Séance vidéo Enregistrement Zoom · mercredi 4 novembre 2026, 19 h (Zoom) · IMM1003
Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables
Éléments d’évaluation immobilière · Automne 2026 · Simon-Pierre Boucher · UQO
Écran au fil de la vidéo
149 changements d’image détectés · cliquez pour y allerL’enregistrement commence huit minutes avant le cours (accueil silencieux) ; le cours proprement dit commence à 8:12. Séance de 1 h 47 sans pause, le cœur du cours : retour sur l’examen de mi-session (résultats sur Moodle, correction détaillée en PDF), remise anticipée du TP2, puis les quatre premiers blocs de la séance 8 — fondements de la méthode de comparaison (substitution, valeur contributive, modèle hédonique), sources et vérification des ventes, entonnoir de sélection et exercice « 4 parmi 8 », les huit critères et l’ordre des ajustements, et le cas du bungalow de Hull travaillé dans le gabarit Excel (catalogue d’ajustements, grille du comparable 1, net et brut, réconciliation 40/35/20/5, cohérence). Le bloc 5 (exercices) n’est pas fait en classe. Le TP2 est à remettre dans deux semaines, par courriel ou Moodle ; le professeur annonce un examen final plus court que l’intra.
Pour reconstruire la séance
Ce qui s’est dit
Cœur du cours : la méthode de comparaison, norme no 1 de l’OEAQ pour le résidentiel. Après un retour sur l’examen de mi-session, le professeur pose les fondements — substitution, valeur contributive (la piscine creusée), biais d’ancrage sur le prix demandé — et montre que les ajustements d’une grille sont les coefficients d’un modèle hédonique (Rosen, 1974) estimé par moindres carrés sur les ventes réelles.
Bloc 2 : le processus en sept étapes, les sources québécoises (Registre foncier à 1,50 $ par document, Centris, JLR, rôle, SCHL), la vérification d’une vente selon cinq critères, les transactions à exclure ou à ajuster, le comparable idéal, l’entonnoir de sélection (filtre dur, proximité, score d’ajustements) et l’exercice « 4 parmi 8 » sur huit ventes de Hull.
Bloc 3 : les huit critères de comparaison — cinq transactionnels appliqués en séquence (droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps), trois de propriété additifs (localisation en %, caractéristiques physiques, composantes non immobilières) — et la cascade d’application.
Bloc 4 : le cas du bungalow de Hull dans Excel — catalogue d’ajustements (0,17 %/mois, ± 5 %, 150 $/pi², 2 000 $/an, 10 000 $ par chambre, 30 000 / 45 000 $ de garage…), grille du comparable 1 (435 000 $ → 422 458 $), net −2,9 % et brut 5,2 % face aux seuils 15 % / 25 %, réconciliation 40/35/20/5 pour une valeur conclue de 435 000 $ (363 $/pi²) et contrôle de cohérence. Le TP2 applique la même grille ; remise dans deux semaines.
À retenir de la séance
- La méthode de comparaison estime la valeur marchande à partir de biens similaires réellement vendus, ajustés pour leurs différences ; norme no 1 de l’OEAQ, elle exige une justification lorsqu’on y renonce.
- Principe de substitution : un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus que le coût d’un substitut équivalent ; hypothèses de marché actif, parties informées, absence de contraintes, exposition raisonnable. Ne jamais s’ancrer sur le prix demandé (Northcraft et Neale, 1987).
- Valeur contributive ≠ coût : un élément vaut ce qu’il ajoute au tout. Modèle hédonique P = β₀ + Σ βₖxₖ + ε : les β (150 $/pi², 30 000 $ de garage…) sont les ajustements de la grille ; R² de 0,81 avec l’aire seule, jusqu’à 0,96–0,98 pour un modèle complet.
- Sources : Registre foncier (prix déclaré et date, 1,50 $/document), Centris (exposition, inscriptions), JLR, rôle d’évaluation (pas la valeur marchande), SCHL (taux de croissance mensuel). Aucune source ne suffit seule.
- Vérifier chaque vente : plein gré, absence de lien de dépendance (non quantifiable → exclure), conditions de marché, financement conventionnel, exposition suffisante. Exclure ou ajuster : famille, faillite, reprise de balance, inclusions, motivation.
- Comparable idéal : même secteur, moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), type, taille, âge, état et pièces similaires, même usage. Entonnoir : filtre dur → proximité → score ; moins d’ajustements = meilleur rang. Trois comparables au minimum, trois à cinq pondérés.
- Règle des 3 % : les $/pi² des comparables retenus doivent rester à ± 3 % de leur moyenne (341–361 $ autour de 351 $).
- Huit critères : 1 droits transférés, 2 financement, 3 conditions de vente, 4 dépenses après achat, 5 temps (en séquence, × (1 + taux)ᵐᵒⁱˢ) → prix ajusté transactionnel ; 6 localisation (en %), 7 caractéristiques physiques, 8 composantes non immobilières (additifs) → indication de valeur.
- On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet : comparable meilleur → ajustement négatif ; comparable moins bon → positif. Un comparable sans garage face à un sujet à garage double : +45 000 $.
- Cas de Hull : comparable 1 à 435 000 $ + 4 mois × 0,17 % (+2 958 $) − 7 500 $ (aire) + 2 000 $ (âge) − 10 000 $ (sous-sol) = 422 458 $ ; net −2,9 % (seuil 15 %), brut 5,2 % (seuil 25 %), 4 ajustements non nuls.
- Réconciliation : pondérer selon la qualité (40/35/20/5, ou égale si tous sont bons), expliquer le choix ; valeur conclue 435 000 $ = 363 $/pi², +3,4 % sur la moyenne des comparables, cohérent avec un sujet en meilleur état.
- TP2 : même grille, énoncé et gabarit Excel sur Moodle et par courriel ; formules Excel + court raisonnement suffisent ; remise dans deux semaines, par courriel ou Moodle.
Déroulé
Les 57 chapitres, minute par minute
Chaque chapitre renvoie au passage de la vidéo et, lorsqu’il existe, à la section correspondante des notes de cours.
| Début | Chapitre | Durée | |
|---|---|---|---|
| Avant le cours : accueil des participants (le cours commence à 8:12) | 8:12 | ||
| Ouverture : retour sur l’examen intra, TP2 remis plus tôt, plan de la séance Le TP2 est devancé pour laisser plus de temps ; il porte sur la méthode des comparables, vue en détail aujourd’hui. L’examen final portera sur la matière à partir de cette séance. | 1:15 | Notes ↗ | |
| Question : les résultats de l’examen intra sont-ils visibles sur Moodle ? Certains ne les voyaient pas ; ils apparaissent après un court délai. Un PDF détaille la correction, peu sévère ; l’examen était long (le final sera raccourci) et les résultats sont très bons, le seul défaut récurrent étant des réponses trop générales, non ancrées dans les données. | 2:27 | Ouvrir ↗ | |
| Objectifs : distinguer prix, coût et valeur ; justifier la méthode ; produire une grille d’ajustements La méthode de comparaison est le cœur du cours ; un exemple complet sera fait dans Excel. | 0:46 | Notes ↗ | |
| La méthode de comparaison parmi les trois méthodes : la norme no 1 de l’OEAQ Valeur marchande = vente d’un bien substitut ajusté ; méthode privilégiée pour le résidentiel classique au Québec, à côté du revenu et du coût. | 0:41 | Notes ↗ | |
| Définition : des biens similaires réellement vendus, ajustés pour les différences Pas des biens affichés : des transactions conclues sur le même marché. Le cœur de la méthode est l’ajustement, puisqu’aucun comparable n’est identique ; prix sincère le plus probable dans un marché libre et ouvert. | 1:17 | Notes ↗ | |
| L’ancrage sur le prix demandé : Northcraft et Neale (1987) Les évaluateurs sont biaisés par le prix affiché de la propriété qu’ils évaluent ; le prix demandé ne doit jamais dicter la valeur marchande. | 1:00 | Notes ↗ | |
| Offre rigide, demande mobile ; pourquoi il faut ajuster : unicité, durabilité, indivisibilité, marché mince Chaque propriété a une localisation unique, un âge et un état propres ; on achète un tout (terrain, bâtiment, environnement) ; peu de ventes par secteur et par trimestre. Le travail consiste à mesurer les différences selon huit critères. | 2:04 | Notes ↗ | |
| Le principe de substitution et ses hypothèses Un acheteur rationnel et informé ne paie pas plus que le coût d’un substitut équivalent. Hypothèses : marché actif, parties informées, substituts disponibles, absence de contraintes inhabituelles, délai de mise en marché raisonnable. | 1:48 | Notes ↗ | |
| L’intuition de l’acheteur qui magasine : refuser 460 000 $ quand le voisin a payé 435 000 $ Une forme d’absence d’arbitrage ; l’évaluateur reconstitue ce raisonnement à partir de ventes conclues, pas d’impressions. Les comparables sont les substituts que l’acheteur type aurait considérés. | 1:08 | Notes ↗ | |
| Quand la substitution manque : marché mince, bien unique, transition rapide, information fermée Trois ventes en deux ans dans un village, église ou aréna, marché très chaud où l’ajustement temporel domine, prix non vérifiables. L’Ordre exige de justifier pourquoi on n’utilise pas la méthode. | 2:11 | Notes ↗ | |
| Les autres principes mobilisés : contribution, anticipation, changement, conformité, rendements décroissants Un élément vaut ce qu’il ajoute au tout ; la valeur reflète des bénéfices futurs et elle est datée ; un bien conforme à son milieu maximise sa valeur. | 2:01 | Notes ↗ | |
| Valeur contributive ≠ coût : la piscine creusée Un coût de 40 000 $ n’ajoute pas 40 000 $ de valeur ; on évalue l’effet sur le prix que l’acheteur type est prêt à payer pour l’ensemble. | 1:05 | Notes ↗ | |
| Le modèle hédonique (Rosen, 1974) : la formule, symbole par symbole Prix = β₀ + Σ βₖ xₖ + ε : un bien différencié est un panier de caractéristiques, chaque β est un prix implicite marginal estimé sur des ventes réelles. Les β sont les ajustements de la grille. | 2:19 | Notes ↗ | |
| Lire les coefficients : 150 $/pi² d’aire habitable, 30 000 $ pour un garage, effet temporel par mois Cinquante pieds carrés de plus valent 7 500 $ ; les conventions du cours proviennent de tels modèles de régression estimés sur les ventes passées. | 2:54 | Notes ↗ | |
| Question : la valeur d’une salle de bain dépend-elle du secteur ? Le coefficient est générique : la localisation est contrôlée par d’autres variables du modèle (par exemple une indicatrice Montréal), ce qui isole la valeur d’une salle de bain indépendamment de l’emplacement, de la taille et de la date. | 1:03 | Notes ↗ | |
| Moindres carrés, droite d’ajustement et R² : douze unifamiliales de Hull Minimiser la distance entre les points et la droite ; β₀ lu à l’ordonnée ; un R² de 0,81 avec la seule aire habitable, jusqu’à 0,96–0,98 pour un modèle complet, moins bon pour le très haut de gamme. Faisable dans Excel, mais non exigé. | 3:21 | Notes ↗ | |
| Conditions favorables et défavorables à la méthode ; synthèse du bloc 1 Marché actif, biens homogènes, ventes vérifiables, conditions stables ou ajustables, biens standards ; à l’inverse, absence de ventes, bien unique, données non fiables, conditions de vente atypiques. | 2:42 | Notes ↗ | |
| Bloc 2 — Le processus en sept étapes : sujet, marché, unité, recherche, vérification, sélection, ajustement, réconciliation Définir le sujet (date, rapport, droits évalués), analyser le segment, choisir l’unité, chercher dans le Registre foncier, JLR, le rôle et Centris, vérifier prix réel, conditions, financement, inclusions et exposition, retenir 3 à 5 comparables par score de similarité, ajuster selon huit critères, pondérer. | 3:46 | Notes ↗ | |
| Question : qu’est-ce qu’une unité de comparaison ? Ramener le prix sur une base commune : $/pi² habitable pour une maison, $/pi² de terrain pour un lot ; dans le résidentiel classique, on travaille souvent sur le prix total. | 1:16 | Notes ↗ | |
| Sources québécoises : Registre foncier (1,50 $ par document depuis avril 2026), Centris, JLR, rôle d’évaluation L’acte donne le prix déclaré et la date, rien sur l’état ni les inclusions ; Centris conserve les inscriptions et le temps d’exposition ; JLR agrège les actes ; le rôle (gratuit) n’est pas la valeur marchande. | 1:35 | Notes ↗ | |
| Sources complémentaires : SCHL (taux de croissance mensuel pour l’ajustement temporel), courtiers, inspection, dossiers du bureau Croiser les sources ; Registre foncier + Centris font l’essentiel du travail. Le rôle est établi 18 mois avant pour trois ans et ne doit pas déterminer la valeur. | 3:08 | Notes ↗ | |
| Vérifier une vente : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition Les cinq critères de la séance 6. Un lien de dépendance (famille, société et filiale) n’est pas quantifiable : on écarte ; les autres défauts s’ajustent (date, comptant, exposition trop courte sur Centris). | 3:16 | Notes ↗ | |
| Transactions à exclure ou à ajuster : famille, contrainte, financement non conventionnel, inclusions, motivation Faillite, saisie, succession pressée, reprise de balance, vente avec les deux autos… Confirmer le prix réel contre le prix affiché, la liberté de la vente, le financement, les inclusions disproportionnées ; la motivation est rarement vérifiable. | 1:58 | Notes ↗ | |
| Le comparable idéal : même secteur, vente de moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), similarité physique, vente libre, même usage En 2021–2022, 12 à 18 mois auraient été énormes (prix × 1,5). Type, taille, âge, état et pièces s’ajustent ; un lien de dépendance ne se répare pas. | 3:19 | Notes ↗ | |
| L’entonnoir de sélection : filtre dur, filtre de proximité, score d’ajustements Même type, mêmes droits, vente libre et vérifiée (40 restent) ; secteur, date, taille, âge (12 restent) ; puis compter les écarts à ajuster : moins d’ajustements, meilleur rang. Chaque ajustement est un risque d’erreur. | 3:22 | Notes ↗ | |
| Combien de comparables ? Trois au minimum ; règle du cours : trois à cinq pondérés selon leur qualité Si trois comparables valides sont introuvables, la méthode ne s’applique pas. | 0:33 | Notes ↗ | |
| Unités de comparaison courantes et règle des 3 % : le $/pi² des quatre comparables Prix total et $/pi² habitable dans le cours ; $/logement, $/chambre ailleurs. Les quatre comparables se situent entre 341 et 361 $/pi², à ± 3 % d’une moyenne de 351 $ : aucune valeur aberrante. | 2:02 | Notes ↗ | |
| Repères de marché (Centris, APCIQ, SCHL) et conventions d’ajustement du cours Délais de vente moyens, taux de croissance : des conventions calées sur le marché actuel, qui ne vaudront plus dans un an. | 1:28 | Notes ↗ | |
| Exercice « 4 parmi 8 » : huit ventes candidates à Hull Sujet : bungalow de Hull, 2008, 1 200 pi², trois chambres, garage simple, bon état, évalué au 1er novembre 2026. Les étudiants écartent F (Aylmer), H (25 mois) et E (vente entre parents). | 1:29 | Notes ↗ | |
| Décisions : écarter E (lien de dépendance), F (secteur), G (deux étages, 1 700 pi²), H (ajustement temporel dominant) Les quatre retenues demandent encore des ajustements gérables : quelques mois, 50 à 150 pi², électroménagers inclus (4 000 $), secteur supérieur, état moyen. | 2:45 | Notes ↗ | |
| Synthèse du bloc 2 : aucune source ne suffit seule, vérifier avant de comparer, sélectionner en entonnoir, dater le marché | 0:32 | Notes ↗ | |
| Bloc 3 — Les huit critères : cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs Droits transférés, financement, conditions de vente, dépenses après achat, temps ; puis localisation, caractéristiques physiques, composantes non immobilières. Utiliser un catalogue et respecter l’ordre. | 3:28 | Notes ↗ | |
| Critère 1 : droits de propriété — pleine propriété, bail emphytéotique, copropriété divise, servitudes Terrain loué (maisons mobiles, édifices sur les bouches de métro à Montréal), sentiers et lignes électriques grevant un lot ; l’ajustement joue dans les deux sens. | 3:15 | Notes ↗ | |
| Le contexte québécois : user, percevoir les fruits, disposer La pleine propriété réunit les trois attributs ; sinon, la valeur est réduite. | 0:43 | Notes ↗ | |
| Critère 2 : conditions de financement — reprise de balance, financement créatif, crédit vendeur, taux sous le marché Un acheteur financé à 2 % quand le marché est à 5 % peut payer plus cher : prix gonflé à ajuster vers l’équivalence au comptant. | 2:03 | Notes ↗ | |
| Critère 3 : conditions de vente — lien de dépendance (exclure), vente forcée (exclure ou ajuster à la hausse), motivation spéciale, vente en bloc Les condos vendus en volume à Montréal reflètent un escompte de quantité, pas une transaction normale. | 1:36 | Notes ↗ | |
| Critère 4 : dépenses à engager immédiatement après l’achat Décontamination, démolition, toiture : un comparable vendu 410 000 $ dont l’acheteur savait devoir remplacer la toiture (15 000 $) est ajusté à la hausse ; à éviter quand c’est possible. | 1:20 | Notes ↗ | |
| Critère 5 : le temps (conditions de marché) Ajuster le prix du comparable pour l’évolution du marché entre sa date de vente et la date d’évaluation ; exemple détaillé dans le cas. | 0:39 | Notes ↗ | |
| Critère 6 : la localisation, en pourcentage du prix ajusté transactionnel Quartier, proximité des services, vue sur l’eau : un comparable avec vue dans le même quartier doit être réduit. | 1:23 | Notes ↗ | |
| Critère 7 : caractéristiques physiques du terrain et du bâtiment Superficie (rendements décroissants), forme, topographie, services ; type, aire habitable, âge et rénovations, état, chambres, salles de bain, garage, sous-sol, piscine, foyer, climatisation. | 1:28 | Notes ↗ | |
| Critère 8 : composantes non immobilières (électroménagers, rideaux, stores, spa) Laissées « en cadeau », elles gonflent le prix affiché et payé : à soustraire, pas nécessairement en totalité. | 0:52 | Notes ↗ | |
| L’ordre d’application : la cascade du prix de vente à l’indication de valeur Droits, financement, conditions de vente, dépenses après achat, × (1 + taux)ᵐᵒⁱˢ = prix ajusté transactionnel ; puis localisation en %, caractéristiques physiques en $ additifs, moins les composantes non immobilières. | 3:10 | Notes ↗ | |
| Bloc 4 — Le cas du bungalow de Hull dans Excel : le catalogue d’ajustements Temps 0,17 % par mois, localisation ± 5 % (secteur supérieur ou inférieur), aire habitable 150 $/pi², terrain 6 $/pi² au-delà d’un seuil de 1 000 pi². | 1:54 | Notes ↗ | |
| Âge effectif (2 000 $ par année d’écart) et état (très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ par rapport à bon) On ajuste toujours le comparable, jamais le sujet : un comparable meilleur que le sujet reçoit un ajustement négatif. | 0:39 | Notes ↗ | |
| Question : d’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements ? Des coefficients de modèles hédoniques estimés sur les transactions (les β de tout à l’heure) ; des catalogues professionnels (Altus) fournissent des ajustements par composante sans qu’on ait à les recalculer. Les valeurs du cours sont pédagogiques, cohérentes avec le marché mais pas celles d’une évaluation réelle. | 2:39 | Notes ↗ | |
| Chambres 10 000 $, salle de bain 12 000 $, salle d’eau 6 000 $, sous-sol fini 20 000 $, garage simple 30 000 $ et double 45 000 $, piscine creusée 25 000 $ Le deuxième garage vaut moins que le premier (15 000 $ de plus) ; un comparable sans garage face à un sujet à garage double reçoit +45 000 $ (réponse d’un étudiant). | 3:48 | Notes ↗ | |
| Le mandat et le sujet : bungalow 2008 de 1 200 pi² à Hull, pleine propriété, évalué au 1er novembre 2026, prêteur exigeant trois ventes closes Terrain 6 000 pi², trois chambres, une salle de bain et une salle d’eau, sous-sol partiellement fini, garage simple attaché, bon état, bi-énergie, pas de piscine ; unité : prix total et $/pi². | 1:46 | Notes ↗ | |
| Les quatre comparables retenus : prix, dates, conditions de vente et de financement, caractéristiques 435 000 $ (juillet), 415 000 $ (mai), 460 000 $ (août, 4 chambres, 2 salles de bain, très bon état), 425 000 $ (mars, état moyen) ; ventes libres vérifiées au Registre foncier et sur Centris. | 1:58 | Notes ↗ | |
| Grille du comparable 1 : 435 000 $, seul ajustement transactionnel = 4 mois × 0,17 % (+2 958 $) Juillet à novembre 2026 : la vente se conclurait aujourd’hui 2 958 $ plus cher, d’où le prix ajusté transactionnel. | 1:31 | Notes ↗ | |
| Ajustements de propriété : aire habitable −7 500 $, terrain sous le seuil, âge +2 000 $, sous-sol fini −10 000 $ → indication 422 458 $ Le sujet est plus petit (1 200 contre 1 250 pi²) et plus récent (2008 contre 2007) ; même état, mêmes pièces, même garage, aucune piscine ni composante non immobilière. | 3:03 | Notes ↗ | |
| Ajustement net (−12 542 $, −2,9 %) et brut (5,2 %) : seuils de 15 % et 25 % Le net est la somme algébrique, le brut la somme des valeurs absolues, tous deux rapportés au prix de vente ; au-delà des seuils, le comparable est trop ajusté. | 1:30 | Notes ↗ | |
| Nombre d’ajustements non nuls (4), $/pi² de l’indication (352 $) ; comparables 2 à 4 : six mois, salle d’eau manquante, garage +30 000 $ Ces indicateurs classent la qualité des comparables et guident la pondération ; la même grille est répétée pour les quatre. | 1:51 | Notes ↗ | |
| Réconciliation : pondération 40 / 35 / 20 / 5 ou égale ; valeur conclue 435 000 $, soit 363 $/pi² Classer du plus au moins adapté selon le net et le nombre d’ajustements ; un comparable à −20 % de net reçoit 5 %. Pas de règle unique : il faut expliquer son choix ; pondérer n’est pas moyenner. | 2:43 | Notes ↗ | |
| Vérifier la cohérence : 363 $/pi² contre 341–361 (moyenne 351, +3,4 %), cohérent avec un sujet en meilleur état ; sensibilité | 0:46 | Notes ↗ | |
| Clôture : gabarit Excel et énoncé du TP2 sur Moodle et par courriel ; TP et examen final raccourcis Le TP2 applique exactement cette grille ; il est plus court que le TP1. | 0:47 | Ouvrir ↗ | |
| Question : faut-il inscrire les formules dans la grille du TP2 ? Remise dans deux semaines, par courriel La formule Excel et un court texte de raisonnement suffisent, avec le prix ajusté transactionnel ; remise possible par courriel comme pour le TP1. | 1:20 | Ouvrir ↗ |
Téléchargements
Emporter la séance
| Fichier | |
|---|---|
| Vidéo complète (MP4, 182,8 Mo) L’enregistrement Zoom original : écran partagé et voix. | Télécharger |
| Audio seulement (M4A, 65,1 Mo) Pour écouter la séance en déplacement. | Télécharger |
| Sous-titres (WebVTT) 1669 sous-titres synchronisés. | Télécharger |
| Sous-titres (SRT) Pour VLC, QuickTime ou tout lecteur. | Télécharger |
| Transcription horodatée (texte) 17 930 mots, chapitres et minutage. | Télécharger |
| Chapitres (WebVTT) 57 chapitres. | Télécharger |
Transcription automatique (Whisper large-v3-turbo) non corrigée : les noms propres, les chiffres et certains termes techniques peuvent être erronés. Enregistrement destiné aux personnes inscrites au cours ; ne pas rediffuser.