IMM1003 — Séance 4 — Le marché immobilier québécois
Enregistrement Zoom du mercredi 30 septembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 58
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[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants
[0:12:36] Ouverture : questions sur le TP1 et plan de la séance
[0:15:01] Qu’est-ce qu’un marché immobilier ?
[0:15:29] Hétérogénéité et immobilité du bien
[0:18:08] Transactions rares, information imparfaite, offre rigide
[0:19:40] Coûts de transaction élevés et segmentation locale
[0:21:41] Les cinq grands segments et leurs interconnexions
[0:24:03] Le résidentiel : unifamilial détaché, copropriétés, plex
[0:26:04] Maisons jumelées, en rangée, mobiles et usinées
[0:28:13] Repères 2026 : 60 % de propriétaires, 90 000 transactions par an
[0:29:32] Prix médians : 519 000 $ (unifamilial) et 403 000 $ (copropriété)
[0:30:46] Question : pourquoi les copropriétés ont-elles le plus augmenté ?
[0:32:23] Le Québec ne capitule pas, contrairement au marché américain
[0:34:01] Plex : 685 000 $ médian, 125 000 à 150 000 $ la porte
[0:35:22] Le commercial : classes A, B, C et usage mixte
[0:36:56] Le marché des bureaux, le plus transformé par le télétravail
[0:41:20] L’industriel : entrepôts, logistique et centres de données
[0:44:03] Le marché des terrains et le potentiel de lotissement
[0:46:29] Le marché locatif et le Tribunal administratif du logement (TAL)
[0:50:08] Taux d’inoccupation résidentiels 2025 : Montréal, Québec, Gatineau
[0:52:37] Répartition de la valeur du parc : près d’un billion en résidentiel
[0:53:14] Le cycle immobilier : définition et durée de 7 à 12 ans
[0:55:31] Des cycles décalés selon les régions
[0:56:29] Les causes des cycles : décalage offre-demande, politique monétaire, économie, psychologie
[1:00:00] Pourquoi 2008 reste l’exception
[1:01:19] Les quatre phases au tableau : l’expansion
[1:03:47] Sommet, contraction et creux
[1:06:29] Reprise et pic : demande supérieure à l’offre, puis rattrapage
[1:08:05] La psychologie des propriétaires : capitulation et peur de manquer le bateau
[1:10:05] Inflation et déflation : l’hypothèque, une arme à double tranchant
[1:11:50] Contraction, délais longs et la mutation du métier de courtier
[1:13:38] Six indicateurs du cycle (1) : transactions, mois d’inventaire, délai de vente
[1:15:11] Six indicateurs (2) : ratio prix vendu / prix demandé, marché chaud ou froid
[1:18:03] Marché de vendeurs ou d’acheteurs : les seuils
[1:20:36] Vers un marché d’acheteurs ? Taux d’inoccupation en hausse et taux d’intérêt
[1:23:02] Parenthèse : l’intelligence artificielle, déflation et risque de crédit
[1:25:10] Historique des cycles au Québec : des baisses toujours plus petites que les hausses
[1:26:44] Les phases dominantes : 1997-2007, 2008-2009, 2010-2017, 2018-2022, reprise 2024
[1:29:01] Les facteurs macroéconomiques : vue d’ensemble
[1:31:19] Le mécanisme de transmission des taux : du taux directeur à l’hypothèque
[1:34:53] Capacité d’emprunt et prix : la chaîne dans les deux sens
[1:37:01] Démonstration Excel : paiement d’un prêt de 400 000 $ sur 25 ans selon le taux
[1:41:38] Graphique : taux directeur et prix résidentiels au Québec
[1:42:38] Démographie et immigration
[1:44:02] Ordres de grandeur : PIB, chômage, revenu médian, inflation, emplois
[1:45:02] L’inflation comme indicateur avancé des taux d’intérêt
[1:46:35] Emploi, PIB et endettement des ménages
[1:48:23] Ratios prix-revenu : Montréal 8, Gatineau 6,5, historique 4 à 5
[1:49:03] Politiques publiques : CELIAPP, taxe sur les logements sous-utilisés et leurs limites
[1:53:01] Impact attendu de chaque politique sur la valeur
[1:56:06] Particularités de Gatineau (à lire)
[1:56:35] Clôture : questions et suite du cours

[0:09:04] Merci. On va commencer dans deux minutes. Je vais attendre que tout le monde arrive. Oui.

[0:12:37] Merci. ... Il est 19h, donc on va pouvoir commencer. Bonjour tout le monde. J'espère que vous avez passé une belle semaine jusqu'à maintenant. On est juste mercredi. Est-ce que vous m'entendez bien, premièrement ? Oui, parfait. C'est pas merveilleux. Est-ce que vous avez des questions pour le moment sur le TP ?

[0:13:48] Si vous l'avez commencé ou avant qu'on passe à la matière. Donc, je suppose que c'était bon. Sinon, après la séance, on pourra en discuter plus en profondeur. Ce ne sera pas une grosse séance, mais en soi, on va couvrir le plus de matière possible. Mais c'est de quoi de moins, un peu moins technique maintenant au niveau de l'évaluation.

[0:14:13] On va voir vraiment le marché québécois, puis les données qu'on peut les trouver, et quel type de données, dans le fond, extrairent dans le contexte d'une évaluation de biens immobiliers.

[0:14:27] Ensuite, après ça, les séances qui vont s'en venir, ça va vraiment être, on va revenir un peu sur le TP, puis aussi la préparation pour l'examen en soi qui va être fait à la maison, puis vous allez avoir une fenêtre de 72 heures, comme déjà discuté. Ici, donc tout ce qu'on va voir aujourd'hui, c'est vraiment, c'est plus des principes macro, t'es maintenant le marché québécois, c'est tout ce qui touche par exemple à la particularité du marché québécois, mais aussi dans le fond tout ce qui touche à l'immobilier, donc on va commencer ça.

[0:15:02] Donc, structure et composante de marché, c'est relativement simple. Un marché immobilier, c'est un ensemble de mécanismes par lesquels les droits de propriété en immobilier sont échangés. Quand on passe sur le notaire et tout ça, et qu'il y a un prix qui est déterminé, un espace qui est alloué entre différents usages concurrents.

[0:15:22] Ici, c'est simplement pour dire que le marché immobilier, c'est l'endroit où on peut échanger un titre de propriété. On dirait qu'on vient un peu en arrière au niveau des définitions, mais bon, ça fait partie de ce qui est demandé dans cette séance-là. Puis la particularité de l'immobilier, qu'est-ce qui est intéressant, puis qu'est-ce qui fait que c'est unique, c'est que c'est hétérogène. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, si admettons vous achetez une action d'une compagnie en coté en bourse, admettons Apple ou peu importe, ou n'importe quel, admettons, vous achetez donc un titre. Mais ce titre-là, il est homogène.

[0:15:56] C'est-à-dire que si quelqu'un d'autre a un titre d'Apple, il a la même chose que vous, il a les mêmes droits que vous, à moins que ce soit par exemple une action privilégiée ou autre. Donc la particularité de l'immobilier, c'est vraiment, tous les biens sont différents. Il y en a qui peuvent s'en approcher évidemment, mais en soi, un titre de propriété, c'est unique. C'est-à-dire que votre maison, votre condominium que vous avez, vous avez un titre de propriété, puis il est unique à cet emplacement-là, il a ses particularités et tout.

[0:16:26] Et ça, ça rend justement le travail d'un évaluateur agréé plus complexe, par exemple, que quelqu'un qui évalue un titre financier où tout est homogène et tout. Qu'est-ce qui caractérise aussi, c'est l'immobilité du bien, c'est-à-dire que c'est une localisation qui est fixe.

[0:16:44] Donc, ça a des avantages, mais des inconvénients. Donc, c'est-à-dire que contrairement à d'autres outils financiers ou d'autres titres qu'on peut avoir, l'immobilité, c'est probablement un des désavantages de l'immobilier. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas le déplacer puis l'amener avec vous.

[0:16:58] Donc, contrairement par exemple à de l'or ou, je ne sais pas moi, de l'argent comptant ou peu importe, ou simplement une créance bancaire, bien ça, ça peut se déplacer relativement facilement, alors que l'immobilier, il faut le vendre pour être capable de le déplacer.

[0:17:11] Donc, si on veut déplacer la valeur, il faut être capable de le vendre à quelqu'un d'autre. Et c'est un des avantages en soi de l'immobilier. Bon, au Québec, c'est moins un enjeu, par exemple, important. Ce n'est pas un risque en soi, étant donné qu'on est quand même dans un pays où les droits de propriété sont respectés.

[0:17:33] Mais si on pense, par exemple, à certains pays où les droits de propriété sont des fois un peu bafoués par les gouvernements en place, ça peut devenir une béquille de l'immobilier dans le sens où, si par exemple il y a un changement de gouvernement, puis là il y a des mesures qui sont, ça s'est déjà vu dans certains pays, où c'est un petit peu plus maintenant la mentalité marxiste et tout ça, donc c'est-à-dire que ça tend un peu vers le communisme, donc ça s'est déjà vu par exemple en Amérique du Sud, donc les gouvernements des fois peuvent ne pas respecter les droits de propriété, et là avoir de l'immobilier c'est un petit peu moins le fun.

[0:18:08] Sinon aussi, transactions peu fréquentes, donc c'est-à-dire que contrairement au marché financier où les titres sont échangés en continu, puis même maintenant à l'échelle des microsolones, l'immobilier, c'est pas de quoi qu'il est échangé. C'est échangé plus souvent qu'avant, mais ça reste quand même très limité, par exemple, la fréquence auquel on peut vendre un bien immobilier à cause justement de toute la paperasse, le notaire, l'échange, donc des droits de propriété, le fait qu'il faut financer souvent la transaction.

[0:18:36] Puis il y a de l'information qui est imparfaite c'est-à-dire que vous n'avez pas accès à toute l'information nécessairement parce que le vendeur lui-même n'a pas nécessairement toute l'information concernant par exemple les vis cachés des fois un vis caché il n'est pas si caché que ça c'est-à-dire qu'il est caché mais le vendeur ne le savait pas c'est-à-dire qu'on peut parler à un terrain qui est plus ou moins adapté qui est on pourrait dire un risque de lissement terrain des fois il y a comme des citrons qu'on pourrait appeler, c'est pour les autos, les citrons, mais il y en a en immobilier également.

[0:19:09] L'information est parfaite, ça fait partie justement de tout ce qui fait que le marché immobilier est unique.

[0:19:16] Donc, comme on a dit, c'est un marché qui est inefficace par nature. Aussi, c'est un marché que l'offre est limitée et l'offre s'ajuste très lentement à cause des droits, à cause des délais de construction et tout. Donc, ça, c'est une grosse conséquence qui fait en sorte que l'immobilier, c'est souvent de quoi qu'est… ou ce que les prix vont bouger souvent plus dans un centre que l'autre.

[0:19:40] Des coûts de transaction élevés. Donc, c'est-à-dire que contrairement, par exemple, à des actions, des obligations ou même à des commodités sur le marché des futures, vendre une maison, vendre un bien immobilier, ça a lien avec des coûts. Puis, cette proportion de coûts-là en pourcentage de toute la valeur donnée est quand même relativement élevée.

[0:19:58] Si on pense à les frais de courtage et tout ça c'est quand même important quand on échange une action qu'on t'embourse, on parle aux alentours il y a certains brokers qui sont rendus gratuits mais on peut parler de 5$, 9$ et 95$ en certains cas donc c'est même pas un pourcentage de la valeur, c'est simplement un frais fixe en immobilier c'est pas ça, c'est-à-dire que vous pouvez vendre seul par exemple sur des plateformes mais ça vient quand même avec des frais quand même relativement élevé malgré tout.

[0:20:28] Donc, il n'y a pas un coût pilonataire. Donc, pour faire un échange, dans le fond, de type de propriété, puis vendre une propriété, ça devient avec des coûts relativement élevés. C'est aussi un marché que la segmentation locale est forte. Donc, c'est-à-dire que dépendamment où vous êtes dans la ville, il va y avoir des changements assez importants au niveau des types de construction, de la valeur également.

[0:20:52] Et c'est pour ça que, justement, l'expertise de certains professionnels est primordial. C'est-à-dire le courtier, l'évaluateur agréé, l'inspecteur. Donc, on ne parle pas non plus d'acheter une voiture, c'est important. Mais l'immobilier, c'est encore plus important dans le sens où les gens qui vont acheter une maison, ils s'engagent.

[0:21:13] On pourrait dire, c'est l'achat d'une vie. Donc, c'est en fait d'importance. Sur tout l'argent que vous allez gagner au cours de votre vie, la propriété que vous allez acheter, elle va représenter. C'est la chose que vous allez acheter qui va représenter une plus grosse proportion de toute votre revenu.

[0:21:30] Donc, c'est bien en moyenne. Je ne suis pas au courant de votre situation personnellement. Ça se peut très bien que vous achetez des Rolex ou je ne sais pas quoi, que ça va être beaucoup plus important qu'une maison. Mais bon, en moyenne, les gens, c'est la chose le plus important de leur vie.

[0:21:46] Donc, c'est ça qui fait justement que l'évaluateur agréé et le conseil est important. Maintenant aussi, le marché immobilier québécois, on prédit que c'est séparé en cinq grands groupes. Ici, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez surtout être concentré dans le résidentiel. C'est-à-dire qu'au Québec, on a une particularité aussi qui est relativement

[0:22:10] Constante. Ça ne change pas vraiment. Le poids du résidentiel dans tout l'immobilier global est vraiment important. Ce n'est pas comme ça partout. Donc, si on pense au marché américain, Il y a beaucoup de commercial versus ici, beaucoup d'industriels. Il y a beaucoup de terrains vacants également.

[0:22:26] Ici, les terrains vacants sont, on pourrait dire, sont plus rares. Il y en a. Mais le désonage ne se fait pas si rapidement que ça comparé, mettons, à certains pays où il y a des terres arabes, donc pas des terres arabes, mais des terres non exploitées qui pourraient être désonées, donc c'est-à-dire zonées résidentielles et tout.

[0:22:46] Ici, dès qu'il y a un changement de zonage qui se fait, habituellement, il y a un promoteur qui est là, qui attend et qui veut justement exploiter ça. Donc, c'est ça ici. Donc, c'est les cinq catégories. Le locatif en soi, donc, c'est simplement, ça peut être logement commercial et mix.

[0:23:04] Donc, le logement qui est dans le fond d'un plex avec des appartements. Le commercial, c'est une entreprise de gestion immobilière qui loue, par exemple, un centre d'achat ou simplement un mix des deux. Donc, on voit souvent ça maintenant dans les nouvelles constructions, c'est-à-dire un mix de locatifs de logements avec, au premier étage, un commercial.

[0:23:26] C'est les cinq grandes catégories. Ils sont interconnectés, c'est-à-dire que le locatif influence les résidentiels. Maintenant, le locatif et le résidentiel influencent le commercial. Pourquoi ? Parce que, bon, s'il n'y a aucun résidentiel à côté de votre commerce, ça ne va pas se parvenir d'aller.

[0:23:41] Donc, tout ça, c'est… Et le commercial, donc, les bureaux, le détail est alimenté par souvent, donc, de l'industriel, des entrepôts et tout. Et le terrain, en soi, les terrains qui restent, donc, c'est influencé par la quantité de construction qui a déjà été faite, donc, dans l'environnement.

[0:23:57] Donc, on peut voir à quel point, un peu, c'est interconnecté tout ensemble.

[0:24:03] Maintenant, bon, de l'unifamilial détaché, donc quand on parle de ça ici, l'unifamilial détaché, c'est aux alentours, c'est tout ce qui est bungalow et maison deux étages. Pour être considéré comme un détaché, il faut vraiment être une maison, pas un jumelé, c'est vraiment une entité, un titre de propriété qui est une maison.

[0:24:25] Donc, c'est aux alentours de 45 % du parc immobilier québécois. Donc, c'est relativement important. Ça, c'est quand même la même chose dans les autres pays. Après ça, ensuite, ce qui est à l'automne, c'est que c'est une bonne proportion de tout l'immobilier qui est disponible.

[0:24:42] Tout ce qui est copropriété, divise, les condos et tout, il y a une croissance ultra rapide. Donc, c'est-à-dire que le 45 % est voué à un peu diminuer à travers le temps. parce que justement, l'unifamilial détaché est de plus en plus inaccessible pour l'acheteur moyen.

[0:25:02] Les revenus d'emploi sont de moins en moins suffisants pour être capable d'avoir accès à un unifamilial ou du moins comme première propriété. Donc, la solution, c'est quoi ? C'est d'y aller avec des copropriétés. C'est pour ça qu'il y a une croissance rapide en ce moment-là.

[0:25:17] Les plexes, deux et cinq logements, ça, je ne sais pas si c'est très rare aux États-Unis, vous allez voir, quand vous regardez dans les mollots à Québec ou peu importe, il y a soit des constructions des six plexes ou des cinq plexes, ça, c'est vraiment une particularité du Québec. C'est-à-dire que le petit building avec ces appartements dedans, c'est surtout ici que ça existe ailleurs, mais en grande majorité, on voit surtout ça au Québec.

[0:25:50] Ça a des certains avantages. Je ne sais pas à quel point, maintenant qu'on a la capacité de construire des logements beaucoup plus vastes, des 60 logements, 120 logements, à quel point c'est efficient de faire ça. Maintenant, ça doit revenir très cher par unité.

[0:26:05] Il y a également aussi des maisons jumelées en rangée, des immeubles d'appartements plus, on pourrait dire, pas commerciales, mais de six logements et plus, et des maisons mobiles et usinées. Donc, ça, c'est un nouveau créneau qui va être probablement très exploité dans le futur, étant donné le coût justement de l'unifamilial actuellement qui est exorbitant.

[0:26:25] Pourquoi ça va probablement donner une avenue ? C'est que les maisons mobiles, ça peut être déplacé et tout. Ça vient avec un certain groupe de problèmes. Il y a beaucoup de parcs de maisons mobiles où les terrains sont pas... En soi, vous êtes propriétaire de la maison mobile, mais vous avez un bail pour le terrain.

[0:26:46] En soi, vous avez le sentiment d'être chez vous, mais vous n'êtes pas propriétaire du terrain. L'avantage de l'immobilier, c'est souvent que le terrain est à vous. C'est un peu un non-sens, mais pour certaines personnes, Ça permet donc d'avoir accès à une maison à un prix qui est plus faible.

[0:27:06] Même si en ce moment, les maisons mobiles, ça explose également un petit peu. Usiner, donc, c'est tout ce qui est profable et tout ça. Donc, les maisons qui sont construites en usine et que les composantes sont amenées par la suite pour assembler la maison. Pourquoi ça peut être une avenue qui est intéressante ?

[0:27:22] C'est qu'en ce moment, avec la commission de la construction, le CCQ, donc c'est les employés, par exemple, de rénovation, de construction, plus de construction neuve, leur salaire est réglementé par un syndicat. Et ça fait en sorte que construire, par exemple, une maison, les coûts ont explosé.

[0:27:42] Une grosse partie des coûts, c'est des salaires et tout. Une des solutions, c'est d'y aller avec des maisons usinées. Pourquoi ? Parce que dans une usine, on n'a pas besoin de respecter les mêmes normes. que sur un chantier, par exemple, de construction neuve.

[0:27:56] Ça a des désavantages. Les maisons sont beaucoup moins personnalisées étant donné qu'elles sont construites en usine, donc une sorte de chaîne de montage ou peu importe. Ça peut quand même se personnaliser un peu, mais c'est moins habituellement qu'on voit que dans un quartier, il y a beaucoup de maisons usinées.

[0:28:14] Ils s'en semblent un petit peu toutes. Et ça a une limite au niveau, par exemple, de revêtement et tout. Donc, c'est ça. Au niveau, maintenant, un petit peu des repères en chiffres, donc pour 2026, 60 % des ménages au Québec sont propriétaires et 40 % sont locataires. Donc, ça, c'est à peu près. Ça l'a changé un petit peu. Ça l'a diminué. Donc, c'est-à-dire que le 60 % est probablement un petit peu plus faible.

[0:28:40] Qu'est-ce que ça veut dire ça ? C'est que 60% des gens ne paient pas de loyer et ils sont soit dans un condo, une maison, un duplex qui leur appartient. C'est-à-dire qu'ils n'ont pas de dépenses mensuelles au niveau des loyers. Donc, ils ont une hypothèque probablement à payer. mais bon, le 40% qui reste, c'est des locataires, c'est-à-dire qui sont dans un appartement ou dans une maison qu'ils louent à un propriétaire.

[0:29:10] Au niveau des transactions, donc pour chacune des années, c'est relativement impressionnant, donc il y a aux alentours de 110 000, en tout cas entre 80 et 110 000, en ce moment, on est plus aux alentours de 90 000 environ transactions par année au Québec, donc ça veut dire qu'il y a un échange de titres de propriétés, que ce soit commercial, résidentiel et autres.

[0:29:29] Le commercial représente une infime fraction de ce chiffre-là. Quand un centre d'achat change de main, c'est une transaction. Donc, ça ne fait pas augmenter beaucoup ce chiffre-là et ça en prend des centres d'achat qui changent de main pour pouvoir être une partie importante de 90 000 et autres.

[0:29:45] C'est surtout surreprésenté par l'unifamilial. Au niveau des prix médians, ce qui est intéressant, Donc, on est aux alentours de 519 000 du prix médian de l'unifamilial au Québec. Donc, ça, ça veut dire que c'est bungalows et les maisons du étage. C'est quand même important.

[0:30:02] Étant donné qu'on parle de prix médian, c'est-à-dire que là, ce n'est pas le prix moyen. Le prix moyen est pas mal plus élevé que ça. Ça, ça veut dire que si vous prenez dans le fond tous les prix de toutes les propriétés de l'unifamilial au Québec, la propriété qui est au milieu, elle vaut aux alentours de 519 000.

[0:30:21] Quand on parle d'une maison. Maintenant, le prix médian d'une copropriété, c'est ce chiffre-là qui est le plus augmenté. Moi, je dirais dans les deux dernières années, l'unifamilial, ça s'est stabilisé, mais les copropriétés, ça l'a augmenté quand même de façon importante parce que 403 000 de valeur médiane, c'est quand même assez élevé pour des copropriétés.

[0:30:42] Selon vous, la raison pourquoi dans les dernières années, c'est les copropriétés qui ont augmenté rapidement ? L'explication est logique. Après un petit coup ? À cause du coût ? Oui, un coût moins élevé, plus de possibilité d'acheter si c'est le coût moins élevé. Je t'en plains ça, exactement.

[0:30:57] Donc, c'est-à-dire que là, au départ, il y a eu une suranchante dans l'unité familiale des maisons. Et là, beaucoup de ménages se sont ramassés dans une situation où ils ne pouvaient pas être propriétaires par cette avenue-là. Donc, c'est-à-dire que c'était juste impossible.

[0:31:11] Ils arrivent à la banque, ils calculent, ils ne fonctionnent pas. Ils ne veulent pas payer le loyer, et surtout qu'en ce moment, avec tout ce qui s'est passé avec les loyers, les gens ont vu qu'ils étaient pas mal plus vulnérables. Historiquement, pour ceux-là qui viennent du Québec, qui sont nés ici, vous avez un petit repas de comment c'était les loyers, mais pour ceux-là qui viennent d'ailleurs, pour vous mettre en contexte, au Québec, les loyers, ça n'a pas toujours été aussi dispendieux.

[0:31:38] Si on remonte par exemple à il y a 10 ans, les loyers étaient très stables. C'est-à-dire que c'était pratiquement un désavantage d'être propriétaire. Ce n'est pas comme aujourd'hui. Donc, ça a déjà été historiquement pas un bon choix d'avoir une maison et tout ça.

[0:31:51] Ça se demandait si c'est un bon choix en ce moment d'acheter une maison également, avec les prix actuels. Mais c'est vraiment dans les dernières années que ça allait exploser au niveau des loyers. Donc, ça, ça a comme mis un… il y a beaucoup de gens qui se sont dit « ouais, je vais avoir un petit peu le contrôle sur mes dépenses ».

[0:32:08] Donc, ça a amené beaucoup de gens à justement faire le pas pour devenir propriétaire. Et là, ça a fait augmenter les prix de l'unifamilial. Et là, ce qui arrive à ce moment-là, c'est qu'il y a une bonne partie de la population qui ne pouvait pas accéder à la propriété du côté unifamilial.

[0:32:24] Donc, ils sont dirigés vers tout ce qui est copropriété. Puis là, c'est la même chose. C'est le même mécanisme qui est arrivé. Donc, c'est pour ça que ça monte en ce moment. C'est la raison pourquoi au Québec, ça semble vraiment exploser beaucoup l'immobilier.

[0:32:37] Donc, c'est encore un mystère, honnêtement. parce qu'en ce moment, si on regarde le marché américain, il y a eu la baisse de 2008. Il y en a eu une aux alentours des années 2019. Puis là, il y a un troisième cycle de baisse qui commence en ce moment sur le marché américain.

[0:32:55] Donc, les maisons, ils chutent relativement rapidement. Ici, ça ne semble pas être le cas. C'est-à-dire qu'ici, on est vraiment dans un marché où dans le meilleur des mondes, ça va se stabiliser. Ça ne semble pas baisser nécessairement au niveau des prix. les ventes peuvent diminuer mais le marché ne semble pas capituler dans le sens où les gens ne vont pas se rendre jusqu'à diminuer le prix demandé en ce moment il y a des baisses de prix on regarde sur du proprio centré mais ça reste une minorité habituellement les gens

[0:33:28] Et aussi on va le voir dans la chaîne de causal des faits sur les prix pour avoir une baisse de prix habituellement ça prend des un délai de vente très élevé. C'est-à-dire qu'en ce moment, dans l'unifamilial, à moins vraiment que vous ayez un citron, vous allez avoir des offres.

[0:33:50] Relativement rapidement. C'est-à-dire que ça serait surprenant qu'une maison reste sur le marché plus que 50 jours, si le prix demandé est quand même relativement raisonnable. Maintenant, au niveau du prix médian pour les Plex, de 2 à 5 logements, on est aux alentours de 685 000.

[0:34:07] Ça ici, ce qui est intéressant, c'est que contrairement à l'immobilier unifamilial, les PLEX, c'est plus fonction des taux d'intérêt. C'est-à-dire que qu'est-ce qui drive un peu la valeur des PLEX, c'est le revenu locatif. Donc, ce n'est pas évalué de la même façon.

[0:34:22] Et aussi, donc, les gens, dépendamment de c'est quoi, c'est comment les gens achètent leurs PLEX, la mise de fonds est plus importante. Donc, historiquement, ça se situe aux alentours de 125 à 150 000 $ la porte, à peu près. Donc, si on fait le 5 logements divisé par 5, on est aux alentours justement 125-150 000 $ par logement.

[0:34:47] En prenant pour hypothèse que c'est tous des 5 logements, mais ce qui n'est pas le cas, mais c'est à peu près ça. Ça a monté, donc ça n'a pas toujours été ça. Il y a eu une époque où c'était aux alentours de 100 000, même des fois 90 000 $ par logement. Ça dépend également de la ville.

[0:35:03] Les loyers tendent vraiment à s'aplatir à travers toutes les municipalités du Québec. C'est-à-dire qu'historiquement, il y avait des loyers. Montréal a toujours été un endroit où les loyers étaient relativement élus. Mais là maintenant, même les villes comme Trois-Rivières et autres, les loyers montent.

[0:35:17] C'est-à-dire que des 4,5 en bas de 1 000 $, ça devient de plus en plus rare. C'est possible encore d'en avoir, mais bon, surtout dans des grosses villes, mais même dans des endroits comme Trois-Vueurs et autres, c'est possible. Ça va être surtout des sessions de bail, c'est-à-dire que ça va être quelqu'un qui va vous céder son bail et vous allez continuer le processus parce que sinon, s'il y a un terme qui est mis au bail, le propriétaire va simplement augmenter le loyer pour justement se mettre au niveau du marché.

[0:35:51] C'est comme ça c'est le marché québécois qui fait comme ça maintenant au niveau du marché commercial il y a trois types il y a ce qu'on appelle des classes A, B et C on va plus en détail dans le restant de la séance c'est quoi exactement mais ce qui est important c'est qu'il y a des bureaux des commerces de détail donc tout ce qui est centres commerciaux et autres, hôtels et hébergements, et des propriétés à usage mixte, c'est-à-dire commercial et résidentiel.

[0:36:26] C'est relativement rare au Québec, donc c'est plus à Montréal que ça existe. Maintenant, l'usage mixte, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que vous pouvez faire soit un logement dans l'édifice, ou un commerce. C'est souvent, par exemple, on voit dans certaines régions des mini-dépendants ou un mini-commerce, dans un quartier où il y a simplement des logements.

[0:36:53] C'est un peu long, justement. C'est des propriétés à usage mixte. Ce ne sont pas des zonages, mais c'est comme des acquis qui perdurent et qui font en sorte que cette propriété-là a ce droit-là, mais pas les autres. Ça remonte probablement à plusieurs années ces droits-là acquis.

[0:37:13] Qu'est-ce qui est important également ? Le marché de bureaux. C'est vraiment un qui subit la plus importante transformation en ce moment. Donc, télétravail, la COVID, ça a amené beaucoup de changements à ce niveau-là. Et donc, ça fait grepper. Donc, en ce moment-là, un marché qui ne va pas bien d'immobilier, c'est les bureaux.

[0:37:30] Si vous connaissez quelqu'un qui a un parc immobilier de location, par exemple, de bureaux pour les entreprises, il ne doit pas être très, très, très content. Ça ne va vraiment pas bien. La raison est simple, c'est que les gens sont en télétravail. pourquoi les entreprises continueraient à payer pour des loyers pour un espace de bureau.

[0:37:50] Même le gouvernement commence à envisager de céder certaines propriétés qui sont propriétaires à des promoteurs immobiliers ou même pour renouveler leur loyer si, par exemple, ils louaient un espace de bureau. Ce que ça fait en sorte, c'est que ça fait monter le taux d'inoccupation.

[0:38:08] Qu'est-ce que ça va amener, évidemment ? Une retransformation de l'espace locatique. C'est-à-dire que les propriétaires de ces espaces commerciaux vont en usager complètement de changer la vocation de l'étifice. Comme on peut voir, il y en a… Qu'est-ce qui est très fait en ce moment ?

[0:38:27] Les centres commerciaux, c'est moins le cas. On sent que ça change. L'impact de la COVID sur l'immobilier de bureau a été vraiment violent. Très, très violent. L'impact d'Amazon sur les centres commerciaux et tout ça se fait lentement. Donc, c'est-à-dire qu'on sent que ça va de moins en moins bien pour les centres commerciaux, mais ce n'est pas non plus un impact qui est si violent que ça.

[0:38:52] Donc, on voit qu'il y a des changements, mais de plus en plus, ce qu'on voit, c'est que c'est converti en immobilier résidentiel pour justement aider à la punirie de logement et autres. Le gouvernement autorise ces transformations-là de vocation. Au niveau, donc, pour vous donner une petite idée, le taux d'inoccupation actuellement à Montréal des bureaux, il est aux alentours de 18 %, donc c'est élevé, c'est très élevé.

[0:39:19] Donc, c'est-à-dire que si vous avez un espace commercial de bureaux, il y a 18 % de tout l'espace que c'est vacant, donc c'est-à-dire qu'il n'y a rien dedans. À Québec, excusez-moi, c'est 12 %. Et au niveau du prix pour un loyer moyen, donc pour un bureau classe A à Montréal, c'est aux alentours de 22 à 28 $ le pied carré.

[0:39:39] Donc, c'est très cher par mois, évidemment. Et le taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement qui est attendu par ces investisseurs-là, c'est aux alentours de 5 à 7 %. Donc, c'est assez impressionnant. D'un côté, on a vraiment des taux d'inoccupation qui sont très élevés.

[0:39:56] Mais de l'autre côté, on a vraiment de quoi qui est inabordable. C'est-à-dire que c'est extrêmement cher. Pour vous donner une idée, un pied carré, ce n'est pas gros. Si vous avez un espace de nombre de bureaux qui est... Vous prenez juste l'exemple, par exemple, du campus de l'UQO à Gatineau.

[0:40:16] Avoir l'équivalent de ça dans de quoi, mettons, au centre-ville, ce serait rare de prix. C'est pour ça que, justement, les entreprises c'est un avantage des employés de télétravail, mais aussi des entreprises, parce que ça leur permet d'économiser énormément d'argent au niveau des loyers de bureaux. Mais ça a un impact.

[0:40:38] C'est-à-dire que ça a un impact sur les commerces environnables. C'est-à-dire que tout ce qui est, maintenant, exemple, restauration, commerce de détail, c'est impacté par ça. Parce qu'avant, il y avait des gens qui venaient prendre leur café le matin parce qu'ils allaient au travail.

[0:40:52] C'était à côté de leur bureau. Tout ça, s'impacter également, donc ça a un effet cascade. Mais c'est quand même très limité. Donc, pour le moment, ça ne semble pas vraiment se déferler sur tous les autres types. Donc, la restauration, c'est quand même résilient.

[0:41:06] Mais pour l'immobilier de bureau, ce n'est pas une belle période. Je ne crois pas que ça va s'améliorer parce qu'il y a beaucoup de trafic, donc la congestion c'est assez majeur. Une des solutions, c'est justement de favoriser le télétravail. Donc, ça, ça ne va pas aider les mobiles de bureau.

[0:41:26] Maintenant, au niveau du marché industriel, on va voir qu'il y a deux segments qui sont vraiment en forte demande. Les entrepôts et la logistique. Pourquoi les entrepôts et la logistique ? C'est que, par exemple, Amazon, lorsque vous avez commandé avec Amazon Prime et autres, ça prend beaucoup d'entrepôts à beaucoup d'endroits.

[0:41:48] Donc, pour la simple et bonne raison que c'est les camions qui sortent, par exemple, vous devez avoir vu les camions Intelcom, donc eux autres qui ont des entrepôts un peu partout au Québec, pour justement desservir tous les clients d'Amazon. Donc, étant donné que ce n'est pas Amazon qui livre directement au Québec, c'est Intelcom.

[0:42:07] Donc, ça amène beaucoup de demandes au niveau des entrepôts et justement tout ce qui est logistique.

[0:42:14] Je pense que un investisseur qui voudrait vraiment cibler qui voudrait investir dans des Real Estate Investment Trust donc c'est vraiment des bons créneaux c'est-à-dire qu'un REIT pour ceux qui ne le savent pas c'est un titre qui est coté en bourse qui a comme sous-jacent de l'immobilier donc ça vous permet un peu en quelque sorte d'investir dans l'immobilier mais dans les marchés financiers donc il y a des REIT qui sont spécialisés et je crois vraiment que ces deux créneaux-là c'est très bon en ce moment Et lui qui est le plus émergent, ça reste donc les centres de données.

[0:42:46] C'est vraiment le marché industriel et c'est en émergence de façon importante. C'est-à-dire qu'on va avoir de plus en plus de centres de données dans les prochaines années. Il va y avoir même des centres de données qui sont spécialisés. Donc, tout ce qui est centres de calcul au niveau de l'intelligence artificielle, donc ils sont plus axés sur ce qui est GPU et autres.

[0:43:03] Et des centres de données de stockage classique. Donc, le coût va varier également. Donc, tout ça, ça va amener justement une demande au niveau de l'évaluation spécialisée. C'est-à-dire que la municipalité qui va avoir ce centre de données-là dans la municipalité, il va falloir qu'elle détermine c'est quoi la valeur justement de ce centre de données-là pour la taxation.

[0:43:26] Et ce n'est pas nécessairement facile de pouvoir aller sur un centre de données comme il le faut. Puis, il y a une des raisons du pourquoi que c'est comme ça. Le commerce en ligne, la demande va exploser probablement encore. Donc, elle a déjà explosé, mais ça va encore plus exploser. Et c'est justement, donc, tout ce qui est entrepôt et autres, c'est des taux d'inoccupation qui sont très bas. Et pourquoi les entrepôts ? C'est probablement un des marchés qui est très, je pourrais dire, qui va être en forte demande. Il faut continuer de l'aide. C'est que les gens vont faire des concessions. Donc, ils vont accepter d'avoir une maison plus petite, un condo plus petit.

[0:44:03] Et en contrepartie, ils vont avoir un entrepôt pour stocker certaines choses qu'ils ne peuvent pas garder. On voit de plus en plus ça maintenant. C'est une des raisons pour eux. Selon moi, le marché industriel va très bien aller dans les prochaines années. Mais ça reste à voir.

[0:44:19] Aussi, le marché des terrains, il y a tout ce qui est terrain résidentiel constructible. Ça, c'est vraiment un terrain qu'on peut acheter et qu'on peut construire sans faire aucune demande de changement de zonage. Il y a des terrains qui sont dits commerciaux et industriels.

[0:44:33] Des terrains agricoles, des terrains boisés et des terrains développés avec un potentiel de lotissement. Donc, ça veut dire qu'on va le séparer en lots pour que ça devienne tous des lots résidentiels. C'est les terrains qui sont les plus bien évalués en ce moment.

[0:44:50] Donc, si vous achetez un terrain qui a un potentiel de lotissement, ça veut dire que vous êtes capable de séparer ça en lots et de construire de lignes familiales dessus et de vendre ça à une très grosse valeur par la suite. encore une fois, ce n'est pas possible de prendre un terrain agricole puis de le changer en terrain à développer avec des lots nécessairement automatiques.

[0:45:09] C'est-à-dire que ça prend plusieurs années. Il faut que justement l'étalement urbain évolue. Donc, ça peut être une bonne décision d'investissement d'acheter des terrains agricoles dans des régions relativement éloignées de la ville, mais pas trop. Parce qu'éventuellement, l'étalement urbain va faire en sorte que les zones aux alentours vont toutes être saturées.

[0:45:30] Et là, les gouvernements pourraient décider de faire un changement de zonage. Et là, c'est vraiment le jackpot au niveau de l'investissement. Donc, si vous avez un terrain agricole, que vous avez payé un prix ridicule par rapport, par exemple, à un terrain résidentiel.

[0:45:45] C'est-à-dire que là, il y a une plus-value qui était énorme. Mais ça vient avec une durée où le terrain est inutile ou sert simplement pour des exploitations agricoles.

[0:45:56] Donc, les enjeux, donc, la rarification en zone urbaine. zonage et réglementation, protection du territoire agricole. Il y a aussi beaucoup d'enjeux, c'est-à-dire qu'il y a des groupes qui vont s'opposer également au changement de zonage pour protéger justement la nature et donc toutes les…

[0:46:15] C'est déjà vu, il y a beaucoup de projets en immobilier qui sont très critiqués, surtout lorsqu'on parle par exemple de prendre une terre agricole puis de la changer en lot de construction résidentielle. Ça dépend c'est qui, mais il y a certains groupes qui sont en dehors.

[0:46:34] Aussi, donc, au niveau du marché locatif au Québec, il y a une particularité qui s'appelle le tribunal administratif du logement. Donc, ça a été beaucoup dans les médias récemment à cause de la crise du logement qui a eu lieu dans les dernières années et qui a encore lieu, selon certains.

[0:46:53] Le tribunal administratif du logement est là pour représenter le locataire mais pour être un intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour régler leurs enjeux les problèmes de non-paiement de loyer et autres c'est eux qui ont le pouvoir de dire tel propriétaire a raison je te demande de quitter le loyer et de payer maintenant tel frais aussi pour les litiges et autres donc c'est Et ça a encore dans le soi, donc, tout ce qui est en augmentation de loyer, les reprises de logement, les litiges et ça a donc, ça a aussi, il y a des indicateurs, donc, que les propriétaires sont fortement recommandés, sont fortement encouragés à suivre, donc, au niveau des taux d'augmentation de loyer. Encore une fois, ça dépend s'il y a des améliorations ou autres. Dans les dernières années, ça a montré ses limites, donc, c'est-à-dire c'est que, bon, historiquement, les loyers étaient quand même stables.

[0:47:52] Dans les dernières années, il y a eu un rattrapage qui s'est fait, et il y a beaucoup de propriétaires qui ont été capables de faire des ajouts aux immeubles et de monter les loyers, donc, beaucoup plus rapidement que ce que le TAL recommandait. Encore une fois, c'était le locataire a le droit, donc, d'aller en cours pour, justement, dire qu'il n'est pas d'accord avec la hausse et autres.

[0:48:15] Il y a beaucoup de mécanismes qui ne semblent pas nécessairement fonctionner dans le sens où malheureusement tout ce qui est fait au tribunal administratif du logement si par exemple vous êtes un locataire c'est bon à savoir aussi, si vous êtes locataire et que vous faites une plainte autale pour un propriétaire ça c'est public, c'est-à-dire qu'il y a un juge qui va aller faire un rapport et ça, ça va être disponible publiquement, donc maintenant il y a des entreprises qui offrent un service justement pour savoir, lorsque vous êtes propriétaire et que vous voulez louer à quelqu'un un logement, il y a des entreprises qui offrent le service d'aller voir au TAL, dans toutes les documentations du TAL, est-ce que la personne qui veut louer mon loyer, est-ce qu'elle a déjà fait une plainte ?

[0:48:55] Ça fait en sorte que si vous allez au TAL pour justement critiquer une augmentation de loyer et autre, ça se peut que ça aille une répercussion, donc éventuellement sur votre capacité à louer un prochain logement. Je ne dis pas que c'est une bonne chose, mais c'est important de le comprendre parce qu'il y en a beaucoup dans cette situation au Québec. C'est-à-dire que les propriétaires sont capables de le savoir.

[0:49:18] Et malheureusement, c'est pas parce que c'est pas tout le monde qui fait une diligence assez importante dans le sens, même si vous avez raison, ça ne veut pas dire que ça va vous aider dans le futur. Encore une fois, c'est la liberté de chacun de faire ce qu'il veut maintenant avec ça. Mais il y a des évidences que le temps a une certaine limite au Québec.

[0:49:41] En ce moment. Ce qui n'a pas toujours été le cas. Puis encore une fois, il y a eu aussi des histoires de rire. Les locataires au Québec ont été souvent, et même longtemps, les propriétaires étaient comme pris en otage à un certain moment. Donc là, sa chambre s'inversait un petit peu. C'est des cycles.

[0:49:57] C'est comme ça. Bon, maintenant, au niveau des trois marchés qui sont contractés, il y a trois grands marchés, donc le RMA, donc la région de Montréal. En ce moment, on est aux alentours de 2,1 % d'inoccupation. Donc, c'est relativement faible au niveau du résidentiel. Et là, si on parle vraiment de données qui sont d'octobre 2025, on peut avoir des données alternatives pour savoir les taux d'inoccupation, par exemple, avec les gestions immobilières qui, certaines acceptent de partager leurs données, mais la SHL, malheureusement, ne met pas à jour les données si souvent que ça.

[0:50:35] Donc, ça remonte à 2025, ces chiffres-là. On voyait clairement qu'à ce moment-là, il y avait potentiellement une crise de logement. C'est-à-dire que lorsqu'on est à 2,1 % d'inoccupation, ce n'est pas beaucoup. Il y a seulement tout le parc d'immobilier résidentiel à Montréal.

[0:50:50] Il y avait simplement 2,1 % des logements qui étaient vacants. Donc, le loyer moyen de deux chambres était de 1175. Encore une fois, ça, c'est des données de la SHL. je suis un peu sceptique des chocs de l'esthé honnêtement mais ça inclut aussi beaucoup les loyers donc qui n'ont pas encore été ou ce qu'il n'y a pas eu de changement donc de locataire donc lorsqu'un changement de locataire ça devient comme les nouveaux prix qui rentrent donc ce ne sont plus les anciens les anciens loyers donc c'est-à-dire que c'est plus facile pour un promoteur pour un propriétaire de changer le prix d'un logement lorsqu'il y a un changement de locataire que lorsque c'est le même locataire et qu'il y a simplement un nouveau bac ici pour justement des raisons de tal et tout ça.

[0:51:36] Au Québec, donc, dans la région de Québec, on était aux endroits de 0,9. Donc, c'est là que la crise du logement vraiment frappait fort. Donc, ça veut dire que 1 % des logements étaient disponibles uniquement. Et c'est là également que les loyers ont augmenté vraiment rapidement.

[0:51:50] Donc, si on parle, par exemple, de tout ce qui est, mettons, de la Ville de Québec, Québec, on ne s'attend pas à ce que les loyers de la Ville-Québec soient proches de celui de Montréal, mais ça a été le cas en 2025.

[0:52:06] Également à Gatineau, 3,8 % d'inoccupation et donc les loyers très élevés à ce niveau-là. La LCHL, c'est une source de données qui est respectable et tout, mais des fois, donc leurs données semblent un peu déconnectées par rapport à la réalité, donc de ce qu'on des fois, il y a beaucoup plus, il y a des données plus à jour.

[0:52:28] C'est-à-dire que lorsque les données de la SCHL arrivent, elles sont souvent un peu dépassées ou elles ne reflètent pas réellement les conditions du marché. C'est une bonne question de savoir pourquoi la SCHL leur donner sans mettre, ne pas refléter la réalité du marché.

[0:52:47] Honnêtement, j'avoue que j'ai un peu la misère à croire leurs chiffres, mais c'est comme ça. Au niveau donc maintenant de la répartition du parc immobilier, ça c'est la valeur en milliards, donc ça c'est vraiment 2024-2026, c'est des valeurs qui viennent des municipalités.

[0:53:05] L'immobilier résidentiel domine, c'est-à-dire que le plus gros de la valeur est dans l'immobilier résidentiel, quasiment un trillion de dollars à ce niveau-là. Ensuite, le commercial institutionnel et industriel, à peu près égal. et les terrains aux alentours de 100 milliards.

[0:53:24] Ça, c'est une idée approximative de la valeur, elle est où, dans les différents segments de marché au Québec. Bon, maintenant, on va voir en détail le cycle immobilier. Donc, comme en économie, il y a des cycles. Contrairement, par contre, à un cycle économique traditionnel, récession, expansion, En immobilier, ce n'est pas toujours respecté dans la même rigueur. C'est-à-dire que c'est très possible qu'il y ait une phase d'expansion, mais que la phase de refroidissement soit beaucoup plus modeste et que ça reparte pour une autre phase d'expansion.

[0:54:02] Ça ne veut pas dire que ça suit forcément le cycle économique l'entier. La définition d'un cycle économique, un cycle mobile, c'est une fluctuation récurrente de l'activité des prix qui est suivie par des phases successives d'expansion, sommet, contraction et creux.

[0:54:21] Historiquement, c'est aux alentours de 7 à 12 ans. Donc, on peut dire que la durée totale de la phase d'expansion, le sommet de contraction et de creux dure aux alentours de 7 à 12 ans. Donc, ça vous donne une petite idée à quoi s'attendre. Pourquoi c'est important pour un évaluateur ?

[0:54:38] C'est que ça permet de comprendre justement pour quelles raisons les prix changent à travers le temps et quoi s'attendre en fait de mécanisme pour le futur. Une évaluation qui va être faite dans une phase de creux ou dans une phase d'expansion va être faite, pas différemment, mais les commentaires que vous allez mettre sur justement la durée.

[0:55:03] De... On ne fait pas l'évaluation de la même façon lorsqu'on est au sommet ou lorsqu'on est au cru pour la saine et de bonnes raisons que ça va changer en récent ou dans l'autre. Les critères que vous allez utiliser et surtout les anticipations vont être complètement différentes.

[0:55:22] Vous allez contextualiser aussi les données décomparables également. C'est le travail d'un évaluateur de montrer un petit peu le risque actuel du marché. Donc, c'est important de savoir qu'on se situe exactement dans ce cycle-là. Ici, donc, aussi également, c'est possible que ce soit des phases qui soient locales.

[0:55:44] C'est-à-dire que c'est peu probable qu'il y ait un cycle complet maintenant qui se passe dans une région donnée et que dans l'autre, ça soit complètement l'inverse. Habituellement, il y a un décalage. C'est-à-dire que, par exemple, Montréal semble être surtout le leader dans tout ce qui touche au cycle immobilier.

[0:56:03] Par exemple, en ce moment, l'immobilier à Montréal a commencé à refroidir un petit peu, mais les régions, eux autres, non. Pour la seule plus bonne raison qu'habituellement, il y a un retard d'à peu près 1 à 2 années. Donc, c'est pour ça que justement, c'est important de comprendre le cycle et de voir donc on est où dans ce cycle-là pour toutes les différentes régions de la province de Québec.

[0:56:29] Donc, maintenant, les causes de pourquoi il y a un cycle immobilier, pourquoi ça ne peut pas toujours être stable et qu'il n'y ait pas de problème, parce que c'est une bonne question. Pourquoi on n'empêche pas justement la demande exagérée pour éviter justement qu'il y ait un problème dans le sens contraire ensuite qui cause une crise ?

[0:56:47] C'est l'économie, c'est comme ça. Depuis toujours, il y a des bulles dans tous les différents secteurs de l'économie. Ça remonte, je crois, au tulip. Donc, il faut vraiment remonter très loin pour voir les premières bulles apparaître. Puis l'immobilier, ce n'est pas une exception.

[0:57:03] Ça fait en ça qu'il y a des cycles à travers le temps. Mais il y a des raisons aussi qui sont propres à l'immobilier. Le décalage entre l'offre et la demande, c'est une des raisons les plus probablement les plus probables de tout ça. C'est-à-dire que la demande peut changer à tout moment, mais l'offre ne va pas nécessairement suivre aussi rapidement.

[0:57:22] Donc, la construction réagit en retard pour des raisons soit mécaniques parce que ce n'est pas possible de partir à une construction d'un logement d'un matin sans permis et autres. Il y a aussi la politique monétaire. C'est-à-dire que comme au Canada, aux États-Unis, les taux d'intérêt sont déterminés par un organisme gouvernemental fédéral.

[0:57:44] Donc, au Canada, c'est la Banque du Canada qui détermine le taux de financement des banques. Donc, lorsque vous voyez la Banque du Canada qui détermine les taux d'intérêt à chaque rencontre, donc, il organise une rencontre aux alentours à tous les deux mois. C'est ce qu'on appelle donc le taux de financement un jour.

[0:57:59] Donc, c'est ça qui permet aux banques de se financer donc entre eux autres. Donc, ce taux-là va ensuite impacter le taux de financement que les banques vont accorder aux gens qui veulent acheter des maisons et autres. Donc, c'est pour ça que ça l'affecte le cycle économique.

[0:58:14] Le cycle économique, excusez-moi, le cycle immobilier, mais je me trompe tout le temps. Il y a également donc aussi les cycles économiques généraux qui vont impacter le cycle immobilier. Donc, pour la simple et bonne raison que s'il y a des pertes d'emploi, s'il y a une contraction du PIB, ça va impacter la capacité des acheteurs et de fait même, ça va changer donc où se constitue dans le cycle immobilier en question.

[0:58:38] Il y a également la psychologie du marché. malheureusement des fois tous les grands boom tous les grands crashs sont causés par des facteurs psychologiques c'est à dire qu'il y a un changement de psychologie chez les gens et c'est accentué souvent par l'effet de mouton les médias sociaux c'est probablement une des raisons pourquoi c'est encore plus puissant en ce moment c'est que toute psychologie de marché est accentuée par les médias sociaux et les politiques gouvernementales également.

[0:59:11] Si le marché devient pessimiste subitement, c'est très possible que le marché baisse pas mal plus que la réalité du pessimisme. Souvent, c'est ça. C'est une surréaction dans les deux sens.

[0:59:27] Un petit peu comme avec l'abus d'Internet. Les gens, pendant l'abus d'Internet, étaient très optimistes. Tout le monde voulait acheter des actions technologiques. Un peu comme avec l'air en ce moment. Et là, tout le monde exagère. Tout le monde exagère. Puis là, un moment donné, le réalisme arrive.

[0:59:44] Oui, c'est révolutionnaire à l'Internet, mais pas de là à valoriser les entreprises à ce niveau-là. Et là, il y a un vent de pessimisme qui arrive. Puis là, ça fait justement un cycle complet à ce niveau-là. Donc, l'immobilier n'est pas différent.

[1:00:00] Mais ce n'est pas aussi violent que dans les marchés financiers. Dans le sens que des crises, par exemple, comme la crise de 2008, c'est pas de quoi qui arrive si fréquemment que ça puis surtout c'est pas de quoi qui serait arrivé normalement dans le marché où il n'y avait pas eu de la fraude ou des certains mécanismes donc, comment on pourrait dire systémiques, donc c'est-à-dire que qu'est-ce qui cause la crise de 2008 c'est pas nécessairement de quoi qui va se reproduire dans le futur c'est possible, mais en soi donc c'est un problème relié au financement hypothécaire qui ont engendré une crise financière, qui ont engendré une crise immobilière qui était à la base causée par l'immobilier.

[1:00:45] Donc, c'est probablement des pires crises immobilières qu'il y a eu. Il y a eu certains pays qui ont été exposés à des baisses comme il y a eu en 2008, mais habituellement, les baisses qu'on peut voir sur les marchés financiers, ce n'est pas la même ordre d'idée qu'on peut voir en immobilier.

[1:01:00] Donc, dans les marchés financiers, une baisse de 50 %, c'est possible. Même si en ce moment, ça semble plus rare. C'est-à-dire qu'il faut encore remonter à 2008.

[1:01:13] Disons que là, en ce moment, ça fait une bonne période. On est dans une phase où tout monte.

[1:01:20] Les gens qui s'en tiennent, il y a certains économistes qui pensent que ça va cracher. Il y a plusieurs écoles de pensée à ce niveau-là. Ça fait quand même longtemps qu'il n'y a pas eu de crise. Donc, c'est soit qu'il y a eu des changements dans les fondamentaux des marchés ou autre.

[1:01:39] Donc, ici, c'est une représentation des quatre phases dont on vient de parler. Vous avez donc l'expansion ici qui est là, un pic qui est atteint ici, une contraction et le creux. Et ensuite, ça va pas. Donc, ici dans l'expansion, il y a certains facteurs qui sont plus omniprésents à ce niveau-là.

[1:01:59] Donc, si on regarde, lorsqu'il y a une expansion, donc ça veut dire que les ventes sont en hausse. Il y a un inventaire qui augmente également. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de... Excusez-moi. L'inventaire descend. Donc, c'est-à-dire que lorsqu'il y a une expansion, c'est qu'il y a des ventes, mais l'inventaire n'augmente pas au même rythme.

[1:02:17] Donc, c'est-à-dire que tout ce qui est surcentré, par exemple, ça diminue. Donc, l'inventaire accessible diminue à travers le temps. Les délais diminuent également. donc le délai pour vendre une propriété dans cette zone-là ici diminue et les prix augmentent. Donc, c'est ce qui caractérise ici en soi cette zone-là.

[1:02:37] Et les mises en chantier augmentent également. Donc, ici, la zone qui est là, je vais juste l'écrire, donc les ventes sont en hausse. Donc, ça, c'est quand même très important pour vente en hausse. L'inventeur, ici, donc, diminue.

[1:03:04] Le délai, donc, de vente. Le délai de vente diminue également.

[1:03:16] Je vais essayer de… J'aimerais ça mettre… Le prix augmente. et finalement, les mises en chantier augmentent également, mais avec un certain retard.

[1:03:35] Je vais essayer de diminuer la police de tout ça ici. Désolé, c'est un peu proche à fond, mon enfant, mais merde.

[1:03:47] Ici. et les mises en chantier également. Donc ça, c'est ce qui caractérise justement le cycle ici, donc l'expansion, et donc soit une reprise d'un ancien creux qu'on a ici. Maintenant, lorsqu'on atteint un sommet, là, ça change un petit peu. Lorsqu'on atteint un sommet, c'est que là, les délais sont extrêmement courts, mais il y a un inventaire qui est très bas également.

[1:04:22] C'est-à-dire que là, on ne peut plus nécessairement les prix continuent de monter, mais il n'y a comme plus de marge à ce que ça puisse continuer de monter. Donc, c'est sensiblement la même chose. Mais maintenant, il y a un ralentissement qui se fait toujours à ce niveau-là.

[1:04:38] La raison est simple, c'est qu'on a dit tantôt qu'il y a des mises en chantier. Donc, les mises en chantier, éventuellement, arrivent avec un certain retard, mais ça amène des nouvelles constructions. et là justement, donc la demande était absorbée complètement par la force d'expansion.

[1:04:52] C'est-à-dire que là, toute la demande qu'il y avait excédentaire, elle a été couverte. Et là, ça amène une contraction, un cycle de déclin. Et là, ça ici, les ventes sont en baisse. C'est-à-dire que si on...

[1:05:08] Au niveau de la contraction, donc les ventes ici deviennent en baisse. Maintenant, au niveau de l'inventeur, ça augmente, c'est logique. et le délai de vente augmente. Donc, c'est l'opposé en soi.

[1:05:25] Et les prix, ici, donc, ça, c'est particulier. Les prix, ça diminue, mais ce n'est pas toujours automatique qu'ils vont diminuer dans ce cas-là.

[1:05:34] Donc, les prix diminuent, mais peuvent rester stables, des fois, dans certains cas. Stables. Et là, les mises en chantier, donc, il y a un achetement qui sont faits dans certains projets. Dans ce cas-là ici, les mises en chantier vont soit arrêtées ou vont soit diminuées.

[1:05:50] Pourquoi ? Parce que là, la prévision c'est que les prix vont baisser. C'est vraiment donc les deux composants du cycle. Et là éventuellement, vous l'aurez compris, les ventes sont en baisse, l'inventaire augmente, bien là il arrive une phase de stabilisation.

[1:06:08] Pourquoi ? Parce que justement le fait que les prix diminuent, ça fait en sorte que les mises en chantier arrêtent. c'est-à-dire que les mises en chantier ralentissent ici donc qu'est-ce qui se passe dans la phase de creux bien là, il n'y a plus de mise en chantier donc l'inventaire va forcément y condamner à rediminuer éventuellement dans une nouvelle phase de reprise donc c'est pour ça qu'on dit que c'est l'incénieur est-ce que ça a l'air avec ça ici ?

[1:06:30] C'est quand même intuitif ouais parfait, super, merveilleux donc on continue donc ici, c'est ça, pour vraiment la reprise et le sommet Donc, les prix sont en hausse au niveau de la reprise, une hausse modérée, puis après ça, une accélération. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que là, il y a une demande qui est super à l'offre.

[1:06:53] Donc, il y a plus de gens qui veulent avoir une propriété qu'il y en a qui veulent la vendre. Donc, le stock pèse, c'est-à-dire que l'inventaire diminue. C'est logique. C'est-à-dire que si une personne souhaite vendre sa propriété, elle va contribuer en augmentant dans un inventaire de propriété avant.

[1:07:09] Les personnes qui la demandent, veut-elle retirer une propriété de cet inventaire-là. Maintenant, qu'est-ce que ça fait en sorte, c'est que les ventes sont en hausse et les délais de vente sont courts. Le pic, le point où on est en hausse, c'est que là, si on atteint une hausse qui est maximale, ça va suivre un ralentissement.

[1:07:27] C'est-à-dire que l'offre-là rattrape la demande. Donc, beaucoup de construction, ou soit qu'il y a moins, ceux-là qui souhaitent avoir une propriété, il n'y en a plus. C'est-à-dire qu'on a passé tout le monde. C'est habituellement à des moments où les prix sont les plus élevés.

[1:07:42] C'est-à-dire que des fois, c'est un faux signal. On pense que les prix sont extrêmement élevés. Des fois, ce n'est pas signe que ça ne va pas cracher dans les mois à venir. Forcément, avant un crash, il y avait un pic. C'est pour ça que quand on atteint des sommets assez hauts, les gens se mettent aussi un peu le facteur psychologique qu'on parlait de tantôt.

[1:08:03] C'est-à-dire que plus les prix sont élevés, plus le facteur psychologique embarque. et à ce niveau-là, donc c'est beaucoup

[1:08:11] Éventuellement ça pourrait jouer probablement dans l'immobilier québécois le psychologique, pourquoi ? Parce que si vous pensez par exemple à prenez juste votre exemple à vous mettez-vous dans une situation où vous êtes un baby boomer où vous avez acheté une propriété à 40 000 $ mettons il y a 30 ans ou 40 ans, et là elle vaut 900 000 puis là vous voyez là, on commence à voir qu'on est dans un pic ou que dans le fond, il se met à avoir une mini-baisse.

[1:08:39] Bien là, la psychologie peut embarquer à ce niveau-là, puis là, certains vont comme capituler, ils vont dire, bon, moi, j'aime mieux prendre la valeur que dans ma propriété, puis je vais la vendre. Parce qu'il y a un risque que ça baisse. Donc, ça, c'est psychologique.

[1:08:54] C'est rationnel également un peu. Maintenant, ce qui peut aussi contrebalancer ça, c'est que c'est la peur aussi de continuer à manquer la haute. Donc, c'est-à-dire que la psychologie va dans les deux sens. En ce moment, au Québec, il y a beaucoup, dans les médias sociaux, ils parlent de « fear of missing out », donc c'est-à-dire la peur de manquer quelque chose.

[1:09:16] Mais en immobilier, c'est un phénomène qui est quand même relativement important. Donc, c'est-à-dire que la non-exposition à l'immobilier, c'est un risque, comme l'exposition également l'est. Mais t'imaginer par exemple une personne, comparé à deux personnes, une qui est exposée à l'immobilier puis une qui ne l'est pas, bien la personne, dans les cinq dernières années, qui n'était pas exposée à l'immobilier, son pouvoir d'achat a plus diminué que la personne qui est exposée.

[1:09:42] Pour la simple et bonne raison que l'immobilier a augmenté de façon disproportionnée par rapport aux salaires et autres. Mais si ça s'inverse, donc là, c'est un phénomène contraire. C'est aussi un… qu'est-ce qui détermine un peu également, donc, tous ces cycles-là, c'est que tout ce qui est inflation également est important dans ça.

[1:10:05] On peut soit être dans un environnement qui est inflationniste, puis dans un environnement qui est déflationniste. C'est plus fréquent quand on est dans un environnement qui est inflationniste. Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les prix augmentent à travers le temps de façon positive.

[1:10:20] C'est-à-dire que tout coûte plus cher d'un matin. Aujourd'hui, une chose a un certain prix et demain, le prix est plus élevé. C'est la même chose. Qu'est-ce qui fait qu'il immobilise un avantage dans ce phénomène-là ? C'est que vous achetez une propriété, la banque vous passe un certain montant d'argent pour acheter cette propriété-là.

[1:10:39] Et cette propriété-là prendra la valeur. Donc, c'est beau. Vous avez un prêt qui est fixe, c'est-à-dire un montant qui est fugé, vous devez ce montant-là, mais la valeur de la propriété augmente. Donc, ça semble être un très bon phénomène. C'est une façon de s'enrichir, à pouvoir en parler, dans un monde où il y a de l'inflation.

[1:10:58] Mais c'est un couteau de loi de l'achat dans le sens que le phénomène contraire est possible. Donc, s'il y a de la déflation, comme c'est déjà arrivé dans les années 1920 et autres, ça fait longtemps qu'il n'y en a pas eu. Imaginez un monde où il y a beaucoup de déflation, le montant que vous avez comme hypothèque, lui, est constant. C'est-à-dire que la banque vous a passé un montant nominal. Et là, imaginez que les salaires baissent, on est dans une grosse dépression économique. Mais là, vous allez encore avoir un montant qui n'a pas déflationné.

[1:11:24] Donc, c'est-à-dire que, oui, vous profitez lorsqu'il y a de l'inflation avec un financement hypothécaire, mais c'est l'opposé également dans un environnement déflationniste. Donc, les salaires baissent, tout baisse. Là, le ménage perd son emploi, ses revenus diminuent, mais le prix hypothécaire, lui, il reste constant.

[1:11:45] Et en plus, sa maison vaut moins, supposons cette situation-là. Donc, ça peut devenir éventuellement une situation comme ça. Peu probable. Il y a plus de chances que ça continue à monter. mais ce n'est pas impossible. C'est-à-dire que ça fait partie des choses qui ont déjà été observées.

[1:12:01] Maintenant, stagnation des prix, le deadline. La contraction, c'est ça. Après le pic, là, on est dans une situation où l'offre surpasse la demande. Les stocks augmentent et les ventes sont en baisse. C'est-à-dire qu'il y a des délais très longs pour vendre. Et c'est justement dans les moments où il y a un délai de vente qui est plus élevé que les gens acceptent de baisser le prix affichées de leur propriété.

[1:12:25] Donc, ça fait 100 jours que votre propriété est sur les marchés. Si on remonte, mettons, il y a 15 ans peut-être, il y avait des maisons qui étaient en vente pendant deux ans. Ce serait impensable de voir ça. Mais ça a déjà été le cas. Donc, ça peut rentrer jusqu'à deux ans avant de vendre une propriété.

[1:12:43] Puis, ça a changé beaucoup la profession de courtier immobilier. Pourquoi ? Parce qu'avant un courtier immobilier, quand ça prenait, un contrat, elle avait le contrat, par exemple, de vendre une propriété, il y avait l'enjeu, est-ce que je vais être capable de la vendre ?

[1:13:03] Il y avait comme deux phases dans le travail. Elle est capable d'avoir

[1:13:08] Le deal, puis aussi être capable de réussir à vendre la propriété. Aujourd'hui, c'est moins le cas. C'est surtout convaincre le vendeur, est-ce que ça va être moi qui te représente comme courtier ? Dans la mesure où c'est fait, si c'est une maison infamiliale, à moins vraiment que ça soit un citron, il va réussir à la bonne.

[1:13:26] Donc, ça a changé un petit peu le métier de courtier, dans la mesure où le gros du travail, c'est la prospection et autres.

[1:13:39] Maintenant, au niveau des six indicateurs pour identifier la force du cycle immobilier, c'est super important ici, le nombre de transactions. Le nombre de transactions va fluctuer à travers le temps. C'est publié également par plusieurs organismes concernant ça ici.

[1:13:58] Habituellement, c'est un lag indicator, c'est-à-dire que le nombre de transactions va commencer à changer et ça va avoir un impact sur les prix après. Le ratio également d'inscription et vente. C'est-à-dire que ça, ce que ça veut dire, c'est que c'est le ratio d'inscription, c'est les nouvelles propriétés en vente pour une période donnée.

[1:14:20] Et ceux-là qui sont vendus sur la même période. Donc, si on a un ratio qui est super à 1, par exemple, bien là, ça nous dit, dans le fond, excusez-moi, désolé, le ratio inscription-vente, c'est le nombre de mois d'inventaire, c'est-à-dire que c'est tous les propriétés qui sont en vente, par exemple sur Centrice et autres, comme en ce moment, c'est aux alentours de 75 000 dans la province de Québec, sur le nombre de ventes qu'il y a par mois.

[1:14:45] Donc, ça vous donne le mois d'inventaire. C'est-à-dire qu'en ce moment, s'il n'y avait pas de nouvelles inscriptions qui s'ajoutaient, ça parait tant de mois liquider tout le marché, donc toutes les propriétaires. Il y a également le délai moyen de vente, toujours sur le marché. Donc, c'est possible d'obtenir ces données-là de centriste ou de les mesurer vous-même en mesurant directement sur les différentes plateformes où les propriétaires sont listées.

[1:15:12] Le ratio prix vendu-prix demandé. Parce que oui, c'est possible d'avoir un ratio qui est plus grand qu'un. Donc d'ailleurs, un ratio moyen de prix vendu sur prix demandé qui est super rare, ça signale ici. Habituellement, lorsque le ratio est plus grand qu'un, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de...

[1:15:34] Ça, je vais l'écrire ici. C'est quand même... Donc, ici, on va appeler ça un marché qui est plus chaud. Donc, un marché chaud, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de 15 à 45 jours par propriété.

[1:16:03] Et on est dans une situation où on a un ratio de prix vendu, prix demandé, je vais l'appeler prix vendu sur prix demandé, qui est supérieur à 1. Maintenant, dans un marché qu'on va dire froid, on va être dans un ordre aux alentours de 90 à 180 jours pour le délai de vente. Et le ratio va être prix vendu sur prix demandé, il va être soit donc il va être FR1. Maintenant, c'est de quel ordre ? Donc, c'est-à-dire que c'est possible que ce soit FR1, mais qu'on ne soit pas dans un marché si froid que ça. Aussi, donc, au niveau des indicateurs, donc, qui est important, donc, de tenir en compte, c'est les mises en chantier. Donc, ça, ça vous permet de voir, donc, à quel point il va avoir des nouvelles, potentiellement, inscriptions si c'est des promoteurs qui font ces mises argentier-là et aussi donc le taux d'inoccupation locatif. À ce niveau-là, ici, dans le marché qui est dit, je trouve que l'on pourrait dire, les nouvelles inscriptions sont en baisse et l'inventaire total diminue.

[1:17:41] Nouvelle inscription. En baisse. Et l'inventaire diminue. En baisse. Et c'est le contraire pour ici. Donc, si on copie ça comme ça.

[1:18:03] Comme ça ici. Donc, les venteurs augmentent et les nouvelles inscriptions, il y en a de plus en plus. Donc, c'est ça ici pour ça. Maintenant, là, lorsqu'on… Ah bien, c'est ça. Ici, donc, j'aurais dû… C'était écrit là sur la slide, ça va avoir reçu. Bon, bref, on va la couvrir quand même.

[1:18:28] Un marché chaud donc on pourrait appeler un marché ici de vendeur, un marché froid c'est le marché d'acheteur ici au niveau d'un marché de vendeur c'est lorsque par exemple on a à peu près 4 mois d'inventaire donc ça qu'est-ce que ça veut dire c'est que si vous prenez toutes les propriétés qui sont à vendre en ce moment et que vous divisez par le nombre de ventes qu'il y a environ à chaque mois on est aux endroits de 4 c'est-à-dire que en ce moment par exemple sur Centris ou mettons toutes les comptes, il y a aux alentours de 75 000 propriétés.

[1:18:59] Donc, ça veut dire que pour qu'on soit dans un marché de vendeurs, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 20 000 ventes par mois. Ce qui est quand même logique. Donc, en ce moment, on est à peu près à ça. Donc, on n'est pas nécessairement dans un marché d'acheteurs en ce moment.

[1:19:11] Et au niveau, donc, on passe dans un marché d'acheteurs lorsqu'il y a eu 8 mois d'inventaire. C'est-à-dire que, en ce moment, pour le niveau de vente qu'il y a en ce moment, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 120 000, 130 000 propriétés à vente. Donc, on est encore loin de là.

[1:19:25] Et on est plus aux alentours d'un délai de vente de 45 jours et moins, qui confirme encore une fois le marché de vente. Un marché d'acheteur, c'est que là, on serait dans une situation où le prix vendu sur le prix demandé est inférieur à 95 ou inférieur à 1. Pour que ce soit un marché d'acheteur réellement, il faut quand même que…

[1:19:47] Ça ici, qu'est-ce que ça veut dire ? Le plus bas 95, ça veut dire que des fois, lorsqu'une personne fait un offre d'achat, elle fait un offre d'achat qui est inférieur au prix demandé et que c'est accepté. Donc, c'est-à-dire que le vendeur accepte de baisser son prix et de vendre la propriété à l'acheteur à un prix plus faible que ce qu'il a demandé.

[1:20:06] Donc, c'est possible aujourd'hui, ça arrive, c'est rare, mais bon, c'est possible.

[1:20:12] Mais là, c'est que dans ce cas-là ici, quand on est en moyenne, donc le ratio, s'il est en moyenne en bas de 95%, ça veut dire que c'est devenu une norme. C'est-à-dire que vous demandez un prix et que ça va sortir forcément plus bas. Donc, ça fait longtemps qu'on n'a pas vu ça au niveau du marché ici.

[1:20:31] L'inoccupation locative. Pour être aussi dans un marché de vendeurs, qu'est-ce qui est caractéristique en ce moment ? C'est qu'habituellement, on a un gros taux d'inoccupation. C'est-à-dire qu'un faible taux d'inoccupation, donc il n'y a pas beaucoup de logements non plus.

[1:20:44] Donc, ça favorise encore plus justement la demande à ce niveau-là. Donc, ça, ça confirmerait, donc, ici, le marché d'acheteurs, donc, c'est habituellement avec des taux d'inoccupation qui sont plus élevés. Donc, en ce moment, les taux d'inoccupation augmentent, donc, potentiellement que s'il y a un lag entre cette mesure-là et celle-là ici, peut-être que c'est un marché d'acheteurs qui s'en vient. C'est possible. Il y a plusieurs personnes qui commencent, donc, à penser qu'on va potentiellement rentrer dans un marché d'acheteurs au niveau de l'immobilier résidentiel, mais ça reste encore à voir.

[1:21:18] Il y a plusieurs facteurs qui pourraient justement faire en sorte qu'on a aussi la crainte d'une augmentation des taux d'intérêt par la Banque du Canada dans les prochains mois. Étant donné qu'aux États-Unis, les taux d'intérêt ont augmenté à cause de l'inflation.

[1:21:31] Donc, un taux d'inflation plus élevé, ça requiert qu'on augmente les taux d'intérêt sur les marchés pour justement ralentir l'économie et arrêter la hausse fulgurante des prix. Et habituellement, quand les Américains augmentent les taux d'intérêt, le Canada est obligé de suivre pour justement qu'il n'y ait pas d'empitrage possible entre les deux pays et que notre monnaie soit trop dévaluée par rapport au dollar américain.

[1:21:52] Donc, on peut s'attendre à une hausse des taux d'intérêt au Canada dans les prochains mois ou années. Mais encore une fois, est-ce que ça va être suffisant pour faire en sorte qu'on va tomber dans un marché d'acheteurs ? C'est une bonne question. Il y a déjà une hausse des taux dans les dernières années, donc après la COVID.

[1:22:08] Ça ne l'avait pas nécessairement fait changer un marché d'acheteurs. Puis il y a eu une très grosse hausse. C'est-à-dire que s'il y a une hausse dans les prochains mois, ça va être une hausse beaucoup plus modeste. Et la dernière hausse qu'il y avait eu, ça n'avait pas suffi, donc ralentit le marché.

[1:22:24] Mais il y a d'autres facteurs qui s'ajoutent aussi en ce moment, c'est qu'il y a eu des nouvelles constructions, il y a beaucoup de logements. Donc on s'en va dans un monde où les logements, ils vont en avoir pas mal plus. Les taux d'éducation vont augmenter. Mais est-ce que ça va engendrer une baisse de prix sur le marché de l'unifamilial ? Je pense que c'est la question que beaucoup de gens se posent. Est-ce que ça va baisser un jour ? Il y a 10 ans, j'aurais dit que forcément, ça va baisser. Mais il y a plusieurs facteurs qui pourraient potentiellement faire en sorte que ça ne baisse pas.

[1:23:03] Il y en a certains qui voient il y a plusieurs phénomènes macroéconomiques c'est important de comprendre ça également mais par exemple tout ce qui touche à l'intelligence artificielle il y en a plusieurs qui voient un environnement déflationniste à cause de ça donc c'est à dire que si beaucoup d'emplois sont remplacés par des

[1:23:28] Je n'aime pas le terme remplacer mais pour une entreprise donnée, il y a une diminution du nombre d'employés parce que c'est plus efficient avec l'intelligence artificielle. Ça fait en sorte que les salaires pourraient potentiellement baisser dans certains domaines.

[1:23:43] Et bon, si les salaires baissent dans une situation où ils pourraient potentiellement avoir de la déflation, mais ce n'est pas automatique que ça va se refléter sur le marché immobilier.

[1:23:55] Ça reste encore à voir. Donc, c'est pour la simple et bonne raison que ce n'est pas de quoi qui peut nécessairement être fait. Les services vont être plus difficiles, c'est-à-dire que le coût des services risque de diminuer, mais l'immobilier, ça risque de quoi de physique. Il y a une quantité de terrain limitée. Les matières premières ne seront pas nécessairement plus abondantes à cause de l'intelligence artificielle. Donc, ça reste à voir.

[1:24:19] Mais ça prend à engendrer une crise au niveau du crédit, donc hypothécaire. C'est-à-dire que si on… Juste une petite parenthèse, je vais prendre le cas le plus extrême. Un radiologue, par exemple, qui ne peut pas dire que les radiologues vont être remplacés par l'intelligence artificielle, mais encore une fois, admettons qu'ils le sont.

[1:24:41] C'est-à-dire que là, maintenant, tout ce qui analyse l'imagerie, donc ça se fait plus efficacement, c'est des gens qui ont des très bons salaires. C'est-à-dire que s'ils perdent leurs revenus, ils ont probablement une hypothèque financée sur 25 ans, par exemple.

[1:24:56] Donc, c'est un risque. C'est-à-dire que s'il y a plusieurs personnes dans cette situation-là qui se ramassent sans emploi, bien là, ça peut causer un risque au niveau du crédit hypothécaire et tout. Donc, ça va impacter les banques, ça va impacter pleinement. Mais encore là, c'est un scenario qui est probablement dans plusieurs années.

[1:25:11] Donc, avant que ce soit la réalité, qu'il y ait des pertes d'emploi de façon importante à cause de l'intelligence artificielle, Il faut encore une fois qu'il y ait plusieurs années, ce n'est pas une décennie à passer. Donc, ça reste à voir. Parce qu'il y a toujours une séance entre la capacité et l'implémentation dans le monde réel.

[1:25:28] C'est une des raisons. Maintenant, ici, historique des cycles au Québec. C'est un exemple. Vous voyez que là, on est dans… c'est incroyable. Il y a eu un cru dans les années 95. une reprise, donc ici on peut parler d'un cycle complet et là on semble être dans une hausse, donc on pourrait dire perpétuelle depuis ce temps-là.

[1:25:56] Il y a eu un creux ici, donc vous voyez donc la hausse des taux a quand même eu un impact malgré tout sur les données. Ça ne semble pas être reflété nécessairement dans la vie des gens en soi, donc une mini-baisse de l'immobilier, mais rien de majeur. Mais ce qui est important de voir, c'est qu'en soi, il y a des cycles, mais ces cycles-là sont dans une hausse.

[1:26:19] Donc, c'est-à-dire que la baisse est beaucoup moins importante que la hausse qui l'a précédée. Donc, un peu comme les marchés financiers. Donc, c'est de long run, l'immobilier, c'est quoi de gagner. Mais bon, c'est pas mal ça. Mais encore une fois, le Québec, c'est un petit peu une exception à ce niveau-là.

[1:26:36] Si on regarde, par exemple, aux États-Unis, c'est beaucoup plus, les montagnes russes sont plus importantes. Donc, maintenant, au niveau des phases qui ont dominé le marché immobilier, sont présentées ici. C'est-à-dire qu'il y a déjà eu des phases d'expansion forte.

[1:26:56] Donc, par exemple, de 1997 à 2007, une phase de 150 à 200 %. c'est logique c'est un peu avant la crise de 2000 puis ça c'est ici

[1:27:13] Donc ouais ici de 1997 à 2007 il y a eu une expansion comme il y a eu dans tous les autres pays donc de l'immobilier, aux États-Unis ça a été plus catastrophique à ce niveau-là et il y a eu une légère baisse, c'est-à-dire que pendant que les Américains l'immobilier ça a chuté d'à peu près 30 à 40% donc dans certains dans certains états au Canada et au Québec, ça a été de l'ordre de 3 à 5 %, donc rien de majeur.

[1:27:35] Et ensuite, après ça, donc après la crise de 2008-2009, il y a eu une expansion modérée pendant 7 ans, donc sur la période combinée dans son entièreté, 25 à 40 %, et là, de 2018 à 2022, une expansion rapide, donc proche de 60 % sur cette période-là. en soi de 2018 à 2020, je dirais, à aujourd'hui.

[1:27:59] En ce moment, c'est que là, c'est ça. La reprise est depuis 2024, mais la correction est modeste. Donc, 5 à 10 %, c'est très modeste. Puis, ce n'est pas toutes les villes qui ont été touchées. C'est un petit portrait, donc, de la situation. Mais ce qui est important de comprendre, c'est que les baisses sont souvent très légères et les hausses sont plus importantes.

[1:28:19] Et encore une fois, ici, de 1997 à 2017, ça a l'air important, mais en soi, c'était sur des prix qui étaient beaucoup plus faibles. C'est-à-dire que lorsqu'une maison vaut 100 000, c'est facile d'avoir une hausse de 100 %. Ce n'est pas encore nécessairement problématique parce que le pourcentage d'augmentation est malgré tout en dollars plus faible.

[1:28:40] Mais aujourd'hui, un 5 % additionnel, on est proche de... Éventuellement, les propriétés vont être en moyenne d'à peu près 1 000. mettons qu'on parle de maison des étages à 1 million, bien là, 5 %, c'est 50 000. Donc, c'est le salaire moyen augmentant, mais pas autant pour justifier justement ces hausses-là.

[1:29:02] Maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques qui influencent justement tout ça ici, c'est important de comprendre que c'est tout ça le grand portrait. Il y en a probablement d'autres également, mais dans l'ensemble. C'est-à-dire que, de façon globale, qu'est-ce qui influence le prix d'immobilier en moyenne au Québec, c'est les taux d'intérêt de la Banque du Canada ici.

[1:29:23] Donc là, on pense que ça a un impact sur les taux de financement hypothécaire. Les politiques gouvernementales, c'est-à-dire on pourrait parler par exemple de la démographie, donc les politiques gouvernementales, des fois tout ce qui touche aux nouveaux arrivants également.

[1:29:40] Donc même si ça reste très limité en fait, porter donc d'impact sur la valeur de l'immobilier, mais ça peut avoir des impacts. Également, tout ce qui est les mesures pour assoupler, donc justement pour aider les nouveaux propriétaires, donc l'exemption de la taxe de bienvenue.

[1:29:57] Donc, tout ça, ça rentre là-dedans. Démographie et immigration, donc le facteur également. Confiance des ménages, donc c'est-à-dire que les ménages ont une confiance et ça, ça se reflète dans justement les valeurs immobilières. Pourquoi ? Parce que si vous êtes confiant que vous allez avoir un emploi encore dans 5 ans, que cet emploi-là va vous donner un revenu qui est plus important à travers le temps, vous allez être plus entrain à vous embarquer dans une hypothèque qui est plus élevée.

[1:30:25] C'est-à-dire que vous allez probablement contribuer à faire monter les prix parce que vous êtes confiant. C'est un peu ça le mécanisme derrière, mais c'est une façon bizarre de le dire, mais reste que c'est ça malgré tout. Donc, la confiance des ménages a un impact, l'inflation et les salaires.

[1:30:43] Donc, c'est-à-dire que si les salaires augmentent, l'immobilier va augmenter parce que la capacité d'un ménage augmente. Il est capable d'avoir une hypothèque qui est plus élevée. Donc, ça veut dire qu'il peut acheter une propriété avec un prix plus élevé à taux d'intérêt réel.

[1:30:56] Et également, donc, emploi et PIB. Donc, c'est tous des facteurs qui peuvent influencer, justement, les valeurs immobilières. Maintenant, au niveau de… ici, je ne sais pas si on en… c'est ça, maintenant. Le mécanisme de transmission, donc ça, c'est un… on va en parler rapidement, mais il est relativement important.

[1:31:19] En ce moment, au 15 juillet 2026, les taux étaient à 2,25. Donc, le taux de financement à un jour, c'est-à-dire le taux auquel les banques se passent entre eux et la Banque du Canada. Donc, le taux auquel la Banque du Canada rénumère les banques, donc la Banque des banques, comme on dit, c'est 2,25.

[1:31:37] Donc, ça veut dire que le taux hypothécaire est forcément plus élevé que ça. Il y a aussi le taux des banques achats, qui est affiché également à tous les mois, qui est un petit peu plus élevé que ça, mais par exemple, c'est impossible qu'il y ait un taux hypothécaire qui soit en bas du taux de financement un jour de la Banque du Canada.

[1:31:55] Donc, c'est comme le plancher. Si ce taux-là change, ça a un impact. Donc, le mécanisme de transmission, c'est le suivant. La Banque du Canada peut soit augmenter ou diminuer ses taux ou les maintenir. Donc, s'il y a un changement, le taux préférentiel des banques ici s'ajuste.

[1:32:12] Les taux variables suivent également. c'est pour ça que justement certains recommandent de prendre des taux variables au niveau de l'hypothèque et d'autres des taux fixes vous l'aurez compris, ça dépend de la situation aussi c'est à dire que si on est dans une situation où on est avec des taux d'intérêt très élevés habituellement prendre un taux variable c'est la meilleure chose pourquoi ? parce que les taux vont baisser et là vous allez pouvoir vous prendre un taux fixe ensuite parce que vous n'êtes pas bloqué dans un bloc de 50 taux fixes Mais si par contre, vous êtes dans une situation où les taux sont faibles, bien là, des fois, c'est une bonne idée d'y aller avec un taux fixe, parce que oui, ça va être plus élevé qu'un taux variable, au moins, vous allez le geler pour 5 ans.

[1:32:56] Et là, vous allez voir les taux augmenter, et là, vous allez être content avec votre taux fixe qui était initialement peut-être élevé, mais qui là, maintenant, s'est rendu rien par rapport au nouveau taux. Ça, c'est des choses que les banques ont compris, malheureusement.

[1:33:08] Donc, ils font souvent tout ce qu'il faut pour essayer d'être le gagnant le plus possible à travers ça. Donc, comme par exemple, en ce moment, si vous regardez bien, les CPG, donc des banques canadiennes, ils sont quand même élevés. Donc, c'est-à-dire que pourtant, le taux d'intérêt n'a pas encore augmenté, mais les banques donnent du bon rendement sur des CPG, par exemple.

[1:33:27] Les CPG, ça, c'est des investissements que les ménages peuvent prendre. Donc, ils acceptent de geler l'argent qu'ils ont pour un taux de rendement donné sur 5 ans.

[1:33:38] Mais le gros problème avec ça, c'est que pendant 5 ans, vous ne pouvez pas y toucher. Il y a des CPG de 4 ans, 3 ans et ainsi de suite. Et en ce moment, les taux augmentent. Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les banques veulent comme… C'est un peu un piège en soi parce qu'eux, ils offrent des meilleures rendements pour que les gens placent leur argent parce qu'ils anticipent une augmentation des taux d'intérêt dans le futur.

[1:34:04] C'est une façon d'attirer des investisseurs, d'attirer des ménages pour avoir leur argent et ensuite, lorsque les taux vont augmenter, les gens qui vont avoir joué leur argent pour 5 ans, ne pourront pas profiter de cette hausse-là. En soi, c'est un jeu d'anticipation si ça ne se réfète pas.

[1:34:26] C'est-à-dire que les banques à chartes n'ont pas le contrôle sur le taux directeur. Ça, c'est la Banque du Canada qui le décide. C'est un comité de, je crois, c'est 12 économistes qui se rencontrent à tous les 12 mois et qui déterminent en fonction de plusieurs chiffres, l'inflation et autres.

[1:34:40] Est-ce qu'on monte les taux ou non pour contrôler justement ce chiffre-là. Maintenant, quand le taux préférentiel des banques s'ajuste, les taux variavent suivent et les taux réagissent via le marché obligatoire. C'est-à-dire que ça, c'est un mécanisme de transmission.

[1:34:53] Et ça, ça impacte justement la capacité des ménages à emprunter. C'est-à-dire que si, par exemple, le taux fixe augmente énormément, un ménage va juste pouvoir prendre un financement pas d'écart de tant de dollars, par exemple, à un salaire donné. Ici, on suppose que tout est constant sauf le taux.

[1:35:17] La personne a le même emploi, le même salaire. Le marché immobilier est identique. Donc, il n'y a pas de changement. Mais les taux changent. Pour un même salaire donné, une personne va pouvoir acheter une maison beaucoup moins chère si les taux d'intérêt augmentent parce que son paiement hypothécaire va être plus élevé à un prix donné.

[1:35:34] Donc, c'est le mécanisme. Et là, c'est que c'est censé se propager. Donc, la capacité d'emprunt de ménage change et la demande va changer. Et là, logiquement, si on l'offrait la demande, ça devrait s'ajouter. Oui, c'est vrai dans le papier, mais bon, est-ce que ça se réflechait vraiment de façon aussi claire dans la réalité ?

[1:35:54] Non, parce qu'il y a certaines choses qui peuvent être faites pour justement ralentir ce mécanisme de transmission-là, dont augmenter les périodes d'amortissement. Donc, il y a beaucoup de choses qui sont faites. Mais c'est le mécanisme de transmission des taux d'intérêt vers le marché mobile.

[1:36:12] Vous l'aurez compris, si les taux augmentent, ici, donc, si le taux ici augmente, les taux préférentiels des banques s'ajustent également à la hausse. Ça fait en sorte que les taux fixes sur les hypothèques augmentent également. La capacité d'emprunt de ménage diminue et le prix devrait logiquement baisser éventuellement.

[1:36:30] C'est la même chose dans l'autre sens. C'est-à-dire que si la Banque du Canada diminue ses taux, ici, le taux préférentiel des banques va s'ajuster à la baisse. Le taux fixe sur l'hypothèque va éventuellement baisser, ce qui va faire en sorte que la capacité d'emprunt de ménage va augmenter.

[1:36:49] Donc, ça, ça veut dire que pour un salaire donné, elle peut emprunter plus et ça va faire en sorte que les prix de l'immobilier vont s'ajuster à la hausse, logiquement.

[1:37:01] Bon, maintenant ici donc un impact concret donc une hausse du taux hypothécaire donc de je crois que je l'ai noté ici.

[1:37:22] Ici un prêt hypothécaire de 400 000 avec un amortissement de 25 ans, c'est un paiement d'envient. Ça en soit ici, ce qu'on pourrait faire, c'est aller le… je vais ouvrir Excel. Après ça, c'est… c'est quand même très facile à calculer. Mais supposons qu'on a un prix hypothécaire qui est de 400 000.

[1:37:47] C'est-tu bien 400 000 ? Oui, merveilleux. Donc, supposons ici qu'on a un taux qui est un taux de 3 %. donc ici et une période d'amortissement donc de 25 ans. Donc on va aller calculer ici donc le taux. Qu'est-ce qu'on pourrait même faire c'est ici enlever ça comme ça et aller simplement faire un tableau ici avec par exemple si on prend une situation ce qui est très à 2.5% et là on va aller calculer le paiement hypothécaire pour un montant de 400 000.

[1:38:27] Ici c'est valeur paiement. Je vais essayer de grossir un petit peu. Donc là le taux c'est ici maintenant c'est ça divisé par 12. Le nombre de paiements c'est le 25 ans fois le 12 mois. La valeur actualisée c'est le moins, le montant du prêt. La valeur terminale, c'est 0 étant donné qu'on va avoir payé notre hypothèque à la fin logiquement et une valeur annulée de début de période, de fin de période.

[1:39:04] Donc ici, ça va nous donner le paiement hypothécaire. Qu'est-ce qu'on va faire ? Le 25 ans ici ne devrait pas changer et le montant non plus de l'hypothèque, on va le garder constant pour voir l'impact. Donc, on est aux alentours d'un paiement donc ici de 1695 par mois dans le cas d'une hypothèque de 400 000 donc. Si on prend ça ici, on va y aller jusqu'à 10 juste pour voir à quel point que ce serait horrible. Donc, c'est ça. Vous voyez ça va être ça va être de quoi être convexe si on fait un graphique.

[1:39:44] Ça va être de quoi être convexe, c'est-à-dire que le montant, la perte de tissu, c'est de quoi être quand même très linéaire malgré tout, mais il y a certains paramètres qui vont pouvoir changer et qui pourraient impacter. Donc, si par exemple,

[1:40:02] En soi, il faut vraiment y aller avec des plus petites variations, mais en soi, il y a un peu de convexité dans chacun des variations ici. Ça dépend aussi de ce qu'on est situé dans le terme. Mais de façon générale, vous voyez que ça va avoir un impact. Supposons maintenant qu'on dit que la personne qui initialement était ici, par exemple 3 %, elle pouvait emprunter 1 800, elle avait un paiement de 1 896.

[1:40:31] Tu vois ce qui détermine le montant qui est ici, c'est simplement ce qu'on est capable de payer. Et donc, dans le cas ici, si, par exemple, les taux d'intérêt augmentent, la personne qui était déjà, elle pouvait acheter à 3 %, mais maintenant, ça change à 5 %, mais là, elle ne peut plus avoir la propriété de 400 000.

[1:40:49] Donc, c'est ça ici, qu'est-ce que ça… ça fait en fait que la capacité pour une propriété donnée change dépendamment du ménage.

[1:40:58] Ici on est dans un cas où ici c'est pratiquement impossible que ça arrive mais on est aux alentours de ça ici ici pourquoi il y a 5%

[1:41:16] Bref c'est très bizarre peu importe, en tout cas vous comprenez le principe c'est pas les taux d'intérêt impacte le paiement hypothécaire et ça fait en sorte que justement le montant qu'une personne peut emprunter est beaucoup moins élevé lorsque les taux augmentent.

[1:41:38] Maintenant, ça ici, c'est une représentation graphique du taux d'être directeur de la Banque du Canada et le prix résidentiel au Québec. C'est pas nécessairement de... Vous voyez qu'il y a ici une phase qui pourrait s'apparenter à une phase d'expansion qui serait peut-être causée par une baisse des taux.

[1:41:58] C'est probablement le cas, mais ce n'est pas automatique, donc ce n'est pas nécessairement une corrélation qui est parfaite. C'est-à-dire que comme ici, on peut voir, le taux baisse. On peut voir que la hausse des taux a ralenti, donc la hausse est prise. Vous voyez ici le plateau qu'il y a là. Elle a été probablement causée par l'augmentation des taux d'intérêt.

[1:42:20] Et là, lorsqu'on recommence à diminuer les taux, il y a une petite attention qui se dessine. Donc, oui, ça a un impact, mais ça prend une petite diminution, a un impact beaucoup plus important qu'une augmentation sur la baisse des prix. C'est ça. par exemple 2 à 2,5 %. Donc, c'est ce qu'on appelle la convexité. Mais encore une fois, bon, ce n'est pas nécessairement important pour un évaluateur d'aller jusque-là.

[1:43:18] Mais en soi, c'est ce qui explique le mécanisme des taux d'intérêt sur l'immobilier. Démographie et immigration maintenant. La population. On est aux alentours de 9 millions, peut-être un 9,5 en ce moment. Donc, il y a une croissance qui est exceptionnelle entre 2023 et 2024. Il y a un ralentissement depuis 2025, par contre. Donc, il y a eu un restant Sincèrement des seuils et tout ça. Donc, est-ce que ça va impacter l'immobilier ? Peut-être. Il y a également le vieillissement de la population. C'est-à-dire que la population peut changer, soit parce qu'il y a l'immigration, soit parce qu'il y a des naissances, mais aussi parce qu'il y a d'autres phénomènes comme le vieillissement de la population, des décès également. Donc, c'est un facteur.

[1:44:02] Maintenant, au niveau de la pression sur… Chaque ménage additionnel demande un logement, donc ça peut être une des raisons pourquoi des fois il y a des hausses, il y a une pression sur la demande. Mais ce n'est pas automatique, donc c'est un facteur qui s'est important. Bon, maintenant, au niveau des idées, au niveau de l'ordre de grandeur, le PIB au Québec est aux alentours de 100 milliards, donc le taux de chômage d'à peu près 5 à 6 %.

[1:44:36] Ce n'est pas tant important de savoir ça, mais de façon simple, un ménage en moyenne de médian 72 000 et le taux d'inflation, c'est entre 2 à 3 %. L'immobilier, c'est aux alentours de 260 000 emplois. Donc, c'est un gros, gros, gros, gros secteur de l'économie québécoise.

[1:44:55] L'immobilier, c'est assez important. On avait dit tantôt que l'immobilier résidentiel, c'était aux alentours d'un trillion d'hommes. C'est plus grand que le PIB du Québec. C'est pas vraiment important. Mais bon, c'était dans les... En soi, je le présente, mais est-ce que ça peut être utile pour interpréter ce qui se passe ?

[1:45:18] L'inflation est très importante pour anticiper les changements des taux d'intérêt. C'est-à-dire que la Banque du Canada doit garder ses taux aux alentours d'une fourchette de 2 %. Donc, si le taux d'inflation dépasse 3 %, ça sort de la fourchette raisonnable d'inflation que la Banque du Canada s'est ciblée.

[1:45:41] Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu'ils vont probablement être obligés d'augmenter les taux d'intérêt. au contraire, si les taux passent, si le taux d'inflation passe en bas de 1%, bien là, on est dans une situation où l'inflation est trop faible et là, on est probablement en train de ralentir trop l'économie. Donc là, les taux d'intérêt vont baisser. Donc, ils vont stimuler l'économie en baissant les taux d'intérêt.

[1:46:03] Donc, ce qui est bien, c'est que pour un évolateur agréé, l'inflation est comme une sorte de leading indicator, de lagging indicator des taux d'intérêt. Lorsque vous voyez que l'inflation augmente au-dessus de 3 %, habituellement, qu'est-ce qui s'en vient ? C'est probablement une augmentation des taux, donc un resserrement des prix en immobilier et le contraire est vrai.

[1:46:25] Encore une fois, l'ordre de grandeur sur lequel ça va se produire, c'est bien différent et ça dépend de beaucoup d'autres choses.

[1:46:35] Maintenant, l'emploi, ça détermine la capacité d'emprunt des ménages. Donc, une personne qui va acheter un immobilier, ça va prendre un emploi stable qu'elle a depuis un certain nombre d'années. donc habituellement on parle de deux ans pour avoir un emprunt hypothécaire maintenant le PIB pourquoi c'est important même si c'est une mesure qui est tellement générale qu'elle ne veut rien dire pour mettons un particulier pour l'immobilier en soi ça ne nous dit pas de quoi sur l'immobilier mais c'est un indicateur de santé économique surtout la croissance du PIB plus il y a une bonne croissance plus l'économie est en santé plus potentiellement le marché immobilier dans la santé également.

[1:47:20] Il y a aussi l'endettement, donc, c'est-à-dire que les ratios d'endettement, c'est important. Même si ce n'est pas des ratios d'endettement propres à l'immobilier, par exemple, des données sur les cartes de crédit des ménages, c'est quand même très important parce que si on remarque qu'il y a un changement, donc les cartes de crédit des ménages sont de plus en plus pleines, donc ils sont proches de leur capacité d'emprunt maximale, bien ça peut signaler qu'il s'en vient des petites turbulences sur le marché immobilier.

[1:47:47] Même si l'endettement, tout ce qui touche par exemple au niveau des cartes de crédit ou l'emprunt qui est hypothécaire reste très minime par rapport au montant emprunté avec un pré-hypothécaire. Ici, quand on regarde l'endettement d'un ménage classique au Canada, on est aux alentours de 175 %.

[1:48:03] C'est-à-dire que toutes les dettes qu'une personne a, ça représente aux alentours de 175 % de son salaire, son revenu annuel. Donc, c'est relativement élevé, même si ça inclut en soi l'emprunt hypothécaire. C'est-à-dire que ce n'est pas si pératé de nouveau.

[1:48:24] Maintenant, au niveau des ratios prix-revenus, Montréal est aux alentours de 8, Gatineau 6.5 et la moyenne historique, c'est 4 à 5. Donc, on voit que ça augmente. C'est-à-dire que le prix d'une propriété sur le revenu d'un ménage moyen, ça augmente à travers le temps.

[1:48:42] C'est-à-dire que c'est de plus en plus difficile pour une personne d'acheter une propriété, étant donné que ça représente une plus grande proportion de son revenu. Donc, l'accessibilité de façon globale se détériore par rapport aux normes historiques. Donc, au Québec, l'accès à la propriété se dégrade. C'est un fait établi.

[1:49:00] Maintenant Politique Bon c'est ça, ici il y a eu des Il y a eu des mesures qui ont été faites Pour un peu aider les potentiels propriétaires Même si c'est quand même jugé insuffisant par les économistes Puis il y a quand même un consensus à ce niveau-là Il y a le CELIAP qui a été mis en vigueur Il y a le Taxe sur les logements sous-utilisés Donc en tout cas c'est un C'est presque ça. Une des raisons pourquoi, et c'est important de bien le comprendre, c'est que pourquoi le CELIAP, c'est une mesure qui est quand même limitée en fait de portée, c'est qu'on l'a vu tantôt, donc lorsque l'immobilier puis les actifs comme les maisons et tout ça se mettent à progresser plus rapidement que les salaires, ça devient un petit peu impossible pour une personne, maintenant, de 20 ans, d'économiser assez.

[1:49:52] Donc, au Québec, il faut qu'on mette une mise de fonds. C'est ça qui est problématique en ce moment avec le marché immobilier. C'est que supposons que vous économisez la mise de fonds. Le temps que vous fixez une mise de fonds pour une propriété donnée, mais le temps que vous allez prendre pour l'économiser, l'immobilier va tellement avoir augmenté de prix que là, la mise de fonds sera plus cohérente avec la propriété que vous souhaitiez à ce moment-là.

[1:50:14] Donc, il devient comme un décalage qui est impossible à rattraper, dans la mesure où il n'y a pas une correction. Donc, ici, c'est un peu le phénomène où on est en ce moment. C'est-à-dire qu'il y a de plus en plus de nouveaux acheteurs qui sont sortis de la capacité d'acheter une propriété.

[1:50:31] Ça devient même très difficile juste avec un salaire. Et même des fois, on coupe avec deux bons salaires sans l'aide, par exemple, d'une tierce personne, un parent ou autre, qui vient de réaider. C'est de plus en plus difficile. Donc, ça fait en sorte qu'il y a comme une sorte de détachement entre deux groupes.

[1:50:49] Donc les propriétaires et les locataires. Historiquement, ce n'est pas bon pour l'économie parce que ça crée beaucoup d'inégalités qui ne sont pas nécessairement bénéfiques pour l'ensemble de l'économie. Mais c'est pour ça que ces mesures-là sont limitées en fait d'impact.

[1:51:07] Maintenant, c'est ça ici. Encore vraiment de l'achat par des non-résidents, ça a déjà été fait dans les deux dernières années par l'ancien gouvernement fédéral qu'il y avait, ça n'a pas marché. Ça n'a pas ralenti les prix nécessairement. Donc, c'est probablement des mesures qui sont beaucoup trop ciblées et qui ne touchent pas vraiment en soi à l'essence même du problème, qui est probablement plus une question monétaire.

[1:51:38] C'est-à-dire qu'on peut maintenant dire que c'est les constructions le problème, il n'y a pas assez de nouvelles constructions, mais il y a une des raisons pourquoi il y a une crise en ce moment avec l'immobilier au Québec, c'est parce que les gens, tout le monde, l'immobilier monte parce que les gens voient que l'immobilier, c'est une bonne chose pour se protéger contre l'inflation.

[1:52:00] Ça fait justement une sorte de surenchère perpétuelle. Un jour, ça va probablement arrêter, mais c'est une des raisons. C'est-à-dire que tant que les gouvernements ne contrôlent pas la hausse des prix de tous les biens, ça risque de continuer. Même si logiquement, on pourrait s'attendre au contraire, étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt vont monter.

[1:52:18] Donc, l'immobilier devrait baisser, mais des fois, la psychologie fait en sorte qu'il s'agisse un peu cet effet-là parce que les gens sont beaucoup plus informés aussi au niveau de l'économie. Donc, maintenant, avec tout l'Internet et tout, les gens comprennent mieux l'économie.

[1:52:35] Donc, ils comprennent qu'ils pour se protéger contre des hausses de prix. Un compte épargne, ce n'est pas nécessairement le plus adapté. Donc, c'est pas des… historiquement, c'était pas toujours compris, mais en soi, lorsqu'il y a une période d'inflation importante, une personne qui a de l'immobilier est beaucoup plus protégée, même si on pourrait s'attendre à une baisse de prix par la suite à cause de la haute et tout.

[1:53:01] Maintenant, ici donc, les politiques gouvernementales, donc les droits de mutation, les programmes SHQ, donc logements abordables, donc ça a été beaucoup mis, donc APH, CELEC également au niveau des promoteurs immobiliers, donc ça leur permet de construire des logements abordables. Le TAL qui a encore aussi tout ça, donc le zonage également. Donc tout ça, ça c'est des choses qui impactent l'immobilier. Donc impact des politiques sur la valeur.

[1:53:30] Donc ici, resserrement donc du test de résistance, donc ça qu'est-ce que ça veut dire, c'est qu'il y a un suest test qui est fait donc sur les taux d'intérêt que vous êtes capable donc de payer, donc c'est-à-dire que si vous empruntez à une banque un montant donné pour vous acheter une propriété, bien eux ils vont faire une simulation pour voir est-ce que vous allez être capable de payer s'il y a une augmentation des taux par exemple de 2 %. Donc, le SWEST-Test, je crois que c'est aux alentours de 5 % en ce moment. Donc, ils testent jusqu'à 5 % ce que vous êtes capable de payer. Si vous ne l'êtes pas capable de payer malgré ça, bien là, ils ne vont pas vous passer l'argent, même si en ce moment-là, vous avez la capacité de payer avec le taux que vous empruntez. C'est vraiment un test de résistance à ce niveau-là. L'impact attendu de ça, c'est une pression à la baisse.

[1:54:14] Habituellement, ce que ça fait, c'est que ça réduit la capacité. Donc, une personne qui pourrait potentiellement acheter cette propriété-là à un taux donné, elle ne peut pas avec le souvestest, donc ça enlève un acheteur potentiel et ça fait une pression à la baisse sur les prix.

[1:54:28] Le CELIAP, c'est une mesure qui est là pour stimuler la première propriété que vous achetez. Donc, ça, qu'est-ce que ça fait ? C'est que ça vous permet donc de mettre de l'argent à l'abri en soi d'impôt en tant que premier acheteur pour justement acheter une première propriété pour fournir le cash down et ensuite vous pouvez le remettre dans ce produit de placement-là. L'impact qui va être attendu sur la valeur, ça va être une hausse étant donné que ça va augmenter la quantité d'acheteurs potentiel. Encadrement des achats par les étrangers, donc des personnes qui investissent de l'extérieur au Québec. Ça réduit la demande spéculative, c'est ce qui est attendu, et ça n'a pas d'impact sur la valeur ou une légère baisse. Logement abordable, ça augmente l'offre, donc c'est censé stabiliser les prix. Et hausse des droits de mutation, ça freine les transactions et c'est censé avoir un légère impact à la baisse sur les prix. Donc, ça fait en sorte que le fait que chaque transaction a un coût plus important, donc tu imagines qu'il n'y aurait pas de droits de mutation, bien là, il y aurait beaucoup plus de spéculation. Donc, c'est ça. Ici, maintenant, au niveau donc des, ça c'est le prix donc de l'immobilier, OK, ce n'est pas tant important.

[1:56:07] Donc, ça, c'est plus des chiffres, maintenant, qui sont plus ou moins, pas nécessairement à jour. Donc, ici, ça, je vais vous laisser regarder, ce n'est pas nécessairement pertinent, soit pour l'examen ou pour la profession, donc l'évaluateur. C'est plus la particularité de Gatineau.

[1:56:35] Bon, je vais prendre les questions pour le TP, je crois, en ce moment. Donc, s'il y en avait, mais ça couvre pas mal, donc, tout ce qui touche aux facteurs, donc, qui impactent, donc, les prix. Donc, c'est une plus petite séance, mais ça couvre de façon quand même approfondie en soi, donc, tout l'impact sur la valeur, donc, de l'immobilier, tous les impacts exogènes qu'il peut y avoir.

[1:57:00] Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière d'aujourd'hui ?

[1:57:08] Ça va bien ? Ça va bien ? Super, merveilleux. Est-ce qu'il y avait des questions sur le TP ?

[1:57:17] Je commence tantôt. La semaine prochaine, je vais en avoir. Parfait, c'est bon. Je ne sais pas comment c'est. ok, bon ben super, bon il n'y a pas de problème regardez, vous avez besoin d'un mal de temps pour le faire de toute façon, c'était juste pour s'il y avait des questions mais sinon on va arrêter ça pour aujourd'hui, donc ça va terminer la séance aujourd'hui il va rester donc une séance de matière avant l'examen ça va être tout ce qui touche à la collègue des données

[1:57:44] Fait que s'il n'y a pas de questions additionnelles je vous dis à la semaine prochaine bonne soirée, merci merci