IMM1003 — Séance 6 — Collecte et analyse des données
Enregistrement Zoom du mercredi 21 octobre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 24
Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée.

[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants
[0:09:59] Ouverture : une séance de préparation à l’examen
[0:10:56] L’examen de mi-session : maison, du 28 au 31 octobre, 72 heures
[0:11:45] Format : 19 questions à développement en cinq parties, 30 % de la note
[0:12:42] Les parties A à E et les séances couvertes
[0:13:26] Question : les questions ressemblent-elles à celles du TP ?
[0:14:18] Les 19 questions : séances, outils et concepts par question
[0:15:38] Pondération : calculs 38 %, analyse ≈ 40 %, jugement professionnel
[0:16:27] Les pièges à éviter
[0:18:00] Révision de la séance 1 : l’évaluation, une opinion motivée, indépendante et datée
[0:20:07] Seul l’évaluateur agréé se prononce sur la valeur
[0:22:54] Les trois types de rapports : complet, abrégé, restreint
[0:24:16] Révision de la séance 2 : l’OEAQ protège le public
[0:25:24] Actes interdits et rédaction d’une bonne réponse
[0:27:14] Faute, préjudice et lien de causalité
[0:28:17] Sanctions civiles, disciplinaires et pénales
[0:30:26] Normes OEAQ et usage légitime des estimations automatisées
[0:32:14] Révision de la séance 3 : offre rigide, la demande fait les prix
[0:34:08] Les principes : substitution, utilisation optimale, anticipation, changement, contribution…
[0:37:41] Rendement décroissant du terrain et ordre des critères de l’utilisation optimale
[0:39:56] Question : qu’entend-on par résidu foncier ?
[0:42:10] Révision de la séance 4 : la valeur marchande n’est pas le prix
[0:44:57] Valeur, prix et coût ; surenchère et prix anormalement bas
[0:47:27] Les types de valeur : hypothécaire, d’assurance, fiscale, équitable…
[0:50:00] Le rôle triennal et la distribution des ratios prix/rôle
[0:52:29] Facteurs PEGS et points à retenir de la séance 4
[0:55:09] Révision de la séance 5 : les segments du marché québécois
[0:56:04] Le cycle immobilier : reprise, sommet, contraction, creux
[0:59:06] Les six indicateurs par phase du cycle
[1:03:09] Baromètre Centris et facteurs macroéconomiques
[1:05:47] Révision de la séance 6 : sources, qualité des données, choix des comparables
[1:11:38] Déconnexion du professeur et reprise
[1:12:32] Clôture de la révision et période de questions
[1:13:44] Question : l’examen peut-il se faire sur papier ? Quand est-il disponible ?
[1:15:40] Question : remise du TP1 en équipe
[1:16:46] Correction du TP1 et temps à prévoir pour l’examen
[1:18:49] Confirmation des remises et fin de la séance
[1:20:11] Après la séance : question individuelle sur la synthèse du TP1
[1:23:52] Fin : correction sous 24 heures

[0:05:00] Merci. Merci d'être présent. Bonjour, bonjour. Bonjour, ça va bien ? Ça va bien toi ? Oui, super bien, merci.

[0:09:59] Bon, on va commencer. Donc, aujourd'hui, une séance plus relaxe. On fait vraiment donc la préparation pour l'examen et on va revoir les concepts qui sont importants et survoler les questions qu'il va y avoir à l'examen. avant toute chose j'ai vu qu'il y avait seulement 3 étudiants qui avaient remis le TED 4 le TP, est-ce que ça va bien de votre côté ou c'est juste que vous ne l'avez pas encore envoyé par courriel ou mis sur la plateforme Modo moi je l'ai fini tantôt j'ai peut-être une petite question si possible à la fin pour une réponse, à la fin fin fin mais ça a bien été pour le faire en général super il y a déjà des étudiants qui me l'ont remis puis en tout cas dans ceux-là qui me l'ont remis Pour le moment, les résultats, c'est super bien. Il n'y a pas vraiment de copie catastrophique. C'est de très bons résultats. Je m'attends à ce que ce soit la même chose pour la suite.

[0:10:57] Donc, c'est ça. Pour l'examen, donc, qui va être la semaine prochaine, donc vraiment un examen maison du 28 octobre au 31 octobre, vous allez recevoir, donc, le PDF de l'examen par courriel et, donc, vous allez avoir 72 heures pour le faire.

[0:11:17] Donc, on va voir un petit peu. Donc, c'est vraiment, c'est ça qui a été retenu comme format d'examen. Je crois que c'est la meilleure chose. Donc, ça permet vraiment de mieux réfléchir aux réponses des questions et tout, et de faire une meilleure analyse et d'avoir des résultats qui sont plus voulus. Dans le cas de l'évaluation immobilière, tu sais, mettons, si on fait un examen de mathématiques, ce serait bien différent. Mais dans ce cas-là, je crois qu'une bonne réflexion, c'est nécessaire. Donc, au niveau de la formule, ça, c'est 19 questions divisées en cinq parties.

[0:11:51] Donc, c'est vraiment des questions à développement. Ça vaut 30 % de la note pour le cours. Et comme je vous ai dit, c'est 72 heures, donc la période pour le faire. Bon, le 6 à 8 heures, je l'ai mis vraiment pour être vraiment très, très, très, très conservateur dans la mesure où c'est vraiment le maximum que ça peut prendre.

[0:12:15] C'est un examen qui se fait logiquement, grosso modo, en trois heures, si on est vraiment rapide. Le 6 à 8 heures, ce n'est pas de travail intensif.

[0:12:28] Ici, en soi, c'est vraiment, comme on a dit, c'est cinq parties. On va en discuter un peu plus en détail.

[0:12:38] Pour chacune des parties, donc, vous avez vraiment, c'est séparé ici, comme vous pouvez le voir. La partie A, ça couvre la séance 4 à 5. Ensuite, la partie B, c'est 3 à 4. Et là, donc, vous voyez le nombre de questions et le nombre de points, donc, pour chacune des parties.

[0:12:55] Pourquoi, donc, je suis assuré que vous présentez ça ? C'est parce que ça vous permet, donc, de mieux vous préparer et de mieux anticiper, donc, comment les questions vont être présentées et mieux répartir l'effort sur les questions les plus importantes, ceux-là que vous maîtrisez le plus.

[0:13:12] Mais en soi, vous allez être en mesure de répondre à toutes les questions. Il n'y a pas de stress à ce niveau-là.

[0:13:23] Administrateur. Est-ce que les questions pourraient ressembler un peu à les questions à développement qu'il y avait dans le TP ? Oui, quand même. Oui, exactement. Donc, le TP, c'est probablement une des meilleures pratiques pour l'examen, mais aussi l'examen pratique, c'est vraiment un peu le même format.

[0:13:47] C'est le même format. C'est des questions à développement avec des cas réels, donc des données réelles, Vous allez voir. Par contre, pour l'examen, vous n'avez pas besoin d'aller voir à l'extérieur, sur le site de UQO Éval ou à autre. Tout l'examen se fait vraiment avec le document PDF de l'énoncé.

[0:14:06] Pas besoin d'aller ailleurs pour aller chercher l'information. Tout l'examen est faisable simplement avec l'énoncé de l'examen. On va continuer. Ici maintenant, donc c'est vraiment, donc, chacune des séances, donc il y a six séances couvertes dans l'examen, la séance 1, qui couvre donc justement l'évaluation et l'évaluateur.

[0:14:29] Donc, vous pouvez voir ici que ça va être simplement dans la section B et E de l'examen que ça va être touché. Donc, vous avez vraiment la suite pour les autres séances. Donc, tu vois, c'est pour vous donner une idée de ce qui vous attend. et l'examen pratique est probablement aussi, en plus du TP, une des bonnes façons de se préparer.

[0:14:50] Ici, c'est vraiment les 19 questions de l'examen que vous allez avoir et chacune des séances qui sont concernées et les outils et les concepts qui sont nécessaires pour la question. On ne va pas les couvrir ensemble ici, je vais vous laisser de regarder, mais ça peut vous donner une petite idée.

[0:15:06] C'est très similaire au TP. En soi, vous pouvez utiliser un tableur Excel pour faire l'examen. L'important, donc, c'est que lorsque vous allez remettre l'examen, les démarches doivent être sur le PDF. Donc, vous pouvez le faire, maintenant, à la main ou vous pouvez prendre une feuille blanche, mettre question 1 et mettre votre démarche. Donc, en soi, c'est ça que je m'attends. Pas nécessairement besoin, donc, d'envoyer un tableur Excel et autres. Mais ça peut être plus simple, donc, pour valider votre réponse, maintenant, de calcul dont vous avez fait à la main.

[0:15:38] Maintenant, au niveau donc des… qu'est-ce qu'on pourrait dire, mettons, au niveau des calculs, donc ça va représenter à peu près 38 % de l'examen. L'analyse ancrée, ça c'est quoi ? C'est simplement le fait d'interpréter un tableau. Donc, c'est beaucoup de ce long de l'examen intra. Donc, c'est aux alentours de 40 %, puis le jugement professionnel, donc c'est tout ce qui est utilisation optimale, déontologie et autres. Bon, ça ici, je vais Je vais vous laisser le lire.

[0:16:07] Donc, la feuille de lire, donc les formules qui vont être nécessaires pour l'examen, on en avait déjà parlé, donc c'est rien de nouveau à ce niveau-là.

[0:16:18] Maintenant, les pièges potentiels que j'aimerais ça que vous évitez pour l'examen, on va les couvrir, soit plus en détail, étant donné que c'est quand même relativement important. Premièrement, la moyenne versus la médiane. C'est important donc de comprendre que lorsqu'il y a une vente matonchère, est-elle une anomalie ou une vente légitime, il faut que vous tranchiez avec le rôle d'évaluation foncière. Dans ce cas-là, c'est vraiment le plus important.

[0:16:46] Ensuite, le rôle à des dates différentes. C'est très important de bien utiliser les données aux bonnes dates de référence. Donc, par exemple, si vous calculez un indice, c'est important pour une année donnée. Il ne faut pas utiliser, par exemple, des données qui proviennent d'une autre année.

[0:17:01] Donc, il faut vraiment que ça soit arrimé avec la bonne date. Donc, c'est un erreur classique. Prendre une mesure qui n'est pas à la bonne place et tout ça. Ensuite, prix unitard versus paye, donc aussi potentiellement des erreurs à éviter. L'ordre des critères, donc si on va le voir plus dans cette séance-ci, le fait de faire un filtre légal, physique, financier et productif.

[0:17:26] Les ventes non confirmées, donc ici en soi, si vous avez toujours prendre les propriétés avec la vente confirmée pour faire les comparables. Estimation versus évaluation, donc ici c'est très important, que, mettons, une mesure qui est générée, par exemple, avec QEval ou un autre générateur d'évaluation automatique, ça ne remplace pas une évaluation.

[0:17:50] Ici, je vous invite à le regarder et de le garder en mémoire. Ce n'est pas nécessairement, mettons, juste ça, l'examen, mais c'est des petits pièges potentiels qui pourraient arriver. Bon, donc, ce que je vous propose maintenant, c'est qu'on va revoir rapidement chacune des séances et on va regarder, donc, les points clés à retenir et donc à garder en tête.

[0:18:11] Parce qu'en ça, vous allez avoir droit à tout votre matériel. C'est un examen maison. Donc, pas besoin de stresser, d'apprendre par cœur des choses. C'est vraiment juste de comprendre les concepts et d'être capable de les appliquer. Bon. Ici, on avait dit que l'évaluation immobilière, ça, c'est important.

[0:18:27] Donc, c'est le processus par lequel un professionnel formule une opinion motivée, indépendante et datée. Donc, c'est une opinion. Et ça a une date donnée. Donc, c'est ça qui est très important ici. Si vous vous rappelez donc les problèmes potentiels qu'on avait parlé, si vous voyez une évaluation immobilière qui a été faite par un évaluateur agréé, qui est datée par exemple du 15 septembre, d'une année donnée, mais que là, on vous pose une question par rapport à aujourd'hui, c'est très important que l'évaluation soit dans les horizons de la date où la question est posée.

[0:18:57] Donc, ici, ça vous donne un petit peu le portrait de ça. Just by... OK, quelqu'un à le mettre, parfait. Et là, vous voyez ici, sur chaque slide, vous avez une pasté rouge qui est ici. Cette diapositive-là va potentiellement être utile pour la question 16 et 19.

[0:19:16] Mais pas potentiellement, elle va être utile. Donc, ça vous permet un petit peu... Donc, si vous êtes quelqu'un qui aime ça faire des... Je pense même qu'on pourrait reconstruire l'examen avec ces diapositives-là, si maintenant vous mettez beaucoup de temps. Mais bon, ça ne donne pas grand-chose dans la mesure où vous avez 62 heures pour le faire.

[0:19:59] Conseiller un acheteur ou un vendeur potentiel et témoigner à titre d'expert et analyser les marchés, évaluation de masse et autres. Les qualités, c'est important aussi. C'est très important que c'est juste un évaluateur gré qui peut déterminer la valeur d'un immeuble ou d'un bien immobilier et pas aucun autre professionnel.

[0:20:19] Vous voyez ici, on avait parlé dans cette séance-là des professionnels qu'il y avait dans le monde de l'immobilier. évaluateurs, courtiers, inspecteurs en bâtiment, arpentage au maître et notaires. C'est seulement l'évaluateur agréé qui peut se prononcer sur la valeur d'un bien immobilier.

[0:20:35] C'est une opinion qui est indépendante, qui engage ta responsabilité seulement. Un courtier immobilier, par contre, peut faire une analyse des comparables, mais c'est simplement pour une mise en marché. Il ne se prononce pas réellement sur la valeur d'un bien donné.

[0:20:48] Il se prononce sur le prix auquel va être affichée une propriété, par exemple, sur Emac, centré sur autre. L'inspecteur en bâtiment, lui, ne détermine et a aucun rapport avec la valeur. Même chose pour l'arpentant géomètre et le notaire. Est-ce que ça allait pour le moment ?

[0:21:05] Et là, vous voyez, question 16 ici. Donc, c'est... En soi, c'est un peu du remarché de tout ce qu'on a déjà vu, mais là, je mets vraiment l'accent sur ce qui est important pour l'examen. Maintenant, ici, au niveau le contexte et le type de valeur. On avait discuté qu'il y avait un contexte de financement.

[0:21:26] Le contexte de financement, c'est l'objectif de déterminer une valeur, c'est pour être capable de fixer le prêt, donc le ratio prêt-valeur. Donc, le V dans ce ratio-là, en soi, il faut être capable de déterminer la valeur. Ça peut être demandé par le prêteur et la valeur, vous vous dites, c'est une valeur marchande ou hypothécaire.

[0:21:49] Ici, maintenant, transaction, négocier le prix. Donc, vous pouvez vouloir obtenir une valeur d'un bien mobilier pour être capable de négocier le prix ou si vous êtes un acheteur ou un vendeur et on parle de la valeur marchande. Maintenant, fiscalité municipale, là, on veut établir ou contester le rôle.

[0:22:07] Donc, c'est les municipalités qui vont demander ça et c'est la valeur fiscale. Ici, vous avez les autres, vous laissez les parcourir, mais en soi, ici, ça va être couvert dans la question vide de l'examen. ou il va être question d'un mandat, de quatre mandats pour une même maison donnée.

[0:22:25] Et là, je pense qu'il y a un peu la même question dans l'exemple pratique. C'est à vous de voir. Ça, c'est vraiment au niveau des caractéristiques qui vont être en question dans cette question.

[0:22:43] Maintenant, les rapports. Un évaluateur agréé doit faire un rapport. Bon, on n'a pas encore vu comment donc rédiger ce rapport-là, donc vous n'aurez pas besoin de faire ça à l'examen, qu'étiez-vous pas. Mais il faut savoir qu'il y a trois types de rapports. Le rapport complet, abrégé et restreint.

[0:23:01] En soi, donc, c'est vraiment le complet, c'est pour tout ce qui est litige, mandat complexe et autres, expropriation par exemple. Le abrégé, donc c'est souvent lorsqu'une banque demande une évaluation, donc on va parler d'un rapport abrégé. Donc, c'est plus petit, donc en quantité de pages. Et c'est souvent donc juste destiné pour un prêt-à-dire. Donc, c'est moins un peu, c'est moins un document complexe. C'est vraiment juste pour avoir donc la certitude que l'édifice, par exemple, vaut tant pour un prêt donné. Et le restreint, c'est pour l'interne. Donc, par exemple, si vous travaillez pour une entreprise, vous faites un rapport à l'interne, Mais là, ça va être une lettre, un rapport qui va être très restreint.

[0:23:47] Ici, c'est tout pour ça. Donc, ça, je vais passer ça. Bon, donc, ça, c'était tout pour la séance 1. c'est en soi vraiment les questions qui peuvent être posées pour la séance. Ça ne peut pas non plus être super complexe, c'est surtout des concepts à appliquer.

[0:24:16] Maintenant, le cadre professionnel et la déontologie. Ici, il y a quand même quelques questions là-dessus. En soi, l'ordre des évaluateurs agréés, son objectif, c'est de protéger le public. Donc, pour les biens d'assurance, admission, formation continue, inspection, discipline et normes néontologiques.

[0:24:38] C'est eux qui sont responsables de tout faire ces types de travail-là. On avait dit donc que l'évaluateur agréé est inspecté par des inspecteurs, quelques fois, pas souvent. Ils sont responsables d'appliquer la discipline, la formation continue pour la valider.

[0:24:54] Et c'est eux qui sont responsables aussi d'admettre les évaluateurs agréés de potentiel, ceux-là qui veulent avoir le titre. C'est eux également qui créent la norme et la déontologie et les assurances, c'est eux qui gèrent ça avec la FRP. La fonction réglementaire, c'est vraiment tout ce qui est admission, stage et autres.

[0:25:17] Je ne vois pas vraiment, pas besoin de voir plus en détail. Donc, ici, donc, ça, très important. Donc, on avait mentionné, je ne sais pas si vous vous rappelez, qu'un évaluateur agréé ne peut pas charger un honoraire qui est fonction du prix de l'évaluation, à se rappeler.

[0:25:39] Donc, c'est-à-dire qu'évaluer un bien dans lequel, donc, on a un intérêt, c'est interdit. Donc, c'est un acte qui est interdit. On appelle ça un honoraire conditionnel et c'est très prohibé. Pourquoi c'est prohibé ? Parce que potentiellement, un évaluateur aurait intérêt à surévaluer, par exemple, un bien immobilier pour favoriser une approbation hypothécaire et autres. Il ne faut pas aussi également accepter un mandat au-delà de ses compétences, à moins qu'on décide de faire une formation pour mettre à jour nos compétences.

[0:26:13] Aussi donc publicité trompeuse informations fausses également prohibées maintenant

[0:26:22] Ici donc je vais vous laisser lire ça dans ces diapositives là il y a aussi comment que c'est mieux donc de rédiger la réponse par exemple à une question donnée ici donc vous avez un exemple de qu'est-ce qui est inacceptable le rôle dit et la réponse exacte. Comment vous devriez, par exemple, formuler la réponse ?

[0:26:47] Je vous encourage surtout à ne pas faire trop de raccourcis textuels. Si vous pouvez bien expliquer votre réponse pour chacune des questions et pourquoi c'est comme ça. Pas besoin, par exemple, de dire que c'est l'article qui dit ça. Ici, en soi, le but, ce n'est pas de faire un rapport de laboratoire avec des citations, mais vraiment bien détailler votre réponse et pourquoi c'est comme ça.

[0:27:14] Bon. Aussi, on avait discuté pour que l'ordre des évaluateurs agréés puisse vous sanctionner, par exemple, pour une faute donnée, il faut absolument qu'il y ait un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ici, c'est mentionné. C'est-à-dire qu'il peut y avoir une faute, mais s'il n'y a pas de préjudice en soi, il n'y a pas nécessairement intérêt à ce que l'ordre aille de l'avant pour faire des sanctions et de la discipline.

[0:27:43] Ce qui est quand même relativement logique à ce niveau-là. Il n'y a pas de lien de causalité.

[0:28:17] Maintenant, au niveau des sanctions, il y a des sanctions civiles, disciplinaires et pénales. Civil, c'est tout ce qu'on appelle dommage d'intérêt. C'est un client, par exemple, qui vous poursuivrait, qui vous poursuivrait vous, parce qu'il juge que vous lui avez causé un préjudice ou autre.

[0:28:36] Ensuite, il y a une responsabilité disciplinaire. Donc, ça, c'est l'ordre qui décide de vous sanctionner. Donc, ça, ce serait un autre type de sanction. Une réprimande, une allemande ou une radiation dans le pire des cas. Et là, si vraiment, il y a de quoi de très, très grave et que là, le gouvernement décide de s'en mêler, bien là, il va y avoir des poursuites pénales.

[0:28:55] C'est-à-dire que là, ça va être la couronne. Vous allez donc, c'est un procès qu'on dit criminel. Donc, le poursuivant, c'est le DPCP, directeur des poursuites criminelles et pénales. Et là, c'est des peines de prison ou des amendes. Donc, c'est les responsabilités potentielles. Maintenant, au niveau des sanctions disciplinaires, une réprimande, c'est possible, mais les amendes peuvent s'y aller aux alentours de 2500 à 62 500. Donc, c'est quand même pas mal d'argent. Et ça, c'est par chef.

[0:29:24] Bref, ici donc, bon, les assurances couvent de face, si la faute est pas, parce qu'en soi, si vous pouvez être capable de démontrer qu'il n'y a pas de faute, donc si vous avez un avocat et que vous vous défendez, c'est très possible que vous soyez capable de démontrer à l'assurance que, bon, j'ai une responsabilité disciplinaire, mais en soi, c'est tout tout.

[0:29:49] Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que le geste 6500, vous allez devoir le payer de votre poche. Maintenant aussi, formation, stage de perfectionnement, ça peut être une des sanctions possibles. Limitation du droit d'exercice, irradiation temporaire ou permanente.

[0:30:05] Et une publication, donc ça, c'est vraiment le fait que ça aura été indiqué dans des registres publics que vous êtes radis. Parce qu'on le sait, dans les médias, souvent, il y a des exemples de personnes qui, par exemple, ça arrive beaucoup dans le monde de la santé, par exemple, les infirmières qui ont perdu leur droit pratiques mais qui continuent d'exercer. Donc, c'est un peu ça. Donc, la publication, c'est pour empêcher ça justement. Maintenant, au niveau des normes et des pratiques, il y a les normes de l'OEAQ, donc les évaluateurs agréés, qui est mis à jour en continu et c'est basé en soi sur l'Appre Result Foundation et l'Institut canadien des évaluateurs se se base également sur The App-Ausle Foundation. Donc, la référence en soi, c'est les études humaines. Et ici, donc, il n'y a pas grand-chose de plus à dire. Maintenant, l'usage légitime donc d'un évaluateur, donc d'une estimation automatisée, c'est donc de comprendre qu'un un évaluateur agréé, qu'est-ce qui fait la valeur d'un travail humain-là ? C'est le fait que vous allez visiter la propriété pour faire votre évaluation, dans certains cas. Donc, c'est-à-dire que si vous n'êtes pas capable de voir l'intérieur de la propriété et de voir justement les particularités qu'elle a, bien, c'est très dur de faire une évaluation qui est objective. Bon, ici, ce qu'il faut retenir, donc, c'est que, la responsabilité de l'OEAQ, c'est faire la protection du public, les admissions et autres.

[0:31:52] Donc, ça, c'est tout pour la séance 2. C'est vraiment, c'est plus des séances qui sont théoriques. Il n'y a pas vraiment de calcul et autre. C'est vraiment juste de comprendre les bases. Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ? À l'adaptation, ça va.

[0:32:10] C'est pas trop une grosse séance. Bon, on rentre un peu dans le coup qui est plus télateur. La séance 3, on l'a dit, c'est les principes fondamentaux. Donc, qu'est-ce qui drive un peu les mécanismes d'évaluation et autres ? L'offre et la demande, donc, en évaluation immobilière. Le prix d'un bien immobilier, on le sait, c'est déterminé par une rencontre entre la demande d'un acheteur et l'offre des vendeurs.

[0:32:43] Qu'est-ce qu'on a dit aussi, c'est que c'est très rare que l'offre bouge dans le temps. C'est-à-dire que l'offre est relativement rigide, comme vous pouvez le voir ici dans ce graphique-là. Donc, qu'est-ce qui fait bouger les prix en immobilier ? C'est la demande.

[0:32:56] Et c'est un peu pour ça, donc, justement, les prix, c'est très rare qu'ils diminuent, étant donné que, bon, si on regarde ici la ligne, si la demande augmente, forcément le prix augmente, parce que le prix d'équilibre, donc, il se déplace par la droite. Si l'offre reste constante.

[0:33:11] Bon, vous allez me dire, les prix pourraient baisser potentiellement si la demande, elle diminue. Mais donc, la population augmente, donc ça va être potentiellement très difficile d'avoir une demande qui diminue au niveau des biens immobiliers. Il faudrait qu'il y ait beaucoup de pertes d'emploi et autres.

[0:33:25] Donc, ici, le principe, c'est que le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande locale. À court terme, l'offre de logement est rigide. Donc, construit, ça prend des années. C'est pour ça que justement, que la ligne ici, rouge, elle reste sur place. Donc, elle ne va pas se déplacer à court terme. Donc, un choc de demande, immigration, les taux d'intérêt, le télétravail, ça cause donc le fait de déplacer donc ici la ligne D à des primes et ça, ça change le prix.

[0:33:54] C'est ça ici. Bon, des principes donc importants donc à comprendre pour l'examen. L'offre et la demande, donc le prix résulte de l'équilibre entre l'offre et la demande local. La substitution, c'est on va toujours payer, on ne paie pas plus qu'un substitut d'utilité équivalente.

[0:34:18] Ça, c'est un autre des principes importants. L'utilisation optimale, c'est usage légal, possible, faisable, le plus productif. On l'avait vu également. Anticipation, ça c'est pour tout ce qui est maintenant en méthode des revenus. La valeur reflète les bénéfices futurs attendus d'un bien immobilier donné.

[0:34:34] Le changement, c'est que le fait que les marchés bougent, donc l'évaluation est datée. C'est pour ça qu'il faut absolument que l'évaluation soit datée et elle n'est plus valide, par exemple, un an plus tard. Contribution, donc c'est un élément vaut ce qu'il ajoute au tout, non son coût. On en avait parlé. Si vous faites construire par exemple, vous ajoutez une piscine à la propriété, ça ne veut pas nécessairement dire que l'ajout de cette piscine-là, ça va être la valeur marchande avant d'ajouter la piscine plus le coût de construction de la piscine. C'est très possible qu'il n'y ait aucun changement dans le prix ou que l'augmentation son prix soit inférieur au coût de construction de cette piscine-là. Donc, ça, c'est la contribution. Maintenant, rendement décroissant, c'est un autre principe qui est important pour cette séance-là. C'est le fait que chaque ajout apporte un bénéfice marginal au moins. C'est-à-dire que le terrain, par exemple, si vous ajoutez, par exemple, une maison sur un terrain de tant de pieds carrés, le fait de prendre un terrain de plus en plus grand ne va pas nécessairement être linéaire. Donc, ça va être décroissant donc la valeur du terrain. Conformité, donc un bien conforme à son milieu maximisé.

[0:35:51] Ok, excusez-moi, oui, oui, j'ai un bug mental. Donc, c'est-à-dire que si vous avez le fait donc d'avoir, je ne sais pas moi, dans un secteur où on a beaucoup, par exemple, des chalets et autres, et là vous avez une maison, ça ne maximise pas vraiment l'utilité, la valeur pour un environnement donné.

[0:36:10] Donc, c'est toujours mieux d'avoir une construction qui est homogène, qui se conforme, par exemple, à l'environnement. Par exemple, si c'est des maisons unifamiliales de deux étages, vous êtes mieux de construire une maison unifamiliale de deux étages.

[0:36:26] Maintenant, un bien modeste profite d'un quartier supérieur. C'est-à-dire que si vous construisez, je ne sais pas moi, une maison modeste dans un quartier où les maisons sont très, très, très dispendieuses, bien, c'est très bon pour votre maison modeste, elle va valoir plus cher que ce qu'elle vaudrait dans un quartier où il y a juste des maisons modestes.

[0:36:42] Et le contraire est vrai. Donc, c'est-à-dire que si vous construisez une maison extrêmement chère dans un quartier où il y a juste des maisons modestes, bien, c'est très possible que, bon, ça ne soit pas le meilleur mot possible.

[0:36:55] Externalité, donc, les externalités sont importantes en immobilier. On en avait déjà parlé. Donc, c'est-à-dire que le fait d'être proche d'une autoroute, d'une rivière, d'une école, ça impacte la valeur d'une propriété.

[0:37:09] Maintenant, aussi tout ce qui touche à la concurrence, c'est le principe, c'est le fait que s'il y a beaucoup d'argent à se faire, par exemple dans plusieurs projets immobiliers potentiels, bien ça va attirer beaucoup de concurrence. Et là, s'il y a beaucoup de concurrents, bien la demande augmentée, les coûts vont monter et là, ça va devenir de moins en moins rentable et là, la concurrence va diminuer. Donc, c'est pour ça qu'on on voit des fois dans certaines villes des vagues de construction massive et autres.

[0:37:37] Bon, ici, c'est le principe donc de ramener à des croissants qui est détaillé. Donc, vous pouvez voir ici question 9C et question 13C donc de l'examen. La valeur ajoutée par le terrain plafonne au-delà d'un lot typique du secteur. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

[0:37:52] Ça, c'est que si vous avez par exemple un quartier où il y a des maisons unifamiliales de type bungalow avec des terrains de 10 000 pieds carrés, par exemple, en moyenne de superficie, si vous êtes le seul dans ce quartier-là avec un bungalow d'un étage, mais que là, vous avez 100 000 pieds carrés, vous ne pouvez pas juste faire une règle de trois pour déterminer le prix de votre terrain en fonction des prix des autres terrains.

[0:38:22] Ce n'est pas comme ça que ça marche. Ce n'est pas une croissance qui est délinéaire. C'est important de se rappeler de ça.

[0:38:37] Maintenant, ici, donc, on avait parlé de l'utilisation optimale. Donc, on avait parlé, donc, qu'on pouvait déterminer la valeur d'un terrain par le principe d'utilisation optimale. Et c'est important, donc, de se rappeler, donc, des étapes. Vous devez toujours, donc, vérifier dans un premier temps, si j'ai un terrain donné, est-ce que c'est légal de construire tel projet ou de faire tel projet sur ce terrain-là ?

[0:39:01] Donc, est-ce que ça respecte le zonage, les servitudes et le patrimoine ? Si ce n'est pas permis, bien là, vous devez penser à un autre projet. Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible ? Parce que des fois, ce n'est pas possible dans tous les cas. Donc, à cause de la taille, la forme, le sol, l'accès, donc les services.

[0:39:20] Ensuite, est-ce que c'est financièrement faisable ? Si c'est le cas, vous passez donc au choix. Donc, si maintenant il reste un échantillon, par exemple, de trois projets potentiels, vous prenez lui qui est le maximalement productif. Donc, lui qui a le résidu foncier le plus élevé.

[0:39:36] Donc, ça, c'était le principe de l'utilisation optimale. Bon, ça ici, je vais...

[0:39:52] Ça, ça va. Bon. Qu'est-ce qu'on entend par résidus fonciers ? Ah oui, donc c'est l'ordre que vous calculez, donc c'est la valeur du terrain. Avec la méthode des coûts, donc c'est vraiment le, qu'est-ce qui reste donc comme valeur du terrain ? Donc déterminer par exemple le coût de, déterminer la valeur de la propriété et c'est ce qui reste donc entre la valeur marchande et le coût de construction.

[0:40:21] Ok. mais là vous auriez un résidu conseiller de 700 000 et là vous allez prendre le projet de donc le deuxième. Est-ce que c'est clair ?

[0:41:02] Oui, oui très clair, merci. Bon, ici, donc ça c'est bon. Maintenant, anticipation, donc ça ici, on l'avait, question 5, donc ça va être important, donc le principe d'anticipation, changement et conformité.

[0:41:27] Ici donc c'est le c'est correct donc ce qu'il faut retenir pour la séance 3 en soi c'est les principes qu'on a mentionné, les comprendre et être capable de les repérer donc les nommer et les appliquer à une donnée précise par exemple être capable aussi de comprendre que l'offre est rigide donc les chocs passent par les prix à cause de la demande L'utilisation optimale, les quatre critères, il se rappelait donc de l'ordre.

[0:41:58] Donc, vacants versus améliorés, assemblables, microlots. Conformité et autres. Donc, ça, c'est correct pour ça. C'est vraiment ici, donc, le plus de travail est là. Donc, la séance 4, maintenant, c'est la valeur, ces types, le rôle et la loi. Bon, maintenant, le prix le plus probable d'un bien, c'est ce qu'on appelle la valeur marchande.

[0:42:22] Donc, on avait parlé des différents types de valeurs dans les derniers cours. La valeur marchande, ce n'est pas le prix. Le prix, c'est vraiment attaché à une transaction, donc entre un vendeur et un acheteur. La valeur marchande, c'est le prix le plus probable qu'un bien devrait atteindre dans un marché ouvert et concurrentiel, entre un acheteur et un vendeur consentant, informé et prudent.

[0:42:48] La définition-là est super importante. Pourquoi ? Parce que je vais aller vous montrer ici comme ça.

[0:43:20] Une propriété qui a une évaluation foncière de 300 000 $, mais qui a été vendue à 100 000 $. Est-ce que ça, c'est vraiment le résultat d'une entente éclairée entre un acheteur et un vendant ? Probablement pas. Et c'est de plus en plus le cas des transactions comme ça.

[0:43:37] Ça rend justement la lecture du marché beaucoup plus difficile. Pourquoi c'est comme ça ? C'est que des fois, sans être des successions, ce n'est pas des dons camouflés. Ce n'est pas illégal. Mais ce n'est pas dû à un marché ouvert et concurrentiel. Par exemple, ce n'est pas un acheteur et un vendeur indépendant. C'est-à-dire probablement qu'il y a un deal entre les deux et ce n'est pas réellement un prix qui serait payé sur un marché donné.

[0:44:05] Donc, c'est pour ça que pour chacune des ventes, il faut que donc les deux parties soient informées. Il faut que donc ça soit à leur intérêt. Il faut qu'il y ait un délai d'exposition raisonnable lorsqu'une vente survient. Il faut qu'il n'y ait aucune contrainte anormale.

[0:44:19] Et ça, c'est vraiment important. Parce que si on n'a pas ça, la référence d'une vente ne peut pas être utilisée. On en avait déjà parlé, mais c'est important de comprendre que si par exemple, c'est un père qui vend à son enfant sa maison de 300 000 à 100 000 $, mais vous ne pouvez pas utiliser cette valeur-là comme une référence pour la méthode des comparables.

[0:44:45] Et il ne faut pas qu'il y ait un financement qui est spécial.

[0:44:53] Bon, maintenant, au niveau des trois types, les trois notions, donc pas de valeur, mais donc valeur, prix et coût. La valeur, donc, c'est une opinion qui est souvent déterminée par un évaluateur agréé. C'est daté, donc, c'est-à-dire que cette valeur-là va être déterminée pour une date donnée.

[0:45:13] À une fin précise aussi, également. Donc, ça dépend donc du mandat des évaluateurs agréés. Est-ce que c'est pour avoir une valeur marchande, fiscale, d'assurance ou autre ? Maintenant, le prix, c'est un montant qui est payé, aussi à une date donnée. pour une propriété donnée.

[0:45:28] Et donc, ça permet de faire un échange. Donc, il y a un échange d'argent. L'acheteur donne un montant d'argent à un vendeur et le vendeur, lui, remet la propriété. Donc, c'est un fait en soi. C'est important de comprendre que là, ce n'est pas de quoi qui est déterminé.

[0:45:44] C'est vraiment véridique. C'est-à-dire que c'est un fait et c'est une fois. C'est payé une fois et c'est un prix qui est valable pour une date donnée aussi. Maintenant, le coût, c'est ce qu'il faut, donc c'est, qu'est-ce qu'il faut, c'est vraiment comment ça coûterait reproduire cette propriété-là à une date donnée également.

[0:46:10] Donc, c'est vraiment les trois concepts clés au niveau des valeurs prix et coût. C'est important de voir aussi que lorsque le prix dépasse la valeur, on est dans un… Donc, c'est une sorte de… pas nécessairement une surenchère, mais parce que le prix n'est pas…

[0:46:30] La valeur n'est pas nécessairement le prix affiché. Donc, une surenchère, c'est lorsqu'il y a une propriété qui est mis en vente, par exemple, sur Remax, et que là, le prix payé dépasse le prix affiché. Ça, ça remplit les conditions d'une surenchère. Mais c'est clairement un marché qui est favorable pour les vendeurs malgré tout.

[0:46:50] Qu'est-ce qui peut être important ? C'est quand il y a une grosse divergence entre le prix et la valeur. S'il y a un prix qui est beaucoup supérieur à la valeur, il y a peut-être de quoi qui se passe. Et le contraire aussi. Qu'est-ce qui devrait surtout vous inquiéter ?

[0:47:05] C'est lorsqu'on a un prix qui est très faible. Un prix trop haut, c'est possible. On est dans un marché où les gens sont des fois prêts à payer des montants relativement supérieurs à l'évaluation foncière, par exemple. Mais lorsque c'est trop bas, c'est là que ça devrait signer une cloche.

[0:47:21] Bon, ce prix-là, il est louche. Maintenant, les types de valeurs. Donc, on va les couvrir rapidement. Question 8, donc, ça va être abordé dans la question 8. La valeur, donc, qui est dit hypothécaire. Donc, c'est le mandat typique, c'est pour un refinancement ou pour un prêt.

[0:47:46] Qu'est-ce que ça dit ? C'est que ça doit être une valeur qui est conservatrice et qui va être donc la base du ratio prêt-valeur.

[0:47:54] En soi, ici, ce mandat-là va être demandé forcément par une banque ou un prêteur. Maintenant, ensuite, un mandat pour une assurance, c'est possible. Ça va être la valeur d'assurance et ça va être, mettons, par exemple, pour une police d'habitation. Pour être capable de déterminer combien je dois couvrir ma propriété.

[0:48:14] Souvent, là, c'est très important, ce n'est pas la valeur marchande que vous allez utiliser, étant donné qu'une propriété peut avoir une valeur marchande donnée, mais ça ne veut pas dire que ça coûte ça de la reconstruire, cette propriété-là. Mais pour une assurance, ce qui est important, c'est le coût de reconstruction du bâtiment, avec le terrain exclu, évidemment, parce que c'est très rare, donc sauf dans le cas de quelques sinistres, que le terrain est détruit.

[0:48:37] Maintenant, la valeur fiscale, donc c'est-à-dire le rôle, c'est donc le mandat typique, c'est quelqu'un qui veut contester ses taxes. Donc, si admettons que vous avez une propriété et que là, la ville, la municipalité vous arrive avec une évaluation de montant X, bien là, vous n'êtes pas d'accord, c'est très probable. vous engagez un évaluateur agréé pour qu'il détermine la valeur de votre propriété.

[0:48:58] Vous allez voir la municipalité. Regardez cette évaluation-là. Moi, je pense qu'elle ne marche pas. J'ai donc un évaluateur agréé qui me dit que bon, ça vaut le temps. Soit ici, le gros problème, c'est quoi ? C'est qu'une évaluation de foncière, donc faite par la municipalité, c'est daté.

[0:49:14] Donc, c'est une référence de 18 mois avant que l'on avait déjà vu. Et c'est figé pour trois ans aussi. Mais ce n'est pas si bien. Il y en a qui contestent leur valeur d'évaluation financière. Maintenant aussi, il y a le mandat pour une faillite et une saisie, donc la valeur équitative.

[0:49:30] C'est pour une vente forcée rapide ou une décor, peu importe. Investissement et patrimoine familial. Ça, c'est un petit peu moins important les deux derniers. Mais bon, ce qui est important ici, pour tout ce qui est dans le contexte du cours, l'assurance est très importante, hypothécaire également.

[0:49:49] Mais ce n'est pas juste ça en soi. C'est-à-dire qu'on peut avoir, donc, pour plein d'autres possibilités, donc, un évaluateur agréé devrait, donc, remplir un mandat de données. Ici, vous avez une représentation, donc, du rôle triennal, donc, dans le temps. C'est relativement simple.

[0:50:06] C'est-à-dire que lorsque vous voyez, si vous allez, par exemple, consulter le rôle d'évaluation frontière, par exemple, pour la municipalité de Gatineau, la valeur qui est affichée, elle va être valable pour trois ans à donner. C'est-à-dire que si, par exemple, on est dans le rôle 2024-2026, c'est ici exactement que les employés de la municipalité ont déterminé la valeur de la propriété pour qu'elle commence ici sur le rôle et c'est valable justement pour trois ans.

[0:50:36] Est-ce que c'est problématique ? Peut-être. Ça fait en sorte que la valeur à la fin des trois ans ici est un peu déconnectée de la réalité. C'est pour ça que lorsque le rôle est nouveau, souvent on a l'impression que la valeur fait de sens, mais plus qu'on avance dans le temps, à la fin des trois ans, on se dit « ouais, il est temps donc que ça soit réévalué ». Pourquoi c'est réévalué juste après trois ans ? C'est probablement une question de frais et autres. Mais c'est comme ça.

[0:51:04] Bon, maintenant, le ratio prix… ici, ça c'est… C'est correct. Bon, maintenant un petit peu statistique, donc, pour le… Malheureusement, donc, ça fait partie un peu de la matière qu'on a vue. Ici, par exemple, une distribution, par exemple, de rôle, donc, de ratio prix rôle, donc, ça pourrait être représenté par ça ici.

[0:51:33] Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, on a 100 propriétés et que là, on s'en fait à la distribution, par exemple, du ratio P-Roll, ça devrait logiquement ressembler à quoi qui est normal. Bon, dans la réalité, ce ne sera pas nécessairement une belle cloche comme ça, mais si on grossirait l'échantillon à l'infini, par exemple, on arriverait à de quoi qui serait normalement distribué, étant donné qu'on aurait des extrêmes et autres.

[0:51:59] Maintenant, dans le cas d'une propriété où on aurait un rôle qui serait dans les extrêmes, c'est là qu'il faudrait potentiellement s'inquiéter.

[0:52:11] Ici, maintenant. Bon, chaque municipalité, c'est moins important un petit peu.

[0:52:26] Bon, maintenant. Maintenant, autre chose qui est importante à se rappeler, c'est au niveau des facteurs PEGS, c'est-à-dire physiques, économiques, gouvernementaux et sociaux. Ça ici, c'est toutes les choses en soi qu'un évaluateur doit prendre en compte lorsqu'il fait une évaluation donnée.

[0:52:47] Par exemple, tout ce qui est physique. On avait parlé de toutes les caractéristiques potentielles qui peuvent être prises en compte pour une évaluation. On parle donc de l'emplacement, l'air, l'âge, l'état, la qualité et le terrain. Mais aussi, il y a d'autres facteurs qui jouent sur le prix et la valeur marchande d'une propriété.

[0:53:05] On peut parler de tous les facteurs économiques, c'est-à-dire le taux d'intérêt, le taux d'emploi, les revenus des ménages, toujours des agrégats, c'est-à-dire des revenus moyens et autres, les coûts de construction et autres. Maintenant, gouvernementaux, tout ce qui est zonage, taxation et autres. Et finalement, sociaux, c'est démographie, immigration et préférence.

[0:53:38] Ici, au niveau du registre foncier, juridique, c'est important.

[0:53:46] Qu'est-ce que vous devez retenir pour la séance 4 ? C'est que la valeur marchande, c'est le prix le plus probable, avec des parties informées, sans pression faite d'un côté ou de l'autre. Et ça a été conclu suite avec un délai raisonnable. C'est-à-dire que ça n'a pas été nécessairement, ce n'est pas une vente super rapide.

[0:54:05] Parce que si, par exemple, la propriété n'a pas été affichée, puis la vente s'est conclue immédiatement, c'est louche. L'autre point aussi, c'est que la valeur n'est pas égale au prix et n'est pas égale au coût. Donc, un prix payé n'est pas la valeur. Mais on peut s'attendre que si on regarde tous les prix payés, en moyenne de toutes les propriétés transigées, on peut potentiellement donc arriver à une valeur marchande, donc moyenne correcte, étant donné que bon, il y en a qui vont être payés plus chers, mais il y en a aussi qui vont être payés moins chers, et en moyenne, ça devrait donner une mesure qui fait du sens.

[0:54:39] Il y a aussi donc six types de valeurs, chacune avec ses propres caractéristiques, et donc il y a aussi la référence 18 mois avant, donc pour le rôle triennant, et le ratio donc prix-rôles. Le ratio pré-rôles, on avait vu que c'est de quoi qui vous permet en quelque sorte de détecter des anomalies et autres.

[0:55:04] Bon, c'est en cinq maintenant. Au niveau du marché, donc la particularité du marché québécois. Il y a plusieurs segments. On avait vu qu'au niveau du résidentiel, on avait l'unifamilial, des condos, des plexes et des ménages locataires. Au niveau du commercial, maintenant, il y a des bureaux, commerce, hôtels, peu importe.

[0:55:31] Vous pouvez tout imaginer ce qu'il y a potentiellement dans le commercial. Industriel, on est dans tout ce qu'il y a entrepôts et autres. Locatif, c'est six logements et plus. Et là, c'est tout ce qui est encadré par le tribunal administratif du logement. Maintenant, il y a également des terrains.

[0:55:46] Donc, ici, donc, on est, c'est tous les segments potentiels, c'est les segments, donc, qui existent, donc, dans le marché immobilier au Québec. Bon, donc, là, ici, c'est, je vais mettre probablement un astérix, donc, sur cette diapositive-là, c'est une qui est quand même relativement importante.

[0:56:05] Donc, si on regarde, par exemple, ça ici, c'est le cycle, donc c'est le cycle en quelque sorte, donc, un cycle immobilier complet. C'est-à-dire que, par exemple, en ce moment, on est probablement aux alentours d'une… comment on pourrait dire ? Ici, le graphique ne fonctionne pas vraiment, mais bon. Lorsqu'on atteint un sommet, on est…

[0:56:37] Laissez-moi te voir ce qui fonctionne. C'est ça. On va commencer par le début, mais lorsqu'on est dans une reprise ou une expansion, on est dans une situation où les prix augmentent. Le délai de vente est très rapide et les stocks diminuent. Qu'est-ce qu'on veut dire par les stocks qui diminuent ?

[0:56:59] Ça veut dire que l'inventaire de propriétés à vendre diminue de façon importante. Donc, il y a de moins en moins de propriétés à vendre, mais ça ne veut pas dire nécessairement qu'il y a moins d'acheteurs, donc les prix augmentent à cause de l'offre et la demande.

[0:57:13] Ensuite, lorsqu'on atteint un sommet, bien là, la hausse ralentit et l'offre attrape donc en quelque sorte la demande. Ça peut être causé par le fait que l'inventeur augmente, il y a plus de propriétés à vendre. Maintenant, c'est possible qu'on atteigne également une zone de contraction.

[0:57:33] Donc, c'est-à-dire que là, les prix diminuent. Donc, ici, on pourrait dire qu'on est en quelque sorte là, ici. C'est-à-dire qu'on est entre le sommet et une contraction en ce moment. Pourquoi ? Parce qu'en ce moment, les prix semblent encore légèrement monter.

[0:57:48] Dans certaines villes du Québec, on peut observer des prix qui diminuent. Les stocks diminuent également. donc, c'est-à-dire, excusez-moi, l'inventaire augmente au Québec, donc c'est-à-dire, il y a de plus en plus de propriétés à vendre, et les délais semblent s'allonger également.

[0:58:04] Donc, c'est-à-dire que c'est plus long de vendre une propriété qu'il y a, par exemple, 4 mois. Et là, lorsque les prix, donc lorsqu'on rentre dans une zone de contraction, les stocks se remettent donc en quelque sorte à augmenter beaucoup, les délais allongent et les prix diminuent.

[0:58:19] Mais là, qu'est-ce que ça fait, ça ? Lorsque les stocks augmentent énormément, forcément, on atteint un prix, la demande va se mettre à augmenter. Plus les prix diminuent, plus il y a des gens qui ne peuvent pas avoir accès à la propriété, ils vont se dire bon là c'est le temps. Et là ça va faire en sorte que les stocks vont éventuellement revirer. On n'est jamais capable d'avoir une période tranquille où tout est égal, c'est pour ça qu'il y a des cycles en immobilier. C'est important de comprendre les différentes phases, d'être capable d'identifier selon une situation de données, on est dans quelle phase.

[0:59:07] Ici, maintenant, sur ce tableau-là, c'est probablement la question 1 et 3 de l'examen, vous allez en avoir besoin. Mais en soi, c'est intuitif quand même, pas besoin nécessairement de… Je suis pas mal sûr que la majorité d'entre vous sont conscients de ces mécanismes-là, même sans voir le tableau.

[0:59:27] Mais au niveau du volume des ventes, lorsqu'il y a une reprise, on parle d'un volume de vente qui augmente. Lorsqu'on est au sommet, ça se taigne. Lorsqu'on est dans un phénomène de contraction, ça diminue. Et lorsqu'on est au creux, ça se taigne également. Ici maintenant, lorsqu'il y a une reprise, c'est logique, le prix médian par mètre carré augmente. Au sommet, ça ralentit, les prix continuent à augmenter, mais ça ralentit. Lorsqu'il y a une contraction, les prix diminuent et le creux, ça se stabilise.

[1:00:01] Ou ce que c'est moins intuitif, c'est probablement donc les inscriptions par vente. Donc ça, c'est-à-dire que c'est la quantité d'inscriptions qui se fait par vente sur une période donnée. Lorsqu'il y a une reprise, le nombre d'inscriptions diminue par vente donnée. Pourquoi ? Parce que ça rajoute donc de l'inventaire. Donc ici, vous voyez, si on s'en va voir, c'est une mesure en soi de stock ici.

[1:00:28] C'est-à-dire que s'il y a plus d'inscriptions et que là, les ventes sont constantes, on est dans une situation lorsque l'inventaire augmente. Et lorsque l'inventaire augmente, on est dans le cas du sommet, contraction également. Et le creux, donc, c'est le contraire.

[1:00:43] C'est en soi, c'est des mesures importantes, mais j'aurais dû...

[1:00:53] Ici, en soi, c'est vraiment, vous pouvez le voir ici comme étant le stock. Inscription par vente. Donc, le stock diminue lorsqu'il y a une reprise. Lorsqu'on approche du sommet, ça augmente. Lorsqu'il y a une contraction également, c'est-à-dire que l'inventaire reste relativement élevé.

[1:01:07] Et lorsqu'on atteint un creux, bien là, ça diminue. Délai de vente. Bon, on est dans une situation de reprise. Donc, ça veut dire qu'il est court. Donc, lorsqu'on atteint le sommet, il s'allonge. Lorsqu'on est dans la période de construction, il est long. Et lorsqu'on atteint le creux, il se raccourcit. C'est-à-dire qu'on s'en va inverser le cycle.

[1:01:27] Donc, logiquement maintenant, lorsqu'il y a une reprise, le ratio prix vendu-prix demandé, il devrait être, donc le prix vendu, il peut être plus grand qu'un, mais égal à un aussi. Si on est au sommet, il est égal à 1. C'est-à-dire que là, on est dans une situation où, bon, on atteint un sommet.

[1:01:51] Et là, lorsqu'une contraction, on va avoir des prix qui sont vendus plus faibles que le prix demandé. Le creux également, donc, c'est la même logique.

[1:02:04] Maintenant, mise en chantier. Lorsqu'il y a une reprise, les mises en chantier augmentent. Lorsqu'on atteint un sommet, ils sont extrêmement élevés. Et là, en ce moment, on a des mises en chantier qui sont extrêmement élevées. On a grosso modo des prix vendus qui sont probablement proches du prix demandé. Les délais de vente s'allongent. Les inscriptions augmentent sur Centris. Les prix continuent à augmenter mais ralentissent.

[1:02:37] Et le volume des ventes, bon, il est stable et il diminue. Donc, on est plus proche. Clairement, on est dans une situation où on est entre le sommet et une contraction en ce moment. Bon, maintenant, est-ce que ça va suivre avec une contraction massive ? Ce n'est pas sûr.

[1:02:53] Mais on est au sommet d'un cycle immobilier. Ça, c'est sûr. Parce que tous les critères sont là. Mais encore une fois, ça ne veut pas dire que lorsqu'il y a un sommet, qu'une contraction est importante.

[1:03:10] Bon, maintenant, au niveau des facteurs macroéconomiques, on a le baromètre centriste. Qu'est-ce que ça veut dire ? C'est en quelque sorte les ventes sur les nouvelles inscriptions. C'est un peu ce qu'on a ici.

[1:03:27] Lorsqu'on a plus de ventes, c'est-à-dire que le ratio augmente, le ratio ventes-nouvelles inscriptions est élevé, Donc, ça veut dire qu'on est dans une situation où on a donc beaucoup de ventes, mais pas assez d'inscriptions. Donc, si cette ratio-là augmente ici, ça veut dire que là, on va réduire le stock de propriétés à vendre.

[1:03:49] Et là, ça, c'est favorisé pourquoi ? Par une baisse des taux d'intérêt, immigration et formation des ménages, pénurie de logement, croissance de l'emploi. C'est logique. Il y a d'autres choses aussi. Et lorsque ça baisse, ça veut dire que là, on a des ventes, mais si le nombre de ventes diminue pour chacune des inscriptions données, ça veut dire que là, le stock va s'accumuler.

[1:04:19] C'est-à-dire qu'il n'y a pas assez de ventes pour compenser les nouvelles inscriptions. Donc, ça peut être dû, par exemple, à une hausse des taux, surpuis de construction, récession, etc. Donc, une hausse des taux réduit la capacité d'emprunt, ça c'est important.

[1:04:34] Et là, ça fait en sorte que le test de résistance risque de ne pas passer et là, ça peut faire en sorte qu'il y a une demande qui recule, des délais qui s'allongent et l'effet est censé se propager sur le marché immobilier dans son ensemble.

[1:04:53] Ici, c'est moins important. Donc, qu'est-ce qu'il faut retenir ici dans le cas de cette séance-là ? C'est qu'il y a cinq segments, les types de secteurs, donc les multilogements, unifamilial et autres. Il y a un cycle immobilier avec une reprise, un sommet, une contraction et un creux. Il y a six indicateurs. Il faut être capable donc de comprendre quand un indicateur est dans tel sens, ça veut dire quoi.

[1:05:19] Vous ne pouvez pas simplement avoir un indicateur pour identifier un cycle. C'est vraiment la combinaison de plusieurs indicateurs qui, lorsque c'est dans une situation donnée, c'est unique. C'est-à-dire qu'il n'y a aucune situation où tous les indicateurs vont être dans le même sens.

[1:05:34] C'est pour ça que vous pouvez identifier, par exemple, est-ce qu'on est dans le cas d'une reprise, un sommeil ou autre. Le baromètre centriste est aussi un indicateur.

[1:05:47] Bon, maintenant, le dernier bloc, donc la séance 6, collecte, validation et comparable. Bon, ici, on avait vu donc au dernier, ça je pense que c'est le dernier cours, donc c'est-à-dire qu'on a donc le registre foncier, le rôle évaluation, centriste et autres, l'inspection sur place et donc toutes ces sources-là ici qui vous permettent donc d'obtenir tout ce que ça vous prend pour faire une évaluation immobilière donnée.

[1:06:16] Ici, c'est moins, donc je dirais, la question 14, mais en soi, vous n'avez pas besoin de consulter ces sources-là. C'est vraiment, par exemple, un exemple de question, c'est est-ce que cette source-là, ça pourrait vous être demandé de valider, par exemple, l'utilisation d'une source pour un usage donné, donc pour faire la méthode des comparables ou autre.

[1:06:36] Mais vous n'allez pas avoir besoin de consulter cette source-là forcément. pas forcément, vous n'allez pas avoir besoin de consulter. Maintenant, qualité des données, donc, du bien fond, donc, ici, entre les six critères, c'est la fiabilité, pertinence, actualité, suffisance, exactitude et objectivité.

[1:06:56] C'est... Ici, donc, un terrain est identifié également par le lot, l'adresse, la dimension, topographie, tétati, drainage et autres. Ça, je ne vais pas parler plus longtemps que ça.

[1:07:09] Maintenant, le choix des comparable, ça c'est important. Donc, c'est probablement, si je vais dire quoi que, une slide qui est importante pour la séance 6, c'est celle-là. Vous devez avoir au minimum trois comparables. Qu'est-ce qui est idéal ? Donc, c'est cinq à sept comparables. Bon, élargir la zone, si vous n'en avez pas assez, bon, c'est une affaire à se rappeler. Qu'est-ce qui est idéal maintenant ? La localisation, c'est la même rue ou le même quartier. C'est acceptable donc d'avoir un quartier qui n'est pas le même, mais qui est comparable. C'est acceptable, mais ce n'est pas souhaitable. Maintenant, la date. Bon, ici, c'est moins que six mois, mais six possibles, par exemple, jusqu'à un an, mais pas plus que, donc ici, ils disent qu'est-ce qui est acceptable, c'est de six à dix-huit mois. Le Apprezzled Foundation dit vingt-quatre mois. Bon, utilisez ça donc ici, donc qu'est-ce qui est potentiellement acceptable, c'est pas aller au-delà de 24 mois, mais on va utiliser du 8 mois ici.

[1:08:12] C'est vrai que 24 mois, c'est très long. C'est vraiment... En soi, il n'y a pas nécessairement... Aller pas plus loin que 24 mois, mais le plus récent est le mieux. C'est ça qui est la logique, mais bon, ce n'est pas toujours possible d'avoir des comparables dans tous les cas.

[1:08:32] Bon, maintenant, le type, il faut que ce soit identique dans l'idéal et comparable si c'est acceptable également. C'est-à-dire que si vous avez un, je ne sais pas moi, vous pouvez utiliser un duplex pour évaluer une maison ni familiale. Ce n'est pas acceptable. Ce n'est pas idéal, mais c'est acceptable.

[1:08:47] L'époque maintenant, bon, semblable, R aussi, terrain, mais il peut y avoir des ajustements. Vous pouvez faire des ajustements, donc c'est pour ça que vous pouvez avoir des écarts donnés. C'est-à-dire que si vraiment on y va dans le cas de l'idéal, il n'y a aucun ajustement à faire. Si vous avez carrément trouvé une copie conforme de la propriété, ce qui n'est pas nécessairement possible. C'est pour ça qu'il y a des ajustements à faire dans la méthode des comparables.

[1:09:13] Mais qu'est-ce qui n'est pas acceptable, c'est de choisir une propriété, donc, qui n'a pas des conditions dites de gré à gré. Et ça, c'est le plus important. C'est-à-dire qu'il faut forcément que ce soit un prix de vente, donc, pour une comparable donnée, qui soit fait, donc, dans un échange qui répond à tous les critères d'une transaction éclairée.

[1:09:34] C'est ça. Je vais laisser ici maintenant confirmer une vente élément méta des conditions particulières.

[1:10:17] C'est ça ici, donc la règle d'ordre. Arm Lens, c'est vraiment une vente de plein gré, c'est-à-dire qu'il y a entre un parti indépendant, donc c'est-à-dire qu'il y a une transaction qui est faite entre le vendeur et l'acheteur, indépendant et informé. C'est juste ça qui peut servir dans la méthode des comparables. C'est vraiment important.

[1:10:38] Maintenant, ici les anomalies. Valider un extrait but, c'est les tests, hypothèses, anomalies, chiffrées. OK.

[1:10:53] Bon, ça c'est moins important. Qu'est-ce qu'il faut retenir pour cette séance 6-là ici ? c'est que chaque source a une portée et une limite. Donc, il faut en soi être capable de choisir la bonne source. Les comparables, c'est minimum 3. 5 à 7, c'est idéal. Il faut que donc, il y ait la confirmation que la transaction est valable aussi dans le choix des comparables.

[1:11:19] Il faut également aussi que vous ayez une grille avec toutes les anomalies et les hypothèses que vous allez faire.

[1:11:29] Donc, une estimation automatisée est un bon point de départ. Il y a une petite latence de quelque chose, je pense, avec votre correction. Bien, moi, ça m'a déconnecté complètement. C'est bizarre.

[1:11:49] Attendez, je vais partager mon écran. Je ne sais pas c'est quoi. Je pense que c'est peut-être l'Internet ou autre. De toute façon, on est quasiment fini.

[1:12:00] Ici maintenant, bon, au niveau donc de tout ce qui est, bon, variation, on ne va pas rentrer en détail là-dedans. Le taux, donc ici, cette formule-là est relativement importante aussi. Je vais regarder ça.

[1:12:28] En soi, c'est pas mal tout. Je ne crois pas que ça vaut la peine de refaire les cours qu'on a déjà fait. Je pense que c'est complet. Je peux prendre des questions pour le TP en ce moment. Si vous en avez, ça va me faire plaisir. Sinon, je vais vous laisser travailler sur votre TP.

[1:12:46] Étant donné que la remise est pour minuit ce soir. Je pense que ça fait le tour pour mal de la séance aujourd'hui. J'avais essayé de préparer un peu du contenu, mais bon, de revoir la matins qu'on a déjà vu, ce n'est pas nécessairement essentiel. Donc, à ce niveau-là, je pense que c'est terminé.

[1:13:03] De toute façon, si vous avez des questions, d'ici là, vous pouvez m'écrire ou même poser une question sur le forum. Je sais qu'il n'y en a pas pour le moment, mais bon, ça me fait un plaisir d'y répondre. Donc, en soi, je ne vois pas vraiment l'utilisation de revoir les mêmes concepts et tout.

[1:13:19] Je ne vais pas vous faire perdre trop votre temps. Donc, je vais prendre les questions. Oui, M. Traoré.

[1:13:27] Bonsoir, monsieur. Excusez-moi, j'ai cru... Oh, madame. Excusez-moi, madame. Désolé. Désolé, j'avais juste... Oui, boy, ça, c'est pas la... D'accord. Je suis vraiment désolé. J'ai pas vu la améra. Je ne sais pas si j'ai bien entendu, vous avez dit qu'on peut faire l'examen sur une feuille.

[1:13:48] Oui, tout à fait. En soi, je vous recommande de le faire sur une feuille. Si vous avez un iPad, vous pouvez le faire sur, par exemple, l'application Note avec un crayon, ou simplement le faire sur une feuille papier, et ensuite la scanner, avec votre téléphone avec CamScanner.

[1:14:05] Il n'y a aucun problème à ce niveau-là. D'accord, mais est-ce que l'examen est déjà disponible ? Non, l'examen va être disponible. Donc, si on retourne voir ici, donc ce soir, c'est vraiment la remise du TP, mais si on retourne… Du TP1 ? Oui, du TP1, oui. Donc, c'est ici. Donc, ça va être vraiment le mercredi, donc 28 octobre à 19h.

[1:14:26] Et vous allez avoir donc jusqu'au 31 octobre, 19h pour le remettre. Donc, ça va être vraiment… En soi, le cours prochain, il n'y a pas de séance, c'est vraiment l'examen. Donc, l'examen qui commence. Et vous allez avoir donc 72 heures exactement pour le faire.

[1:14:42] D'accord, monsieur. Merci beaucoup. Parfait. Puis, en fait, l'examen, vous allez l'envoyer par courriel, vous mentionnez. Oui, par courriel, oui. Oui, c'est ça. Je vais l'envoyer donc à tous les étudiants par courriel. Et en soi, donc, il n'y a pas de… C'est pas maintenant un examen qui est une fenêtre de 72 heures.

[1:15:01] Vous avez vraiment 72 heures pour le faire. C'est-à-dire que vous allez tout le recevoir le 28 octobre à 19 heures. Et vous allez avoir 72 heures pour me renvoyer, donc par courriel, votre réponse. en piège joint. Vous pouvez déposer aussi sur le site du cours, mais en soit, je vous conseille de l'envoyer par courriel.

[1:15:19] De toute façon, ce que je vais faire, c'est que je vais vous confirmer. Donc, quand vous allez me l'envoyer, je vais vous renvoyer une confirmation comme quoi je l'ai reçu.

[1:15:28] Oui, donc, je vais regarder les questions. Il y a deux mains levées. Just Boy Compositeur, est-ce que vous avez une question ? Oui, concernant le TP numéro 1, Je pense que si nous avons fait le TP numéro 1 en groupe, est-ce qu'une seule personne peut l'envoyer ou c'est chacun qui doit l'envoyer ?

[1:15:48] Juste une personne. Mais en soi, vous devez mettre le nom des personnes avec qui vous êtes sur le TP pour que je puisse le corriger pour toutes les personnes qui sont dans votre équipe. D'accord, monsieur. Mais oui, juste une personne, c'est correct. Mais dans ce cas-là, déposez-le pas sur Model, envoyez-moi-le par courriel.

[1:16:05] Comme ça, je rentre dans le fond les résultats sur Model par la suite. D'accord, monsieur.

[1:16:12] Est-ce que vous allez confirmer aussi les réceptions des TP par courriel ? Je l'avais envoyé cette semaine, mais juste pour nous assurer. Oui, c'est quoi votre nom ? David Bissonnette. Ah oui, oui, il est… Je ne suis pas à tenter, donnez-moi 30 minutes, je vais checker ça.

[1:16:34] Ah oui, je l'ai reçu, oui, il est coquillé votre TP. C'est bon, merci. Parfait. Ça va bien. Écoutez-vous pas. Donc, c'est ça. Mais ce que je peux faire, c'est que pour les prochaines fois, je peux confirmer que je l'ai reçu. De toute façon, je vous renvoie, donc, là, j'attendais que, dans le fond, la date soit passée, donc, pour la remise.

[1:16:54] Mais donc, dès ce soir, je vais envoyer, donc, pour ceux-là qui l'ont déjà remis, votre copie coque-gé avec vraiment, donc, je vous renvoie, dans le fond, votre chiffre Excel et un document PDF avec, donc, votre note détaillée, donc, avec tous les points, donc, pour chacun des questions.

[1:17:12] Pour l'examen, le temps visé, c'est vraiment entre 6 et 8 heures de travail ? Bon, c'est le maximum. Mais oui, le temps visé, mais en soi, c'est possible de le faire en bas de ça. Mais si vous le faites en 3 heures et que vous avez trouvé ça, avec les retouches et autres, ça peut prendre peut-être jusqu'à 6 heures.

[1:17:32] 8 heures, c'est vraiment si vous êtes très perfectionniste. Mais bon, ça dépend toujours de votre vitesse. mais c'est très possible que ça prenne plus que 3 heures. C'est 19 questions, mais en soi, après 6-8 heures, tout le monde est censé avoir fini. Ça dépend vraiment de votre vitesse et de comment vous le faites.

[1:17:55] OK, merci. Parfait. Mais ne s'inquiétez pas, au-delà de 8 heures, je ne pense pas que quelqu'un va lui prendre plus que 8 heures. Donc là, on est vraiment dans des... C'est un peu comme le TP en soi, mais c'est juste qu'il faut faire les démarches à la main. c'est plus court que le TP évidemment donc dans la mesure où les questions du TP étaient relativement longues et il y avait beaucoup de données mais en soi donc à ce niveau-là prévoyez donc en moyenne à peu près un 6 ans. Oui madame monsieur Luca je ne suis pas bon je me trompe monsieur donc quoi c'est monsieur parfait oui j'ai commis mon sur Moodle est-ce que j'avais aussi vous l'envoyez par courriel ou c'est correct juste sur Moodle ?

[1:18:38] Euh oui, look up, attendez, je vais checker. Oui, ben j'ai l'ençu. Euh, attendez, sur model ? Ouais. Un instant.

[1:18:57] Ah oui, je l'ai, c'est bon, oui, je l'ai comptabilisé. Oui, sur model, c'est correct aussi. Il y a pas de problème à ces niveaux-là, parfait. c'est vraiment par courriel ou sur mon rôle. Oui, Mme Traoré ?

[1:19:12] Ou c'est la même vue que tu en as ? Non, c'est la même vue. Ah, OK, parfait. Désolé. Donc, est-ce qu'il y avait d'autres questions pour le TP ? Je sais qu'il y avait quelqu'un qui avait une question, donc sur une question. Oui, bien, j'attendais, là, c'est plus à la fin, donc si vous voulez le poser, je ne suis pas stressé, je n'y vais pas attendre.

[1:19:30] Il n'y a aucun problème. Est-ce qu'il y avait d'autres questions sinon la séance elle serait terminée, donc je vais vraiment vous laisser vous concentrer sur le TP pour la remise tantôt sinon tu es vraiment à l'examen ça devrait bien aller c'est 19 questions faites ça tranquille il n'y aurait pas de problème à ce niveau en soi les TP que j'ai déjà corrigé ça a très bien été c'est vraiment très bien je vois que la matière est maîtrisée et que c'est sinon il n'y a pas de problème Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, je crois qu'on va arrêter la science pour aujourd'hui.

[1:20:11] Merci. Bonne soirée, merci beaucoup. Merci. Merci, bonsoir. Bonne soirée.

[1:20:22] Bonne soirée, messieurs. Bonne soirée. donc si je vais mettre un petit deux secondes je ne sais pas si c'est capable de peut-être ouvrir toi le TP de ton bord parce qu'il y a juste une question à faire dans la synthèse que j'ai comme de la misère à comprendre où est-ce que tu veux nous amener pour la réflexion, ça ne te dérange pas aucun problème ce que je vais faire c'est que est-ce que vous avez Teams ?

[1:20:54] Moi j'ai Zoom en ce moment mais j'ai Teams aussi on va rester là est-ce que, par contre, ouvrez votre TP ou le TP ? Ben, moi, je peux te l'ouvrir et te partager mon écran pour te montrer la question, si ça te dérange pas. Aucun problème. J'arrête mon partage. Ok. Je peux y aller.

[1:21:12] Donc là, mes réponses sont pas toutes finales, c'est pour ça que je me suis mis un astérique, ça c'est pas tout. C'est pas ce qui est fini, là. Je vais le partager. Comment on fait que je vais le partager ? Partager. Faut que je t'envoie. J'avais dit, la demande a été envoyée pour te partager.

[1:21:29] Ah oui, attendez, je vais l'autoxy. Merveilleux, je pense que ça devrait fonctionner. OK, là on va voir, partager l'écran 1, mettons. Est-ce que tu peux me voir mon écran ? Oui, merveilleux, oui, je vois très bien. Mettons, ici, quand ça dit, mettons, annonce 3, pour la synthèse de la question, la réflexion au niveau, mettons, puis l'analyse de les annonces à vendre versus mesures UCO évaluées, ça disait chiffrer plus dossier tableau simple moi dans mon dossier je comprenais que je reprends mon dossier des données qu'il y avait ici je pense dans les consignes je ne sais pas si tu m'as donné des crêtes encore partagées sur les consignes oui maintenant je suis dans votre PDF dans le PDF c'est ça sur la question 9 c'était écrit ici comment c'était-tu là question 9 En fait, c'est ça, c'est sur quelles données, c'est peut-être moi qui saisis moins bien, mais je comprends, j'ai mon à ma grande tendance générale, mais les annonces à vendre, la donnée que j'avais, moi, c'était le tableau…

[1:22:40] En soi, ici, c'est vraiment, si vous retournez sur synthèse, vous avez les annonces à vendre, c'est vraiment les prix qui sont affichés versus la mesure d'évaluation du QEval. C'est vraiment une comparaison. C'est chiffré dans le fond de la comparaison ici. Par exemple, vous pouvez dire que sur les 10 propriétés, il y en a tant de pourcents qui ont un prix qui est supérieur à QEval.

[1:23:07] Ok, c'est ça, je ne sais pas ça, je pensais que c'était la quantité de ventes, point, c'est pas tant, versus la quantité qui se sont vendues au-dessus ou en dessous, versus AQA. Ok, c'est ça, c'est bon, je comprends. C'est ça, vous aviez raison, donc c'est vraiment juste ça, il n'y a pas de…

[1:23:24] C'est bon parce que je regardais aussi au niveau du nombre de ventes de Gatineau versus les autres années, mais la quantité, je ne sais pas si c'est vraiment là-dessus qu'on s'en aille versus l'autre option que j'ai comprise. C'est bon. Je vous envoie dans les prochaines minutes.

[1:23:43] OK, parfait. Vous allez avoir la correction probablement demain matin. Vous allez juste le remettre là, donc il n'est pas tout corrigé. mais comptez maintenant 24 heures pour la correction parfait c'est bien correct je comprends ça je pense que j'ai pas mis de questions à mon côté merci beaucoup d'avoir pris le temps ok parfait ça fait plaisir donc bonne chance la semaine prochaine puis on va se voir la semaine d'après pour continuer après l'intro super un gros merci merci bye bye bye bye

[1:24:23] ...