ce niveau-là.

632
00:53:14,080 --> 00:53:19,080
Ensuite, le commercial institutionnel et industriel, à peu près égal.

633
00:53:19,100 --> 00:53:23,580
et les terrains aux alentours de 100 milliards.

634
00:53:23,740 --> 00:53:28,920
Ça, c'est une idée approximative de la valeur, elle est où,

635
00:53:29,080 --> 00:53:30,980
dans les différents segments de marché au Québec.

636
00:53:33,220 --> 00:53:38,460
Bon, maintenant, on va voir en détail le cycle immobilier.

637
00:53:38,580 --> 00:53:41,000
Donc, comme en économie, il y a des cycles.

638
00:53:42,320 --> 00:53:45,520
Contrairement, par contre, à un cycle économique traditionnel,

639
00:53:46,500 --> 00:53:51,060
récession, expansion, En immobilier, ce n'est pas toujours respecté dans la même

640
00:53:51,080 --> 00:53:55,120
rigueur. C'est-à-dire que c'est très possible qu'il y ait une phase d'expansion,

641
00:53:55,220 --> 00:54:00,880
mais que la phase de refroidissement soit beaucoup plus modeste et que ça reparte

642
00:54:00,900 --> 00:54:02,260
pour une autre phase d'expansion.

643
00:54:02,280 --> 00:54:05,700
Ça ne veut pas dire que ça suit forcément le cycle économique l'entier.

644
00:54:07,620 --> 00:54:11,780
La définition d'un cycle économique, un cycle mobile, c'est une fluctuation

645
00:54:11,800 --> 00:54:16,840
récurrente de l'activité des prix qui est suivie par des phases successives d

646
00:54:16,860 --> 00:54:19,440
'expansion, sommet, contraction et creux.

647
00:54:20,900 --> 00:54:23,100
Historiquement, c'est aux alentours de 7 à 12 ans.

648
00:54:23,980 --> 00:54:28,780
Donc, on peut dire que la durée totale de la phase d'expansion,

649
00:54:28,960 --> 00:54:33,460
le sommet de contraction et de creux dure aux alentours de 7 à 12 ans.

650
00:54:33,900 --> 00:54:36,320
Donc, ça vous donne une petite idée à quoi s'attendre.

651
00:54:36,900 --> 00:54:38,480
Pourquoi c'est important pour un évaluateur ?

652
00:54:38,500 --> 00:54:44,120
c'est que ça permet de comprendre justement pour quelles raisons les prix changent à

653
00:54:44,140 --> 00:54:49,460
travers le temps et quoi s'attendre en fait de mécanisme pour le futur.

654
00:54:50,880 --> 00:54:54,420
Une évaluation qui va être faite dans une phase de creux ou dans une phase d

655
00:54:54,440 --> 00:54:59,680
'expansion va être faite, pas différemment, mais les commentaires que vous allez

656
00:54:59,700 --> 00:55:02,280
mettre sur justement la durée.

657
00:55:03,180 --> 00:55:03,980
de...

658
00:55:05,980 --> 00:55:08,080
On ne fait pas l'évaluation de la même façon lorsqu'on est

659
00:55:09,700 --> 00:55:12,240
au sommet ou lorsqu'on est au cru pour la saine et de bonnes raisons que ça va

660
00:55:12,260 --> 00:55:13,720
changer en récent ou dans l'autre.

661
00:55:15,640 --> 00:55:19,480
Les critères que vous allez utiliser et surtout les anticipations vont être

662
00:55:19,500 --> 00:55:20,300
complètement différentes.

663
00:55:22,080 --> 00:55:24,700
Vous allez contextualiser aussi les données décomparables également.

664
00:55:26,020 --> 00:55:31,000
C'est le travail d'un évaluateur de montrer un petit peu le risque actuel du marché.

665
00:55:31,020 --> 00:55:34,900
Donc, c'est important de savoir qu'on se situe exactement dans ce cycle-là.

666
00:55:37,180 --> 00:55:43,260
Ici, donc, aussi également, c'est possible que ce soit des phases qui soient

667
00:55:43,280 --> 00:55:47,900
locales. C'est-à-dire que c'est peu probable qu'il y ait un cycle complet maintenant

668
00:55:47,920 --> 00:55:50,920
qui se passe dans une région donnée et que dans l'autre,

669
00:55:51,020 --> 00:55:51,880
ça soit complètement l'inverse.

670
00:55:52,400 --> 00:55:53,480
Habituellement, il y a un décalage.

671
00:55:54,100 --> 00:56:00,120
C'est-à-dire que, par exemple, Montréal semble être surtout le leader dans tout ce

672
00:56:00,140 --> 00:56:01,820
qui touche au cycle immobilier.

673
00:56:02,580 --> 00:56:06,660
Par exemple, en ce moment, l'immobilier à Montréal a commencé à refroidir un petit

674
00:56:06,680 --> 00:56:08,640
peu, mais les régions, eux autres, non.

675
00:56:09,220 --> 00:56:13,340
Pour la seule plus bonne raison qu'habituellement, il y a un retard d'à peu près 1 à

676
00:56:13,360 --> 00:56:19,460
2 années. Donc, c'est pour ça que justement, c'est important de comprendre le cycle

677
00:56:19,480 --> 00:56:24,160
et de voir donc on est où dans ce cycle-là pour toutes les différentes régions de la

678
00:56:24,180 --> 00:56:24,980
province de Québec.

679
00:56:29,200 --> 00:56:33,300
Donc, maintenant, les causes de pourquoi il y a un cycle immobilier,

680
00:56:33,320 --> 00:56:36,200
pourquoi ça ne peut pas toujours être stable et qu'il n'y ait pas de problème,

681
00:56:36,500 --> 00:56:37,820
parce que c'est une bonne question.

682
00:56:38,760 --> 00:56:43,540
Pourquoi on n'empêche pas justement la demande exagérée pour éviter justement qu'il

683
00:56:43,560 --> 00:56:45,880
y ait un problème dans le sens contraire ensuite qui cause une crise ?

684
00:56:47,000 --> 00:56:48,300
c'est l'économie, c'est comme ça.

685
00:56:50,060 --> 00:56:55,480
Depuis toujours, il y a des bulles dans tous les différents secteurs de l'économie.

686
00:56:56,380 --> 00:56:57,580
Ça remonte, je crois, au tulip.

687
00:56:57,720 --> 00:57:00,920
Donc, il faut vraiment remonter très loin pour voir les premières bulles apparaître.

688
00:57:01,100 --> 00:57:02,280
Puis l'immobilier, ce n'est pas une exception.

689
00:57:02,640 --> 00:57:05,120
Ça fait en ça qu'il y a des cycles à travers le temps.

690
00:57:05,660 --> 00:57:09,100
Mais il y a des raisons aussi qui sont propres à l'immobilier.

691
00:57:10,080 --> 00:57:14,700
Le décalage entre l'offre et la demande, c'est une des raisons les plus probablement

692
00:57:14,720 --> 00:57:16,020
les plus probables de tout ça.

693
00:57:16,320 --> 00:57:18,380
C'est-à-dire que la demande peut changer à tout moment,

694
00:57:19,020 --> 00:57:21,540
mais l'offre ne va pas nécessairement suivre aussi rapidement.

695
00:57:22,380 --> 00:57:27,500
Donc, la construction réagit en retard pour des raisons soit mécaniques parce que ce

696
00:57:27,520 --> 00:57:32,060
n'est pas possible de partir à une construction d'un logement d'un matin sans permis

697
00:57:32,080 --> 00:57:35,060
et autres. Il y a aussi la politique monétaire.

698
00:57:35,180 --> 00:57:39,620
C'est-à-dire que comme au Canada, aux États-Unis, les taux d'intérêt sont déterminés

699
00:57:39,640 --> 00:57:43,500
par un organisme gouvernemental fédéral.

700
00:57:43,520 --> 00:57:47,900
Donc, au Canada, c'est la Banque du Canada qui détermine le taux de financement des

701
00:57:47,920 --> 00:57:51,680
banques. Donc, lorsque vous voyez la Banque du Canada qui détermine les taux d

702
00:57:51,700 --> 00:57:55,120
'intérêt à chaque rencontre, donc, il organise une rencontre aux alentours à tous

703
00:57:55,140 --> 00:57:58,800
les deux mois. C'est ce qu'on appelle donc le taux de financement un jour.

704
00:57:58,960 --> 00:58:02,800
Donc, c'est ça qui permet aux banques de se financer donc entre eux autres.

705
00:58:03,080 --> 00:58:07,820
Donc, ce taux-là va ensuite impacter le taux de financement que les banques vont

706
00:58:07,840 --> 00:58:11,300
accorder aux gens qui veulent acheter des maisons et autres.

707
00:58:11,400 --> 00:58:13,040
Donc, c'est pour ça que ça l'affecte le cycle économique.

708
00:58:14,440 --> 00:58:17,760
le cycle économique, excusez-moi, le cycle immobilier, mais je me trompe tout le

709
00:58:17,780 --> 00:58:22,660
temps. Il y a également donc aussi les cycles économiques généraux qui vont impacter

710
00:58:22,680 --> 00:58:26,380
le cycle immobilier. Donc, pour la simple et bonne raison que s'il y a des pertes d

711
00:58:26,400 --> 00:58:30,940
'emploi, s'il y a une contraction du PIB, ça va impacter la capacité des acheteurs

712
00:58:30,960 --> 00:58:35,620
et de fait même, ça va changer donc où se constitue dans le cycle immobilier en

713
00:58:35,640 --> 00:58:36,440
question.

714
00:58:37,500 --> 00:58:39,640
Il y a également la psychologie du marché.

715
00:58:41,100 --> 00:58:45,940
malheureusement des fois tous les grands boom tous les grands crashs sont causés par

716
00:58:45,960 --> 00:58:52,160
des facteurs psychologiques c'est à dire qu'il y a un changement de psychologie chez

717
00:58:52,180 --> 00:58:58,300
les gens et c'est accentué souvent par l'effet

718
00:58:58,320 --> 00:59:01,520
de mouton les médias sociaux c'est probablement une des raisons pourquoi c'est

719
00:59:01,540 --> 00:59:06,060
encore plus puissant en ce moment c'est que toute psychologie de marché est

720
00:59:06,080 --> 00:59:07,240
accentuée par les médias sociaux

721
00:59:09,180 --> 00:59:10,760
et les politiques gouvernementales également.

722
00:59:11,440 --> 00:59:15,680
Si le marché devient pessimiste subitement, c'est très possible que le marché baisse

723
00:59:15,700 --> 00:59:18,040
pas mal plus que la réalité du pessimisme.

724
00:59:20,440 --> 00:59:22,900
Souvent, c'est ça. C'est une surréaction dans les deux sens.

725
00:59:26,680 --> 00:59:29,140
Un petit peu comme avec l'abus d'Internet.

726
00:59:29,240 --> 00:59:32,180
Les gens, pendant l'abus d'Internet, étaient très optimistes.

727
00:59:32,420 --> 00:59:35,120
Tout le monde voulait acheter des actions technologiques.

728
00:59:35,240 --> 00:59:36,220
Un peu comme avec l'air en ce moment.

729
00:59:37,240 --> 00:59:38,240
Et là, tout le monde exagère.

730
00:59:39,540 --> 00:59:43,480
Tout le monde exagère. Puis là, un moment donné, le réalisme arrive.

731
00:59:43,820 --> 00:59:48,740
Oui, c'est révolutionnaire à l'Internet, mais pas de là à valoriser les entreprises

732
00:59:48,760 --> 00:59:51,240
à ce niveau-là. Et là, il y a un vent de pessimisme qui arrive.

733
00:59:51,840 --> 00:59:55,020
Puis là, ça fait justement un cycle complet à ce niveau-là.

734
00:59:56,260 --> 00:59:57,300
Donc, l'immobilier n'est pas différent.

735
01:00:00,140 --> 01:00:02,840
Mais ce n'est pas aussi violent que dans les marchés financiers.

736
01:00:02,920 --> 01:00:06,820
Dans le sens que des crises, par exemple, comme la crise de 2008,

737
01:00:07,760 --> 01:00:12,440
c'est pas de quoi qui arrive si fréquemment que ça puis surtout c'est pas de quoi

738
01:00:12,460 --> 01:00:17,020
qui serait arrivé normalement dans le marché où il n'y avait pas eu de la fraude ou

739
01:00:17,040 --> 01:00:17,840
des

740
01:00:19,000 --> 01:00:23,160
certains mécanismes donc, comment on pourrait dire systémiques,

741
01:00:23,220 --> 01:00:26,840
donc c'est-à-dire que qu'est-ce qui cause la crise de 2008 c'est pas nécessairement

742
01:00:26,860 --> 01:00:30,620
de quoi qui va se reproduire dans le futur c'est possible,

743
01:00:30,840 --> 01:00:36,800
mais en soi donc c'est un problème relié au financement hypothécaire qui ont

744
01:00:36,820 --> 01:00:43,220
engendré une crise financière, qui ont engendré une crise immobilière qui était

745
01:00:43,240 --> 01:00:44,380
à la base causée par l'immobilier.

746
01:00:44,880 --> 01:00:47,880
Donc, c'est probablement des pires crises immobilières qu'il y a eu.

747
01:00:49,260 --> 01:00:52,200
Il y a eu certains pays qui ont été exposés à des baisses comme il y a eu en 2008,

748
01:00:52,220 --> 01:00:56,480
mais habituellement, les baisses qu'on peut voir sur les marchés financiers,

749
01:00:56,600 --> 01:00:59,400
ce n'est pas la même ordre d'idée qu'on peut voir en immobilier.

750
01:01:00,400 --> 01:01:02,820
Donc, dans les marchés financiers, une baisse de 50 %, c'est possible.

751
01:01:02,840 --> 01:01:05,440
Même si en ce moment, ça semble plus rare.

752
01:01:05,600 --> 01:01:07,600
C'est-à-dire qu'il faut encore remonter à 2008.

753
01:01:12,600 --> 01:01:14,480
Disons que là, en ce moment, ça fait une bonne période.

754
01:01:14,580 --> 01:01:16,660
On est dans une phase où tout monte.

755
01:01:19,800 --> 01:01:24,420
Les gens qui s'en tiennent, il y a certains économistes qui pensent que ça va

756
01:01:24,440 --> 01:01:28,320
cracher. Il y a plusieurs écoles de pensée à ce niveau-là.

757
01:01:29,300 --> 01:01:30,760
Ça fait quand même longtemps qu'il n'y a pas eu de crise.

758
01:01:30,780 --> 01:01:35,980
Donc, c'est soit qu'il y a eu des changements dans les fondamentaux des marchés ou

759
01:01:36,000 --> 01:01:36,940
autre.

760
01:01:38,900 --> 01:01:43,400
Donc, ici, c'est une représentation des quatre phases dont on vient de parler.

761
01:01:43,760 --> 01:01:48,400
Vous avez donc l'expansion ici qui est là, un pic qui est atteint ici,

762
01:01:48,920 --> 01:01:51,820
une contraction et le creux. Et ensuite, ça va pas.

763
01:01:52,680 --> 01:01:57,720
Donc, ici dans l'expansion, il y a certains facteurs qui sont plus omniprésents à ce

764
01:01:57,740 --> 01:02:02,480
niveau-là. Donc, si on regarde, lorsqu'il y a une expansion,

765
01:02:02,640 --> 01:02:04,160
donc ça veut dire que les ventes sont en hausse.

766
01:02:05,060 --> 01:02:06,520
Il y a un inventaire qui augmente également.

767
01:02:06,720 --> 01:02:08,500
Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...

768
01:02:09,520 --> 01:02:10,320
Excusez-moi.

769
01:02:11,580 --> 01:02:13,940
L'inventaire descend. Donc, c'est-à-dire que lorsqu'il y a une expansion,

770
01:02:14,180 --> 01:02:17,160
c'est qu'il y a des ventes, mais l'inventaire n'augmente pas au même rythme.

771
01:02:17,280 --> 01:02:20,500
Donc, c'est-à-dire que tout ce qui est surcentré, par exemple,

772
01:02:20,620 --> 01:02:24,780
ça diminue. Donc, l'inventaire accessible diminue à travers le temps.

773
01:02:25,860 --> 01:02:27,020
Les délais diminuent également.

774
01:02:27,560 --> 01:02:31,920
donc le délai pour vendre une propriété dans cette zone-là ici diminue et les prix

775
01:02:31,940 --> 01:02:36,280
augmentent. Donc, c'est ce qui caractérise ici en soi cette zone-là.

776
01:02:36,520 --> 01:02:38,460
Et les mises en chantier augmentent également.

777
01:02:42,240 --> 01:02:43,040
Donc,

778
01:02:48,160 --> 01:02:53,160
ici, la zone qui est là, je vais juste l'écrire, donc les ventes sont en hausse.

779
01:02:53,180 --> 01:02:57,300
Donc, ça, c'est quand même très important pour vente en hausse.

780
01:02:57,460 --> 01:03:01,660
L'inventeur, ici, donc, diminue.

781
01:03:04,240 --> 01:03:05,840
Le délai, donc, de vente.

782
01:03:09,740 --> 01:03:13,060
Le délai de vente diminue également.

783
01:03:16,460 --> 01:03:18,920
Je vais essayer de… J'aimerais ça mettre…

784
01:03:18,940 --> 01:03:20,220
Le prix augmente.

785
01:03:24,580 --> 01:03:27,080
et finalement, les mises en chantier augmentent également,

786
01:03:27,740 --> 01:03:29,040
mais avec un certain retard.

787
01:03:34,720 --> 01:03:37,760
Je vais essayer de diminuer la police de tout ça ici.

788
01:03:38,200 --> 01:03:40,800
Désolé, c'est un peu proche à fond, mon enfant, mais merde.

789
01:03:47,340 --> 01:03:48,140
Ici.

790
01:03:59,040 --> 01:04:00,980
et les mises en chantier également.

791
01:04:01,700 --> 01:04:05,160
Donc ça, c'est ce qui caractérise justement le cycle ici,

792
01:04:05,280 --> 01:04:10,640
donc l'expansion, et donc soit une reprise d'un ancien creux qu'on a ici.

793
01:04:11,940 --> 01:04:14,880
Maintenant, lorsqu'on atteint un sommet, là, ça change un petit peu.

794
01:04:15,580 --> 01:04:18,740
Lorsqu'on atteint un sommet, c'est que là, les délais sont extrêmement courts,

795
01:04:20,100 --> 01:04:22,180
mais il y a un inventaire qui est très bas également.

796
01:04:22,320 --> 01:04:25,700
C'est-à-dire que là, on ne peut plus nécessairement les prix continuent de monter,

797
01:04:28,080 --> 01:04:31,600
mais il n'y a comme plus de marge à ce que ça puisse continuer de monter.

798
01:04:31,680 --> 01:04:32,920
Donc, c'est sensiblement la même chose.

799
01:04:33,520 --> 01:04:37,040
Mais maintenant, il y a un ralentissement qui se fait toujours à ce niveau-là.

800
01:04:37,520 --> 01:04:40,480
La raison est simple, c'est qu'on a dit tantôt qu'il y a des mises en chantier.

801
01:04:41,020 --> 01:04:44,400
Donc, les mises en chantier, éventuellement, arrivent avec un certain retard,

802
01:04:44,860 --> 01:04:46,440
mais ça amène des nouvelles constructions.

803
01:04:47,060 --> 01:04:51,360
et là justement, donc la demande était absorbée complètement par la force d

804
01:04:51,380 --> 01:04:55,140
'expansion. C'est-à-dire que là, toute la demande qu'il y avait excédentaire,

805
01:04:55,220 --> 01:04:58,720
elle a été couverte. Et là, ça amène une contraction, un cycle de déclin.

806
01:04:59,220 --> 01:05:01,580
Et là, ça ici, les ventes sont en baisse.

807
01:05:01,680 --> 01:05:03,820
C'est-à-dire que si on...

808
01:05:08,180 --> 01:05:11,500
Au niveau de la contraction, donc les ventes ici deviennent en baisse.

809
01:05:12,840 --> 01:05:16,140
Maintenant, au niveau de l'inventeur, ça augmente, c'est logique.

810
01:05:17,700 --> 01:05:20,060
et le délai de vente augmente.

811
01:05:20,840 --> 01:05:21,900
Donc, c'est l'opposé en soi.

812
01:05:24,800 --> 01:05:26,700
Et les prix, ici, donc, ça, c'est particulier.

813
01:05:26,840 --> 01:05:30,920
Les prix, ça diminue, mais ce n'est pas toujours automatique qu'ils vont diminuer

814
01:05:30,940 --> 01:05:31,740
dans ce cas-là.

815
01:05:34,420 --> 01:05:37,220
Donc, les prix diminuent, mais peuvent rester stables, des fois,

816
01:05:37,260 --> 01:05:38,940
dans certains cas. Stables.

817
01:05:40,580 --> 01:05:44,460
Et là, les mises en chantier, donc, il y a un achetement qui sont faits dans

818
01:05:44,480 --> 01:05:49,060
certains projets. Dans ce cas-là ici, les mises en chantier vont soit arrêtées ou

819
01:05:49,080 --> 01:05:50,540
vont soit diminuées. Pourquoi ?

820
01:05:50,680 --> 01:05:53,060
Parce que là, la prévision c'est que les prix vont baisser.

821
01:05:53,720 --> 01:05:57,260
C'est vraiment donc les deux composants du cycle.

822
01:05:57,840 --> 01:06:01,260
Et là éventuellement, vous l'aurez compris, les ventes sont en baisse,

823
01:06:01,780 --> 01:06:05,780
l'inventaire augmente, bien là il arrive une phase de stabilisation.

824
01:06:07,940 --> 01:06:10,900
Pourquoi ? Parce que justement le fait que les prix diminuent,

825
01:06:10,980 --> 01:06:12,660
ça fait en sorte que les mises en chantier arrêtent.

826
01:06:12,680 --> 01:06:15,020
c'est-à-dire que les mises en chantier ralentissent ici

827
01:06:17,220 --> 01:06:19,220
donc qu'est-ce qui se passe dans la phase de creux bien là,

828
01:06:19,460 --> 01:06:23,280
il n'y a plus de mise en chantier donc l'inventaire va forcément y condamner à

829
01:06:23,300 --> 01:06:27,520
rediminuer éventuellement dans une nouvelle phase de reprise donc c'est pour ça qu

830
01:06:27,540 --> 01:06:29,000
'on dit que c'est l'incénieur est-ce que ça a l'air avec ça ici ?

831
01:06:29,680 --> 01:06:31,100
c'est quand même intuitif

832
01:06:33,460 --> 01:06:39,080
ouais parfait, super, merveilleux donc on continue donc ici,

833
01:06:39,380 --> 01:06:44,780
c'est ça, pour vraiment la reprise et le sommet Donc, les prix sont en hausse au

834
01:06:44,800 --> 01:06:48,520
niveau de la reprise, une hausse modérée, puis après ça,

835
01:06:48,540 --> 01:06:50,440
une accélération. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

836
01:06:50,580 --> 01:06:52,260
C'est que là, il y a une demande qui est super à l'offre.

837
01:06:52,680 --> 01:06:56,340
Donc, il y a plus de gens qui veulent avoir une propriété qu'il y en a qui veulent

838
01:06:56,360 --> 01:06:59,940
la vendre. Donc, le stock pèse, c'est-à-dire que l'inventaire diminue.

839
01:07:00,340 --> 01:07:03,700
C'est logique. C'est-à-dire que si une personne souhaite vendre sa propriété,

840
01:07:04,160 --> 01:07:07,880
elle va contribuer en augmentant dans un inventaire de propriété avant.

841
01:07:08,640 --> 01:07:12,500
les personnes qui la demandent, veut-elle retirer une propriété de cet inventaire

842
01:07:12,520 --> 01:07:13,320
-là.

843
01:07:14,420 --> 01:07:17,080
Maintenant, qu'est-ce que ça fait en sorte, c'est que les ventes sont en hausse et

844
01:07:17,100 --> 01:07:18,060
les délais de vente sont courts.

845
01:07:19,820 --> 01:07:23,820
Le pic, le point où on est en hausse, c'est que là, si on atteint une hausse qui est

846
01:07:23,840 --> 01:07:26,020
maximale, ça va suivre un ralentissement.

847
01:07:26,900 --> 01:07:28,720
C'est-à-dire que l'offre-là rattrape la demande.

848
01:07:29,140 --> 01:07:31,700
Donc, beaucoup de construction, ou soit qu'il y a moins,

849
01:07:32,200 --> 01:07:34,220
ceux-là qui souhaitent avoir une propriété, il n'y en a plus.

850
01:07:34,340 --> 01:07:37,560
C'est-à-dire qu'on a passé tout le monde.

851
01:07:38,760 --> 01:07:41,200
C'est habituellement à des moments où les prix sont les plus élevés.

852
01:07:41,680 --> 01:07:43,580
C'est-à-dire que des fois, c'est un faux signal.

853
01:07:44,420 --> 01:07:46,860
On pense que les prix sont extrêmement élevés.

854
01:07:47,020 --> 01:07:51,420
Des fois, ce n'est pas signe que ça ne va pas cracher dans les mois à venir.

855
01:07:52,440 --> 01:07:54,720
Forcément, avant un crash, il y avait un pic.

856
01:07:55,980 --> 01:07:58,080
C'est pour ça que quand on atteint des sommets assez hauts,

857
01:07:58,980 --> 01:08:02,100
les gens se mettent aussi un peu le facteur psychologique qu'on parlait de tantôt.

858
01:08:02,520 --> 01:08:05,460
C'est-à-dire que plus les prix sont élevés, plus le facteur psychologique embarque.

859
01:08:05,980 --> 01:08:08,340
et à ce niveau-là, donc c'est beaucoup

860
01:08:11,020 --> 01:08:14,260
éventuellement ça pourrait jouer probablement dans l'immobilier québécois le

861
01:08:14,280 --> 01:08:19,180
psychologique, pourquoi ? Parce que si vous pensez par exemple à prenez juste votre

862
01:08:19,200 --> 01:08:23,380
exemple à vous mettez-vous dans une situation où vous êtes un baby boomer où vous

863
01:08:23,400 --> 01:08:28,740
avez acheté une propriété à 40 000 $ mettons il y a 30 ans ou 40 ans,

864
01:08:28,860 --> 01:08:34,880
et là elle vaut 900 000 puis là vous voyez là, on commence à voir qu'on

865
01:08:34,900 --> 01:08:38,040
est dans un pic ou que dans le fond, il se met à avoir une mini-baisse.

866
01:08:39,280 --> 01:08:42,740
Bien là, la psychologie peut embarquer à ce niveau-là, puis là,

867
01:08:43,200 --> 01:08:45,540
certains vont comme capituler, ils vont dire, bon, moi,

868
01:08:45,620 --> 01:08:49,120
j'aime mieux prendre la valeur que dans ma propriété, puis je vais la vendre.

869
01:08:50,020 --> 01:08:51,160
Parce qu'il y a un risque que ça baisse.

870
01:08:51,960 --> 01:08:52,920
Donc, ça, c'est psychologique.

871
01:08:53,820 --> 01:08:55,060
C'est rationnel également un peu.

872
01:08:57,400 --> 01:09:01,800
Maintenant, ce qui peut aussi contrebalancer ça, c'est que c'est la peur aussi de

873
01:09:01,820 --> 01:09:02,820
continuer à manquer la haute.

874
01:09:02,840 --> 01:09:04,980
Donc, c'est-à-dire que la psychologie va dans les deux sens.

875
01:09:06,020 --> 01:09:07,440
En ce moment, au Québec, il y a beaucoup,

876
01:09:09,120 --> 01:09:14,160
dans les médias sociaux, ils parlent de « fear of missing out »,

877
01:09:14,180 --> 01:09:16,180
donc c'est-à-dire la peur de manquer quelque chose.

878
01:09:16,200 --> 01:09:21,140
mais en immobilier, c'est un phénomène qui est quand même relativement important.

879
01:09:21,380 --> 01:09:23,800
Donc, c'est-à-dire que la non-exposition à l'immobilier,

880
01:09:23,860 --> 01:09:26,480
c'est un risque, comme l'exposition également l'est.

881
01:09:27,200 --> 01:09:31,120
Mais t'imaginer par exemple une personne, comparé à deux personnes,

882
01:09:31,240 --> 01:09:33,160
une qui est exposée à l'immobilier puis une qui ne l'est pas,

883
01:09:34,560 --> 01:09:37,020
bien la personne, dans les cinq dernières années, qui n'était pas exposée à l

884
01:09:37,040 --> 01:09:42,020
'immobilier, son pouvoir d'achat a plus diminué que la personne qui est exposée.

885
01:09:42,040 --> 01:09:45,000
pour la simple et bonne raison que l'immobilier a augmenté de façon disproportionnée

886
01:09:45,020 --> 01:09:46,960
par rapport aux salaires et autres.

887
01:09:48,460 --> 01:09:51,560
Mais si ça s'inverse, donc là, c'est un phénomène contraire.

888
01:09:52,800 --> 01:09:58,040
C'est aussi un… qu'est-ce qui détermine un peu également,

889
01:09:58,060 --> 01:10:03,500
donc, tous ces cycles-là, c'est que tout ce qui est inflation également est

890
01:10:03,520 --> 01:10:07,640
important dans ça. On peut soit être dans un environnement qui est inflationniste,

891
01:10:07,780 --> 01:10:09,360
puis dans un environnement qui est déflationniste.

892
01:10:09,820 --> 01:10:12,880
C'est plus fréquent quand on est dans un environnement qui est inflationniste.

893
01:10:13,540 --> 01:10:18,860
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les prix augmentent à travers le temps de

894
01:10:18,880 --> 01:10:22,000
façon positive. C'est-à-dire que tout coûte plus cher d'un matin.

895
01:10:22,920 --> 01:10:26,180
Aujourd'hui, une chose a un certain prix et demain, le prix est plus élevé.

896
01:10:27,340 --> 01:10:30,560
C'est la même chose. Qu'est-ce qui fait qu'il immobilise un avantage dans ce

897
01:10:30,580 --> 01:10:36,500
phénomène-là ? C'est que vous achetez une propriété, la banque vous passe un certain

898
01:10:36,520 --> 01:10:38,060
montant d'argent pour acheter cette propriété-là.

899
01:10:38,520 --> 01:10:39,940
Et cette propriété-là prendra la valeur.

900
01:10:41,220 --> 01:10:45,180
Donc, c'est beau. Vous avez un prêt qui est fixe, c'est-à-dire un montant qui est

901
01:10:45,200 --> 01:10:48,620
fugé, vous devez ce montant-là, mais la valeur de la propriété augmente.

902
01:10:49,460 --> 01:10:53,100
Donc, ça semble être un très bon phénomène.

903
01:10:53,660 --> 01:10:57,040
C'est une façon de s'enrichir, à pouvoir en parler, dans un monde où il y a de l

904
01:10:57,060 --> 01:11:00,580
'inflation. Mais c'est un couteau de loi de l'achat dans le sens que le phénomène

905
01:11:00,600 --> 01:11:03,500
contraire est possible. Donc, s'il y a de la déflation,

906
01:11:03,680 --> 01:11:06,220
comme c'est déjà arrivé dans les années 1920 et autres,

907
01:11:06,560 --> 01:11:07,360
ça fait longtemps qu'il n'y en a pas eu.

908
01:11:08,660 --> 01:11:11,860
Imaginez un monde où il y a beaucoup de déflation, le montant que vous avez comme

909
01:11:11,880 --> 01:11:13,680
hypothèque, lui, est constant.

910
01:11:13,960 --> 01:11:15,820
C'est-à-dire que la banque vous a passé un montant nominal.

911
01:11:16,800 --> 01:11:19,880
Et là, imaginez que les salaires baissent, on est dans une grosse dépression

912
01:11:19,900 --> 01:11:24,260
économique. Mais là, vous allez encore avoir un montant qui n'a pas déflationné.

913
01:11:24,280 --> 01:11:28,420
Donc, c'est-à-dire que, oui, vous profitez lorsqu'il y a de l'inflation avec un

914
01:11:28,440 --> 01:11:31,820
financement hypothécaire, mais c'est l'opposé également dans un environnement

915
01:11:31,840 --> 01:11:34,520
déflationniste. Donc, les salaires baissent, tout baisse.

916
01:11:35,620 --> 01:11:41,840
Là, le ménage perd son emploi, ses revenus diminuent, mais

917
01:11:41,860 --> 01:11:43,980
le prix hypothécaire, lui, il reste constant.

918
01:11:44,660 --> 01:11:47,580
Et en plus, sa maison vaut moins, supposons cette situation-là.

919
01:11:47,660 --> 01:11:49,880
Donc, ça peut devenir éventuellement une situation comme ça.

920
01:11:50,500 --> 01:11:52,780
Peu probable. Il y a plus de chances que ça continue à monter.

921
01:11:54,080 --> 01:11:55,220
mais ce n'est pas impossible.

922
01:11:55,400 --> 01:11:58,860
C'est-à-dire que ça fait partie des choses qui ont déjà été observées.

923
01:12:00,760 --> 01:12:02,500
Maintenant, stagnation des prix, le deadline.

924
01:12:04,340 --> 01:12:10,080
La contraction, c'est ça. Après le pic, là, on est dans une situation où l'offre

925
01:12:10,100 --> 01:12:14,060
surpasse la demande. Les stocks augmentent et les ventes sont en baisse.

926
01:12:14,200 --> 01:12:16,280
C'est-à-dire qu'il y a des délais très longs pour vendre.

927
01:12:17,000 --> 01:12:19,960
Et c'est justement dans les moments où il y a un délai de vente qui est plus élevé

928
01:12:20,480 --> 01:12:24,480
que les gens acceptent de baisser le prix affichées de leur propriété.

929
01:12:25,480 --> 01:12:27,960
Donc, ça fait 100 jours que votre propriété est sur les marchés.

930
01:12:28,820 --> 01:12:33,300
Si on remonte, mettons, il y a 15 ans peut-être, il y avait des maisons qui étaient

931
01:12:33,320 --> 01:12:36,320
en vente pendant deux ans. Ce serait impensable de voir ça.

932
01:12:37,320 --> 01:12:41,180
Mais ça a déjà été le cas. Donc, ça peut rentrer jusqu'à deux ans avant de vendre

933
01:12:41,200 --> 01:12:46,600
une propriété. Puis, ça a changé beaucoup la profession de courtier immobilier.

934
01:12:46,700 --> 01:12:51,000
Pourquoi ? Parce qu'avant un courtier immobilier, quand ça prenait,

935
01:12:51,020 --> 01:12:54,180
un contrat,

936
01:12:56,620 --> 01:12:59,140
elle avait le contrat, par exemple, de vendre une propriété,

937
01:12:59,920 --> 01:13:01,520
il y avait l'enjeu, est-ce que je vais être capable de la vendre ?

938
01:13:02,680 --> 01:13:04,640
Il y avait comme deux phases dans le travail.

939
01:13:04,960 --> 01:13:05,760
Elle est capable d'avoir

940
01:13:08,440 --> 01:13:12,640
le deal, puis aussi être capable de réussir à vendre la propriété.

941
01:13:12,860 --> 01:13:13,920
Aujourd'hui, c'est moins le cas.

942
01:13:14,060 --> 01:13:17,680
C'est surtout convaincre le vendeur, est-ce que ça va être moi qui te représente

943
01:13:17,700 --> 01:13:21,220
comme courtier ? Dans la mesure où c'est fait, si c'est une maison infamiliale,

944
01:13:22,280 --> 01:13:25,440
à moins vraiment que ça soit un citron, il va réussir à la bonne.

945
01:13:25,900 --> 01:13:32,120
Donc, ça a changé un petit peu le métier de courtier, dans la mesure

946
01:13:32,140 --> 01:13:34,360
où le gros du travail, c'est la prospection et autres.

947
01:13:38,900 --> 01:13:43,160
Maintenant, au niveau des six indicateurs pour identifier la force du cycle

948
01:13:43,180 --> 01:13:46,800
immobilier, c'est super important ici, le nombre de transactions.

949
01:13:47,240 --> 01:13:49,340
Le nombre de transactions va fluctuer à travers le temps.

950
01:13:49,500 --> 01:13:56,300
C'est publié également par plusieurs organismes concernant

951
01:13:56,320 --> 01:14:03,180
ça ici. Habituellement, c'est un lag indicator, c'est-à-dire que le

952
01:14:03,200 --> 01:14:06,020
nombre de transactions va commencer à changer et ça va avoir un impact sur les prix

953
01:14:06,040 --> 01:14:10,680
après. Le ratio également d'inscription et vente.

954
01:14:11,000 --> 01:14:15,700
C'est-à-dire que ça, ce que ça veut dire, c'est que c'est le ratio d'inscription,

955
01:14:15,720 --> 01:14:18,780
c'est les nouvelles propriétés en vente pour une période donnée.

956
01:14:19,500 --> 01:14:21,380
et ceux-là qui sont vendus sur la même période.

957
01:14:22,100 --> 01:14:26,780
Donc, si on a un ratio qui est super à 1, par exemple, bien là,

958
01:14:26,840 --> 01:14:32,780
ça nous dit, dans le fond, excusez-moi, désolé, le ratio inscription-vente,

959
01:14:32,920 --> 01:14:36,240
c'est le nombre de mois d'inventaire, c'est-à-dire que c'est tous les propriétés qui

960
01:14:36,260 --> 01:14:39,620
sont en vente, par exemple sur Centrice et autres, comme en ce moment,

961
01:14:39,760 --> 01:14:42,100
c'est aux alentours de 75 000 dans la province de Québec,

962
01:14:42,740 --> 01:14:44,760
sur le nombre de ventes qu'il y a par mois.

963
01:14:45,340 --> 01:14:46,800
Donc, ça vous donne le mois d'inventaire.

964
01:14:46,820 --> 01:14:50,280
C'est-à-dire qu'en ce moment, s'il n'y avait pas de nouvelles inscriptions qui s

965
01:14:50,300 --> 01:14:53,540
'ajoutaient, ça parait tant de mois liquider tout le marché,

966
01:14:53,940 --> 01:14:54,740
donc toutes les propriétaires.

967
01:14:56,080 --> 01:14:59,340
Il y a également le délai moyen de vente, toujours sur le marché.

968
01:14:59,540 --> 01:15:03,760
Donc, c'est possible d'obtenir ces données-là de centriste ou de les mesurer vous

969
01:15:03,780 --> 01:15:10,100
-même en mesurant directement sur les différentes plateformes où les propriétaires

970
01:15:10,120 --> 01:15:13,580
sont listées. le ratio prix vendu-prix demandé.

971
01:15:14,260 --> 01:15:19,040
Parce que oui, c'est possible d'avoir un ratio qui est plus grand qu'un.

972
01:15:19,540 --> 01:15:24,080
Donc d'ailleurs, un ratio moyen de prix vendu sur prix demandé qui est super rare,

973
01:15:24,620 --> 01:15:26,800
ça signale ici.

974
01:15:28,880 --> 01:15:31,860
Habituellement, lorsque le ratio est plus grand qu'un, ça veut dire qu'il y a un

975
01:15:31,880 --> 01:15:33,720
délai de vente aux alentours de...

976
01:15:33,740 --> 01:15:36,340
Ça, je vais l'écrire ici. C'est quand même...

977
01:15:41,200 --> 01:15:47,080
Donc, ici, on va appeler ça un marché qui est plus chaud.

978
01:15:48,300 --> 01:15:53,420
Donc, un marché chaud, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de 15

979
01:15:53,440 --> 01:15:58,840
à 45 jours par propriété.

980
01:16:03,200 --> 01:16:08,180
et on est dans une situation où on a un ratio de prix vendu,

981
01:16:08,320 --> 01:16:14,400
prix demandé, je vais l'appeler prix vendu sur prix demandé,

982
01:16:14,800 --> 01:16:20,880
qui est supérieur à 1. Maintenant, dans un marché qu

983
01:16:20,900 --> 01:16:27,900
'on va dire froid, on va être dans un ordre aux alentours de 90

984
01:16:27,920 --> 01:16:32,180
à 180 jours pour le délai de vente.

985
01:16:36,380 --> 01:16:45,420
Et le ratio va être prix vendu sur prix demandé, il

986
01:16:45,440 --> 01:16:47,920
va être soit donc il va être FR1.

987
01:16:50,580 --> 01:16:53,840
Maintenant, c'est de quel ordre ?

988
01:16:54,280 --> 01:16:57,100
Donc, c'est-à-dire que c'est possible que ce soit FR1, mais qu'on ne soit pas dans

989
01:16:57,120 --> 01:16:58,380
un marché si froid que ça.

990
01:17:02,460 --> 01:17:06,040
Aussi, donc, au niveau des indicateurs, donc, qui est important,

991
01:17:06,080 --> 01:17:08,080
donc, de tenir en compte, c'est les mises en chantier.

992
01:17:08,720 --> 01:17:12,520
Donc, ça, ça vous permet de voir, donc, à quel point il va avoir des nouvelles,

993
01:17:12,580 --> 01:17:16,640
potentiellement, inscriptions si c'est des promoteurs qui font ces mises argentier

994
01:17:16,660 --> 01:17:19,560
-là et aussi donc le taux d'inoccupation locatif.

995
01:17:22,460 --> 01:17:32,620
À ce niveau-là, ici, dans le marché

996
01:17:32,640 --> 01:17:35,320
qui est dit, je trouve que l'on pourrait dire, les nouvelles inscriptions sont en

997
01:17:35,340 --> 01:17:38,680
baisse et l'inventaire total diminue.

998
01:17:40,600 --> 01:17:41,780
Nouvelle inscription.

999
01:17:44,140 --> 01:17:49,300
En baisse. Et l'inventaire diminue.

1000
01:17:49,820 --> 01:17:53,240
En baisse. Et c'est le contraire pour ici.

1001
01:17:53,560 --> 01:17:54,980
Donc, si on copie ça comme ça.

1002
01:18:03,240 --> 01:18:06,440
Comme ça ici. Donc, les venteurs augmentent et les nouvelles inscriptions,

1003
01:18:06,520 --> 01:18:10,400
il y en a de plus en plus. Donc, c'est ça ici pour ça.

1004
01:18:14,640 --> 01:18:17,640
Maintenant, là, lorsqu'on… Ah bien, c'est ça.

1005
01:18:18,200 --> 01:18:22,880
Ici, donc, j'aurais dû… C'était écrit là sur la slide, ça va avoir reçu.

1006
01:18:23,160 --> 01:18:25,820
Bon, bref, on va la couvrir quand même.

1007
01:18:27,520 --> 01:18:30,880
un marché chaud donc on pourrait appeler un marché ici de vendeur,

1008
01:18:31,040 --> 01:18:34,920
un marché froid c'est le marché d'acheteur ici au niveau d'un marché de vendeur c

1009
01:18:34,940 --> 01:18:39,840
'est lorsque par exemple on a à peu près 4 mois d'inventaire donc ça qu'est-ce que

1010
01:18:39,860 --> 01:18:43,460
ça veut dire c'est que si vous prenez toutes les propriétés qui sont à vendre en ce

1011
01:18:43,480 --> 01:18:48,380
moment et que vous divisez par le nombre de ventes qu'il y a environ à chaque mois

1012
01:18:49,580 --> 01:18:55,880
on est aux endroits de 4 c'est-à-dire que en ce moment par exemple sur Centris ou

1013
01:18:55,900 --> 01:18:58,580
mettons toutes les comptes, il y a aux alentours de 75 000 propriétés.

1014
01:18:58,720 --> 01:19:01,200
Donc, ça veut dire que pour qu'on soit dans un marché de vendeurs,

1015
01:19:01,260 --> 01:19:04,100
il faudrait qu'il y ait aux alentours de 20 000 ventes par mois.

1016
01:19:04,660 --> 01:19:05,740
Ce qui est quand même logique.

1017
01:19:05,900 --> 01:19:07,320
Donc, en ce moment, on est à peu près à ça.

1018
01:19:08,000 --> 01:19:10,340
Donc, on n'est pas nécessairement dans un marché d'acheteurs en ce moment.

1019
01:19:11,000 --> 01:19:14,400
Et au niveau, donc, on passe dans un marché d'acheteurs lorsqu'il y a eu 8 mois d

1020
01:19:14,420 --> 01:19:18,280
'inventaire. C'est-à-dire que, en ce moment, pour le niveau de vente qu'il y a en ce

1021
01:19:18,300 --> 01:19:21,620
moment, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 120 000,

1022
01:19:21,640 --> 01:19:25,240
130 000 propriétés à vente. Donc, on est encore loin de là.

1023
01:19:25,400 --> 01:19:30,460
Et on est plus aux alentours d'un délai de vente de 45 jours et moins,

1024
01:19:31,300 --> 01:19:34,340
qui confirme encore une fois le marché de vente.

1025
01:19:34,920 --> 01:19:38,700
Un marché d'acheteur, c'est que là, on serait dans une situation où le prix vendu

1026
01:19:38,720 --> 01:19:42,540
sur le prix demandé est inférieur à 95 ou inférieur à 1.

1027
01:19:43,160 --> 01:19:47,460
Pour que ce soit un marché d'acheteur réellement, il faut quand même que…

1028
01:19:47,480 --> 01:19:49,020
Ça ici, qu'est-ce que ça veut dire ?

1029
01:19:49,240 --> 01:19:53,940
Le plus bas 95, ça veut dire que des fois, lorsqu'une personne fait un offre d

1030
01:19:53,960 --> 01:19:57,420
'achat, elle fait un offre d'achat qui est inférieur au prix demandé et que c'est

1031
01:19:57,440 --> 01:20:02,180
accepté. Donc, c'est-à-dire que le vendeur accepte de baisser son prix et de vendre

1032
01:20:02,200 --> 01:20:04,860
la propriété à l'acheteur à un prix plus faible que ce qu'il a demandé.

1033
01:20:06,060 --> 01:20:08,780
Donc, c'est possible aujourd'hui, ça arrive, c'est rare,

1034
01:20:08,860 --> 01:20:09,700
mais bon, c'est possible.

1035
01:20:12,240 --> 01:20:15,620
Mais là, c'est que dans ce cas-là ici, quand on est en moyenne,

1036
01:20:15,780 --> 01:20:21,240
donc le ratio, s'il est en moyenne en bas de 95%, ça veut dire que c'est devenu une

1037
01:20:21,260 --> 01:20:24,220
norme. C'est-à-dire que vous demandez un prix et que ça va sortir forcément plus

1038
01:20:24,240 --> 01:20:28,880
bas. Donc, ça fait longtemps qu'on n'a pas vu ça au niveau du marché ici.

1039
01:20:31,260 --> 01:20:34,780
L'inoccupation locative. Pour être aussi dans un marché de vendeurs,

1040
01:20:35,180 --> 01:20:36,520
qu'est-ce qui est caractéristique en ce moment ?

1041
01:20:36,720 --> 01:20:39,420
C'est qu'habituellement, on a un gros taux d'inoccupation.

1042
01:20:39,520 --> 01:20:42,940
C'est-à-dire qu'un faible taux d'inoccupation, donc il n'y a pas beaucoup de

1043
01:20:42,960 --> 01:20:48,500
logements non plus. Donc, ça favorise encore plus justement la demande à ce niveau

1044
01:20:48,520 --> 01:20:52,900
-là. Donc, ça, ça confirmerait, donc, ici, le marché d'acheteurs,

1045
01:20:52,980 --> 01:20:55,720
donc, c'est habituellement avec des taux d'inoccupation qui sont plus élevés.

1046
01:20:56,800 --> 01:20:59,960
Donc, en ce moment, les taux d'inoccupation augmentent,

1047
01:21:00,020 --> 01:21:04,640
donc, potentiellement que s'il y a un lag entre cette mesure-là et celle-là ici,

1048
01:21:04,940 --> 01:21:06,420
peut-être que c'est un marché d'acheteurs qui s'en vient.

1049
01:21:06,760 --> 01:21:09,920
C'est possible. Il y a plusieurs personnes qui commencent,

1050
01:21:09,980 --> 01:21:13,940
donc, à penser qu'on va potentiellement rentrer dans un marché d'acheteurs au niveau

1051
01:21:13,960 --> 01:21:16,840
de l'immobilier résidentiel, mais ça reste encore à voir.

1052
01:21:18,040 --> 01:21:21,700
Il y a plusieurs facteurs qui pourraient justement faire en sorte qu'on a aussi la

1053
01:21:21,720 --> 01:21:24,620
crainte d'une augmentation des taux d'intérêt par la Banque du Canada dans les

1054
01:21:24,640 --> 01:21:29,900
prochains mois. Étant donné qu'aux États-Unis, les taux d'intérêt ont augmenté à

1055
01:21:29,920 --> 01:21:32,380
cause de l'inflation. Donc, un taux d'inflation plus élevé,

1056
01:21:32,400 --> 01:21:35,860
ça requiert qu'on augmente les taux d'intérêt sur les marchés pour justement

1057
01:21:35,880 --> 01:21:39,360
ralentir l'économie et arrêter la hausse fulgurante des prix.

1058
01:21:39,980 --> 01:21:42,620
Et habituellement, quand les Américains augmentent les taux d'intérêt,

1059
01:21:42,740 --> 01:21:47,620
le Canada est obligé de suivre pour justement qu'il n'y ait pas d'empitrage possible

1060
01:21:47,640 --> 01:21:50,340
entre les deux pays et que notre monnaie soit trop dévaluée par rapport au dollar

1061
01:21:50,360 --> 01:21:53,680
américain. Donc, on peut s'attendre à une hausse des taux d'intérêt au Canada dans

1062
01:21:53,700 --> 01:21:55,300
les prochains mois ou années.

1063
01:21:56,800 --> 01:21:59,900
Mais encore une fois, est-ce que ça va être suffisant pour faire en sorte qu'on va

1064
01:21:59,920 --> 01:22:01,080
tomber dans un marché d'acheteurs ?

1065
01:22:02,040 --> 01:22:06,220
C'est une bonne question. Il y a déjà une hausse des taux dans les dernières années,

1066
01:22:06,320 --> 01:22:12,220
donc après la COVID. ça ne l'avait pas nécessairement fait changer un marché d

1067
01:22:12,240 --> 01:22:14,700
'acheteurs. Puis il y a eu une très grosse hausse.

1068
01:22:14,800 --> 01:22:16,480
C'est-à-dire que s'il y a une hausse dans les prochains mois,

1069
01:22:16,560 --> 01:22:17,740
ça va être une hausse beaucoup plus modeste.

1070
01:22:20,080 --> 01:22:22,600
Et la dernière hausse qu'il y avait eu, ça n'avait pas suffi,

1071
01:22:22,640 --> 01:22:27,300
donc ralentit le marché. Mais il y a d'autres facteurs qui s'ajoutent aussi en ce

1072
01:22:27,320 --> 01:22:30,180
moment, c'est qu'il y a eu des nouvelles constructions,

1073
01:22:30,420 --> 01:22:31,520
il y a beaucoup de logements.

1074
01:22:32,260 --> 01:22:36,160
Donc on s'en va dans un monde où les logements, ils vont en avoir pas mal plus.

1075
01:22:36,180 --> 01:22:37,800
Les taux d'éducation vont augmenter.

1076
01:22:38,320 --> 01:22:43,520
Mais est-ce que ça va engendrer une baisse de prix sur le marché de l'unifamilial ?

1077
01:22:45,260 --> 01:22:47,540
Je pense que c'est la question que beaucoup de gens se posent.

1078
01:22:48,320 --> 01:22:49,480
Est-ce que ça va baisser un jour ?

1079
01:22:52,600 --> 01:22:54,940
Il y a 10 ans, j'aurais dit que forcément, ça va baisser.

1080
01:22:55,240 --> 01:22:59,560
Mais il y a plusieurs facteurs qui pourraient potentiellement faire en sorte que ça

1081
01:22:59,580 --> 01:23:00,380
ne baisse pas.

1082
01:23:02,620 --> 01:23:09,040
il y en a certains qui voient il y a plusieurs phénomènes

1083
01:23:09,060 --> 01:23:13,680
macroéconomiques c'est important de comprendre ça également mais par exemple tout ce

1084
01:23:13,700 --> 01:23:19,240
qui touche à l'intelligence artificielle il y en a plusieurs qui voient un

1085
01:23:19,260 --> 01:23:22,800
environnement déflationniste à cause de ça donc c'est à dire que si beaucoup d

1086
01:23:22,820 --> 01:23:24,500
'emplois sont remplacés par des

1087
01:23:28,000 --> 01:23:33,000
je n'aime pas le terme remplacer mais pour une entreprise donnée,

1088
01:23:33,100 --> 01:23:36,760
il y a une diminution du nombre d'employés parce que c'est plus efficient avec l

1089
01:23:36,780 --> 01:23:39,700
'intelligence artificielle. Ça fait en sorte que les salaires pourraient

1090
01:23:39,720 --> 01:23:42,360
potentiellement baisser dans certains domaines.

1091
01:23:42,960 --> 01:23:48,740
Et bon, si les salaires baissent dans une situation où ils pourraient

1092
01:23:48,760 --> 01:23:51,140
potentiellement avoir de la déflation, mais ce n'est pas automatique que ça va se

1093
01:23:51,160 --> 01:23:52,180
refléter sur le marché immobilier.

1094
01:23:54,840 --> 01:23:59,200
Ça reste encore à voir. Donc, c'est pour la simple et bonne raison que ce n'est pas

1095
01:23:59,220 --> 01:24:01,580
de quoi qui peut nécessairement être fait.

1096
01:24:02,580 --> 01:24:05,720
Les services vont être plus difficiles, c'est-à-dire que le coût des services risque

1097
01:24:05,740 --> 01:24:08,320
de diminuer, mais l'immobilier, ça risque de quoi de physique.

1098
01:24:08,600 --> 01:24:10,220
Il y a une quantité de terrain limitée.

1099
01:24:10,880 --> 01:24:15,020
Les matières premières ne seront pas nécessairement plus abondantes à cause de l

1100
01:24:15,040 --> 01:24:18,720
'intelligence artificielle. Donc, ça reste à voir.

1101
01:24:18,740 --> 01:24:21,620
Mais ça prend à engendrer une crise au niveau du crédit,

1102
01:24:21,700 --> 01:24:25,200
donc hypothécaire. C'est-à-dire que si on…

1103
01:24:26,120 --> 01:24:32,460
Juste une petite parenthèse, je vais prendre le

1104
01:24:32,480 --> 01:24:36,260
cas le plus extrême. Un radiologue, par exemple, qui ne peut pas dire que les

1105
01:24:36,280 --> 01:24:37,860
radiologues vont être remplacés par l'intelligence artificielle,

1106
01:24:37,940 --> 01:24:41,020
mais encore une fois, admettons qu'ils le sont.

1107
01:24:41,400 --> 01:24:43,580
C'est-à-dire que là, maintenant, tout ce qui analyse l'imagerie,

1108
01:24:43,660 --> 01:24:47,980
donc ça se fait plus efficacement, c'est des gens qui ont des très bons salaires.

1109
01:24:48,000 --> 01:24:51,540
C'est-à-dire que s'ils perdent leurs revenus, ils ont probablement une hypothèque

1110
01:24:51,560 --> 01:24:55,300
financée sur 25 ans, par exemple.

1111
01:24:56,300 --> 01:24:58,840
Donc, c'est un risque. C'est-à-dire que s'il y a plusieurs personnes dans cette

1112
01:24:58,860 --> 01:25:03,280
situation-là qui se ramassent sans emploi, bien là, ça peut causer un risque au

1113
01:25:03,300 --> 01:25:04,500
niveau du crédit hypothécaire et tout.

1114
01:25:04,660 --> 01:25:06,420
Donc, ça va impacter les banques, ça va impacter pleinement.

1115
01:25:06,900 --> 01:25:10,680
Mais encore là, c'est un scenario qui est probablement dans plusieurs années.

1116
01:25:10,840 --> 01:25:13,960
Donc, avant que ce soit la réalité, qu'il y ait des pertes d'emploi de façon

1117
01:25:13,980 --> 01:25:17,780
importante à cause de l'intelligence artificielle, Il faut encore une fois qu'il y

1118
01:25:17,800 --> 01:25:21,360
ait plusieurs années, ce n'est pas une décennie à passer.

1119
01:25:21,560 --> 01:25:23,300
Donc, ça reste à voir.

1120
01:25:25,020 --> 01:25:27,960
Parce qu'il y a toujours une séance entre la capacité et l'implémentation dans le

1121
01:25:27,980 --> 01:25:29,580
monde réel. C'est une des raisons.

1122
01:25:31,120 --> 01:25:35,100
Maintenant, ici, historique des cycles au Québec.

1123
01:25:36,380 --> 01:25:40,760
C'est un exemple. Vous voyez que là, on est dans…

1124
01:25:40,780 --> 01:25:44,460
c'est incroyable. Il y a eu un cru dans les années 95.

1125
01:25:45,020 --> 01:25:49,500
une reprise, donc ici on peut parler d'un cycle complet et là on semble être dans

1126
01:25:49,520 --> 01:25:52,320
une hausse, donc on pourrait dire

1127
01:25:54,080 --> 01:25:55,900
perpétuelle depuis ce temps-là.

1128
01:25:56,120 --> 01:25:59,580
Il y a eu un creux ici, donc vous voyez donc la hausse des taux a quand même eu un

1129
01:25:59,600 --> 01:26:02,120
impact malgré tout sur les données.

1130
01:26:02,920 --> 01:26:07,160
Ça ne semble pas être reflété nécessairement dans la vie des gens en soi,

1131
01:26:07,340 --> 01:26:10,740
donc une mini-baisse de l'immobilier, mais rien de majeur.

1132
01:26:10,940 --> 01:26:14,720
Mais ce qui est important de voir, c'est qu'en soi, il y a des cycles,

1133
01:26:14,880 --> 01:26:18,720
mais ces cycles-là sont dans une hausse.

1134
01:26:18,840 --> 01:26:22,160
Donc, c'est-à-dire que la baisse est beaucoup moins importante que la hausse qui l'a

1135
01:26:22,180 --> 01:26:24,540
précédée. Donc, un peu comme les marchés financiers.

1136
01:26:24,720 --> 01:26:28,940
Donc, c'est de long run, l'immobilier, c'est quoi de gagner.

1137
01:26:31,120 --> 01:26:34,500
Mais bon, c'est pas mal ça. Mais encore une fois, le Québec,

1138
01:26:34,520 --> 01:26:36,080
c'est un petit peu une exception à ce niveau-là.

1139
01:26:36,100 --> 01:26:38,420
Si on regarde, par exemple, aux États-Unis, c'est beaucoup plus,

1140
01:26:40,500 --> 01:26:43,320
les montagnes russes sont plus importantes.

1141
01:26:44,760 --> 01:26:50,120
Donc, maintenant, au niveau des phases qui ont dominé le marché immobilier,

1142
01:26:52,500 --> 01:26:56,360
sont présentées ici. C'est-à-dire qu'il y a déjà eu des phases d'expansion forte.

1143
01:26:56,480 --> 01:27:01,180
Donc, par exemple, de 1997 à 2007, une phase de 150 à 200 %.

1144
01:27:03,060 --> 01:27:06,660
c'est logique c'est un peu avant la crise de 2000 puis ça c'est

1145
01:27:08,360 --> 01:27:09,160
ici

1146
01:27:12,680 --> 01:27:18,060
donc ouais ici de 1997 à 2007 il y a eu une expansion comme il y a eu dans tous les

1147
01:27:18,080 --> 01:27:21,260
autres pays donc de l'immobilier, aux États-Unis ça a été plus catastrophique à ce

1148
01:27:21,280 --> 01:27:24,060
niveau-là et il y a eu une légère baisse, c'est-à-dire que pendant que les

1149
01:27:24,080 --> 01:27:28,600
Américains l'immobilier ça a chuté d'à peu près 30 à 40% donc dans certains dans

1150
01:27:28,620 --> 01:27:32,960
certains états au Canada et au Québec, ça a été de l'ordre de 3 à 5 %,

1151
01:27:32,980 --> 01:27:38,340
donc rien de majeur. Et ensuite, après ça, donc après la crise de 2008-2009,

1152
01:27:38,420 --> 01:27:42,860
il y a eu une expansion modérée pendant 7 ans, donc sur la période combinée dans son

1153
01:27:42,880 --> 01:27:49,020
entièreté, 25 à 40 %, et là, de 2018 à 2022,

1154
01:27:49,180 --> 01:27:53,360
une expansion rapide, donc proche de 60 % sur cette période-là.

1155
01:27:54,840 --> 01:27:58,780
en soi de 2018 à 2020, je dirais, à aujourd'hui.

1156
01:27:58,920 --> 01:28:00,400
En ce moment, c'est que là, c'est ça.

1157
01:28:00,680 --> 01:28:06,060
La reprise est depuis 2024, mais la correction est modeste.

1158
01:28:06,180 --> 01:28:07,740
Donc, 5 à 10 %, c'est très modeste.

1159
01:28:07,900 --> 01:28:09,240
Puis, ce n'est pas toutes les villes qui ont été touchées.

1160
01:28:10,060 --> 01:28:11,700
C'est un petit portrait, donc, de la situation.

1161
01:28:12,560 --> 01:28:15,360
Mais ce qui est important de comprendre, c'est que les baisses sont souvent très

1162
01:28:15,380 --> 01:28:17,960
légères et les hausses sont plus importantes.

1163
01:28:19,000 --> 01:28:23,160
Et encore une fois, ici, de 1997 à 2017, ça a l'air important,

1164
01:28:23,360 --> 01:28:25,080
mais en soi, c'était sur des prix qui étaient beaucoup plus faibles.

1165
01:28:25,220 --> 01:28:30,020
C'est-à-dire que lorsqu'une maison vaut 100 000, c'est facile d'avoir une hausse de

1166
01:28:30,040 --> 01:28:34,360
100 %. Ce n'est pas encore nécessairement problématique parce que le pourcentage d

1167
01:28:34,380 --> 01:28:39,140
'augmentation est malgré tout en dollars plus faible.

1168
01:28:39,980 --> 01:28:45,520
Mais aujourd'hui, un 5 % additionnel, on est proche de...

1169
01:28:45,940 --> 01:28:48,460
Éventuellement, les propriétés vont être en moyenne d'à peu près 1 000.

1170
01:28:48,480 --> 01:28:51,100
mettons qu'on parle de maison des étages à 1 million, bien là,

1171
01:28:51,160 --> 01:28:55,220
5 %, c'est 50 000. Donc, c'est le salaire moyen augmentant,

1172
01:28:55,280 --> 01:28:58,720
mais pas autant pour justifier justement ces hausses-là.

1173
01:29:01,760 --> 01:29:07,740
Maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques qui influencent

1174
01:29:07,760 --> 01:29:13,040
justement tout ça ici, c'est important de comprendre que c'est tout ça le grand

1175
01:29:13,060 --> 01:29:16,020
portrait. Il y en a probablement d'autres également, mais dans l'ensemble.

1176
01:29:16,160 --> 01:29:19,720
C'est-à-dire que, de façon globale, qu'est-ce qui influence le prix d'immobilier en

1177
01:29:19,740 --> 01:29:22,160
moyenne au Québec, c'est les taux d'intérêt de la Banque du Canada ici.

1178
01:29:22,740 --> 01:29:27,720
Donc là, on pense que ça a un impact sur les taux de financement hypothécaire.

1179
01:29:28,300 --> 01:29:34,420
Les politiques gouvernementales, c'est-à-dire on pourrait parler par exemple de la

1180
01:29:34,440 --> 01:29:37,700
démographie, donc les politiques gouvernementales, des fois tout ce qui touche aux

1181
01:29:37,720 --> 01:29:39,520
nouveaux arrivants également.

1182
01:29:39,980 --> 01:29:44,300
Donc même si ça reste très limité en fait, porter donc d'impact sur la valeur de l

1183
01:29:44,320 --> 01:29:45,760
'immobilier, mais ça peut avoir des impacts.

1184
01:29:45,780 --> 01:29:52,260
Également, tout ce qui est les mesures pour assoupler, donc justement pour aider

1185
01:29:52,280 --> 01:29:56,700
les nouveaux propriétaires, donc l'exemption de la taxe de bienvenue.

1186
01:29:56,880 --> 01:29:58,060
Donc, tout ça, ça rentre là-dedans.

1187
01:29:58,800 --> 01:30:00,780
Démographie et immigration, donc le facteur également.

1188
01:30:01,040 --> 01:30:04,800
Confiance des ménages, donc c'est-à-dire que les ménages ont une confiance et ça,

1189
01:30:04,860 --> 01:30:09,620
ça se reflète dans justement les valeurs immobilières.

1190
01:30:10,160 --> 01:30:14,300
Pourquoi ? Parce que si vous êtes confiant que vous allez avoir un emploi encore dans

1191
01:30:14,320 --> 01:30:18,660
5 ans, que cet emploi-là va vous donner un revenu qui est plus important à travers

1192
01:30:18,680 --> 01:30:22,500
le temps, vous allez être plus entrain à vous embarquer dans une hypothèque qui est

1193
01:30:22,520 --> 01:30:29,360
plus élevée. C'est-à-dire que vous allez probablement contribuer à faire

1194
01:30:29,380 --> 01:30:31,520
monter les prix parce que vous êtes confiant.

1195
01:30:31,860 --> 01:30:36,420
C'est un peu ça le mécanisme derrière, mais c'est une façon bizarre de le dire,

1196
01:30:36,560 --> 01:30:38,460
mais reste que c'est ça malgré tout.

1197
01:30:39,060 --> 01:30:42,780
Donc, la confiance des ménages a un impact, l'inflation et les salaires.

1198
01:30:42,920 --> 01:30:46,540
Donc, c'est-à-dire que si les salaires augmentent, l'immobilier va augmenter parce

1199
01:30:46,560 --> 01:30:48,320
que la capacité d'un ménage augmente.

1200
01:30:48,860 --> 01:30:51,240
Il est capable d'avoir une hypothèque qui est plus élevée.

1201
01:30:51,340 --> 01:30:55,120
Donc, ça veut dire qu'il peut acheter une propriété avec un prix plus élevé à taux d

1202
01:30:55,140 --> 01:30:57,980
'intérêt réel. Et également, donc, emploi et PIB.

1203
01:30:58,100 --> 01:31:02,240
Donc, c'est tous des facteurs qui peuvent influencer, justement,

1204
01:31:02,580 --> 01:31:07,240
les valeurs immobilières. Maintenant, au niveau de…

1205
01:31:07,260 --> 01:31:10,600
ici, je ne sais pas si on en…

1206
01:31:10,620 --> 01:31:14,140
c'est ça, maintenant. Le mécanisme de transmission, donc ça,

1207
01:31:14,240 --> 01:31:17,600
c'est un… on va en parler rapidement, mais il est relativement important.

1208
01:31:19,400 --> 01:31:23,880
En ce moment, au 15 juillet 2026, les taux étaient à 2,25.

1209
01:31:24,040 --> 01:31:28,360
Donc, le taux de financement à un jour, c'est-à-dire le taux auquel les banques se

1210
01:31:28,380 --> 01:31:30,100
passent entre eux et la Banque du Canada.

1211
01:31:30,280 --> 01:31:33,980
Donc, le taux auquel la Banque du Canada rénumère les banques,

1212
01:31:34,220 --> 01:31:36,720
donc la Banque des banques, comme on dit, c'est 2,25.

1213
01:31:36,860 --> 01:31:38,960
Donc, ça veut dire que le taux hypothécaire est forcément plus élevé que ça.

1214
01:31:40,460 --> 01:31:45,600
Il y a aussi le taux des banques achats, qui est affiché également à tous les mois,

1215
01:31:46,460 --> 01:31:48,620
qui est un petit peu plus élevé que ça, mais par exemple,

1216
01:31:49,420 --> 01:31:52,960
c'est impossible qu'il y ait un taux hypothécaire qui soit en bas du taux de

1217
01:31:52,980 --> 01:31:54,400
financement un jour de la Banque du Canada.

1218
01:31:55,220 --> 01:31:56,300
Donc, c'est comme le plancher.

1219
01:31:56,680 --> 01:31:58,480
Si ce taux-là change, ça a un impact.

1220
01:31:59,480 --> 01:32:02,100
Donc, le mécanisme de transmission, c'est le suivant.

1221
01:32:02,320 --> 01:32:05,440
La Banque du Canada peut soit augmenter ou diminuer ses taux ou les maintenir.

1222
01:32:06,020 --> 01:32:10,800
Donc, s'il y a un changement, le taux préférentiel des banques ici s'ajuste.

1223
01:32:11,800 --> 01:32:13,440
Les taux variables suivent également.

1224
01:32:16,600 --> 01:32:20,960
c'est pour ça que justement certains recommandent de prendre des taux variables au

1225
01:32:20,980 --> 01:32:25,120
niveau de l'hypothèque et d'autres des taux fixes vous l'aurez compris,

1226
01:32:25,240 --> 01:32:29,160
ça dépend de la situation aussi c'est à dire que si on est dans une situation où on

1227
01:32:29,180 --> 01:32:33,920
est avec des taux d'intérêt très élevés habituellement prendre un taux variable c

1228
01:32:33,940 --> 01:32:34,740
'est la meilleure chose pourquoi ?

1229
01:32:34,900 --> 01:32:39,000
parce que les taux vont baisser et là vous allez pouvoir vous prendre un taux fixe

1230
01:32:39,020 --> 01:32:43,800
ensuite parce que vous n'êtes pas bloqué dans un bloc de 50 taux fixes Mais si par

1231
01:32:43,820 --> 01:32:47,420
contre, vous êtes dans une situation où les taux sont faibles,

1232
01:32:48,480 --> 01:32:50,640
bien là, des fois, c'est une bonne idée d'y aller avec un taux fixe,

1233
01:32:50,660 --> 01:32:53,060
parce que oui, ça va être plus élevé qu'un taux variable,

1234
01:32:53,200 --> 01:32:54,560
au moins, vous allez le geler pour 5 ans.

1235
01:32:55,560 --> 01:32:58,000
Et là, vous allez voir les taux augmenter, et là, vous allez être content avec votre

1236
01:32:58,020 --> 01:33:00,400
taux fixe qui était initialement peut-être élevé, mais qui là,

1237
01:33:00,460 --> 01:33:03,280
maintenant, s'est rendu rien par rapport au nouveau taux.

1238
01:33:05,620 --> 01:33:07,520
Ça, c'est des choses que les banques ont compris, malheureusement.

1239
01:33:08,080 --> 01:33:11,020
Donc, ils font souvent tout ce qu'il faut pour essayer d'être le gagnant le plus

1240
01:33:11,040 --> 01:33:13,600
possible à travers ça. Donc, comme par exemple, en ce moment,

1241
01:33:13,700 --> 01:33:18,360
si vous regardez bien, les CPG, donc des banques canadiennes,

1242
01:33:18,800 --> 01:33:22,040
ils sont quand même élevés. Donc, c'est-à-dire que pourtant,

1243
01:33:22,120 --> 01:33:25,740
le taux d'intérêt n'a pas encore augmenté, mais les banques donnent du bon rendement

1244
01:33:25,760 --> 01:33:30,320
sur des CPG, par exemple. Les CPG, ça, c'est des investissements que les ménages

1245
01:33:30,340 --> 01:33:34,160
peuvent prendre. Donc, ils acceptent de geler l'argent qu'ils ont pour un taux de

1246
01:33:34,180 --> 01:33:35,220
rendement donné sur 5 ans.

1247
01:33:38,080 --> 01:33:40,120
Mais le gros problème avec ça, c'est que pendant 5 ans,

1248
01:33:40,180 --> 01:33:40,980
vous ne pouvez pas y toucher.

1249
01:33:40,780 --> 01:33:43,740
Il y a des CPG de 4 ans, 3 ans et ainsi de suite.

1250
01:33:44,520 --> 01:33:46,240
Et en ce moment, les taux augmentent.

1251
01:33:46,900 --> 01:33:48,080
Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?

1252
01:33:48,200 --> 01:33:51,220
C'est que les banques veulent comme…

1253
01:33:51,240 --> 01:33:57,280
C'est un peu un piège en soi parce qu'eux,

1254
01:33:57,320 --> 01:34:00,980
ils offrent des meilleures rendements pour que les gens placent leur argent parce qu

1255
01:34:01,000 --> 01:34:03,660
'ils anticipent une augmentation des taux d'intérêt dans le futur.

1256
01:34:04,240 --> 01:34:09,580
C'est une façon d'attirer des investisseurs, d'attirer des ménages pour avoir leur

1257
01:34:09,600 --> 01:34:12,800
argent et ensuite, lorsque les taux vont augmenter,

1258
01:34:15,200 --> 01:34:18,400
les gens qui vont avoir joué leur argent pour 5 ans, ne pourront pas profiter de

1259
01:34:18,420 --> 01:34:24,960
cette hausse-là. En soi, c'est un jeu d'anticipation si

1260
01:34:24,980 --> 01:34:27,540
ça ne se réfète pas. C'est-à-dire que les banques à chartes n'ont pas le contrôle

1261
01:34:27,560 --> 01:34:30,020
sur le taux directeur. Ça, c'est la Banque du Canada qui le décide.

1262
01:34:31,200 --> 01:34:35,440
C'est un comité de, je crois, c'est 12 économistes qui se rencontrent à tous les 12

1263
01:34:35,460 --> 01:34:37,720
mois et qui déterminent en fonction de plusieurs chiffres,

1264
01:34:37,760 --> 01:34:42,160
l'inflation et autres. est-ce qu'on monte les taux ou non pour contrôler justement

1265
01:34:42,180 --> 01:34:45,760
ce chiffre-là. Maintenant, quand le taux préférentiel des banques s'ajuste,

1266
01:34:47,080 --> 01:34:49,900
les taux variavent suivent et les taux réagissent via le marché obligatoire.

1267
01:34:50,020 --> 01:34:52,780
C'est-à-dire que ça, c'est un mécanisme de transmission.

1268
01:34:53,400 --> 01:34:58,740
Et ça, ça impacte justement la capacité des ménages à emprunter.

1269
01:34:58,920 --> 01:35:02,740
C'est-à-dire que si, par exemple, le taux fixe augmente énormément,

1270
01:35:03,300 --> 01:35:08,160
un ménage va juste pouvoir prendre un financement pas d'écart de tant de dollars,

1271
01:35:08,220 --> 01:35:11,220
par exemple, à un salaire donné.

1272
01:35:12,060 --> 01:35:16,040
Ici, on suppose que tout est constant sauf le taux.

1273
01:35:16,800 --> 01:35:18,920
La personne a le même emploi, le même salaire.

1274
01:35:19,120 --> 01:35:20,660
Le marché immobilier est identique.

1275
01:35:20,780 --> 01:35:21,660
Donc, il n'y a pas de changement.

1276
01:35:22,220 --> 01:35:27,300
Mais les taux changent. Pour un même salaire donné, une personne va pouvoir acheter

1277
01:35:27,320 --> 01:35:31,140
une maison beaucoup moins chère si les taux d'intérêt augmentent parce que son

1278
01:35:31,160 --> 01:35:33,480
paiement hypothécaire va être plus élevé à un prix donné.

1279
01:35:34,360 --> 01:35:37,800
Donc, c'est le mécanisme. Et là, c'est que c'est censé se propager.

1280
01:35:37,820 --> 01:35:42,500
Donc, la capacité d'emprunt de ménage change et la demande va changer.

1281
01:35:43,320 --> 01:35:45,560
Et là, logiquement, si on l'offrait la demande, ça devrait s'ajouter.

1282
01:35:46,940 --> 01:35:51,580
Oui, c'est vrai dans le papier, mais bon, est-ce que ça se réflechait vraiment de

1283
01:35:51,600 --> 01:35:53,900
façon aussi claire dans la réalité ?

1284
01:35:54,020 --> 01:35:57,240
Non, parce qu'il y a certaines choses qui peuvent être faites pour justement

1285
01:35:57,260 --> 01:35:59,740
ralentir ce mécanisme de transmission-là,

1286
01:36:02,180 --> 01:36:03,560
dont augmenter les périodes d'amortissement.

1287
01:36:03,720 --> 01:36:04,800
Donc, il y a beaucoup de choses qui sont faites.

1288
01:36:06,280 --> 01:36:11,600
Mais c'est le mécanisme de transmission des taux d'intérêt vers le marché mobile.

1289
01:36:12,500 --> 01:36:15,700
Vous l'aurez compris, si les taux augmentent, ici, donc,

1290
01:36:15,880 --> 01:36:19,400
si le taux ici augmente, les taux préférentiels des banques s'ajustent également à

1291
01:36:19,420 --> 01:36:22,860
la hausse. Ça fait en sorte que les taux fixes sur les hypothèques augmentent

1292
01:36:22,880 --> 01:36:28,360
également. La capacité d'emprunt de ménage diminue et le prix devrait logiquement

1293
01:36:28,380 --> 01:36:31,740
baisser éventuellement. C'est la même chose dans l'autre sens.

1294
01:36:31,760 --> 01:36:34,260
C'est-à-dire que si la Banque du Canada diminue ses taux,

1295
01:36:34,760 --> 01:36:39,640
ici, le taux préférentiel des banques va s'ajuster à la baisse.

1296
01:36:40,680 --> 01:36:44,200
Le taux fixe sur l'hypothèque va éventuellement baisser,

1297
01:36:44,500 --> 01:36:48,620
ce qui va faire en sorte que la capacité d'emprunt de ménage va augmenter.

1298
01:36:49,360 --> 01:36:52,960
Donc, ça, ça veut dire que pour un salaire donné, elle peut emprunter plus et ça va

1299
01:36:52,980 --> 01:36:56,640
faire en sorte que les prix de l'immobilier vont s'ajuster à la hausse,

1300
01:36:56,900 --> 01:36:57,700
logiquement.

1301
01:37:01,240 --> 01:37:02,040
Bon,

1302
01:37:04,700 --> 01:37:10,320
maintenant ici donc un impact concret donc une hausse du taux hypothécaire donc de

1303
01:37:10,340 --> 01:37:11,600
je crois que je l'ai noté ici.

1304
01:37:21,920 --> 01:37:25,840
Ici un prêt hypothécaire de 400 000 avec un amortissement de 25 ans,

1305
01:37:27,340 --> 01:37:30,660
c'est un paiement d'envient. Ça en soit ici, ce qu'on pourrait faire,

1306
01:37:30,900 --> 01:37:34,480
c'est aller le… je vais ouvrir Excel.

1307
01:37:35,740 --> 01:37:41,320
Après ça, c'est… c'est quand même très facile à calculer.

1308
01:37:41,700 --> 01:37:45,160
Mais supposons qu'on a un prix hypothécaire qui est de 400 000.

1309
01:37:47,120 --> 01:37:50,220
C'est-tu bien 400 000 ? Oui, merveilleux.

1310
01:37:50,880 --> 01:37:55,320
Donc, supposons ici qu'on a un taux qui est un taux de 3 %.

1311
01:37:56,840 --> 01:38:00,120
donc ici et une période d'amortissement donc de 25 ans.

1312
01:38:00,680 --> 01:38:04,620
Donc on va aller calculer ici donc le taux.

1313
01:38:05,360 --> 01:38:11,380
Qu'est-ce qu'on pourrait même faire c'est ici enlever ça comme ça

1314
01:38:11,400 --> 01:38:17,460
et aller simplement faire un

1315
01:38:17,480 --> 01:38:23,700
tableau ici avec par exemple si on prend une situation ce qui est très à 2.5% et

1316
01:38:23,720 --> 01:38:26,640
là on va aller calculer le paiement hypothécaire pour un montant de 400 000.

1317
01:38:27,360 --> 01:38:33,380
Ici c'est valeur paiement. Je vais essayer

1318
01:38:33,400 --> 01:38:34,400
de grossir un petit peu.

1319
01:38:36,140 --> 01:38:40,220
Donc là le taux c'est ici maintenant c'est ça divisé par 12.

1320
01:38:41,000 --> 01:38:44,400
Le nombre de paiements c'est le 25 ans fois le 12 mois.

1321
01:38:45,160 --> 01:38:49,600
La valeur actualisée c'est le moins, le montant du prêt.

1322
01:38:50,920 --> 01:38:54,280
La valeur terminale, c'est 0 étant donné qu'on va avoir payé notre hypothèque à la

1323
01:38:54,300 --> 01:38:59,180
fin logiquement et une valeur annulée de début de période,

1324
01:38:59,880 --> 01:39:00,680
de fin de période.

1325
01:39:03,780 --> 01:39:06,580
Donc ici, ça va nous donner le paiement hypothécaire.

1326
01:39:06,720 --> 01:39:12,240
Qu'est-ce qu'on va faire ? Le 25 ans ici ne devrait pas changer et le montant non

1327
01:39:12,260 --> 01:39:14,500
plus de l'hypothèque, on va le garder constant pour voir l'impact.

1328
01:39:15,880 --> 01:39:21,940
Donc, on est aux alentours d'un paiement donc ici de 1695 par mois dans le cas

1329
01:39:21,960 --> 01:39:24,620
d'une hypothèque de 400 000 donc.

1330
01:39:25,440 --> 01:39:31,460
Si on prend ça ici, on va y aller jusqu'à 10 juste pour voir à

1331
01:39:31,480 --> 01:39:32,500
quel point que ce serait horrible.

1332
01:39:35,640 --> 01:39:39,580
Donc, c'est ça. Vous voyez ça va être ça va être de quoi être convexe si on fait un

1333
01:39:39,600 --> 01:39:40,400
graphique.

1334
01:39:44,120 --> 01:39:46,360
Ça va être de quoi être convexe, c'est-à-dire que le montant,

1335
01:39:46,500 --> 01:39:49,520
la perte de tissu, c'est de quoi être quand même très linéaire malgré tout,

1336
01:39:49,680 --> 01:39:52,620
mais il y a certains paramètres qui vont pouvoir changer et qui pourraient impacter.

1337
01:39:52,900 --> 01:39:54,920
Donc, si par exemple,

1338
01:40:01,940 --> 01:40:06,640
en soi, il faut vraiment y aller avec des plus petites variations,

1339
01:40:06,660 --> 01:40:09,820
mais en soi, il y a un peu de convexité dans chacun des variations ici.

1340
01:40:10,080 --> 01:40:14,680
Ça dépend aussi de ce qu'on est situé dans le terme.

1341
01:40:14,900 --> 01:40:17,920
Mais de façon générale, vous voyez que ça va avoir un impact.

1342
01:40:18,960 --> 01:40:23,600
Supposons maintenant qu'on dit que la personne qui initialement était ici,

1343
01:40:24,000 --> 01:40:29,960
par exemple 3 %, elle pouvait emprunter 1 800, elle avait un paiement de 1 896.

1344
01:40:30,900 --> 01:40:34,040
Tu vois ce qui détermine le montant qui est ici, c'est simplement ce qu'on est

1345
01:40:34,060 --> 01:40:38,900
capable de payer. Et donc, dans le cas ici, si, par exemple,

1346
01:40:39,180 --> 01:40:43,120
les taux d'intérêt augmentent, la personne qui était déjà,

1347
01:40:43,440 --> 01:40:46,420
elle pouvait acheter à 3 %, mais maintenant, ça change à 5 %,

1348
01:40:46,440 --> 01:40:48,220
mais là, elle ne peut plus avoir la propriété de 400 000.

1349
01:40:48,720 --> 01:40:50,200
Donc, c'est ça ici, qu'est-ce que ça…

1350
01:40:50,220 --> 01:40:55,340
ça fait en fait que la capacité pour une propriété donnée change dépendamment du

1351
01:40:55,360 --> 01:40:56,160
ménage.

1352
01:40:58,240 --> 01:41:03,800
ici on est dans un cas où ici c'est pratiquement impossible que ça arrive mais on

1353
01:41:03,820 --> 01:41:05,620
est aux alentours de ça ici

1354
01:41:07,960 --> 01:41:09,840
ici pourquoi il y a 5%

1355
01:41:15,680 --> 01:41:20,500
bref c'est très bizarre peu importe, en tout cas vous comprenez le principe c'est

1356
01:41:20,520 --> 01:41:26,500
pas les taux d'intérêt impacte le paiement hypothécaire et

1357
01:41:26,520 --> 01:41:30,800
ça fait en sorte que justement le montant qu'une personne peut emprunter est

1358
01:41:30,820 --> 01:41:33,300
beaucoup moins élevé lorsque les taux augmentent.

1359
01:41:38,300 --> 01:41:42,600
Maintenant, ça ici, c'est une représentation graphique du taux d'être directeur de

1360
01:41:42,620 --> 01:41:47,380
la Banque du Canada et le prix résidentiel au Québec.

1361
01:41:49,100 --> 01:41:51,020
C'est pas nécessairement de...

1362
01:41:51,040 --> 01:41:56,020
Vous voyez qu'il y a ici une phase qui pourrait s'apparenter à une phase d'expansion

1363
01:41:56,040 --> 01:41:57,580
qui serait peut-être causée par une baisse des taux.

1364
01:41:57,940 --> 01:42:00,440
C'est probablement le cas, mais ce n'est pas automatique,

1365
01:42:00,560 --> 01:42:03,120
donc ce n'est pas nécessairement une corrélation qui est parfaite.

1366
01:42:03,700 --> 01:42:07,700
C'est-à-dire que comme ici, on peut voir, le taux baisse.

1367
01:42:09,220 --> 01:42:13,480
On peut voir que la hausse des taux a ralenti, donc la hausse est prise.

1368
01:42:14,440 --> 01:42:16,420
Vous voyez ici le plateau qu'il y a là.

1369
01:42:16,840 --> 01:42:19,360
Elle a été probablement causée par l'augmentation des taux d'intérêt.

1370
01:42:20,220 --> 01:42:24,760
Et là, lorsqu'on recommence à diminuer les taux, il y a une petite attention qui se

1371
01:42:24,780 --> 01:42:30,920
dessine. Donc, oui, ça a un impact, mais ça prend une petite diminution,

1372
01:42:31,240 --> 01:42:37,640
a un impact beaucoup plus important qu'une augmentation

1373
01:42:37,660 --> 01:43:06,940
sur la baisse des prix. C'est

1374
01:43:06,960 --> 01:43:12,480
ça. par exemple 2 à 2,5 %. Donc, c'est ce qu'on appelle la convexité.

1375
01:43:13,680 --> 01:43:16,600
Mais encore une fois, bon, ce n'est pas nécessairement important pour un évaluateur

1376
01:43:16,620 --> 01:43:19,980
d'aller jusque-là. Mais en soi, c'est ce qui explique le mécanisme des taux d

1377
01:43:20,000 --> 01:43:21,200
'intérêt sur l'immobilier.

1378
01:43:23,380 --> 01:43:24,520
Démographie et immigration maintenant.

1379
01:43:25,560 --> 01:43:29,900
La population. On est aux alentours de 9 millions, peut-être un 9,5 en ce moment.

1380
01:43:30,320 --> 01:43:34,000
Donc, il y a une croissance qui est exceptionnelle entre 2023 et 2024.

1381
01:43:35,300 --> 01:43:37,220
Il y a un ralentissement depuis 2025, par contre.

1382
01:43:37,800 --> 01:43:40,020
Donc, il y a eu un restant Sincèrement des seuils et tout ça.

1383
01:43:40,320 --> 01:43:41,960
Donc, est-ce que ça va impacter l'immobilier ?

1384
01:43:42,500 --> 01:43:43,300
Peut-être.

1385
01:43:45,520 --> 01:43:47,280
Il y a également le vieillissement de la population.

1386
01:43:47,520 --> 01:43:51,760
C'est-à-dire que la population peut changer, soit parce qu'il y a l'immigration,

1387
01:43:52,020 --> 01:43:56,980
soit parce qu'il y a des naissances, mais aussi parce qu'il y a d'autres phénomènes

1388
01:43:57,000 --> 01:43:58,740
comme le vieillissement de la population, des décès également.

1389
01:43:59,420 --> 01:44:05,740
Donc, c'est un facteur. Maintenant, au niveau de la pression

1390
01:44:05,760 --> 01:44:12,800
sur… Chaque ménage additionnel demande un logement, donc ça peut être une

1391
01:44:12,820 --> 01:44:15,680
des raisons pourquoi des fois il y a des hausses, il y a une pression sur la

1392
01:44:15,700 --> 01:44:20,680
demande. Mais ce n'est pas automatique, donc c'est un facteur qui s'est important.

1393
01:44:21,560 --> 01:44:27,600
Bon, maintenant, au niveau des idées,

1394
01:44:27,720 --> 01:44:33,800
au niveau de l'ordre de grandeur, le PIB au Québec est aux alentours de 100

1395
01:44:33,820 --> 01:44:36,400
milliards, donc le taux de chômage d'à peu près 5 à 6 %.

1396
01:44:36,420 --> 01:44:41,280
Ce n'est pas tant important de savoir ça, mais de façon simple,

1397
01:44:41,360 --> 01:44:46,320
un ménage en moyenne de médian 72 000 et le taux d'inflation,

1398
01:44:46,440 --> 01:44:52,040
c'est entre 2 à 3 %. L'immobilier, c'est aux alentours de 260 000 emplois.

1399
01:44:52,180 --> 01:44:55,320
Donc, c'est un gros, gros, gros, gros secteur de l'économie québécoise.

1400
01:44:55,380 --> 01:44:56,420
L'immobilier, c'est assez important.

1401
01:44:58,500 --> 01:45:01,540
On avait dit tantôt que l'immobilier résidentiel, c'était aux alentours d'un

1402
01:45:01,560 --> 01:45:04,040
trillion d'hommes. C'est plus grand que le PIB du Québec.

1403
01:45:05,400 --> 01:45:07,780
C'est pas vraiment important.

1404
01:45:09,280 --> 01:45:11,540
Mais bon, c'était dans les...

1405
01:45:11,560 --> 01:45:16,520
En soi, je le présente, mais est-ce que ça peut être utile pour interpréter ce qui

1406
01:45:16,540 --> 01:45:22,620
se passe ? L'inflation est très importante pour

1407
01:45:22,640 --> 01:45:24,020
anticiper les changements des taux d'intérêt.

1408
01:45:24,220 --> 01:45:29,940
C'est-à-dire que la Banque du Canada doit garder ses taux aux alentours d'une

1409
01:45:29,960 --> 01:45:36,620
fourchette de 2 %. Donc, si le taux d'inflation dépasse 3 %,

1410
01:45:36,640 --> 01:45:39,880
ça sort de la fourchette raisonnable d'inflation que la Banque du Canada s'est

1411
01:45:39,900 --> 01:45:41,780
ciblée. Qu'est-ce que ça veut dire ?

1412
01:45:41,860 --> 01:45:43,840
Ça veut dire qu'ils vont probablement être obligés d'augmenter les taux d'intérêt.

1413
01:45:45,360 --> 01:45:50,720
au contraire, si les taux passent, si le taux d'inflation passe en bas de 1%,

1414
01:45:50,740 --> 01:45:54,180
bien là, on est dans une situation où l'inflation est trop faible et là,

1415
01:45:54,260 --> 01:45:55,140
on est probablement

1416
01:45:56,980 --> 01:45:58,640
en train de ralentir trop l'économie.

1417
01:45:58,700 --> 01:45:59,840
Donc là, les taux d'intérêt vont baisser.

1418
01:45:59,960 --> 01:46:01,880
Donc, ils vont stimuler l'économie en baissant les taux d'intérêt.

1419
01:46:03,460 --> 01:46:06,060
Donc, ce qui est bien, c'est que pour un évolateur agréé,

1420
01:46:06,340 --> 01:46:12,100
l'inflation est comme une sorte de leading indicator, de lagging indicator des taux

1421
01:46:12,120 --> 01:46:16,180
d'intérêt. Lorsque vous voyez que l'inflation augmente au-dessus de 3 %,

1422
01:46:16,200 --> 01:46:18,100
habituellement, qu'est-ce qui s'en vient ?

1423
01:46:18,220 --> 01:46:22,740
C'est probablement une augmentation des taux, donc un resserrement des prix en

1424
01:46:22,760 --> 01:46:24,300
immobilier et le contraire est vrai.

1425
01:46:25,360 --> 01:46:28,840
Encore une fois, l'ordre de grandeur sur lequel ça va se produire,

1426
01:46:28,960 --> 01:46:32,300
c'est bien différent et ça dépend de beaucoup d'autres choses.

1427
01:46:35,040 --> 01:46:41,100
Maintenant, l'emploi, ça détermine la capacité d

1428
01:46:41,120 --> 01:46:43,660
'emprunt des ménages. Donc, une personne qui va acheter un immobilier,

1429
01:46:43,720 --> 01:46:46,860
ça va prendre un emploi stable qu'elle a depuis un certain nombre d'années.

1430
01:46:46,880 --> 01:46:51,240
donc habituellement on parle de deux ans pour avoir un emprunt hypothécaire

1431
01:46:51,260 --> 01:46:56,900
maintenant le PIB pourquoi c'est important même si c'est une mesure qui est

1432
01:46:56,920 --> 01:47:00,840
tellement générale qu'elle ne veut rien dire pour mettons un particulier

1433
01:47:02,700 --> 01:47:07,580
pour l'immobilier en soi ça ne nous dit pas de quoi sur l'immobilier mais c'est un

1434
01:47:07,600 --> 01:47:11,760
indicateur de santé économique surtout la croissance du PIB plus il y a une bonne

1435
01:47:11,780 --> 01:47:18,540
croissance plus l'économie est en santé plus potentiellement le marché immobilier

1436
01:47:18,560 --> 01:47:21,640
dans la santé également. Il y a aussi l'endettement, donc,

1437
01:47:21,740 --> 01:47:23,700
c'est-à-dire que les ratios d'endettement, c'est important.

1438
01:47:24,500 --> 01:47:27,340
Même si ce n'est pas des ratios d'endettement propres à l'immobilier,

1439
01:47:27,640 --> 01:47:31,940
par exemple, des données sur les cartes de crédit des ménages,

1440
01:47:32,040 --> 01:47:36,280
c'est quand même très important parce que si on remarque qu'il y a un changement,

1441
01:47:36,400 --> 01:47:39,160
donc les cartes de crédit des ménages sont de plus en plus pleines,

1442
01:47:39,300 --> 01:47:41,160
donc ils sont proches de leur capacité d'emprunt maximale,

1443
01:47:41,820 --> 01:47:45,620
bien ça peut signaler qu'il s'en vient des petites turbulences sur le marché

1444
01:47:45,640 --> 01:47:50,240
immobilier. Même si l'endettement, tout ce qui touche par exemple au niveau des

1445
01:47:50,260 --> 01:47:54,580
cartes de crédit ou l'emprunt qui est hypothécaire reste très minime par rapport au

1446
01:47:54,600 --> 01:47:56,540
montant emprunté avec un pré-hypothécaire.

1447
01:47:57,840 --> 01:48:01,140
Ici, quand on regarde l'endettement d'un ménage classique au Canada,

1448
01:48:01,420 --> 01:48:02,900
on est aux alentours de 175 %.

1449
01:48:02,920 --> 01:48:07,640
C'est-à-dire que toutes les dettes qu'une personne a, ça représente aux alentours de

1450
01:48:07,660 --> 01:48:10,180
175 % de son salaire, son revenu annuel.

1451
01:48:10,780 --> 01:48:16,840
Donc, c'est relativement élevé, même si ça inclut en

1452
01:48:16,860 --> 01:48:20,760
soi l'emprunt hypothécaire. C'est-à-dire que ce n'est pas si pératé de nouveau.

1453
01:48:23,560 --> 01:48:29,080
Maintenant, au niveau des ratios prix-revenus, Montréal est aux alentours de 8,

1454
01:48:29,400 --> 01:48:32,800
Gatineau 6.5 et la moyenne historique, c'est 4 à 5.

1455
01:48:32,960 --> 01:48:33,880
Donc, on voit que ça augmente.

1456
01:48:33,900 --> 01:48:39,820
C'est-à-dire que le prix d'une propriété sur le revenu d'un ménage moyen,

1457
01:48:40,080 --> 01:48:41,420
ça augmente à travers le temps.

1458
01:48:41,540 --> 01:48:44,820
C'est-à-dire que c'est de plus en plus difficile pour une personne d'acheter une

1459
01:48:44,840 --> 01:48:48,200
propriété, étant donné que ça représente une plus grande proportion de son revenu.

1460
01:48:49,840 --> 01:48:53,460
Donc, l'accessibilité de façon globale se détériore par rapport aux normes

1461
01:48:53,480 --> 01:48:57,140
historiques. Donc, au Québec, l'accès à la propriété se dégrade.

1462
01:48:57,320 --> 01:48:58,120
C'est un fait établi.

1463
01:49:00,260 --> 01:49:01,060
Maintenant

1464
01:49:03,200 --> 01:49:06,760
Politique Bon c'est ça, ici il y a eu des Il y a eu des mesures qui ont été faites

1465
01:49:06,780 --> 01:49:12,240
Pour un peu aider les potentiels propriétaires Même si c'est quand même jugé

1466
01:49:12,260 --> 01:49:15,220
insuffisant par les économistes Puis il y a quand même un consensus à ce niveau-là

1467
01:49:16,220 --> 01:49:22,660
Il y a le CELIAP qui a été mis en vigueur Il y a le Taxe sur les logements

1468
01:49:22,680 --> 01:49:25,600
sous-utilisés Donc en tout cas c'est un C'est presque ça.

1469
01:49:26,840 --> 01:49:30,780
Une des raisons pourquoi, et c'est important de bien le comprendre,

1470
01:49:31,020 --> 01:49:34,660
c'est que pourquoi le CELIAP, c'est une mesure qui est quand même limitée en fait de

1471
01:49:34,680 --> 01:49:39,900
portée, c'est qu'on l'a vu tantôt, donc lorsque l'immobilier puis les actifs comme

1472
01:49:39,920 --> 01:49:43,960
les maisons et tout ça se mettent à progresser plus rapidement que les salaires,

1473
01:49:45,180 --> 01:49:48,840
ça devient un petit peu impossible pour une personne, maintenant,

1474
01:49:48,900 --> 01:49:52,060
de 20 ans, d'économiser assez.

1475
01:49:52,080 --> 01:49:54,600
Donc, au Québec, il faut qu'on mette une mise de fonds.

1476
01:49:54,980 --> 01:49:57,540
C'est ça qui est problématique en ce moment avec le marché immobilier.

1477
01:49:57,660 --> 01:50:01,000
C'est que supposons que vous économisez la mise de fonds.

1478
01:50:01,060 --> 01:50:04,580
Le temps que vous fixez une mise de fonds pour une propriété donnée,

1479
01:50:04,700 --> 01:50:06,340
mais le temps que vous allez prendre pour l'économiser,

1480
01:50:07,240 --> 01:50:09,160
l'immobilier va tellement avoir augmenté de prix que là,

1481
01:50:09,600 --> 01:50:13,460
la mise de fonds sera plus cohérente avec la propriété que vous souhaitiez à ce

1482
01:50:13,480 --> 01:50:17,400
moment-là. Donc, il devient comme un décalage qui est impossible à rattraper,

1483
01:50:17,520 --> 01:50:18,900
dans la mesure où il n'y a pas une correction.

1484
01:50:21,240 --> 01:50:23,820
Donc, ici, c'est un peu le phénomène où on est en ce moment.

1485
01:50:24,000 --> 01:50:29,140
C'est-à-dire qu'il y a de plus en plus de nouveaux acheteurs qui sont sortis de la

1486
01:50:29,160 --> 01:50:30,620
capacité d'acheter une propriété.

1487
01:50:30,980 --> 01:50:33,640
Ça devient même très difficile juste avec un salaire.

1488
01:50:33,920 --> 01:50:36,980
Et même des fois, on coupe avec deux bons salaires sans l'aide,

1489
01:50:37,040 --> 01:50:41,360
par exemple, d'une tierce personne, un parent ou autre,

1490
01:50:41,400 --> 01:50:43,200
qui vient de réaider. C'est de plus en plus difficile.

1491
01:50:44,300 --> 01:50:48,640
Donc, ça fait en sorte qu'il y a comme une sorte de détachement entre deux groupes.

1492
01:50:48,660 --> 01:50:49,980
donc les propriétaires et les locataires.

1493
01:50:50,960 --> 01:50:53,360
Historiquement, ce n'est pas bon pour l'économie parce que ça crée beaucoup d

1494
01:50:53,380 --> 01:50:58,300
'inégalités qui ne sont pas nécessairement bénéfiques pour l'ensemble de l'économie.

1495
01:51:00,300 --> 01:51:03,600
Mais c'est pour ça que ces mesures-là sont limitées en fait d'impact.

1496
01:51:06,940 --> 01:51:07,740
Maintenant,

1497
01:51:09,340 --> 01:51:12,960
c'est ça ici. Encore vraiment de l'achat par des non-résidents,

1498
01:51:13,140 --> 01:51:18,500
ça a déjà été fait dans les deux dernières années par l'ancien gouvernement fédéral

1499
01:51:18,520 --> 01:51:20,400
qu'il y avait, ça n'a pas marché.

1500
01:51:22,000 --> 01:51:23,300
Ça n'a pas ralenti les prix

1501
01:51:24,900 --> 01:51:27,560
nécessairement. Donc, c'est probablement des mesures qui sont beaucoup trop

1502
01:51:29,500 --> 01:51:33,300
ciblées et qui ne touchent pas vraiment en soi à l'essence même du problème,

1503
01:51:34,040 --> 01:51:34,840
qui est

1504
01:51:36,560 --> 01:51:38,020
probablement plus une question monétaire.

1505
01:51:38,160 --> 01:51:41,780
C'est-à-dire qu'on peut maintenant dire que c'est les constructions le problème,

1506
01:51:41,880 --> 01:51:42,960
il n'y a pas assez de nouvelles constructions,

1507
01:51:45,320 --> 01:51:48,480
mais il y a une des raisons pourquoi il y a une crise en ce moment avec l'immobilier

1508
01:51:48,500 --> 01:51:55,660
au Québec, c'est parce que les gens, tout le monde, l

1509
01:51:55,680 --> 01:51:58,260
'immobilier monte parce que les gens voient que l'immobilier,

1510
01:51:58,280 --> 01:52:00,000
c'est une bonne chose pour se protéger contre l'inflation.

1511
01:52:00,100 --> 01:52:03,420
Ça fait justement une sorte de surenchère perpétuelle.

1512
01:52:04,200 --> 01:52:06,360
Un jour, ça va probablement arrêter, mais c'est une des raisons.

1513
01:52:06,620 --> 01:52:09,780
C'est-à-dire que tant que les gouvernements ne contrôlent pas la hausse des prix de

1514
01:52:09,800 --> 01:52:12,020
tous les biens, ça risque de continuer.

1515
01:52:12,160 --> 01:52:15,040
Même si logiquement, on pourrait s'attendre au contraire,

1516
01:52:15,120 --> 01:52:17,660
étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt vont monter.

1517
01:52:18,140 --> 01:52:22,500
Donc, l'immobilier devrait baisser, mais des fois, la psychologie fait en sorte qu

1518
01:52:22,520 --> 01:52:27,900
'il s'agisse un peu cet effet-là parce que les gens sont beaucoup plus informés

1519
01:52:27,920 --> 01:52:30,840
aussi au niveau de l'économie.

1520
01:52:30,940 --> 01:52:34,120
Donc, maintenant, avec tout l'Internet et tout, les gens comprennent mieux l

1521
01:52:34,140 --> 01:52:39,160
'économie. Donc, ils comprennent qu'ils pour se protéger contre des hausses de prix.

1522
01:52:39,880 --> 01:52:41,660
Un compte épargne, ce n'est pas nécessairement le plus adapté.

1523
01:52:41,680 --> 01:52:47,180
Donc, c'est pas des… historiquement, c'était pas toujours compris,

1524
01:52:47,300 --> 01:52:50,960
mais en soi, lorsqu'il y a une période d'inflation importante,

1525
01:52:51,220 --> 01:52:53,160
une personne qui a de l'immobilier est beaucoup plus protégée,

1526
01:52:53,420 --> 01:52:56,700
même si on pourrait s'attendre à une baisse de prix par la suite à cause de la haute

1527
01:52:56,720 --> 01:52:57,520
et tout.

1528
01:53:01,020 --> 01:53:05,540
Maintenant, ici donc, les politiques gouvernementales, donc les droits de mutation,

1529
01:53:05,900 --> 01:53:11,340
les programmes SHQ, donc logements abordables, donc ça a été beaucoup mis,

1530
01:53:11,460 --> 01:53:14,040
donc APH, CELEC également au niveau des promoteurs immobiliers,

1531
01:53:14,100 --> 01:53:16,480
donc ça leur permet de construire des logements abordables.

1532
01:53:17,880 --> 01:53:21,940
Le TAL qui a encore aussi tout ça, donc le zonage également.

1533
01:53:22,560 --> 01:53:24,740
Donc tout ça, ça c'est des choses qui impactent l'immobilier.

1534
01:53:27,620 --> 01:53:29,340
Donc impact des politiques sur la valeur.

1535
01:53:29,540 --> 01:53:33,860
Donc ici, resserrement donc du test de résistance, donc ça qu'est-ce que ça veut

1536
01:53:33,880 --> 01:53:38,340
dire, c'est qu'il y a un suest test qui est fait donc sur les taux d'intérêt que

1537
01:53:38,360 --> 01:53:41,200
vous êtes capable donc de payer, donc c'est-à-dire que si vous empruntez à une

1538
01:53:41,220 --> 01:53:44,100
banque un montant donné pour vous acheter une propriété,

1539
01:53:44,820 --> 01:53:47,220
bien eux ils vont faire une simulation pour voir est-ce que vous allez être capable

1540
01:53:47,240 --> 01:53:50,920
de payer s'il y a une augmentation des taux par exemple de 2 %.

1541
01:53:50,940 --> 01:53:54,700
Donc, le SWEST-Test, je crois que c'est aux alentours de 5 % en ce moment.

1542
01:53:54,900 --> 01:53:57,200
Donc, ils testent jusqu'à 5 % ce que vous êtes capable de payer.

1543
01:53:57,380 --> 01:54:00,380
Si vous ne l'êtes pas capable de payer malgré ça, bien là,

1544
01:54:00,520 --> 01:54:02,700
ils ne vont pas vous passer l'argent, même si en ce moment-là,

1545
01:54:02,760 --> 01:54:04,740
vous avez la capacité de payer avec le taux que vous empruntez.

1546
01:54:05,300 --> 01:54:08,700
C'est vraiment un test de résistance à ce niveau-là.

1547
01:54:09,120 --> 01:54:12,680
L'impact attendu de ça, c'est une pression à la baisse.

1548
01:54:14,220 --> 01:54:16,520
Habituellement, ce que ça fait, c'est que ça réduit la capacité.

1549
01:54:16,640 --> 01:54:20,400
Donc, une personne qui pourrait potentiellement acheter cette propriété-là à un taux

1550
01:54:20,420 --> 01:54:25,020
donné, elle ne peut pas avec le souvestest, donc ça enlève un acheteur potentiel et

1551
01:54:25,040 --> 01:54:26,780
ça fait une pression à la baisse sur les prix.

1552
01:54:28,300 --> 01:54:29,100
Le CELIAP,

1553
01:54:30,640 --> 01:54:40,020
c'est une mesure qui est là pour stimuler la première propriété

1554
01:54:40,040 --> 01:54:43,000
que vous achetez. Donc, ça, qu'est-ce que ça fait ?

1555
01:54:43,100 --> 01:54:47,500
C'est que ça vous permet donc de mettre de l'argent à l'abri en soi d'impôt en tant

1556
01:54:47,520 --> 01:54:51,040
que premier acheteur pour justement acheter une première propriété pour fournir le

1557
01:54:51,060 --> 01:54:55,660
cash down et ensuite vous pouvez le remettre dans ce produit de placement-là.

1558
01:54:56,340 --> 01:54:59,900
L'impact qui va être attendu sur la valeur, ça va être une hausse étant donné que ça

1559
01:54:59,920 --> 01:55:01,560
va augmenter la quantité d'acheteurs potentiel.

1560
01:55:03,780 --> 01:55:09,920
Encadrement des achats par les étrangers, donc des personnes qui investissent de

1561
01:55:09,940 --> 01:55:13,400
l'extérieur au Québec. Ça réduit la demande spéculative,

1562
01:55:13,540 --> 01:55:18,580
c'est ce qui est attendu, et ça n'a pas d'impact sur la valeur ou une légère baisse.

1563
01:55:20,300 --> 01:55:23,940
Logement abordable, ça augmente l'offre, donc c'est censé stabiliser les prix.

1564
01:55:24,860 --> 01:55:30,980
Et hausse des droits de mutation, ça freine les transactions et c'est censé avoir

1565
01:55:31,000 --> 01:55:33,700
un légère impact à la baisse sur les prix.

1566
01:55:34,020 --> 01:55:39,060
Donc, ça fait en sorte que le fait que chaque transaction a un coût plus important,

1567
01:55:39,280 --> 01:55:41,580
donc tu imagines qu'il n'y aurait pas de droits de mutation,

1568
01:55:41,740 --> 01:55:43,960
bien là, il y aurait beaucoup plus de spéculation.

1569
01:55:44,960 --> 01:55:45,940
Donc, c'est ça.

1570
01:55:48,980 --> 01:55:55,000
Ici, maintenant, au niveau donc des, ça c'est le prix

1571
01:55:55,020 --> 01:55:58,140
donc de l'immobilier, OK, ce n'est pas tant important.

1572
01:56:06,540 --> 01:56:09,740
Donc, ça, c'est plus des chiffres, maintenant, qui sont plus ou moins,

1573
01:56:10,180 --> 01:56:12,520
pas nécessairement à jour. Donc,

1574
01:56:14,400 --> 01:56:20,440
ici, ça, je vais vous laisser regarder, ce n

1575
01:56:20,460 --> 01:56:23,460
'est pas nécessairement pertinent, soit pour l'examen ou pour la profession,

1576
01:56:23,560 --> 01:56:28,660
donc l'évaluateur. C'est plus la particularité de Gatineau.

1577
01:56:35,440 --> 01:56:38,860
Bon, je vais prendre les questions pour le TP, je crois,

1578
01:56:39,000 --> 01:56:42,400
en ce moment. Donc, s'il y en avait, mais ça couvre pas mal,

1579
01:56:42,440 --> 01:56:44,760
donc, tout ce qui touche aux facteurs, donc, qui impactent,

1580
01:56:44,780 --> 01:56:49,460
donc, les prix. Donc, c'est une plus petite séance, mais ça couvre de façon quand

1581
01:56:49,480 --> 01:56:53,520
même approfondie en soi, donc, tout l'impact sur la valeur,

1582
01:56:53,540 --> 01:56:56,640
donc, de l'immobilier, tous les impacts exogènes qu'il peut y avoir.

1583
01:56:59,860 --> 01:57:02,560
Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière d'aujourd'hui ?

1584
01:57:07,520 --> 01:57:10,260
Ça va bien ? Ça va bien ? Super, merveilleux.

1585
01:57:10,800 --> 01:57:11,960
Est-ce qu'il y avait des questions sur le TP ?

1586
01:57:17,240 --> 01:57:20,060
Je commence tantôt. La semaine prochaine, je vais en avoir.

1587
01:57:20,580 --> 01:57:23,340
Parfait, c'est bon. Je ne sais pas comment c'est.

1588
01:57:23,700 --> 01:57:26,840
ok, bon ben super, bon il n'y a pas de problème regardez,

1589
01:57:26,860 --> 01:57:28,740
vous avez besoin d'un mal de temps pour le faire de toute façon,

1590
01:57:28,840 --> 01:57:34,120
c'était juste pour s'il y avait des questions mais sinon on va arrêter ça pour

1591
01:57:34,140 --> 01:57:37,560
aujourd'hui, donc ça va terminer la séance aujourd'hui il va rester donc une séance

1592
01:57:37,580 --> 01:57:41,420
de matière avant l'examen ça va être tout ce qui touche à la collègue des données

1593
01:57:43,960 --> 01:57:48,440
fait que s'il n'y a pas de questions additionnelles je vous dis à la semaine

1594
01:57:48,460 --> 01:57:49,260
prochaine

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01:57:50,580 --> 01:57:52,220
bonne soirée, merci merci