WEBVTT Kind: captions Language: fr 1 00:06:02.180 --> 00:06:03.580 Merci. 2 00:08:12.240 --> 00:08:16.040 Nous allons commencer dans quelques minutes, même pas une minute. 3 00:08:21.820 --> 00:08:23.000 Est-ce que vous m'entendez bien ? 4 00:08:26.300 --> 00:08:30.120 Oui, on m'entend bien. Comment ça a été l'examen intra ? 5 00:08:30.520 --> 00:08:31.320 Est-ce que ça a bien été ? 6 00:08:36.120 --> 00:08:37.520 Pour ma part, ça a bien été. 7 00:08:42.760 --> 00:08:45.700 Donc, vous allez avoir le TP2 remis aujourd'hui. 8 00:08:45.880 --> 00:08:48.880 Donc, j'ai décidé de devancer un petit peu la remise du TP2 pour que vous ayez plus 9 00:08:48.900 --> 00:08:50.180 de temps pour le compléter. 10 00:08:52.940 --> 00:08:55.300 Donc, j'ai vraiment su la méthode des comparables. 11 00:08:55.320 --> 00:08:59.460 Donc, on va voir en détail aujourd'hui cette méthode-là. 12 00:08:59.620 --> 00:09:01.220 Donc, on avance un petit peu. 13 00:09:01.400 --> 00:09:03.360 Donc, on approche tranquillement de la fin. 14 00:09:04.200 --> 00:09:08.220 Donc, est-ce qu'il y avait des questions, mettons, sur ce qu'on a vu jusqu'à 15 00:09:08.240 --> 00:09:12.440 présent ? Donc, pour l'examen final, ça va être vraiment à partir de la science-lite. 16 00:09:12.580 --> 00:09:16.100 Donc, la méthode est comparable, méthode de comparaison. 17 00:09:20.940 --> 00:09:21.740 Non. 18 00:09:26.580 --> 00:09:27.740 Parfait, donc on va commencer. 19 00:09:29.020 --> 00:09:32.580 Est-ce que vous aviez tous vu vos résultats de l'examètre sur Modo, 20 00:09:32.740 --> 00:09:35.720 juste pour être sûr, juste pour me confirmer que quelqu'un l'a eu. 21 00:09:38.360 --> 00:09:40.720 Moi, je vais m'aller voir, je n'ai pas le résultat. 22 00:09:41.320 --> 00:09:42.120 Moi non plus. 23 00:09:52.400 --> 00:09:54.140 Moi, pour ma part, je l'ai vu. 24 00:09:55.700 --> 00:09:59.900 OK. Parfait. Ça devrait être disponible, c'est bizarre. 25 00:10:10.320 --> 00:10:13.120 Je vais... 26 00:10:29.960 --> 00:10:32.080 Ok, moi je la vois. Ok, parfait. 27 00:10:33.160 --> 00:10:34.680 Donc ça, il y avait un petit délai dans le fond. 28 00:10:35.300 --> 00:10:39.400 Vous devriez tout l'avoir, donc votre résultat pour l'examen intra. 29 00:10:40.700 --> 00:10:44.820 Si vous avez des questions, donc il y a vraiment un PDF qui détaille la correction. 30 00:10:47.720 --> 00:10:49.900 Ce n'est pas une correction ultra sévère, honnêtement. 31 00:10:52.640 --> 00:10:55.040 Je suis conscient que l'examen est un peu long, donc pour le final, 32 00:10:55.100 --> 00:10:56.940 je vais ajouter ça, puis ça va être un petit peu plus court. 33 00:10:58.460 --> 00:11:02.800 l'objectif c'était pas vraiment que ça vous prenne 15 heures désolé c'était un petit 34 00:11:02.820 --> 00:11:06.160 peu long comparé aux examens que vous avez déjà eu donc c'est vraiment la première 35 00:11:06.180 --> 00:11:10.460 fois que cet examen là est fait donc vous êtes un petit peu des cobayes mais en soi 36 00:11:11.560 --> 00:11:17.220 pour la majorité des résultats c'est très bon donc ça il n'y a pas vraiment eu de 37 00:11:17.240 --> 00:11:18.680 copie catastrophique 38 00:11:22.360 --> 00:11:26.720 en soi la majorité des questions a été répondu Si, mettons, 39 00:11:26.860 --> 00:11:31.160 un des éléments, c'est qu'il y en a certains qui mettaient des réponses beaucoup 40 00:11:31.180 --> 00:11:39.400 trop générales, comme si, mettons, ils détaillaient pas leur réponse 41 00:11:39.420 --> 00:11:41.620 en fonction des données et tout. 42 00:11:41.720 --> 00:11:45.500 Donc, c'est vraiment ça un des seuls éléments qui était problématique. 43 00:11:46.060 --> 00:11:49.320 Mais sinon, est-ce que vous avez tout reçu le résultat de l'examen étrône ? 44 00:11:51.880 --> 00:11:53.140 Oui, moi, ça vient d'apparaître. 45 00:11:53.520 --> 00:11:56.920 Parfait. Super. On va commencer la matière d'aujourd'hui. 46 00:11:57.060 --> 00:12:01.240 Donc, méthode de comparaison, en soi, c'est le cœur du cours. 47 00:12:03.860 --> 00:12:08.480 Ici, c'est vraiment la méthode qui permet de changer les comparables pour déterminer 48 00:12:08.500 --> 00:12:10.160 la valeur marchande d'un bien immobilier. 49 00:12:10.300 --> 00:12:14.100 C'est vraiment le cœur du cours et là, on commence. 50 00:12:14.880 --> 00:12:19.900 Donc, à la fin de la séance, vous allez devoir être capable de distinguer les prix, 51 00:12:20.020 --> 00:12:21.260 coût et valeur, je le sais déjà. 52 00:12:21.280 --> 00:12:24.660 justifier la méthode par le principe de substitution, etc. 53 00:12:25.480 --> 00:12:28.620 Et donc, appliquer et produire une grille d'ajustement pour les comparables. 54 00:12:29.180 --> 00:12:33.600 On va faire un petit exemple avec Excel et on va y aller avec ça. 55 00:12:34.500 --> 00:12:38.940 Donc, on va revenir encore une fois, on va reparler. 56 00:12:39.720 --> 00:12:43.980 La valeur marchande d'un bien immobilier, c'est déterminé avec la comparaison, 57 00:12:44.140 --> 00:12:46.640 donc la vente d'un bien substitut ajusté. 58 00:12:46.880 --> 00:12:50.100 Il y a aussi la méthode des revenus et la méthode des coûts. 59 00:12:50.120 --> 00:12:53.520 Donc, aujourd'hui, on est vraiment concentré sur la méthode des comparables. 60 00:12:54.180 --> 00:13:00.480 En soi, c'est la norme numéro un de OERQ, donc c'est vraiment la méthode qui suggère 61 00:13:00.500 --> 00:13:04.600 pour faire une évaluation d'un bien immobilier résidentiel au Québec. 62 00:13:05.640 --> 00:13:09.480 Les autres méthodes sont utiles, mais en soi, c'est vraiment la méthode qui est 63 00:13:09.500 --> 00:13:13.920 privilégiée lors des évaluateurs agréés pour de l'immobilier résidentiel classique, 64 00:13:14.100 --> 00:13:18.800 dans la mesure où il n'y a pas nécessairement de particularité à ce niveau-là. 65 00:13:21.200 --> 00:13:24.220 Donc, au niveau de la définition, la méthode d'évaluation, 66 00:13:24.500 --> 00:13:27.820 la méthode des comparables, c'est vraiment une méthode d'évaluation qui estime la 67 00:13:27.840 --> 00:13:32.460 valeur d'un bien en la comparant à des biens similaires récemment vendus. 68 00:13:33.820 --> 00:13:35.900 Pas des biens affichés, donc, mettons, sur l'entreprise, 69 00:13:36.020 --> 00:13:39.080 vraiment des biens réellement vendus, donc, pour lesquels il y a eu une transaction 70 00:13:39.100 --> 00:13:43.120 sur le même marché, donc. Les prix de vente, les comparables sont ajustés pour 71 00:13:43.140 --> 00:13:45.600 refléter les différences, parce qu'on n'aura jamais vraiment, 72 00:13:45.620 --> 00:13:48.120 donc, des comparables qui sont identiques, donc, c'est ça le problème. 73 00:13:49.500 --> 00:13:52.800 et c'est ça. En soi, le cœur même de la méthode des comparables, 74 00:13:52.860 --> 00:13:59.120 c'est faire l'ajustement ensuite pour être capable de bien faire l'apparemment entre 75 00:13:59.140 --> 00:14:01.280 les comparables qu'on a et le sujet qu'on cherche à évaluer. 76 00:14:03.620 --> 00:14:07.220 Ici, c'est ce que le textbook de l'OE a pu dire. 77 00:14:07.480 --> 00:14:11.060 C'est le prix sincère le plus probable pour la valeur marchande. 78 00:14:11.700 --> 00:14:14.260 En soi, dans un marché libre et ouvert, la méthode des comparables, 79 00:14:14.300 --> 00:14:19.580 c'est la plus adaptée pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier au 80 00:14:19.600 --> 00:14:20.400 Québec. 81 00:14:22.980 --> 00:14:26.300 Ici, donc, encore une fois, ça se répète un petit peu. 82 00:14:30.180 --> 00:14:31.360 Ici, ça, c'est quand même important. 83 00:14:31.700 --> 00:14:37.300 Donc, dans le cas où on aurait, par exemple, il y a eu des études qui ont été 84 00:14:37.320 --> 00:14:40.760 faites. Si je vois, par exemple, ici, Northcraft et Nell, 85 00:14:40.820 --> 00:14:42.200 1987, qu'est-ce qu'ils ont fait ? 86 00:14:42.220 --> 00:14:48.220 c'est qu'ils se sont rendus compte que les évaluateurs 87 00:14:48.240 --> 00:14:53.020 pour travailler d'évaluer un bien immobilier résidentiel qui était à vendre étaient 88 00:14:53.040 --> 00:14:56.340 biaisés par le prix de vente qui était affiché de cette propriété-là. 89 00:14:56.460 --> 00:15:00.980 C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un mandat, vous évaluez une propriété 90 00:15:01.000 --> 00:15:02.160 qui est en ce moment en vente. 91 00:15:03.340 --> 00:15:05.100 Mais en soi, qu'est-ce que ça dit de cette étude-là ? 92 00:15:05.200 --> 00:15:09.180 C'est que les évaluateurs étaient biaisés en fonction du prix qui était affiché. 93 00:15:09.820 --> 00:15:13.820 C'est-à-dire que normalement, il était censé tenir compte des comparables autour, 94 00:15:14.160 --> 00:15:19.160 mais pas en soi du prix de vente actuel de la propriété pour laquelle ils ont le 95 00:15:19.180 --> 00:15:22.060 mandat. Donc, c'est ça ici que cette étude-là a donné. 96 00:15:22.200 --> 00:15:24.420 Donc, c'est une erreur qui est fréquente, c'est à éviter. 97 00:15:24.600 --> 00:15:28.780 Donc, en soi, ce n'est pas censé dicter la valeur marchande d'un bien immobilier, 98 00:15:28.880 --> 00:15:32.420 le prix actuellement en vente d'un bien immobilier. 99 00:15:37.560 --> 00:15:42.140 Donc ici, les mécanismes de marché, une offre rigide, comme on a dit, 100 00:15:42.660 --> 00:15:45.480 en soi l'offre en immobilier, c'est la demande qui bouge. 101 00:15:45.780 --> 00:15:46.580 Donc, 102 00:15:47.860 --> 00:15:51.000 ici, en soi, c'est un peu la réponse. 103 00:15:51.260 --> 00:15:53.100 Est-ce qu'il y avait des questions justement pour le moment ? 104 00:15:53.200 --> 00:15:54.520 Donc, je te montre si c'est quoi la méthode des comparables, 105 00:15:54.560 --> 00:15:56.740 on l'avait déjà un petit peu vu dans la première partie du cours. 106 00:15:59.780 --> 00:16:05.720 Ici en soi, pourquoi il faut ajuster pour un bien immobilier selon vous, 107 00:16:05.800 --> 00:16:12.300 pourquoi on ne peut pas simplement utiliser les comparables de divers transactions 108 00:16:12.320 --> 00:16:13.740 qui ont lieu autour de notre sujet. 109 00:16:14.060 --> 00:16:18.200 C'est parce qu'en soi, les propriétés sont uniques, c'est-à-dire que peu importe la 110 00:16:18.220 --> 00:16:20.500 maison que vous avez, que vous cherchez évaluer ou autre, 111 00:16:22.960 --> 00:16:24.680 ils n'auront pas une localisation qui vont être uniques, 112 00:16:24.760 --> 00:16:26.440 donc c'est-à-dire qu'ils ne seront pas à la même place exactement, 113 00:16:26.620 --> 00:16:27.700 donc ça, ça va impacter la valeur. 114 00:16:28.420 --> 00:16:31.520 Ils n'ont pas la même durabilité, donc c'est-à-dire que le comparable que vous allez 115 00:16:31.540 --> 00:16:35.900 utiliser est peut-être plus âgé, plus récent, il a peut-être été des rénovations, 116 00:16:36.520 --> 00:16:39.720 donc dépendamment de tout ça, ça va impacter la valeur de façon différente. 117 00:16:40.500 --> 00:16:43.700 Et aussi, donc, c'est indivisible, donc ça veut dire qu'on achète un tout, 118 00:16:43.800 --> 00:16:46.660 donc vous achetez vraiment un package qui est le terrain, 119 00:16:46.980 --> 00:16:49.200 le bâtiment et aussi l'environnement. 120 00:16:50.440 --> 00:16:54.020 Donc, c'est peu probable que vous ayez en soi un comparable qui soit exactement 121 00:16:54.040 --> 00:16:56.240 identique au sujet que vous cherchez à évaluer. 122 00:16:57.400 --> 00:17:00.400 Donc, ici aussi, le marché local, il est mince. 123 00:17:00.500 --> 00:17:02.500 Donc, il y a peu de ventes par signe et par trimestre. 124 00:17:02.900 --> 00:17:07.980 En soi, il n'existe jamais des comparables qui sont identiques au sujet. 125 00:17:09.660 --> 00:17:12.600 Donc, en soi, le travail en soi dans la méthode des comparables, 126 00:17:12.700 --> 00:17:14.380 c'est vraiment de mesurer les différences. 127 00:17:14.520 --> 00:17:18.720 On est capable de voir vraiment en fonction des critères établis quelle différence 128 00:17:18.740 --> 00:17:23.120 il y a entre le sujet et le comparable qu'on a dans notre méthode. 129 00:17:24.420 --> 00:17:27.440 Donc, ça va être le but du CO en ce moment, donc ça va être vraiment de déterminer c 130 00:17:27.460 --> 00:17:30.880 'est quoi les huit critères, comment ça impacte la valeur et comment faire ces 131 00:17:30.900 --> 00:17:34.100 ajustements-là donc de façon correcte et juste. 132 00:17:37.080 --> 00:17:41.400 Donc, ici en soi, donc, on l'avait déjà vu, donc le principe de substitution, 133 00:17:41.680 --> 00:17:47.660 c'est vraiment le principe Maitre donc qui dit que la 134 00:17:47.680 --> 00:17:53.660 méthode est comparable. Pourquoi qu'on acheteur donc qui est rationnel et informé, 135 00:17:53.800 --> 00:17:55.580 donc c'est important, de quoi ce n'est pas toujours le cas, 136 00:17:55.640 --> 00:17:59.500 mais bon, il ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un 137 00:17:59.520 --> 00:18:02.420 substitut, donc c'est là que tout prend son sens, équivalent, 138 00:18:02.520 --> 00:18:06.260 offrant la même utilité. Donc c'est pour ça que la méthode est comparable, 139 00:18:07.220 --> 00:18:10.560 bien donc en soi de ce principe de substitution-là, c'est à cause du substitut, 140 00:18:10.700 --> 00:18:14.400 donc c'est-à-dire que si on a des substituts proches qui ont été vendus à tel prix, 141 00:18:15.100 --> 00:18:20.100 bien pourquoi aujourd'hui une personne paierait plus cher pour un bien immobilier 142 00:18:20.120 --> 00:18:23.200 dont le substitut par exemple a été vendu une semaine avant à tel prix. 143 00:18:23.860 --> 00:18:28.360 Donc, l'hypothèse sous-jacente, c'est qu'il y a un marché actif avec des 144 00:18:28.380 --> 00:18:31.220 transactions récentes. Donc, ça prend ça pour la méthode des comparables. 145 00:18:32.580 --> 00:18:36.220 Aussi, donc, il y a des acheteurs et vendeurs rationnels et informés. 146 00:18:37.360 --> 00:18:38.900 Biens substituables disponibles. 147 00:18:39.020 --> 00:18:42.420 Donc, c'est-à-dire qu'on a vraiment des biens semblables quand même malgré tout. 148 00:18:42.860 --> 00:18:46.460 Ça va prendre des ajustements, mais il y a des biens quand même similaires qui ont 149 00:18:46.480 --> 00:18:49.920 été vendus récemment, absence de contraintes inhabituelles, 150 00:18:50.420 --> 00:18:56.480 donc par exemple faillite, peu importe donc vente de feu et un délai 151 00:18:56.500 --> 00:18:59.760 de mise en marché raisonnable, ça veut dire simplement que la propriété était en 152 00:18:59.780 --> 00:19:04.660 vente sur un site de courtage immobilier de façon relative, 153 00:19:04.960 --> 00:19:08.580 ça a été mis en vente et ça n'a pas été aperçu par quand même une grande quantité d 154 00:19:08.600 --> 00:19:11.580 'acheteurs potentiels, donc ça n'a pas été acheté vraiment directement ou une 155 00:19:11.600 --> 00:19:16.000 transaction de gré à gré. On va voir toutes ces hypothèses-là plus en détail, 156 00:19:16.020 --> 00:19:19.860 mais donc de façon simple, qu'est-ce qui disait que la méthode des comparables et l 157 00:19:19.880 --> 00:19:22.020 'utilisation de la méthode des comparables, c'est vraiment le principe de 158 00:19:22.040 --> 00:19:24.700 substitution. On avait déjà parlé, je pense, dans les dernières services. 159 00:19:30.060 --> 00:19:34.560 En soi, ici, on voudrait vraiment remettre ça avec l'intuition d'un acheteur qui 160 00:19:34.580 --> 00:19:41.100 magazine. Un acheteur, par exemple, qui visite plusieurs bungalows de Hall, 161 00:19:41.540 --> 00:19:46.080 dans sa gamme de prix, il compare celui à un garage, mais mettons qu'il n'y aurait 162 00:19:46.100 --> 00:19:51.100 pas du seul fini, il va refuser donc de payer 460 000 pour ce que le voisin a payé 163 00:19:51.120 --> 00:19:55.420 435 000 la semaine dernière. Deux choses donc à peu près équivalentes. 164 00:19:56.520 --> 00:20:01.120 Donc en soi, c'est ça ici un petit peu, c'est un peu une sorte d'absence d 165 00:20:01.140 --> 00:20:04.100 'arbitrage, c'est-à-dire que ce ne serait pas logique à moins que le marché ait 166 00:20:04.120 --> 00:20:05.780 changé en une semaine, ce qui est peu probable. 167 00:20:07.620 --> 00:20:11.700 Et là, le rôle de l'évaluateur ici, c'est vraiment de reconstituer ce raisonnement 168 00:20:11.720 --> 00:20:16.000 -là à partir des ventes conclues, pas des impressions, donc les comparables sont les 169 00:20:16.020 --> 00:20:18.560 substituts que l'acheteur type aurait réellement considéré. 170 00:20:19.540 --> 00:20:22.040 C'est vraiment, les comparables qu'on utilise c'est en soi, 171 00:20:22.420 --> 00:20:25.420 si l'acheteur n'aurait pas pu être intéressé par ce comparable-là, 172 00:20:26.860 --> 00:20:29.740 il y a bien des chances que le comparable qu'on utilise n'est pas très adapté. 173 00:20:30.420 --> 00:20:32.800 Mais ce n'est pas toujours le cas, c'est-à-dire que c'est possible qu'il y ait des 174 00:20:32.820 --> 00:20:36.340 comparables qu'on utilise dans la mesure qu'on fait énormément d'ajustements que l 175 00:20:36.360 --> 00:20:38.900 'acheteur n'aurait pas réellement considéré mais qu'on peut utiliser malgré tout. 176 00:20:40.540 --> 00:20:42.180 Est-ce que ça va jusqu'à maintenant ? 177 00:20:44.480 --> 00:20:45.940 Oui. Oui, parfait. 178 00:20:53.900 --> 00:20:59.720 Bon, évidemment, on ne peut pas utiliser la méthode des comparables parce que la 179 00:20:59.740 --> 00:21:01.680 substitution n'est pas toujours possible. 180 00:21:01.700 --> 00:21:04.560 Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des marchés qui sont minces, 181 00:21:04.660 --> 00:21:07.620 donc trop de trois ventes en deux ans dans un village. 182 00:21:08.500 --> 00:21:11.760 En soi, la méthode est comparable, mais pas nécessairement possible dans ce cas-là. 183 00:21:12.360 --> 00:21:14.380 Un bien unique, donc c'est-à-dire qu'il y a une église, 184 00:21:14.480 --> 00:21:17.300 un aréna, une maison patrimoniale, il n'y a pas de substitut réel. 185 00:21:17.440 --> 00:21:19.280 Donc, la méthode est comparable, elle ne marche pas. 186 00:21:20.340 --> 00:21:23.520 Le marché en transition rapide, donc les ventes d'il y a six mois, 187 00:21:23.660 --> 00:21:24.720 donc décrivent un autre marché. 188 00:21:24.820 --> 00:21:27.720 Donc, ça, c'est possible. un marché qui est très, très, 189 00:21:27.780 --> 00:21:31.520 très chaud, donc c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de ventes et que les acheteurs sont 190 00:21:31.540 --> 00:21:34.560 très impatients et les prix montrent rapidement, en soi, 191 00:21:34.640 --> 00:21:35.880 la méthode est comparable dans ce cas-là. 192 00:21:37.100 --> 00:21:39.880 Impossible, mais les ajustements qu'il va falloir qu'on fasse pour le temps sont 193 00:21:39.900 --> 00:21:43.080 vraiment importants et la marge d'erreur va être de plus en plus élevée. 194 00:21:43.200 --> 00:21:44.920 Donc, c'est-à-dire que les marchés à croissance rapide, 195 00:21:45.460 --> 00:21:47.300 la méthode est comparable, c'est moins 196 00:21:49.360 --> 00:21:53.360 intéressant de l'utiliser. Mais maintenant, quelle méthode utiliser dans un marché 197 00:21:53.380 --> 00:21:55.240 en transition rapide, c'est là la question. 198 00:21:56.420 --> 00:21:59.780 Aussi, les informations fermées, c'est-à-dire que des fois, 199 00:21:59.880 --> 00:22:03.440 il y a certaines municipalités ou certains endroits que bizarrement, 200 00:22:03.600 --> 00:22:07.480 toutes les conditions de vente ne sont pas nécessairement connues et le prix est non 201 00:22:07.500 --> 00:22:11.880 vérifiable. Dans ce cas-là, la méthode des comparables n'est pas utilisable. 202 00:22:14.500 --> 00:22:20.960 Ici, en soi, l'ordre des évaluateurs exige de justifier la raison 203 00:22:20.980 --> 00:22:23.180 du pourquoi vous n'allez pas utiliser la méthode des comparables. 204 00:22:23.280 --> 00:22:26.480 Donc, en soi, c'est pas, c'est pourquoi utiliser les comparables, 205 00:22:26.580 --> 00:22:28.640 c'est vraiment, si vous ne les utilisez pas, pourquoi ? 206 00:22:29.460 --> 00:22:33.600 Mais dans tous les cas, pour le résidentiel classique, la méthode des comparables, 207 00:22:33.720 --> 00:22:38.540 c'est vraiment le singulier. C'est de base, donc c'est vraiment la méthode à 208 00:22:38.560 --> 00:22:41.500 utiliser dans un premier temps, lorsque vous faites une évaluation immobilière. 209 00:22:44.880 --> 00:22:48.740 Ici, donc maintenant, avant d'y aller un petit peu plus dans le début du sujet, 210 00:22:48.760 --> 00:22:55.000 les principes qui sont mobilisés ou qui sont incorporés en soi dans l'intuition 211 00:22:55.020 --> 00:22:56.120 de la méthode des comparables. 212 00:22:57.140 --> 00:23:01.800 Comme on a dit, la contribution, c'est-à-dire qu'un élément qu'on ajoute, 213 00:23:01.860 --> 00:23:02.820 par exemple, une piscine, 214 00:23:04.960 --> 00:23:08.240 la contribution de la piscine, ce n'est pas nécessairement le coût de l'ajouter. 215 00:23:08.360 --> 00:23:12.800 Cette piscine-là, c'est vraiment la plus d'alli qu'elle va avoir sur la valeur 216 00:23:12.820 --> 00:23:14.220 marchande de cette propriété-là. 217 00:23:14.640 --> 00:23:17.940 Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'un élément vaut ce qu'il ajoute à la valeur du tout 218 00:23:17.960 --> 00:23:19.800 et non son coût. Donc, c'est ça. 219 00:23:20.080 --> 00:23:24.220 La valeur du tout étant le paquet, soit la propriété avec le terrain et tout le 220 00:23:24.240 --> 00:23:27.120 reste. Maintenant aussi l'anticipation. 221 00:23:27.280 --> 00:23:29.760 Donc, la valeur reflète les bénéfices futurs attendus. 222 00:23:29.960 --> 00:23:31.300 Donc, ça c'est relativement simple. 223 00:23:32.320 --> 00:23:37.620 Donc, ça peut être soit la jouissance qu'une personne va avoir à utiliser sa maison, 224 00:23:37.700 --> 00:23:40.340 par exemple, pendant 20 ans dans un quartier paisible. 225 00:23:40.420 --> 00:23:42.760 Donc, elle s'attend à ce que le quartier soit paisible encore pendant 20 ans. 226 00:23:43.780 --> 00:23:49.280 Le changement, donc les marchés bougent et donc la valeur de tout le bien immobilier 227 00:23:49.300 --> 00:23:53.400 qu'on détermine est datée, donc c'est-à-dire cette valeur-là est vraiment apposée à 228 00:23:53.420 --> 00:23:57.100 une date donnée et non, ce n'est pas une valeur qui va être valable pour par exemple 229 00:23:57.120 --> 00:23:58.640 deux ans, trois ans dans le futur. 230 00:24:00.180 --> 00:24:04.240 Aussi donc conformité, un bien conforme à son milieu maximise sa valeur, 231 00:24:04.380 --> 00:24:08.640 donc c'est-à-dire qu'une maison bungalow dans un quartier où je dis bungalow, 232 00:24:08.820 --> 00:24:13.400 on maximise la valeur de ce bungalow-là, alors que le contraire serait satisfaire. 233 00:24:14.280 --> 00:24:16.580 Et aussi donc le principe des rendements des croissants. 234 00:24:16.920 --> 00:24:20.100 Chaque unité supplémentaire, surtout pour le terrain, apporte de moins en moins de 235 00:24:20.120 --> 00:24:21.300 valeur. Donc, ça on l'avait déjà vu. 236 00:24:22.540 --> 00:24:25.640 Donc, ça en soit, c'est vraiment tous les principes qui sont mobilisés dans la 237 00:24:25.660 --> 00:24:26.460 méthode. 238 00:24:29.320 --> 00:24:32.580 Mais bon, ça reste donc des principes qui sont observés, 239 00:24:32.680 --> 00:24:36.820 qui sont plus mécaniques que les gens appliquent sans un petit peu trop le savoir. 240 00:24:36.980 --> 00:24:38.180 Donc, c'est vraiment ça un peu l'économie. 241 00:24:38.200 --> 00:24:41.800 Donc, c'est vraiment la réunion entre l'offre et la demande pour des biens mobiliers 242 00:24:41.820 --> 00:24:44.900 qui font en sorte qu'intuitivement, tous les gens qui transigent des biens mobiliers 243 00:24:44.920 --> 00:24:47.400 vont un peu appliquer ces principes-là sans le savoir. 244 00:24:50.220 --> 00:24:51.020 Donc, 245 00:24:52.260 --> 00:24:55.640 ici, pourquoi la valeur contributive n'est pas égale au coût ? 246 00:24:55.740 --> 00:24:59.900 Donc, l'exemple de la piscine creusée, c'est vraiment l'exemple le plus répandu et 247 00:24:59.920 --> 00:25:02.100 qui est probablement le reflet. 248 00:25:02.120 --> 00:25:05.960 Donc, ce n'est pas nécessairement parce qu'on a un coût d'une amélioration qui est 249 00:25:05.980 --> 00:25:08.520 de 40 000 que notre propriété va prendre 40 000 de valeur. 250 00:25:09.540 --> 00:25:14.220 Donc, le montant dont la présence d'une composante augmente le prix qu'un acheteur 251 00:25:14.240 --> 00:25:16.060 type est prêt à payer pour le tout. 252 00:25:16.240 --> 00:25:18.040 Donc, c'est-à-dire l'ensemble de la propriété. 253 00:25:18.380 --> 00:25:22.440 C'est-à-dire qu'on ne va pas évaluer vraiment juste la piscine qui est ajoutée, 254 00:25:22.500 --> 00:25:23.960 mais vraiment l'ensemble de la propriété. 255 00:25:24.080 --> 00:25:26.680 Donc, comment la propriété va prendre de valeur suite à l'ajout de cette piscine. 256 00:25:27.900 --> 00:25:33.400 Donc, c'est pas en soi, donc c'est important de se rappeler ça parce que des fois, 257 00:25:33.480 --> 00:25:37.120 donc, on peut penser, donc, que les coûts des travaux qu'on engendre, 258 00:25:37.240 --> 00:25:39.420 ça va être vraiment sur l'augmentation de valeur, mais c'est pas nécessairement ça. 259 00:25:40.460 --> 00:25:44.180 La plupart du temps, certains travaux vont même ajouter plus de valeur que le coût, 260 00:25:44.400 --> 00:25:45.700 mais c'est également vrai dans le sens. 261 00:25:46.000 --> 00:25:47.100 Et la piscine, c'est un bon écran. 262 00:25:49.100 --> 00:25:50.180 Est-ce que ça l'a fait pour le moment ? 263 00:25:50.780 --> 00:25:51.680 Donc, là, on va 264 00:25:53.300 --> 00:25:59.600 passer, donc, avec la méthode édonique, qui est vraiment en soi la base même de 265 00:25:59.620 --> 00:26:03.740 la méthode des comparables. Si on présume la méthode statistique qui est derrière la 266 00:26:03.760 --> 00:26:05.040 méthode des comparables, c'est ça ici. 267 00:26:06.600 --> 00:26:09.800 Pas besoin nécessairement d'être capable d'appliquer cette façon de faire-là. 268 00:26:10.900 --> 00:26:13.220 La méthode des données, c'est quand même très simple. 269 00:26:13.360 --> 00:26:17.100 C'est Rosen en 1974 qui a amené ça pour la première fois et en soi, 270 00:26:17.200 --> 00:26:18.760 ça peut être appliqué pour bien d'autres choses. 271 00:26:19.120 --> 00:26:23.000 Là, c'est l'immobilier, mais pensez à n'importe quoi, donc les voitures usagées. 272 00:26:24.160 --> 00:26:27.540 on peut appliquer donc une sorte d'équivalent donc de cette façon de faire. 273 00:26:28.320 --> 00:26:32.360 Ici vous avez donc le prix de vente du bien I, donc ici ce sera une maison. 274 00:26:33.620 --> 00:26:37.760 Vous avez donc ici un coefficient 0, donc bêta 0 plus la somme de tous les 275 00:26:37.780 --> 00:26:42.160 coefficients, multiplié par chacune des caractéristiques donc un prix implicite 276 00:26:42.180 --> 00:26:44.560 marginal donc de toutes les caractéristiques de votre propriété. 277 00:26:45.740 --> 00:26:48.840 Ici c'est un terme d'erreur donc ça c'est parce que ça va être un modèle qui va être 278 00:26:48.860 --> 00:26:51.560 estimé ici donc il va y avoir une erreur pour chacune des propriétés qu'on va 279 00:26:51.580 --> 00:26:57.800 estimer. Mais en soi, l'idée de Rosen, c'est qu'un bien différencié est un panier 280 00:26:57.820 --> 00:27:00.140 de caractéristiques. C'est-à-dire que quand on achète une maison, 281 00:27:00.360 --> 00:27:04.940 on achète en soi un ensemble de caractéristiques propres à cette maison-là. 282 00:27:05.920 --> 00:27:11.040 Et ça, on le fait, bon c'est un peu capoté, mais on s'en va déterminer une valeur 283 00:27:11.060 --> 00:27:13.600 implicite à chacune de ces caractéristiques-là lorsqu'on dit un prix, 284 00:27:13.640 --> 00:27:15.220 par exemple, d'achat qu'on fait pour une propriété. 285 00:27:15.360 --> 00:27:19.620 Ou lorsqu'on on va à notre propriété, on s'en va en quelque sorte pricer chacune de 286 00:27:19.640 --> 00:27:22.020 ces valeurs-là individuellement. 287 00:27:22.700 --> 00:27:26.220 Donc, par exemple, ici, si on aurait, je ne sais pas moi, 288 00:27:27.100 --> 00:27:30.600 la première valeur de X, ça serait le nombre de salles de bain, 289 00:27:30.700 --> 00:27:33.300 bien là, on aurait une valeur de X qui serait égale à trois salles de bain, 290 00:27:33.360 --> 00:27:34.240 si on a trois salles de bain. 291 00:27:34.960 --> 00:27:38.360 Donc, vous l'aurez compris ici, le BK va capturer, donc si maintenant, 292 00:27:38.780 --> 00:27:42.760 c'est une coefficient qui est attachée, ça va être la valeur en soi de l'ajout d'une 293 00:27:42.780 --> 00:27:44.300 salle de bain à une propriété. 294 00:27:45.700 --> 00:27:48.300 Et ça, pourquoi c'est important ? 295 00:27:48.820 --> 00:27:53.180 C'est que ça permet d'isoler uniquement la valeur d'une salle de bain, 296 00:27:53.280 --> 00:27:55.280 indépendamment de toutes les autres caractéristiques. 297 00:27:56.860 --> 00:27:58.780 En soi, les valeurs... 298 00:28:01.780 --> 00:28:02.920 Qu'est-ce que ça permet de faire ? 299 00:28:03.040 --> 00:28:07.640 Donc, c'est que ces valeurs de bêta-là ici vont être les ajustements qu'on va 300 00:28:07.660 --> 00:28:09.400 pouvoir faire lorsqu'on fait la méthode des comparables. 301 00:28:11.680 --> 00:28:13.840 Donc, ici, c'est vraiment le... 302 00:28:13.860 --> 00:28:15.160 Si on regarde, par exemple, 303 00:28:18.580 --> 00:28:21.820 lecture des coefficients, par exemple, un bêta qui serait un bêta A, 304 00:28:21.920 --> 00:28:24.460 donc ici, maintenant qu'on aurait, je ne sais pas moi, l'air habitable de la 305 00:28:24.480 --> 00:28:27.340 propriété, on va être prêt à payer telle valeur pour l'air habitable. 306 00:28:28.180 --> 00:28:32.380 Donc, ici, si le coefficient est égal à 150, ça veut dire que notre propriété, 307 00:28:32.440 --> 00:28:35.900 elle a 150 $ par pied carré, donc d'air habitable. 308 00:28:37.000 --> 00:28:43.180 Donc, 50 pieds carré additionnel, c'est aux alentours de 7500 $ 309 00:28:43.200 --> 00:28:44.000 de plus. 310 00:28:45.280 --> 00:28:48.740 garage, donc là on aurait un coefficient de 30 000, donc un garage simple, 311 00:28:49.020 --> 00:28:51.060 ajoute 30 000 $ de valeur. 312 00:28:53.140 --> 00:28:57.760 Et ainsi de suite, donc on pourrait avoir également un coefficient temporel, 313 00:28:57.960 --> 00:29:04.120 et là ça rajouterait donc 17,7 % de plus par mois de transaction 314 00:29:04.140 --> 00:29:07.980 reculée. Ici, c'est un peu ça l'intuition, donc d'ailleurs la méthode des 315 00:29:08.000 --> 00:29:11.420 comparables, c'est vraiment d'aller ajuster chacune des différences entre les 316 00:29:11.440 --> 00:29:15.400 comparables et notre sujet, avec, donc, justement, les coefficients ici qui sont, 317 00:29:15.740 --> 00:29:18.200 donc, c'est des conventions qui sont déjà établies, mais en soi, 318 00:29:18.560 --> 00:29:21.840 pour trouver, donc, ces conventions-là, c'est des modèles, 319 00:29:21.880 --> 00:29:23.460 donc, de régression comme ça qui sont utilisés. 320 00:29:25.500 --> 00:29:29.200 Et, en soi ici, donc, comment on utilise les données, donc, 321 00:29:29.300 --> 00:29:31.700 des ventes réellement survenues dans le passé pour aller déterminer, 322 00:29:31.720 --> 00:29:35.020 donc, les coefficients. Et, donc, c'est ça qui nous permet, 323 00:29:35.080 --> 00:29:38.680 donc, justement, de faire les ajustements sur les comparables qu'on va avoir. 324 00:29:40.420 --> 00:29:41.460 Est-ce que c'était clair pour ça ? 325 00:29:44.940 --> 00:29:50.540 Oui. Oui, parfait. Donc, en soi, mettons le modèle qui est ici, 326 00:29:51.400 --> 00:29:54.440 qui est estimé, c'est par les moindres carrés ordinaires, 327 00:29:54.540 --> 00:29:56.840 donc c'est-à-dire qu'on s'en va minimiser ici le terme d'erreur. 328 00:29:57.120 --> 00:30:00.080 Donc, c'est-à-dire que c'est l'erreur que le modèle fait à prévoir le prix 329 00:30:00.100 --> 00:30:01.820 réellement donc de la transaction. 330 00:30:03.040 --> 00:30:06.340 Donc, si à notre temps on aurait, je ne sais pas moi, 10 000 ventes réellement 331 00:30:06.360 --> 00:30:09.940 survenues, bien on va aller donc minimiser le terme d'erreur ici, 332 00:30:10.040 --> 00:30:13.160 donc la somme de tous les termes d'erreur de toutes les propriétés et ça nous permet 333 00:30:13.180 --> 00:30:15.660 donc d'avoir une valeur unique pour chacun des coefficients. 334 00:30:16.520 --> 00:30:19.640 Et ça, ce qui est incroyable, c'est que ça nous permet donc de déterminer 335 00:30:20.380 --> 00:30:25.020 indépendamment de l'emplacement, indépendamment donc de l'ange de la propriété, 336 00:30:26.000 --> 00:30:30.920 indépendamment du moment de la vente, combien vaut une salle de bain ? 337 00:30:32.980 --> 00:30:33.980 Combien vaut deux salles de bain ? 338 00:30:34.340 --> 00:30:37.180 Donc, c'est ça un petit peu l'intuition de ça, c'est que ça permet donc de 339 00:30:37.200 --> 00:30:41.120 déterminer une valeur pour chacune des caractéristiques de la propriété, 340 00:30:41.220 --> 00:30:47.080 indépendamment des autres. C'est quand même très bien pensé comme façon de faire. 341 00:30:48.400 --> 00:30:52.800 Ça a des limites, parce qu'en soi, il y en a qui argumentent sur le fait qu'une 342 00:30:52.820 --> 00:30:58.560 salle de bain, par exemple, dans un secteur plus économiquement développé, 343 00:30:58.620 --> 00:31:02.560 comme on pourrait dire, il va y avoir plus de luxe à l'intérieur. 344 00:31:02.740 --> 00:31:04.740 Donc, il faudrait tenir compte du luxe d'une autre façon. 345 00:31:05.300 --> 00:31:06.680 Mais en soi, si on ne corrige pas. 346 00:31:07.720 --> 00:31:10.740 Oui, M. Bissonette. Oui, en fait, j'ai une question. 347 00:31:10.980 --> 00:31:14.400 On parle peu importe la chambre de bain, mais est-ce que c'est en lien avec la 348 00:31:14.420 --> 00:31:17.480 valeur de la chambre de bain dans un secteur bien précis ou c'est générique ? 349 00:31:18.200 --> 00:31:19.300 Non, c'est vraiment générique. 350 00:31:19.640 --> 00:31:23.780 Donc, c'est sûr que l'avantage de ce modèle-là, c'est que peu importe, 351 00:31:23.800 --> 00:31:28.680 mettons, l'emplacement, l'emplacement, on en tient compte dans une des variables 352 00:31:28.700 --> 00:31:30.560 ici. C'est-à-dire qu'il y aurait une variable, par exemple, 353 00:31:30.700 --> 00:31:32.760 qui serait, est-ce que la propriété est située à Montréal ? 354 00:31:32.900 --> 00:31:34.800 Donc, ça prendrait une valeur de 1 ou de 0 si c'est à Montréal. 355 00:31:35.680 --> 00:31:38.800 Et là, on aurait un coefficient qui serait estimé pour, 356 00:31:39.140 --> 00:31:40.260 est-ce que la propriété est à Montréal ou non ? 357 00:31:40.720 --> 00:31:43.360 Donc, on s'en va vraiment corrigé pour toutes les caractéristiques possibles. 358 00:31:43.540 --> 00:31:47.420 Comme ça, ça nous permet d'avoir un coefficient qui est vraiment propre à la valeur 359 00:31:47.440 --> 00:31:50.240 de ce qu'on mesure. Donc, est-ce que c'est une salle de bain ? 360 00:31:50.320 --> 00:31:54.560 Comment ça vaut ? Indépendamment de l'emplacement, de la taille de la propriété et de 361 00:31:54.580 --> 00:31:56.360 la période de vente. Parfait. 362 00:31:56.480 --> 00:31:57.280 Merci. Merci. 363 00:32:00.220 --> 00:32:04.840 Donc, ici c'est ça un petit peu l'intuition derrière les ajustements qu'on ferait 364 00:32:04.860 --> 00:32:06.180 dans la méthode des comparables. 365 00:32:07.400 --> 00:32:12.660 Et là vous avez donc ici un petit peu l'intuition de comment que ça serait estimé. 366 00:32:13.080 --> 00:32:16.220 En soit, ici si vous regardez, c'est un modèle qui est linéaire, 367 00:32:16.320 --> 00:32:19.520 c'est-à-dire que c'est des additions de coefficients qu'on multiplie à des 368 00:32:19.540 --> 00:32:21.720 variables. Donc, c'est une pente. 369 00:32:21.980 --> 00:32:25.460 Si mettons, il va simplement avec deux dimensions, c'est-à-dire par exemple l'air 370 00:32:25.480 --> 00:32:26.760 habitable et le prix de vente. 371 00:32:26.940 --> 00:32:30.480 Donc, le prix de vente est ici et supposons Donc, on aurait simplement une variable, 372 00:32:30.580 --> 00:32:31.740 donc juste pour la représentation. 373 00:32:32.680 --> 00:32:36.180 Ça serait ça ici. Et là, quand on dit qu'on s'en va minimiser le terme d'erreur, 374 00:32:36.300 --> 00:32:38.960 c'est qu'ici, vous voyez, il y a le petit point là, le petit point là, 375 00:32:39.080 --> 00:32:42.400 on s'en va vraiment minimiser la différence entre chaque point et la ligne. 376 00:32:43.900 --> 00:32:48.820 Et la ligne, donc, qui passe et qui permet de minimiser toute la distance entre 377 00:32:48.840 --> 00:32:52.900 chacun des points et la ligne, c'est cette ligne-là qu'on va retenir comme étant l 378 00:32:52.920 --> 00:32:54.120 'estimateur de nos coefficients. 379 00:32:55.320 --> 00:33:00.380 Et là, extrapoler ça donc en trois dimensions, si maintenant on rajoute l'année de 380 00:33:00.400 --> 00:33:04.600 la vente, le nombre de salles de bain et tout ça, bien là ça devient de quoi en 381 00:33:04.620 --> 00:33:08.760 plusieurs dimensions, donc ça ne serait pas représentable dans un graphique, 382 00:33:08.980 --> 00:33:10.620 mais en soit le principe est le même. 383 00:33:12.020 --> 00:33:15.840 Et donc dépendamment, donc plus on augmente la quantité de propriétés qu'on a 384 00:33:15.860 --> 00:33:19.900 vendues réellement dans notre échantillon, plus ces coefficients-là deviennent 385 00:33:19.920 --> 00:33:26.000 précis. Et là donc ici, si vous regardez bien, on aurait donc une pente qui va 386 00:33:26.020 --> 00:33:29.640 croiser en quelque sorte ici l'axe des Y à 400 000. 387 00:33:29.980 --> 00:33:33.500 Donc ça veut dire que le bêta 0 ici serait de 400 000 donc dans ce cas-là. 388 00:33:34.520 --> 00:33:37.660 Mais bon, en soit donc ça c'est vraiment pour expliquer un peu l'intuition derrière 389 00:33:37.680 --> 00:33:41.780 la méthode incomparable. Mais bon, vous n'aurez pas à faire donc cette estimation 390 00:33:41.800 --> 00:33:46.320 -là, mais malgré tout ça serait faisable sur Excel avec l'analyse statistique donc 391 00:33:46.340 --> 00:33:47.900 qui est disponible dans le solvard Excel. 392 00:33:50.560 --> 00:33:55.020 Ici donc aussi une des choses importantes, vous voyez ici, 393 00:33:55.180 --> 00:33:58.380 il disait bêta 240 000, donc probablement que la pente descendrait. 394 00:33:59.560 --> 00:34:04.340 Le R² donc ça c'est une mesure donc ça veut dire c'est à quel point 81 ici, 395 00:34:04.500 --> 00:34:08.780 ça veut dire que 81 % des variations dans notre prix de vente est expliqué par les 396 00:34:08.800 --> 00:34:10.240 variations dans l'air habitable. 397 00:34:11.020 --> 00:34:15.000 Dans le cas d'un modèle hedonique complet où on aurait toutes les caractéristiques d 398 00:34:15.020 --> 00:34:18.620 'une propriété, un modèle les données qu'atteint des fois, 399 00:34:18.860 --> 00:34:24.040 en tenant compte des effets de géographie, du temps, de la sphérosité de la 400 00:34:24.060 --> 00:34:28.240 propriété, de l'environnement, de toutes les caractéristiques par exemple de luxe de 401 00:34:28.260 --> 00:34:31.300 la propriété, un modèle hedonique peut aller jusqu'à 96%, 402 00:34:31.320 --> 00:34:33.480 même 98% de pouvoir explicatif. 403 00:34:35.580 --> 00:34:38.560 Évidemment, plus qu'on met des propriétés avec un luxe extrême, 404 00:34:38.680 --> 00:34:41.540 c'est-à-dire des propriétés qui ont un prix de vente qui dépasse par exemple 10 405 00:34:41.560 --> 00:34:43.660 millions ou un prix de transaction au-delà de 10 millions, 406 00:34:43.800 --> 00:34:48.140 le modèle va être moins capable de bien prévoir donc les prix de propriétés 407 00:34:48.160 --> 00:34:54.180 extrêmement luxueuses. C'est ça un petit peu le trade-off on pourrait dire donc en 408 00:34:54.200 --> 00:34:57.560 quelque sorte. Mais c'est très bon donc pour les propriétés de type moyenne gamme. 409 00:35:01.000 --> 00:35:05.820 Bon maintenant, donc ça on a dit que c'était vraiment la base donc pour l 410 00:35:05.840 --> 00:35:08.200 'application de la méthode des comparables. 411 00:35:08.360 --> 00:35:10.680 Tout ce qui nous permet donc de faire les ajustements pour les comparables, 412 00:35:10.760 --> 00:35:16.080 c'est déterminé en quelque sorte avec des fondamentaux qu'on tire donc de ces bêtas 413 00:35:16.100 --> 00:35:16.900 -là ici. 414 00:35:18.700 --> 00:35:21.540 Il y a beaucoup de conventions, donc c'est-à-dire que c'est des estimations qui sont 415 00:35:21.560 --> 00:35:24.780 faites relativement souvent, donc les documents de référence mentionnent les valeurs 416 00:35:24.800 --> 00:35:27.440 à utiliser, donc vous n'avez pas nécessairement besoin d'aller estimer ce modèle-là 417 00:35:27.460 --> 00:35:28.360 réellement dans la pratique. 418 00:35:32.200 --> 00:35:35.840 Donc, la méthode donc des comparables, quand est-ce qu'on l'utilise et que c'est 419 00:35:35.860 --> 00:35:38.800 favorable, c'est lorsqu'on a un marché qui est actif. 420 00:35:40.000 --> 00:35:44.200 Il faut forcément que le marché soit très actifs pour que ça soit donc adapté, 421 00:35:44.280 --> 00:35:47.280 puis pour qu'on ait une quantité comparable assez importante. 422 00:35:48.680 --> 00:35:51.640 Il faut que les biens soient relativement homogènes aussi, 423 00:35:51.720 --> 00:35:55.500 donc c'est-à-dire qu'il faut que les comparables qu'on utilise, 424 00:35:55.540 --> 00:35:58.840 donc dans un quartier, il faut qu'ils soient quand même très sans semblables, 425 00:35:59.020 --> 00:36:01.440 donc c'est-à-dire qu'on ne peut pas comparer, je ne sais pas moi, 426 00:36:01.980 --> 00:36:04.460 un château avec un bungalow, ça ne fait aucun sens. 427 00:36:05.380 --> 00:36:07.720 Il faut aussi donc que les données de vente disponible, 428 00:36:07.820 --> 00:36:09.340 soit disponible et vérifiable. 429 00:36:10.540 --> 00:36:13.280 Il faut que les conditions de marché soient stables ou ajustables. 430 00:36:13.440 --> 00:36:15.500 Donc, c'est-à-dire que même si ce n'est pas nécessairement super stable, 431 00:36:15.620 --> 00:36:17.720 il faut être capable de faire un ajustement qui est relativement précis. 432 00:36:19.220 --> 00:36:20.480 Et il faut que ce soit des biens standards. 433 00:36:20.780 --> 00:36:22.660 Donc, pour des usages uniques. 434 00:36:22.940 --> 00:36:25.520 Pour un usage, donc pas pour un usage spécialisé, excusez-moi. 435 00:36:27.380 --> 00:36:30.840 Maintenant, qu'est-ce qu'on constate comme étant des conditions défavorables ? 436 00:36:31.640 --> 00:36:32.980 C'est peu ou pas de vente comparable. 437 00:36:33.480 --> 00:36:37.740 Donc, si mettons que vous êtes dans un quartier où il n'y a aucune vente récente, 438 00:36:37.920 --> 00:36:42.180 bien là, on ne peut pas réellement utiliser la méthode des comparables dans ce cas 439 00:36:42.200 --> 00:36:46.700 -là. Un bien unique ou spécialisé, on ne peut pas utiliser la méthode des 440 00:36:46.720 --> 00:36:49.860 comparables également, donc si on parle d'un église ou d'un hôpital, 441 00:36:50.100 --> 00:36:50.900 ce n'est pas possible. 442 00:36:53.660 --> 00:36:57.120 Donner donc de ventes non fiables, c'est-à-dire si vous n'avez pas vraiment les 443 00:36:57.140 --> 00:36:59.720 conditions de ventes et autres, ça ne pourra pas être possible d'appliquer la 444 00:36:59.740 --> 00:37:01.360 méthode des comparables dans ce cas-là. 445 00:37:01.560 --> 00:37:04.240 Et aussi donc, nombreuses conditions de ventes aspect. 446 00:37:05.440 --> 00:37:09.520 Donc, on va voir dans le cours aujourd'hui huit critères qui vont être importants de 447 00:37:10.040 --> 00:37:14.440 passer un par un pour déterminer est-ce que mon comparable est vraiment solidé, 448 00:37:14.520 --> 00:37:17.960 est-ce qu'il est vraiment adapté à l'utilisation de cette méthode-là. 449 00:37:22.300 --> 00:37:24.180 Donc, on vient de finir le bloc 1. 450 00:37:25.420 --> 00:37:28.600 La méthode de comparaison, c'est la mesure de la valeur marchande telle qu'elle est 451 00:37:28.620 --> 00:37:30.540 définie, donc c'est le prix le plus probable. 452 00:37:31.300 --> 00:37:36.220 C'est vraiment basé sur, on détermine la valeur marchande d'une propriété en 453 00:37:36.240 --> 00:37:39.120 fonction des comparables qu'on choisit avec des ajustements donnés. 454 00:37:39.820 --> 00:37:43.280 Les ajustements sont faits à partir de bêta-côts, comme on a mentionné, 455 00:37:43.360 --> 00:37:45.200 qui proviennent d'un modèle statistique plus avancé. 456 00:37:46.560 --> 00:37:49.180 Ça, c'est vraiment la première partie. 457 00:37:49.660 --> 00:37:53.160 Maintenant, qu'est-ce qu'on va faire, c'est que la recherche et la sélection de nos 458 00:37:53.180 --> 00:37:53.980 comparables. 459 00:37:57.360 --> 00:38:01.520 Pour les choisir nos comparables, il va falloir se fier sur des bases de données 460 00:38:01.540 --> 00:38:05.620 externes. C'est-à-dire qu'on ne pourra pas simplement les chercher, 461 00:38:05.660 --> 00:38:07.420 par exemple, en se promenant dans la vue. 462 00:38:08.180 --> 00:38:10.760 Il va falloir pouvoir les trouver en consultant des données. 463 00:38:12.100 --> 00:38:16.660 On va voir parmi tout ça. Ça, c'est vraiment le processus de la méthode en cette 464 00:38:16.680 --> 00:38:20.620 étape. On commence par définir le sujet. 465 00:38:21.440 --> 00:38:22.680 Ça, ça devrait être déjà choisi. 466 00:38:22.760 --> 00:38:24.460 Vous avez un mandat, c'est le sujet. 467 00:38:25.540 --> 00:38:28.960 Il faut donc premièrement déterminer la date d'évaluation, 468 00:38:29.560 --> 00:38:33.060 quel type de rapport vous allez faire et c'est quoi les droits qui sont évalués. 469 00:38:33.160 --> 00:38:37.260 C'est-à-dire que le sujet que vous allez évaluer, est-ce que c'est une propriété 470 00:38:37.280 --> 00:38:43.320 dont les droits sont pleins ? Est-ce que vous avez des servitudes sur la propriété ? 471 00:38:43.620 --> 00:38:45.600 Est-ce qu'il y a un bail amphithéotique sur la propriété ? 472 00:38:46.160 --> 00:38:48.460 Est-ce que c'est vraiment une propriété avec des droits standards ? 473 00:38:49.960 --> 00:38:52.760 Ensuite, lorsque ça s'est fait, vous allez faire une analyse. 474 00:38:53.180 --> 00:38:54.520 Vous allez analyser le marché. 475 00:38:54.640 --> 00:38:56.680 C'est-à-dire qu'on est dans quel segment de marché ? 476 00:38:57.580 --> 00:38:59.720 Le type, la gamme, le prix et le secteur. 477 00:38:59.740 --> 00:39:03.720 Et là, vous allez choisir une unité de comparaison, donc ça c'est quand même très 478 00:39:03.740 --> 00:39:08.640 important. Et là, ça lorsque c'est fait, là vous allez chercher les comparables. 479 00:39:09.540 --> 00:39:13.300 Et là, la recherche donc des comparables, ça se fait à partir des ventes réellement 480 00:39:13.320 --> 00:39:17.800 survenues, donc dans le registre foncier, vous allez pouvoir utiliser également JLR, 481 00:39:18.760 --> 00:39:21.240 le rôle, les dossiers du bureau et Centris. 482 00:39:22.480 --> 00:39:25.260 On va voir pourquoi Centris est important ici dans cette colonne. 483 00:39:26.380 --> 00:39:29.620 Ensuite, vous allez vérifier pour chacun des comparables que vous allez 484 00:39:29.640 --> 00:39:33.600 sélectionner, donc le prix réel, les conditions de financement, 485 00:39:33.820 --> 00:39:36.640 les conditions, le financement, les inclusions et l'exposition. 486 00:39:37.680 --> 00:39:40.800 Donc, le prix réel, c'est le prix auquel la transaction est survenue, 487 00:39:40.900 --> 00:39:45.840 donc le prix de vente. Les conditions, c'est vraiment, est-ce que c'est une 488 00:39:45.860 --> 00:39:49.940 transaction qui est vraiment le résultat de l'offre et la demande ? 489 00:39:50.060 --> 00:39:51.400 Est-ce que c'est une succession ? 490 00:39:51.860 --> 00:39:53.660 Est-ce que c'est une vente dans la famille ? 491 00:39:53.680 --> 00:39:57.640 Puis, si c'est le cas, bien, ce n'est pas une condition de vente standard. 492 00:39:58.660 --> 00:40:02.240 Le financement. Est-ce que le taux d'intérêt du financement est vraiment un taux qui 493 00:40:02.260 --> 00:40:05.020 reflète le marché ? Parce que si c'est un taux de financement qui est trop faible, 494 00:40:07.700 --> 00:40:10.580 habituellement, ça peut faire en sorte que la propriété va être plus réévaluée, 495 00:40:10.620 --> 00:40:13.720 étant donné que si on veut y savoir un financement qui a un taux plus faible que, 496 00:40:13.780 --> 00:40:17.880 mettons, la majorité des gens sur le marché, bien, ça peut engendrer une explosion 497 00:40:17.900 --> 00:40:20.320 de la valeur de la propriété du prix de vente. 498 00:40:22.340 --> 00:40:25.540 Les inclusions. Est-ce que, par exemple, il y a eu des meubles qui sont inclus ? 499 00:40:25.760 --> 00:40:30.160 Est-ce qu'il y a certaines choses qui ont été ajoutées dans la vente qui font en 500 00:40:30.180 --> 00:40:32.100 sorte que le prix de vente est artificiellement gonflé ? 501 00:40:33.260 --> 00:40:37.360 Et aussi l'exposition. Est-ce que la propriété était en vente assez longtemps sur le 502 00:40:37.380 --> 00:40:41.300 marché ? Donc, c'est là que Centris intervient ici dans ce cas-là. 503 00:40:41.980 --> 00:40:45.620 Parce qu'il faut vraiment savoir que si c'est une transaction qui s'est faite de gré 504 00:40:45.640 --> 00:40:50.180 à gré, donc si on n'est même pas passé par Centris, il y a bien des chances que le 505 00:40:50.200 --> 00:40:54.520 prix ne soit pas vraiment le résultat d'une transaction éclairée. 506 00:40:55.300 --> 00:40:58.840 Et là, lorsque tout ça s'est fait, en fonction de tous ces critères-là que vous 507 00:40:58.860 --> 00:41:05.140 allez vérifier, vous allez sélectionner 3 à 5 comparables que vous allez filtrer et 508 00:41:05.160 --> 00:41:07.280 donc que vous allez filtrer à l'aide d'un score de similarité. 509 00:41:07.840 --> 00:41:10.080 Donc, vous allez prendre vraiment les comparables les plus adaptés, 510 00:41:10.160 --> 00:41:11.880 les plus proches donc du sujet que vous étudiez. 511 00:41:13.720 --> 00:41:18.140 Et là, évidemment, l'échantillon initial peut être beaucoup plus gros que ça. 512 00:41:18.240 --> 00:41:21.440 Donc, vous allez faire un filtre à partir d'un échantillon plus vaste et vous allez 513 00:41:21.460 --> 00:41:23.440 donc en classer. Donc, vous allez en amener quelques-uns. 514 00:41:24.300 --> 00:41:26.260 Des fois, vous n'allez même pas pouvoir faire ça parce qu'il n'y aura pas assez de 515 00:41:26.280 --> 00:41:27.080 comparables. 516 00:41:29.140 --> 00:41:31.280 Ça dépend vraiment du cas précisément. 517 00:41:32.000 --> 00:41:35.240 Et là, lorsque que vous avez sélectionné vos trois à cinq comparables en question, 518 00:41:36.140 --> 00:41:39.600 vous allez ajuster selon les huit critères qu'on va voir, 519 00:41:40.060 --> 00:41:44.960 chacun des comparables pour avoir une valeur ajustée à la fin. 520 00:41:46.600 --> 00:41:51.680 Et là, lorsque ça s'est fait, vous allez réconcilier toutes ces valeurs-là avec des 521 00:41:51.700 --> 00:41:55.920 pondérations que vous allez choisir pour avoir une valeur d'estimation. 522 00:41:58.020 --> 00:42:02.780 Oui. Qu'est-ce que tu faisais par unité de comparaison ? 523 00:42:04.540 --> 00:42:05.740 Unité de comparaison ? 524 00:42:07.540 --> 00:42:12.080 Oui, analyser le marché, segment et unité de comparaison. 525 00:42:12.360 --> 00:42:16.020 Donc, c'est vraiment, par exemple, si on regarde le prix d'une maison, 526 00:42:16.120 --> 00:42:17.340 on va la ramener en pieds carrés. 527 00:42:18.500 --> 00:42:24.080 Ou maintenant, c'est un terrain, on va le ramener en dollars par R de terrain. 528 00:42:24.220 --> 00:42:26.380 Donc, le superficiel du terrain par pieds carrés, mettons, 529 00:42:26.460 --> 00:42:30.300 de terrain. Mais là, on va voir que dans le cas des comparables classiques 530 00:42:30.320 --> 00:42:33.680 résidentiels, on n'a pas nécessaire besoin d'y ramener par unité de comparaison. 531 00:42:35.420 --> 00:42:36.500 Mais c'est ça que ça veut dire. 532 00:42:36.640 --> 00:42:41.020 Donc, c'est vraiment une unité qui ramène sur des bases comparables la valeur d'une 533 00:42:41.040 --> 00:42:41.840 propriété. 534 00:42:43.840 --> 00:42:44.880 Je ne sais pas si c'est clair. 535 00:42:45.760 --> 00:42:46.920 Oui, merci. 536 00:43:14.880 --> 00:43:18.880 tout ce qui est nécessaire. Donc, c'est vraiment 1,50$ par document demandé, 537 00:43:18.920 --> 00:43:22.500 donc depuis avril 2026. Avant, c'était 1$. 538 00:43:23.120 --> 00:43:24.740 Donc, ils ont monté ça, malheureusement. 539 00:43:26.260 --> 00:43:32.540 Centris, donc Centris offre une plateforme où vous avez accès vraiment à toutes 540 00:43:32.560 --> 00:43:37.740 les propriétés qui ont été en vente sur la plateforme, avec tout le temps d 541 00:43:37.760 --> 00:43:40.340 'inscription, comment le temps que ça a été affiché. 542 00:43:41.720 --> 00:43:45.180 Ça a été quoi, par exemple, toutes les caractéristiques, 543 00:43:45.240 --> 00:43:47.860 parce que Centrisse récolte vraiment beaucoup de données sur les propriétés. 544 00:43:48.660 --> 00:43:51.240 Donc, en soi, vraiment, vous n'allez pas nécessairement juste utiliser le registre 545 00:43:51.260 --> 00:43:53.120 foncier, vous allez utiliser le registre foncier et ensuite, 546 00:43:53.200 --> 00:43:57.540 allez voir sur Centrisse, ça a été quoi, l'annonce qui a été faite. 547 00:43:57.800 --> 00:44:00.540 C'est pour ça que Centrisse garde vraiment toutes les inscriptions qu'ils ont eues 548 00:44:00.560 --> 00:44:03.700 depuis les 20 dernières années, je pense. 549 00:44:04.180 --> 00:44:06.060 Donc, vous avez le cas de faire un matching entre les deux. 550 00:44:06.500 --> 00:44:08.540 Et ça, c'est important parce que c'est là que vous allez voir, 551 00:44:08.880 --> 00:44:14.040 est-ce que la propriété a été affichée assez longtemps pour être vraiment une vente 552 00:44:14.060 --> 00:44:16.320 éclairée. Donc, c'est tout ça que ça va vous permettre de faire. 553 00:44:18.000 --> 00:44:20.900 JLR, donc ça, c'est compilation des actes publiés. 554 00:44:21.000 --> 00:44:22.680 Donc, c'est les 10 millions de transactions. 555 00:44:23.440 --> 00:44:25.560 En soi, donc, c'est un abonnement qui est privé. 556 00:44:26.720 --> 00:44:28.720 C'est plus réservé, je crois, pour les courtiers. 557 00:44:28.900 --> 00:44:31.180 Mais en soi, c'est possible d'avoir un abonnement pour les professionnels. 558 00:44:31.380 --> 00:44:34.120 Il y a le rôle d'évaluation également, donc qui est vraiment disponible 559 00:44:34.140 --> 00:44:36.340 gratuitement. Ça, c'est la valeur au rôle. 560 00:44:36.440 --> 00:44:37.320 Donc, ce n'est pas la même chose. 561 00:44:38.240 --> 00:44:40.860 Ça vous donne donc l'année de construction, la matricule et tout ce qui est 562 00:44:40.880 --> 00:44:44.760 information du zonage. Important, ce n'est pas la valeur marchande. 563 00:44:45.360 --> 00:44:47.640 Il faut vraiment faire attention de ne pas comparer les deux. 564 00:44:49.820 --> 00:44:54.580 Maintenant, ici, lorsqu'on veut aller dans les données complémentaires, 565 00:44:55.340 --> 00:44:58.960 donc SCHL, ça vous donne vraiment des rapports sur l'état du marché. 566 00:45:00.360 --> 00:45:01.560 Pourquoi ça peut être intéressant ? 567 00:45:01.700 --> 00:45:05.440 Donc, c'est que ça vous permet de savoir l'ajustement temporel, 568 00:45:05.720 --> 00:45:07.100 qu'est-ce que je dois mettre comme ajoutement ? 569 00:45:07.560 --> 00:45:12.240 Et là, la SHL intervient dans le sens où la SHL vous donne vraiment le taux de 570 00:45:12.260 --> 00:45:17.400 croissance des prix dans toutes les régions pour tel type de propriété et à chaque 571 00:45:17.420 --> 00:45:20.320 mois. Donc, si par exemple dans les cinq derniers mois, 572 00:45:20.460 --> 00:45:25.320 ça a été une croissance de 0,17 % des prix par mois, bien là, 573 00:45:25.920 --> 00:45:28.260 vous pouvez savoir que l'ajustement temporel que vous allez faire, 574 00:45:28.400 --> 00:45:33.940 ça va être 0,17 % pour chacun des mois séparant votre sujet et la vente de votre 575 00:45:33.960 --> 00:45:39.060 comparable. Il y a aussi donc les données des courtiers immobiliers, 576 00:45:39.200 --> 00:45:41.940 donc c'est un peu les mêmes données qui sont sur Centris. 577 00:45:43.280 --> 00:45:46.020 Il y a également donc l'inspection physique que vous allez pouvoir faire, 578 00:45:46.140 --> 00:45:50.060 donc l'état des lieux. Et là donc le dossier du bureau, 579 00:45:50.160 --> 00:45:53.620 donc c'est l'évaluation intérieure, paire de vente donc déjà analysée, 580 00:45:53.700 --> 00:45:58.900 donc ça c'est vraiment tout ce qui est évaluation commerciale et autres. 581 00:46:01.160 --> 00:46:04.760 En soi, donc, c'est vraiment important de croiser les données et non juste d 582 00:46:04.780 --> 00:46:07.900 'utiliser une source. Mais bon, la source la plus importante, 583 00:46:07.940 --> 00:46:10.680 c'est vraiment le registre foncier et je dirais, par exemple, 584 00:46:10.780 --> 00:46:15.220 centriste. Avec ces deux-là, vous êtes quand même capable de faire une bonne partie 585 00:46:15.240 --> 00:46:19.020 du travail. Ça ici, c'est automatique que vous l'avez parce que c'est gratuit, 586 00:46:19.140 --> 00:46:20.800 donc c'est vraiment super simple à aller voir. 587 00:46:21.940 --> 00:46:25.360 Dans la mesure que la propriété est quand même construite depuis un certain temps, 588 00:46:25.480 --> 00:46:27.200 donc si c'est vraiment le quoi qui est nouveau complètement, 589 00:46:27.400 --> 00:46:30.460 bien là, ça va peut-être peut-être juste un terrain qui va être là dans le rôle d 590 00:46:30.480 --> 00:46:34.000 'évaluation. Et c'est important de garder à l'esprit que le rôle d'évaluation, 591 00:46:34.020 --> 00:46:39.500 c'est vraiment qu'est-ce qui a été fait, donc c'est pour trois années basées sur 18 592 00:46:39.520 --> 00:46:41.920 mois avant, donc c'est vraiment pas une valeur qui peut être retenue, 593 00:46:42.020 --> 00:46:48.420 donc la valeur du rôle ne doit pas être un déterminant dans votre façon 594 00:46:48.440 --> 00:46:50.760 de déterminer la valeur marchande du bien immobilier. 595 00:46:55.360 --> 00:47:01.360 Ici donc, le registre foncier comme on a dit c'est vraiment 1,50$ par document 596 00:47:01.380 --> 00:47:04.520 donc ça donne l'index acte, les plans donc de la propriété. 597 00:47:05.700 --> 00:47:11.140 L'acte donne dans le fond en soi le prix déclaré et la date donc rien sur l'état ni 598 00:47:11.160 --> 00:47:16.160 les inclusions donc c'est vraiment juste le prix auquel donc la transaction a eu 599 00:47:16.180 --> 00:47:19.220 lieu et c'est un prix qui est déclaré Donc, ça a ses limites également. 600 00:47:21.120 --> 00:47:25.980 C'est pour ça qu'ici, JLR peut être vraiment quand même très important, 601 00:47:26.120 --> 00:47:29.380 étant donné qu'eux, ils vont vraiment aller faire un travail plus approfondi pour 602 00:47:29.400 --> 00:47:31.940 aller vraiment chercher les conditions de vente et autres. 603 00:47:33.060 --> 00:47:38.380 donc c'est vraiment donc c'est comme si en soi ils vont vraiment faire un GLR c'est 604 00:47:38.400 --> 00:47:42.800 un peu un mélange donc de centristes du registre foncier donc ils vont vraiment tout 605 00:47:42.820 --> 00:47:48.180 agréger pour fournir donc un document pour une propriété détaillée donc 606 00:47:52.980 --> 00:47:54.140 ici ça c'est correct 607 00:47:57.000 --> 00:47:57.800 bon 608 00:47:59.380 --> 00:48:04.860 pour vérifier une vente donc Donc, ici en soi, donc, c'est les questions que vous 609 00:48:04.880 --> 00:48:09.340 allez devoir vous poser pour vérifier si une vente est réellement admissible pour 610 00:48:09.360 --> 00:48:11.560 être incomparable. C'est-à-dire que la propriété qui est vendue, 611 00:48:12.020 --> 00:48:14.560 est-ce que la vente en question est légitime ? 612 00:48:14.700 --> 00:48:18.280 Même pas légitime, mais est-ce qu'elle remplit toutes les conditions pour être 613 00:48:18.300 --> 00:48:23.980 jugée, donc, une vente qui répond à un principe d'offre et demande ? 614 00:48:24.940 --> 00:48:27.480 Premièrement, est-ce que le critère, donc, c'est plein gré ? 615 00:48:27.600 --> 00:48:30.800 Est-ce que c'est un vendeur et un acheteur libre de conclure ou non ? 616 00:48:30.900 --> 00:48:34.100 Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de saisie, de faillite ou d'expropriation. 617 00:48:35.560 --> 00:48:38.860 Parce que s'il y a une faillite, bon, mais là, ça veut dire que la personne qui va 618 00:48:38.880 --> 00:48:40.320 aller vendre la propriété, c'est une banque. 619 00:48:40.480 --> 00:48:44.000 Et les banques, habituellement, bon, sont pressées, ils vendent souvent en bas de la 620 00:48:44.020 --> 00:48:45.680 valeur réelle marchande, donc de la propriété. 621 00:48:46.680 --> 00:48:49.380 Est-ce qu'il y a un lien de dépendance, donc, entre le vendeur et l'acheteur. 622 00:48:50.300 --> 00:48:53.480 Donc, partie sans lien familial, donc ça c'est important, 623 00:48:53.920 --> 00:48:57.520 d'affaires ou de société. Donc, si par exemple, c'est une société qui vend à une de 624 00:48:57.540 --> 00:49:00.760 ses filiales une propriété, bien là, c'est très possible qu'il y ait un prix qui 625 00:49:00.780 --> 00:49:04.040 soit artificiellement, soit conflé ou soit à la baisse. 626 00:49:04.880 --> 00:49:05.860 Donc, ça peut aller dans les deux ans. 627 00:49:06.700 --> 00:49:08.820 Et ici en soi, donc, qu'est-ce qui est important de se rappeler, 628 00:49:08.920 --> 00:49:12.940 c'est que bon, ici, certaines conditions, donc certains critères, 629 00:49:13.060 --> 00:49:14.960 s'ils ne sont pas tous remplis, on peut faire un ajustement. 630 00:49:16.120 --> 00:49:18.380 Mais il y a certaines choses qu'on ne pourra pas faire d'ajoutement. 631 00:49:18.400 --> 00:49:23.420 C'est-à-dire que si on voit qu'il y a un lien de dépendance familial ou autre, 632 00:49:23.980 --> 00:49:25.500 il faut écarter le comparable. 633 00:49:26.380 --> 00:49:32.320 C'est-à-dire qu'on ne peut pas quantifier vraiment, si par exemple un lien de 634 00:49:32.340 --> 00:49:36.180 parenté, c'est-à-dire qu'un père vend à son enfant sa maison, 635 00:49:37.120 --> 00:49:41.780 comment savoir quel discount a été fait pour son enfant, 636 00:49:41.820 --> 00:49:45.840 le prix partiellement soit trop haut ou trop bas, mais on n'a aucune idée, 637 00:49:45.920 --> 00:49:49.940 donc on ne peut pas savoir dans le fond à quel point ça va impacter le prix de 638 00:49:49.960 --> 00:49:51.460 vente, donc ce lien de dépendance-là. 639 00:49:53.440 --> 00:49:55.740 Conditions de marché également, donc ça, on peut l'ajouter, 640 00:49:55.860 --> 00:49:59.080 c'est-à-dire une vente conclue dans des conditions de marché de l'époque sans 641 00:49:59.100 --> 00:50:03.160 circonstances exceptionnelles, donc c'est-à-dire qu'on peut ajuster pour le moment 642 00:50:03.180 --> 00:50:05.840 où la vente est survenue, donc si par exemple, c'est il y a six mois, 643 00:50:06.440 --> 00:50:07.500 mais là, c'est possible pour un ajoutement. 644 00:50:09.000 --> 00:50:12.920 Le financement aussi, c'est-à-dire un paiement au comptant ou un financement aux 645 00:50:12.940 --> 00:50:14.680 conditions du marché. Donc, il faut vraiment que ce soit ça, 646 00:50:14.720 --> 00:50:17.900 donc, les conditions. Mais on peut ajouter, donc, si, par exemple, 647 00:50:18.760 --> 00:50:22.240 il y a un paiement qui est fait au comptant, donc, par rapport à un financement 648 00:50:22.260 --> 00:50:23.060 normal. 649 00:50:24.220 --> 00:50:27.020 et exposition au marché, c'est-à-dire que si on voit que sur Centris, 650 00:50:27.120 --> 00:50:29.880 la propriété n'a pas été affichée ou elle a été affichée pendant une journée, 651 00:50:30.880 --> 00:50:34.940 il va falloir aller voir, ajuster le prix pour le fait qu'elle s'est vendue très 652 00:50:34.960 --> 00:50:37.180 rapidement et qu'il n'y aura pas nécessairement eu 653 00:50:39.460 --> 00:50:42.560 une interaction si importante entre le vendeur et l'acheteur. 654 00:50:43.120 --> 00:50:47.900 Ce n'est pas nécessairement une entente éclairée, dans le sens où c'est pour rester 655 00:50:47.920 --> 00:50:48.840 assez longtemps sur le marché. 656 00:50:50.060 --> 00:50:53.780 Tout ça, c'est des critères important et c'est vraiment en soi, 657 00:50:53.860 --> 00:50:57.160 donc, qu'est-ce qui fait en sorte qu'une vente illégitime ou non va être incorporée 658 00:50:57.180 --> 00:51:00.420 dans vos comparables. S'il y a certains critères qui ne sont pas remplis, 659 00:51:00.760 --> 00:51:02.280 il va falloir aller faire un ajustement. 660 00:51:03.340 --> 00:51:05.460 Dans certains cas, donc, un ajustement ne peut pas être fait, 661 00:51:05.960 --> 00:51:08.340 comme le lien de dépendance. 662 00:51:15.120 --> 00:51:19.440 Transactions, donc, à exclure ou à ajuster, donc, cela qu'une vente rentre un 663 00:51:19.460 --> 00:51:23.540 particulier, donc familial, famille associée, c'est à exclure. 664 00:51:23.780 --> 00:51:26.220 Une vente sous contrainte, donc c'est-à-dire faillite saisie, 665 00:51:26.540 --> 00:51:27.460 succession pressée. 666 00:51:29.160 --> 00:51:33.540 Vente avec financement non conventionnel, donc c'est-à-dire une balance de 667 00:51:33.560 --> 00:51:36.280 financement. Souvent il y en a des qui disent « je te cède mon financement, 668 00:51:36.880 --> 00:51:39.740 en soit je te cède la propriété, tu paies juste la balance de l'hypothèque, 669 00:51:39.820 --> 00:51:43.800 donc en soit tu cèdes pour réellement un prix de marché réel. 670 00:51:43.920 --> 00:51:48.240 » Donc tout ça c'est soit des transactions à exclure ou à ajuster. 671 00:51:49.460 --> 00:51:52.680 Vente avec inclusion, donc c'est-à-dire des fois il y en a qui vendent leur 672 00:51:52.700 --> 00:51:57.300 propriété avec les deux autos, donc en soi le prix est artificiellement gonflé, 673 00:51:57.560 --> 00:52:01.100 c'est la personne qui achète la propriété valorise quand même le fait qu'il y ait 674 00:52:01.120 --> 00:52:02.360 deux autos qui viennent avec la propriété. 675 00:52:03.800 --> 00:52:08.680 Donc avant d'être utilisé incomparable, il faut confirmer donc le prix réel donc 676 00:52:08.700 --> 00:52:14.580 versus le prix affiché ou demandé, donc c'est-à-dire vraiment donc le prix qui est 677 00:52:14.600 --> 00:52:17.580 affiché, par exemple, sur Centris, c'est quoi par rapport au prix de transaction ? 678 00:52:18.500 --> 00:52:20.280 Les conditions de vente, est-ce que c'est libre ? 679 00:52:20.560 --> 00:52:23.220 Est-ce qu'il y a un lien de dépendance ou est-ce que c'est forcé comme transaction ? 680 00:52:23.940 --> 00:52:26.720 Le financement, est-ce que c'est selon les conditions de marché ? 681 00:52:26.840 --> 00:52:29.460 Donc, est-ce que le taux hypothécaire est logique étant donné, 682 00:52:29.540 --> 00:52:31.740 donc, en ce moment, les conditions de financement ? 683 00:52:32.660 --> 00:52:34.060 Est-ce que c'est une reprise de balance ? 684 00:52:34.220 --> 00:52:38.200 Si c'est le cas, bien, ce n'est pas une transaction normale. 685 00:52:38.680 --> 00:52:42.000 Est-ce qu'il y a des inclusions qui affectent le prix de façon disproportionnée, 686 00:52:42.100 --> 00:52:45.420 donc, pas des rideaux, mais des meubles ou des équipements, 687 00:52:45.720 --> 00:52:51.760 ou encore d'autres choses qui augmenteraient de 688 00:52:51.780 --> 00:52:52.880 façon de se proportionner la valeur. 689 00:52:53.640 --> 00:52:58.300 Et la motivation des parties, est-ce que c'est une raison normale de vendre la 690 00:52:58.320 --> 00:52:59.120 propriété ? 691 00:53:00.640 --> 00:53:03.360 Honnêtement, ce n'est pas possible de tout vérifier ça nécessairement. 692 00:53:04.740 --> 00:53:08.320 Mais bon, la motivation des parties, c'est bien dur vraiment à vérifier, 693 00:53:08.420 --> 00:53:10.980 mais bon, les quatre premiers, c'est quand même vérifiable facilement. 694 00:53:13.060 --> 00:53:19.440 Bon, maintenant, un comparable qui est dit idéal, c'est une 695 00:53:19.460 --> 00:53:25.540 propriété qui est identique au bien sujet, vendue récemment dans des conditions 696 00:53:25.560 --> 00:53:27.540 de marché normales dans le même secteur. 697 00:53:29.560 --> 00:53:33.280 Donc, en pratique, ce n'est pas possible d'avoir exactement ça. 698 00:53:33.780 --> 00:53:38.700 Donc, on n'aura pas exactement la même propriété dans le même secteur avec les mêmes 699 00:53:38.720 --> 00:53:41.460 caractéristiques physiques qui étaient vendues, par exemple, 700 00:53:41.540 --> 00:53:43.420 il y a une semaine. Ce ne sera pas possible. 701 00:53:43.440 --> 00:53:48.400 Mais on peut quand même avoir des propriétés qui sont quand même relativement 702 00:53:48.420 --> 00:53:50.380 similaires. En soi, qu'est-ce que ça veut dire ? 703 00:53:50.560 --> 00:53:52.760 C'est une proximité géographique. 704 00:53:53.840 --> 00:53:57.140 Donc, le même quartier ou secteur comparable. 705 00:53:57.440 --> 00:53:59.240 Donc, un voisinage similaire. 706 00:53:59.460 --> 00:54:00.920 C'est ça en soi qui doit être retenu. 707 00:54:00.940 --> 00:54:03.600 une date de vente qui est relativement récente. 708 00:54:03.900 --> 00:54:09.840 Donc, moins de 6 mois idéalement, mais on peut quand même aller jusqu'à 12 et 18 709 00:54:09.860 --> 00:54:11.700 mois dans un marché qui est dit stable. 710 00:54:12.600 --> 00:54:18.420 Donc, par exemple, si on remonterait à 2021-2022, 12 à 18 mois pour incomparable, 711 00:54:18.620 --> 00:54:21.120 c'est énorme. Les prix ont pratiquement fait 712 00:54:22.840 --> 00:54:28.640 x1.5. Donc, la nuance, c'est vraiment dans un marché stable, 713 00:54:28.800 --> 00:54:30.400 on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois. 714 00:54:31.440 --> 00:54:32.900 mais idéalement, c'est en bas de six mois. 715 00:54:33.200 --> 00:54:35.000 Donc, c'est-à-dire qu'elle est comparable que vous allez utiliser. 716 00:54:35.640 --> 00:54:40.900 Il faut que la transaction soit survenue dans les six mois à peu près par rapport au 717 00:54:40.920 --> 00:54:42.240 sujet, donc c'est-à-dire par rapport à maintenant. 718 00:54:44.040 --> 00:54:46.900 Mais dans un marché qui est ditable, on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois. 719 00:54:48.020 --> 00:54:51.500 Il faut qu'il y ait une similarité physique, donc c'est-à-dire qu'il faut que le 720 00:54:51.520 --> 00:54:56.900 type, la taille, l'âge, l'état, donc l'état des lieux et le nombre de pièces soient 721 00:54:56.920 --> 00:55:01.120 relativement similaires. Mais ça, encore une fois, on peut ajuster dépendamment s'il 722 00:55:01.140 --> 00:55:05.480 y a une différence. Le type, bon, un bungalow, idéalement, 723 00:55:05.540 --> 00:55:06.480 on devrait avoir un bungalow. 724 00:55:07.160 --> 00:55:09.120 Mais encore une fois, si c'est une maison de deux étages, 725 00:55:09.140 --> 00:55:13.580 on peut aller faire un ajoutement dans la mesure où est-ce qu'on a vraiment d'autres 726 00:55:13.600 --> 00:55:14.720 critères qui sont très similaires. 727 00:55:14.880 --> 00:55:16.600 Mais là, tu sais, c'est vraiment toutes des différences. 728 00:55:16.740 --> 00:55:19.540 Donc, c'est-à-dire la taille est différente, l'âge n'est pas en tout la même. 729 00:55:19.880 --> 00:55:21.900 L'état, bon, il y en a un qui est magané et l'autre non. 730 00:55:22.080 --> 00:55:24.880 Mais là, peut-être que votre comparable n'est pas tant adapté. 731 00:55:26.020 --> 00:55:30.940 Mais bon, ce n'est pas donc des différences qui sont, comment on pourrait dire, 732 00:55:31.020 --> 00:55:32.620 fatales. Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas comme, par exemple, 733 00:55:32.700 --> 00:55:35.200 un lien de dépendance entre l'acheteur et le vendeur que l'on ne peut juste pas 734 00:55:35.220 --> 00:55:37.140 réconcilier. Ce comparable-là, on ne peut pas l'utiliser. 735 00:55:38.420 --> 00:55:42.080 Condition de vente, donc transaction libre sans lien de dépendance. 736 00:55:42.520 --> 00:55:45.760 Et finalement, un usage qui est similaire, donc même type d'utilisation. 737 00:55:45.880 --> 00:55:47.960 Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter un bungalow, 738 00:55:48.420 --> 00:55:50.440 qui est maintenant une personne avec une maison, je ne sais pas moi, 739 00:55:50.880 --> 00:55:52.240 où elle vivait avec ses deux enfants. 740 00:55:53.700 --> 00:55:59.240 si la personne achète ça pour faire de quoi, de complètement autre que par exemple 741 00:56:00.820 --> 00:56:04.300 habiter comme une propriété résidentielle, bien là, ça c'est pas le même type d 742 00:56:04.320 --> 00:56:06.240 'utilisation, donc c'est pas un usage qui est dissimilaire. 743 00:56:07.180 --> 00:56:10.440 Donc c'est possible donc dans certains cas où on aurait un zonage qui soit 744 00:56:10.460 --> 00:56:12.200 résidentiel et commercial. 745 00:56:14.060 --> 00:56:17.540 Donc c'est plus rare. Habituellement une maison, c'est pas acheté par exemple pour 746 00:56:17.560 --> 00:56:22.160 faire un centre de données ou autre, mais on ne sait jamais maintenant, 747 00:56:22.300 --> 00:56:25.300 donc c'est un usage similaire, donc c'est préférable. 748 00:56:31.880 --> 00:56:36.860 Donc, maintenant, la méthode de sélection, donc c'est vraiment un entonnoir, 749 00:56:36.960 --> 00:56:39.260 donc on peut le voir comme un entonnoir, comme quand on met des, 750 00:56:39.700 --> 00:56:45.660 pour remplir un pot de lessive, vraiment on va aller faire un filtre, 751 00:56:46.180 --> 00:56:49.820 donc c'est-à-dire qu'on fait un premier filtre, donc sur les propriétés qu'on a, 752 00:56:49.860 --> 00:56:53.680 donc potentielles, donc les comparables potentielles, pour savoir est-ce que c'est 753 00:56:53.700 --> 00:56:56.360 le même type, le même droit, une vente libre et vérifiée. 754 00:56:56.640 --> 00:56:57.920 Donc ça, c'est le premier filtre. 755 00:56:58.460 --> 00:57:03.480 Parce que si ce n'est pas le cas, donc même type, on ne peut pas comparer par 756 00:57:03.500 --> 00:57:09.580 exemple un centre commercial comme étant incomparable d'un 757 00:57:09.600 --> 00:57:13.320 bungalow. Le filtre dure, c'est vraiment lui qui filtre, 758 00:57:13.520 --> 00:57:16.120 bon, est-ce que c'est légal en soi d'incorporer cette comparable ? 759 00:57:18.880 --> 00:57:21.980 habituellement vous allez en avoir quand même pas mal de comparables qui peuvent 760 00:57:22.000 --> 00:57:22.800 être admissibles. 761 00:57:25.100 --> 00:57:26.520 Mais c'est les critères qui vont être retenus. 762 00:57:26.800 --> 00:57:28.480 Est-ce que c'est une vente qui est libre et vérifiée ? 763 00:57:28.580 --> 00:57:29.620 Est-ce que c'est les mêmes droits ? 764 00:57:29.960 --> 00:57:30.920 Est-ce que c'est le même type ? 765 00:57:31.740 --> 00:57:32.760 Supposons qu'il en resterait 40. 766 00:57:33.920 --> 00:57:36.060 Ensuite, il va y avoir le filtre de proximité. 767 00:57:37.140 --> 00:57:41.260 Supposons que par exemple, ça c'était dans toute la ville de Gatineau. 768 00:57:41.660 --> 00:57:45.180 Là, vous allez faire un filtre ensuite maintenant pour la proximité, 769 00:57:45.300 --> 00:57:48.740 donc c'est-à-dire un secteur, la date, la taille et l'âge. 770 00:57:50.480 --> 00:57:55.160 Donc, comme on a dit, on élargit le secteur, par exemple, 771 00:57:55.280 --> 00:57:59.480 ça va être le même secteur, six mois, et là, lorsqu'on est filtré pour tous ces 772 00:57:59.500 --> 00:58:02.340 critères-là, on serait peut-être à 12 propriétés qui restent. 773 00:58:03.680 --> 00:58:08.640 Et là, ensuite, on va appliquer une sorte de score, donc toutes les différences, 774 00:58:08.740 --> 00:58:10.220 tous les ajustements qu'on va devoir faire. 775 00:58:11.020 --> 00:58:14.000 Donc, on va aller vraiment exclure ceux-là qu'il y a trop d'ajustements à faire. 776 00:58:14.100 --> 00:58:16.700 Et là, on va en retenir, par exemple, de 3 à 5. 777 00:58:17.660 --> 00:58:20.400 Et là, ça, c'est important. Donc, ceux-là que vous allez retenir, 778 00:58:20.620 --> 00:58:23.700 c'est vraiment ceux-là qu'il y a des ajustements qui sont limités. 779 00:58:23.780 --> 00:58:25.580 Donc, c'est-à-dire que la quantité d'ajustements. 780 00:58:25.980 --> 00:58:29.520 Parce que chaque ajustement additionnel, c'est un risque d'erreur. 781 00:58:30.480 --> 00:58:34.280 Donc, c'est vraiment de quoi vous allez ajouter ou soustraire à la valeur. 782 00:58:34.520 --> 00:58:37.120 Donc, plus qu'on en a, plus qu'il y a un risque d'erreur important. 783 00:58:38.260 --> 00:58:43.380 donc compter les décors à ajuster et leur ampleur probable donc moins d'ajustement c 784 00:58:43.400 --> 00:58:47.940 'est égal à un meilleur rang donc c'est pour ça qu'on dit donc un ajustement par 785 00:58:47.960 --> 00:58:51.660 exemple c'est un ajustement pour la date donc un ajustement temporel ça compte pour 786 00:58:51.680 --> 00:58:55.220 1 un ajustement pour la taille ça compte pour 1 plus qu'on en a, 787 00:58:55.360 --> 00:58:59.800 moins que c'est favorable et là ça c'est vraiment lorsqu'on a fini donc ici on va 788 00:58:59.820 --> 00:59:05.960 appuyer vraiment ce filtre là en ordre donc sur les 12 et là donc c'est c'est 789 00:59:05.980 --> 00:59:07.500 un peu ça la mécanique. 790 00:59:09.180 --> 00:59:14.260 Encore une fois, si vous devez faire un ajustement sur tous les critères, 791 00:59:14.860 --> 00:59:17.520 vous vous dites, Colin, ce n'est peut-être pas un si bon comparable que ça. 792 00:59:18.360 --> 00:59:22.820 C'est pour ça qu'à la fin, on est capable d'arriver avec environ 3 à 5 comparables 793 00:59:22.840 --> 00:59:25.500 qui sont retenus et qui nécessitent le moins d'ajustement, 794 00:59:25.660 --> 00:59:31.220 mais qui remplissent malgré tout toutes les conditions du filtre dur et le filtre de 795 00:59:31.240 --> 00:59:32.040 proximité. 796 00:59:44.240 --> 00:59:49.000 Bon. En soi, donc, dans la mesure où il y a des données qui sont suffisantes et que 797 00:59:49.020 --> 00:59:53.260 vous êtes capable, donc, d'avoir cette quantité de comparables-là, 798 00:59:53.820 --> 00:59:56.880 la loi, donc, dit trois comparables au minimum. 799 00:59:57.080 --> 00:59:58.460 Donc, ça exige trois comparables. 800 01:00:00.140 --> 01:00:01.380 Mais ici, qu'est-ce que ça dit ? 801 01:00:01.580 --> 01:00:05.460 Donc, il faut, donc, vous ne pouvez pas, donc, choisir moins de comparables parce qu 802 01:00:05.480 --> 01:00:08.320 'il n'y en a pas. C'est-à-dire que si vous n'êtes pas capable de choisir trois 803 01:00:08.340 --> 01:00:12.260 comparables qui satisfont les conditions nécessaires, c'est juste que la méthode, 804 01:00:12.360 --> 01:00:13.160 vous ne pouvez pas l'appliquer. 805 01:00:14.400 --> 01:00:18.200 Mais bon, ça dépend. Dans le résidentiel standard, ce serait peu probable que vous n 806 01:00:18.220 --> 01:00:19.140 'ayez pas assez de comparables. 807 01:00:19.840 --> 01:00:23.640 Mais bon, règle du cours, c'est trois à cinq comparables pondérés selon leur 808 01:00:23.660 --> 01:00:24.460 qualité. 809 01:00:27.340 --> 01:00:30.200 Bon, maintenant ici, les unités de comparaison courantes, 810 01:00:30.260 --> 01:00:34.960 donc si on les a déjà vues, vous pouvez faire la méthode des comparables avec le 811 01:00:34.980 --> 01:00:37.340 prix total. Donc, c'est-à-dire le prix de vente global. 812 01:00:37.540 --> 01:00:39.840 Donc, ça va être l'exemple qu'on va faire tantôt, ça va être avec ça. 813 01:00:40.960 --> 01:00:44.080 Vous pouvez le faire, donc, si, par exemple, c'est pour comparer, 814 01:00:44.100 --> 01:00:47.840 donc, la valeur, donc, par unité, donc, de superficie habitable. 815 01:00:48.300 --> 01:00:52.060 Donc, pour le résidentiel, c'est ça aussi, le dollar par pi carré. 816 01:00:52.320 --> 01:00:54.620 Pour les terrains, dollar par pi carré de terrain. 817 01:00:55.160 --> 01:00:57.560 Pour un logement, par exemple, un plex ou un immeuble, bien sûr, 818 01:00:57.580 --> 01:00:58.520 on ne verra pas un cas du cours. 819 01:00:58.660 --> 01:01:01.280 C'est un dollar par logement, donc, par unité, donc, locatif. 820 01:01:02.240 --> 01:01:04.340 Un hôtel, ce serait dollar par chambre, etc. 821 01:01:05.580 --> 01:01:09.820 Bon, dans le cadre du cours, donc ça va être vraiment le prix total et le dollar par 822 01:01:09.840 --> 01:01:12.960 pied carré, donc habitable, qu'on va utiliser dans la méthode des comparables pour 823 01:01:12.980 --> 01:01:13.980 de l'immobilier résidentiel. 824 01:01:17.880 --> 01:01:18.680 Bon, 825 01:01:22.020 --> 01:01:27.420 ici donc, en soi, donc pour déterminer, donc c'est une valeur qui est aberrante, 826 01:01:27.740 --> 01:01:31.340 donc c'est une mini-règle, donc c'est pour ça qu'on va quand même ramener chacun des 827 01:01:31.360 --> 01:01:36.480 comparable à une valeur ici, donc, on dit la règle des 3 %, 828 01:01:36.500 --> 01:01:41.240 donc, c'est une façon, donc, en soi d'explo, par exemple, 829 01:01:41.740 --> 01:01:45.020 un comparable qui serait jugé trop aberrant par rapport aux autres, 830 01:01:45.180 --> 01:01:48.840 par rapport à son prix. Donc, supposons qu'on aurait des comparables ici. 831 01:01:49.100 --> 01:01:52.600 Qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on ramène le prix de chacun des comparables par 832 01:01:52.620 --> 01:01:54.800 rapport à l'air habitable, donc, en pieds carrés. 833 01:01:55.360 --> 01:01:58.740 On fait la moyenne, donc, de ces dollars par pieds carrés-là, 834 01:01:58.780 --> 01:02:01.680 et on s'en va calculer des quarts en pourcentage par rapport à la moyenne. 835 01:02:02.940 --> 01:02:04.920 Habituellement, si vous avez fait des bons choix comparables, 836 01:02:05.140 --> 01:02:09.840 on ne devrait pas sortir plus ou moins 3 % par rapport à la moyenne. 837 01:02:10.220 --> 01:02:14.020 Donc ici, 351. Donc ici, ils sont tous corrects. 838 01:02:14.100 --> 01:02:15.740 Donc ils sont tous à l'intérieur de 3 %. 839 01:02:15.760 --> 01:02:19.220 Donc là, vous voyez la fourchette, c'est 341 à 361. 840 01:02:26.300 --> 01:02:30.740 Maintenant, ça ici, c'est toutes les données qui vont vous permettre en soi de faire 841 01:02:30.760 --> 01:02:35.160 les bons choix au niveau des ajustements temporels et de savoir est-ce que les 842 01:02:35.180 --> 01:02:36.540 conditions de vente sont correctes. 843 01:02:36.620 --> 01:02:41.780 Tout ça, c'est des données qui proviennent de Centris, de l'APCIQ et de la SHL. 844 01:02:42.720 --> 01:02:46.300 Par exemple, c'est quoi le délai de vente moyen d'une propriété pour savoir est-ce 845 01:02:46.320 --> 01:02:48.560 que les conditions de ma vente sont normales à ce moment-là ? 846 01:02:48.980 --> 01:02:52.660 Il faut aller voir c'est quoi les délais de vente moyen parce que ça change à 847 01:02:52.680 --> 01:02:57.260 travers le temps. Le délai de des années 2000, c'était peut-être deux ans. 848 01:02:57.940 --> 01:02:59.380 Ça avait déjà été deux ans pour un bungalow. 849 01:03:00.220 --> 01:03:01.420 Maintenant, c'est peut-être 30 jours. 850 01:03:01.660 --> 01:03:02.460 Donc, ça change. 851 01:03:03.960 --> 01:03:05.220 Maintenant, deux ans, j'exagère peut-être. 852 01:03:05.400 --> 01:03:10.160 Mettons un an. Dans les années 2000, un bungalow, c'était au moins un an. 853 01:03:15.160 --> 01:03:21.180 Bon. Ici, donc, c'est ça. On va appliquer vraiment une convention pour le 854 01:03:21.200 --> 01:03:23.500 TP et pour le bien-être des exemples. 855 01:03:23.520 --> 01:03:26.000 On va appliquer vraiment des conventions pour chacun des ajustements. 856 01:03:27.440 --> 01:03:33.420 En soi, il y a plusieurs guides qui existent en 857 01:03:33.440 --> 01:03:37.900 fonction des périodes. C'est quoi les ajustements qui sont nécessaires de faire pour 858 01:03:37.920 --> 01:03:42.140 tel critère. Mais bon, pour le bien-être du cours, on va choisir en fonction des 859 01:03:42.160 --> 01:03:45.020 valeurs actuelles du marché, c'est quoi les ajustements donnés, 860 01:03:45.060 --> 01:03:47.940 mais ça ne va pas être vraiment valable dans un an ou dans deux ans. 861 01:03:48.560 --> 01:03:52.120 Donc, dans un an, les conditions du marché vont changer et les ajustements typiques 862 01:03:52.140 --> 01:03:52.940 vont changer également. 863 01:03:56.800 --> 01:04:00.720 Donc, première petite petite cas. 864 01:04:01.360 --> 01:04:05.180 Ici, bon, c'est facile, ceux-là qui ne sont pas bons sont pas mal les derniers, 865 01:04:05.200 --> 01:04:10.480 mais pourquoi ici, donc, on pourrait directement exclure quatre comparables dans ce 866 01:04:10.500 --> 01:04:14.200 décollage-ci ? Sachant que notre sujet, c'est un bon galop de hall, 867 01:04:15.200 --> 01:04:20.900 2008, 2200 pieds carrés, trois chambres, garage simple, 868 01:04:21.160 --> 01:04:23.840 un bon état, et évalué au 1er novembre 2026. 869 01:04:24.160 --> 01:04:29.040 C'est-à-dire qu'on cherche à évaluer cette propriété-là en date de 2026, 870 01:04:29.180 --> 01:04:29.980 donc du 1er novembre. 871 01:04:31.860 --> 01:04:32.660 Selon vous ? 872 01:04:35.140 --> 01:04:36.420 On enlève la F. C'est la Elmer. 873 01:04:37.640 --> 01:04:41.600 Exactement. Donc, on enlève la F parce que, bon, ce n'est pas le même secteur. 874 01:04:42.320 --> 01:04:46.300 Très bonne édition. Parfait. La H, ça fait deux ans. 875 01:04:47.180 --> 01:04:48.700 Plus de deux ans. Exactement. 876 01:04:50.420 --> 01:04:52.960 La E parce qu'il y a une vente entre parents. 877 01:04:53.900 --> 01:04:56.080 Exactement. Puis la dernière. 878 01:04:59.640 --> 01:05:04.660 Si maintenant on aurait en enlevé 4, on enlèverait aussi la G parce que le type est 879 01:05:04.680 --> 01:05:05.480 différent. 880 01:05:07.020 --> 01:05:08.860 Donc c'est-à-dire que là on aurait un 2 étage. 881 01:05:09.380 --> 01:05:13.340 Si on veut en prendre 4 parmi 8, ça ne veut pas nécessairement dire qu'on l 882 01:05:13.360 --> 01:05:17.480 'exclurait. si on n'aurait pas les quatre premiers choix qui sont plus légitimes. 883 01:05:18.280 --> 01:05:21.880 Mais bon, dans ce cas-là, on enlèverait donc la G aussi, 884 01:05:21.980 --> 01:05:23.240 c'est-à-dire les quatre derniers. 885 01:05:23.420 --> 01:05:25.300 Et là, c'est vraiment ce qui est retenu ici. 886 01:05:26.020 --> 01:05:29.400 Donc, on écarte la E, comme vous avez dit, le lien de dépendance. 887 01:05:31.160 --> 01:05:33.820 L'écor en soi ici n'est pas quantifiable nécessairement. 888 01:05:35.440 --> 01:05:38.820 Maintenant aussi, on écarte la F parce qu'elle meurt. 889 01:05:38.900 --> 01:05:40.660 Donc, c'est une localisation non comparable. 890 01:05:41.420 --> 01:05:43.000 Ce n'est pas nécessairement adapté. 891 01:05:43.800 --> 01:05:46.780 Aussi, le type, bon, les tailles différentes. 892 01:05:47.000 --> 01:05:49.840 Donc, c'est-à-dire qu'ici, en plus, il y avait la taille qui était relativement 893 01:05:49.860 --> 01:05:50.820 différente par rapport aux autres. 894 01:05:50.900 --> 01:05:54.460 On voit 1700 pieds carrés dérabitable par rapport aux autres qui oscillent entre 895 01:05:54.480 --> 01:05:59.740 1100 et 1300 pieds carrés. Donc, c'est ça qui fait en sorte qu'on exclut la G 896 01:05:59.760 --> 01:06:05.420 également. Et finalement, la H, qui est vraiment, bon, une vente qui est trop datée. 897 01:06:05.520 --> 01:06:07.580 Donc, c'est-à-dire qu'il y a deux ans, c'est beaucoup trop éloigné. 898 01:06:07.980 --> 01:06:12.240 Donc, on parle de 25 mois. Donc, l'ajustement de temps dominerait complètement la 899 01:06:12.260 --> 01:06:15.800 grille d'ajustement. C'est-à-dire que ça serait vraiment une composante trop 900 01:06:15.820 --> 01:06:18.020 importante. Puis, s'il y a une erreur dans cette composante-là, 901 01:06:18.100 --> 01:06:19.560 toute notre évaluation tombe à l'eau. 902 01:06:20.800 --> 01:06:24.940 Donc, c'est pour ça qu'il faut limiter les comparables qui vont nécessiter des 903 01:06:24.960 --> 01:06:27.380 ajustements très importants. Et là, c'est ce qu'on a fait ici. 904 01:06:28.500 --> 01:06:31.080 Mais ça ne veut pas dire pour autant qu'on n'aura pas besoin d'ajuster. 905 01:06:31.500 --> 01:06:34.080 C'est-à-dire qu'ici, il va falloir ajuster pour la période malgré tout. 906 01:06:34.760 --> 01:06:38.020 Mais ça va être un ajustement de quelques mois et non 25 mois. 907 01:06:38.900 --> 01:06:42.460 Ici, maintenant, l'ajustement pour l'air habitable, on va le faire également. 908 01:06:43.120 --> 01:06:44.780 mais ça va être quand même très limité. 909 01:06:44.920 --> 01:06:47.380 Donc, c'est-à-dire que là, notre sujet, il y a 1200 p². 910 01:06:47.860 --> 01:06:51.760 Et là, nos comparables, ils ont 1250, 1150, 1350. 911 01:06:51.940 --> 01:06:53.460 Ça reste quand même très gérable. 912 01:06:53.860 --> 01:06:57.580 Le type, aucun ajustement. Le secteur, aucun ajustement. 913 01:06:58.400 --> 01:07:01.200 Donc, vous voyez ici, une vente libre, ça c'est correct, 914 01:07:01.800 --> 01:07:05.400 inclut les électroménagers. Donc, ici, on aurait besoin de faire un ajustement pour 915 01:07:05.420 --> 01:07:07.060 le fait que les électroménagers ont été inclus. 916 01:07:07.240 --> 01:07:09.180 Et ces électroménagers-là ont une valeur de 4000. 917 01:07:09.360 --> 01:07:12.200 Donc, logiquement, on enlèverait potentiellement 4000. 918 01:07:13.160 --> 01:07:16.640 Dans la mesure où l'acheteur a valorisé ces électroménagers-là, 919 01:07:16.700 --> 01:07:19.140 ce n'est pas si évident que ça à faire, mais bon, ça se fait. 920 01:07:21.160 --> 01:07:25.100 Ici, donc, secteur supérieur et là, ici, l'état de vente qui est moyen. 921 01:07:25.300 --> 01:07:29.120 Donc, tout ça, ça va être des ajustements qu'on va devoir faire, 922 01:07:29.280 --> 01:07:31.380 mais c'est des ajustements qui sont dits corrects. 923 01:07:31.580 --> 01:07:36.280 Maintenant, c'est ordonné, c'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'il y a des 924 01:07:36.300 --> 01:07:37.700 ajustements à faire que ce n'est pas un bon comparable, 925 01:07:37.980 --> 01:07:40.820 mais il y en a, maintenant, quand on les classe, il y en a que ce sont des 926 01:07:40.840 --> 01:07:42.200 ajustements qui sont trop importants. 927 01:07:47.960 --> 01:07:52.700 Ici par exemple, une des erreurs donc, il y en a une qui était dans la même rue, 928 01:07:52.920 --> 01:07:57.780 quartier donc la E, donc c'était pas écrit que c'était dans la même rue, 929 01:07:57.900 --> 01:08:00.940 mais bon. Si par exemple c'est dans la même rue, mais que là il y a un lien de 930 01:08:00.960 --> 01:08:03.760 parenté, en soit dès qu'il y a un lien entre le vendeur et l'acheteur, 931 01:08:03.840 --> 01:08:08.360 il faut l'explorer, donc c'est pas vraiment de quoi qui est négociable. 932 01:08:11.140 --> 01:08:11.940 Bon, 933 01:08:13.560 --> 01:08:16.560 qu'est-ce qu'on doit maintenant retenir en soi de ce bloc-là ici ? 934 01:08:16.720 --> 01:08:22.000 C'est qu'aucune source seule ne suffit à faire l'analyse des comparables. 935 01:08:22.980 --> 01:08:24.920 Il faut vérifier avant de comparer. 936 01:08:25.020 --> 01:08:30.560 Il y a cinq critères au niveau de la transaction en soi. 937 01:08:30.820 --> 01:08:36.240 Il faut sélectionner en entonneur en fonction des filtres Et il faut que le marché, 938 01:08:36.280 --> 01:08:39.880 il faut qu'on le date comme du monde pour vraiment adapter en fonction de quel 939 01:08:39.900 --> 01:08:40.900 moment la transaction a été faite. 940 01:08:43.040 --> 01:08:44.400 Maintenant, les huit critères. 941 01:08:44.720 --> 01:08:48.000 Donc, ça, c'est vraiment les huit critères qui vont nécessiter des ajustements. 942 01:08:49.120 --> 01:08:52.460 En soi, ici, ce n'est pas compliqué. 943 01:08:52.700 --> 01:08:53.920 C'est huit critères très logiques. 944 01:08:54.180 --> 01:08:55.880 C'est vraiment très intuitif. 945 01:08:55.980 --> 01:08:57.620 Donc, vous allez voir, il n'y a pas de… 946 01:08:58.160 --> 01:09:01.700 Donc, il faut être capable de nommer les critères parce qu'ils sont importants. 947 01:09:02.180 --> 01:09:07.760 Et c'est ça qui permet en soi de reconnaître, c'est ça qui va driver en quelque 948 01:09:07.780 --> 01:09:10.340 sorte les ajustements qu'on va faire dans la méthode des comparables. 949 01:09:11.700 --> 01:09:16.120 Il faut utiliser un catalogue d'ajustements pour faire ces ajustements-là et 950 01:09:16.140 --> 01:09:20.440 appliquer les ajustements dans le bon ordre parce que ça change tout. 951 01:09:21.020 --> 01:09:23.460 Dans la mesure qu'on ne le fait pas dans le bon ordre, ça peut impacter la valeur. 952 01:09:23.620 --> 01:09:27.820 C'est-à-dire que l'ajustement temporel doit être fait habituellement à la fin d'un 953 01:09:27.840 --> 01:09:28.860 certain groupe d'ajustements. 954 01:09:28.880 --> 01:09:34.880 pour que dans le fond, il y ait certaines choses qui doivent évoluer avec 955 01:09:34.900 --> 01:09:37.160 l'ajustement temporel avant. C'est pour ça. 956 01:09:38.900 --> 01:09:44.700 Bon, maintenant, les huit critères, si on les regarde simplement, 957 01:09:45.080 --> 01:09:49.660 il y a les ajustements transactionnels et les ajustements de propriété. 958 01:09:50.660 --> 01:09:54.100 La première ligne ici que vous voyez, c'est vraiment tout ce qui concerne la 959 01:09:54.120 --> 01:09:59.480 transaction. Donc, c'est-à-dire vraiment un ajustement qu'on va faire à cause des 960 01:09:59.500 --> 01:10:03.740 particularités qui touchent à la transaction de la maison ou de la propriété. 961 01:10:04.200 --> 01:10:07.820 Donc, la première chose, c'est le droit de propriété transféré. 962 01:10:08.260 --> 01:10:11.720 Donc, est-ce que c'est vraiment un droit de propriété qui est standard ? 963 01:10:12.000 --> 01:10:13.400 Donc, est-ce qu'il y a des servitudes ? 964 01:10:14.300 --> 01:10:15.420 On va le voir tout en détail. 965 01:10:15.600 --> 01:10:18.460 Donc, on va voir chacun des huit points ici, donc très détaillés. 966 01:10:19.740 --> 01:10:23.020 Ensuite, est-ce qu'il y a des conditions de financement particulières ? 967 01:10:25.240 --> 01:10:26.380 Ensuite, conditions de vente. 968 01:10:28.100 --> 01:10:30.280 Est-ce qu'il y a des dépenses qui ont été faites après l'achat ? 969 01:10:30.360 --> 01:10:34.560 C'est-à-dire, est-ce que l'acheteur a acheté la propriété en sachant très bien qu'il 970 01:10:34.580 --> 01:10:36.040 va devoir débourser un gros montant après ? 971 01:10:36.820 --> 01:10:39.960 Si c'est le cas, la transaction est artificiellement basse. 972 01:10:40.620 --> 01:10:45.320 Et aussi, est-ce que c'est les conditions de marché qui sont relativement récentes ? 973 01:10:45.380 --> 01:10:48.460 Donc, ça rentre dans l'ajustement temporel. 974 01:10:48.760 --> 01:10:52.120 Et là, si on est d'accord, ça touche vraiment tout ce qui touche à la vente. 975 01:10:52.140 --> 01:10:55.960 donc le moment de la vente de la propriété, tout ça, c'est des ajustements qui sont 976 01:10:55.980 --> 01:10:59.980 dits transactionnels. Maintenant, après ça, il y a des ajustements qui sont propres 977 01:11:00.000 --> 01:11:04.100 à la propriété, c'est-à-dire que ça ne change pas nécessairement, 978 01:11:04.680 --> 01:11:08.520 peu importe, dépendamment du type de transaction, ça ne va pas changer ces 979 01:11:08.540 --> 01:11:10.680 ajustements-là. Donc, on parle de la localisation. 980 01:11:11.460 --> 01:11:14.140 Donc, est-ce que notre comparable, dépendamment de où est-ce qui est localisé, 981 01:11:14.360 --> 01:11:17.860 il va y avoir un ajustement. Ensuite, les caractéristiques physiques, 982 01:11:18.420 --> 01:11:22.940 bon ça, c'est le nombre de chambres, l'air habitable, toutes des composantes qui 983 01:11:22.960 --> 01:11:27.580 sont propres à la maison en soi, le bâtiment, le terrain et autres. 984 01:11:27.760 --> 01:11:30.480 Et aussi les composantes non immobilières. 985 01:11:30.640 --> 01:11:34.580 Donc ça, c'est vraiment est-ce que les meubles ont été laissés dans la propriété ? 986 01:11:35.000 --> 01:11:38.920 Ça aurait pu être de quoi transactionnel, mais bon, c'est dans la propriété. 987 01:11:39.760 --> 01:11:42.560 Des fois, c'est que maintenant, il y a certaines choses qui ont été laissées, 988 01:11:42.620 --> 01:11:47.760 par exemple un spot ou des choses comme ça, ça la biaise artificiellement la valeur 989 01:11:47.780 --> 01:11:52.020 de la propriété à la hausse. Donc, ça, c'est vraiment les huit étapes qui doivent 990 01:11:52.040 --> 01:11:53.420 être faites pour faire l'ajustement. 991 01:11:54.360 --> 01:11:56.140 Et donc, c'est sous huit critères. 992 01:11:56.400 --> 01:11:57.200 Donc, 993 01:11:58.960 --> 01:12:01.800 c'est ça qu'on va voir, chacun des critères plus détaillés. 994 01:12:01.980 --> 01:12:08.720 Et après ça, on va faire un exemple comparable avec un cas d'un 995 01:12:08.740 --> 01:12:09.580 bungalow standard. 996 01:12:11.240 --> 01:12:13.580 L'ajustement pour les droits de propriété. 997 01:12:15.540 --> 01:12:19.700 Donc, il faut ajuster donc dépendamment de, est-ce que c'est une pleine propriété, 998 01:12:19.800 --> 01:12:22.940 donc c'est-à-dire est-ce que tous les droits ont été cédés sans restriction. 999 01:12:23.540 --> 01:12:25.900 Donc, ça, ça va avoir un impact maximal sur la valeur. 1000 01:12:26.100 --> 01:12:29.880 Donc, par exemple, est-ce que vous avez le droit de louer la propriété ? 1001 01:12:30.100 --> 01:12:32.580 Est-ce que vous avez le droit donc d'hypothéquer la propriété ? 1002 01:12:34.000 --> 01:12:36.540 Il y a également donc un type de propriété, propriété avec bail. 1003 01:12:37.100 --> 01:12:38.540 Donc, c'est-à-dire que le terrain, il est loué. 1004 01:12:39.140 --> 01:12:42.120 Vous avez une propriété, mais en soi, le terrain sur lequel vous êtes, 1005 01:12:42.220 --> 01:12:44.700 il ne vous appartient pas. C'est un bail amphithéotique, 1006 01:12:44.800 --> 01:12:46.740 on l'appelle. C'est-à-dire que c'est un bail de 100 ans. 1007 01:12:47.240 --> 01:12:50.280 Et après 100 ans, le gouvernement peut reprendre la propriété. 1008 01:12:50.620 --> 01:12:51.920 Il peut reprendre le terrain, excusez-moi. 1009 01:12:52.260 --> 01:12:54.120 Mais malheureusement, souvent quand il reprend le terrain, 1010 01:12:54.580 --> 01:12:55.620 il reprend la propriété en même temps. 1011 01:12:57.960 --> 01:13:00.220 Il y a des cas des maisons aussi mobiles. 1012 01:13:00.540 --> 01:13:02.840 Des fois, c'est un terrain qui est loué. 1013 01:13:02.960 --> 01:13:05.260 La maison mobile est dessus. Mais au moins, elle peut se déplacer un petit peu. 1014 01:13:05.820 --> 01:13:11.320 Par exemple, des fois, au centre-ville, tous les bâtiments qui sont construits sur 1015 01:13:11.340 --> 01:13:14.240 les bouches de métro à Montréal, c'est des bails amphithéotiques, 1016 01:13:14.300 --> 01:13:18.540 donc c'est-à-dire que dans 100 ans, à partir du moment où le bail a été signé, 1017 01:13:18.620 --> 01:13:21.060 donc de 100 ans, le gouvernement peut reprendre le terrain, 1018 01:13:21.180 --> 01:13:24.120 étant donné qu'il peut y avoir des maintenances qui doivent être faites en dessous 1019 01:13:24.140 --> 01:13:25.320 pour les bouches de métro et autres. 1020 01:13:27.200 --> 01:13:32.580 Copropriétés divises, donc ça c'est vraiment des copropriétés, 1021 01:13:32.660 --> 01:13:35.160 donc une partie privative et une cote-part commune. 1022 01:13:36.340 --> 01:13:38.000 Dans le cas du condominium, c'est beaucoup ça. 1023 01:13:38.660 --> 01:13:41.780 Et il y a des propriétés qui sont dites grévées, c'est-à-dire qu'il y a des 1024 01:13:41.800 --> 01:13:44.420 servitudes, des droits de passage, Donc, ça a une réduction de prix, 1025 01:13:44.560 --> 01:13:47.820 donc de valeur de la propriété, dépendamment de la gravité de la servitude. 1026 01:13:49.840 --> 01:13:52.720 Souvent, donc, il y a un exemple de servitude classique, 1027 01:13:52.900 --> 01:13:55.720 c'est les propriétés qui ont un santé entre les deux. 1028 01:13:56.340 --> 01:13:57.800 Maintenant, vous avez donc une… 1029 01:13:57.820 --> 01:14:00.360 Habituellement, il y a la rue qui est maintenant d'un côté. 1030 01:14:01.420 --> 01:14:04.540 Maintenant, vous avez un quartier où les propriétés sont… 1031 01:14:05.240 --> 01:14:08.240 Si dans votre cour arrière, vous avez une autre propriété, 1032 01:14:08.780 --> 01:14:12.540 donc avec la cour arrière aussi également du même côté, 1033 01:14:13.780 --> 01:14:16.180 et qu'il y a un sentier qui sépare ces deux propriétés-là, 1034 01:14:16.540 --> 01:14:20.360 habituellement, il y a des servitudes qui vont au-delà du sentier pour permettre l 1035 01:14:20.380 --> 01:14:21.420 'entretien des sentiers hauts. 1036 01:14:21.500 --> 01:14:24.280 Donc, ça, c'est une partie de votre terrain qui est greffée. 1037 01:14:24.400 --> 01:14:27.340 Donc, ça, on dit que c'est une servitude ou un droit de passage qui est soit 1038 01:14:27.360 --> 01:14:29.140 appliqué par la municipalité ou les gouvernements. 1039 01:14:30.260 --> 01:14:33.360 Aussi, dans certains cas où il y a des lignes de transformation électrique, 1040 01:14:33.660 --> 01:14:36.380 peu importe, donc, ça dépend de plein de facteurs, mais habituellement, 1041 01:14:36.400 --> 01:14:41.020 ces servitudes-là, c'est soit le gouvernement qui va les exploiter ou encore des 1042 01:14:41.040 --> 01:14:45.520 vieux droits de passage notariés, Donc, des fois, c'est une personne qui avait 1043 01:14:45.540 --> 01:14:48.840 acheté une propriété et qui avait un droit de passage sur les autres terrains. 1044 01:14:48.920 --> 01:14:50.240 Donc, c'est vraiment un peu très complexe. 1045 01:14:50.360 --> 01:14:55.300 Ça, c'est rendu aussi tutoieur, mais ça impacte la valeur de toutes les propriétés 1046 01:14:55.320 --> 01:14:56.440 en soi, donc des qu'il y a une servitude. 1047 01:14:58.100 --> 01:15:03.640 Mais bon, en soi, on espère que le sujet qu'on a, c'est une propriété de pleine 1048 01:15:03.660 --> 01:15:06.060 propriété. Mais c'est ça, c'est que l'ajustement peut être fait dans les deux sens. 1049 01:15:06.080 --> 01:15:09.920 C'est-à-dire que si on a une propriété, donc un bail amphibéotique, 1050 01:15:10.420 --> 01:15:13.420 bien là, qu'on utilise des comparables qui sont dites pleines propriétés, 1051 01:15:13.540 --> 01:15:15.380 bien là, il va falloir faire un ajustement. 1052 01:15:15.580 --> 01:15:20.300 Donc, dépendamment de c'est qui que donc la servitude ou par exemple le bail, 1053 01:15:20.940 --> 01:15:22.420 bien l'ajustement va être négatif ou positif. 1054 01:15:25.580 --> 01:15:28.040 Maintenant, le contexte québécois ici, donc c'est ça. 1055 01:15:28.220 --> 01:15:30.940 C'est-à-dire une propriété qui est une pleine propriété, 1056 01:15:31.020 --> 01:15:32.600 donc ça réunit les trois attributs. 1057 01:15:33.180 --> 01:15:36.920 Donc, en soi, un petit cours de droit, crash course de droit. 1058 01:15:37.440 --> 01:15:40.880 Le droit d'user du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper. 1059 01:15:41.840 --> 01:15:45.940 Ensuite, le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers. 1060 01:15:46.600 --> 01:15:49.900 Et le droit d'en disposer, c'est-à-dire de vendre et d'hypothéquer. 1061 01:15:51.780 --> 01:15:54.960 Si ce n'est pas ces trois-là qui sont remplis, si vous n'avez pas ces trois droits 1062 01:15:54.980 --> 01:15:59.480 -là, on considère que ce n'est pas une propriété qui est dite de pleine propriété. 1063 01:16:00.100 --> 01:16:03.360 En soi, ça réduit la valeur. Donc, c'est logique. 1064 01:16:09.400 --> 01:16:14.160 Bon, maintenant, condition de financement, c'est le deuxième critère. 1065 01:16:14.360 --> 01:16:17.840 Donc, c'est vraiment, si incomparable a été vendu avec un financement qui est dit 1066 01:16:17.860 --> 01:16:22.820 non conventionnel, qui a influencé donc le prix, un achetement va être nécessaire. 1067 01:16:23.260 --> 01:16:28.420 Donc, c'est-à-dire que, par exemple, s'il y a une reprise de balance, 1068 01:16:28.600 --> 01:16:32.460 donc des fois, il y en a qui vont reprendre la balance comme étant la transaction, 1069 01:16:32.480 --> 01:16:35.900 C'est-à-dire que vous allez payer artificiellement la propriété base. 1070 01:16:36.280 --> 01:16:39.680 Un financement créatif. Le vendeur finance une partie du prix. 1071 01:16:40.080 --> 01:16:43.940 C'est-à-dire que ça ne passe pas nécessairement devant le notaire. 1072 01:16:44.040 --> 01:16:46.400 C'est-à-dire que vous allez rembourser. 1073 01:16:46.720 --> 01:16:54.140 Il y a plusieurs choses qui peuvent être faites pour impacter le prix de 1074 01:16:54.160 --> 01:16:57.420 transaction réelle. le crédit au vendeur pour réparation, 1075 01:16:57.500 --> 01:17:02.500 c'est-à-dire, il y a des fois, il y a une hypothèque qui a un taux qui est en bas 1076 01:17:02.520 --> 01:17:04.060 des conditions actuelles du marché. 1077 01:17:04.400 --> 01:17:09.140 Tout ça, ça l'impact, le prix de transaction du comparable et vous devez l'ajuster 1078 01:17:09.160 --> 01:17:14.880 en conséquence. Par exemple, un acheteur qui a financé à 2% quand le marché est à 1079 01:17:14.900 --> 01:17:17.820 5%, donc au niveau des taux hypothécaires, on est d'accord qu'il reçoit un cadeau. 1080 01:17:18.680 --> 01:17:23.180 Donc, ça, ça veut dire que un vendeur qui est éclairé, qui saurait, 1081 01:17:23.280 --> 01:17:24.860 par exemple, les conditions de financement, on va dire, 1082 01:17:24.920 --> 01:17:28.220 bien là, même si ça ne fait pas vraiment de sens, mais il pourrait donc demander un 1083 01:17:28.240 --> 01:17:30.400 prix plus élevé. Bon, ce n'est pas toujours le cas. 1084 01:17:31.260 --> 01:17:33.540 Vous n'êtes pas obligé de révéler le taux hypothécaire. 1085 01:17:33.900 --> 01:17:37.560 Mais habituellement, une personne, par exemple, qui aurait un taux de financement de 1086 01:17:37.580 --> 01:17:40.240 2 %, va être capable de payer plus cher à une propriété. 1087 01:17:40.860 --> 01:17:43.740 Vu que le paiement hypothécaire va être plus faible, donc on peut financer un plus 1088 01:17:43.760 --> 01:17:49.220 gros montant. Et là, ça va faire en sorte que, bon, ça peut augmenter de façon 1089 01:17:49.240 --> 01:17:51.320 artificielle le prix payé pour une propriété donnée. 1090 01:17:51.340 --> 01:17:54.480 Donc, c'est pour ça que c'est important de regarder est-ce que le taux de 1091 01:17:54.500 --> 01:17:59.560 financement est pointé qu'à une transaction et dans les taux qui sont sur le marché, 1092 01:17:59.680 --> 01:18:00.500 qui sont conventionnels. 1093 01:18:03.680 --> 01:18:06.080 Bon, ça c'est un exemple, donc pas besoin de faire ça ici. 1094 01:18:06.960 --> 01:18:09.640 Donc, c'est vraiment le critère de financement important. 1095 01:18:12.340 --> 01:18:13.400 Maintenant, conditions de vente. 1096 01:18:13.580 --> 01:18:18.760 Donc, ça c'est tout ce qui touche aux liens, comme on dit, 1097 01:18:18.840 --> 01:18:20.480 les conditions, c'est lien de dépendance. 1098 01:18:20.500 --> 01:18:22.540 Donc, une vente entre familles et associées. 1099 01:18:22.680 --> 01:18:25.960 Donc, c'est à l'impact. C'est non quantifiable. 1100 01:18:26.080 --> 01:18:28.460 C'est-à-dire qu'on ne va pas essayer d'ajuster pour ça. 1101 01:18:29.020 --> 01:18:31.980 Mais c'est important d'exclure qu'on n'ait pas cette condition-là. 1102 01:18:32.060 --> 01:18:34.320 Il ne faut pas qu'il y ait de lien entre le vendeur et l'acheteur. 1103 01:18:35.120 --> 01:18:39.860 Une vente forcée. C'est-à-dire une vente qui est faite lors d'une saison d'une 1104 01:18:39.880 --> 01:18:41.980 faillite. Donc, c'est souvent vendu sous le marché. 1105 01:18:43.860 --> 01:18:45.800 Il faut l'exclure ou l'ajuster à la hausse. 1106 01:18:46.000 --> 01:18:49.020 C'est-à-dire que ça va impacter le comparable à la base. 1107 01:18:49.680 --> 01:18:53.460 et là, il va falloir donc faire un ajustement qui est positif pour pouvoir que ça 1108 01:18:53.480 --> 01:18:56.460 refait donc un marché, une transaction qui aurait été faite dans les conditions 1109 01:18:56.480 --> 01:19:03.560 normales. La motivation donc spéciale, c'est-à-dire une urgence de vente ou un 1110 01:19:03.580 --> 01:19:07.380 achat. Donc, si par exemple, il y aurait une motivation qui serait hors de norme, 1111 01:19:07.620 --> 01:19:11.020 bien là, il faut faire un ajustement ou l'exprimer idéalement. 1112 01:19:11.620 --> 01:19:13.340 Ou encore une fois, une vente en bloc. 1113 01:19:13.480 --> 01:19:17.780 Donc, c'est-à-dire que si par exemple, une propriété faisait partie d'un package qui 1114 01:19:17.800 --> 01:19:21.500 étaient vendus. Bien souvent, il y a un esconde pour le volume. 1115 01:19:21.860 --> 01:19:25.100 Donc, comme en ce moment, à Montréal, on voit des condos qui sont vendus en volume 1116 01:19:25.120 --> 01:19:29.200 assez important. Bien ça, ça va impacter le prix. 1117 01:19:29.340 --> 01:19:31.160 Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter ça, elle va se dire, 1118 01:19:31.220 --> 01:19:34.100 bien là, moi, je t'en achète un condo, bien j'aimerais ça avoir un discount. 1119 01:19:35.800 --> 01:19:38.080 Mais le problème, c'est que ça, ça ne reflète pas une transaction normale, 1120 01:19:38.320 --> 01:19:40.280 ça reflète un discount de volume. 1121 01:19:41.080 --> 01:19:43.020 Donc, tout ça, c'est important d'en tenir compte et ça, 1122 01:19:43.100 --> 01:19:43.900 c'est le troisième critère. 1123 01:19:47.780 --> 01:19:54.200 Bon, ici, donc c'est ça. Maintenant, ici, donc, dépenses engagées, 1124 01:19:54.240 --> 01:19:57.000 donc, juste après l'achat, donc c'est lorsqu'un acheteur, 1125 01:19:57.320 --> 01:20:00.920 lorsque l'acheteur d'un comparable savait au moment de la vente qu'il devait 1126 01:20:00.940 --> 01:20:02.560 engager, donc, des dépenses immédiates. 1127 01:20:02.860 --> 01:20:05.240 Donc, c'est-à-dire, toi, tu as remplacé des contaminations, 1128 01:20:05.360 --> 01:20:06.160 des démolitions. 1129 01:20:07.680 --> 01:20:10.380 Bien, ça, il faudrait idéalement qu'on en tient compte. 1130 01:20:10.600 --> 01:20:12.500 Donc, c'est-à-dire que, pourquoi ? 1131 01:20:12.680 --> 01:20:14.960 C'est que, par exemple, s'il y a une décontamination à faire, 1132 01:20:15.440 --> 01:20:19.600 bien, en soi, ça ne reflète pas réellement le prix de transaction. 1133 01:20:19.760 --> 01:20:22.900 Donc, si on n'en tient pas compte en soi, donc dans les caractéristiques, 1134 01:20:23.460 --> 01:20:27.360 le fait qu'il y ait une décontamination à faire et que l'acheteur va aller faire ses 1135 01:20:27.380 --> 01:20:30.420 dépenses-là immédiatement après l'achat, bien, dans des conditions normales, 1136 01:20:30.500 --> 01:20:31.460 il aurait payé pas mal plus cher. 1137 01:20:32.040 --> 01:20:33.380 Donc, il faut aller ajuster pour ça. 1138 01:20:33.640 --> 01:20:36.960 Donc, c'est pour ça. Donc, les critères 4, c'est vraiment toutes les dépenses qui 1139 01:20:36.980 --> 01:20:42.880 auraient lieu après l'achat. En soi, donc, c'est très dur de corriger pour ça ici, 1140 01:20:43.060 --> 01:20:47.960 parce que bon, comme ici l'acheteur, donc le comparable vendu à 410 000, 1141 01:20:48.040 --> 01:20:52.300 donc l'acheteur savait devoir remplacer la toiture, donc on a juste de 15 000, 1142 01:20:52.340 --> 01:20:55.820 donc on doit augmenter le prix du comparable de 15 000. 1143 01:20:58.080 --> 01:21:00.340 Édialement, c'est à éviter, donc ces types de comparables-là, 1144 01:21:00.440 --> 01:21:03.560 mais bon, c'est possible de l'ajouter, dans la mesure où on a l'information. 1145 01:21:07.720 --> 01:21:11.780 Maintenant, le temps. Donc, ça, c'est la dernière condition des critères 1146 01:21:11.800 --> 01:21:15.120 transactionnels. Donc, les conditions de marché évoluent dans le temps. 1147 01:21:15.300 --> 01:21:18.600 Si incomparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour 1148 01:21:18.620 --> 01:21:24.540 refléter l'évolution du marché entre la date de vente du comparable et la date d 1149 01:21:24.560 --> 01:21:25.680 'évaluation de notre sujet. 1150 01:21:35.460 --> 01:21:38.520 Bon, on va faire un exemple détail de ça après. 1151 01:21:38.840 --> 01:21:43.300 Maintenant, ensuite, les critères 6, 7 et 8, comme on a dit, 1152 01:21:43.440 --> 01:21:45.700 c'est vraiment des critères qui sont propres à la propriété maintenant. 1153 01:21:46.540 --> 01:21:49.820 Donc, l'ajustement pour la localisation, donc la localisation est souvent le facteur 1154 01:21:49.840 --> 01:21:51.780 le plus déterminant de la valeur immobilière. 1155 01:21:51.900 --> 01:21:55.180 Donc, l'ajustement reflète les différences d'emplacement entre notre sujet puis 1156 01:21:55.200 --> 01:21:59.480 notre comparable. En pourcentage du prix ajusté transactionnel, 1157 01:21:59.580 --> 01:22:02.100 donc quand l'emplacement agit sur toute la propriété. 1158 01:22:02.120 --> 01:22:05.580 Donc, au lieu d'être un ajustement en dollars, on va aller vraiment ajuster la 1159 01:22:05.600 --> 01:22:06.800 propriété avec un pourcentage. 1160 01:22:07.640 --> 01:22:10.720 Donc, les éléments qu'on aurait à considérer dans ce cas-là ici, 1161 01:22:10.900 --> 01:22:12.420 c'est le quartier de voisinage. 1162 01:22:12.720 --> 01:22:16.280 Bon, est-ce que c'est la même réputation, la même qualité ? 1163 01:22:16.500 --> 01:22:18.160 La proximité des services, est-ce que c'est la même ? 1164 01:22:19.020 --> 01:22:25.100 Bon, ici en soi, c'est vraiment tous des éléments qui sont vrais dans les 1165 01:22:25.120 --> 01:22:28.100 comparables qu'on a. Est-ce que c'est les mêmes critères, 1166 01:22:28.220 --> 01:22:31.760 les mêmes éléments ici qu'on considère dans les comparables qu'on a ? 1167 01:22:32.180 --> 01:22:37.840 Si, par exemple, on aurait, je ne sais pas moi, un comparable qu'on a, 1168 01:22:37.980 --> 01:22:41.120 il y a la vie sur l'eau. Mais le sujet qu'on cherche à évaluer, 1169 01:22:41.220 --> 01:22:45.200 lui, il n'y a pas la vie, par exemple, sur un lac ou un fleuve. 1170 01:22:45.980 --> 01:22:49.340 Il faut ajuster pour ça. Parce qu'en soi, on peut être dans le même quartier. 1171 01:22:50.200 --> 01:22:54.620 Le fait qu'il y en a un qui a la vie sur l'eau, ça hausse sa valeur artificiellement 1172 01:22:54.640 --> 01:23:00.540 par rapport au ciel. Donc, il faudrait venir réduire pour justement ce critère 1173 01:23:00.560 --> 01:23:04.060 additionnel qui a le comparable par rapport au sujet. 1174 01:23:09.540 --> 01:23:11.080 Maintenant, caractéristiques physiques. 1175 01:23:11.440 --> 01:23:17.860 Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche ici aux caractéristiques 1176 01:23:17.880 --> 01:23:19.560 physiques, donc terrain et bâtiment. 1177 01:23:20.000 --> 01:23:22.520 Donc, les éléments du terrain, c'est la superficie. 1178 01:23:22.660 --> 01:23:24.940 Donc, plus grand, c'est plus de valeur. 1179 01:23:25.420 --> 01:23:27.240 malgré que ce soit un rendement qui est décroissant. 1180 01:23:27.760 --> 01:23:32.000 La forme, une forme rectangulaire, donc c'est optimal, versus une forme irrégulière. 1181 01:23:33.040 --> 01:23:34.820 Topographie, donc façade, orientation, etc. 1182 01:23:35.120 --> 01:23:38.220 Et les services, donc est-ce qu'il y a les mêmes services au niveau des égouts 1183 01:23:38.240 --> 01:23:42.920 aqueducs et électricités. Bon, ça rentre dans les éléments du terrain, 1184 01:23:43.000 --> 01:23:45.860 même si ça a choisi l'impact de la propriété dans son ensemble. 1185 01:23:46.140 --> 01:23:48.720 Mais bon. Maintenant, le type de bâtiment. 1186 01:23:49.200 --> 01:23:53.100 Donc, ça rentre donc, on prédit dans le filtre qui est très dur. 1187 01:23:53.120 --> 01:23:55.300 Donc, est-ce que c'est un bungalow, un deux étage ou un palier ? 1188 01:23:55.840 --> 01:23:58.120 Maintenant, est-ce que c'est la même superficie habitable, 1189 01:23:58.700 --> 01:24:04.140 pieds carrés hors sol, l'âge de la propriété, donc c'est-à-dire l'année donc auquel 1190 01:24:04.160 --> 01:24:08.480 ça a été construit et l'année donc de certaines des rénovations, 1191 01:24:09.080 --> 01:24:10.680 évidemment, et l'état de la qualité. 1192 01:24:10.800 --> 01:24:12.720 Donc, est-ce que c'est une propriété qui est dans un bon état ? 1193 01:24:13.280 --> 01:24:15.080 Est-ce que c'est dans un état qui est moyen ou autre ? 1194 01:24:15.260 --> 01:24:19.100 Le nombre de chambres de bain, excusez-moi, le nombre de chambres et le nombre de 1195 01:24:19.120 --> 01:24:25.200 salles de bain. Est-ce que le garage est simple, double ? 1196 01:24:25.440 --> 01:24:27.160 Est-ce que le sol est fini ou partiel ? 1197 01:24:28.100 --> 01:24:30.720 Et est-ce qu'il y a une piscine, un foyer, une climatisation ? 1198 01:24:30.880 --> 01:24:33.620 Donc, toutes des choses qui sont propres au bâtiment ou au terrain. 1199 01:24:37.680 --> 01:24:41.340 Et finalement, composantes qui sont dits non immobilières, 1200 01:24:41.440 --> 01:24:46.060 c'est-à-dire vraiment, donc, certaines transactions incluent des éléments qui ne 1201 01:24:46.080 --> 01:24:47.400 font pas partie en soi de l'immeuble. 1202 01:24:47.520 --> 01:24:51.880 Donc, c'est vraiment, souvent, c'est des électroménagers comme il est mentionné ici, 1203 01:24:52.360 --> 01:24:54.840 ce n'est pas piscine, sauna, rideau, store. 1204 01:24:55.020 --> 01:24:56.640 Donc, des fois, c'est laissé dans la transaction. 1205 01:24:56.760 --> 01:24:59.880 C'est-à-dire que lorsque la propriété est vendue, c'est des choses qui sont laissées 1206 01:24:59.900 --> 01:25:03.240 en cadeau. mais ce n'est pas réellement des cadeaux dans la mesure où, 1207 01:25:03.540 --> 01:25:07.240 des fois, lorsque c'est dans l'annonce, ça fait en sorte que les gens vont payer 1208 01:25:07.260 --> 01:25:09.520 plus cher. Donc, c'est-à-dire que aujourd'hui, battons des rideaux, 1209 01:25:10.280 --> 01:25:11.620 tout ça, ça coûte quand même très cher. 1210 01:25:11.740 --> 01:25:15.960 Donc, les gens vont être, sans le savoir, ils vont aller mettre un prix plus élevé 1211 01:25:15.980 --> 01:25:19.340 pour ça et le vendeur, le prix de vente qu'il va afficher va être plus élevé à cause 1212 01:25:19.360 --> 01:25:23.440 de ça également. Donc, ça, il faut venir le réduire, donc l'enlever, 1213 01:25:23.480 --> 01:25:28.780 pas nécessairement toute la valeur de ce qui est ajouté, 1214 01:25:28.840 --> 01:25:31.380 mais bon, Ça dépend vraiment des conditions du marché. 1215 01:25:32.680 --> 01:25:38.840 Bon, ici donc c'est vraiment l'ordre 1216 01:25:38.860 --> 01:25:42.340 applicable. On a donc le prix de vente du comparable. 1217 01:25:42.920 --> 01:25:47.500 On va faire un premier ajustement pour les droits de propriété. 1218 01:25:48.700 --> 01:25:54.500 Ensuite, on va aller faire un ajustement dépendamment de s'il y a des conditions de 1219 01:25:54.520 --> 01:25:57.580 financement qui sont avantageuses ou non. 1220 01:25:58.600 --> 01:26:00.360 Ensuite, les conditions de vente plus ou moins. 1221 01:26:01.400 --> 01:26:03.820 Et là, ici, donc, c'est vraiment le financement. 1222 01:26:03.920 --> 01:26:06.620 Donc, c'est parce que souvent, il y en a qui ont des financements qui sont dits 1223 01:26:06.640 --> 01:26:11.760 avantageux. Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement de restrictions sur le 1224 01:26:11.780 --> 01:26:15.140 financement. Donc, c'est-à-dire qu'il y en a qui ont des taux plus avantageux. 1225 01:26:15.220 --> 01:26:16.940 Donc, c'est pour ça que là, on va aller faire une subtraction, 1226 01:26:17.000 --> 01:26:18.660 étant donné qu'on va réduire la valeur. 1227 01:26:19.700 --> 01:26:22.640 C'est comparable, étant donné que le prix est probablement gonflé artificiellement. 1228 01:26:23.600 --> 01:26:25.920 Maintenant aussi, ensuite, on va aller ajouter ou sustra, 1229 01:26:25.980 --> 01:26:27.380 donc en fonction des conditions de vente. 1230 01:26:28.420 --> 01:26:30.820 Ajouter donc les dépenses qui sont faites après achat. 1231 01:26:30.940 --> 01:26:33.600 Donc, dépendamment de si une toiture a à faire, bien là, 1232 01:26:34.180 --> 01:26:37.320 ça va venir donc baisser la valeur du comparable de façon artificielle. 1233 01:26:38.280 --> 01:26:42.980 Et on va aller multiplier maintenant aussi par 1 plus le taux qu'on va avoir de 1234 01:26:43.000 --> 01:26:47.040 croissance pour chacun des mois qui sépare le comparable et notre sujet, 1235 01:26:47.160 --> 01:26:50.620 donc la date d'évaluation. Et on multiplie par mois ici. 1236 01:26:50.760 --> 01:26:51.840 Donc, ça, c'est vraiment l'ajouté un peu de temps. 1237 01:26:51.920 --> 01:26:54.340 Et là, ça, c'est le prix ajusté transactionnel ensuite. 1238 01:26:54.360 --> 01:26:59.540 Donc, c'est vraiment le prix de notre comparable qui est ajusté pour tous les 1239 01:26:59.560 --> 01:27:01.380 critères propres à la transaction. 1240 01:27:02.240 --> 01:27:08.420 Et là, on prend ce prix d'ajusté transactionnel et on va aller ajouter l 1241 01:27:08.440 --> 01:27:09.800 'ajustement pour la localisation. 1242 01:27:11.560 --> 01:27:14.260 Positif ou négatif, donc dépendamment c'est quoi, ça va impacter. 1243 01:27:15.060 --> 01:27:17.880 Ensuite, les caractéristiques physiques plus ou moins également, 1244 01:27:18.000 --> 01:27:20.780 donc ça c'est l'étape 7. Et finalement, et là ici c'est important, 1245 01:27:21.360 --> 01:27:23.940 l'ajustement pour la localisation, c'est un pourcentage. 1246 01:27:24.480 --> 01:27:27.180 Ce n'est pas un ajustement plus ou moins de dollars, c'est vraiment un ajustement 1247 01:27:27.200 --> 01:27:29.860 qui est sur l'ensemble de la propriété en pourcentage. 1248 01:27:30.820 --> 01:27:35.300 Ici, c'est additif, c'est-à-dire qu'on va aller à la valeur d'une salle de bain ou d 1249 01:27:35.320 --> 01:27:38.300 'additionnel ou la valeur d'un garage simple par rapport à un garage double. 1250 01:27:38.440 --> 01:27:40.020 Ça va être des ajustements de dollars additifs. 1251 01:27:41.100 --> 01:27:46.300 Et finalement, on s'en va soustraire les composants non immobilières dans l'étape 8. 1252 01:27:46.780 --> 01:27:49.760 Donc, dépendamment de si, par exemple, la personne n'est, 1253 01:27:49.980 --> 01:27:53.580 je ne sais pas moi, la veille sécheuse, les stores ou autres, 1254 01:27:54.140 --> 01:27:56.280 ça a gonflé artificiellement la valeur du comparable. 1255 01:27:56.520 --> 01:27:59.540 Donc, on va aller soustraire avec les composantes non immobilières. 1256 01:28:00.280 --> 01:28:04.460 Et là, ça nous donne donc l'indication de valeur du comparable. 1257 01:28:07.840 --> 01:28:09.740 Donc, est-ce qu'il y avait des questions sur ça pour le moment ? 1258 01:28:10.900 --> 01:28:12.320 On va aller faire l'exemple. 1259 01:28:21.200 --> 01:28:22.000 Pas de questions ? 1260 01:28:24.080 --> 01:28:27.660 Je pense en le faisant, ça va être un peu plus clair. 1261 01:28:28.160 --> 01:28:28.960 Ok, parfait. 1262 01:28:30.520 --> 01:28:31.320 Super. 1263 01:28:33.940 --> 01:28:38.780 Donc, là, on va y aller vraiment avec le code du Bungary. 1264 01:28:38.940 --> 01:28:41.900 Je vais fermer ça. Je vais aller dans l'Excel. 1265 01:28:42.260 --> 01:28:43.640 Désolé. Ici. 1266 01:28:47.540 --> 01:28:49.560 Est-ce que vous voyez tout l'excel sur l'écran ? 1267 01:28:49.680 --> 01:28:50.480 Oui, je pense que oui. 1268 01:28:53.240 --> 01:28:54.520 Donc, qu'est-ce qu'on va faire ici ? 1269 01:28:54.660 --> 01:28:58.540 Donc, c'est que là, on va avoir vraiment des hypothèses de dévore. 1270 01:28:58.640 --> 01:29:00.300 Donc, ça, c'est un catalogue d'ajustements ici. 1271 01:29:02.760 --> 01:29:07.160 En soi, c'est quoi ? C'est qu'on a donc les paramètres d'ajustement ici qu'on va 1272 01:29:07.180 --> 01:29:12.020 aller appliquer. Par exemple, le temps dont on va faire un ajustement pour chaque 1273 01:29:12.040 --> 01:29:16.500 mois qui sépare donc en soi la vente du comparable et notre sujet, 1274 01:29:16.660 --> 01:29:19.300 donc 0,17 % par mois. 1275 01:29:21.380 --> 01:29:25.880 Ensuite, un écart de localisation, donc ça va être un pourcentage de 5 %, 1276 01:29:25.900 --> 01:29:32.620 donc un secteur supérieur, donc on va aller pénaliser de 5 % similaire, 1277 01:29:32.720 --> 01:29:37.400 donc ça va être 0, et un secteur inférieur, donc ça va être plus 5 %. 1278 01:29:37.980 --> 01:29:42.420 Donc là, vous l'aurez compris, un secteur inférieur, ça veut dire que là, 1279 01:29:42.540 --> 01:29:48.120 on aurait par exemple un comparable qui aurait un secteur qui serait inférieur par 1280 01:29:48.140 --> 01:29:52.240 rapport à notre sujet, on va aller faire un ajustement de plus 5% pour que le 1281 01:29:52.260 --> 01:29:57.720 comparable ait fait vraiment la localisation de notre sujet et vice-versa, 1282 01:29:57.800 --> 01:30:03.040 donc moins 5% ici. Ensuite, R habitable, donc valeur contributive marginale, 1283 01:30:03.140 --> 01:30:06.640 c'est-à-dire que là, ici, on aurait 150 $ par… 1284 01:30:08.800 --> 01:30:12.920 unité de plus. C'est-à-dire que là, dépendamment, ça va être combien. 1285 01:30:13.180 --> 01:30:15.000 On va aller l'ajuster de 150. 1286 01:30:15.260 --> 01:30:17.400 Le terrain en pieds carrés, 6 $. 1287 01:30:18.960 --> 01:30:22.480 Ici, il y a un seuil d'écor minimal de 1000 $ pour le terrain. 1288 01:30:22.640 --> 01:30:26.520 C'est-à-dire que toute différence entre le sujet et le comparable, 1289 01:30:27.860 --> 01:30:32.920 qui n'est pas dans le fond de 2000 pieds carrés, on n'en tiendra pas compte. 1290 01:30:33.300 --> 01:30:37.440 C'est-à-dire qu'on ne va pas l'ajuster énormément. 1291 01:30:39.560 --> 01:30:45.700 Ensuite, âge effectif, c'est par année d'écart, c'est-à-dire que 2000 $ par 1292 01:30:45.720 --> 01:30:50.420 année d'écart entre l'âge de la propriété du comparable et du sujet, 1293 01:30:50.560 --> 01:30:51.920 c'est-à-dire le moment où il est déconstruit. 1294 01:30:53.160 --> 01:30:59.760 L'état, bon ici, comparable en très bon état par rapport à 1295 01:30:59.780 --> 01:31:03.240 un sujet qui est bon, là c'est un ajustement ici de moins 8 000. 1296 01:31:03.420 --> 01:31:06.680 Donc, c'est-à-dire que là, notre comparable est en très bon état par rapport au 1297 01:31:06.700 --> 01:31:09.300 sujet. Que lui, il est juste dans un bon état. 1298 01:31:09.400 --> 01:31:10.200 Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? 1299 01:31:10.180 --> 01:31:12.200 Ça veut dire que le prix de notre comparable est trop haut. 1300 01:31:13.120 --> 01:31:17.000 Oui, Geneviève ? Par quoi ils sont déterminés, ces valeurs-là ? 1301 01:31:18.180 --> 01:31:22.260 Ça, en ce moment, c'est vraiment, donc, c'est les valeurs, 1302 01:31:22.320 --> 01:31:23.800 dans le fond, qui sont prises dans le... 1303 01:31:23.820 --> 01:31:28.460 Mais en soi, ils changent. Donc, ce catalogue-là, il est donné par le... 1304 01:31:28.480 --> 01:31:30.340 Je pourrais vous donner, dans le fond, c'est plus des valeurs, 1305 01:31:30.420 --> 01:31:34.240 maintenant, qui sont logiques en fonction des données du marché en ce moment, 1306 01:31:35.100 --> 01:31:36.860 mais ce n'est pas nécessairement ce que vous allez devoir appliquer. 1307 01:31:36.940 --> 01:31:38.620 Donc, c'est vraiment plus un exemple dans ce cas-là ici. 1308 01:31:39.680 --> 01:31:43.360 C'est vraiment, mais comment ils sont déterminés, c'est le modèle que je vous ai 1309 01:31:43.380 --> 01:31:48.320 montré tantôt, les bêtas. Donc, c'est vraiment, c'est comme ça qu'on les trouve. 1310 01:31:48.440 --> 01:31:52.140 Donc, en soi, c'est vraiment, c'est les modèles qui drivent donc un peu en fonction 1311 01:31:52.160 --> 01:31:54.880 de l'état du marché, des transactions qui sont survenues. 1312 01:31:54.960 --> 01:31:58.340 On trouve une valeur, par exemple, pour un comparable donc qui est en bon état. 1313 01:31:58.440 --> 01:32:00.600 Donc, c'est vraiment les coefficients qu'on a déterminés. 1314 01:32:00.620 --> 01:32:04.340 Mais ce n'est pas nécessairement les vraies valeurs d'ajustement. 1315 01:32:04.460 --> 01:32:07.840 C'est vraiment basé sur… c'est plus pour le bien-là de l'exemple. 1316 01:32:08.580 --> 01:32:12.440 OK, parfait. Donc, c'est des valeurs qui se retrouvent dans des catalogues dont on n 1317 01:32:12.460 --> 01:32:15.160 'a pas besoin de calculer à chaque fois pour chaque propriété. 1318 01:32:15.180 --> 01:32:17.620 Totalement. Non, non, non. Ce serait trop. 1319 01:32:18.340 --> 01:32:20.340 Ce serait vraiment laborieux d'être obligé de faire ça à chaque fois. 1320 01:32:20.560 --> 01:32:23.540 Donc, ça, pas besoin en soi de calculer. 1321 01:32:23.560 --> 01:32:26.980 Donc, c'est donné. Il y a vraiment des guides, des catalogues qui sont donnés. 1322 01:32:28.020 --> 01:32:34.200 En soi, il y a le groupe Altus, je crois, qui en fournit un catalogue, 1323 01:32:34.280 --> 01:32:39.180 donc CPM. Ils fournissent donc des dollars d'ajustement pour chacune des 1324 01:32:39.200 --> 01:32:41.240 composantes, mais vous n'avez pas besoin de les déterminer. 1325 01:32:41.320 --> 01:32:45.040 Donc, il y a vraiment des ajustements pour chacune des composantes qu'ils vous ont 1326 01:32:45.060 --> 01:32:48.820 donnés. Donc là, j'ai pris des valeurs un petit peu plus profiteuses. 1327 01:32:49.160 --> 01:32:51.960 Ça réfle quand même la réalité, mais bon, ce n'est pas nécessairement les vraies 1328 01:32:51.980 --> 01:32:55.420 valeurs que vous auriez utilisées dans une évaluation réelle. 1329 01:32:56.240 --> 01:32:57.560 C'est plus sur le bien-être dans l'électroche. 1330 01:32:59.480 --> 01:33:01.720 Parfait ? Parfait, merci. Super. 1331 01:33:03.320 --> 01:33:09.440 Donc ici en soi, donc si on retourne, état comparable 1332 01:33:09.460 --> 01:33:11.960 en très bon état par rapport à un sujet qui est bon. 1333 01:33:12.140 --> 01:33:13.800 Donc là, on viendrait enlever 8000. 1334 01:33:13.820 --> 01:33:17.440 Maintenant, un comparable en moyen état par rapport à un sujet qui est bon, 1335 01:33:18.860 --> 01:33:23.820 ça c'est vraiment ces données, donc ça serait vraiment plus 12 000. 1336 01:33:23.940 --> 01:33:29.600 Là, on pénalise quand même un petit peu de façon le nom qui est venu. 1337 01:33:29.620 --> 01:33:35.920 Donc, c'est vraiment le fait que le comparable 1338 01:33:35.940 --> 01:33:39.760 soit dans un moyen état. C'est comme si la différence, dans le fond, 1339 01:33:39.840 --> 01:33:44.140 entre très bon état et bon état, il y a un impact qui est moins important que, 1340 01:33:44.240 --> 01:33:46.620 par exemple, de passer de bon état à moyen état. 1341 01:33:47.540 --> 01:33:51.740 C'est pour refléter un peu la réalité, mais bon, regardez ça avec un grain de sel. 1342 01:33:52.320 --> 01:33:56.600 Ensuite, chambre à coucher. Donc, ça, c'est une valeur par chambre à coucher de 1343 01:33:56.620 --> 01:33:58.780 différence du comparable et du sujet. 1344 01:33:58.800 --> 01:34:04.520 Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, votre comparable a deux chambres à coucher, 1345 01:34:04.820 --> 01:34:08.820 mais que votre sujet en a trois, bien là, vous allez venir, 1346 01:34:09.140 --> 01:34:12.660 donc là, on est d'accord, si votre comparable en a moins, 1347 01:34:12.820 --> 01:34:15.180 ça veut dire que son prix est plus faible. 1348 01:34:15.480 --> 01:34:20.460 Donc, vous allez venir ajuster ce comparable-là en additionnant 10 000 parce qu'il y 1349 01:34:20.480 --> 01:34:23.000 a une différence d'une chambre à coucher de plus de 10 000. 1350 01:34:23.560 --> 01:34:26.680 Donc, c'est ça l'intuition. Même chose pour le salle de bain, 1351 01:34:26.800 --> 01:34:27.600 donc 12 000. 1352 01:34:29.780 --> 01:34:31.540 Salle d'eau, donc dans la mesure que c'est une salle d'eau, 1353 01:34:31.620 --> 01:34:37.560 ça veut dire qu'il n'y a pas de douche ou de bain. 1354 01:34:37.700 --> 01:34:39.320 Donc, c'est vraiment juste un endroit où il y a un évier. 1355 01:34:39.420 --> 01:34:41.580 Des fois, c'est là où il y a la veste sécheuse. 1356 01:34:43.060 --> 01:34:46.620 Sous-sol fini versus non fini, c'est-à-dire que là, ça c'est 20 000. 1357 01:34:46.780 --> 01:34:51.280 C'est-à-dire que par exemple, si vous avez un comparable qui a un sous-sol fini, 1358 01:34:52.940 --> 01:34:55.660 mais que vous avez un sujet qui a un sous-sol non fini, 1359 01:34:57.420 --> 01:35:01.080 le fait que dans le fond le comparable il y a un solde fini ça veut dire qu'il y a 1360 01:35:01.100 --> 01:35:03.760 une valeur qui est artificiellement élevée donc vous allez soustraire 20 000 au 1361 01:35:03.780 --> 01:35:08.800 comparable donc c'est toujours dans l'autre sens qu'on en voit la valeur garage 1362 01:35:08.820 --> 01:35:13.700 simple versus aucun garage donc c'est 30 000 donc c'est à dire que si votre 1363 01:35:13.720 --> 01:35:17.720 comparable a un garage simple mais que votre sujet n'a pas de garage vous allez 1364 01:35:17.740 --> 01:35:22.980 soustraire au comparable 30 000 étant donné que votre sujet n'a pas de garage mais 1365 01:35:23.000 --> 01:35:27.420 par contre la différence donc Donc, entre un garage double versus un garage simple, 1366 01:35:27.540 --> 01:35:29.680 ça, c'est vraiment pour refléter l'état réel de la littérature, 1367 01:35:29.800 --> 01:35:31.960 c'est-à-dire que le deuxième garage n'apporte pas autant de valeur que le premier. 1368 01:35:32.520 --> 01:35:36.740 Donc, un garage double versus un garage simple, c'est simplement 15 000 de plus. 1369 01:35:36.880 --> 01:35:41.940 Donc, c'est-à-dire que là, si votre comparable a un garage double et que votre sujet 1370 01:35:41.960 --> 01:35:46.140 a un garage simple, bien là, vous allez soustraire de 15 000 le comparable pour qu 1371 01:35:46.160 --> 01:35:48.620 'il reflète réellement l'état du sujet. 1372 01:35:49.480 --> 01:35:54.900 mais c'est important donc si on prend l'exemple de on a un comparable qui aurait un 1373 01:35:54.920 --> 01:35:57.100 garage qui serait 1374 01:35:58.980 --> 01:36:04.000 un comparable qui n'aurait pas de garage mais que votre sujet ait un garage double 1375 01:36:06.280 --> 01:36:07.480 quel ajustement qu'on fait ? 1376 01:36:14.040 --> 01:36:20.080 On ajoute 45 000 ? On ajoute 45 000 étant donné que l'ajustement va dans 1377 01:36:20.100 --> 01:36:24.100 l'autre sens. C'est-à-dire que notre comparable, il n'est pas assez, 1378 01:36:24.220 --> 01:36:26.780 donc il n'y a pas de garage, donc la valeur n'est pas vraie. 1379 01:36:26.960 --> 01:36:28.140 Il faut vraiment faire un ajustement. 1380 01:36:28.240 --> 01:36:29.700 Et là, il faut faire l'ajustement, donc, les deux combinés, 1381 01:36:29.760 --> 01:36:32.340 donc, c'est-à-dire que l'ajustement pour le premier garage et pour le deuxième dans 1382 01:36:32.360 --> 01:36:33.900 l'autre sens. Donc, on ajoute, comme M. 1383 01:36:33.940 --> 01:36:38.220 dit, le 45 000 pour refléter le fait que le sujet a deux garages. 1384 01:36:39.480 --> 01:36:43.120 Et là, finalement, donc, piscine creusée, donc, 25 000, 1385 01:36:43.160 --> 01:36:46.460 donc, de valeur, donc, par rapport à pas de piscine. 1386 01:36:48.140 --> 01:36:50.580 Ici, donc, c'est ça. Donc, les tables correspondantes, donc, 1387 01:36:50.640 --> 01:36:58.200 valeur cumulée, 0 pour aucun garage, 30, 45 000 pour 2, 1388 01:36:58.280 --> 01:37:02.360 donc ici, simple et double. Et ça, ici, en soi, donc, comment que c'est, 1389 01:37:02.500 --> 01:37:05.160 c'est comme ça, donc, que c'est un peu déterminé. 1390 01:37:05.280 --> 01:37:07.800 Donc, tout ça ici, ce serait, donc, font les variables que vous auriez dans le 1391 01:37:07.820 --> 01:37:09.240 modèle et données qu'on a parlé tantôt. 1392 01:37:09.340 --> 01:37:12.900 Donc, tout ça, par exemple, il y a une variable sous-sol finie, 1393 01:37:13.120 --> 01:37:15.780 sous-sol non fini. Et là, c'est les coefficients qui sont estimés. 1394 01:37:15.900 --> 01:37:17.360 C'est là que la valeur est tirée. 1395 01:37:18.260 --> 01:37:21.560 Et ça, c'est bien parce que ça permet vraiment d'avoir une valeur pour chacun des 1396 01:37:21.580 --> 01:37:25.020 achetants. Donc, ici, vous avez tous les achetements potentiels. 1397 01:37:25.160 --> 01:37:25.960 Donc, ici, 1398 01:37:27.780 --> 01:37:29.340 l'état. Donc, ça, c'est quoi ici ? 1399 01:37:29.700 --> 01:37:33.080 C'est l'état. Donc, très bon, bon, moyen, les achetements. 1400 01:37:33.220 --> 01:37:35.100 Donc, si c'est un état qui est bon, c'est zéro, la base. 1401 01:37:35.800 --> 01:37:36.600 Et ainsi de suite. 1402 01:37:38.560 --> 01:37:40.040 Maintenant, donc ça, c'est ça. 1403 01:37:40.360 --> 01:37:45.500 Là, on va faire le sujet. Donc, le sujet, c'est, dans cet exemple-là, 1404 01:37:45.600 --> 01:37:50.980 donc, on veut déterminer, donc, la valeur marchande pour une propriété, 1405 01:37:51.060 --> 01:37:52.620 donc, qui est de pleine propriété. 1406 01:37:52.760 --> 01:37:56.240 Donc, là, on dit aucune servitude, aucun bail comparable, 1407 01:37:56.500 --> 01:38:03.160 aussi en pleine propriété. date d'évaluation le 1er novembre 2026 exigence 1408 01:38:03.180 --> 01:38:06.540 du prêteur donc c'est au moins 3 ventes closes donc c'est à dire que là c'est un 1409 01:38:06.560 --> 01:38:10.540 prêteur qui vous demande de faire cette évaluation là et il veut absolument donc 3 1410 01:38:10.560 --> 01:38:13.000 ventes donc on va retenir donc 1411 01:38:15.640 --> 01:38:21.280 4 par rapport parmi 8 donc les 4 ici on va en choisir 4 mais en soit le prêteur il 1412 01:38:21.300 --> 01:38:26.880 en veut 3 au moins l'unité de comparaison donc pour la finalité donc ça va être le 1413 01:38:26.900 --> 01:38:31.820 prix total et le dollar par pied carré habitable pour repérer. 1414 01:38:32.680 --> 01:38:35.540 Donc, en soi, les ajustements, ça va être vraiment fait sur le prix total dans ce 1415 01:38:35.560 --> 01:38:38.520 cas-là ici, étant donné que les hypothèses, on les a fait en dollars. 1416 01:38:40.280 --> 01:38:44.240 Le type de propriété, c'est un bungalow qui a été construit en 2008. 1417 01:38:45.020 --> 01:38:48.540 La superficie habitable hors sol, c'est 1200 pieds carré. 1418 01:38:49.000 --> 01:38:50.720 Le terrain fait 6000 pieds carré. 1419 01:38:51.360 --> 01:38:53.320 Il y a trois chambres à coucher dans cette propriété-là. 1420 01:38:53.520 --> 01:38:56.420 Une salle de bain complète, donc c'est-à-dire avec douche et baignoire. 1421 01:38:57.020 --> 01:38:59.420 Il y a une salle d'eau, une seule. 1422 01:38:59.820 --> 01:39:06.340 Il y a une seule qui est partiellement finie, donc 400 p² niveau 1423 01:39:06.360 --> 01:39:08.860 à mi non fini. En soi, on retient partiellement fini. 1424 01:39:09.240 --> 01:39:12.680 Un garage qui est simple, qui est un simple attaché. 1425 01:39:12.840 --> 01:39:16.420 Donc ici, l'état, c'est un état qui est bon, donc une propriété qui est dans un bon 1426 01:39:16.440 --> 01:39:18.480 état. La localisation, c'est hall. 1427 01:39:19.140 --> 01:39:22.060 Le chauffage, c'est un bien énergé et aucune piscine creusée. 1428 01:39:26.160 --> 01:39:29.720 Bon. Conditions de marché ici, donc là, on peut passer donc aux comparables. 1429 01:39:31.980 --> 01:39:37.880 Donc, ici, on a donc les comparables qu'on voit ici en quelque sorte, 1430 01:39:37.940 --> 01:39:44.520 donc retenir. Donc, ici, la sélection parmi les, c'est celle-là qu'on a fait tantôt, 1431 01:39:44.620 --> 01:39:46.120 donc en soi, c'est la même chose. 1432 01:39:46.840 --> 01:39:49.420 Donc, c'est les quatre comparables qu'on retient, c'est ceux-là ici. 1433 01:39:50.720 --> 01:39:53.200 Et là, si on va voir donc les comparables qu'on a choisis, 1434 01:39:53.320 --> 01:39:54.320 donc ça, c'est les caractéristiques. 1435 01:39:54.420 --> 01:40:02.040 Donc, vous avez les prix de vente, les 1436 01:40:02.060 --> 01:40:04.460 prix de vente, la date de la vente qui est importante ici, 1437 01:40:04.560 --> 01:40:09.400 donc par rapport au 1er novembre 2026, les conditions de vente et de financement, 1438 01:40:09.480 --> 01:40:12.580 donc c'est une vente libre, comptant, acte vérifiée, vente libre, 1439 01:40:12.680 --> 01:40:15.740 financement conventionnel, ventre libre comptant et ventre libre comptant. 1440 01:40:15.900 --> 01:40:20.340 Donc, en soi ici, il n'y a pas grand-chose de problématique et les sources de 1441 01:40:20.360 --> 01:40:21.740 vérification sont mentionnées ici. 1442 01:40:23.320 --> 01:40:28.160 Maintenant, la localisation, c'est dit similaire, donc les quatre CA, 1443 01:40:28.320 --> 01:40:31.760 donc c'est parfait. Ici maintenant, le type, c'est quatre bungalows. 1444 01:40:33.260 --> 01:40:36.240 L'année de construction, donc là, diffère quand même un petit peu. 1445 01:40:36.740 --> 01:40:41.180 Notre sujet, il y a 2008 et ça, c'est les années de construction des comparables. 1446 01:40:41.640 --> 01:40:45.660 la superficie, le terrain, donc le terrain est légèrement différent. 1447 01:40:46.080 --> 01:40:51.520 Et là, au niveau des chambres 3, il y a juste le comparable 3 qui a 4 chambres. 1448 01:40:52.080 --> 01:40:54.820 Salle de bain, donc le comparable 3, il y a 2 chambres par rapport aux autres. 1449 01:40:55.620 --> 01:40:58.800 Et les salles d'eau, il y a juste le comparable 1 et 4 qui en ont. 1450 01:40:59.240 --> 01:41:00.900 Le comparable 2 et 3, il n'y en a pas. 1451 01:41:02.060 --> 01:41:05.780 Maintenant, sous-sol, le sujet, c'est partiel. 1452 01:41:06.020 --> 01:41:07.420 Le comparable 1, il est fini. 1453 01:41:07.560 --> 01:41:10.040 Non fini, fini, partiel. et ainsi de suite. 1454 01:41:10.220 --> 01:41:13.200 Donc, c'est-à-dire qu'il y a juste le comparable 3 qui est très bon au niveau de l 1455 01:41:13.220 --> 01:41:14.920 'état. Les deux premiers, c'est bon. 1456 01:41:15.360 --> 01:41:17.600 Et il y a le comparable 4, donc, qui est dans un état moyen. 1457 01:41:18.100 --> 01:41:21.100 Et ils n'ont toutes aucune piscine creusée comme le sujet. 1458 01:41:23.680 --> 01:41:28.040 Donc, maintenant, si on commence donc avec la grille du premier, 1459 01:41:30.920 --> 01:41:35.880 le prix de vente, donc, comme on a dit, c'était 435 000 pour le premier comparable. 1460 01:41:36.560 --> 01:41:42.640 Donc, ici en soi, on va aller faire un ajustement qui est dit 1461 01:41:42.660 --> 01:41:46.060 ici dans ce cas-là. 1462 01:41:48.240 --> 01:41:52.600 Il n'y a aucun ajustement qui est fait sauf pour la période de temps et conditions 1463 01:41:52.620 --> 01:41:55.120 du marché. C'est-à-dire qu'ici, tous les ajustements, c'est zéro. 1464 01:41:55.880 --> 01:41:58.560 La seule chose qu'on va venir faire ici, c'est qu'on va aller ajuster. 1465 01:41:58.660 --> 01:42:01.720 C'est-à-dire que la vente s'est faite le 1er juillet 2026 et là, 1466 01:42:01.920 --> 01:42:07.400 c'est en novembre 2026. donc juillet à août, septembre, 1467 01:42:07.520 --> 01:42:13.600 octobre, novembre donc 4 mois donc 435 000 qu'on va aller multiplier par le 0.17 1468 01:42:13.620 --> 01:42:19.580 multiplié par le 4 mois qui va nous donner un montant additionnel de 2958 dû à la 1469 01:42:19.600 --> 01:42:25.580 différence de temps et là ça ici on l'ajoute donc au prix de vente du 1470 01:42:25.600 --> 01:42:30.360 comparable étant donné que bon on considère que cette propriété là aujourd'hui elle 1471 01:42:30.380 --> 01:42:34.980 se vendrait 2958 plus cher étant donné que, bon, c'est une vente qui date des 4 1472 01:42:35.000 --> 01:42:40.180 mois. Donc là, ça, ça nous donne donc l'ajustement ici de plus 2958 et là, 1473 01:42:40.200 --> 01:42:42.140 ça nous donne donc le prix ajusté transactionnel. 1474 01:42:43.760 --> 01:42:45.000 Et là, maintenant, qu'est-ce qu'on fait ? 1475 01:42:45.140 --> 01:42:47.880 C'est qu'on va aller faire donc les ajustements des propriétés donc qui sont dites 1476 01:42:47.900 --> 01:42:48.700 additifs. 1477 01:42:50.900 --> 01:42:54.060 Localisation, c'est la même chose, c'est zéro ajustement. 1478 01:42:54.680 --> 01:42:57.780 Ici, donc l'air habitable, donc c'est-à-dire que là, notre sujet, 1479 01:42:57.960 --> 01:43:01.420 il y a 1200, le comparable, il y a 1250. 1480 01:43:01.700 --> 01:43:06.060 Donc, là, c'est-à-dire qu'on a un sujet qui a une superficie plus petite. 1481 01:43:06.460 --> 01:43:09.500 Donc, là, on va vraiment aller faire un ajustement qui est négatif, 1482 01:43:09.580 --> 01:43:13.940 fonction donc d'ajustement les 50 pieds carrés de différence, 1483 01:43:14.220 --> 01:43:17.100 modifiés par 150 par pieds carrés d'ajustement. 1484 01:43:17.340 --> 01:43:19.620 Et c'est un ajustement qui est négatif, donc de 7500. 1485 01:43:20.640 --> 01:43:23.660 Même chose pour le terrain, mais là, attention, le terrain, 1486 01:43:23.700 --> 01:43:28.040 on avait mentionné que on considère un ajustement nécessaire lorsqu'il y a une 1487 01:43:28.060 --> 01:43:30.840 différence qui est supérieure à 1 000 pieds carrés. 1488 01:43:31.080 --> 01:43:32.400 Et là, ça ne remplit aucunement la condition. 1489 01:43:32.880 --> 01:43:34.600 Donc, il n'y a pas d'ajustement qui est fait pour le terrain. 1490 01:43:35.520 --> 01:43:40.720 L'année de construction, on avait dit que c'était grosso modo 2 000 $ par différence 1491 01:43:40.740 --> 01:43:42.600 d'année de construction d'âge. 1492 01:43:42.680 --> 01:43:45.620 Donc, 2008-2007, donc là, on a juste de 2 000. 1493 01:43:45.860 --> 01:43:49.460 Là, c'est le sujet qui est plus récent par rapport au comparable. 1494 01:43:50.420 --> 01:43:55.500 Donc, on doit augmenter la valeur du comparable pour qu'il se reflète le côté plus 1495 01:43:55.520 --> 01:43:57.820 récent du sujet. Donc, c'est pour ça qu'ici, on fait plus 2 000 $, 1496 01:43:57.840 --> 01:43:59.220 donc 2 000 $ par année de différence. 1497 01:44:00.480 --> 01:44:03.580 Ensuite, l'état, c'est le même état, donc aucun ajustement. 1498 01:44:04.700 --> 01:44:06.380 Le nombre de chambres, pas d'ajustement non plus. 1499 01:44:07.040 --> 01:44:11.940 Bon, une salle de bain complète et une salle d'eau. 1500 01:44:12.040 --> 01:44:14.740 Donc, les deux sont identiques à ce niveau-là, donc il n'y a pas d'ajustement. 1501 01:44:14.840 --> 01:44:20.480 Mais en soi, ça serait 12 000 $ par salle de bain et 6 000 $ par salle d'eau. 1502 01:44:20.560 --> 01:44:22.520 Mais là, la différence ici, c'est zéro, donc ça reste zéro. 1503 01:44:23.460 --> 01:44:25.960 Maintenant, le sous-sol partiel par rapport à fini. 1504 01:44:25.980 --> 01:44:30.500 Donc, la valeur partielle, on l'avait vu, c'était 10 000 et la valeur finie, 1505 01:44:30.640 --> 01:44:33.840 c'est 20 000. Et là, on sait que là, c'est le sujet qui est partiel. 1506 01:44:33.940 --> 01:44:37.740 Donc, il faut venir pénaliser le comparable vu que lui est fini. 1507 01:44:38.480 --> 01:44:40.440 Donc, de 10 000. Donc, moins 10 000 ici. 1508 01:44:40.660 --> 01:44:42.820 Et là, ça, c'est simple. Les valeurs qui sont ici finies, 1509 01:44:42.920 --> 01:44:44.680 c'est ceux-là qui sont dans les hypothèses ici. 1510 01:44:47.300 --> 01:44:48.860 Donc, valeurs finies, partiel. 1511 01:44:49.000 --> 01:44:51.600 Donc, c'est vraiment les valeurs qui sont utilisées pour faire la grille d 1512 01:44:51.620 --> 01:44:52.420 'ajoutement. 1513 01:45:00.720 --> 01:45:02.840 Donc, ici, c'est ça. Sous-sol partiel fini. 1514 01:45:03.100 --> 01:45:06.240 Et là, le garage qui est simple, simple, donc pas d'ajustement à ce niveau-là. 1515 01:45:06.300 --> 01:45:08.040 Mais en soi, c'est parce que là, c'est la valeur simple, 1516 01:45:08.200 --> 01:45:11.460 moins valeur simple. Donc, c'est 30 000 moins 30 000 qui donne 0 $ d'ajustement. 1517 01:45:12.780 --> 01:45:16.320 Et là, ici, maintenant, est-ce qu'il y a une piscine creusée ? 1518 01:45:16.520 --> 01:45:18.860 Les deux n'ont aucune piscine creusée, donc pas d'ajustement. 1519 01:45:19.140 --> 01:45:21.580 Et là, ça nous donne la composante non immobilière. 1520 01:45:21.640 --> 01:45:24.720 Il n'y a aucune composante qui a été mise lors de la vente. 1521 01:45:24.840 --> 01:45:28.820 Donc, aucun ajoutement. à ce niveau-là et là, ça nous donne donc justement une 1522 01:45:28.840 --> 01:45:34.320 valeur de 422 458 donc de total. 1523 01:45:46.680 --> 01:45:49.180 Donc, la valeur est réduite à cause de la différence. 1524 01:45:49.620 --> 01:45:53.240 Ici, le comparable donc sa valeur Donc, l'indication de valeur du comparable, 1525 01:45:53.360 --> 01:45:58.020 c'est 422 458. Et là, qu'est-ce qu'on doit faire maintenant à ce niveau-là ? 1526 01:45:58.560 --> 01:46:03.460 C'est que tous les ajustements, donc ici, le net, donc qu'on appelle, 1527 01:46:03.520 --> 01:46:05.660 c'est la somme algébrique de tous les ajustements. 1528 01:46:05.780 --> 01:46:07.540 Donc, c'est-à-dire, c'est la sommation de tous les ajustements. 1529 01:46:08.540 --> 01:46:14.100 C'est moins 12 542. Donc, ici, c'est simplement la somme de tout ça ici. 1530 01:46:15.280 --> 01:46:19.280 Et ça, ici, on le calcule en faisant simplement le... 1531 01:46:19.300 --> 01:46:20.720 Donc, là, ici, c'est H6. 1532 01:46:22.820 --> 01:46:24.480 Donc, H6, on va voir, c'est ça. 1533 01:46:24.560 --> 01:46:25.400 Donc, c'est le prix de vente. 1534 01:46:25.520 --> 01:46:29.580 Donc, c'est-à-dire que c'est l'ajustement par rapport au prix de vente. 1535 01:46:29.880 --> 01:46:31.480 C'est quoi en pourcentage ? Donc, ça, c'est le net. 1536 01:46:31.920 --> 01:46:33.020 Et là, qu'est-ce que ça nous dit ? 1537 01:46:33.060 --> 01:46:38.280 C'est qu'en soi, le net, si on va avoir un comparable, donc qu'on n'ajuste pas trop, 1538 01:46:38.360 --> 01:46:39.880 il faut que ce soit inférieur à 15 %. 1539 01:46:39.900 --> 01:46:44.400 Donc, c'est-à-dire que si ça ici, ça dépasserait 15 %, bien, 1540 01:46:44.520 --> 01:46:47.100 ça dépasse un peu, donc, le repas qu'on pourrait accepter, 1541 01:46:47.140 --> 01:46:50.300 donc, en fait, l'ajustement. Donc, ça permet donc de limiter certains ajustements 1542 01:46:50.320 --> 01:46:56.460 trop importants. Le brut, c'est simplement donc la somme des valeurs absolues 1543 01:46:56.480 --> 01:46:59.700 donc des ajustements. C'est-à-dire que là, on prend tous les ajustements qu'on a, 1544 01:46:59.780 --> 01:47:01.300 on les ramène positifs et on fait la somme. 1545 01:47:01.460 --> 01:47:06.340 Et là, ça nous donne 22 000 et on divise par la même chose, 1546 01:47:06.440 --> 01:47:10.320 donc c'est-à-dire ici le prix de vente donc comparable et ça nous permet donc de 1547 01:47:10.340 --> 01:47:14.220 voir que la somme donc des valeurs absolues donc de tous les ajustements, 1548 01:47:14.460 --> 01:47:16.920 ça représente 5,2 % donc du prix de vente. 1549 01:47:17.960 --> 01:47:22.380 Et ça, ça doit donc au-delà de 25 %, c'est problématique. 1550 01:47:25.520 --> 01:47:27.600 Et ici, donc, ça nous donne un sujet. 1551 01:47:28.120 --> 01:47:30.780 Donc, ici, le nombre d'ajustements qui sont non nuls, c'est 4. 1552 01:47:31.380 --> 01:47:36.400 Et le dollar par pied carré de l'indication, donc c'est 352 dollars. 1553 01:47:38.020 --> 01:47:42.020 Ici, donc, dépendamment de c'est quoi les autres ajoutements, 1554 01:47:42.040 --> 01:47:47.480 Donc, vous pouvez vraiment classer la qualité des ajustements ici en fonction de ces 1555 01:47:47.500 --> 01:47:50.420 critères-là. Et c'est comme ça, donc, avec ça ici qu'on va déterminer la 1556 01:47:50.440 --> 01:47:55.500 pondération, dépendamment du nombre d'ajustements qu'on va avoir fait et de plein d 1557 01:47:55.520 --> 01:47:57.500 'autres facteurs. Mais en soi, le comparable est viable. 1558 01:47:58.060 --> 01:48:01.400 Et là, ici, donc, on irait faire la même chose. 1559 01:48:01.540 --> 01:48:04.060 C'est-à-dire que là, on aurait, par exemple, 1560 01:48:07.320 --> 01:48:09.060 une propriété, donc c'est la même chose. 1561 01:48:09.340 --> 01:48:12.900 Ici, c'est correct. avec, là, c'est novembre et là, c'est 1er mai, 1562 01:48:12.980 --> 01:48:16.300 donc, 2026, le comparable. Donc, là, c'est six mois de différence. 1563 01:48:16.500 --> 01:48:18.200 Donc, on va aller faire un ajustement de six mois ici. 1564 01:48:18.340 --> 01:48:19.940 Donc, l'ajustement temporel qui est le plus important. 1565 01:48:22.020 --> 01:48:23.560 La localisation, c'est similaire. 1566 01:48:23.740 --> 01:48:25.160 Une différence, donc, au niveau de l'air. 1567 01:48:25.280 --> 01:48:27.640 Donc, ça, ici, en soi, c'est sensiblement la même chose. 1568 01:48:27.760 --> 01:48:30.960 Donc, vous voyez qu'ici, l'ajustement, il n'y a aucune salle d'eau. 1569 01:48:31.100 --> 01:48:34.000 Donc, on va aller faire, donc, cet ajustement-là. 1570 01:48:35.860 --> 01:48:37.060 Est-ce que c'était clair, donc, pour ça ? 1571 01:48:37.440 --> 01:48:39.540 Voulez-vous que je pense que ce n'est pas... 1572 01:48:42.740 --> 01:48:44.240 Oui, c'est clair. C'est clair. 1573 01:48:44.600 --> 01:48:46.700 Donc, on refait ça pour les quatre comparables en soi. 1574 01:48:46.940 --> 01:48:49.620 C'est pour ça que c'est important d'avoir bien les hypothèses spécifiées. 1575 01:48:52.260 --> 01:48:55.440 Ici, admettons, on prendrait, c'est une dernière fois, le garage. 1576 01:48:55.980 --> 01:49:00.540 Le sujet, c'est simple. Et le comparable, donc, il n'y a aucun garage. 1577 01:49:00.760 --> 01:49:04.940 Donc là, c'est-à-dire que là, notre sujet, il faut qu'on ajuste le comparable, 1578 01:49:05.040 --> 01:49:08.000 donc ici, à la hausse, pour te rendre compte du fait que notre sujet a un garage 1579 01:49:08.020 --> 01:49:10.100 simple. Donc, on va aller prendre la valeur simple. 1580 01:49:10.580 --> 01:49:12.780 moins la valeur d'aucun garage, donc on ajoute 30 000. 1581 01:49:12.980 --> 01:49:15.880 On avait dit, par rapport à aucun garage, un garage simple, 1582 01:49:15.980 --> 01:49:18.140 c'est 30 000 de valeur, donc on va ajouter un comparable de 30 000. 1583 01:49:19.380 --> 01:49:21.300 Et là, à la fin, on arrive à la réconciliation. 1584 01:49:22.280 --> 01:49:26.320 Et là, ici, qu'est-ce qui nous permet de… 1585 01:49:26.340 --> 01:49:30.180 Bon, là, on a utilisé la méthode 40, 35, 25. 1586 01:49:30.440 --> 01:49:36.680 Donc, dépendamment de quel scénario vous utilisez, il n'y a pas nécessairement 1587 01:49:36.700 --> 01:49:39.460 de… Mais il faut forcément donc ranker les comparables, 1588 01:49:39.580 --> 01:49:42.160 donc du plus adapté au moins adapté. 1589 01:49:43.420 --> 01:49:48.660 Donc ici, en soi, donc pourquoi on prend le premier ? 1590 01:49:48.780 --> 01:49:52.080 Donc le premier, c'est qu'ils sont très similaires, donc c'est très récent. 1591 01:49:52.580 --> 01:49:58.880 Et là, si vous regardez donc l'ajustement donc ici, 1592 01:50:00.500 --> 01:50:07.000 est de... Donc, c'est ça. Dépendamment de la quantité de la 1593 01:50:07.020 --> 01:50:10.720 valeur du pourcentage du net, vous allez ranker les comparables dans l'ordre comme 1594 01:50:10.740 --> 01:50:13.540 ça ici. Aussi, de la quantité d'ajoutements. 1595 01:50:13.660 --> 01:50:16.760 Il n'y a pas nécessaire de règles claires, mais qu'est-ce qui vous permet ici, 1596 01:50:16.840 --> 01:50:20.460 c'est que la valeur que vous allez avoir ici pour l'indication, 1597 01:50:20.580 --> 01:50:23.620 qui est la valeur ici après tous les ajustements que vous allez avoir fait, 1598 01:50:24.100 --> 01:50:26.140 vous allez les pondérer par 1599 01:50:27.780 --> 01:50:30.160 40%, 35%, 20% ou 5%, dépendamment de ce que vous utilisez, 1600 01:50:30.240 --> 01:50:32.340 parce que vous pouvez utiliser, par exemple, une pondération égale. 1601 01:50:32.860 --> 01:50:34.700 Et là, on voit que ça l'influence à la valeur quand même beaucoup. 1602 01:50:36.080 --> 01:50:38.480 Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire, il faut juste l'expliquer. 1603 01:50:38.620 --> 01:50:41.780 Donc, ça ici, c'est quand même conservateur dans la mesure où vous pondérez un bon 1604 01:50:42.780 --> 01:50:44.220 comparable de façon plus importante. 1605 01:50:44.520 --> 01:50:46.900 Le deuxième meilleur, vous le pondérez aussi quand même important. 1606 01:50:47.020 --> 01:50:51.200 Puis le dernier, en supposant qu'il est moins bon, vous le pondérez de façon plus 1607 01:50:51.220 --> 01:50:53.760 faible. Donc, comme là ici, on voit, il y a un net de moins 20%. 1608 01:50:53.780 --> 01:50:55.620 Donc, C'est au-delà du repère. 1609 01:50:56.140 --> 01:50:58.320 Donc, là, on pourrait donc appliquer une méthode de 5 %. 1610 01:50:58.340 --> 01:51:03.940 Donc, dans ce cas-là ici, dépendamment de c'est quoi, vous pourriez donc, 1611 01:51:06.740 --> 01:51:08.440 c'est vraiment le choix. 1612 01:51:10.800 --> 01:51:13.560 Si on prend pour hypothèse, mettons que vous avez un seul comparable qui est très 1613 01:51:13.580 --> 01:51:15.200 bon, bon, le prudent peut être adapté. 1614 01:51:15.740 --> 01:51:17.120 Donc, il n'y a pas vraiment de règles. 1615 01:51:17.940 --> 01:51:20.120 Je pense que 40, 35, 25, c'est bien. 1616 01:51:20.460 --> 01:51:24.040 Mais encore une fois, on peut y aller avec des, si elles sont toutes de bonne 1617 01:51:24.060 --> 01:51:26.580 qualité, par exemple, elles auraient toutes le même net et le même brut, 1618 01:51:26.880 --> 01:51:30.920 donc qualité haute, bien 25, 25, 25, 25, ça pourrait être adapté également. 1619 01:51:31.900 --> 01:51:35.720 Et là, ça ici, ça vous permet donc de calculer la contribution à la valeur 1620 01:51:35.740 --> 01:51:39.420 marchande, donc du comparable 1, 40 % fois l'indication, 1621 01:51:40.240 --> 01:51:44.080 ensuite 35 % fois l'indication et ainsi de suite. 1622 01:51:44.240 --> 01:51:49.180 Et là, ça vous permet donc d'avoir la contribution totale de 435 000. 1623 01:51:50.740 --> 01:51:53.900 Et là, ici, vous ramenez ça, donc, en pied carré, donc, 1624 01:51:54.060 --> 01:51:59.300 et ça vous donne, donc, une valeur de 363 $, donc, de valeur marchande par pied 1625 01:51:59.320 --> 01:52:04.940 carré, donc, d'adaptable. Donc, c'est ça ici. 1626 01:52:05.140 --> 01:52:08.500 Et là, vous pouvez, donc, aller mesurer aussi, donc, la cohérence, 1627 01:52:08.580 --> 01:52:09.640 donc, ici, dans ce cas-là. 1628 01:52:11.480 --> 01:52:15.600 Donc ici, on voit que la valeur conclue, donc c'est 363. 1629 01:52:16.160 --> 01:52:18.800 Le comparable minimum, c'est 341. 1630 01:52:18.980 --> 01:52:20.720 Le comparable maximum, c'est 361. 1631 01:52:21.480 --> 01:52:26.300 Donc la moyenne, c'est 351. Donc on est plus 3,4 %. 1632 01:52:27.580 --> 01:52:29.940 Donc c'est collé avec un sujet qui est en meilleur état. 1633 01:52:30.060 --> 01:52:31.080 Donc ici, il n'y a rien d'anormal. 1634 01:52:35.140 --> 01:52:37.400 Vous pouvez faire donc des analyses de sensibilité aussi. 1635 01:52:37.420 --> 01:52:41.920 mettez en soi vraiment le… qu'est-ce qui est important donc c'est que vous accordez 1636 01:52:41.940 --> 01:52:44.540 une pondération qui est appropriée dépendamment du comparable que vous avez. 1637 01:52:47.080 --> 01:52:50.820 Ça ici, je vais le mettre sur le module après le Excel qui est ici. 1638 01:52:50.980 --> 01:52:53.100 En soi, c'est vraiment le cas donc qui est détaillé dans les slides. 1639 01:52:54.600 --> 01:52:58.220 Est-ce qu'il y avait des questions sur ça donc, ce serait la première partie donc 1640 01:52:58.240 --> 01:53:01.920 des comparables. Donc en soi, dans le TP, c'est ça qui est appliqué également. 1641 01:53:07.640 --> 01:53:12.440 S'il n'y a pas d'autres questions, vous allez avoir le TP sur le module. 1642 01:53:12.600 --> 01:53:16.040 Je vais vous l'envoyer aussi par courriel après le cours avec l'énoncé. 1643 01:53:16.980 --> 01:53:18.460 Vous allez voir, il est plus court que le premier. 1644 01:53:20.220 --> 01:53:22.460 J'ai vu comment faire. Comme quoi, c'était un petit peu trop long. 1645 01:53:22.580 --> 01:53:24.120 J'ai ajusté un petit peu en conséquence. 1646 01:53:25.420 --> 01:53:27.760 C'est la première fois que le cours est donné comme ça. 1647 01:53:29.480 --> 01:53:31.960 Vous allez voir aussi l'examen final va être plus court également. 1648 01:53:33.060 --> 01:53:35.300 S'il n'y a pas d'autres questions, je vais terminer la séance. 1649 01:53:35.320 --> 01:53:37.880 là. Mais une petite question, moi c'était quand même de revenir pour, 1650 01:53:37.920 --> 01:53:40.960 mettons, sur une comparable si possible, mettons, comparable 1. 1651 01:53:41.640 --> 01:53:45.720 Est-ce que dans le travail, il va falloir aussi inscrire, 1652 01:53:45.820 --> 01:53:46.620 mettons, toutes 1653 01:53:48.140 --> 01:53:50.560 les formules de texte, parce que, mettons, le calcul littéral, 1654 01:53:50.700 --> 01:53:53.600 c'est bon, je comprends, pour citer, mettons, nos sources exactement, 1655 01:53:53.820 --> 01:53:54.620 puis nos ajustements, mais... 1656 01:53:54.620 --> 01:53:57.920 En soi, c'est juste pour une indication, ça, là. 1657 01:53:58.340 --> 01:54:02.220 Ok, c'est ça. En soi, mettons, dans le TP, dans le temps de traité, 1658 01:54:02.320 --> 01:54:07.020 ce serait ça ici, la première, l'ajustement réel, donc c'est-à-dire la formule 1659 01:54:07.040 --> 01:54:11.380 Excel, puis tu sais, maintenant, à la limite, peut-être un mini-texte de 1660 01:54:11.400 --> 01:54:13.100 raisonnement, mais tu as en soi juste cette colonne-là, 1661 01:54:13.260 --> 01:54:14.340 puis cette colonne-là serait correct. 1662 01:54:15.000 --> 01:54:17.800 OK. Et à la fin, tu mets le prix ajusté transactionnel ici. 1663 01:54:17.900 --> 01:54:19.860 Oui. OK, merci. C'est bon, parfait, merci. 1664 01:54:20.080 --> 01:54:24.220 Parfait, yes. Puis, en fait, pour le TP, on a deux semaines, 1665 01:54:24.440 --> 01:54:28.140 c'est bien. Oui, c'est ça, donc je le donne aujourd'hui pour que vous ayez deux 1666 01:54:28.160 --> 01:54:30.380 semaines, donc c'est ça. Vous allez voir, il est pas mal plus court, 1667 01:54:30.480 --> 01:54:35.520 donc il est pas aussi long que le premier, donc ça devrait bien aller parfait on 1668 01:54:35.540 --> 01:54:39.240 peut le remettre par courriel aussi toujours comme la première fois parfait super 1669 01:54:39.260 --> 01:54:43.240 bien certain merci bon ben bonne soirée merci beaucoup bonne soirée