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Language: fr

1
00:09:04.000 --> 00:09:05.400
Merci.

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00:11:55.620 --> 00:11:58.820
On va commencer dans deux minutes.

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00:12:00.820 --> 00:12:02.760
Je vais attendre que tout le monde arrive.

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00:12:03.160 --> 00:12:03.960
Oui.

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00:12:36.520 --> 00:12:37.920
Merci.

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00:13:02.600 --> 00:13:03.780
...

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00:13:27.540 --> 00:13:29.680
Il est 19h, donc on va pouvoir commencer.

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00:13:29.880 --> 00:13:35.220
Bonjour tout le monde. J'espère que vous avez passé une belle semaine jusqu'à

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00:13:35.240 --> 00:13:36.700
maintenant. On est juste mercredi.

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00:13:37.420 --> 00:13:39.000
Est-ce que vous m'entendez bien, premièrement ?

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00:13:41.400 --> 00:13:43.580
Oui, parfait. C'est pas merveilleux.

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00:13:45.340 --> 00:13:47.800
Est-ce que vous avez des questions pour le moment sur le TP ?

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00:13:48.340 --> 00:13:53.000
Si vous l'avez commencé ou avant qu'on passe à la matière.

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00:13:56.880 --> 00:13:58.500
Donc, je suppose que c'était bon.

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00:13:58.640 --> 00:14:02.180
Sinon, après la séance, on pourra en discuter plus en profondeur.

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00:14:02.880 --> 00:14:06.820
Ce ne sera pas une grosse séance, mais en soi, on va couvrir le plus de matière

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00:14:06.840 --> 00:14:11.300
possible. Mais c'est de quoi de moins, un peu moins technique maintenant au niveau

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00:14:11.320 --> 00:14:14.700
de l'évaluation. On va voir vraiment le marché québécois,

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00:14:14.800 --> 00:14:18.340
puis les données qu'on peut les trouver, et quel type de données,

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00:14:18.380 --> 00:14:24.420
dans le fond, extrairent dans le contexte d'une évaluation de biens immobiliers.

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00:14:27.180 --> 00:14:30.520
Ensuite, après ça, les séances qui vont s'en venir, ça va vraiment être,

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00:14:31.240 --> 00:14:36.580
on va revenir un peu sur le TP, puis aussi la préparation pour l'examen en soi qui

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00:14:36.600 --> 00:14:39.780
va être fait à la maison, puis vous allez avoir une fenêtre de 72 heures,

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00:14:39.820 --> 00:14:40.620
comme déjà discuté.

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00:14:42.980 --> 00:14:45.100
Ici, donc tout ce qu'on va voir aujourd'hui, c'est vraiment,

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00:14:45.340 --> 00:14:48.400
c'est plus des principes macro, t'es maintenant le marché québécois,

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00:14:48.580 --> 00:14:54.620
c'est tout ce qui touche par exemple à la particularité du marché

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00:14:54.640 --> 00:14:57.560
québécois, mais aussi dans le fond tout ce qui touche à l'immobilier,

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00:14:57.660 --> 00:14:58.800
donc on va commencer ça.

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00:15:01.660 --> 00:15:04.420
Donc, structure et composante de marché, c'est relativement simple.

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00:15:05.520 --> 00:15:08.020
Un marché immobilier, c'est un ensemble de mécanismes par lesquels les droits de

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00:15:08.040 --> 00:15:10.020
propriété en immobilier sont échangés.

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00:15:10.700 --> 00:15:15.060
Quand on passe sur le notaire et tout ça, et qu'il y a un prix qui est déterminé,

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00:15:15.580 --> 00:15:19.980
un espace qui est alloué entre différents usages concurrents.

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00:15:21.600 --> 00:15:24.100
Ici, c'est simplement pour dire que le marché immobilier,

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00:15:24.200 --> 00:15:27.240
c'est l'endroit où on peut échanger un titre de propriété.

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00:15:29.360 --> 00:15:31.720
On dirait qu'on vient un peu en arrière au niveau des définitions,

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00:15:31.860 --> 00:15:35.200
mais bon, ça fait partie de ce qui est demandé dans cette séance-là.

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00:15:36.320 --> 00:15:38.840
Puis la particularité de l'immobilier, qu'est-ce qui est intéressant,

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00:15:38.920 --> 00:15:42.060
puis qu'est-ce qui fait que c'est unique, c'est que c'est hétérogène.

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00:15:42.500 --> 00:15:44.940
Donc, c'est-à-dire que, par exemple, si admettons vous achetez une action d'une

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00:15:44.960 --> 00:15:48.820
compagnie en coté en bourse, admettons Apple ou peu importe,

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00:15:48.960 --> 00:15:52.920
ou n'importe quel, admettons, vous achetez donc un titre.

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00:15:53.360 --> 00:15:55.680
Mais ce titre-là, il est homogène.

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00:15:55.700 --> 00:15:58.480
C'est-à-dire que si quelqu'un d'autre a un titre d'Apple,

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00:15:58.600 --> 00:16:00.480
il a la même chose que vous, il a les mêmes droits que vous,

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00:16:01.560 --> 00:16:04.440
à moins que ce soit par exemple une action privilégiée ou autre.

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00:16:05.020 --> 00:16:08.640
Donc la particularité de l'immobilier, c'est vraiment, tous les biens sont

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00:16:08.660 --> 00:16:11.620
différents. Il y en a qui peuvent s'en approcher évidemment,

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00:16:11.980 --> 00:16:14.720
mais en soi, un titre de propriété, c'est unique.

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00:16:14.740 --> 00:16:18.460
C'est-à-dire que votre maison, votre condominium que vous avez,

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00:16:18.540 --> 00:16:22.920
vous avez un titre de propriété, puis il est unique à cet emplacement-là,

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00:16:23.140 --> 00:16:25.060
il a ses particularités et tout.

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00:16:25.860 --> 00:16:31.040
Et ça, ça rend justement le travail d'un évaluateur agréé plus complexe,

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00:16:31.060 --> 00:16:34.840
par exemple, que quelqu'un qui évalue un titre financier où tout est homogène et

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00:16:34.860 --> 00:16:35.660
tout.

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00:16:37.320 --> 00:16:41.060
Qu'est-ce qui caractérise aussi, c'est l'immobilité du bien,

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00:16:41.160 --> 00:16:43.480
c'est-à-dire que c'est une localisation qui est fixe.

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00:16:43.880 --> 00:16:46.600
Donc, ça a des avantages, mais des inconvénients.

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00:16:46.740 --> 00:16:50.080
Donc, c'est-à-dire que contrairement à d'autres outils financiers ou d'autres titres

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00:16:50.100 --> 00:16:53.640
qu'on peut avoir, l'immobilité, c'est probablement un des désavantages de l

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00:16:53.660 --> 00:16:57.080
'immobilier. Donc, c'est-à-dire que vous ne pouvez pas le déplacer puis l'amener

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00:16:57.100 --> 00:16:59.320
avec vous. Donc, contrairement par exemple à de l'or ou,

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00:16:59.580 --> 00:17:02.920
je ne sais pas moi, de l'argent comptant ou peu importe,

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00:17:03.080 --> 00:17:08.100
ou simplement une créance bancaire, bien ça, ça peut se déplacer relativement

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00:17:08.120 --> 00:17:10.500
facilement, alors que l'immobilier, il faut le vendre pour être capable de le

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00:17:10.520 --> 00:17:14.300
déplacer. Donc, si on veut déplacer la valeur, il faut être capable de le vendre à

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00:17:14.320 --> 00:17:19.940
quelqu'un d'autre. Et c'est un des avantages en soi de l'immobilier.

69
00:17:20.520 --> 00:17:24.580
Bon, au Québec, c'est moins un enjeu, par exemple, important.

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00:17:25.840 --> 00:17:30.720
Ce n'est pas un risque en soi, étant donné qu'on est quand même dans un pays où les

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00:17:30.740 --> 00:17:32.760
droits de propriété sont respectés.

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00:17:33.040 --> 00:17:37.720
Mais si on pense, par exemple, à certains pays où les droits de propriété sont des

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00:17:37.740 --> 00:17:42.940
fois un peu bafoués par les gouvernements en place, ça peut devenir une béquille de

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00:17:42.960 --> 00:17:46.580
l'immobilier dans le sens où, si par exemple il y a un changement de gouvernement,

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00:17:46.860 --> 00:17:50.600
puis là il y a des mesures qui sont, ça s'est déjà vu dans certains pays,

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00:17:52.840 --> 00:17:55.460
où c'est un petit peu plus maintenant la mentalité marxiste et tout ça,

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00:17:55.560 --> 00:17:57.820
donc c'est-à-dire que ça tend un peu vers le communisme,

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00:17:57.880 --> 00:18:01.360
donc ça s'est déjà vu par exemple en Amérique du Sud, donc les gouvernements des

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00:18:01.380 --> 00:18:04.980
fois peuvent ne pas respecter les droits de propriété, et là avoir de l'immobilier c

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00:18:05.000 --> 00:18:06.900
'est un petit peu moins le fun.

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00:18:08.280 --> 00:18:11.700
Sinon aussi, transactions peu fréquentes, donc c'est-à-dire que contrairement au

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00:18:11.720 --> 00:18:14.060
marché financier où les titres sont échangés en continu,

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00:18:14.180 --> 00:18:17.920
puis même maintenant à l'échelle des microsolones, l'immobilier,

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00:18:18.040 --> 00:18:19.680
c'est pas de quoi qu'il est échangé.

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00:18:20.280 --> 00:18:24.980
C'est échangé plus souvent qu'avant, mais ça reste quand même très limité,

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00:18:25.060 --> 00:18:28.520
par exemple, la fréquence auquel on peut vendre un bien immobilier à cause justement

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00:18:28.540 --> 00:18:32.800
de toute la paperasse, le notaire, l'échange, donc des droits de propriété,

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00:18:33.120 --> 00:18:35.040
le fait qu'il faut financer souvent la transaction.

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00:18:35.980 --> 00:18:39.960
puis il y a de l'information qui est imparfaite c'est-à-dire que vous n'avez pas

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00:18:39.980 --> 00:18:44.160
accès à toute l'information nécessairement parce que le vendeur lui-même n'a pas

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00:18:44.180 --> 00:18:48.920
nécessairement toute l'information concernant par exemple les vis cachés des fois un

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00:18:48.940 --> 00:18:54.000
vis caché il n'est pas si caché que ça c'est-à-dire qu'il est caché mais le vendeur

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00:18:54.020 --> 00:18:57.540
ne le savait pas c'est-à-dire qu'on peut parler à un terrain qui est plus ou moins

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00:18:57.560 --> 00:19:02.560
adapté qui est on pourrait dire un risque de lissement terrain des fois il y a comme

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00:19:02.580 --> 00:19:06.580
des citrons qu'on pourrait appeler, c'est pour les autos,

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00:19:06.660 --> 00:19:08.740
les citrons, mais il y en a en immobilier également.

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00:19:08.900 --> 00:19:12.260
L'information est parfaite, ça fait partie justement de tout ce qui fait que le

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00:19:12.280 --> 00:19:13.380
marché immobilier est unique.

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00:19:16.240 --> 00:19:20.240
Donc, comme on a dit, c'est un marché qui est inefficace par nature.

100
00:19:22.580 --> 00:19:26.760
Aussi, c'est un marché que l'offre est limitée et l'offre s'ajuste très lentement à

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00:19:26.780 --> 00:19:29.460
cause des droits, à cause des délais de construction et tout.

102
00:19:29.480 --> 00:19:33.160
Donc, ça, c'est une grosse conséquence qui fait en sorte que l'immobilier,

103
00:19:33.300 --> 00:19:36.160
c'est souvent de quoi qu'est…

104
00:19:36.180 --> 00:19:39.420
ou ce que les prix vont bouger souvent plus dans un centre que l'autre.

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00:19:39.640 --> 00:19:40.800
Des coûts de transaction élevés.

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00:19:40.900 --> 00:19:43.260
Donc, c'est-à-dire que contrairement, par exemple, à des actions,

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00:19:43.560 --> 00:19:47.940
des obligations ou même à des commodités sur le marché des futures,

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00:19:49.100 --> 00:19:51.720
vendre une maison, vendre un bien immobilier, ça a lien avec des coûts.

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00:19:51.800 --> 00:19:56.500
Puis, cette proportion de coûts-là en pourcentage de toute la valeur donnée est

110
00:19:56.520 --> 00:19:57.460
quand même relativement élevée.

111
00:19:58.140 --> 00:20:04.400
si on pense à les frais de courtage et tout ça c'est quand même important quand on

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00:20:04.420 --> 00:20:08.780
échange une action qu'on t'embourse, on parle aux alentours il y a certains brokers

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00:20:08.800 --> 00:20:15.440
qui sont rendus gratuits mais on peut parler de 5$, 9$ et 95$ en certains cas donc

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00:20:15.460 --> 00:20:20.620
c'est même pas un pourcentage de la valeur, c'est simplement un frais fixe en

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00:20:20.640 --> 00:20:23.640
immobilier c'est pas ça, c'est-à-dire que vous pouvez vendre seul par exemple sur

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00:20:23.660 --> 00:20:27.040
des plateformes mais ça vient quand même avec des frais quand même relativement

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00:20:27.060 --> 00:20:29.920
élevé malgré tout. Donc, il n'y a pas un coût pilonataire.

118
00:20:30.160 --> 00:20:33.360
Donc, pour faire un échange, dans le fond, de type de propriété,

119
00:20:33.500 --> 00:20:36.580
puis vendre une propriété, ça devient avec des coûts relativement élevés.

120
00:20:38.120 --> 00:20:41.260
C'est aussi un marché que la segmentation locale est forte.

121
00:20:41.420 --> 00:20:43.460
Donc, c'est-à-dire que dépendamment où vous êtes dans la ville,

122
00:20:44.080 --> 00:20:49.800
il va y avoir des changements assez importants au niveau des types de construction,

123
00:20:50.140 --> 00:20:53.380
de la valeur également. Et c'est pour ça que, justement,

124
00:20:53.540 --> 00:20:56.540
l'expertise de certains professionnels est primordial.

125
00:20:56.660 --> 00:20:59.820
C'est-à-dire le courtier, l'évaluateur agréé, l'inspecteur.

126
00:21:00.780 --> 00:21:04.680
Donc, on ne parle pas non plus d'acheter une voiture, c'est important.

127
00:21:05.600 --> 00:21:08.600
Mais l'immobilier, c'est encore plus important dans le sens où les gens qui vont

128
00:21:08.620 --> 00:21:11.800
acheter une maison, ils s'engagent.

129
00:21:13.300 --> 00:21:14.520
On pourrait dire, c'est l'achat d'une vie.

130
00:21:14.720 --> 00:21:17.060
Donc, c'est en fait d'importance.

131
00:21:18.180 --> 00:21:20.300
Sur tout l'argent que vous allez gagner au cours de votre vie,

132
00:21:20.880 --> 00:21:22.740
la propriété que vous allez acheter, elle va représenter.

133
00:21:23.820 --> 00:21:27.920
C'est la chose que vous allez acheter qui va représenter une plus grosse proportion

134
00:21:27.940 --> 00:21:31.840
de toute votre revenu. Donc, c'est bien en moyenne.

135
00:21:32.720 --> 00:21:34.580
Je ne suis pas au courant de votre situation personnellement.

136
00:21:34.820 --> 00:21:39.060
Ça se peut très bien que vous achetez des Rolex ou je ne sais pas quoi,

137
00:21:39.300 --> 00:21:41.480
que ça va être beaucoup plus important qu'une maison.

138
00:21:41.600 --> 00:21:44.380
Mais bon, en moyenne, les gens, c'est la chose le plus important de leur vie.

139
00:21:46.300 --> 00:21:50.320
Donc, c'est ça qui fait justement que l'évaluateur agréé et le conseil est

140
00:21:50.340 --> 00:21:51.140
important.

141
00:21:52.360 --> 00:21:56.400
Maintenant aussi, le marché immobilier québécois, on prédit que c'est séparé en cinq

142
00:21:56.420 --> 00:22:03.580
grands groupes. Ici, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez surtout être concentré

143
00:22:03.600 --> 00:22:06.640
dans le résidentiel. C'est-à-dire qu'au Québec, on a une particularité aussi qui est

144
00:22:06.660 --> 00:22:07.460
relativement

145
00:22:09.760 --> 00:22:11.140
constante. Ça ne change pas vraiment.

146
00:22:11.700 --> 00:22:15.420
Le poids du résidentiel dans tout l'immobilier global est vraiment important.

147
00:22:15.880 --> 00:22:17.080
Ce n'est pas comme ça partout.

148
00:22:17.900 --> 00:22:21.560
Donc, si on pense au marché américain, Il y a beaucoup de commercial versus ici,

149
00:22:22.460 --> 00:22:25.340
beaucoup d'industriels. Il y a beaucoup de terrains vacants également.

150
00:22:25.540 --> 00:22:29.200
Ici, les terrains vacants sont, on pourrait dire, sont plus rares.

151
00:22:29.380 --> 00:22:34.620
Il y en a. Mais le désonage ne se fait pas si rapidement que ça comparé,

152
00:22:34.640 --> 00:22:39.820
mettons, à certains pays où il y a des terres arabes, donc pas des terres arabes,

153
00:22:39.860 --> 00:22:43.920
mais des terres non exploitées qui pourraient être désonées,

154
00:22:44.040 --> 00:22:45.540
donc c'est-à-dire zonées résidentielles et tout.

155
00:22:45.900 --> 00:22:49.140
Ici, dès qu'il y a un changement de zonage qui se fait,

156
00:22:49.500 --> 00:22:53.380
habituellement, il y a un promoteur qui est là, qui attend et qui veut justement

157
00:22:53.400 --> 00:22:56.500
exploiter ça. Donc, c'est ça ici.

158
00:22:56.680 --> 00:22:58.200
Donc, c'est les cinq catégories.

159
00:22:59.260 --> 00:23:03.600
Le locatif en soi, donc, c'est simplement, ça peut être logement commercial et mix.

160
00:23:03.720 --> 00:23:07.120
Donc, le logement qui est dans le fond d'un plex avec des appartements.

161
00:23:07.140 --> 00:23:13.300
Le commercial, c'est une entreprise de gestion

162
00:23:13.320 --> 00:23:17.680
immobilière qui loue, par exemple, un centre d'achat ou simplement un mix des deux.

163
00:23:17.820 --> 00:23:19.700
Donc, on voit souvent ça maintenant dans les nouvelles constructions,

164
00:23:20.080 --> 00:23:24.680
c'est-à-dire un mix de locatifs de logements avec, au premier étage,

165
00:23:24.740 --> 00:23:28.380
un commercial. C'est les cinq grandes catégories.

166
00:23:28.840 --> 00:23:32.260
Ils sont interconnectés, c'est-à-dire que le locatif influence les résidentiels.

167
00:23:33.100 --> 00:23:36.040
Maintenant, le locatif et le résidentiel influencent le commercial.

168
00:23:36.060 --> 00:23:40.200
Pourquoi ? Parce que, bon, s'il n'y a aucun résidentiel à côté de votre commerce,

169
00:23:40.380 --> 00:23:41.240
ça ne va pas se parvenir d'aller.

170
00:23:41.400 --> 00:23:45.020
Donc, tout ça, c'est… Et le commercial, donc, les bureaux,

171
00:23:45.220 --> 00:23:48.740
le détail est alimenté par souvent, donc, de l'industriel,

172
00:23:48.880 --> 00:23:53.460
des entrepôts et tout. Et le terrain, en soi, les terrains qui restent,

173
00:23:53.540 --> 00:23:55.940
donc, c'est influencé par la quantité de construction qui a déjà été faite,

174
00:23:55.960 --> 00:23:57.640
donc, dans l'environnement. Donc, on peut voir à quel point,

175
00:23:57.720 --> 00:24:00.340
un peu, c'est interconnecté tout ensemble.

176
00:24:03.120 --> 00:24:08.740
Maintenant, bon, de l'unifamilial détaché, donc quand on parle de ça ici,

177
00:24:09.140 --> 00:24:14.560
l'unifamilial détaché, c'est aux alentours, c'est tout ce qui est bungalow et maison

178
00:24:14.580 --> 00:24:18.100
deux étages. Pour être considéré comme un détaché, il faut vraiment être une maison,

179
00:24:18.180 --> 00:24:24.340
pas un jumelé, c'est vraiment une entité, un titre de propriété qui

180
00:24:24.360 --> 00:24:29.320
est une maison. Donc, c'est aux alentours de 45 % du parc immobilier québécois.

181
00:24:29.400 --> 00:24:30.420
Donc, c'est relativement important.

182
00:24:32.760 --> 00:24:34.420
Ça, c'est quand même la même chose dans les autres pays.

183
00:24:35.860 --> 00:24:39.760
Après ça, ensuite, ce qui est à l'automne, c'est que c'est une bonne proportion de

184
00:24:39.780 --> 00:24:40.860
tout l'immobilier qui est disponible.

185
00:24:42.360 --> 00:24:45.120
Tout ce qui est copropriété, divise, les condos et tout,

186
00:24:45.380 --> 00:24:47.340
il y a une croissance ultra rapide.

187
00:24:47.440 --> 00:24:50.660
Donc, c'est-à-dire que le 45 % est voué à un peu diminuer à travers le temps.

188
00:24:51.420 --> 00:24:57.540
parce que justement, l'unifamilial détaché est de plus en plus inaccessible pour l

189
00:24:57.560 --> 00:25:03.700
'acheteur moyen. Les revenus d'emploi sont

190
00:25:03.720 --> 00:25:09.460
de moins en moins suffisants pour être capable d'avoir accès à un unifamilial ou du

191
00:25:09.480 --> 00:25:10.700
moins comme première propriété.

192
00:25:10.840 --> 00:25:12.140
Donc, la solution, c'est quoi ?

193
00:25:12.240 --> 00:25:13.780
C'est d'y aller avec des copropriétés.

194
00:25:13.960 --> 00:25:15.860
C'est pour ça qu'il y a une croissance rapide en ce moment-là.

195
00:25:17.420 --> 00:25:22.500
Les plexes, deux et cinq logements, ça, je ne sais pas si c'est très rare aux États

196
00:25:22.520 --> 00:25:27.820
-Unis, vous allez voir, quand vous regardez dans les mollots à Québec ou peu

197
00:25:27.840 --> 00:25:31.840
importe, il y a soit des constructions des six plexes ou des cinq plexes,

198
00:25:32.060 --> 00:25:34.420
ça, c'est vraiment une particularité du Québec.

199
00:25:34.440 --> 00:25:40.660
C'est-à-dire que le petit building avec ces appartements dedans,

200
00:25:41.340 --> 00:25:46.960
c'est surtout ici que ça existe ailleurs, mais en grande majorité,

201
00:25:47.060 --> 00:25:48.440
on voit surtout ça au Québec.

202
00:25:49.800 --> 00:25:53.140
Ça a des certains avantages. Je ne sais pas à quel point,

203
00:25:53.200 --> 00:25:57.620
maintenant qu'on a la capacité de construire des logements beaucoup plus vastes,

204
00:25:57.660 --> 00:26:01.460
des 60 logements, 120 logements, à quel point c'est efficient de faire ça.

205
00:26:01.480 --> 00:26:03.620
Maintenant, ça doit revenir très cher par unité.

206
00:26:04.780 --> 00:26:08.420
Il y a également aussi des maisons jumelées en rangée, des immeubles d'appartements

207
00:26:08.440 --> 00:26:12.700
plus, on pourrait dire, pas commerciales, mais de six logements et plus,

208
00:26:13.000 --> 00:26:14.640
et des maisons mobiles et usinées.

209
00:26:14.840 --> 00:26:17.740
Donc, ça, c'est un nouveau créneau qui va être probablement très exploité dans le

210
00:26:17.760 --> 00:26:22.700
futur, étant donné le coût justement de l'unifamilial actuellement qui est

211
00:26:22.720 --> 00:26:23.520
exorbitant.

212
00:26:25.420 --> 00:26:27.480
Pourquoi ça va probablement donner une avenue ?

213
00:26:27.700 --> 00:26:30.720
C'est que les maisons mobiles, ça peut être déplacé et tout.

214
00:26:31.200 --> 00:26:34.080
Ça vient avec un certain groupe de problèmes.

215
00:26:34.240 --> 00:26:38.560
Il y a beaucoup de parcs de maisons mobiles où les terrains sont pas...

216
00:26:40.140 --> 00:26:44.640
En soi, vous êtes propriétaire de la maison mobile, mais vous avez un bail pour le

217
00:26:44.660 --> 00:26:50.800
terrain. En soi, vous avez le sentiment d'être chez

218
00:26:50.820 --> 00:26:52.720
vous, mais vous n'êtes pas propriétaire du terrain.

219
00:26:52.980 --> 00:26:55.640
L'avantage de l'immobilier, c'est souvent que le terrain est à vous.

220
00:26:56.400 --> 00:26:59.580
C'est un peu un non-sens, mais pour certaines personnes,

221
00:26:59.900 --> 00:27:06.260
Ça permet donc d'avoir accès à une maison à un prix qui est plus faible.

222
00:27:06.480 --> 00:27:09.660
Même si en ce moment, les maisons mobiles, ça explose également un petit peu.

223
00:27:10.580 --> 00:27:12.480
Usiner, donc, c'est tout ce qui est profable et tout ça.

224
00:27:12.620 --> 00:27:17.400
Donc, les maisons qui sont construites en usine et que les composantes sont amenées

225
00:27:17.420 --> 00:27:19.780
par la suite pour assembler la maison.

226
00:27:20.440 --> 00:27:22.160
Pourquoi ça peut être une avenue qui est intéressante ?

227
00:27:22.180 --> 00:27:24.660
c'est qu'en ce moment, avec la commission de la construction,

228
00:27:24.760 --> 00:27:28.520
le CCQ, donc c'est les employés, par exemple, de rénovation,

229
00:27:28.700 --> 00:27:35.060
de construction, plus de construction neuve, leur salaire est réglementé par un

230
00:27:35.080 --> 00:27:39.000
syndicat. Et ça fait en sorte que construire, par exemple,

231
00:27:39.080 --> 00:27:41.120
une maison, les coûts ont explosé.

232
00:27:42.240 --> 00:27:44.940
Une grosse partie des coûts, c'est des salaires et tout.

233
00:27:45.520 --> 00:27:47.660
Une des solutions, c'est d'y aller avec des maisons usinées.

234
00:27:48.800 --> 00:27:51.980
Pourquoi ? Parce que dans une usine, on n'a pas besoin de respecter les mêmes normes.

235
00:27:52.180 --> 00:27:54.840
que sur un chantier, par exemple, de construction neuve.

236
00:27:56.100 --> 00:28:00.440
Ça a des désavantages. Les maisons sont beaucoup moins personnalisées étant donné qu

237
00:28:00.460 --> 00:28:04.480
'elles sont construites en usine, donc une sorte de chaîne de montage ou peu

238
00:28:04.500 --> 00:28:11.260
importe. Ça peut quand même se personnaliser un peu, mais c'est moins habituellement

239
00:28:11.280 --> 00:28:13.360
qu'on voit que dans un quartier, il y a beaucoup de maisons usinées.

240
00:28:13.520 --> 00:28:14.440
Ils s'en semblent un petit peu toutes.

241
00:28:14.920 --> 00:28:18.120
Et ça a une limite au niveau, par exemple, de revêtement et tout.

242
00:28:18.140 --> 00:28:18.940
Donc,

243
00:28:20.220 --> 00:28:23.940
c'est ça. Au niveau, maintenant, un petit peu des repères en chiffres,

244
00:28:23.980 --> 00:28:25.020
donc pour 2026,

245
00:28:26.780 --> 00:28:31.800
60 % des ménages au Québec sont propriétaires et 40 % sont locataires.

246
00:28:32.400 --> 00:28:36.000
Donc, ça, c'est à peu près. Ça l'a changé un petit peu.

247
00:28:36.220 --> 00:28:39.220
Ça l'a diminué. Donc, c'est-à-dire que le 60 % est probablement un petit peu plus

248
00:28:39.240 --> 00:28:41.060
faible. Qu'est-ce que ça veut dire ça ?

249
00:28:41.260 --> 00:28:48.160
C'est que 60% des gens ne paient pas de loyer et

250
00:28:48.180 --> 00:28:51.200
ils sont soit dans un condo, une maison, un duplex qui leur appartient.

251
00:28:51.320 --> 00:28:56.760
C'est-à-dire qu'ils n'ont pas de dépenses mensuelles au niveau des loyers.

252
00:28:56.920 --> 00:28:58.140
Donc, ils ont une hypothèque probablement à payer.

253
00:28:58.160 --> 00:29:04.040
mais bon, le 40% qui reste, c'est des locataires, c'est-à-dire qui sont dans un

254
00:29:04.060 --> 00:29:08.540
appartement ou dans une maison qu'ils louent à un propriétaire.

255
00:29:10.380 --> 00:29:12.540
Au niveau des transactions, donc pour chacune des années,

256
00:29:12.660 --> 00:29:16.080
c'est relativement impressionnant, donc il y a aux alentours de 110 000,

257
00:29:16.300 --> 00:29:20.280
en tout cas entre 80 et 110 000, en ce moment, on est plus aux alentours de 90 000

258
00:29:20.300 --> 00:29:23.840
environ transactions par année au Québec, donc ça veut dire qu'il y a un échange de

259
00:29:23.860 --> 00:29:27.480
titres de propriétés, que ce soit commercial, résidentiel et autres.

260
00:29:28.540 --> 00:29:31.940
Le commercial représente une infime fraction de ce chiffre-là.

261
00:29:32.840 --> 00:29:35.580
Quand un centre d'achat change de main, c'est une transaction.

262
00:29:36.320 --> 00:29:39.160
Donc, ça ne fait pas augmenter beaucoup ce chiffre-là et ça en prend des centres d

263
00:29:39.180 --> 00:29:44.100
'achat qui changent de main pour pouvoir être une partie importante de 90 000 et

264
00:29:44.120 --> 00:29:48.220
autres. C'est surtout surreprésenté par l'unifamilial.

265
00:29:49.180 --> 00:29:51.720
Au niveau des prix médians, ce qui est intéressant, Donc,

266
00:29:51.800 --> 00:29:56.420
on est aux alentours de 519 000 du prix médian de l'unifamilial au Québec.

267
00:29:56.580 --> 00:29:59.140
Donc, ça, ça veut dire que c'est bungalows et les maisons du étage.

268
00:29:59.400 --> 00:30:03.620
C'est quand même important. Étant donné qu'on parle de prix médian,

269
00:30:03.820 --> 00:30:05.020
c'est-à-dire que là, ce n'est pas le prix moyen.

270
00:30:05.100 --> 00:30:06.800
Le prix moyen est pas mal plus élevé que ça.

271
00:30:07.620 --> 00:30:12.020
Ça, ça veut dire que si vous prenez dans le fond tous les prix de toutes les

272
00:30:12.040 --> 00:30:17.880
propriétés de l'unifamilial au Québec, la propriété qui est au milieu,

273
00:30:18.120 --> 00:30:20.420
elle vaut aux alentours de 519 000.

274
00:30:21.180 --> 00:30:25.380
quand on parle d'une maison. Maintenant, le prix médian d'une copropriété,

275
00:30:25.560 --> 00:30:26.980
c'est ce chiffre-là qui est le plus augmenté.

276
00:30:27.120 --> 00:30:30.940
Moi, je dirais dans les deux dernières années, l'unifamilial,

277
00:30:31.060 --> 00:30:35.300
ça s'est stabilisé, mais les copropriétés, ça l'a augmenté quand même de façon

278
00:30:35.320 --> 00:30:38.840
importante parce que 403 000 de valeur médiane, c'est quand même assez élevé pour

279
00:30:38.860 --> 00:30:43.700
des copropriétés. Selon vous, la raison pourquoi dans les dernières années,

280
00:30:43.820 --> 00:30:45.300
c'est les copropriétés qui ont augmenté rapidement ?

281
00:30:46.280 --> 00:30:49.100
L'explication est logique. Après un petit coup ?

282
00:30:49.940 --> 00:30:54.460
À cause du coût ? Oui, un coût moins élevé, plus de possibilité d'acheter si c'est le

283
00:30:54.480 --> 00:30:57.080
coût moins élevé. Je t'en plains ça, exactement.

284
00:30:57.320 --> 00:30:59.880
Donc, c'est-à-dire que là, au départ, il y a eu une suranchante dans l'unité

285
00:30:59.900 --> 00:31:04.420
familiale des maisons. Et là, beaucoup de ménages se sont ramassés dans une

286
00:31:04.440 --> 00:31:07.080
situation où ils ne pouvaient pas être propriétaires par cette avenue-là.

287
00:31:07.460 --> 00:31:10.180
Donc, c'est-à-dire que c'était juste impossible.

288
00:31:10.800 --> 00:31:13.080
Ils arrivent à la banque, ils calculent, ils ne fonctionnent pas.

289
00:31:14.160 --> 00:31:16.140
Ils ne veulent pas payer le loyer, et surtout qu'en ce moment,

290
00:31:16.240 --> 00:31:19.540
avec tout ce qui s'est passé avec les loyers, les gens ont vu qu'ils étaient pas mal

291
00:31:19.560 --> 00:31:20.360
plus vulnérables.

292
00:31:22.580 --> 00:31:26.220
Historiquement, pour ceux-là qui viennent du Québec, qui sont nés ici,

293
00:31:28.560 --> 00:31:30.860
vous avez un petit repas de comment c'était les loyers,

294
00:31:30.940 --> 00:31:34.080
mais pour ceux-là qui viennent d'ailleurs, pour vous mettre en contexte,

295
00:31:34.540 --> 00:31:38.080
au Québec, les loyers, ça n'a pas toujours été aussi dispendieux.

296
00:31:38.180 --> 00:31:41.980
Si on remonte par exemple à il y a 10 ans, les loyers étaient très stables.

297
00:31:42.120 --> 00:31:45.380
C'est-à-dire que c'était pratiquement un désavantage d'être propriétaire.

298
00:31:45.500 --> 00:31:46.700
Ce n'est pas comme aujourd'hui.

299
00:31:46.720 --> 00:31:50.280
Donc, ça a déjà été historiquement pas un bon choix d'avoir une maison et tout ça.

300
00:31:51.480 --> 00:31:54.140
Ça se demandait si c'est un bon choix en ce moment d'acheter une maison également,

301
00:31:54.440 --> 00:31:58.980
avec les prix actuels. Mais c'est vraiment dans les dernières années que ça allait

302
00:31:59.000 --> 00:32:00.480
exploser au niveau des loyers.

303
00:32:01.840 --> 00:32:05.060
Donc, ça, ça a comme mis un… il y a beaucoup de gens qui se sont dit « ouais,

304
00:32:05.300 --> 00:32:08.200
je vais avoir un petit peu le contrôle sur mes dépenses ».

305
00:32:08.220 --> 00:32:11.720
Donc, ça a amené beaucoup de gens à justement faire le pas pour devenir

306
00:32:11.740 --> 00:32:16.560
propriétaire. Et là, ça a fait augmenter les prix de l'unifamilial.

307
00:32:16.760 --> 00:32:20.140
Et là, ce qui arrive à ce moment-là, c'est qu'il y a une bonne partie de la

308
00:32:20.160 --> 00:32:23.540
population qui ne pouvait pas accéder à la propriété du côté unifamilial.

309
00:32:23.640 --> 00:32:26.480
Donc, ils sont dirigés vers tout ce qui est copropriété.

310
00:32:27.300 --> 00:32:28.420
Puis là, c'est la même chose.

311
00:32:28.560 --> 00:32:29.980
C'est le même mécanisme qui est arrivé.

312
00:32:30.120 --> 00:32:31.540
Donc, c'est pour ça que ça monte en ce moment.

313
00:32:32.980 --> 00:32:36.940
C'est la raison pourquoi au Québec, ça semble vraiment exploser beaucoup l

314
00:32:36.960 --> 00:32:39.100
'immobilier. Donc, c'est encore un mystère, honnêtement.

315
00:32:39.880 --> 00:32:42.660
parce qu'en ce moment, si on regarde le marché américain,

316
00:32:42.780 --> 00:32:49.980
il y a eu la baisse de 2008. Il y en a eu une aux alentours des années 2019.

317
00:32:50.380 --> 00:32:54.420
Puis là, il y a un troisième cycle de baisse qui commence en ce moment sur le marché

318
00:32:54.440 --> 00:32:57.820
américain. Donc, les maisons, ils chutent relativement rapidement.

319
00:32:58.500 --> 00:32:59.640
Ici, ça ne semble pas être le cas.

320
00:32:59.760 --> 00:33:03.860
C'est-à-dire qu'ici, on est vraiment dans un marché où dans le meilleur des mondes,

321
00:33:03.940 --> 00:33:07.440
ça va se stabiliser. Ça ne semble pas baisser nécessairement au niveau des prix.

322
00:33:07.980 --> 00:33:12.120
les ventes peuvent diminuer mais le marché ne semble pas capituler dans le sens où

323
00:33:12.140 --> 00:33:18.180
les gens ne vont pas se rendre jusqu'à diminuer le prix demandé en ce moment il

324
00:33:18.200 --> 00:33:23.020
y a des baisses de prix on regarde sur du proprio centré mais ça reste une minorité

325
00:33:24.180 --> 00:33:24.980
habituellement les gens

326
00:33:27.500 --> 00:33:33.580
et aussi on va le voir dans la chaîne de causal des faits sur les prix

327
00:33:33.600 --> 00:33:36.540
pour avoir une baisse de prix habituellement ça prend des

328
00:33:38.200 --> 00:33:39.520
un délai de vente très élevé.

329
00:33:39.640 --> 00:33:44.280
C'est-à-dire qu'en ce moment, dans l'unifamilial, à moins vraiment que vous ayez un

330
00:33:44.300 --> 00:33:45.100
citron,

331
00:33:47.060 --> 00:33:50.260
vous allez avoir des offres. Relativement rapidement.

332
00:33:50.500 --> 00:33:54.820
C'est-à-dire que ça serait surprenant qu'une maison reste sur le marché plus que 50

333
00:33:54.840 --> 00:33:56.740
jours, si le prix demandé est quand même

334
00:33:58.500 --> 00:33:59.300
relativement raisonnable.

335
00:34:01.320 --> 00:34:04.560
Maintenant, au niveau du prix médian pour les Plex, de 2 à 5 logements,

336
00:34:04.720 --> 00:34:06.320
on est aux alentours de 685 000.

337
00:34:07.200 --> 00:34:11.420
Ça ici, ce qui est intéressant, c'est que contrairement à l'immobilier unifamilial,

338
00:34:12.160 --> 00:34:15.000
les PLEX, c'est plus fonction des taux d'intérêt.

339
00:34:15.160 --> 00:34:18.440
C'est-à-dire que qu'est-ce qui drive un peu la valeur des PLEX,

340
00:34:18.560 --> 00:34:21.340
c'est le revenu locatif. Donc, ce n'est pas évalué de la même façon.

341
00:34:22.340 --> 00:34:28.340
Et aussi, donc, les gens, dépendamment de c'est quoi, c'est comment les gens

342
00:34:28.360 --> 00:34:31.460
achètent leurs PLEX, la mise de fonds est plus importante.

343
00:34:31.480 --> 00:34:35.700
Donc, historiquement, ça se situe aux alentours de 125 à 150 000 $ la porte,

344
00:34:36.180 --> 00:34:39.700
à peu près. Donc, si on fait le 5 logements divisé par 5,

345
00:34:41.080 --> 00:34:45.840
on est aux alentours justement 125-150 000 $ par logement.

346
00:34:47.280 --> 00:34:49.260
En prenant pour hypothèse que c'est tous des 5 logements,

347
00:34:49.340 --> 00:34:51.840
mais ce qui n'est pas le cas, mais c'est à peu près ça.

348
00:34:52.560 --> 00:34:54.160
Ça a monté, donc ça n'a pas toujours été ça.

349
00:34:55.260 --> 00:34:57.640
Il y a eu une époque où c'était aux alentours de 100 000,

350
00:34:57.740 --> 00:35:00.360
même des fois 90 000 $ par logement.

351
00:35:00.540 --> 00:35:01.600
Ça dépend également de la ville.

352
00:35:03.020 --> 00:35:06.320
Les loyers tendent vraiment à s'aplatir à travers toutes les municipalités du

353
00:35:06.340 --> 00:35:09.540
Québec. C'est-à-dire qu'historiquement, il y avait des loyers.

354
00:35:09.860 --> 00:35:12.180
Montréal a toujours été un endroit où les loyers étaient relativement élus.

355
00:35:12.820 --> 00:35:15.960
Mais là maintenant, même les villes comme Trois-Rivières et autres,

356
00:35:16.320 --> 00:35:19.480
les loyers montent. C'est-à-dire que des 4,5 en bas de 1 000 $,

357
00:35:19.560 --> 00:35:20.380
ça devient de plus en plus rare.

358
00:35:22.260 --> 00:35:27.600
C'est possible encore d'en avoir, mais bon, surtout dans des grosses villes,

359
00:35:27.720 --> 00:35:30.940
mais même dans des endroits comme Trois-Vueurs et autres,

360
00:35:31.320 --> 00:35:35.040
c'est possible. Ça va être surtout des sessions de bail,

361
00:35:35.140 --> 00:35:38.520
c'est-à-dire que ça va être quelqu'un qui va vous céder son bail et vous allez

362
00:35:38.540 --> 00:35:43.200
continuer le processus parce que sinon, s'il y a un terme qui est mis au bail,

363
00:35:43.320 --> 00:35:48.560
le propriétaire va simplement augmenter le loyer pour justement se mettre au niveau

364
00:35:48.580 --> 00:35:49.380
du marché.

365
00:35:51.440 --> 00:35:57.680
c'est comme ça c'est le marché québécois qui fait comme ça maintenant

366
00:35:59.480 --> 00:36:04.200
au niveau du marché commercial il y a trois types il y a ce qu'on appelle des

367
00:36:04.220 --> 00:36:10.200
classes A, B et C on va plus en détail dans le restant

368
00:36:10.220 --> 00:36:13.860
de la séance c'est quoi exactement mais ce qui est important c'est qu'il y a des

369
00:36:13.880 --> 00:36:19.200
bureaux des commerces de détail donc tout ce qui est centres commerciaux et autres,

370
00:36:19.400 --> 00:36:23.300
hôtels et hébergements, et des propriétés à usage mixte,

371
00:36:23.380 --> 00:36:24.840
c'est-à-dire commercial et résidentiel.

372
00:36:25.740 --> 00:36:29.280
C'est relativement rare au Québec, donc c'est plus à Montréal que ça existe.

373
00:36:30.840 --> 00:36:33.180
Maintenant, l'usage mixte, qu'est-ce que ça veut dire ?

374
00:36:33.320 --> 00:36:37.740
C'est que vous pouvez faire soit un logement dans l'édifice,

375
00:36:37.940 --> 00:36:42.800
ou un commerce. C'est souvent, par exemple, on voit dans certaines régions

376
00:36:44.460 --> 00:36:50.660
des mini-dépendants ou un mini-commerce, dans un quartier

377
00:36:50.680 --> 00:36:52.840
où il y a simplement des logements.

378
00:36:53.260 --> 00:36:54.360
C'est un peu long, justement.

379
00:36:54.500 --> 00:36:55.620
C'est des propriétés à usage mixte.

380
00:36:56.680 --> 00:37:03.000
Ce ne sont pas des zonages, mais c'est comme des acquis qui perdurent

381
00:37:03.020 --> 00:37:06.240
et qui font en sorte que cette propriété-là a ce droit-là,

382
00:37:06.320 --> 00:37:10.180
mais pas les autres. Ça remonte probablement à plusieurs années ces droits-là

383
00:37:10.200 --> 00:37:11.000
acquis.

384
00:37:12.760 --> 00:37:14.020
Qu'est-ce qui est important également ?

385
00:37:14.280 --> 00:37:19.460
Le marché de bureaux. C'est vraiment un qui subit la plus importante transformation

386
00:37:19.480 --> 00:37:24.220
en ce moment. Donc, télétravail, la COVID, ça a amené beaucoup de changements à ce

387
00:37:24.240 --> 00:37:26.980
niveau-là. Et donc, ça fait grepper.

388
00:37:27.080 --> 00:37:28.960
Donc, en ce moment-là, un marché qui ne va pas bien d'immobilier,

389
00:37:29.000 --> 00:37:34.440
c'est les bureaux. Si vous connaissez quelqu'un qui a un parc immobilier de

390
00:37:34.460 --> 00:37:37.000
location, par exemple, de bureaux pour les entreprises,

391
00:37:37.240 --> 00:37:38.480
il ne doit pas être très, très, très content.

392
00:37:38.940 --> 00:37:42.820
Ça ne va vraiment pas bien. La raison est simple, c'est que les gens sont en

393
00:37:42.840 --> 00:37:47.260
télétravail. pourquoi les entreprises continueraient à payer pour des loyers pour un

394
00:37:47.280 --> 00:37:54.300
espace de bureau. Même le gouvernement commence à envisager de céder

395
00:37:54.320 --> 00:37:59.320
certaines propriétés qui sont propriétaires à des promoteurs immobiliers ou même

396
00:37:59.340 --> 00:38:03.600
pour renouveler leur loyer si, par exemple, ils louaient un espace de bureau.

397
00:38:04.380 --> 00:38:07.700
Ce que ça fait en sorte, c'est que ça fait monter le taux d'inoccupation.

398
00:38:08.000 --> 00:38:09.460
Qu'est-ce que ça va amener, évidemment ?

399
00:38:09.900 --> 00:38:12.940
Une retransformation de l'espace locatique.

400
00:38:12.960 --> 00:38:17.860
C'est-à-dire que les propriétaires de ces espaces commerciaux vont en usager

401
00:38:17.880 --> 00:38:22.100
complètement de changer la vocation de l'étifice.

402
00:38:22.740 --> 00:38:25.260
Comme on peut voir, il y en a…

403
00:38:25.280 --> 00:38:26.960
Qu'est-ce qui est très fait en ce moment ?

404
00:38:27.200 --> 00:38:28.680
Les centres commerciaux, c'est moins le cas.

405
00:38:28.860 --> 00:38:34.440
On sent que ça change. L'impact de la COVID sur l'immobilier de bureau a été

406
00:38:34.460 --> 00:38:37.740
vraiment violent. Très, très violent.

407
00:38:38.180 --> 00:38:41.980
L'impact d'Amazon sur les centres commerciaux et tout ça se fait lentement.

408
00:38:42.000 --> 00:38:46.020
Donc, c'est-à-dire qu'on sent que ça va de moins en moins bien pour les centres

409
00:38:46.040 --> 00:38:52.120
commerciaux, mais ce n'est pas non plus un impact qui est si violent que

410
00:38:52.140 --> 00:38:54.780
ça. Donc, on voit qu'il y a des changements, mais de plus en plus,

411
00:38:54.880 --> 00:38:59.160
ce qu'on voit, c'est que c'est converti en immobilier résidentiel pour justement

412
00:38:59.180 --> 00:39:03.780
aider à la punirie de logement et autres.

413
00:39:04.760 --> 00:39:08.160
Le gouvernement autorise ces transformations-là de vocation.

414
00:39:10.600 --> 00:39:13.520
Au niveau, donc, pour vous donner une petite idée, le taux d'inoccupation

415
00:39:13.540 --> 00:39:16.660
actuellement à Montréal des bureaux, il est aux alentours de 18 %,

416
00:39:16.680 --> 00:39:18.620
donc c'est élevé, c'est très élevé.

417
00:39:19.140 --> 00:39:22.600
Donc, c'est-à-dire que si vous avez un espace commercial de bureaux,

418
00:39:22.700 --> 00:39:27.220
il y a 18 % de tout l'espace que c'est vacant, donc c'est-à-dire qu'il n'y a rien

419
00:39:27.240 --> 00:39:30.540
dedans. À Québec, excusez-moi, c'est 12 %.

420
00:39:31.540 --> 00:39:36.140
Et au niveau du prix pour un loyer moyen, donc pour un bureau classe A à Montréal,

421
00:39:36.360 --> 00:39:38.860
c'est aux alentours de 22 à 28 $ le pied carré.

422
00:39:39.240 --> 00:39:42.400
Donc, c'est très cher par mois, évidemment.

423
00:39:43.800 --> 00:39:47.200
Et le taux de capitalisation, c'est-à-dire le rendement qui est attendu par ces

424
00:39:47.220 --> 00:39:49.260
investisseurs-là, c'est aux alentours de 5 à 7 %.

425
00:39:49.280 --> 00:39:51.980
Donc, c'est assez impressionnant.

426
00:39:53.340 --> 00:39:56.260
D'un côté, on a vraiment des taux d'inoccupation qui sont très élevés.

427
00:39:56.280 --> 00:39:58.920
Mais de l'autre côté, on a vraiment de quoi qui est inabordable.

428
00:39:59.020 --> 00:40:00.520
C'est-à-dire que c'est extrêmement cher.

429
00:40:01.140 --> 00:40:02.980
Pour vous donner une idée, un pied carré, ce n'est pas gros.

430
00:40:04.460 --> 00:40:08.040
Si vous avez un espace de nombre de bureaux qui est...

431
00:40:08.760 --> 00:40:14.940
Vous prenez juste l'exemple, par exemple, du campus de l'UQO à Gatineau.

432
00:40:16.020 --> 00:40:19.020
Avoir l'équivalent de ça dans de quoi, mettons, au centre-ville,

433
00:40:19.220 --> 00:40:26.640
ce serait rare de prix. C'est pour ça que, justement, les entreprises c

434
00:40:26.660 --> 00:40:30.220
'est un avantage des employés de télétravail, mais aussi des entreprises,

435
00:40:30.280 --> 00:40:35.540
parce que ça leur permet d'économiser énormément d'argent au niveau des loyers de

436
00:40:35.560 --> 00:40:37.320
bureaux. Mais ça a un impact.

437
00:40:37.580 --> 00:40:40.460
C'est-à-dire que ça a un impact sur les commerces environnables.

438
00:40:40.620 --> 00:40:43.080
C'est-à-dire que tout ce qui est, maintenant, exemple, restauration,

439
00:40:45.240 --> 00:40:47.280
commerce de détail, c'est impacté par ça.

440
00:40:47.380 --> 00:40:49.960
Parce qu'avant, il y avait des gens qui venaient prendre leur café le matin parce qu

441
00:40:49.980 --> 00:40:52.840
'ils allaient au travail. C'était à côté de leur bureau.

442
00:40:53.120 --> 00:40:55.480
Tout ça, s'impacter également, donc ça a un effet cascade.

443
00:40:56.200 --> 00:40:57.480
Mais c'est quand même très limité.

444
00:40:57.700 --> 00:41:02.620
Donc, pour le moment, ça ne semble pas vraiment se déferler sur tous les autres

445
00:41:02.640 --> 00:41:05.300
types. Donc, la restauration, c'est quand même résilient.

446
00:41:06.360 --> 00:41:10.520
Mais pour l'immobilier de bureau, ce n'est pas une belle période.

447
00:41:11.000 --> 00:41:12.300
Je ne crois pas que ça va s'améliorer

448
00:41:14.400 --> 00:41:18.880
parce qu'il y a beaucoup de trafic, donc la congestion c'est assez majeur.

449
00:41:20.060 --> 00:41:22.620
Une des solutions, c'est justement de favoriser le télétravail.

450
00:41:23.380 --> 00:41:25.240
Donc, ça, ça ne va pas aider les mobiles de bureau.

451
00:41:26.060 --> 00:41:32.040
Maintenant, au niveau du marché industriel, on va voir qu'il y a deux segments qui

452
00:41:32.060 --> 00:41:34.580
sont vraiment en forte demande.

453
00:41:35.500 --> 00:41:36.960
Les entrepôts et la logistique.

454
00:41:37.360 --> 00:41:38.820
Pourquoi les entrepôts et la logistique ?

455
00:41:38.960 --> 00:41:44.740
C'est que, par exemple, Amazon, lorsque vous avez commandé avec Amazon Prime et

456
00:41:44.760 --> 00:41:48.100
autres, ça prend beaucoup d'entrepôts à beaucoup d'endroits.

457
00:41:48.500 --> 00:41:52.940
Donc, pour la simple et bonne raison que c'est les camions qui sortent,

458
00:41:52.960 --> 00:41:57.320
par exemple, vous devez avoir vu les camions Intelcom, donc eux autres qui ont des

459
00:41:57.340 --> 00:42:00.920
entrepôts un peu partout au Québec, pour justement desservir tous les clients d

460
00:42:00.940 --> 00:42:04.500
'Amazon. Donc, étant donné que ce n'est pas Amazon qui livre directement au Québec,

461
00:42:04.640 --> 00:42:09.340
c'est Intelcom. Donc, ça amène beaucoup de demandes au niveau des entrepôts et

462
00:42:09.360 --> 00:42:10.880
justement tout ce qui est logistique.

463
00:42:14.040 --> 00:42:18.540
je pense que un investisseur qui voudrait vraiment cibler qui voudrait investir dans

464
00:42:18.560 --> 00:42:23.340
des Real Estate Investment Trust donc c'est vraiment des bons créneaux c'est-à-dire

465
00:42:23.360 --> 00:42:27.860
qu'un REIT pour ceux qui ne le savent pas c'est un titre qui est coté en bourse qui

466
00:42:27.880 --> 00:42:32.220
a comme sous-jacent de l'immobilier donc ça vous permet un peu en quelque sorte d

467
00:42:32.240 --> 00:42:36.040
'investir dans l'immobilier mais dans les marchés financiers donc il y a des REIT

468
00:42:36.060 --> 00:42:40.440
qui sont spécialisés et je crois vraiment que ces deux créneaux-là c'est très bon en

469
00:42:40.460 --> 00:42:44.840
ce moment Et lui qui est le plus émergent, ça reste donc les centres de données.

470
00:42:45.920 --> 00:42:49.740
C'est vraiment le marché industriel et c'est en émergence de façon importante.

471
00:42:49.940 --> 00:42:52.180
C'est-à-dire qu'on va avoir de plus en plus de centres de données dans les

472
00:42:52.200 --> 00:42:55.500
prochaines années. Il va y avoir même des centres de données qui sont spécialisés.

473
00:42:55.660 --> 00:43:00.020
Donc, tout ce qui est centres de calcul au niveau de l'intelligence artificielle,

474
00:43:00.100 --> 00:43:03.280
donc ils sont plus axés sur ce qui est GPU et autres.

475
00:43:03.480 --> 00:43:05.200
Et des centres de données de stockage classique.

476
00:43:05.420 --> 00:43:08.240
Donc, le coût va varier également.

477
00:43:08.880 --> 00:43:12.900
Donc, tout ça, ça va amener justement une demande au niveau de l'évaluation

478
00:43:12.920 --> 00:43:17.760
spécialisée. C'est-à-dire que la municipalité qui va avoir ce centre de données-là

479
00:43:17.780 --> 00:43:23.500
dans la municipalité, il va falloir qu'elle détermine c'est quoi la valeur justement

480
00:43:23.520 --> 00:43:25.240
de ce centre de données-là pour la taxation.

481
00:43:26.120 --> 00:43:29.280
Et ce n'est pas nécessairement facile de pouvoir aller sur un centre de données

482
00:43:29.300 --> 00:43:33.300
comme il le faut. Puis, il y a une des raisons du pourquoi que c'est comme ça.

483
00:43:33.420 --> 00:43:36.500
Le commerce en ligne, la demande va exploser probablement encore.

484
00:43:36.520 --> 00:43:39.360
Donc, elle a déjà explosé, mais ça va encore plus exploser.

485
00:43:40.220 --> 00:43:43.580
Et c'est justement, donc, tout ce qui est entrepôt et autres,

486
00:43:43.740 --> 00:43:45.920
c'est des taux d'inoccupation qui sont très bas.

487
00:43:47.340 --> 00:43:51.880
Et pourquoi les entrepôts ? C'est probablement un des marchés qui est très,

488
00:43:54.680 --> 00:43:56.100
je pourrais dire, qui va être en forte demande.

489
00:43:56.180 --> 00:43:59.300
Il faut continuer de l'aide. C'est que les gens vont faire des concessions.

490
00:43:59.400 --> 00:44:01.940
Donc, ils vont accepter d'avoir une maison plus petite,

491
00:44:02.060 --> 00:44:06.480
un condo plus petit. et en contrepartie, ils vont avoir un entrepôt pour stocker

492
00:44:06.500 --> 00:44:08.080
certaines choses qu'ils ne peuvent pas garder.

493
00:44:08.480 --> 00:44:09.860
On voit de plus en plus ça maintenant.

494
00:44:10.280 --> 00:44:12.420
C'est une des raisons pour eux.

495
00:44:13.240 --> 00:44:15.400
Selon moi, le marché industriel va très bien aller dans les prochaines années.

496
00:44:16.540 --> 00:44:21.540
Mais ça reste à voir. Aussi, le marché des terrains, il y a tout ce qui est terrain

497
00:44:21.560 --> 00:44:25.720
résidentiel constructible. Ça, c'est vraiment un terrain qu'on peut acheter et qu'on

498
00:44:25.740 --> 00:44:29.120
peut construire sans faire aucune demande de changement de zonage.

499
00:44:29.580 --> 00:44:32.640
Il y a des terrains qui sont dits commerciaux et industriels.

500
00:44:33.200 --> 00:44:37.620
des terrains agricoles, des terrains boisés et des terrains développés avec un

501
00:44:37.640 --> 00:44:40.900
potentiel de lotissement. Donc, ça veut dire qu'on va le séparer en lots pour que ça

502
00:44:40.920 --> 00:44:43.140
devienne tous des lots résidentiels.

503
00:44:44.800 --> 00:44:49.760
C'est les terrains qui sont les plus bien évalués en ce moment.

504
00:44:49.880 --> 00:44:52.820
Donc, si vous achetez un terrain qui a un potentiel de lotissement,

505
00:44:53.000 --> 00:44:55.760
ça veut dire que vous êtes capable de séparer ça en lots et de construire de lignes

506
00:44:55.780 --> 00:45:00.860
familiales dessus et de vendre ça à une très grosse valeur par la suite.

507
00:45:01.620 --> 00:45:04.420
encore une fois, ce n'est pas possible de prendre un terrain agricole puis de le

508
00:45:04.440 --> 00:45:06.440
changer en terrain à développer avec des lots

509
00:45:08.240 --> 00:45:10.460
nécessairement automatiques. C'est-à-dire que ça prend plusieurs années.

510
00:45:10.820 --> 00:45:13.140
Il faut que justement l'étalement urbain évolue.

511
00:45:14.060 --> 00:45:14.860
Donc,

512
00:45:16.460 --> 00:45:20.520
ça peut être une bonne décision d'investissement d'acheter des terrains agricoles

513
00:45:20.540 --> 00:45:23.980
dans des régions relativement éloignées de la ville, mais pas trop.

514
00:45:24.800 --> 00:45:27.980
Parce qu'éventuellement, l'étalement urbain va faire en sorte que les zones aux

515
00:45:28.000 --> 00:45:29.620
alentours vont toutes être saturées.

516
00:45:30.060 --> 00:45:32.820
Et là, les gouvernements pourraient décider de faire un changement de zonage.

517
00:45:32.940 --> 00:45:36.880
Et là, c'est vraiment le jackpot au niveau de l'investissement.

518
00:45:37.020 --> 00:45:41.800
Donc, si vous avez un terrain agricole, que vous avez payé un prix ridicule par

519
00:45:41.820 --> 00:45:44.500
rapport, par exemple, à un terrain résidentiel.

520
00:45:44.760 --> 00:45:46.360
C'est-à-dire que là, il y a une plus-value qui était énorme.

521
00:45:46.460 --> 00:45:51.880
Mais ça vient avec une durée où le terrain est inutile ou sert simplement pour des

522
00:45:51.900 --> 00:45:52.760
exploitations agricoles.

523
00:45:55.840 --> 00:45:59.420
Donc, les enjeux, donc, la rarification en zone urbaine.

524
00:45:59.620 --> 00:46:03.180
zonage et réglementation, protection du territoire agricole.

525
00:46:03.300 --> 00:46:07.140
Il y a aussi beaucoup d'enjeux, c'est-à-dire qu'il y a des groupes qui vont s

526
00:46:07.160 --> 00:46:12.500
'opposer également au changement de zonage pour protéger justement la nature et donc

527
00:46:12.520 --> 00:46:13.620
toutes les…

528
00:46:15.380 --> 00:46:19.740
C'est déjà vu, il y a beaucoup de projets en immobilier qui sont très critiqués,

529
00:46:20.300 --> 00:46:25.520
surtout lorsqu'on parle par exemple de prendre une terre agricole puis de la changer

530
00:46:25.540 --> 00:46:27.720
en lot de construction résidentielle.

531
00:46:29.120 --> 00:46:31.660
Ça dépend c'est qui, mais il y a certains groupes qui sont en dehors.

532
00:46:33.660 --> 00:46:38.360
Aussi, donc, au niveau du marché locatif au Québec, il y a une particularité qui s

533
00:46:38.380 --> 00:46:40.280
'appelle le tribunal administratif du logement.

534
00:46:40.440 --> 00:46:44.680
Donc, ça a été beaucoup dans les médias récemment à cause de la crise du logement

535
00:46:44.700 --> 00:46:48.160
qui a eu lieu dans les dernières années et qui a encore lieu,

536
00:46:48.220 --> 00:46:50.080
selon certains.

537
00:46:52.660 --> 00:46:58.700
le tribunal administratif du logement est là pour représenter le locataire mais pour

538
00:46:58.720 --> 00:47:02.340
être un intermédiaire entre les propriétaires et les locataires pour régler leurs

539
00:47:02.360 --> 00:47:08.020
enjeux les problèmes de non-paiement de loyer et autres c'est eux qui ont le pouvoir

540
00:47:08.040 --> 00:47:14.720
de dire tel propriétaire a raison je te demande de quitter le loyer et de

541
00:47:14.740 --> 00:47:20.900
payer maintenant tel frais aussi pour les litiges et autres donc c'est Et ça

542
00:47:20.920 --> 00:47:23.160
a encore dans le soi, donc, tout ce qui est en augmentation de loyer,

543
00:47:23.760 --> 00:47:29.760
les reprises de logement, les litiges et ça a donc, ça a

544
00:47:29.780 --> 00:47:34.240
aussi, il y a des indicateurs, donc, que les propriétaires sont fortement

545
00:47:34.260 --> 00:47:37.980
recommandés, sont fortement encouragés à suivre, donc, au niveau des taux d

546
00:47:38.000 --> 00:47:38.800
'augmentation de loyer.

547
00:47:41.000 --> 00:47:43.720
Encore une fois, ça dépend s'il y a des améliorations ou autres.

548
00:47:45.660 --> 00:47:47.580
Dans les dernières années, ça a montré ses limites, donc,

549
00:47:47.680 --> 00:47:51.200
c'est-à-dire c'est que, bon, historiquement, les loyers étaient quand même stables.

550
00:47:51.620 --> 00:47:53.760
Dans les dernières années, il y a eu un rattrapage qui s'est fait,

551
00:47:55.060 --> 00:47:57.760
et il y a beaucoup de propriétaires qui ont été capables de faire des ajouts aux

552
00:47:57.780 --> 00:48:00.820
immeubles et de monter les loyers, donc, beaucoup plus rapidement que ce que le TAL

553
00:48:00.840 --> 00:48:06.300
recommandait. Encore une fois, c'était le locataire a le droit,

554
00:48:06.340 --> 00:48:12.340
donc, d'aller en cours pour, justement, dire qu

555
00:48:12.360 --> 00:48:13.600
'il n'est pas d'accord avec la hausse et autres.

556
00:48:14.860 --> 00:48:18.340
il y a beaucoup de mécanismes qui ne semblent pas nécessairement fonctionner dans le

557
00:48:18.360 --> 00:48:22.840
sens où malheureusement tout ce qui est fait au tribunal administratif du logement

558
00:48:22.860 --> 00:48:25.380
si par exemple vous êtes un locataire c'est bon à savoir aussi,

559
00:48:25.440 --> 00:48:29.860
si vous êtes locataire et que vous faites une plainte autale pour un propriétaire ça

560
00:48:29.880 --> 00:48:33.000
c'est public, c'est-à-dire qu'il y a un juge qui va aller faire un rapport et ça,

561
00:48:33.080 --> 00:48:37.540
ça va être disponible publiquement, donc maintenant il y a des entreprises qui

562
00:48:37.560 --> 00:48:42.680
offrent un service justement pour savoir, lorsque vous êtes propriétaire et que vous

563
00:48:43.040 --> 00:48:47.340
voulez louer à quelqu'un un logement, il y a des entreprises qui offrent le service

564
00:48:47.360 --> 00:48:50.340
d'aller voir au TAL, dans toutes les documentations du TAL,

565
00:48:50.480 --> 00:48:53.220
est-ce que la personne qui veut louer mon loyer, est-ce qu'elle a déjà fait une

566
00:48:53.240 --> 00:48:55.920
plainte ? Ça fait en sorte que

567
00:48:57.720 --> 00:48:59.580
si vous allez au TAL pour justement

568
00:49:01.320 --> 00:49:04.040
critiquer une augmentation de loyer et autre, ça se peut que ça aille une

569
00:49:04.060 --> 00:49:07.460
répercussion, donc éventuellement sur votre capacité à louer un prochain logement.

570
00:49:08.160 --> 00:49:11.840
Je ne dis pas que c'est une bonne chose, mais c'est important de le comprendre parce

571
00:49:11.860 --> 00:49:13.800
qu'il y en a beaucoup dans cette situation au Québec.

572
00:49:14.060 --> 00:49:16.760
C'est-à-dire que les propriétaires sont capables de le savoir.

573
00:49:17.540 --> 00:49:23.680
Et malheureusement, c'est pas parce que c'est pas tout le monde qui fait

574
00:49:23.700 --> 00:49:26.540
une diligence assez importante dans le sens, même si vous avez raison,

575
00:49:26.700 --> 00:49:28.720
ça ne veut pas dire que ça va vous aider dans le futur.

576
00:49:30.640 --> 00:49:35.320
Encore une fois, c'est la liberté de chacun de faire ce qu'il veut maintenant avec

577
00:49:35.340 --> 00:49:40.820
ça. Mais il y a des évidences que le temps a une certaine limite au Québec.

578
00:49:40.840 --> 00:49:42.940
en ce moment. Ce qui n'a pas toujours été le cas.

579
00:49:44.360 --> 00:49:46.500
Puis encore une fois, il y a eu aussi des histoires de rire.

580
00:49:47.540 --> 00:49:50.280
Les locataires au Québec ont été souvent, et même longtemps,

581
00:49:51.800 --> 00:49:54.000
les propriétaires étaient comme pris en otage à un certain moment.

582
00:49:54.200 --> 00:49:55.860
Donc là, sa chambre s'inversait un petit peu.

583
00:49:56.360 --> 00:49:58.660
C'est des cycles. C'est comme ça.

584
00:50:00.060 --> 00:50:03.120
Bon, maintenant, au niveau des trois marchés qui sont contractés,

585
00:50:03.320 --> 00:50:08.940
il y a trois grands marchés, donc le RMA, donc la région de Montréal.

586
00:50:08.960 --> 00:50:11.880
En ce moment, on est aux alentours de 2,1 % d'inoccupation.

587
00:50:12.560 --> 00:50:17.520
Donc, c'est relativement faible au niveau du résidentiel.

588
00:50:17.920 --> 00:50:22.400
Et là, si on parle vraiment de données qui sont d'octobre 2025,

589
00:50:22.620 --> 00:50:26.200
on peut avoir des données alternatives pour savoir les taux d'inoccupation,

590
00:50:26.280 --> 00:50:31.060
par exemple, avec les gestions immobilières qui, certaines acceptent de partager

591
00:50:31.080 --> 00:50:34.120
leurs données, mais la SHL, malheureusement, ne met pas à jour les données si

592
00:50:34.140 --> 00:50:37.720
souvent que ça. Donc, ça remonte à 2025, ces chiffres-là.

593
00:50:38.920 --> 00:50:41.920
On voyait clairement qu'à ce moment-là, il y avait potentiellement une crise de

594
00:50:41.940 --> 00:50:44.680
logement. C'est-à-dire que lorsqu'on est à 2,1 % d'inoccupation,

595
00:50:45.100 --> 00:50:49.380
ce n'est pas beaucoup. Il y a seulement tout le parc d'immobilier résidentiel à

596
00:50:49.400 --> 00:50:52.720
Montréal. Il y avait simplement 2,1 % des logements qui étaient vacants.

597
00:50:53.780 --> 00:50:58.640
Donc, le loyer moyen de deux chambres était de 1175.

598
00:50:59.120 --> 00:51:00.840
Encore une fois, ça, c'est des données de la SHL.

599
00:51:02.300 --> 00:51:08.240
je suis un peu sceptique des chocs de l'esthé honnêtement mais ça inclut aussi

600
00:51:08.260 --> 00:51:10.060
beaucoup les loyers donc qui n'ont pas encore été

601
00:51:12.140 --> 00:51:15.040
ou ce qu'il n'y a pas eu de changement donc de locataire donc lorsqu'un changement

602
00:51:15.060 --> 00:51:17.300
de locataire ça devient comme les nouveaux prix qui rentrent donc ce ne sont plus

603
00:51:17.320 --> 00:51:23.340
les anciens les anciens loyers donc c'est-à-dire que c'est plus facile pour un

604
00:51:23.360 --> 00:51:26.820
promoteur pour un propriétaire de changer le prix d'un logement lorsqu'il y a un

605
00:51:26.840 --> 00:51:30.920
changement de locataire que lorsque c'est le même locataire et qu'il y a simplement

606
00:51:30.940 --> 00:51:34.900
un nouveau bac ici pour justement des raisons de tal et tout ça.

607
00:51:36.320 --> 00:51:39.620
Au Québec, donc, dans la région de Québec, on était aux endroits de 0,9.

608
00:51:39.740 --> 00:51:41.660
Donc, c'est là que la crise du logement vraiment frappait fort.

609
00:51:42.360 --> 00:51:46.320
Donc, ça veut dire que 1 % des logements étaient disponibles uniquement.

610
00:51:46.760 --> 00:51:49.700
Et c'est là également que les loyers ont augmenté vraiment rapidement.

611
00:51:50.220 --> 00:51:51.600
Donc, si on parle, par exemple,

612
00:51:53.620 --> 00:51:57.400
de tout ce qui est, mettons, de la Ville de Québec, Québec,

613
00:51:58.060 --> 00:52:00.700
on ne s'attend pas à ce que les loyers de la Ville-Québec soient proches de celui de

614
00:52:00.720 --> 00:52:03.020
Montréal, mais ça a été le cas en 2025.

615
00:52:05.600 --> 00:52:11.860
Également à Gatineau, 3,8 % d'inoccupation et donc les

616
00:52:11.880 --> 00:52:14.020
loyers très élevés à ce niveau-là.

617
00:52:15.240 --> 00:52:18.420
La LCHL, c'est une source de données qui est respectable et tout,

618
00:52:18.740 --> 00:52:22.360
mais des fois, donc leurs données semblent un peu déconnectées par rapport à la

619
00:52:22.380 --> 00:52:26.360
réalité, donc de ce qu'on des fois, il y a beaucoup plus,

620
00:52:26.580 --> 00:52:27.700
il y a des données plus à jour.

621
00:52:27.840 --> 00:52:29.880
C'est-à-dire que lorsque les données de la SCHL arrivent,

622
00:52:30.400 --> 00:52:34.660
elles sont souvent un peu dépassées ou elles ne reflètent pas réellement les

623
00:52:34.680 --> 00:52:35.480
conditions du marché.

624
00:52:37.400 --> 00:52:42.260
C'est une bonne question de savoir pourquoi la SCHL leur donner sans mettre,

625
00:52:44.220 --> 00:52:46.620
ne pas refléter la réalité du marché.

626
00:52:47.220 --> 00:52:50.120
Honnêtement, j'avoue que j'ai un peu la misère à croire leurs chiffres,

627
00:52:50.200 --> 00:52:56.180
mais c'est comme ça. Au niveau donc maintenant de la répartition du parc immobilier,

628
00:52:56.940 --> 00:53:01.560
ça c'est la valeur en milliards, donc ça c'est vraiment 2024-2026,

629
00:53:01.840 --> 00:53:04.400
c'est des valeurs qui viennent des municipalités.

630
00:53:04.740 --> 00:53:09.440
L'immobilier résidentiel domine, c'est-à-dire que le plus gros de la valeur est dans

631
00:53:09.460 --> 00:53:13.640
l'immobilier résidentiel, quasiment un trillion de dollars à ce niveau-là.

632
00:53:14.080 --> 00:53:19.080
Ensuite, le commercial institutionnel et industriel, à peu près égal.

633
00:53:19.100 --> 00:53:23.580
et les terrains aux alentours de 100 milliards.

634
00:53:23.740 --> 00:53:28.920
Ça, c'est une idée approximative de la valeur, elle est où,

635
00:53:29.080 --> 00:53:30.980
dans les différents segments de marché au Québec.

636
00:53:33.220 --> 00:53:38.460
Bon, maintenant, on va voir en détail le cycle immobilier.

637
00:53:38.580 --> 00:53:41.000
Donc, comme en économie, il y a des cycles.

638
00:53:42.320 --> 00:53:45.520
Contrairement, par contre, à un cycle économique traditionnel,

639
00:53:46.500 --> 00:53:51.060
récession, expansion, En immobilier, ce n'est pas toujours respecté dans la même

640
00:53:51.080 --> 00:53:55.120
rigueur. C'est-à-dire que c'est très possible qu'il y ait une phase d'expansion,

641
00:53:55.220 --> 00:54:00.880
mais que la phase de refroidissement soit beaucoup plus modeste et que ça reparte

642
00:54:00.900 --> 00:54:02.260
pour une autre phase d'expansion.

643
00:54:02.280 --> 00:54:05.700
Ça ne veut pas dire que ça suit forcément le cycle économique l'entier.

644
00:54:07.620 --> 00:54:11.780
La définition d'un cycle économique, un cycle mobile, c'est une fluctuation

645
00:54:11.800 --> 00:54:16.840
récurrente de l'activité des prix qui est suivie par des phases successives d

646
00:54:16.860 --> 00:54:19.440
'expansion, sommet, contraction et creux.

647
00:54:20.900 --> 00:54:23.100
Historiquement, c'est aux alentours de 7 à 12 ans.

648
00:54:23.980 --> 00:54:28.780
Donc, on peut dire que la durée totale de la phase d'expansion,

649
00:54:28.960 --> 00:54:33.460
le sommet de contraction et de creux dure aux alentours de 7 à 12 ans.

650
00:54:33.900 --> 00:54:36.320
Donc, ça vous donne une petite idée à quoi s'attendre.

651
00:54:36.900 --> 00:54:38.480
Pourquoi c'est important pour un évaluateur ?

652
00:54:38.500 --> 00:54:44.120
c'est que ça permet de comprendre justement pour quelles raisons les prix changent à

653
00:54:44.140 --> 00:54:49.460
travers le temps et quoi s'attendre en fait de mécanisme pour le futur.

654
00:54:50.880 --> 00:54:54.420
Une évaluation qui va être faite dans une phase de creux ou dans une phase d

655
00:54:54.440 --> 00:54:59.680
'expansion va être faite, pas différemment, mais les commentaires que vous allez

656
00:54:59.700 --> 00:55:02.280
mettre sur justement la durée.

657
00:55:03.180 --> 00:55:03.980
de...

658
00:55:05.980 --> 00:55:08.080
On ne fait pas l'évaluation de la même façon lorsqu'on est

659
00:55:09.700 --> 00:55:12.240
au sommet ou lorsqu'on est au cru pour la saine et de bonnes raisons que ça va

660
00:55:12.260 --> 00:55:13.720
changer en récent ou dans l'autre.

661
00:55:15.640 --> 00:55:19.480
Les critères que vous allez utiliser et surtout les anticipations vont être

662
00:55:19.500 --> 00:55:20.300
complètement différentes.

663
00:55:22.080 --> 00:55:24.700
Vous allez contextualiser aussi les données décomparables également.

664
00:55:26.020 --> 00:55:31.000
C'est le travail d'un évaluateur de montrer un petit peu le risque actuel du marché.

665
00:55:31.020 --> 00:55:34.900
Donc, c'est important de savoir qu'on se situe exactement dans ce cycle-là.

666
00:55:37.180 --> 00:55:43.260
Ici, donc, aussi également, c'est possible que ce soit des phases qui soient

667
00:55:43.280 --> 00:55:47.900
locales. C'est-à-dire que c'est peu probable qu'il y ait un cycle complet maintenant

668
00:55:47.920 --> 00:55:50.920
qui se passe dans une région donnée et que dans l'autre,

669
00:55:51.020 --> 00:55:51.880
ça soit complètement l'inverse.

670
00:55:52.400 --> 00:55:53.480
Habituellement, il y a un décalage.

671
00:55:54.100 --> 00:56:00.120
C'est-à-dire que, par exemple, Montréal semble être surtout le leader dans tout ce

672
00:56:00.140 --> 00:56:01.820
qui touche au cycle immobilier.

673
00:56:02.580 --> 00:56:06.660
Par exemple, en ce moment, l'immobilier à Montréal a commencé à refroidir un petit

674
00:56:06.680 --> 00:56:08.640
peu, mais les régions, eux autres, non.

675
00:56:09.220 --> 00:56:13.340
Pour la seule plus bonne raison qu'habituellement, il y a un retard d'à peu près 1 à

676
00:56:13.360 --> 00:56:19.460
2 années. Donc, c'est pour ça que justement, c'est important de comprendre le cycle

677
00:56:19.480 --> 00:56:24.160
et de voir donc on est où dans ce cycle-là pour toutes les différentes régions de la

678
00:56:24.180 --> 00:56:24.980
province de Québec.

679
00:56:29.200 --> 00:56:33.300
Donc, maintenant, les causes de pourquoi il y a un cycle immobilier,

680
00:56:33.320 --> 00:56:36.200
pourquoi ça ne peut pas toujours être stable et qu'il n'y ait pas de problème,

681
00:56:36.500 --> 00:56:37.820
parce que c'est une bonne question.

682
00:56:38.760 --> 00:56:43.540
Pourquoi on n'empêche pas justement la demande exagérée pour éviter justement qu'il

683
00:56:43.560 --> 00:56:45.880
y ait un problème dans le sens contraire ensuite qui cause une crise ?

684
00:56:47.000 --> 00:56:48.300
c'est l'économie, c'est comme ça.

685
00:56:50.060 --> 00:56:55.480
Depuis toujours, il y a des bulles dans tous les différents secteurs de l'économie.

686
00:56:56.380 --> 00:56:57.580
Ça remonte, je crois, au tulip.

687
00:56:57.720 --> 00:57:00.920
Donc, il faut vraiment remonter très loin pour voir les premières bulles apparaître.

688
00:57:01.100 --> 00:57:02.280
Puis l'immobilier, ce n'est pas une exception.

689
00:57:02.640 --> 00:57:05.120
Ça fait en ça qu'il y a des cycles à travers le temps.

690
00:57:05.660 --> 00:57:09.100
Mais il y a des raisons aussi qui sont propres à l'immobilier.

691
00:57:10.080 --> 00:57:14.700
Le décalage entre l'offre et la demande, c'est une des raisons les plus probablement

692
00:57:14.720 --> 00:57:16.020
les plus probables de tout ça.

693
00:57:16.320 --> 00:57:18.380
C'est-à-dire que la demande peut changer à tout moment,

694
00:57:19.020 --> 00:57:21.540
mais l'offre ne va pas nécessairement suivre aussi rapidement.

695
00:57:22.380 --> 00:57:27.500
Donc, la construction réagit en retard pour des raisons soit mécaniques parce que ce

696
00:57:27.520 --> 00:57:32.060
n'est pas possible de partir à une construction d'un logement d'un matin sans permis

697
00:57:32.080 --> 00:57:35.060
et autres. Il y a aussi la politique monétaire.

698
00:57:35.180 --> 00:57:39.620
C'est-à-dire que comme au Canada, aux États-Unis, les taux d'intérêt sont déterminés

699
00:57:39.640 --> 00:57:43.500
par un organisme gouvernemental fédéral.

700
00:57:43.520 --> 00:57:47.900
Donc, au Canada, c'est la Banque du Canada qui détermine le taux de financement des

701
00:57:47.920 --> 00:57:51.680
banques. Donc, lorsque vous voyez la Banque du Canada qui détermine les taux d

702
00:57:51.700 --> 00:57:55.120
'intérêt à chaque rencontre, donc, il organise une rencontre aux alentours à tous

703
00:57:55.140 --> 00:57:58.800
les deux mois. C'est ce qu'on appelle donc le taux de financement un jour.

704
00:57:58.960 --> 00:58:02.800
Donc, c'est ça qui permet aux banques de se financer donc entre eux autres.

705
00:58:03.080 --> 00:58:07.820
Donc, ce taux-là va ensuite impacter le taux de financement que les banques vont

706
00:58:07.840 --> 00:58:11.300
accorder aux gens qui veulent acheter des maisons et autres.

707
00:58:11.400 --> 00:58:13.040
Donc, c'est pour ça que ça l'affecte le cycle économique.

708
00:58:14.440 --> 00:58:17.760
le cycle économique, excusez-moi, le cycle immobilier, mais je me trompe tout le

709
00:58:17.780 --> 00:58:22.660
temps. Il y a également donc aussi les cycles économiques généraux qui vont impacter

710
00:58:22.680 --> 00:58:26.380
le cycle immobilier. Donc, pour la simple et bonne raison que s'il y a des pertes d

711
00:58:26.400 --> 00:58:30.940
'emploi, s'il y a une contraction du PIB, ça va impacter la capacité des acheteurs

712
00:58:30.960 --> 00:58:35.620
et de fait même, ça va changer donc où se constitue dans le cycle immobilier en

713
00:58:35.640 --> 00:58:36.440
question.

714
00:58:37.500 --> 00:58:39.640
Il y a également la psychologie du marché.

715
00:58:41.100 --> 00:58:45.940
malheureusement des fois tous les grands boom tous les grands crashs sont causés par

716
00:58:45.960 --> 00:58:52.160
des facteurs psychologiques c'est à dire qu'il y a un changement de psychologie chez

717
00:58:52.180 --> 00:58:58.300
les gens et c'est accentué souvent par l'effet

718
00:58:58.320 --> 00:59:01.520
de mouton les médias sociaux c'est probablement une des raisons pourquoi c'est

719
00:59:01.540 --> 00:59:06.060
encore plus puissant en ce moment c'est que toute psychologie de marché est

720
00:59:06.080 --> 00:59:07.240
accentuée par les médias sociaux

721
00:59:09.180 --> 00:59:10.760
et les politiques gouvernementales également.

722
00:59:11.440 --> 00:59:15.680
Si le marché devient pessimiste subitement, c'est très possible que le marché baisse

723
00:59:15.700 --> 00:59:18.040
pas mal plus que la réalité du pessimisme.

724
00:59:20.440 --> 00:59:22.900
Souvent, c'est ça. C'est une surréaction dans les deux sens.

725
00:59:26.680 --> 00:59:29.140
Un petit peu comme avec l'abus d'Internet.

726
00:59:29.240 --> 00:59:32.180
Les gens, pendant l'abus d'Internet, étaient très optimistes.

727
00:59:32.420 --> 00:59:35.120
Tout le monde voulait acheter des actions technologiques.

728
00:59:35.240 --> 00:59:36.220
Un peu comme avec l'air en ce moment.

729
00:59:37.240 --> 00:59:38.240
Et là, tout le monde exagère.

730
00:59:39.540 --> 00:59:43.480
Tout le monde exagère. Puis là, un moment donné, le réalisme arrive.

731
00:59:43.820 --> 00:59:48.740
Oui, c'est révolutionnaire à l'Internet, mais pas de là à valoriser les entreprises

732
00:59:48.760 --> 00:59:51.240
à ce niveau-là. Et là, il y a un vent de pessimisme qui arrive.

733
00:59:51.840 --> 00:59:55.020
Puis là, ça fait justement un cycle complet à ce niveau-là.

734
00:59:56.260 --> 00:59:57.300
Donc, l'immobilier n'est pas différent.

735
01:00:00.140 --> 01:00:02.840
Mais ce n'est pas aussi violent que dans les marchés financiers.

736
01:00:02.920 --> 01:00:06.820
Dans le sens que des crises, par exemple, comme la crise de 2008,

737
01:00:07.760 --> 01:00:12.440
c'est pas de quoi qui arrive si fréquemment que ça puis surtout c'est pas de quoi

738
01:00:12.460 --> 01:00:17.020
qui serait arrivé normalement dans le marché où il n'y avait pas eu de la fraude ou

739
01:00:17.040 --> 01:00:17.840
des

740
01:00:19.000 --> 01:00:23.160
certains mécanismes donc, comment on pourrait dire systémiques,

741
01:00:23.220 --> 01:00:26.840
donc c'est-à-dire que qu'est-ce qui cause la crise de 2008 c'est pas nécessairement

742
01:00:26.860 --> 01:00:30.620
de quoi qui va se reproduire dans le futur c'est possible,

743
01:00:30.840 --> 01:00:36.800
mais en soi donc c'est un problème relié au financement hypothécaire qui ont

744
01:00:36.820 --> 01:00:43.220
engendré une crise financière, qui ont engendré une crise immobilière qui était

745
01:00:43.240 --> 01:00:44.380
à la base causée par l'immobilier.

746
01:00:44.880 --> 01:00:47.880
Donc, c'est probablement des pires crises immobilières qu'il y a eu.

747
01:00:49.260 --> 01:00:52.200
Il y a eu certains pays qui ont été exposés à des baisses comme il y a eu en 2008,

748
01:00:52.220 --> 01:00:56.480
mais habituellement, les baisses qu'on peut voir sur les marchés financiers,

749
01:00:56.600 --> 01:00:59.400
ce n'est pas la même ordre d'idée qu'on peut voir en immobilier.

750
01:01:00.400 --> 01:01:02.820
Donc, dans les marchés financiers, une baisse de 50 %, c'est possible.

751
01:01:02.840 --> 01:01:05.440
Même si en ce moment, ça semble plus rare.

752
01:01:05.600 --> 01:01:07.600
C'est-à-dire qu'il faut encore remonter à 2008.

753
01:01:12.600 --> 01:01:14.480
Disons que là, en ce moment, ça fait une bonne période.

754
01:01:14.580 --> 01:01:16.660
On est dans une phase où tout monte.

755
01:01:19.800 --> 01:01:24.420
Les gens qui s'en tiennent, il y a certains économistes qui pensent que ça va

756
01:01:24.440 --> 01:01:28.320
cracher. Il y a plusieurs écoles de pensée à ce niveau-là.

757
01:01:29.300 --> 01:01:30.760
Ça fait quand même longtemps qu'il n'y a pas eu de crise.

758
01:01:30.780 --> 01:01:35.980
Donc, c'est soit qu'il y a eu des changements dans les fondamentaux des marchés ou

759
01:01:36.000 --> 01:01:36.940
autre.

760
01:01:38.900 --> 01:01:43.400
Donc, ici, c'est une représentation des quatre phases dont on vient de parler.

761
01:01:43.760 --> 01:01:48.400
Vous avez donc l'expansion ici qui est là, un pic qui est atteint ici,

762
01:01:48.920 --> 01:01:51.820
une contraction et le creux. Et ensuite, ça va pas.

763
01:01:52.680 --> 01:01:57.720
Donc, ici dans l'expansion, il y a certains facteurs qui sont plus omniprésents à ce

764
01:01:57.740 --> 01:02:02.480
niveau-là. Donc, si on regarde, lorsqu'il y a une expansion,

765
01:02:02.640 --> 01:02:04.160
donc ça veut dire que les ventes sont en hausse.

766
01:02:05.060 --> 01:02:06.520
Il y a un inventaire qui augmente également.

767
01:02:06.720 --> 01:02:08.500
Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...

768
01:02:09.520 --> 01:02:10.320
Excusez-moi.

769
01:02:11.580 --> 01:02:13.940
L'inventaire descend. Donc, c'est-à-dire que lorsqu'il y a une expansion,

770
01:02:14.180 --> 01:02:17.160
c'est qu'il y a des ventes, mais l'inventaire n'augmente pas au même rythme.

771
01:02:17.280 --> 01:02:20.500
Donc, c'est-à-dire que tout ce qui est surcentré, par exemple,

772
01:02:20.620 --> 01:02:24.780
ça diminue. Donc, l'inventaire accessible diminue à travers le temps.

773
01:02:25.860 --> 01:02:27.020
Les délais diminuent également.

774
01:02:27.560 --> 01:02:31.920
donc le délai pour vendre une propriété dans cette zone-là ici diminue et les prix

775
01:02:31.940 --> 01:02:36.280
augmentent. Donc, c'est ce qui caractérise ici en soi cette zone-là.

776
01:02:36.520 --> 01:02:38.460
Et les mises en chantier augmentent également.

777
01:02:42.240 --> 01:02:43.040
Donc,

778
01:02:48.160 --> 01:02:53.160
ici, la zone qui est là, je vais juste l'écrire, donc les ventes sont en hausse.

779
01:02:53.180 --> 01:02:57.300
Donc, ça, c'est quand même très important pour vente en hausse.

780
01:02:57.460 --> 01:03:01.660
L'inventeur, ici, donc, diminue.

781
01:03:04.240 --> 01:03:05.840
Le délai, donc, de vente.

782
01:03:09.740 --> 01:03:13.060
Le délai de vente diminue également.

783
01:03:16.460 --> 01:03:18.920
Je vais essayer de… J'aimerais ça mettre…

784
01:03:18.940 --> 01:03:20.220
Le prix augmente.

785
01:03:24.580 --> 01:03:27.080
et finalement, les mises en chantier augmentent également,

786
01:03:27.740 --> 01:03:29.040
mais avec un certain retard.

787
01:03:34.720 --> 01:03:37.760
Je vais essayer de diminuer la police de tout ça ici.

788
01:03:38.200 --> 01:03:40.800
Désolé, c'est un peu proche à fond, mon enfant, mais merde.

789
01:03:47.340 --> 01:03:48.140
Ici.

790
01:03:59.040 --> 01:04:00.980
et les mises en chantier également.

791
01:04:01.700 --> 01:04:05.160
Donc ça, c'est ce qui caractérise justement le cycle ici,

792
01:04:05.280 --> 01:04:10.640
donc l'expansion, et donc soit une reprise d'un ancien creux qu'on a ici.

793
01:04:11.940 --> 01:04:14.880
Maintenant, lorsqu'on atteint un sommet, là, ça change un petit peu.

794
01:04:15.580 --> 01:04:18.740
Lorsqu'on atteint un sommet, c'est que là, les délais sont extrêmement courts,

795
01:04:20.100 --> 01:04:22.180
mais il y a un inventaire qui est très bas également.

796
01:04:22.320 --> 01:04:25.700
C'est-à-dire que là, on ne peut plus nécessairement les prix continuent de monter,

797
01:04:28.080 --> 01:04:31.600
mais il n'y a comme plus de marge à ce que ça puisse continuer de monter.

798
01:04:31.680 --> 01:04:32.920
Donc, c'est sensiblement la même chose.

799
01:04:33.520 --> 01:04:37.040
Mais maintenant, il y a un ralentissement qui se fait toujours à ce niveau-là.

800
01:04:37.520 --> 01:04:40.480
La raison est simple, c'est qu'on a dit tantôt qu'il y a des mises en chantier.

801
01:04:41.020 --> 01:04:44.400
Donc, les mises en chantier, éventuellement, arrivent avec un certain retard,

802
01:04:44.860 --> 01:04:46.440
mais ça amène des nouvelles constructions.

803
01:04:47.060 --> 01:04:51.360
et là justement, donc la demande était absorbée complètement par la force d

804
01:04:51.380 --> 01:04:55.140
'expansion. C'est-à-dire que là, toute la demande qu'il y avait excédentaire,

805
01:04:55.220 --> 01:04:58.720
elle a été couverte. Et là, ça amène une contraction, un cycle de déclin.

806
01:04:59.220 --> 01:05:01.580
Et là, ça ici, les ventes sont en baisse.

807
01:05:01.680 --> 01:05:03.820
C'est-à-dire que si on...

808
01:05:08.180 --> 01:05:11.500
Au niveau de la contraction, donc les ventes ici deviennent en baisse.

809
01:05:12.840 --> 01:05:16.140
Maintenant, au niveau de l'inventeur, ça augmente, c'est logique.

810
01:05:17.700 --> 01:05:20.060
et le délai de vente augmente.

811
01:05:20.840 --> 01:05:21.900
Donc, c'est l'opposé en soi.

812
01:05:24.800 --> 01:05:26.700
Et les prix, ici, donc, ça, c'est particulier.

813
01:05:26.840 --> 01:05:30.920
Les prix, ça diminue, mais ce n'est pas toujours automatique qu'ils vont diminuer

814
01:05:30.940 --> 01:05:31.740
dans ce cas-là.

815
01:05:34.420 --> 01:05:37.220
Donc, les prix diminuent, mais peuvent rester stables, des fois,

816
01:05:37.260 --> 01:05:38.940
dans certains cas. Stables.

817
01:05:40.580 --> 01:05:44.460
Et là, les mises en chantier, donc, il y a un achetement qui sont faits dans

818
01:05:44.480 --> 01:05:49.060
certains projets. Dans ce cas-là ici, les mises en chantier vont soit arrêtées ou

819
01:05:49.080 --> 01:05:50.540
vont soit diminuées. Pourquoi ?

820
01:05:50.680 --> 01:05:53.060
Parce que là, la prévision c'est que les prix vont baisser.

821
01:05:53.720 --> 01:05:57.260
C'est vraiment donc les deux composants du cycle.

822
01:05:57.840 --> 01:06:01.260
Et là éventuellement, vous l'aurez compris, les ventes sont en baisse,

823
01:06:01.780 --> 01:06:05.780
l'inventaire augmente, bien là il arrive une phase de stabilisation.

824
01:06:07.940 --> 01:06:10.900
Pourquoi ? Parce que justement le fait que les prix diminuent,

825
01:06:10.980 --> 01:06:12.660
ça fait en sorte que les mises en chantier arrêtent.

826
01:06:12.680 --> 01:06:15.020
c'est-à-dire que les mises en chantier ralentissent ici

827
01:06:17.220 --> 01:06:19.220
donc qu'est-ce qui se passe dans la phase de creux bien là,

828
01:06:19.460 --> 01:06:23.280
il n'y a plus de mise en chantier donc l'inventaire va forcément y condamner à

829
01:06:23.300 --> 01:06:27.520
rediminuer éventuellement dans une nouvelle phase de reprise donc c'est pour ça qu

830
01:06:27.540 --> 01:06:29.000
'on dit que c'est l'incénieur est-ce que ça a l'air avec ça ici ?

831
01:06:29.680 --> 01:06:31.100
c'est quand même intuitif

832
01:06:33.460 --> 01:06:39.080
ouais parfait, super, merveilleux donc on continue donc ici,

833
01:06:39.380 --> 01:06:44.780
c'est ça, pour vraiment la reprise et le sommet Donc, les prix sont en hausse au

834
01:06:44.800 --> 01:06:48.520
niveau de la reprise, une hausse modérée, puis après ça,

835
01:06:48.540 --> 01:06:50.440
une accélération. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

836
01:06:50.580 --> 01:06:52.260
C'est que là, il y a une demande qui est super à l'offre.

837
01:06:52.680 --> 01:06:56.340
Donc, il y a plus de gens qui veulent avoir une propriété qu'il y en a qui veulent

838
01:06:56.360 --> 01:06:59.940
la vendre. Donc, le stock pèse, c'est-à-dire que l'inventaire diminue.

839
01:07:00.340 --> 01:07:03.700
C'est logique. C'est-à-dire que si une personne souhaite vendre sa propriété,

840
01:07:04.160 --> 01:07:07.880
elle va contribuer en augmentant dans un inventaire de propriété avant.

841
01:07:08.640 --> 01:07:12.500
les personnes qui la demandent, veut-elle retirer une propriété de cet inventaire

842
01:07:12.520 --> 01:07:13.320
-là.

843
01:07:14.420 --> 01:07:17.080
Maintenant, qu'est-ce que ça fait en sorte, c'est que les ventes sont en hausse et

844
01:07:17.100 --> 01:07:18.060
les délais de vente sont courts.

845
01:07:19.820 --> 01:07:23.820
Le pic, le point où on est en hausse, c'est que là, si on atteint une hausse qui est

846
01:07:23.840 --> 01:07:26.020
maximale, ça va suivre un ralentissement.

847
01:07:26.900 --> 01:07:28.720
C'est-à-dire que l'offre-là rattrape la demande.

848
01:07:29.140 --> 01:07:31.700
Donc, beaucoup de construction, ou soit qu'il y a moins,

849
01:07:32.200 --> 01:07:34.220
ceux-là qui souhaitent avoir une propriété, il n'y en a plus.

850
01:07:34.340 --> 01:07:37.560
C'est-à-dire qu'on a passé tout le monde.

851
01:07:38.760 --> 01:07:41.200
C'est habituellement à des moments où les prix sont les plus élevés.

852
01:07:41.680 --> 01:07:43.580
C'est-à-dire que des fois, c'est un faux signal.

853
01:07:44.420 --> 01:07:46.860
On pense que les prix sont extrêmement élevés.

854
01:07:47.020 --> 01:07:51.420
Des fois, ce n'est pas signe que ça ne va pas cracher dans les mois à venir.

855
01:07:52.440 --> 01:07:54.720
Forcément, avant un crash, il y avait un pic.

856
01:07:55.980 --> 01:07:58.080
C'est pour ça que quand on atteint des sommets assez hauts,

857
01:07:58.980 --> 01:08:02.100
les gens se mettent aussi un peu le facteur psychologique qu'on parlait de tantôt.

858
01:08:02.520 --> 01:08:05.460
C'est-à-dire que plus les prix sont élevés, plus le facteur psychologique embarque.

859
01:08:05.980 --> 01:08:08.340
et à ce niveau-là, donc c'est beaucoup

860
01:08:11.020 --> 01:08:14.260
éventuellement ça pourrait jouer probablement dans l'immobilier québécois le

861
01:08:14.280 --> 01:08:19.180
psychologique, pourquoi ? Parce que si vous pensez par exemple à prenez juste votre

862
01:08:19.200 --> 01:08:23.380
exemple à vous mettez-vous dans une situation où vous êtes un baby boomer où vous

863
01:08:23.400 --> 01:08:28.740
avez acheté une propriété à 40 000 $ mettons il y a 30 ans ou 40 ans,

864
01:08:28.860 --> 01:08:34.880
et là elle vaut 900 000 puis là vous voyez là, on commence à voir qu'on

865
01:08:34.900 --> 01:08:38.040
est dans un pic ou que dans le fond, il se met à avoir une mini-baisse.

866
01:08:39.280 --> 01:08:42.740
Bien là, la psychologie peut embarquer à ce niveau-là, puis là,

867
01:08:43.200 --> 01:08:45.540
certains vont comme capituler, ils vont dire, bon, moi,

868
01:08:45.620 --> 01:08:49.120
j'aime mieux prendre la valeur que dans ma propriété, puis je vais la vendre.

869
01:08:50.020 --> 01:08:51.160
Parce qu'il y a un risque que ça baisse.

870
01:08:51.960 --> 01:08:52.920
Donc, ça, c'est psychologique.

871
01:08:53.820 --> 01:08:55.060
C'est rationnel également un peu.

872
01:08:57.400 --> 01:09:01.800
Maintenant, ce qui peut aussi contrebalancer ça, c'est que c'est la peur aussi de

873
01:09:01.820 --> 01:09:02.820
continuer à manquer la haute.

874
01:09:02.840 --> 01:09:04.980
Donc, c'est-à-dire que la psychologie va dans les deux sens.

875
01:09:06.020 --> 01:09:07.440
En ce moment, au Québec, il y a beaucoup,

876
01:09:09.120 --> 01:09:14.160
dans les médias sociaux, ils parlent de « fear of missing out »,

877
01:09:14.180 --> 01:09:16.180
donc c'est-à-dire la peur de manquer quelque chose.

878
01:09:16.200 --> 01:09:21.140
mais en immobilier, c'est un phénomène qui est quand même relativement important.

879
01:09:21.380 --> 01:09:23.800
Donc, c'est-à-dire que la non-exposition à l'immobilier,

880
01:09:23.860 --> 01:09:26.480
c'est un risque, comme l'exposition également l'est.

881
01:09:27.200 --> 01:09:31.120
Mais t'imaginer par exemple une personne, comparé à deux personnes,

882
01:09:31.240 --> 01:09:33.160
une qui est exposée à l'immobilier puis une qui ne l'est pas,

883
01:09:34.560 --> 01:09:37.020
bien la personne, dans les cinq dernières années, qui n'était pas exposée à l

884
01:09:37.040 --> 01:09:42.020
'immobilier, son pouvoir d'achat a plus diminué que la personne qui est exposée.

885
01:09:42.040 --> 01:09:45.000
pour la simple et bonne raison que l'immobilier a augmenté de façon disproportionnée

886
01:09:45.020 --> 01:09:46.960
par rapport aux salaires et autres.

887
01:09:48.460 --> 01:09:51.560
Mais si ça s'inverse, donc là, c'est un phénomène contraire.

888
01:09:52.800 --> 01:09:58.040
C'est aussi un… qu'est-ce qui détermine un peu également,

889
01:09:58.060 --> 01:10:03.500
donc, tous ces cycles-là, c'est que tout ce qui est inflation également est

890
01:10:03.520 --> 01:10:07.640
important dans ça. On peut soit être dans un environnement qui est inflationniste,

891
01:10:07.780 --> 01:10:09.360
puis dans un environnement qui est déflationniste.

892
01:10:09.820 --> 01:10:12.880
C'est plus fréquent quand on est dans un environnement qui est inflationniste.

893
01:10:13.540 --> 01:10:18.860
Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que les prix augmentent à travers le temps de

894
01:10:18.880 --> 01:10:22.000
façon positive. C'est-à-dire que tout coûte plus cher d'un matin.

895
01:10:22.920 --> 01:10:26.180
Aujourd'hui, une chose a un certain prix et demain, le prix est plus élevé.

896
01:10:27.340 --> 01:10:30.560
C'est la même chose. Qu'est-ce qui fait qu'il immobilise un avantage dans ce

897
01:10:30.580 --> 01:10:36.500
phénomène-là ? C'est que vous achetez une propriété, la banque vous passe un certain

898
01:10:36.520 --> 01:10:38.060
montant d'argent pour acheter cette propriété-là.

899
01:10:38.520 --> 01:10:39.940
Et cette propriété-là prendra la valeur.

900
01:10:41.220 --> 01:10:45.180
Donc, c'est beau. Vous avez un prêt qui est fixe, c'est-à-dire un montant qui est

901
01:10:45.200 --> 01:10:48.620
fugé, vous devez ce montant-là, mais la valeur de la propriété augmente.

902
01:10:49.460 --> 01:10:53.100
Donc, ça semble être un très bon phénomène.

903
01:10:53.660 --> 01:10:57.040
C'est une façon de s'enrichir, à pouvoir en parler, dans un monde où il y a de l

904
01:10:57.060 --> 01:11:00.580
'inflation. Mais c'est un couteau de loi de l'achat dans le sens que le phénomène

905
01:11:00.600 --> 01:11:03.500
contraire est possible. Donc, s'il y a de la déflation,

906
01:11:03.680 --> 01:11:06.220
comme c'est déjà arrivé dans les années 1920 et autres,

907
01:11:06.560 --> 01:11:07.360
ça fait longtemps qu'il n'y en a pas eu.

908
01:11:08.660 --> 01:11:11.860
Imaginez un monde où il y a beaucoup de déflation, le montant que vous avez comme

909
01:11:11.880 --> 01:11:13.680
hypothèque, lui, est constant.

910
01:11:13.960 --> 01:11:15.820
C'est-à-dire que la banque vous a passé un montant nominal.

911
01:11:16.800 --> 01:11:19.880
Et là, imaginez que les salaires baissent, on est dans une grosse dépression

912
01:11:19.900 --> 01:11:24.260
économique. Mais là, vous allez encore avoir un montant qui n'a pas déflationné.

913
01:11:24.280 --> 01:11:28.420
Donc, c'est-à-dire que, oui, vous profitez lorsqu'il y a de l'inflation avec un

914
01:11:28.440 --> 01:11:31.820
financement hypothécaire, mais c'est l'opposé également dans un environnement

915
01:11:31.840 --> 01:11:34.520
déflationniste. Donc, les salaires baissent, tout baisse.

916
01:11:35.620 --> 01:11:41.840
Là, le ménage perd son emploi, ses revenus diminuent, mais

917
01:11:41.860 --> 01:11:43.980
le prix hypothécaire, lui, il reste constant.

918
01:11:44.660 --> 01:11:47.580
Et en plus, sa maison vaut moins, supposons cette situation-là.

919
01:11:47.660 --> 01:11:49.880
Donc, ça peut devenir éventuellement une situation comme ça.

920
01:11:50.500 --> 01:11:52.780
Peu probable. Il y a plus de chances que ça continue à monter.

921
01:11:54.080 --> 01:11:55.220
mais ce n'est pas impossible.

922
01:11:55.400 --> 01:11:58.860
C'est-à-dire que ça fait partie des choses qui ont déjà été observées.

923
01:12:00.760 --> 01:12:02.500
Maintenant, stagnation des prix, le deadline.

924
01:12:04.340 --> 01:12:10.080
La contraction, c'est ça. Après le pic, là, on est dans une situation où l'offre

925
01:12:10.100 --> 01:12:14.060
surpasse la demande. Les stocks augmentent et les ventes sont en baisse.

926
01:12:14.200 --> 01:12:16.280
C'est-à-dire qu'il y a des délais très longs pour vendre.

927
01:12:17.000 --> 01:12:19.960
Et c'est justement dans les moments où il y a un délai de vente qui est plus élevé

928
01:12:20.480 --> 01:12:24.480
que les gens acceptent de baisser le prix affichées de leur propriété.

929
01:12:25.480 --> 01:12:27.960
Donc, ça fait 100 jours que votre propriété est sur les marchés.

930
01:12:28.820 --> 01:12:33.300
Si on remonte, mettons, il y a 15 ans peut-être, il y avait des maisons qui étaient

931
01:12:33.320 --> 01:12:36.320
en vente pendant deux ans. Ce serait impensable de voir ça.

932
01:12:37.320 --> 01:12:41.180
Mais ça a déjà été le cas. Donc, ça peut rentrer jusqu'à deux ans avant de vendre

933
01:12:41.200 --> 01:12:46.600
une propriété. Puis, ça a changé beaucoup la profession de courtier immobilier.

934
01:12:46.700 --> 01:12:51.000
Pourquoi ? Parce qu'avant un courtier immobilier, quand ça prenait,

935
01:12:51.020 --> 01:12:54.180
un contrat,

936
01:12:56.620 --> 01:12:59.140
elle avait le contrat, par exemple, de vendre une propriété,

937
01:12:59.920 --> 01:13:01.520
il y avait l'enjeu, est-ce que je vais être capable de la vendre ?

938
01:13:02.680 --> 01:13:04.640
Il y avait comme deux phases dans le travail.

939
01:13:04.960 --> 01:13:05.760
Elle est capable d'avoir

940
01:13:08.440 --> 01:13:12.640
le deal, puis aussi être capable de réussir à vendre la propriété.

941
01:13:12.860 --> 01:13:13.920
Aujourd'hui, c'est moins le cas.

942
01:13:14.060 --> 01:13:17.680
C'est surtout convaincre le vendeur, est-ce que ça va être moi qui te représente

943
01:13:17.700 --> 01:13:21.220
comme courtier ? Dans la mesure où c'est fait, si c'est une maison infamiliale,

944
01:13:22.280 --> 01:13:25.440
à moins vraiment que ça soit un citron, il va réussir à la bonne.

945
01:13:25.900 --> 01:13:32.120
Donc, ça a changé un petit peu le métier de courtier, dans la mesure

946
01:13:32.140 --> 01:13:34.360
où le gros du travail, c'est la prospection et autres.

947
01:13:38.900 --> 01:13:43.160
Maintenant, au niveau des six indicateurs pour identifier la force du cycle

948
01:13:43.180 --> 01:13:46.800
immobilier, c'est super important ici, le nombre de transactions.

949
01:13:47.240 --> 01:13:49.340
Le nombre de transactions va fluctuer à travers le temps.

950
01:13:49.500 --> 01:13:56.300
C'est publié également par plusieurs organismes concernant

951
01:13:56.320 --> 01:14:03.180
ça ici. Habituellement, c'est un lag indicator, c'est-à-dire que le

952
01:14:03.200 --> 01:14:06.020
nombre de transactions va commencer à changer et ça va avoir un impact sur les prix

953
01:14:06.040 --> 01:14:10.680
après. Le ratio également d'inscription et vente.

954
01:14:11.000 --> 01:14:15.700
C'est-à-dire que ça, ce que ça veut dire, c'est que c'est le ratio d'inscription,

955
01:14:15.720 --> 01:14:18.780
c'est les nouvelles propriétés en vente pour une période donnée.

956
01:14:19.500 --> 01:14:21.380
et ceux-là qui sont vendus sur la même période.

957
01:14:22.100 --> 01:14:26.780
Donc, si on a un ratio qui est super à 1, par exemple, bien là,

958
01:14:26.840 --> 01:14:32.780
ça nous dit, dans le fond, excusez-moi, désolé, le ratio inscription-vente,

959
01:14:32.920 --> 01:14:36.240
c'est le nombre de mois d'inventaire, c'est-à-dire que c'est tous les propriétés qui

960
01:14:36.260 --> 01:14:39.620
sont en vente, par exemple sur Centrice et autres, comme en ce moment,

961
01:14:39.760 --> 01:14:42.100
c'est aux alentours de 75 000 dans la province de Québec,

962
01:14:42.740 --> 01:14:44.760
sur le nombre de ventes qu'il y a par mois.

963
01:14:45.340 --> 01:14:46.800
Donc, ça vous donne le mois d'inventaire.

964
01:14:46.820 --> 01:14:50.280
C'est-à-dire qu'en ce moment, s'il n'y avait pas de nouvelles inscriptions qui s

965
01:14:50.300 --> 01:14:53.540
'ajoutaient, ça parait tant de mois liquider tout le marché,

966
01:14:53.940 --> 01:14:54.740
donc toutes les propriétaires.

967
01:14:56.080 --> 01:14:59.340
Il y a également le délai moyen de vente, toujours sur le marché.

968
01:14:59.540 --> 01:15:03.760
Donc, c'est possible d'obtenir ces données-là de centriste ou de les mesurer vous

969
01:15:03.780 --> 01:15:10.100
-même en mesurant directement sur les différentes plateformes où les propriétaires

970
01:15:10.120 --> 01:15:13.580
sont listées. le ratio prix vendu-prix demandé.

971
01:15:14.260 --> 01:15:19.040
Parce que oui, c'est possible d'avoir un ratio qui est plus grand qu'un.

972
01:15:19.540 --> 01:15:24.080
Donc d'ailleurs, un ratio moyen de prix vendu sur prix demandé qui est super rare,

973
01:15:24.620 --> 01:15:26.800
ça signale ici.

974
01:15:28.880 --> 01:15:31.860
Habituellement, lorsque le ratio est plus grand qu'un, ça veut dire qu'il y a un

975
01:15:31.880 --> 01:15:33.720
délai de vente aux alentours de...

976
01:15:33.740 --> 01:15:36.340
Ça, je vais l'écrire ici. C'est quand même...

977
01:15:41.200 --> 01:15:47.080
Donc, ici, on va appeler ça un marché qui est plus chaud.

978
01:15:48.300 --> 01:15:53.420
Donc, un marché chaud, ça veut dire qu'il y a un délai de vente aux alentours de 15

979
01:15:53.440 --> 01:15:58.840
à 45 jours par propriété.

980
01:16:03.200 --> 01:16:08.180
et on est dans une situation où on a un ratio de prix vendu,

981
01:16:08.320 --> 01:16:14.400
prix demandé, je vais l'appeler prix vendu sur prix demandé,

982
01:16:14.800 --> 01:16:20.880
qui est supérieur à 1. Maintenant, dans un marché qu

983
01:16:20.900 --> 01:16:27.900
'on va dire froid, on va être dans un ordre aux alentours de 90

984
01:16:27.920 --> 01:16:32.180
à 180 jours pour le délai de vente.

985
01:16:36.380 --> 01:16:45.420
Et le ratio va être prix vendu sur prix demandé, il

986
01:16:45.440 --> 01:16:47.920
va être soit donc il va être FR1.

987
01:16:50.580 --> 01:16:53.840
Maintenant, c'est de quel ordre ?

988
01:16:54.280 --> 01:16:57.100
Donc, c'est-à-dire que c'est possible que ce soit FR1, mais qu'on ne soit pas dans

989
01:16:57.120 --> 01:16:58.380
un marché si froid que ça.

990
01:17:02.460 --> 01:17:06.040
Aussi, donc, au niveau des indicateurs, donc, qui est important,

991
01:17:06.080 --> 01:17:08.080
donc, de tenir en compte, c'est les mises en chantier.

992
01:17:08.720 --> 01:17:12.520
Donc, ça, ça vous permet de voir, donc, à quel point il va avoir des nouvelles,

993
01:17:12.580 --> 01:17:16.640
potentiellement, inscriptions si c'est des promoteurs qui font ces mises argentier

994
01:17:16.660 --> 01:17:19.560
-là et aussi donc le taux d'inoccupation locatif.

995
01:17:22.460 --> 01:17:32.620
À ce niveau-là, ici, dans le marché

996
01:17:32.640 --> 01:17:35.320
qui est dit, je trouve que l'on pourrait dire, les nouvelles inscriptions sont en

997
01:17:35.340 --> 01:17:38.680
baisse et l'inventaire total diminue.

998
01:17:40.600 --> 01:17:41.780
Nouvelle inscription.

999
01:17:44.140 --> 01:17:49.300
En baisse. Et l'inventaire diminue.

1000
01:17:49.820 --> 01:17:53.240
En baisse. Et c'est le contraire pour ici.

1001
01:17:53.560 --> 01:17:54.980
Donc, si on copie ça comme ça.

1002
01:18:03.240 --> 01:18:06.440
Comme ça ici. Donc, les venteurs augmentent et les nouvelles inscriptions,

1003
01:18:06.520 --> 01:18:10.400
il y en a de plus en plus. Donc, c'est ça ici pour ça.

1004
01:18:14.640 --> 01:18:17.640
Maintenant, là, lorsqu'on… Ah bien, c'est ça.

1005
01:18:18.200 --> 01:18:22.880
Ici, donc, j'aurais dû… C'était écrit là sur la slide, ça va avoir reçu.

1006
01:18:23.160 --> 01:18:25.820
Bon, bref, on va la couvrir quand même.

1007
01:18:27.520 --> 01:18:30.880
un marché chaud donc on pourrait appeler un marché ici de vendeur,

1008
01:18:31.040 --> 01:18:34.920
un marché froid c'est le marché d'acheteur ici au niveau d'un marché de vendeur c

1009
01:18:34.940 --> 01:18:39.840
'est lorsque par exemple on a à peu près 4 mois d'inventaire donc ça qu'est-ce que

1010
01:18:39.860 --> 01:18:43.460
ça veut dire c'est que si vous prenez toutes les propriétés qui sont à vendre en ce

1011
01:18:43.480 --> 01:18:48.380
moment et que vous divisez par le nombre de ventes qu'il y a environ à chaque mois

1012
01:18:49.580 --> 01:18:55.880
on est aux endroits de 4 c'est-à-dire que en ce moment par exemple sur Centris ou

1013
01:18:55.900 --> 01:18:58.580
mettons toutes les comptes, il y a aux alentours de 75 000 propriétés.

1014
01:18:58.720 --> 01:19:01.200
Donc, ça veut dire que pour qu'on soit dans un marché de vendeurs,

1015
01:19:01.260 --> 01:19:04.100
il faudrait qu'il y ait aux alentours de 20 000 ventes par mois.

1016
01:19:04.660 --> 01:19:05.740
Ce qui est quand même logique.

1017
01:19:05.900 --> 01:19:07.320
Donc, en ce moment, on est à peu près à ça.

1018
01:19:08.000 --> 01:19:10.340
Donc, on n'est pas nécessairement dans un marché d'acheteurs en ce moment.

1019
01:19:11.000 --> 01:19:14.400
Et au niveau, donc, on passe dans un marché d'acheteurs lorsqu'il y a eu 8 mois d

1020
01:19:14.420 --> 01:19:18.280
'inventaire. C'est-à-dire que, en ce moment, pour le niveau de vente qu'il y a en ce

1021
01:19:18.300 --> 01:19:21.620
moment, il faudrait qu'il y ait aux alentours de 120 000,

1022
01:19:21.640 --> 01:19:25.240
130 000 propriétés à vente. Donc, on est encore loin de là.

1023
01:19:25.400 --> 01:19:30.460
Et on est plus aux alentours d'un délai de vente de 45 jours et moins,

1024
01:19:31.300 --> 01:19:34.340
qui confirme encore une fois le marché de vente.

1025
01:19:34.920 --> 01:19:38.700
Un marché d'acheteur, c'est que là, on serait dans une situation où le prix vendu

1026
01:19:38.720 --> 01:19:42.540
sur le prix demandé est inférieur à 95 ou inférieur à 1.

1027
01:19:43.160 --> 01:19:47.460
Pour que ce soit un marché d'acheteur réellement, il faut quand même que…

1028
01:19:47.480 --> 01:19:49.020
Ça ici, qu'est-ce que ça veut dire ?

1029
01:19:49.240 --> 01:19:53.940
Le plus bas 95, ça veut dire que des fois, lorsqu'une personne fait un offre d

1030
01:19:53.960 --> 01:19:57.420
'achat, elle fait un offre d'achat qui est inférieur au prix demandé et que c'est

1031
01:19:57.440 --> 01:20:02.180
accepté. Donc, c'est-à-dire que le vendeur accepte de baisser son prix et de vendre

1032
01:20:02.200 --> 01:20:04.860
la propriété à l'acheteur à un prix plus faible que ce qu'il a demandé.

1033
01:20:06.060 --> 01:20:08.780
Donc, c'est possible aujourd'hui, ça arrive, c'est rare,

1034
01:20:08.860 --> 01:20:09.700
mais bon, c'est possible.

1035
01:20:12.240 --> 01:20:15.620
Mais là, c'est que dans ce cas-là ici, quand on est en moyenne,

1036
01:20:15.780 --> 01:20:21.240
donc le ratio, s'il est en moyenne en bas de 95%, ça veut dire que c'est devenu une

1037
01:20:21.260 --> 01:20:24.220
norme. C'est-à-dire que vous demandez un prix et que ça va sortir forcément plus

1038
01:20:24.240 --> 01:20:28.880
bas. Donc, ça fait longtemps qu'on n'a pas vu ça au niveau du marché ici.

1039
01:20:31.260 --> 01:20:34.780
L'inoccupation locative. Pour être aussi dans un marché de vendeurs,

1040
01:20:35.180 --> 01:20:36.520
qu'est-ce qui est caractéristique en ce moment ?

1041
01:20:36.720 --> 01:20:39.420
C'est qu'habituellement, on a un gros taux d'inoccupation.

1042
01:20:39.520 --> 01:20:42.940
C'est-à-dire qu'un faible taux d'inoccupation, donc il n'y a pas beaucoup de

1043
01:20:42.960 --> 01:20:48.500
logements non plus. Donc, ça favorise encore plus justement la demande à ce niveau

1044
01:20:48.520 --> 01:20:52.900
-là. Donc, ça, ça confirmerait, donc, ici, le marché d'acheteurs,

1045
01:20:52.980 --> 01:20:55.720
donc, c'est habituellement avec des taux d'inoccupation qui sont plus élevés.

1046
01:20:56.800 --> 01:20:59.960
Donc, en ce moment, les taux d'inoccupation augmentent,

1047
01:21:00.020 --> 01:21:04.640
donc, potentiellement que s'il y a un lag entre cette mesure-là et celle-là ici,

1048
01:21:04.940 --> 01:21:06.420
peut-être que c'est un marché d'acheteurs qui s'en vient.

1049
01:21:06.760 --> 01:21:09.920
C'est possible. Il y a plusieurs personnes qui commencent,

1050
01:21:09.980 --> 01:21:13.940
donc, à penser qu'on va potentiellement rentrer dans un marché d'acheteurs au niveau

1051
01:21:13.960 --> 01:21:16.840
de l'immobilier résidentiel, mais ça reste encore à voir.

1052
01:21:18.040 --> 01:21:21.700
Il y a plusieurs facteurs qui pourraient justement faire en sorte qu'on a aussi la

1053
01:21:21.720 --> 01:21:24.620
crainte d'une augmentation des taux d'intérêt par la Banque du Canada dans les

1054
01:21:24.640 --> 01:21:29.900
prochains mois. Étant donné qu'aux États-Unis, les taux d'intérêt ont augmenté à

1055
01:21:29.920 --> 01:21:32.380
cause de l'inflation. Donc, un taux d'inflation plus élevé,

1056
01:21:32.400 --> 01:21:35.860
ça requiert qu'on augmente les taux d'intérêt sur les marchés pour justement

1057
01:21:35.880 --> 01:21:39.360
ralentir l'économie et arrêter la hausse fulgurante des prix.

1058
01:21:39.980 --> 01:21:42.620
Et habituellement, quand les Américains augmentent les taux d'intérêt,

1059
01:21:42.740 --> 01:21:47.620
le Canada est obligé de suivre pour justement qu'il n'y ait pas d'empitrage possible

1060
01:21:47.640 --> 01:21:50.340
entre les deux pays et que notre monnaie soit trop dévaluée par rapport au dollar

1061
01:21:50.360 --> 01:21:53.680
américain. Donc, on peut s'attendre à une hausse des taux d'intérêt au Canada dans

1062
01:21:53.700 --> 01:21:55.300
les prochains mois ou années.

1063
01:21:56.800 --> 01:21:59.900
Mais encore une fois, est-ce que ça va être suffisant pour faire en sorte qu'on va

1064
01:21:59.920 --> 01:22:01.080
tomber dans un marché d'acheteurs ?

1065
01:22:02.040 --> 01:22:06.220
C'est une bonne question. Il y a déjà une hausse des taux dans les dernières années,

1066
01:22:06.320 --> 01:22:12.220
donc après la COVID. ça ne l'avait pas nécessairement fait changer un marché d

1067
01:22:12.240 --> 01:22:14.700
'acheteurs. Puis il y a eu une très grosse hausse.

1068
01:22:14.800 --> 01:22:16.480
C'est-à-dire que s'il y a une hausse dans les prochains mois,

1069
01:22:16.560 --> 01:22:17.740
ça va être une hausse beaucoup plus modeste.

1070
01:22:20.080 --> 01:22:22.600
Et la dernière hausse qu'il y avait eu, ça n'avait pas suffi,

1071
01:22:22.640 --> 01:22:27.300
donc ralentit le marché. Mais il y a d'autres facteurs qui s'ajoutent aussi en ce

1072
01:22:27.320 --> 01:22:30.180
moment, c'est qu'il y a eu des nouvelles constructions,

1073
01:22:30.420 --> 01:22:31.520
il y a beaucoup de logements.

1074
01:22:32.260 --> 01:22:36.160
Donc on s'en va dans un monde où les logements, ils vont en avoir pas mal plus.

1075
01:22:36.180 --> 01:22:37.800
Les taux d'éducation vont augmenter.

1076
01:22:38.320 --> 01:22:43.520
Mais est-ce que ça va engendrer une baisse de prix sur le marché de l'unifamilial ?

1077
01:22:45.260 --> 01:22:47.540
Je pense que c'est la question que beaucoup de gens se posent.

1078
01:22:48.320 --> 01:22:49.480
Est-ce que ça va baisser un jour ?

1079
01:22:52.600 --> 01:22:54.940
Il y a 10 ans, j'aurais dit que forcément, ça va baisser.

1080
01:22:55.240 --> 01:22:59.560
Mais il y a plusieurs facteurs qui pourraient potentiellement faire en sorte que ça

1081
01:22:59.580 --> 01:23:00.380
ne baisse pas.

1082
01:23:02.620 --> 01:23:09.040
il y en a certains qui voient il y a plusieurs phénomènes

1083
01:23:09.060 --> 01:23:13.680
macroéconomiques c'est important de comprendre ça également mais par exemple tout ce

1084
01:23:13.700 --> 01:23:19.240
qui touche à l'intelligence artificielle il y en a plusieurs qui voient un

1085
01:23:19.260 --> 01:23:22.800
environnement déflationniste à cause de ça donc c'est à dire que si beaucoup d

1086
01:23:22.820 --> 01:23:24.500
'emplois sont remplacés par des

1087
01:23:28.000 --> 01:23:33.000
je n'aime pas le terme remplacer mais pour une entreprise donnée,

1088
01:23:33.100 --> 01:23:36.760
il y a une diminution du nombre d'employés parce que c'est plus efficient avec l

1089
01:23:36.780 --> 01:23:39.700
'intelligence artificielle. Ça fait en sorte que les salaires pourraient

1090
01:23:39.720 --> 01:23:42.360
potentiellement baisser dans certains domaines.

1091
01:23:42.960 --> 01:23:48.740
Et bon, si les salaires baissent dans une situation où ils pourraient

1092
01:23:48.760 --> 01:23:51.140
potentiellement avoir de la déflation, mais ce n'est pas automatique que ça va se

1093
01:23:51.160 --> 01:23:52.180
refléter sur le marché immobilier.

1094
01:23:54.840 --> 01:23:59.200
Ça reste encore à voir. Donc, c'est pour la simple et bonne raison que ce n'est pas

1095
01:23:59.220 --> 01:24:01.580
de quoi qui peut nécessairement être fait.

1096
01:24:02.580 --> 01:24:05.720
Les services vont être plus difficiles, c'est-à-dire que le coût des services risque

1097
01:24:05.740 --> 01:24:08.320
de diminuer, mais l'immobilier, ça risque de quoi de physique.

1098
01:24:08.600 --> 01:24:10.220
Il y a une quantité de terrain limitée.

1099
01:24:10.880 --> 01:24:15.020
Les matières premières ne seront pas nécessairement plus abondantes à cause de l

1100
01:24:15.040 --> 01:24:18.720
'intelligence artificielle. Donc, ça reste à voir.

1101
01:24:18.740 --> 01:24:21.620
Mais ça prend à engendrer une crise au niveau du crédit,

1102
01:24:21.700 --> 01:24:25.200
donc hypothécaire. C'est-à-dire que si on…

1103
01:24:26.120 --> 01:24:32.460
Juste une petite parenthèse, je vais prendre le

1104
01:24:32.480 --> 01:24:36.260
cas le plus extrême. Un radiologue, par exemple, qui ne peut pas dire que les

1105
01:24:36.280 --> 01:24:37.860
radiologues vont être remplacés par l'intelligence artificielle,

1106
01:24:37.940 --> 01:24:41.020
mais encore une fois, admettons qu'ils le sont.

1107
01:24:41.400 --> 01:24:43.580
C'est-à-dire que là, maintenant, tout ce qui analyse l'imagerie,

1108
01:24:43.660 --> 01:24:47.980
donc ça se fait plus efficacement, c'est des gens qui ont des très bons salaires.

1109
01:24:48.000 --> 01:24:51.540
C'est-à-dire que s'ils perdent leurs revenus, ils ont probablement une hypothèque

1110
01:24:51.560 --> 01:24:55.300
financée sur 25 ans, par exemple.

1111
01:24:56.300 --> 01:24:58.840
Donc, c'est un risque. C'est-à-dire que s'il y a plusieurs personnes dans cette

1112
01:24:58.860 --> 01:25:03.280
situation-là qui se ramassent sans emploi, bien là, ça peut causer un risque au

1113
01:25:03.300 --> 01:25:04.500
niveau du crédit hypothécaire et tout.

1114
01:25:04.660 --> 01:25:06.420
Donc, ça va impacter les banques, ça va impacter pleinement.

1115
01:25:06.900 --> 01:25:10.680
Mais encore là, c'est un scenario qui est probablement dans plusieurs années.

1116
01:25:10.840 --> 01:25:13.960
Donc, avant que ce soit la réalité, qu'il y ait des pertes d'emploi de façon

1117
01:25:13.980 --> 01:25:17.780
importante à cause de l'intelligence artificielle, Il faut encore une fois qu'il y

1118
01:25:17.800 --> 01:25:21.360
ait plusieurs années, ce n'est pas une décennie à passer.

1119
01:25:21.560 --> 01:25:23.300
Donc, ça reste à voir.

1120
01:25:25.020 --> 01:25:27.960
Parce qu'il y a toujours une séance entre la capacité et l'implémentation dans le

1121
01:25:27.980 --> 01:25:29.580
monde réel. C'est une des raisons.

1122
01:25:31.120 --> 01:25:35.100
Maintenant, ici, historique des cycles au Québec.

1123
01:25:36.380 --> 01:25:40.760
C'est un exemple. Vous voyez que là, on est dans…

1124
01:25:40.780 --> 01:25:44.460
c'est incroyable. Il y a eu un cru dans les années 95.

1125
01:25:45.020 --> 01:25:49.500
une reprise, donc ici on peut parler d'un cycle complet et là on semble être dans

1126
01:25:49.520 --> 01:25:52.320
une hausse, donc on pourrait dire

1127
01:25:54.080 --> 01:25:55.900
perpétuelle depuis ce temps-là.

1128
01:25:56.120 --> 01:25:59.580
Il y a eu un creux ici, donc vous voyez donc la hausse des taux a quand même eu un

1129
01:25:59.600 --> 01:26:02.120
impact malgré tout sur les données.

1130
01:26:02.920 --> 01:26:07.160
Ça ne semble pas être reflété nécessairement dans la vie des gens en soi,

1131
01:26:07.340 --> 01:26:10.740
donc une mini-baisse de l'immobilier, mais rien de majeur.

1132
01:26:10.940 --> 01:26:14.720
Mais ce qui est important de voir, c'est qu'en soi, il y a des cycles,

1133
01:26:14.880 --> 01:26:18.720
mais ces cycles-là sont dans une hausse.

1134
01:26:18.840 --> 01:26:22.160
Donc, c'est-à-dire que la baisse est beaucoup moins importante que la hausse qui l'a

1135
01:26:22.180 --> 01:26:24.540
précédée. Donc, un peu comme les marchés financiers.

1136
01:26:24.720 --> 01:26:28.940
Donc, c'est de long run, l'immobilier, c'est quoi de gagner.

1137
01:26:31.120 --> 01:26:34.500
Mais bon, c'est pas mal ça. Mais encore une fois, le Québec,

1138
01:26:34.520 --> 01:26:36.080
c'est un petit peu une exception à ce niveau-là.

1139
01:26:36.100 --> 01:26:38.420
Si on regarde, par exemple, aux États-Unis, c'est beaucoup plus,

1140
01:26:40.500 --> 01:26:43.320
les montagnes russes sont plus importantes.

1141
01:26:44.760 --> 01:26:50.120
Donc, maintenant, au niveau des phases qui ont dominé le marché immobilier,

1142
01:26:52.500 --> 01:26:56.360
sont présentées ici. C'est-à-dire qu'il y a déjà eu des phases d'expansion forte.

1143
01:26:56.480 --> 01:27:01.180
Donc, par exemple, de 1997 à 2007, une phase de 150 à 200 %.

1144
01:27:03.060 --> 01:27:06.660
c'est logique c'est un peu avant la crise de 2000 puis ça c'est

1145
01:27:08.360 --> 01:27:09.160
ici

1146
01:27:12.680 --> 01:27:18.060
donc ouais ici de 1997 à 2007 il y a eu une expansion comme il y a eu dans tous les

1147
01:27:18.080 --> 01:27:21.260
autres pays donc de l'immobilier, aux États-Unis ça a été plus catastrophique à ce

1148
01:27:21.280 --> 01:27:24.060
niveau-là et il y a eu une légère baisse, c'est-à-dire que pendant que les

1149
01:27:24.080 --> 01:27:28.600
Américains l'immobilier ça a chuté d'à peu près 30 à 40% donc dans certains dans

1150
01:27:28.620 --> 01:27:32.960
certains états au Canada et au Québec, ça a été de l'ordre de 3 à 5 %,

1151
01:27:32.980 --> 01:27:38.340
donc rien de majeur. Et ensuite, après ça, donc après la crise de 2008-2009,

1152
01:27:38.420 --> 01:27:42.860
il y a eu une expansion modérée pendant 7 ans, donc sur la période combinée dans son

1153
01:27:42.880 --> 01:27:49.020
entièreté, 25 à 40 %, et là, de 2018 à 2022,

1154
01:27:49.180 --> 01:27:53.360
une expansion rapide, donc proche de 60 % sur cette période-là.

1155
01:27:54.840 --> 01:27:58.780
en soi de 2018 à 2020, je dirais, à aujourd'hui.

1156
01:27:58.920 --> 01:28:00.400
En ce moment, c'est que là, c'est ça.

1157
01:28:00.680 --> 01:28:06.060
La reprise est depuis 2024, mais la correction est modeste.

1158
01:28:06.180 --> 01:28:07.740
Donc, 5 à 10 %, c'est très modeste.

1159
01:28:07.900 --> 01:28:09.240
Puis, ce n'est pas toutes les villes qui ont été touchées.

1160
01:28:10.060 --> 01:28:11.700
C'est un petit portrait, donc, de la situation.

1161
01:28:12.560 --> 01:28:15.360
Mais ce qui est important de comprendre, c'est que les baisses sont souvent très

1162
01:28:15.380 --> 01:28:17.960
légères et les hausses sont plus importantes.

1163
01:28:19.000 --> 01:28:23.160
Et encore une fois, ici, de 1997 à 2017, ça a l'air important,

1164
01:28:23.360 --> 01:28:25.080
mais en soi, c'était sur des prix qui étaient beaucoup plus faibles.

1165
01:28:25.220 --> 01:28:30.020
C'est-à-dire que lorsqu'une maison vaut 100 000, c'est facile d'avoir une hausse de

1166
01:28:30.040 --> 01:28:34.360
100 %. Ce n'est pas encore nécessairement problématique parce que le pourcentage d

1167
01:28:34.380 --> 01:28:39.140
'augmentation est malgré tout en dollars plus faible.

1168
01:28:39.980 --> 01:28:45.520
Mais aujourd'hui, un 5 % additionnel, on est proche de...

1169
01:28:45.940 --> 01:28:48.460
Éventuellement, les propriétés vont être en moyenne d'à peu près 1 000.

1170
01:28:48.480 --> 01:28:51.100
mettons qu'on parle de maison des étages à 1 million, bien là,

1171
01:28:51.160 --> 01:28:55.220
5 %, c'est 50 000. Donc, c'est le salaire moyen augmentant,

1172
01:28:55.280 --> 01:28:58.720
mais pas autant pour justifier justement ces hausses-là.

1173
01:29:01.760 --> 01:29:07.740
Maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques qui influencent

1174
01:29:07.760 --> 01:29:13.040
justement tout ça ici, c'est important de comprendre que c'est tout ça le grand

1175
01:29:13.060 --> 01:29:16.020
portrait. Il y en a probablement d'autres également, mais dans l'ensemble.

1176
01:29:16.160 --> 01:29:19.720
C'est-à-dire que, de façon globale, qu'est-ce qui influence le prix d'immobilier en

1177
01:29:19.740 --> 01:29:22.160
moyenne au Québec, c'est les taux d'intérêt de la Banque du Canada ici.

1178
01:29:22.740 --> 01:29:27.720
Donc là, on pense que ça a un impact sur les taux de financement hypothécaire.

1179
01:29:28.300 --> 01:29:34.420
Les politiques gouvernementales, c'est-à-dire on pourrait parler par exemple de la

1180
01:29:34.440 --> 01:29:37.700
démographie, donc les politiques gouvernementales, des fois tout ce qui touche aux

1181
01:29:37.720 --> 01:29:39.520
nouveaux arrivants également.

1182
01:29:39.980 --> 01:29:44.300
Donc même si ça reste très limité en fait, porter donc d'impact sur la valeur de l

1183
01:29:44.320 --> 01:29:45.760
'immobilier, mais ça peut avoir des impacts.

1184
01:29:45.780 --> 01:29:52.260
Également, tout ce qui est les mesures pour assoupler, donc justement pour aider

1185
01:29:52.280 --> 01:29:56.700
les nouveaux propriétaires, donc l'exemption de la taxe de bienvenue.

1186
01:29:56.880 --> 01:29:58.060
Donc, tout ça, ça rentre là-dedans.

1187
01:29:58.800 --> 01:30:00.780
Démographie et immigration, donc le facteur également.

1188
01:30:01.040 --> 01:30:04.800
Confiance des ménages, donc c'est-à-dire que les ménages ont une confiance et ça,

1189
01:30:04.860 --> 01:30:09.620
ça se reflète dans justement les valeurs immobilières.

1190
01:30:10.160 --> 01:30:14.300
Pourquoi ? Parce que si vous êtes confiant que vous allez avoir un emploi encore dans

1191
01:30:14.320 --> 01:30:18.660
5 ans, que cet emploi-là va vous donner un revenu qui est plus important à travers

1192
01:30:18.680 --> 01:30:22.500
le temps, vous allez être plus entrain à vous embarquer dans une hypothèque qui est

1193
01:30:22.520 --> 01:30:29.360
plus élevée. C'est-à-dire que vous allez probablement contribuer à faire

1194
01:30:29.380 --> 01:30:31.520
monter les prix parce que vous êtes confiant.

1195
01:30:31.860 --> 01:30:36.420
C'est un peu ça le mécanisme derrière, mais c'est une façon bizarre de le dire,

1196
01:30:36.560 --> 01:30:38.460
mais reste que c'est ça malgré tout.

1197
01:30:39.060 --> 01:30:42.780
Donc, la confiance des ménages a un impact, l'inflation et les salaires.

1198
01:30:42.920 --> 01:30:46.540
Donc, c'est-à-dire que si les salaires augmentent, l'immobilier va augmenter parce

1199
01:30:46.560 --> 01:30:48.320
que la capacité d'un ménage augmente.

1200
01:30:48.860 --> 01:30:51.240
Il est capable d'avoir une hypothèque qui est plus élevée.

1201
01:30:51.340 --> 01:30:55.120
Donc, ça veut dire qu'il peut acheter une propriété avec un prix plus élevé à taux d

1202
01:30:55.140 --> 01:30:57.980
'intérêt réel. Et également, donc, emploi et PIB.

1203
01:30:58.100 --> 01:31:02.240
Donc, c'est tous des facteurs qui peuvent influencer, justement,

1204
01:31:02.580 --> 01:31:07.240
les valeurs immobilières. Maintenant, au niveau de…

1205
01:31:07.260 --> 01:31:10.600
ici, je ne sais pas si on en…

1206
01:31:10.620 --> 01:31:14.140
c'est ça, maintenant. Le mécanisme de transmission, donc ça,

1207
01:31:14.240 --> 01:31:17.600
c'est un… on va en parler rapidement, mais il est relativement important.

1208
01:31:19.400 --> 01:31:23.880
En ce moment, au 15 juillet 2026, les taux étaient à 2,25.

1209
01:31:24.040 --> 01:31:28.360
Donc, le taux de financement à un jour, c'est-à-dire le taux auquel les banques se

1210
01:31:28.380 --> 01:31:30.100
passent entre eux et la Banque du Canada.

1211
01:31:30.280 --> 01:31:33.980
Donc, le taux auquel la Banque du Canada rénumère les banques,

1212
01:31:34.220 --> 01:31:36.720
donc la Banque des banques, comme on dit, c'est 2,25.

1213
01:31:36.860 --> 01:31:38.960
Donc, ça veut dire que le taux hypothécaire est forcément plus élevé que ça.

1214
01:31:40.460 --> 01:31:45.600
Il y a aussi le taux des banques achats, qui est affiché également à tous les mois,

1215
01:31:46.460 --> 01:31:48.620
qui est un petit peu plus élevé que ça, mais par exemple,

1216
01:31:49.420 --> 01:31:52.960
c'est impossible qu'il y ait un taux hypothécaire qui soit en bas du taux de

1217
01:31:52.980 --> 01:31:54.400
financement un jour de la Banque du Canada.

1218
01:31:55.220 --> 01:31:56.300
Donc, c'est comme le plancher.

1219
01:31:56.680 --> 01:31:58.480
Si ce taux-là change, ça a un impact.

1220
01:31:59.480 --> 01:32:02.100
Donc, le mécanisme de transmission, c'est le suivant.

1221
01:32:02.320 --> 01:32:05.440
La Banque du Canada peut soit augmenter ou diminuer ses taux ou les maintenir.

1222
01:32:06.020 --> 01:32:10.800
Donc, s'il y a un changement, le taux préférentiel des banques ici s'ajuste.

1223
01:32:11.800 --> 01:32:13.440
Les taux variables suivent également.

1224
01:32:16.600 --> 01:32:20.960
c'est pour ça que justement certains recommandent de prendre des taux variables au

1225
01:32:20.980 --> 01:32:25.120
niveau de l'hypothèque et d'autres des taux fixes vous l'aurez compris,

1226
01:32:25.240 --> 01:32:29.160
ça dépend de la situation aussi c'est à dire que si on est dans une situation où on

1227
01:32:29.180 --> 01:32:33.920
est avec des taux d'intérêt très élevés habituellement prendre un taux variable c

1228
01:32:33.940 --> 01:32:34.740
'est la meilleure chose pourquoi ?

1229
01:32:34.900 --> 01:32:39.000
parce que les taux vont baisser et là vous allez pouvoir vous prendre un taux fixe

1230
01:32:39.020 --> 01:32:43.800
ensuite parce que vous n'êtes pas bloqué dans un bloc de 50 taux fixes Mais si par

1231
01:32:43.820 --> 01:32:47.420
contre, vous êtes dans une situation où les taux sont faibles,

1232
01:32:48.480 --> 01:32:50.640
bien là, des fois, c'est une bonne idée d'y aller avec un taux fixe,

1233
01:32:50.660 --> 01:32:53.060
parce que oui, ça va être plus élevé qu'un taux variable,

1234
01:32:53.200 --> 01:32:54.560
au moins, vous allez le geler pour 5 ans.

1235
01:32:55.560 --> 01:32:58.000
Et là, vous allez voir les taux augmenter, et là, vous allez être content avec votre

1236
01:32:58.020 --> 01:33:00.400
taux fixe qui était initialement peut-être élevé, mais qui là,

1237
01:33:00.460 --> 01:33:03.280
maintenant, s'est rendu rien par rapport au nouveau taux.

1238
01:33:05.620 --> 01:33:07.520
Ça, c'est des choses que les banques ont compris, malheureusement.

1239
01:33:08.080 --> 01:33:11.020
Donc, ils font souvent tout ce qu'il faut pour essayer d'être le gagnant le plus

1240
01:33:11.040 --> 01:33:13.600
possible à travers ça. Donc, comme par exemple, en ce moment,

1241
01:33:13.700 --> 01:33:18.360
si vous regardez bien, les CPG, donc des banques canadiennes,

1242
01:33:18.800 --> 01:33:22.040
ils sont quand même élevés. Donc, c'est-à-dire que pourtant,

1243
01:33:22.120 --> 01:33:25.740
le taux d'intérêt n'a pas encore augmenté, mais les banques donnent du bon rendement

1244
01:33:25.760 --> 01:33:30.320
sur des CPG, par exemple. Les CPG, ça, c'est des investissements que les ménages

1245
01:33:30.340 --> 01:33:34.160
peuvent prendre. Donc, ils acceptent de geler l'argent qu'ils ont pour un taux de

1246
01:33:34.180 --> 01:33:35.220
rendement donné sur 5 ans.

1247
01:33:38.080 --> 01:33:40.120
Mais le gros problème avec ça, c'est que pendant 5 ans,

1248
01:33:40.180 --> 01:33:40.980
vous ne pouvez pas y toucher.

1249
01:33:40.780 --> 01:33:43.740
Il y a des CPG de 4 ans, 3 ans et ainsi de suite.

1250
01:33:44.520 --> 01:33:46.240
Et en ce moment, les taux augmentent.

1251
01:33:46.900 --> 01:33:48.080
Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?

1252
01:33:48.200 --> 01:33:51.220
C'est que les banques veulent comme…

1253
01:33:51.240 --> 01:33:57.280
C'est un peu un piège en soi parce qu'eux,

1254
01:33:57.320 --> 01:34:00.980
ils offrent des meilleures rendements pour que les gens placent leur argent parce qu

1255
01:34:01.000 --> 01:34:03.660
'ils anticipent une augmentation des taux d'intérêt dans le futur.

1256
01:34:04.240 --> 01:34:09.580
C'est une façon d'attirer des investisseurs, d'attirer des ménages pour avoir leur

1257
01:34:09.600 --> 01:34:12.800
argent et ensuite, lorsque les taux vont augmenter,

1258
01:34:15.200 --> 01:34:18.400
les gens qui vont avoir joué leur argent pour 5 ans, ne pourront pas profiter de

1259
01:34:18.420 --> 01:34:24.960
cette hausse-là. En soi, c'est un jeu d'anticipation si

1260
01:34:24.980 --> 01:34:27.540
ça ne se réfète pas. C'est-à-dire que les banques à chartes n'ont pas le contrôle

1261
01:34:27.560 --> 01:34:30.020
sur le taux directeur. Ça, c'est la Banque du Canada qui le décide.

1262
01:34:31.200 --> 01:34:35.440
C'est un comité de, je crois, c'est 12 économistes qui se rencontrent à tous les 12

1263
01:34:35.460 --> 01:34:37.720
mois et qui déterminent en fonction de plusieurs chiffres,

1264
01:34:37.760 --> 01:34:42.160
l'inflation et autres. est-ce qu'on monte les taux ou non pour contrôler justement

1265
01:34:42.180 --> 01:34:45.760
ce chiffre-là. Maintenant, quand le taux préférentiel des banques s'ajuste,

1266
01:34:47.080 --> 01:34:49.900
les taux variavent suivent et les taux réagissent via le marché obligatoire.

1267
01:34:50.020 --> 01:34:52.780
C'est-à-dire que ça, c'est un mécanisme de transmission.

1268
01:34:53.400 --> 01:34:58.740
Et ça, ça impacte justement la capacité des ménages à emprunter.

1269
01:34:58.920 --> 01:35:02.740
C'est-à-dire que si, par exemple, le taux fixe augmente énormément,

1270
01:35:03.300 --> 01:35:08.160
un ménage va juste pouvoir prendre un financement pas d'écart de tant de dollars,

1271
01:35:08.220 --> 01:35:11.220
par exemple, à un salaire donné.

1272
01:35:12.060 --> 01:35:16.040
Ici, on suppose que tout est constant sauf le taux.

1273
01:35:16.800 --> 01:35:18.920
La personne a le même emploi, le même salaire.

1274
01:35:19.120 --> 01:35:20.660
Le marché immobilier est identique.

1275
01:35:20.780 --> 01:35:21.660
Donc, il n'y a pas de changement.

1276
01:35:22.220 --> 01:35:27.300
Mais les taux changent. Pour un même salaire donné, une personne va pouvoir acheter

1277
01:35:27.320 --> 01:35:31.140
une maison beaucoup moins chère si les taux d'intérêt augmentent parce que son

1278
01:35:31.160 --> 01:35:33.480
paiement hypothécaire va être plus élevé à un prix donné.

1279
01:35:34.360 --> 01:35:37.800
Donc, c'est le mécanisme. Et là, c'est que c'est censé se propager.

1280
01:35:37.820 --> 01:35:42.500
Donc, la capacité d'emprunt de ménage change et la demande va changer.

1281
01:35:43.320 --> 01:35:45.560
Et là, logiquement, si on l'offrait la demande, ça devrait s'ajouter.

1282
01:35:46.940 --> 01:35:51.580
Oui, c'est vrai dans le papier, mais bon, est-ce que ça se réflechait vraiment de

1283
01:35:51.600 --> 01:35:53.900
façon aussi claire dans la réalité ?

1284
01:35:54.020 --> 01:35:57.240
Non, parce qu'il y a certaines choses qui peuvent être faites pour justement

1285
01:35:57.260 --> 01:35:59.740
ralentir ce mécanisme de transmission-là,

1286
01:36:02.180 --> 01:36:03.560
dont augmenter les périodes d'amortissement.

1287
01:36:03.720 --> 01:36:04.800
Donc, il y a beaucoup de choses qui sont faites.

1288
01:36:06.280 --> 01:36:11.600
Mais c'est le mécanisme de transmission des taux d'intérêt vers le marché mobile.

1289
01:36:12.500 --> 01:36:15.700
Vous l'aurez compris, si les taux augmentent, ici, donc,

1290
01:36:15.880 --> 01:36:19.400
si le taux ici augmente, les taux préférentiels des banques s'ajustent également à

1291
01:36:19.420 --> 01:36:22.860
la hausse. Ça fait en sorte que les taux fixes sur les hypothèques augmentent

1292
01:36:22.880 --> 01:36:28.360
également. La capacité d'emprunt de ménage diminue et le prix devrait logiquement

1293
01:36:28.380 --> 01:36:31.740
baisser éventuellement. C'est la même chose dans l'autre sens.

1294
01:36:31.760 --> 01:36:34.260
C'est-à-dire que si la Banque du Canada diminue ses taux,

1295
01:36:34.760 --> 01:36:39.640
ici, le taux préférentiel des banques va s'ajuster à la baisse.

1296
01:36:40.680 --> 01:36:44.200
Le taux fixe sur l'hypothèque va éventuellement baisser,

1297
01:36:44.500 --> 01:36:48.620
ce qui va faire en sorte que la capacité d'emprunt de ménage va augmenter.

1298
01:36:49.360 --> 01:36:52.960
Donc, ça, ça veut dire que pour un salaire donné, elle peut emprunter plus et ça va

1299
01:36:52.980 --> 01:36:56.640
faire en sorte que les prix de l'immobilier vont s'ajuster à la hausse,

1300
01:36:56.900 --> 01:36:57.700
logiquement.

1301
01:37:01.240 --> 01:37:02.040
Bon,

1302
01:37:04.700 --> 01:37:10.320
maintenant ici donc un impact concret donc une hausse du taux hypothécaire donc de

1303
01:37:10.340 --> 01:37:11.600
je crois que je l'ai noté ici.

1304
01:37:21.920 --> 01:37:25.840
Ici un prêt hypothécaire de 400 000 avec un amortissement de 25 ans,

1305
01:37:27.340 --> 01:37:30.660
c'est un paiement d'envient. Ça en soit ici, ce qu'on pourrait faire,

1306
01:37:30.900 --> 01:37:34.480
c'est aller le… je vais ouvrir Excel.

1307
01:37:35.740 --> 01:37:41.320
Après ça, c'est… c'est quand même très facile à calculer.

1308
01:37:41.700 --> 01:37:45.160
Mais supposons qu'on a un prix hypothécaire qui est de 400 000.

1309
01:37:47.120 --> 01:37:50.220
C'est-tu bien 400 000 ? Oui, merveilleux.

1310
01:37:50.880 --> 01:37:55.320
Donc, supposons ici qu'on a un taux qui est un taux de 3 %.

1311
01:37:56.840 --> 01:38:00.120
donc ici et une période d'amortissement donc de 25 ans.

1312
01:38:00.680 --> 01:38:04.620
Donc on va aller calculer ici donc le taux.

1313
01:38:05.360 --> 01:38:11.380
Qu'est-ce qu'on pourrait même faire c'est ici enlever ça comme ça

1314
01:38:11.400 --> 01:38:17.460
et aller simplement faire un

1315
01:38:17.480 --> 01:38:23.700
tableau ici avec par exemple si on prend une situation ce qui est très à 2.5% et

1316
01:38:23.720 --> 01:38:26.640
là on va aller calculer le paiement hypothécaire pour un montant de 400 000.

1317
01:38:27.360 --> 01:38:33.380
Ici c'est valeur paiement. Je vais essayer

1318
01:38:33.400 --> 01:38:34.400
de grossir un petit peu.

1319
01:38:36.140 --> 01:38:40.220
Donc là le taux c'est ici maintenant c'est ça divisé par 12.

1320
01:38:41.000 --> 01:38:44.400
Le nombre de paiements c'est le 25 ans fois le 12 mois.

1321
01:38:45.160 --> 01:38:49.600
La valeur actualisée c'est le moins, le montant du prêt.

1322
01:38:50.920 --> 01:38:54.280
La valeur terminale, c'est 0 étant donné qu'on va avoir payé notre hypothèque à la

1323
01:38:54.300 --> 01:38:59.180
fin logiquement et une valeur annulée de début de période,

1324
01:38:59.880 --> 01:39:00.680
de fin de période.

1325
01:39:03.780 --> 01:39:06.580
Donc ici, ça va nous donner le paiement hypothécaire.

1326
01:39:06.720 --> 01:39:12.240
Qu'est-ce qu'on va faire ? Le 25 ans ici ne devrait pas changer et le montant non

1327
01:39:12.260 --> 01:39:14.500
plus de l'hypothèque, on va le garder constant pour voir l'impact.

1328
01:39:15.880 --> 01:39:21.940
Donc, on est aux alentours d'un paiement donc ici de 1695 par mois dans le cas

1329
01:39:21.960 --> 01:39:24.620
d'une hypothèque de 400 000 donc.

1330
01:39:25.440 --> 01:39:31.460
Si on prend ça ici, on va y aller jusqu'à 10 juste pour voir à

1331
01:39:31.480 --> 01:39:32.500
quel point que ce serait horrible.

1332
01:39:35.640 --> 01:39:39.580
Donc, c'est ça. Vous voyez ça va être ça va être de quoi être convexe si on fait un

1333
01:39:39.600 --> 01:39:40.400
graphique.

1334
01:39:44.120 --> 01:39:46.360
Ça va être de quoi être convexe, c'est-à-dire que le montant,

1335
01:39:46.500 --> 01:39:49.520
la perte de tissu, c'est de quoi être quand même très linéaire malgré tout,

1336
01:39:49.680 --> 01:39:52.620
mais il y a certains paramètres qui vont pouvoir changer et qui pourraient impacter.

1337
01:39:52.900 --> 01:39:54.920
Donc, si par exemple,

1338
01:40:01.940 --> 01:40:06.640
en soi, il faut vraiment y aller avec des plus petites variations,

1339
01:40:06.660 --> 01:40:09.820
mais en soi, il y a un peu de convexité dans chacun des variations ici.

1340
01:40:10.080 --> 01:40:14.680
Ça dépend aussi de ce qu'on est situé dans le terme.

1341
01:40:14.900 --> 01:40:17.920
Mais de façon générale, vous voyez que ça va avoir un impact.

1342
01:40:18.960 --> 01:40:23.600
Supposons maintenant qu'on dit que la personne qui initialement était ici,

1343
01:40:24.000 --> 01:40:29.960
par exemple 3 %, elle pouvait emprunter 1 800, elle avait un paiement de 1 896.

1344
01:40:30.900 --> 01:40:34.040
Tu vois ce qui détermine le montant qui est ici, c'est simplement ce qu'on est

1345
01:40:34.060 --> 01:40:38.900
capable de payer. Et donc, dans le cas ici, si, par exemple,

1346
01:40:39.180 --> 01:40:43.120
les taux d'intérêt augmentent, la personne qui était déjà,

1347
01:40:43.440 --> 01:40:46.420
elle pouvait acheter à 3 %, mais maintenant, ça change à 5 %,

1348
01:40:46.440 --> 01:40:48.220
mais là, elle ne peut plus avoir la propriété de 400 000.

1349
01:40:48.720 --> 01:40:50.200
Donc, c'est ça ici, qu'est-ce que ça…

1350
01:40:50.220 --> 01:40:55.340
ça fait en fait que la capacité pour une propriété donnée change dépendamment du

1351
01:40:55.360 --> 01:40:56.160
ménage.

1352
01:40:58.240 --> 01:41:03.800
ici on est dans un cas où ici c'est pratiquement impossible que ça arrive mais on

1353
01:41:03.820 --> 01:41:05.620
est aux alentours de ça ici

1354
01:41:07.960 --> 01:41:09.840
ici pourquoi il y a 5%

1355
01:41:15.680 --> 01:41:20.500
bref c'est très bizarre peu importe, en tout cas vous comprenez le principe c'est

1356
01:41:20.520 --> 01:41:26.500
pas les taux d'intérêt impacte le paiement hypothécaire et

1357
01:41:26.520 --> 01:41:30.800
ça fait en sorte que justement le montant qu'une personne peut emprunter est

1358
01:41:30.820 --> 01:41:33.300
beaucoup moins élevé lorsque les taux augmentent.

1359
01:41:38.300 --> 01:41:42.600
Maintenant, ça ici, c'est une représentation graphique du taux d'être directeur de

1360
01:41:42.620 --> 01:41:47.380
la Banque du Canada et le prix résidentiel au Québec.

1361
01:41:49.100 --> 01:41:51.020
C'est pas nécessairement de...

1362
01:41:51.040 --> 01:41:56.020
Vous voyez qu'il y a ici une phase qui pourrait s'apparenter à une phase d'expansion

1363
01:41:56.040 --> 01:41:57.580
qui serait peut-être causée par une baisse des taux.

1364
01:41:57.940 --> 01:42:00.440
C'est probablement le cas, mais ce n'est pas automatique,

1365
01:42:00.560 --> 01:42:03.120
donc ce n'est pas nécessairement une corrélation qui est parfaite.

1366
01:42:03.700 --> 01:42:07.700
C'est-à-dire que comme ici, on peut voir, le taux baisse.

1367
01:42:09.220 --> 01:42:13.480
On peut voir que la hausse des taux a ralenti, donc la hausse est prise.

1368
01:42:14.440 --> 01:42:16.420
Vous voyez ici le plateau qu'il y a là.

1369
01:42:16.840 --> 01:42:19.360
Elle a été probablement causée par l'augmentation des taux d'intérêt.

1370
01:42:20.220 --> 01:42:24.760
Et là, lorsqu'on recommence à diminuer les taux, il y a une petite attention qui se

1371
01:42:24.780 --> 01:42:30.920
dessine. Donc, oui, ça a un impact, mais ça prend une petite diminution,

1372
01:42:31.240 --> 01:42:37.640
a un impact beaucoup plus important qu'une augmentation

1373
01:42:37.660 --> 01:43:06.940
sur la baisse des prix. C'est

1374
01:43:06.960 --> 01:43:12.480
ça. par exemple 2 à 2,5 %. Donc, c'est ce qu'on appelle la convexité.

1375
01:43:13.680 --> 01:43:16.600
Mais encore une fois, bon, ce n'est pas nécessairement important pour un évaluateur

1376
01:43:16.620 --> 01:43:19.980
d'aller jusque-là. Mais en soi, c'est ce qui explique le mécanisme des taux d

1377
01:43:20.000 --> 01:43:21.200
'intérêt sur l'immobilier.

1378
01:43:23.380 --> 01:43:24.520
Démographie et immigration maintenant.

1379
01:43:25.560 --> 01:43:29.900
La population. On est aux alentours de 9 millions, peut-être un 9,5 en ce moment.

1380
01:43:30.320 --> 01:43:34.000
Donc, il y a une croissance qui est exceptionnelle entre 2023 et 2024.

1381
01:43:35.300 --> 01:43:37.220
Il y a un ralentissement depuis 2025, par contre.

1382
01:43:37.800 --> 01:43:40.020
Donc, il y a eu un restant Sincèrement des seuils et tout ça.

1383
01:43:40.320 --> 01:43:41.960
Donc, est-ce que ça va impacter l'immobilier ?

1384
01:43:42.500 --> 01:43:43.300
Peut-être.

1385
01:43:45.520 --> 01:43:47.280
Il y a également le vieillissement de la population.

1386
01:43:47.520 --> 01:43:51.760
C'est-à-dire que la population peut changer, soit parce qu'il y a l'immigration,

1387
01:43:52.020 --> 01:43:56.980
soit parce qu'il y a des naissances, mais aussi parce qu'il y a d'autres phénomènes

1388
01:43:57.000 --> 01:43:58.740
comme le vieillissement de la population, des décès également.

1389
01:43:59.420 --> 01:44:05.740
Donc, c'est un facteur. Maintenant, au niveau de la pression

1390
01:44:05.760 --> 01:44:12.800
sur… Chaque ménage additionnel demande un logement, donc ça peut être une

1391
01:44:12.820 --> 01:44:15.680
des raisons pourquoi des fois il y a des hausses, il y a une pression sur la

1392
01:44:15.700 --> 01:44:20.680
demande. Mais ce n'est pas automatique, donc c'est un facteur qui s'est important.

1393
01:44:21.560 --> 01:44:27.600
Bon, maintenant, au niveau des idées,

1394
01:44:27.720 --> 01:44:33.800
au niveau de l'ordre de grandeur, le PIB au Québec est aux alentours de 100

1395
01:44:33.820 --> 01:44:36.400
milliards, donc le taux de chômage d'à peu près 5 à 6 %.

1396
01:44:36.420 --> 01:44:41.280
Ce n'est pas tant important de savoir ça, mais de façon simple,

1397
01:44:41.360 --> 01:44:46.320
un ménage en moyenne de médian 72 000 et le taux d'inflation,

1398
01:44:46.440 --> 01:44:52.040
c'est entre 2 à 3 %. L'immobilier, c'est aux alentours de 260 000 emplois.

1399
01:44:52.180 --> 01:44:55.320
Donc, c'est un gros, gros, gros, gros secteur de l'économie québécoise.

1400
01:44:55.380 --> 01:44:56.420
L'immobilier, c'est assez important.

1401
01:44:58.500 --> 01:45:01.540
On avait dit tantôt que l'immobilier résidentiel, c'était aux alentours d'un

1402
01:45:01.560 --> 01:45:04.040
trillion d'hommes. C'est plus grand que le PIB du Québec.

1403
01:45:05.400 --> 01:45:07.780
C'est pas vraiment important.

1404
01:45:09.280 --> 01:45:11.540
Mais bon, c'était dans les...

1405
01:45:11.560 --> 01:45:16.520
En soi, je le présente, mais est-ce que ça peut être utile pour interpréter ce qui

1406
01:45:16.540 --> 01:45:22.620
se passe ? L'inflation est très importante pour

1407
01:45:22.640 --> 01:45:24.020
anticiper les changements des taux d'intérêt.

1408
01:45:24.220 --> 01:45:29.940
C'est-à-dire que la Banque du Canada doit garder ses taux aux alentours d'une

1409
01:45:29.960 --> 01:45:36.620
fourchette de 2 %. Donc, si le taux d'inflation dépasse 3 %,

1410
01:45:36.640 --> 01:45:39.880
ça sort de la fourchette raisonnable d'inflation que la Banque du Canada s'est

1411
01:45:39.900 --> 01:45:41.780
ciblée. Qu'est-ce que ça veut dire ?

1412
01:45:41.860 --> 01:45:43.840
Ça veut dire qu'ils vont probablement être obligés d'augmenter les taux d'intérêt.

1413
01:45:45.360 --> 01:45:50.720
au contraire, si les taux passent, si le taux d'inflation passe en bas de 1%,

1414
01:45:50.740 --> 01:45:54.180
bien là, on est dans une situation où l'inflation est trop faible et là,

1415
01:45:54.260 --> 01:45:55.140
on est probablement

1416
01:45:56.980 --> 01:45:58.640
en train de ralentir trop l'économie.

1417
01:45:58.700 --> 01:45:59.840
Donc là, les taux d'intérêt vont baisser.

1418
01:45:59.960 --> 01:46:01.880
Donc, ils vont stimuler l'économie en baissant les taux d'intérêt.

1419
01:46:03.460 --> 01:46:06.060
Donc, ce qui est bien, c'est que pour un évolateur agréé,

1420
01:46:06.340 --> 01:46:12.100
l'inflation est comme une sorte de leading indicator, de lagging indicator des taux

1421
01:46:12.120 --> 01:46:16.180
d'intérêt. Lorsque vous voyez que l'inflation augmente au-dessus de 3 %,

1422
01:46:16.200 --> 01:46:18.100
habituellement, qu'est-ce qui s'en vient ?

1423
01:46:18.220 --> 01:46:22.740
C'est probablement une augmentation des taux, donc un resserrement des prix en

1424
01:46:22.760 --> 01:46:24.300
immobilier et le contraire est vrai.

1425
01:46:25.360 --> 01:46:28.840
Encore une fois, l'ordre de grandeur sur lequel ça va se produire,

1426
01:46:28.960 --> 01:46:32.300
c'est bien différent et ça dépend de beaucoup d'autres choses.

1427
01:46:35.040 --> 01:46:41.100
Maintenant, l'emploi, ça détermine la capacité d

1428
01:46:41.120 --> 01:46:43.660
'emprunt des ménages. Donc, une personne qui va acheter un immobilier,

1429
01:46:43.720 --> 01:46:46.860
ça va prendre un emploi stable qu'elle a depuis un certain nombre d'années.

1430
01:46:46.880 --> 01:46:51.240
donc habituellement on parle de deux ans pour avoir un emprunt hypothécaire

1431
01:46:51.260 --> 01:46:56.900
maintenant le PIB pourquoi c'est important même si c'est une mesure qui est

1432
01:46:56.920 --> 01:47:00.840
tellement générale qu'elle ne veut rien dire pour mettons un particulier

1433
01:47:02.700 --> 01:47:07.580
pour l'immobilier en soi ça ne nous dit pas de quoi sur l'immobilier mais c'est un

1434
01:47:07.600 --> 01:47:11.760
indicateur de santé économique surtout la croissance du PIB plus il y a une bonne

1435
01:47:11.780 --> 01:47:18.540
croissance plus l'économie est en santé plus potentiellement le marché immobilier

1436
01:47:18.560 --> 01:47:21.640
dans la santé également. Il y a aussi l'endettement, donc,

1437
01:47:21.740 --> 01:47:23.700
c'est-à-dire que les ratios d'endettement, c'est important.

1438
01:47:24.500 --> 01:47:27.340
Même si ce n'est pas des ratios d'endettement propres à l'immobilier,

1439
01:47:27.640 --> 01:47:31.940
par exemple, des données sur les cartes de crédit des ménages,

1440
01:47:32.040 --> 01:47:36.280
c'est quand même très important parce que si on remarque qu'il y a un changement,

1441
01:47:36.400 --> 01:47:39.160
donc les cartes de crédit des ménages sont de plus en plus pleines,

1442
01:47:39.300 --> 01:47:41.160
donc ils sont proches de leur capacité d'emprunt maximale,

1443
01:47:41.820 --> 01:47:45.620
bien ça peut signaler qu'il s'en vient des petites turbulences sur le marché

1444
01:47:45.640 --> 01:47:50.240
immobilier. Même si l'endettement, tout ce qui touche par exemple au niveau des

1445
01:47:50.260 --> 01:47:54.580
cartes de crédit ou l'emprunt qui est hypothécaire reste très minime par rapport au

1446
01:47:54.600 --> 01:47:56.540
montant emprunté avec un pré-hypothécaire.

1447
01:47:57.840 --> 01:48:01.140
Ici, quand on regarde l'endettement d'un ménage classique au Canada,

1448
01:48:01.420 --> 01:48:02.900
on est aux alentours de 175 %.

1449
01:48:02.920 --> 01:48:07.640
C'est-à-dire que toutes les dettes qu'une personne a, ça représente aux alentours de

1450
01:48:07.660 --> 01:48:10.180
175 % de son salaire, son revenu annuel.

1451
01:48:10.780 --> 01:48:16.840
Donc, c'est relativement élevé, même si ça inclut en

1452
01:48:16.860 --> 01:48:20.760
soi l'emprunt hypothécaire. C'est-à-dire que ce n'est pas si pératé de nouveau.

1453
01:48:23.560 --> 01:48:29.080
Maintenant, au niveau des ratios prix-revenus, Montréal est aux alentours de 8,

1454
01:48:29.400 --> 01:48:32.800
Gatineau 6.5 et la moyenne historique, c'est 4 à 5.

1455
01:48:32.960 --> 01:48:33.880
Donc, on voit que ça augmente.

1456
01:48:33.900 --> 01:48:39.820
C'est-à-dire que le prix d'une propriété sur le revenu d'un ménage moyen,

1457
01:48:40.080 --> 01:48:41.420
ça augmente à travers le temps.

1458
01:48:41.540 --> 01:48:44.820
C'est-à-dire que c'est de plus en plus difficile pour une personne d'acheter une

1459
01:48:44.840 --> 01:48:48.200
propriété, étant donné que ça représente une plus grande proportion de son revenu.

1460
01:48:49.840 --> 01:48:53.460
Donc, l'accessibilité de façon globale se détériore par rapport aux normes

1461
01:48:53.480 --> 01:48:57.140
historiques. Donc, au Québec, l'accès à la propriété se dégrade.

1462
01:48:57.320 --> 01:48:58.120
C'est un fait établi.

1463
01:49:00.260 --> 01:49:01.060
Maintenant

1464
01:49:03.200 --> 01:49:06.760
Politique Bon c'est ça, ici il y a eu des Il y a eu des mesures qui ont été faites

1465
01:49:06.780 --> 01:49:12.240
Pour un peu aider les potentiels propriétaires Même si c'est quand même jugé

1466
01:49:12.260 --> 01:49:15.220
insuffisant par les économistes Puis il y a quand même un consensus à ce niveau-là

1467
01:49:16.220 --> 01:49:22.660
Il y a le CELIAP qui a été mis en vigueur Il y a le Taxe sur les logements

1468
01:49:22.680 --> 01:49:25.600
sous-utilisés Donc en tout cas c'est un C'est presque ça.

1469
01:49:26.840 --> 01:49:30.780
Une des raisons pourquoi, et c'est important de bien le comprendre,

1470
01:49:31.020 --> 01:49:34.660
c'est que pourquoi le CELIAP, c'est une mesure qui est quand même limitée en fait de

1471
01:49:34.680 --> 01:49:39.900
portée, c'est qu'on l'a vu tantôt, donc lorsque l'immobilier puis les actifs comme

1472
01:49:39.920 --> 01:49:43.960
les maisons et tout ça se mettent à progresser plus rapidement que les salaires,

1473
01:49:45.180 --> 01:49:48.840
ça devient un petit peu impossible pour une personne, maintenant,

1474
01:49:48.900 --> 01:49:52.060
de 20 ans, d'économiser assez.

1475
01:49:52.080 --> 01:49:54.600
Donc, au Québec, il faut qu'on mette une mise de fonds.

1476
01:49:54.980 --> 01:49:57.540
C'est ça qui est problématique en ce moment avec le marché immobilier.

1477
01:49:57.660 --> 01:50:01.000
C'est que supposons que vous économisez la mise de fonds.

1478
01:50:01.060 --> 01:50:04.580
Le temps que vous fixez une mise de fonds pour une propriété donnée,

1479
01:50:04.700 --> 01:50:06.340
mais le temps que vous allez prendre pour l'économiser,

1480
01:50:07.240 --> 01:50:09.160
l'immobilier va tellement avoir augmenté de prix que là,

1481
01:50:09.600 --> 01:50:13.460
la mise de fonds sera plus cohérente avec la propriété que vous souhaitiez à ce

1482
01:50:13.480 --> 01:50:17.400
moment-là. Donc, il devient comme un décalage qui est impossible à rattraper,

1483
01:50:17.520 --> 01:50:18.900
dans la mesure où il n'y a pas une correction.

1484
01:50:21.240 --> 01:50:23.820
Donc, ici, c'est un peu le phénomène où on est en ce moment.

1485
01:50:24.000 --> 01:50:29.140
C'est-à-dire qu'il y a de plus en plus de nouveaux acheteurs qui sont sortis de la

1486
01:50:29.160 --> 01:50:30.620
capacité d'acheter une propriété.

1487
01:50:30.980 --> 01:50:33.640
Ça devient même très difficile juste avec un salaire.

1488
01:50:33.920 --> 01:50:36.980
Et même des fois, on coupe avec deux bons salaires sans l'aide,

1489
01:50:37.040 --> 01:50:41.360
par exemple, d'une tierce personne, un parent ou autre,

1490
01:50:41.400 --> 01:50:43.200
qui vient de réaider. C'est de plus en plus difficile.

1491
01:50:44.300 --> 01:50:48.640
Donc, ça fait en sorte qu'il y a comme une sorte de détachement entre deux groupes.

1492
01:50:48.660 --> 01:50:49.980
donc les propriétaires et les locataires.

1493
01:50:50.960 --> 01:50:53.360
Historiquement, ce n'est pas bon pour l'économie parce que ça crée beaucoup d

1494
01:50:53.380 --> 01:50:58.300
'inégalités qui ne sont pas nécessairement bénéfiques pour l'ensemble de l'économie.

1495
01:51:00.300 --> 01:51:03.600
Mais c'est pour ça que ces mesures-là sont limitées en fait d'impact.

1496
01:51:06.940 --> 01:51:07.740
Maintenant,

1497
01:51:09.340 --> 01:51:12.960
c'est ça ici. Encore vraiment de l'achat par des non-résidents,

1498
01:51:13.140 --> 01:51:18.500
ça a déjà été fait dans les deux dernières années par l'ancien gouvernement fédéral

1499
01:51:18.520 --> 01:51:20.400
qu'il y avait, ça n'a pas marché.

1500
01:51:22.000 --> 01:51:23.300
Ça n'a pas ralenti les prix

1501
01:51:24.900 --> 01:51:27.560
nécessairement. Donc, c'est probablement des mesures qui sont beaucoup trop

1502
01:51:29.500 --> 01:51:33.300
ciblées et qui ne touchent pas vraiment en soi à l'essence même du problème,

1503
01:51:34.040 --> 01:51:34.840
qui est

1504
01:51:36.560 --> 01:51:38.020
probablement plus une question monétaire.

1505
01:51:38.160 --> 01:51:41.780
C'est-à-dire qu'on peut maintenant dire que c'est les constructions le problème,

1506
01:51:41.880 --> 01:51:42.960
il n'y a pas assez de nouvelles constructions,

1507
01:51:45.320 --> 01:51:48.480
mais il y a une des raisons pourquoi il y a une crise en ce moment avec l'immobilier

1508
01:51:48.500 --> 01:51:55.660
au Québec, c'est parce que les gens, tout le monde, l

1509
01:51:55.680 --> 01:51:58.260
'immobilier monte parce que les gens voient que l'immobilier,

1510
01:51:58.280 --> 01:52:00.000
c'est une bonne chose pour se protéger contre l'inflation.

1511
01:52:00.100 --> 01:52:03.420
Ça fait justement une sorte de surenchère perpétuelle.

1512
01:52:04.200 --> 01:52:06.360
Un jour, ça va probablement arrêter, mais c'est une des raisons.

1513
01:52:06.620 --> 01:52:09.780
C'est-à-dire que tant que les gouvernements ne contrôlent pas la hausse des prix de

1514
01:52:09.800 --> 01:52:12.020
tous les biens, ça risque de continuer.

1515
01:52:12.160 --> 01:52:15.040
Même si logiquement, on pourrait s'attendre au contraire,

1516
01:52:15.120 --> 01:52:17.660
étant donné que l'inflation, les taux d'intérêt vont monter.

1517
01:52:18.140 --> 01:52:22.500
Donc, l'immobilier devrait baisser, mais des fois, la psychologie fait en sorte qu

1518
01:52:22.520 --> 01:52:27.900
'il s'agisse un peu cet effet-là parce que les gens sont beaucoup plus informés

1519
01:52:27.920 --> 01:52:30.840
aussi au niveau de l'économie.

1520
01:52:30.940 --> 01:52:34.120
Donc, maintenant, avec tout l'Internet et tout, les gens comprennent mieux l

1521
01:52:34.140 --> 01:52:39.160
'économie. Donc, ils comprennent qu'ils pour se protéger contre des hausses de prix.

1522
01:52:39.880 --> 01:52:41.660
Un compte épargne, ce n'est pas nécessairement le plus adapté.

1523
01:52:41.680 --> 01:52:47.180
Donc, c'est pas des… historiquement, c'était pas toujours compris,

1524
01:52:47.300 --> 01:52:50.960
mais en soi, lorsqu'il y a une période d'inflation importante,

1525
01:52:51.220 --> 01:52:53.160
une personne qui a de l'immobilier est beaucoup plus protégée,

1526
01:52:53.420 --> 01:52:56.700
même si on pourrait s'attendre à une baisse de prix par la suite à cause de la haute

1527
01:52:56.720 --> 01:52:57.520
et tout.

1528
01:53:01.020 --> 01:53:05.540
Maintenant, ici donc, les politiques gouvernementales, donc les droits de mutation,

1529
01:53:05.900 --> 01:53:11.340
les programmes SHQ, donc logements abordables, donc ça a été beaucoup mis,

1530
01:53:11.460 --> 01:53:14.040
donc APH, CELEC également au niveau des promoteurs immobiliers,

1531
01:53:14.100 --> 01:53:16.480
donc ça leur permet de construire des logements abordables.

1532
01:53:17.880 --> 01:53:21.940
Le TAL qui a encore aussi tout ça, donc le zonage également.

1533
01:53:22.560 --> 01:53:24.740
Donc tout ça, ça c'est des choses qui impactent l'immobilier.

1534
01:53:27.620 --> 01:53:29.340
Donc impact des politiques sur la valeur.

1535
01:53:29.540 --> 01:53:33.860
Donc ici, resserrement donc du test de résistance, donc ça qu'est-ce que ça veut

1536
01:53:33.880 --> 01:53:38.340
dire, c'est qu'il y a un suest test qui est fait donc sur les taux d'intérêt que

1537
01:53:38.360 --> 01:53:41.200
vous êtes capable donc de payer, donc c'est-à-dire que si vous empruntez à une

1538
01:53:41.220 --> 01:53:44.100
banque un montant donné pour vous acheter une propriété,

1539
01:53:44.820 --> 01:53:47.220
bien eux ils vont faire une simulation pour voir est-ce que vous allez être capable

1540
01:53:47.240 --> 01:53:50.920
de payer s'il y a une augmentation des taux par exemple de 2 %.

1541
01:53:50.940 --> 01:53:54.700
Donc, le SWEST-Test, je crois que c'est aux alentours de 5 % en ce moment.

1542
01:53:54.900 --> 01:53:57.200
Donc, ils testent jusqu'à 5 % ce que vous êtes capable de payer.

1543
01:53:57.380 --> 01:54:00.380
Si vous ne l'êtes pas capable de payer malgré ça, bien là,

1544
01:54:00.520 --> 01:54:02.700
ils ne vont pas vous passer l'argent, même si en ce moment-là,

1545
01:54:02.760 --> 01:54:04.740
vous avez la capacité de payer avec le taux que vous empruntez.

1546
01:54:05.300 --> 01:54:08.700
C'est vraiment un test de résistance à ce niveau-là.

1547
01:54:09.120 --> 01:54:12.680
L'impact attendu de ça, c'est une pression à la baisse.

1548
01:54:14.220 --> 01:54:16.520
Habituellement, ce que ça fait, c'est que ça réduit la capacité.

1549
01:54:16.640 --> 01:54:20.400
Donc, une personne qui pourrait potentiellement acheter cette propriété-là à un taux

1550
01:54:20.420 --> 01:54:25.020
donné, elle ne peut pas avec le souvestest, donc ça enlève un acheteur potentiel et

1551
01:54:25.040 --> 01:54:26.780
ça fait une pression à la baisse sur les prix.

1552
01:54:28.300 --> 01:54:29.100
Le CELIAP,

1553
01:54:30.640 --> 01:54:40.020
c'est une mesure qui est là pour stimuler la première propriété

1554
01:54:40.040 --> 01:54:43.000
que vous achetez. Donc, ça, qu'est-ce que ça fait ?

1555
01:54:43.100 --> 01:54:47.500
C'est que ça vous permet donc de mettre de l'argent à l'abri en soi d'impôt en tant

1556
01:54:47.520 --> 01:54:51.040
que premier acheteur pour justement acheter une première propriété pour fournir le

1557
01:54:51.060 --> 01:54:55.660
cash down et ensuite vous pouvez le remettre dans ce produit de placement-là.

1558
01:54:56.340 --> 01:54:59.900
L'impact qui va être attendu sur la valeur, ça va être une hausse étant donné que ça

1559
01:54:59.920 --> 01:55:01.560
va augmenter la quantité d'acheteurs potentiel.

1560
01:55:03.780 --> 01:55:09.920
Encadrement des achats par les étrangers, donc des personnes qui investissent de

1561
01:55:09.940 --> 01:55:13.400
l'extérieur au Québec. Ça réduit la demande spéculative,

1562
01:55:13.540 --> 01:55:18.580
c'est ce qui est attendu, et ça n'a pas d'impact sur la valeur ou une légère baisse.

1563
01:55:20.300 --> 01:55:23.940
Logement abordable, ça augmente l'offre, donc c'est censé stabiliser les prix.

1564
01:55:24.860 --> 01:55:30.980
Et hausse des droits de mutation, ça freine les transactions et c'est censé avoir

1565
01:55:31.000 --> 01:55:33.700
un légère impact à la baisse sur les prix.

1566
01:55:34.020 --> 01:55:39.060
Donc, ça fait en sorte que le fait que chaque transaction a un coût plus important,

1567
01:55:39.280 --> 01:55:41.580
donc tu imagines qu'il n'y aurait pas de droits de mutation,

1568
01:55:41.740 --> 01:55:43.960
bien là, il y aurait beaucoup plus de spéculation.

1569
01:55:44.960 --> 01:55:45.940
Donc, c'est ça.

1570
01:55:48.980 --> 01:55:55.000
Ici, maintenant, au niveau donc des, ça c'est le prix

1571
01:55:55.020 --> 01:55:58.140
donc de l'immobilier, OK, ce n'est pas tant important.

1572
01:56:06.540 --> 01:56:09.740
Donc, ça, c'est plus des chiffres, maintenant, qui sont plus ou moins,

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01:56:10.180 --> 01:56:12.520
pas nécessairement à jour. Donc,

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01:56:14.400 --> 01:56:20.440
ici, ça, je vais vous laisser regarder, ce n

1575
01:56:20.460 --> 01:56:23.460
'est pas nécessairement pertinent, soit pour l'examen ou pour la profession,

1576
01:56:23.560 --> 01:56:28.660
donc l'évaluateur. C'est plus la particularité de Gatineau.

1577
01:56:35.440 --> 01:56:38.860
Bon, je vais prendre les questions pour le TP, je crois,

1578
01:56:39.000 --> 01:56:42.400
en ce moment. Donc, s'il y en avait, mais ça couvre pas mal,

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01:56:42.440 --> 01:56:44.760
donc, tout ce qui touche aux facteurs, donc, qui impactent,

1580
01:56:44.780 --> 01:56:49.460
donc, les prix. Donc, c'est une plus petite séance, mais ça couvre de façon quand

1581
01:56:49.480 --> 01:56:53.520
même approfondie en soi, donc, tout l'impact sur la valeur,

1582
01:56:53.540 --> 01:56:56.640
donc, de l'immobilier, tous les impacts exogènes qu'il peut y avoir.

1583
01:56:59.860 --> 01:57:02.560
Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière d'aujourd'hui ?

1584
01:57:07.520 --> 01:57:10.260
Ça va bien ? Ça va bien ? Super, merveilleux.

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01:57:10.800 --> 01:57:11.960
Est-ce qu'il y avait des questions sur le TP ?

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01:57:17.240 --> 01:57:20.060
Je commence tantôt. La semaine prochaine, je vais en avoir.

1587
01:57:20.580 --> 01:57:23.340
Parfait, c'est bon. Je ne sais pas comment c'est.

1588
01:57:23.700 --> 01:57:26.840
ok, bon ben super, bon il n'y a pas de problème regardez,

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01:57:26.860 --> 01:57:28.740
vous avez besoin d'un mal de temps pour le faire de toute façon,

1590
01:57:28.840 --> 01:57:34.120
c'était juste pour s'il y avait des questions mais sinon on va arrêter ça pour

1591
01:57:34.140 --> 01:57:37.560
aujourd'hui, donc ça va terminer la séance aujourd'hui il va rester donc une séance

1592
01:57:37.580 --> 01:57:41.420
de matière avant l'examen ça va être tout ce qui touche à la collègue des données

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01:57:43.960 --> 01:57:48.440
fait que s'il n'y a pas de questions additionnelles je vous dis à la semaine

1594
01:57:48.460 --> 01:57:49.260
prochaine

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01:57:50.580 --> 01:57:52.220
bonne soirée, merci merci