Séance vidéo Enregistrement Zoom · mercredi 21 octobre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003
Séance 6 — Collecte et analyse des données
Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
105 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence neuf minutes et demie avant le cours (accueil des participants, silence). Séance d’environ une heure dix, sans pause : formule de l’examen de mi-session (examen maison de 72 heures du 28 au 31 octobre, 19 questions en cinq parties, 30 %), pièges à éviter, puis révision des points clés des séances 1 à 6 avec, sur chaque diapositive, la ou les questions de l’examen concernées. Vers 1 h 11, le professeur est brièvement déconnecté (coupure Internet) et reprend son partage d’écran ; la révision se conclut aussitôt. Suivent les questions sur le TP1, dont la remise est le soir même, et, après la fin officielle de la séance, une question individuelle sur la synthèse du TP1. Les diapositives projetées sont celles de la séance 7 (révision des blocs 1 et 2).
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Dernière séance avant l’examen de mi-session, consacrée à sa préparation et à la remise du TP1. Le professeur confirme la formule retenue : examen maison envoyé par courriel le mercredi 28 octobre à 19 h, 72 heures pour le remettre, 19 questions à développement en cinq parties valant 30 % de la note, réalisables en trois heures environ (le « 6 à 8 heures » du plan est un maximum). Les questions ressemblent à celles du TP1 et de l’examen de pratique, se répondent avec le seul énoncé PDF, et les démarches doivent figurer sur papier ou sur le PDF ; les calculs comptent pour 38 %, l’analyse pour environ 40 %, le reste relève du jugement professionnel.
Après la liste des pièges (moyenne et médiane, dates du rôle, prix unitaire, ordre des critères de l’utilisation optimale, ventes non confirmées, estimation automatisée contre évaluation), la révision passe en revue chaque séance en reliant les diapositives aux questions de l’examen : l’évaluation comme opinion motivée, indépendante et datée et le monopole de l’évaluateur agréé sur la valeur (séance 1) ; l’OEAQ, les actes interdits, le lien de causalité et les sanctions (séance 2) ; l’offre rigide, les principes économiques et l’utilisation optimale (séance 3).
La séance 4 rappelle que la valeur marchande n’est pas le prix (une vente à 100 000 $ d’une maison évaluée 300 000 $ n’est pas de gré à gré), les six types de valeur, le rôle triennal daté 18 mois avant son entrée en vigueur et les facteurs PEGS. La séance 5 revient sur les segments du marché, le cycle immobilier et ses six indicateurs — avec une lecture du moment présent, entre le sommet et une contraction — et le baromètre Centris. La séance 6 résume les sources, les critères de qualité des données et les règles de choix des comparables (trois au minimum, cinq à sept idéalement, ventes de gré à gré confirmées).
Une brève déconnexion du professeur interrompt la fin de la révision ; il reprend, clôt le tour des séances et répond aux questions : l’examen peut se faire sur papier puis être numérisé, une seule personne remet le TP d’équipe en nommant ses coéquipiers, les copies corrigées (Excel et PDF de notes) sont renvoyées dès le soir même. Après la fin de la séance, une étudiante obtient une précision sur la synthèse du TP1 : la question 9 compare les prix affichés des annonces à la mesure UQO Éval.
À retenir de la séance
- Examen de mi-session : examen maison envoyé par courriel le mercredi 28 octobre à 19 h, remise avant le 31 octobre à 19 h (72 heures), 19 questions à développement en cinq parties, 30 % de la note, matière des séances 1 à 6.
- Démarches obligatoires sur le PDF ou sur feuille (puis numérisation) ; Excel facultatif pour valider ; tout se résout avec l’énoncé, sans UQO Éval. Compter environ trois heures, jusqu’à six à huit au maximum.
- Pondération : calculs ≈ 38 %, analyse de tableaux ≈ 40 %, jugement professionnel (utilisation optimale, déontologie) pour le reste. Le TP1 et l’examen de pratique sont les meilleures préparations.
- Pièges : trancher une vente anormale avec le rôle (moyenne contre médiane), utiliser le rôle à la bonne date de référence, distinguer prix unitaire et prix payé, respecter l’ordre légal → physique → financier → productif, n’utiliser que des ventes confirmées, ne pas confondre estimation automatisée et évaluation.
- L’évaluation est une opinion motivée, indépendante et datée ; seul l’évaluateur agréé se prononce sur la valeur (courtier, inspecteur, arpenteur-géomètre et notaire ne le font pas). Trois types de rapports : complet, abrégé, restreint.
- OEAQ : protection du public (admission, formation continue, inspection, discipline, normes). Actes interdits : honoraire conditionnel, intérêt dans le bien, mandat hors compétence, publicité trompeuse. Sanction disciplinaire seulement s’il y a faute, préjudice et lien de causalité ; amendes de 2 500 à 62 500 $ par chef.
- L’offre de logements est rigide à court terme : les chocs de demande passent par les prix. Principes : substitution, utilisation optimale, anticipation, changement, contribution, rendement décroissant, conformité, externalités, concurrence.
- Utilisation optimale : légalement permis, physiquement possible, financièrement faisable, puis le projet au résidu foncier le plus élevé. La valeur ajoutée par le terrain plafonne au-delà du lot typique du secteur.
- Valeur marchande = prix le plus probable sur un marché ouvert, entre parties informées et sans contrainte, après un délai d’exposition raisonnable ; valeur ≠ prix ≠ coût ; un prix anormalement bas doit alerter. Six types de valeur : hypothécaire, d’assurance (coût de reconstruction sans le terrain), fiscale, équitable, d’investissement, patrimoniale.
- Rôle triennal : date de référence 18 mois avant l’entrée en vigueur, valeur figée trois ans ; le ratio prix/rôle sert à repérer les anomalies. Facteurs PEGS : physiques, économiques, gouvernementaux, sociaux.
- Cycle immobilier (reprise, sommet, contraction, creux) lu par la combinaison de six indicateurs : volume des ventes, prix médian, inscriptions par vente, délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier ; baromètre Centris = ventes / nouvelles inscriptions. Automne 2026 : entre le sommet et une contraction.
- Comparables : minimum trois, idéalement cinq à sept ; même rue ou quartier ; moins de six mois (jamais plus de 24) ; type identique ou comparable ; uniquement des ventes de gré à gré confirmées ; documenter anomalies et hypothèses dans une grille.
Déroulé
Les 39 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants | 9:59 | ||
| Ouverture : une séance de préparation à l’examen Séance « plus relaxe » : révision des concepts importants et survol des questions de l’examen. Trois TP1 reçus jusque-là, de très bons résultats ; remise ce soir à minuit. | 0:57 | Ouvrir ↗ | |
| L’examen de mi-session : maison, du 28 au 31 octobre, 72 heures Le PDF de l’examen est envoyé par courriel le mercredi 28 octobre à 19 h ; 72 heures pour le faire. Ce format laisse le temps de réfléchir et d’analyser, ce que demande l’évaluation immobilière. | 0:49 | Notes ↗ | |
| Format : 19 questions à développement en cinq parties, 30 % de la note Durée réaliste d’environ trois heures ; le « 6 à 8 heures » du plan est un maximum très conservateur. Chaque partie indique ses séances, son nombre de questions et ses points. | 0:57 | Notes ↗ | |
| Les parties A à E et les séances couvertes Partie A : séances 4 et 5 ; partie B : séances 3 et 4 ; etc. Le découpage sert à anticiper les questions et à répartir l’effort ; toutes les questions sont à la portée des étudiants. | 0:44 | Ouvrir ↗ | |
| Question : les questions ressemblent-elles à celles du TP ? Oui : même format que le TP et que l’examen de pratique (questions à développement sur des données réelles). Tout se fait avec l’énoncé PDF, sans consulter UQO Éval ni d’autres sources. | 0:52 | Ouvrir ↗ | |
| Les 19 questions : séances, outils et concepts par question Tableau des questions avec la séance visée et les outils nécessaires. Démarches obligatoires sur le PDF ou sur feuille (à la main) ; un tableur Excel peut servir à valider les calculs, sans être exigé. | 1:20 | Ouvrir ↗ | |
| Pondération : calculs 38 %, analyse ≈ 40 %, jugement professionnel Les calculs, l’interprétation de tableaux (analyse ancrée) et le jugement professionnel (utilisation optimale, déontologie). La feuille de formules reprend ce qui a déjà été vu. | 0:49 | Ouvrir ↗ | |
| Les pièges à éviter Moyenne et médiane (trancher une vente anormale avec le rôle), rôle à la bonne date de référence, prix unitaire et prix payé, ordre des critères de l’utilisation optimale (légal, physique, financier, productif), ventes non confirmées, estimation automatisée ≠ évaluation. | 1:33 | Ouvrir ↗ | |
| Révision de la séance 1 : l’évaluation, une opinion motivée, indépendante et datée Examen à livre ouvert : comprendre et appliquer les concepts plutôt que mémoriser. La date de l’évaluation doit correspondre à la question posée. Les pastilles rouges des diapositives renvoient aux questions concernées (ici 16 et 19). | 2:07 | Notes ↗ | |
| Seul l’évaluateur agréé se prononce sur la valeur Courtier (prix de mise en marché), inspecteur en bâtiment, arpenteur-géomètre et notaire ne déterminent pas la valeur. Contextes et types de valeur : financement (ratio prêt-valeur), transaction, fiscalité municipale ; quatre mandats pour une même maison. | 2:47 | Notes ↗ | |
| Les trois types de rapports : complet, abrégé, restreint Complet pour les litiges, mandats complexes et expropriations ; abrégé pour les prêteurs ; restreint pour l’interne. La rédaction d’un rapport n’est pas exigée à l’examen. | 1:22 | Notes ↗ | |
| Révision de la séance 2 : l’OEAQ protège le public Admission, formation continue, inspection, discipline, normes et déontologie, assurance responsabilité (avec le FARPEAQ). Fonction réglementaire : admission, stage. | 1:08 | Notes ↗ | |
| Actes interdits et rédaction d’une bonne réponse Honoraire conditionnel (fonction de la valeur) et intérêt dans le bien évalué, mandat au-delà de ses compétences, publicité trompeuse. Exemple de réponse inacceptable et de réponse attendue : expliquer, sans raccourcis ni citations d’articles. | 1:50 | Notes ↗ | |
| Faute, préjudice et lien de causalité L’Ordre sanctionne lorsqu’un lien de causalité unit la faute et le préjudice ; une faute sans préjudice n’entraîne pas nécessairement de discipline. | 1:03 | Notes ↗ | |
| Sanctions civiles, disciplinaires et pénales Dommages-intérêts (civil) ; réprimande, amende de 2 500 à 62 500 $ par chef, formation, limitation du droit d’exercice, radiation temporaire ou permanente, publication (disciplinaire) ; poursuites du DPCP, amendes ou prison (pénal). L’assurance couvre si la faute n’est pas démontrée. | 2:09 | Notes ↗ | |
| Normes OEAQ et usage légitime des estimations automatisées Normes de l’OEAQ mises à jour en continu, fondées sur l’Appraisal Foundation comme celles de l’Institut canadien des évaluateurs. La valeur du travail humain : la visite de la propriété. | 1:48 | Notes ↗ | |
| Révision de la séance 3 : offre rigide, la demande fait les prix Le prix résulte de l’équilibre entre l’offre et la demande locales ; à court terme l’offre de logements est rigide (construire prend des années), donc les chocs de demande (immigration, taux, télétravail) passent par les prix. | 1:54 | Notes ↗ | |
| Les principes : substitution, utilisation optimale, anticipation, changement, contribution… Substitution, utilisation optimale (légal, possible, faisable, le plus productif), anticipation (méthode du revenu), changement (l’évaluation est datée), contribution (un élément vaut ce qu’il ajoute, pas son coût : la piscine), rendement décroissant, conformité, externalités, concurrence. | 3:33 | Notes ↗ | |
| Rendement décroissant du terrain et ordre des critères de l’utilisation optimale La valeur ajoutée par le terrain plafonne au-delà du lot typique (pas de règle de trois : 10 000 contre 100 000 pi²). Vérifier dans l’ordre : légal (zonage, servitudes, patrimoine), physique, financier, puis retenir le projet au résidu foncier le plus élevé. | 2:15 | Notes ↗ | |
| Question : qu’entend-on par résidu foncier ? Ce qui reste pour le terrain entre la valeur marchande du projet et son coût de construction ; on retient le projet dont le résidu est le plus élevé. | 2:14 | Notes ↗ | |
| Révision de la séance 4 : la valeur marchande n’est pas le prix Prix le plus probable sur un marché ouvert et concurrentiel, entre parties consentantes, informées et prudentes. Une maison évaluée 300 000 $ vendue 100 000 $ (succession, don déguisé) n’est pas une vente de gré à gré et ne peut servir de comparable ; délai d’exposition raisonnable, aucune contrainte ni financement spécial. | 2:47 | Notes ↗ | |
| Valeur, prix et coût ; surenchère et prix anormalement bas La valeur est une opinion datée à une fin précise ; le prix, un fait payé une fois ; le coût, ce qu’il faut pour reproduire le bien. Un prix bien supérieur à la valeur peut s’expliquer ; un prix trop bas doit sonner l’alarme. | 2:30 | Notes ↗ | |
| Les types de valeur : hypothécaire, d’assurance, fiscale, équitable… Valeur hypothécaire conservatrice (ratio prêt-valeur), valeur d’assurance = coût de reconstruction du bâtiment sans le terrain, valeur fiscale (contestation du rôle), valeur équitable (faillite, saisie), investissement, patrimoine familial. Question 8. | 2:33 | Notes ↗ | |
| Le rôle triennal et la distribution des ratios prix/rôle Valeur du rôle fixée pour trois ans à partir d’une date de référence 18 mois avant l’entrée en vigueur, d’où une déconnexion croissante. La distribution des ratios prix/rôle est approximativement normale ; les extrêmes signalent les anomalies. | 2:29 | Notes ↗ | |
| Facteurs PEGS et points à retenir de la séance 4 Physiques (emplacement, aire, âge, état, qualité, terrain), économiques (taux, emploi, revenus, coûts de construction), gouvernementaux (zonage, taxation), sociaux (démographie, immigration, préférences). Valeur ≠ prix ≠ coût ; six types de valeur ; référence 18 mois ; ratio prix/rôle. | 2:40 | Notes ↗ | |
| Révision de la séance 5 : les segments du marché québécois Résidentiel (unifamilial, condos, plex, locataires), commercial, industriel, locatif de six logements et plus (Tribunal administratif du logement), terrains. | 0:55 | Notes ↗ | |
| Le cycle immobilier : reprise, sommet, contraction, creux Reprise : prix en hausse, délais courts, stocks en baisse ; sommet : la hausse ralentit, l’offre rattrape la demande ; contraction : prix en baisse, stocks et délais en hausse ; creux : stabilisation puis retournement. Lecture du moment présent : entre le sommet et une contraction. | 3:02 | Notes ↗ | |
| Les six indicateurs par phase du cycle Volume des ventes, prix médian au m², inscriptions par vente (mesure du stock), délai de vente, ratio prix vendu / prix demandé, mises en chantier : sens de chaque indicateur dans chaque phase (questions 1 et 3). Aucun indicateur seul ne suffit ; c’est la combinaison qui identifie la phase. | 4:03 | Notes ↗ | |
| Baromètre Centris et facteurs macroéconomiques Ratio ventes / nouvelles inscriptions : en hausse (baisse des taux, immigration, pénurie, emploi) le stock fond ; en baisse (hausse des taux, surplus de construction, récession) le stock s’accumule. Une hausse des taux réduit la capacité d’emprunt et le test de résistance. | 2:38 | Notes ↗ | |
| Révision de la séance 6 : sources, qualité des données, choix des comparables Registre foncier, rôle, Centris, inspection ; six critères de qualité (fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude, objectivité). Comparables : minimum trois, idéalement cinq à sept ; même rue ou quartier ; moins de six mois, jamais plus de 24 ; type identique ou comparable ; uniquement des ventes de gré à gré confirmées (arm’s length). | 5:51 | Notes ↗ | |
| Déconnexion du professeur et reprise Brève coupure Internet du côté du professeur (« ça m’a déconnecté complètement ») ; reprise du partage d’écran. À retenir : chaque source a une portée et une limite ; grille des anomalies et hypothèses ; une estimation automatisée est un point de départ. | 0:54 | Notes ↗ | |
| Clôture de la révision et période de questions Pas de reprise détaillée des séances déjà vues ; questions sur le TP1 (remise à minuit) et sur l’examen ; le forum du cours reste ouvert. | 1:12 | Ouvrir ↗ | |
| Question : l’examen peut-il se faire sur papier ? Quand est-il disponible ? Oui : sur feuille, iPad ou application Notes, puis numérisation. L’examen est envoyé par courriel le mercredi 28 octobre à 19 h, remise jusqu’au 31 octobre à 19 h (72 heures) par courriel, avec accusé de réception ; dépôt sur le site du cours possible. | 1:56 | Notes ↗ | |
| Question : remise du TP1 en équipe Une seule personne envoie le TP, avec les noms des coéquipiers, de préférence par courriel plutôt que sur Moodle ; le professeur confirme la réception et entre les notes sur Moodle. | 1:06 | Ouvrir ↗ | |
| Correction du TP1 et temps à prévoir pour l’examen Dès ce soir, retour du fichier Excel corrigé et d’un PDF avec la note détaillée par question. Examen : environ trois heures, jusqu’à six avec les retouches ; huit heures est un maximum. Plus court que le TP, mais avec les démarches à la main. | 2:03 | Ouvrir ↗ | |
| Confirmation des remises et fin de la séance Le dépôt sur Moodle est aussi accepté. Les TP déjà corrigés sont très bons ; la séance se termine vers 20 h 10. | 1:22 | Ouvrir ↗ | |
| Après la séance : question individuelle sur la synthèse du TP1 Une étudiante partage son écran : la question 9 de la synthèse compare les prix affichés des annonces à vendre à la mesure UQO Éval (par exemple la part des dix propriétés affichées au-dessus de l’estimation), et non le nombre de ventes. | 3:41 | Ouvrir ↗ | |
| Fin : correction sous 24 heures Remise ce soir, correction le lendemain ; bonne chance pour l’examen, retour en classe la semaine suivante. | 0:32 |
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| Vidéo complète (MP4, 104,8 Mo) L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix. | Télécharger |
| Audio seulement (M4A, 48,4 Mo) Pour écouter la séance en déplacement. | Télécharger |
| Sous-titres (WebVTT) 1095 sous-titres synchronisés. | Télécharger |
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| Transcription horodatée (texte) 11 147 mots, chapitres et minutage. | Télécharger |
| Chapitres (WebVTT) 39 chapitres. | Télécharger |
Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.