Séance vidéo Enregistrement Zoom · mercredi 23 septembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003
Séance 3 — Les principes fondamentaux de l'évaluation
Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
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126 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence dix minutes avant le début du cours (accueil des participants). Le cours proprement dit commence à 9:45. Pause de dix minutes à 1:24:57. La seconde partie (à partir de 1:34:50) est consacrée au module théorique préparatoire et à la présentation du TP1 (tableau de bord du marché avec UQO Éval), avec démonstration dans le gabarit Excel. La séance couvre aussi le début de la séance 4 : la valeur marchande et les autres types de valeurs.
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Ce qui s’est dit
Troisième séance, la plus longue à ce jour (environ deux heures trente avec une pause). La première partie termine les principes fondamentaux : substitution, utilisation optimale avec ses quatre critères appliqués en entonnoir et l’exemple chiffré quadruplex-commercial-sixplex (valeur résiduelle du terrain), anticipation et changement (cycle de vie des quartiers, cycles de marché, évaluation comme photographie datée), puis les facteurs économiques, démographiques, gouvernementaux et technologiques qui déplacent la valeur : Ottawa-Gatineau, tramway de Québec, TGV et télétravail.
Suivent les six principes complémentaires (contribution, conformité, progression-régression, équilibre, rendements décroissants, externalités, concurrence) illustrés par la piscine creusée, Westmount et Montréal-Nord, Shannon et le locatif de luxe à Québec. Le professeur amorce ensuite la séance 4 : la valeur marchande comme opinion motivée, ses conditions et hypothèses, ce qu’elle n’est pas, puis les valeurs d’assurance, fiscale (rôle triennal, 18 mois), liquidative, d’investissement, d’utilisation et hypothécaire, avec le tableau synthèse.
Après la pause, le module théorique préparatoire au TP1 : phases du cycle (le volume ralentit avant les prix), décomposition d’une série (tendance, saisonnalité, cycle, bruit), taux de variation, glissement annuel, moyenne mobile sur quatre trimestres, ratio de saisonnalité, indice base 100, taux de croissance annuel composé, moyenne et médiane, modèle hédonique et évaluation de masse. La séance se termine par la présentation du TP1 directement dans le gabarit Excel : variation annuelle, indices, dossier de dix propriétés (médiane des écarts, part des prix supérieurs à l’estimation), financement avec la fonction VPM, scénarios et modalités de remise.
À retenir de la séance
- Substitution : l’acheteur rationnel retient la moins coûteuse de trois alternatives (comparable, construction, location) ; principe théorique aux limites pratiques réelles.
- Utilisation optimale : quatre critères appliqués dans l’ordre, comme un entonnoir : légalement permis → physiquement possible → financièrement faisable → maximalement productif (valeur résiduelle du terrain la plus élevée).
- Valeur résiduelle du terrain = valeur totale estimée (comparables ou revenus) − coût de construction ; dans l’exemple, le 6 plex (270 000 $) bat le quadruplex et le commercial (200 000 $).
- Anticipation : la valeur est fonction des bénéfices futurs (loyers, plus-value, jouissance, avantages fiscaux dont l’exemption de gain en capital sur la résidence principale, potentiel de développement) ; lien direct avec la méthode du revenu.
- Changement : cycle de vie des quartiers (croissance, maturité, déclin, renouveau) et cycles de marché ; une évaluation est une photographie à une date effective.
- Principes complémentaires : contribution (une piscine de 80 000 $ peut n’ajouter que 20 000 $), conformité et progression-régression (l’homogénéité du quartier), équilibre des quatre agents de production, rendements décroissants, externalités, concurrence (les profits attirent l’offre, qui stabilise les prix).
- Valeur marchande : prix le plus probable dans un marché ouvert, parties prudentes et informées, acheteur typique ; une opinion motivée à une date donnée, distincte du prix demandé, du prix payé, du rôle et du coût.
- Autres valeurs : assurance (coût de remplacement), fiscale (rôle triennal, date de référence 18 mois avant, environ 1 % de taxes), liquidative (toujours inférieure), d’investissement, d’utilisation, hypothécaire (prudente ; SCHL 95 %, conventionnel 80 %).
- Module TP1 : le volume ralentit avant les prix ; une série = tendance + saisonnalité + cycle + bruit ; lire la tendance sur une moyenne mobile 4 trimestres, pas sur la mesure brute ; ratio de saisonnalité (T2+T3)/(T1+T4) > 1 = printemps-été plus actif.
- Indice base 100 = valeur / valeur 2021 × 100 ; TCAC = (finale/initiale)^(1/n) − 1 ; la médiane résiste aux extrêmes (833 vs 425) mais réagit à la composition ; le modèle hédonique sous-estime ce qui est mal représenté dans les données (condo au 40e étage).
- TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte (question 6, propriété au choix sur UQO Éval) ; VPM avec taux ÷ 12 et 300 paiements ; prêt négatif pour un paiement positif ; remise de l’Excel seul, seul ou à deux, avec déclaration d’usage de l’IA ; l’interprétation vaut plus que la mécanique.
Déroulé
Les 61 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants Discussion informelle avec les premiers arrivés ; un étudiant déjà en emploi dans le domaine trouve le cours complémentaire à sa pratique. | 9:45 | ||
| Ouverture et plan de la séance Fin des principes amorcés la semaine dernière (substitution, utilisation optimale, anticipation, principes complémentaires), puis section 4 et présentation du TP1 en fin de séance. | 0:50 | Notes ↗ | |
| Le principe de substitution Un acheteur rationnel compare trois alternatives : acheter un comparable, construire l’équivalent ou louer. L’alternative la moins coûteuse l’emporte, de façon agrégée ; limites pratiques (logistique, utilité d’être propriétaire). | 2:03 | Notes ↗ | |
| Le principe de l’utilisation optimale : définition Pour un terrain donné, il existe une vocation qui produit la valeur la plus élevée ; elle dépend de la légalité, de la faisabilité physique et financière du projet. | 0:53 | Notes ↗ | |
| Les quatre critères, dans l’ordre : légal, physique, financier, maximalement productif Un entonnoir séquentiel : sans le critère légal, toute terre agricole près de la ville (20 à 30 000 $ l’hectare) deviendrait un parc de condos. Un usage non permis n’est même pas évalué à l’étape 2. | 3:24 | Notes ↗ | |
| Légalement permis : zonage et spéculation sur un changement de zonage Résidentiel, commercial, mixte, industriel ; certains promoteurs achètent en zone agricole en pariant sur un rezonage futur, ce qui sort de la théorie immobilière. | 1:43 | Notes ↗ | |
| Physiquement possible : taille, topographie, inondations, sols, services, environnement Zones désormais non assurables, argile et glissements de terrain au Saguenay, contamination, aqueduc et égout, transport en commun ; l’exemple des raffineries de Montréal et de Lévis. | 3:15 | Notes ↗ | |
| Financièrement faisable : l’exemple du quadruplex et de l’édifice commercial Terrain de 200 000 $ déjà acquis ; construction de 600 000 $ contre 900 000 $ ; revenus nets anticipés et rendement (analogie avec le TRI). Faisable si le rendement est positif, mais faisable ne veut pas dire souhaitable. | 2:51 | Notes ↗ | |
| Maximalement productif : la valeur résiduelle du terrain Valeur totale estimée (comparables ou revenus) moins le coût de construction = valeur implicite du terrain. Le 6 plex à 270 000 $ de valeur résiduelle l’emporte ; le projet crée 50 000 $ de valeur par rapport au coût total. | 2:47 | Notes ↗ | |
| Terrain vacant et terrain amélioré L’analyse du terrain vacant cherche le meilleur usage si le terrain était libre ; réserves du professeur sur le vocabulaire de « valeur résiduelle » de l’Ordre. | 0:48 | Notes ↗ | |
| Le principe d’anticipation : la valeur regarde devant Revenus de location futurs, plus-value à la revente, jouissance du propriétaire occupant, avantages fiscaux (exemption de gain en capital sur la résidence principale, 50 % imposable sur une résidence secondaire), potentiel de développement. | 2:49 | Notes ↗ | |
| Lien avec la méthode du revenu : la capitalisation perpétuelle Diviser le revenu annuel anticipé par le taux de rendement souhaité (6,5 % par exemple) ; hypothèse de détention perpétuelle acceptable parce que les flux éloignés pèsent peu. Séances 11 et 12. | 1:39 | Notes ↗ | |
| Le principe de changement : le cycle de vie des quartiers Croissance, stabilité et maturité, déclin (vieillissement, obsolescence technologique), puis renouveau par revitalisation ou reconversion, comme les centres commerciaux surmontés de condos. Décliner ne veut pas dire perdre de la valeur absolue. | 4:51 | Notes ↗ | |
| Cycles de marché : expansion, stabilisation, surchauffe et bulles Pourquoi une hausse rapide des prix semble s’auto-alimenter ; derrière chaque bulle il y a une vraie idée, comme la technologie en bourse aujourd’hui. | 1:44 | Notes ↗ | |
| Une évaluation est une photographie datée La valeur est établie à une date effective ; une évaluation de six mois vaut mieux que celle d’il y a deux ans, d’où les réévaluations exigées lors des renouvellements hypothécaires. | 0:44 | Notes ↗ | |
| Facteurs économiques : taux, emploi, inflation et la « cassure » de 2020 Le financement dépend des taux ; le revenu des ménages touche aussi le commercial. Depuis la COVID, la croissance d’une maison standard rapporte presque autant qu’un salaire : inégalité propriétaires-locataires (Japon, Amérique latine). | 3:51 | Notes ↗ | |
| Facteurs démographiques : Ottawa-Gatineau et le vieillissement Migration interne des Ontariens vers Gatineau (propriétés moins chères, essence achetée à Ottawa), égalisation des prix ; vieillissement de la population presque partout sauf en Afrique. | 2:01 | Notes ↗ | |
| Facteurs gouvernementaux : zonage, réglementation, fiscalité, infrastructures Taxe annuelle envisagée à New York sur les immeubles de grande valeur, effondrements provoqués historiquement par ce type de mesure ; le tramway de Québec et les études « différence de différences » : la valeur monte dès l’annonce. | 2:18 | Notes ↗ | |
| Facteurs technologiques et sociaux : TGV, télétravail et aplatissement de la rente foncière Un TGV Québec-Montréal en 30 minutes changerait Trois-Rivières ; le télétravail a déjà fait exploser les petites villes pendant la COVID. Opinion du professeur : le centre-ville gardera une prime. | 2:55 | Notes ↗ | |
| Le principe de contribution Une amélioration vaut ce qu’elle ajoute à la valeur marchande, pas ce qu’elle coûte : piscine creusée de 50 à 80 000 $ qui ajoute 20 000 $, garage double parfois rentable, sous-sol fini rarement. | 1:49 | Notes ↗ | |
| Le principe de conformité Un deuxième étage dans une rue de bungalows ou une maison de luxe à Montréal-Nord plutôt qu’à Westmount : l’homogénéité du quartier rassure le marché et plafonne la contribution. | 1:30 | Notes ↗ | |
| Progression et régression Le bien inférieur profite de ses voisins supérieurs (bungalow délabré à Westmount = potentiel) ; le bien supérieur est tiré vers le bas par un voisinage modeste. | 1:09 | Notes ↗ | |
| Le principe d’équilibre et les quatre agents de production Terrain, main-d’œuvre, capital et coordination : sans l’un des quatre, pas de production immobilière adéquate. Du gros bon sens, lié à la méthode du coût. | 1:24 | Notes ↗ | |
| Les rendements décroissants Au-delà d’un point optimal, chaque dollar investi rapporte moins que sa valeur (zone jaune), puis détruit de la valeur : le château dans un quartier modeste. À prendre avec un grain de sel. | 2:04 | Notes ↗ | |
| Les externalités positives et négatives Parcs, transport en commun, golf (selon le quartier), écoles (résultats mitigés) ; autoroutes, aéroports, sites contaminés, lignes à haute tension ; le cas de Shannon et de la base de Valcartier. | 3:15 | Notes ↗ | |
| Le principe de concurrence : le locatif de luxe à Québec Des profits élevés attirent de nouveaux promoteurs, l’offre augmente et les loyers se stabilisent puis déclinent ; les vérifications de solvabilité en location sont moins strictes qu’en hypothèque (cote de crédit sous 600). | 3:39 | Notes ↗ | |
| Séance 4 : la valeur marchande, une opinion motivée Prix le plus probable dans un marché ouvert et concurrentiel, acheteur et vendeur prudents et informés ; une opinion à une date donnée, pas un fait observé ; la mesure qui sert à fixer un prix affiché. | 1:28 | Notes ↗ | |
| Conditions essentielles et éléments constitutifs de la valeur Parties informées, paiement comptant ou équivalent, aucune concession spéciale ; pouvoir d’achat, rareté, utilité, désir d’acquisition selon l’OEAQ et l’Appraisal Institute. | 1:45 | Notes ↗ | |
| Hypothèses sous-jacentes : transaction hypothétique et acheteur typique Le promoteur à qui il manque une seule maison n’est pas un acheteur typique. Si toutes les hypothèses sont réunies, la valeur marchande égale le prix de vente ; la surenchère montre qu’elles ne le sont pas. | 2:06 | Notes ↗ | |
| Ce que la valeur marchande n’est pas Ni le prix demandé, ni le prix payé, ni la valeur au rôle, ni le coût de construction, ni la valeur d’assurance, ni la valeur pour un investisseur spécifique. | 0:43 | Notes ↗ | |
| La valeur d’assurance La valeur marchande est la référence ; l’assurance repose sur le coût de remplacement (méthode du coût). | 1:30 | Notes ↗ | |
| La valeur fiscale : rôle triennal et date de référence 18 mois avant Évaluation de masse qui ignore les particularités, sépare terrain et bâtiment ; taux de taxation d’environ 1 %, parfois près de 2 % dans les petites municipalités. Exemple : 380 000 $ × 1,1 % = 4 180 $. | 2:23 | Notes ↗ | |
| La valeur liquidative : vente forcée, saisie, faillite La banque doit remettre la différence au débiteur mais vend vite ; décotes moins fortes qu’aux États-Unis ; l’exemple d’un terrain évalué à 250 M$ vendu 60 M$ pour couvrir une hypothèque de 50 M$. | 2:47 | Notes ↗ | |
| La valeur d’investissement Propre à un investisseur : taux de rendement exigé, structure de financement, fiscalité (personnelle ou en société). Très loin de la valeur marchande. | 1:11 | Notes ↗ | |
| La valeur d’utilisation Valeur pour un usage spécifique, éventuellement différent de l’usage optimal : église convertie en résidence, école en bureaux. | 0:28 | Notes ↗ | |
| La valeur hypothécaire : prudence du prêteur, SCHL à 95 %, conventionnel à 80 % Base du ratio prêt-valeur, souvent inférieure à la valeur marchande pour garder une marge ; c’est la valeur que les banques demandent aux évaluateurs agréés. | 1:37 | Notes ↗ | |
| Tableau synthèse des types de valeurs Assurance au-dessus ou au-dessous selon les coûts de construction ; fiscale généralement en dessous (un prix sous la valeur au rôle est un signal de ralentissement, sauf addenda) ; liquidative toujours inférieure ; hypothécaire inférieure ou égale. | 2:59 | Notes ↗ | |
| Pause de dix minutes | 9:53 | ||
| Reprise : le module théorique préparatoire au TP1 Diapositives disponibles sur le site (Ressources → Téléchargements → TP1, module théorique préparatoire) ; l’énoncé PDF et le gabarit Excel seront aussi déposés sur Moodle après le cours. | 1:20 | Ouvrir ↗ | |
| Les quatre phases du cycle : le volume ralentit avant les prix Expansion, ralentissement, récession, reprise ; les ventes baissent d’abord, le prix médian plafonne puis diminue seulement si l’offre dépasse la demande. Pas une science exacte. | 1:40 | Ouvrir ↗ | |
| Le TP1 : un portrait du marché de Gatineau avec des données réelles Tout est dans le gabarit Excel sauf une question, où l’étudiant collecte lui-même une propriété à vendre sur UQO Éval. Introduction de type tableau de bord ; le TP2 portera sur l’évaluation concrète. | 1:12 | Ouvrir ↗ | |
| Séries temporelles : tendance, saisonnalité, cycle et bruit Ventes par trimestre ; la tendance est le mouvement de fond sur plusieurs années, la saisonnalité se répète chaque année, le cycle dépend des taux et de l’économie, le bruit reste inexpliqué. | 0:37 | Ouvrir ↗ | |
| Question : où trouver ces diapositives ? Sur Moodle après le cours, et déjà sur le site du cours dans Ressources → Téléchargements → Travaux pratiques (troisième fichier du TP1). | 3:02 | ||
| Le taux de variation Prix d’aujourd’hui sur le prix d’il y a un an, moins un ; s’applique au prix médian comme aux ventes ; sur quatre ans, on divise par la valeur d’il y a quatre périodes. | 1:19 | Ouvrir ↗ | |
| La variation sur 12 mois en glissement annuel Comparer le trimestre courant au même trimestre un an plus tôt et recalculer à chaque trimestre plutôt qu’une fois par année. | 2:07 | Ouvrir ↗ | |
| La moyenne mobile sur quatre trimestres Moyenne des quatre dernières valeurs, glissante ; elle élimine la composante saisonnière et le bruit mais réagit plus lentement. Une année complète, recalculée chaque trimestre. | 4:29 | Ouvrir ↗ | |
| Le ratio de saisonnalité (T2 + T3) / (T1 + T4) Ventes du printemps et de l’été sur celles de l’hiver et de l’automne ; supérieur à 1 = marché printanier plus actif ; calculé sur une année civile complète, pas en glissement ; à interpréter, pas seulement à calculer. | 4:58 | Ouvrir ↗ | |
| À retenir : interpréter la tendance avec une moyenne mobile Ne jamais lire une tendance sur la mesure brute ; justifier le choix par le ratio de saisonnalité. Le cycle n’est pas à modéliser dans le TP. | 1:45 | Ouvrir ↗ | |
| L’indice base 100 Valeur médiane de l’année sur celle de l’année de base (2021 dans le TP), multipliée par 100 ; 123 = +23 % depuis la base ; croissance 2022-2025 = 125/110 − 1 = 13,6 %. | 3:11 | Ouvrir ↗ | |
| Le taux de croissance annuel composé (Valeur finale / valeur initiale)^(1/n) − 1 ; de 100 à 200 en quatre périodes = +100 % au total mais moins par période ; n = différence entre les années, facile à tirer dans Excel. | 3:29 | Ouvrir ↗ | |
| Moyenne et médiane : 833 contre 425 Une valeur extrême (2 500) gonfle la moyenne ; la médiane résiste aux extrêmes mais réagit aux changements de composition. Utiliser les deux et savoir les interpréter. | 5:05 | Ouvrir ↗ | |
| Le modèle hédonique et l’évaluation de masse Prix = B0 + B1·localisation + B2·surface + … + erreur, estimé par moindres carrés ; une salle de bain « vaut » 20 000 $ toutes choses égales ; variables indicatrices de municipalité, autocorrélation spatiale ; Toronto l’utilise pour son rôle. | 4:24 | Notes ↗ | |
| L’estimation d’UQO Éval : hédonique + comparables, et ses limites Le condo au 40e étage mal représenté dans les données ; comparables ajustés, rôle, coût calibré et modèle hédonique donnent des valeurs différentes que l’étudiant devra expliquer. | 2:19 | Notes ↗ | |
| Le TP1 dans le gabarit Excel : neuf questions, une seule collecte Question 6 : choisir une propriété à vendre parmi les 75 000 d’UQO Éval (préférer un cas simple), saisir ses caractéristiques dans l’onglet Collecte ; prix demandé, valeur au rôle, estimation et intervalle 10-90 % sont fournis. | 1:55 | Ouvrir ↗ | |
| Démonstration Excel : variation annuelle et indice, figer la cellule de base Variation = valeur / valeur précédente − 1 ; indice = valeur / base 2021 × 100 avec le signe $ pour figer la référence (F4 sur PC), puis tirer vers le bas ; indices unifamilial, copropriété et plex depuis l’onglet Données. | 4:45 | Ouvrir ↗ | |
| Question : peut-on entrer une valeur calculée à la main plutôt qu’une formule ? Oui, aucun point perdu si la valeur est bonne ; mais sans formule le professeur ne peut pas faire le suivi d’erreur ni accorder de points partiels. Écrire au professeur si Excel bloque ; l’IA est utile pour les formules. | 3:13 | ||
| Le dossier de dix propriétés : médiane des écarts et part des prix demandés supérieurs à l’estimation Écart = prix demandé − estimation ; médiane de −23 000 $ dans la démonstration (estimations trop élevées) ; 5 sur 10 = 50 % contre un repère de 41 % sur 831 propriétés voisines. L’interprétation compte plus que le calcul. | 4:43 | Ouvrir ↗ | |
| Le financement : la fonction VPM, taux ÷ 12, 25 ans Taux affiché 6,09 %, 300 paiements, valeur actualisée = montant du prêt (négatif pour un paiement positif), valeur capitalisée 0 ; capitalisation semestrielle au Canada, mais ÷ 12 accepté. Paiement de 5 198 $ sur 800 000 $, puis 2 599 $ pour la médiane du dossier. | 4:02 | Ouvrir ↗ | |
| Scénarios 1 et 2 : mise de fonds de 20 %, écart mensuel, revenu et tableau de bord Scénario 1 = prix médian des dix prix demandés, scénario 2 = la propriété choisie ; le tableau de bord se remplit automatiquement et il ne reste qu’à formuler des constats. | 2:57 | Ouvrir ↗ | |
| Modalités de remise : seul ou à deux, l’Excel suffit, déclaration d’usage de l’IA Deux noms possibles malgré l’énoncé ; statut « terminé » dans le gabarit ; indiquer dans quelle mesure l’IA a été utilisée (formules, vérification), sans effet sur la note. Le TP prend quelques heures ; l’essentiel est l’analyse. | 4:34 | Ouvrir ↗ | |
| Mot de la fin La vidéo sera mise en ligne sur le site ; questions par courriel ou à la prochaine séance. | 0:58 |
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