IMM1003 — Séance 8 — La méthode de comparaison — Partie 1 : principes et sélection des comparables
Enregistrement Zoom du mercredi 4 novembre 2026, 19 h (Zoom) · durée 1 h 55
Transcription automatique (whisper large-v3-turbo), non corrigée.

[0:00:00] Avant le cours : accueil des participants (le cours commence à 8:12)
[0:08:12] Ouverture : retour sur l’examen intra, TP2 remis plus tôt, plan de la séance
[0:09:27] Question : les résultats de l’examen intra sont-ils visibles sur Moodle ?
[0:11:54] Objectifs : distinguer prix, coût et valeur ; justifier la méthode ; produire une grille d’ajustements
[0:12:40] La méthode de comparaison parmi les trois méthodes : la norme no 1 de l’OEAQ
[0:13:21] Définition : des biens similaires réellement vendus, ajustés pour les différences
[0:14:38] L’ancrage sur le prix demandé : Northcraft et Neale (1987)
[0:15:38] Offre rigide, demande mobile ; pourquoi il faut ajuster : unicité, durabilité, indivisibilité, marché mince
[0:17:42] Le principe de substitution et ses hypothèses
[0:19:30] L’intuition de l’acheteur qui magasine : refuser 460 000 $ quand le voisin a payé 435 000 $
[0:20:38] Quand la substitution manque : marché mince, bien unique, transition rapide, information fermée
[0:22:49] Les autres principes mobilisés : contribution, anticipation, changement, conformité, rendements décroissants
[0:24:50] Valeur contributive ≠ coût : la piscine creusée
[0:25:55] Le modèle hédonique (Rosen, 1974) : la formule, symbole par symbole
[0:28:14] Lire les coefficients : 150 $/pi² d’aire habitable, 30 000 $ pour un garage, effet temporel par mois
[0:31:08] Question : la valeur d’une salle de bain dépend-elle du secteur ?
[0:32:11] Moindres carrés, droite d’ajustement et R² : douze unifamiliales de Hull
[0:35:32] Conditions favorables et défavorables à la méthode ; synthèse du bloc 1
[0:38:14] Bloc 2 — Le processus en sept étapes : sujet, marché, unité, recherche, vérification, sélection, ajustement, réconciliation
[0:42:00] Question : qu’est-ce qu’une unité de comparaison ?
[0:43:16] Sources québécoises : Registre foncier (1,50 $ par document depuis avril 2026), Centris, JLR, rôle d’évaluation
[0:44:51] Sources complémentaires : SCHL (taux de croissance mensuel pour l’ajustement temporel), courtiers, inspection, dossiers du bureau
[0:47:59] Vérifier une vente : plein gré, lien de dépendance, conditions de marché, financement, exposition
[0:51:15] Transactions à exclure ou à ajuster : famille, contrainte, financement non conventionnel, inclusions, motivation
[0:53:13] Le comparable idéal : même secteur, vente de moins de 6 mois (12 à 18 en marché stable), similarité physique, vente libre, même usage
[0:56:32] L’entonnoir de sélection : filtre dur, filtre de proximité, score d’ajustements
[0:59:54] Combien de comparables ? Trois au minimum ; règle du cours : trois à cinq pondérés selon leur qualité
[1:00:27] Unités de comparaison courantes et règle des 3 % : le $/pi² des quatre comparables
[1:02:29] Repères de marché (Centris, APCIQ, SCHL) et conventions d’ajustement du cours
[1:03:57] Exercice « 4 parmi 8 » : huit ventes candidates à Hull
[1:05:26] Décisions : écarter E (lien de dépendance), F (secteur), G (deux étages, 1 700 pi²), H (ajustement temporel dominant)
[1:08:11] Synthèse du bloc 2 : aucune source ne suffit seule, vérifier avant de comparer, sélectionner en entonnoir, dater le marché
[1:08:43] Bloc 3 — Les huit critères : cinq transactionnels en séquence, trois de propriété additifs
[1:12:11] Critère 1 : droits de propriété — pleine propriété, bail emphytéotique, copropriété divise, servitudes
[1:15:26] Le contexte québécois : user, percevoir les fruits, disposer
[1:16:09] Critère 2 : conditions de financement — reprise de balance, financement créatif, crédit vendeur, taux sous le marché
[1:18:12] Critère 3 : conditions de vente — lien de dépendance (exclure), vente forcée (exclure ou ajuster à la hausse), motivation spéciale, vente en bloc
[1:19:48] Critère 4 : dépenses à engager immédiatement après l’achat
[1:21:08] Critère 5 : le temps (conditions de marché)
[1:21:47] Critère 6 : la localisation, en pourcentage du prix ajusté transactionnel
[1:23:10] Critère 7 : caractéristiques physiques du terrain et du bâtiment
[1:24:38] Critère 8 : composantes non immobilières (électroménagers, rideaux, stores, spa)
[1:25:30] L’ordre d’application : la cascade du prix de vente à l’indication de valeur
[1:28:40] Bloc 4 — Le cas du bungalow de Hull dans Excel : le catalogue d’ajustements
[1:30:34] Âge effectif (2 000 $ par année d’écart) et état (très bon −8 000 $, moyen +12 000 $ par rapport à bon)
[1:31:13] Question : d’où viennent les valeurs du catalogue d’ajustements ?
[1:33:52] Chambres 10 000 $, salle de bain 12 000 $, salle d’eau 6 000 $, sous-sol fini 20 000 $, garage simple 30 000 $ et double 45 000 $, piscine creusée 25 000 $
[1:37:40] Le mandat et le sujet : bungalow 2008 de 1 200 pi² à Hull, pleine propriété, évalué au 1er novembre 2026, prêteur exigeant trois ventes closes
[1:39:26] Les quatre comparables retenus : prix, dates, conditions de vente et de financement, caractéristiques
[1:41:24] Grille du comparable 1 : 435 000 $, seul ajustement transactionnel = 4 mois × 0,17 % (+2 958 $)
[1:42:55] Ajustements de propriété : aire habitable −7 500 $, terrain sous le seuil, âge +2 000 $, sous-sol fini −10 000 $ → indication 422 458 $
[1:45:58] Ajustement net (−12 542 $, −2,9 %) et brut (5,2 %) : seuils de 15 % et 25 %
[1:47:28] Nombre d’ajustements non nuls (4), $/pi² de l’indication (352 $) ; comparables 2 à 4 : six mois, salle d’eau manquante, garage +30 000 $
[1:49:19] Réconciliation : pondération 40 / 35 / 20 / 5 ou égale ; valeur conclue 435 000 $, soit 363 $/pi²
[1:52:02] Vérifier la cohérence : 363 $/pi² contre 341–361 (moyenne 351, +3,4 %), cohérent avec un sujet en meilleur état ; sensibilité
[1:52:48] Clôture : gabarit Excel et énoncé du TP2 sur Moodle et par courriel ; TP et examen final raccourcis
[1:53:35] Question : faut-il inscrire les formules dans la grille du TP2 ? Remise dans deux semaines, par courriel

[0:06:02] Merci. Nous allons commencer dans quelques minutes, même pas une minute.

[0:08:22] Est-ce que vous m'entendez bien ? Oui, on m'entend bien. Comment ça a été l'examen intra ? Est-ce que ça a bien été ?

[0:08:36] Pour ma part, ça a bien été. Donc, vous allez avoir le TP2 remis aujourd'hui. Donc, j'ai décidé de devancer un petit peu la remise du TP2 pour que vous ayez plus de temps pour le compléter.

[0:08:53] Donc, j'ai vraiment su la méthode des comparables. Donc, on va voir en détail aujourd'hui cette méthode-là. Donc, on avance un petit peu. Donc, on approche tranquillement de la fin. Donc, est-ce qu'il y avait des questions, mettons, sur ce qu'on a vu jusqu'à présent ?

[0:09:09] Donc, pour l'examen final, ça va être vraiment à partir de la science-lite. Donc, la méthode est comparable, méthode de comparaison.

[0:09:21] Non. Parfait, donc on va commencer. Est-ce que vous aviez tous vu vos résultats de l'examètre sur Modo, juste pour être sûr, juste pour me confirmer que quelqu'un l'a eu.

[0:09:38] Moi, je vais m'aller voir, je n'ai pas le résultat. Moi non plus.

[0:09:52] Moi, pour ma part, je l'ai vu. OK. Parfait. Ça devrait être disponible, c'est bizarre.

[0:10:10] Je vais... Ok, moi je la vois. Ok, parfait. Donc ça, il y avait un petit délai dans le fond. Vous devriez tout l'avoir, donc votre résultat pour l'examen intra. Si vous avez des questions, donc il y a vraiment un PDF qui détaille la correction.

[0:10:48] Ce n'est pas une correction ultra sévère, honnêtement. Je suis conscient que l'examen est un peu long, donc pour le final, je vais ajouter ça, puis ça va être un petit peu plus court. l'objectif c'était pas vraiment que ça vous prenne 15 heures désolé c'était un petit peu long comparé aux examens que vous avez déjà eu donc c'est vraiment la première fois que cet examen là est fait donc vous êtes un petit peu des cobayes mais en soi pour la majorité des résultats c'est très bon donc ça il n'y a pas vraiment eu de copie catastrophique

[0:11:22] En soi la majorité des questions a été répondu Si, mettons, un des éléments, c'est qu'il y en a certains qui mettaient des réponses beaucoup trop générales, comme si, mettons, ils détaillaient pas leur réponse en fonction des données et tout. Donc, c'est vraiment ça un des seuls éléments qui était problématique.

[0:11:46] Mais sinon, est-ce que vous avez tout reçu le résultat de l'examen étrône ?

[0:11:52] Oui, moi, ça vient d'apparaître. Parfait. Super. On va commencer la matière d'aujourd'hui. Donc, méthode de comparaison, en soi, c'est le cœur du cours.

[0:12:04] Ici, c'est vraiment la méthode qui permet de changer les comparables pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. C'est vraiment le cœur du cours et là, on commence. Donc, à la fin de la séance, vous allez devoir être capable de distinguer les prix, coût et valeur, je le sais déjà.

[0:12:21] Justifier la méthode par le principe de substitution, etc. Et donc, appliquer et produire une grille d'ajustement pour les comparables. On va faire un petit exemple avec Excel et on va y aller avec ça. Donc, on va revenir encore une fois, on va reparler. La valeur marchande d'un bien immobilier, c'est déterminé avec la comparaison, donc la vente d'un bien substitut ajusté.

[0:12:47] Il y a aussi la méthode des revenus et la méthode des coûts. Donc, aujourd'hui, on est vraiment concentré sur la méthode des comparables. En soi, c'est la norme numéro un de OERQ, donc c'est vraiment la méthode qui suggère pour faire une évaluation d'un bien immobilier résidentiel au Québec.

[0:13:06] Les autres méthodes sont utiles, mais en soi, c'est vraiment la méthode qui est privilégiée lors des évaluateurs agréés pour de l'immobilier résidentiel classique, dans la mesure où il n'y a pas nécessairement de particularité à ce niveau-là. Donc, au niveau de la définition, la méthode d'évaluation, la méthode des comparables, c'est vraiment une méthode d'évaluation qui estime la valeur d'un bien en la comparant à des biens similaires récemment vendus.

[0:13:34] Pas des biens affichés, donc, mettons, sur l'entreprise, vraiment des biens réellement vendus, donc, pour lesquels il y a eu une transaction sur le même marché, donc. Les prix de vente, les comparables sont ajustés pour refléter les différences, parce qu'on n'aura jamais vraiment, donc, des comparables qui sont identiques, donc, c'est ça le problème.

[0:13:50] Et c'est ça. En soi, le cœur même de la méthode des comparables, c'est faire l'ajustement ensuite pour être capable de bien faire l'apparemment entre les comparables qu'on a et le sujet qu'on cherche à évaluer. Ici, c'est ce que le textbook de l'OE a pu dire. C'est le prix sincère le plus probable pour la valeur marchande.

[0:14:12] En soi, dans un marché libre et ouvert, la méthode des comparables, c'est la plus adaptée pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier au Québec.

[0:14:23] Ici, donc, encore une fois, ça se répète un petit peu. Ici, ça, c'est quand même important. Donc, dans le cas où on aurait, par exemple, il y a eu des études qui ont été faites. Si je vois, par exemple, ici, Northcraft et Nell, 1987, qu'est-ce qu'ils ont fait ?

[0:14:42] C'est qu'ils se sont rendus compte que les évaluateurs pour travailler d'évaluer un bien immobilier résidentiel qui était à vendre étaient biaisés par le prix de vente qui était affiché de cette propriété-là. C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un mandat, vous évaluez une propriété qui est en ce moment en vente.

[0:15:03] Mais en soi, qu'est-ce que ça dit de cette étude-là ? C'est que les évaluateurs étaient biaisés en fonction du prix qui était affiché. C'est-à-dire que normalement, il était censé tenir compte des comparables autour, mais pas en soi du prix de vente actuel de la propriété pour laquelle ils ont le mandat.

[0:15:20] Donc, c'est ça ici que cette étude-là a donné. Donc, c'est une erreur qui est fréquente, c'est à éviter. Donc, en soi, ce n'est pas censé dicter la valeur marchande d'un bien immobilier, le prix actuellement en vente d'un bien immobilier.

[0:15:38] Donc ici, les mécanismes de marché, une offre rigide, comme on a dit, en soi l'offre en immobilier, c'est la demande qui bouge. Donc, ici, en soi, c'est un peu la réponse. Est-ce qu'il y avait des questions justement pour le moment ? Donc, je te montre si c'est quoi la méthode des comparables, on l'avait déjà un petit peu vu dans la première partie du cours.

[0:16:00] Ici en soi, pourquoi il faut ajuster pour un bien immobilier selon vous, pourquoi on ne peut pas simplement utiliser les comparables de divers transactions qui ont lieu autour de notre sujet. C'est parce qu'en soi, les propriétés sont uniques, c'est-à-dire que peu importe la maison que vous avez, que vous cherchez évaluer ou autre, ils n'auront pas une localisation qui vont être uniques, donc c'est-à-dire qu'ils ne seront pas à la même place exactement, donc ça, ça va impacter la valeur. Ils n'ont pas la même durabilité, donc c'est-à-dire que le comparable que vous allez utiliser est peut-être plus âgé, plus récent, il a peut-être été des rénovations, donc dépendamment de tout ça, ça va impacter la valeur de façon différente. Et aussi, donc, c'est indivisible, donc ça veut dire qu'on achète un tout, donc vous achetez vraiment un package qui est le terrain, le bâtiment et aussi l'environnement. Donc, c'est peu probable que vous ayez en soi un comparable qui soit exactement identique au sujet que vous cherchez à évaluer.

[0:16:57] Donc, ici aussi, le marché local, il est mince. Donc, il y a peu de ventes par signe et par trimestre. En soi, il n'existe jamais des comparables qui sont identiques au sujet. Donc, en soi, le travail en soi dans la méthode des comparables, c'est vraiment de mesurer les différences.

[0:17:15] On est capable de voir vraiment en fonction des critères établis quelle différence il y a entre le sujet et le comparable qu'on a dans notre méthode. Donc, ça va être le but du CO en ce moment, donc ça va être vraiment de déterminer c'est quoi les huit critères, comment ça impacte la valeur et comment faire ces ajustements-là donc de façon correcte et juste.

[0:17:37] Donc, ici en soi, donc, on l'avait déjà vu, donc le principe de substitution, c'est vraiment le principe Maitre donc qui dit que la méthode est comparable. Pourquoi qu'on acheteur donc qui est rationnel et informé, donc c'est important, de quoi ce n'est pas toujours le cas, mais bon, il ne paiera pas plus pour un bien que le coût d'acquisition d'un substitut, donc c'est là que tout prend son sens, équivalent, offrant la même utilité. Donc c'est pour ça que la méthode est comparable, bien donc en soi de ce principe de substitution-là, c'est à cause du substitut, donc c'est-à-dire que si on a des substituts proches qui ont été vendus à tel prix, bien pourquoi aujourd'hui une personne paierait plus cher pour un bien immobilier dont le substitut par exemple a été vendu une semaine avant à tel prix. Donc, l'hypothèse sous-jacente, c'est qu'il y a un marché actif avec des transactions récentes. Donc, ça prend ça pour la méthode des comparables. Aussi, donc, il y a des acheteurs et vendeurs rationnels et informés. Biens substituables disponibles.

[0:18:39] Donc, c'est-à-dire qu'on a vraiment des biens semblables quand même malgré tout. Ça va prendre des ajustements, mais il y a des biens quand même similaires qui ont été vendus récemment, absence de contraintes inhabituelles, donc par exemple faillite, peu importe donc vente de feu et un délai de mise en marché raisonnable, ça veut dire simplement que la propriété était en vente sur un site de courtage immobilier de façon relative, ça a été mis en vente et ça n'a pas été aperçu par quand même une grande quantité d'acheteurs potentiels, donc ça n'a pas été acheté vraiment directement ou une transaction de gré à gré. On va voir toutes ces hypothèses-là plus en détail, mais donc de façon simple, qu'est-ce qui disait que la méthode des comparables et l'utilisation de la méthode des comparables, c'est vraiment le principe de substitution. On avait déjà parlé, je pense, dans les dernières services.

[0:19:30] En soi, ici, on voudrait vraiment remettre ça avec l'intuition d'un acheteur qui magazine. Un acheteur, par exemple, qui visite plusieurs bungalows de Hall, dans sa gamme de prix, il compare celui à un garage, mais mettons qu'il n'y aurait pas du seul fini, il va refuser donc de payer 460 000 pour ce que le voisin a payé 435 000 la semaine dernière.

[0:19:54] Deux choses donc à peu près équivalentes. Donc en soi, c'est ça ici un petit peu, c'est un peu une sorte d'absence d'arbitrage, c'est-à-dire que ce ne serait pas logique à moins que le marché ait changé en une semaine, ce qui est peu probable. Et là, le rôle de l'évaluateur ici, c'est vraiment de reconstituer ce raisonnement-là à partir des ventes conclues, pas des impressions, donc les comparables sont les substituts que l'acheteur type aurait réellement considéré. C'est vraiment, les comparables qu'on utilise c'est en soi, si l'acheteur n'aurait pas pu être intéressé par ce comparable-là, il y a bien des chances que le comparable qu'on utilise n'est pas très adapté. Mais ce n'est pas toujours le cas, c'est-à-dire que c'est possible qu'il y ait des comparables qu'on utilise dans la mesure qu'on fait énormément d'ajustements que l'acheteur n'aurait pas réellement considéré mais qu'on peut utiliser malgré tout. Est-ce que ça va jusqu'à maintenant ? Oui. Oui, parfait. Bon, évidemment, on ne peut pas utiliser la méthode des comparables parce que la substitution n'est pas toujours possible.

[0:21:02] Donc, c'est-à-dire que des fois, il y a des marchés qui sont minces, donc trop de trois ventes en deux ans dans un village. En soi, la méthode est comparable, mais pas nécessairement possible dans ce cas-là. Un bien unique, donc c'est-à-dire qu'il y a une église, un aréna, une maison patrimoniale, il n'y a pas de substitut réel.

[0:21:17] Donc, la méthode est comparable, elle ne marche pas. Le marché en transition rapide, donc les ventes d'il y a six mois, donc décrivent un autre marché. Donc, ça, c'est possible. un marché qui est très, très, très chaud, donc c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de ventes et que les acheteurs sont très impatients et les prix montrent rapidement, en soi, la méthode est comparable dans ce cas-là.

[0:21:37] Impossible, mais les ajustements qu'il va falloir qu'on fasse pour le temps sont vraiment importants et la marge d'erreur va être de plus en plus élevée. Donc, c'est-à-dire que les marchés à croissance rapide, la méthode est comparable, c'est moins intéressant de l'utiliser. Mais maintenant, quelle méthode utiliser dans un marché en transition rapide, c'est là la question.

[0:21:56] Aussi, les informations fermées, c'est-à-dire que des fois, il y a certaines municipalités ou certains endroits que bizarrement, toutes les conditions de vente ne sont pas nécessairement connues et le prix est non vérifiable. Dans ce cas-là, la méthode des comparables n'est pas utilisable. Ici, en soi, l'ordre des évaluateurs exige de justifier la raison du pourquoi vous n'allez pas utiliser la méthode des comparables.

[0:22:23] Donc, en soi, c'est pas, c'est pourquoi utiliser les comparables, c'est vraiment, si vous ne les utilisez pas, pourquoi ? Mais dans tous les cas, pour le résidentiel classique, la méthode des comparables, c'est vraiment le singulier. C'est de base, donc c'est vraiment la méthode à utiliser dans un premier temps, lorsque vous faites une évaluation immobilière.

[0:22:45] Ici, donc maintenant, avant d'y aller un petit peu plus dans le début du sujet, les principes qui sont mobilisés ou qui sont incorporés en soi dans l'intuition de la méthode des comparables. Comme on a dit, la contribution, c'est-à-dire qu'un élément qu'on ajoute, par exemple, une piscine, la contribution de la piscine, ce n'est pas nécessairement le coût de l'ajouter.

[0:23:08] Cette piscine-là, c'est vraiment la plus d'alli qu'elle va avoir sur la valeur marchande de cette propriété-là. Donc, c'est pour ça qu'on dit qu'un élément vaut ce qu'il ajoute à la valeur du tout et non son coût. Donc, c'est ça. La valeur du tout étant le paquet, soit la propriété avec le terrain et tout le reste. Maintenant aussi l'anticipation. Donc, la valeur reflète les bénéfices futurs attendus. Donc, ça c'est relativement simple. Donc, ça peut être soit la jouissance qu'une personne va avoir à utiliser sa maison, par exemple, pendant 20 ans dans un quartier paisible. Donc, elle s'attend à ce que le quartier soit paisible encore pendant 20 ans. Le changement, donc les marchés bougent et donc la valeur de tout le bien immobilier qu'on détermine est datée, donc c'est-à-dire cette valeur-là est vraiment apposée à une date donnée et non, ce n'est pas une valeur qui va être valable pour par exemple deux ans, trois ans dans le futur. Aussi donc conformité, un bien conforme à son milieu maximise sa valeur, donc c'est-à-dire qu'une maison bungalow dans un quartier où je dis bungalow, on maximise la valeur de ce bungalow-là, alors que le contraire serait satisfaire.

[0:24:14] Et aussi donc le principe des rendements des croissants. Chaque unité supplémentaire, surtout pour le terrain, apporte de moins en moins de valeur. Donc, ça on l'avait déjà vu. Donc, ça en soit, c'est vraiment tous les principes qui sont mobilisés dans la méthode.

[0:24:29] Mais bon, ça reste donc des principes qui sont observés, qui sont plus mécaniques que les gens appliquent sans un petit peu trop le savoir. Donc, c'est vraiment ça un peu l'économie. Donc, c'est vraiment la réunion entre l'offre et la demande pour des biens mobiliers qui font en sorte qu'intuitivement, tous les gens qui transigent des biens mobiliers vont un peu appliquer ces principes-là sans le savoir.

[0:24:50] Donc, ici, pourquoi la valeur contributive n'est pas égale au coût ? Donc, l'exemple de la piscine creusée, c'est vraiment l'exemple le plus répandu et qui est probablement le reflet. Donc, ce n'est pas nécessairement parce qu'on a un coût d'une amélioration qui est de 40 000 que notre propriété va prendre 40 000 de valeur.

[0:25:10] Donc, le montant dont la présence d'une composante augmente le prix qu'un acheteur type est prêt à payer pour le tout. Donc, c'est-à-dire l'ensemble de la propriété. C'est-à-dire qu'on ne va pas évaluer vraiment juste la piscine qui est ajoutée, mais vraiment l'ensemble de la propriété.

[0:25:24] Donc, comment la propriété va prendre de valeur suite à l'ajout de cette piscine. Donc, c'est pas en soi, donc c'est important de se rappeler ça parce que des fois, donc, on peut penser, donc, que les coûts des travaux qu'on engendre, ça va être vraiment sur l'augmentation de valeur, mais c'est pas nécessairement ça. La plupart du temps, certains travaux vont même ajouter plus de valeur que le coût, mais c'est également vrai dans le sens. Et la piscine, c'est un bon écran.

[0:25:49] Est-ce que ça l'a fait pour le moment ? Donc, là, on va passer, donc, avec la méthode édonique, qui est vraiment en soi la base même de la méthode des comparables. Si on présume la méthode statistique qui est derrière la méthode des comparables, c'est ça ici. Pas besoin nécessairement d'être capable d'appliquer cette façon de faire-là.

[0:26:11] La méthode des données, c'est quand même très simple. C'est Rosen en 1974 qui a amené ça pour la première fois et en soi, ça peut être appliqué pour bien d'autres choses. Là, c'est l'immobilier, mais pensez à n'importe quoi, donc les voitures usagées. on peut appliquer donc une sorte d'équivalent donc de cette façon de faire.

[0:26:28] Ici vous avez donc le prix de vente du bien I, donc ici ce sera une maison. Vous avez donc ici un coefficient 0, donc bêta 0 plus la somme de tous les coefficients, multiplié par chacune des caractéristiques donc un prix implicite marginal donc de toutes les caractéristiques de votre propriété. Ici c'est un terme d'erreur donc ça c'est parce que ça va être un modèle qui va être estimé ici donc il va y avoir une erreur pour chacune des propriétés qu'on va estimer. Mais en soi, l'idée de Rosen, c'est qu'un bien différencié est un panier de caractéristiques. C'est-à-dire que quand on achète une maison, on achète en soi un ensemble de caractéristiques propres à cette maison-là. Et ça, on le fait, bon c'est un peu capoté, mais on s'en va déterminer une valeur implicite à chacune de ces caractéristiques-là lorsqu'on dit un prix, par exemple, d'achat qu'on fait pour une propriété. Ou lorsqu'on on va à notre propriété, on s'en va en quelque sorte pricer chacune de ces valeurs-là individuellement.

[0:27:23] Donc, par exemple, ici, si on aurait, je ne sais pas moi, la première valeur de X, ça serait le nombre de salles de bain, bien là, on aurait une valeur de X qui serait égale à trois salles de bain, si on a trois salles de bain. Donc, vous l'aurez compris ici, le BK va capturer, donc si maintenant, c'est une coefficient qui est attachée, ça va être la valeur en soi de l'ajout d'une salle de bain à une propriété.

[0:27:46] Et ça, pourquoi c'est important ? C'est que ça permet d'isoler uniquement la valeur d'une salle de bain, indépendamment de toutes les autres caractéristiques. En soi, les valeurs...

[0:28:02] Qu'est-ce que ça permet de faire ? Donc, c'est que ces valeurs de bêta-là ici vont être les ajustements qu'on va pouvoir faire lorsqu'on fait la méthode des comparables. Donc, ici, c'est vraiment le... Si on regarde, par exemple, lecture des coefficients, par exemple, un bêta qui serait un bêta A, donc ici, maintenant qu'on aurait, je ne sais pas moi, l'air habitable de la propriété, on va être prêt à payer telle valeur pour l'air habitable.

[0:28:28] Donc, ici, si le coefficient est égal à 150, ça veut dire que notre propriété, elle a 150 $ par pied carré, donc d'air habitable. Donc, 50 pieds carré additionnel, c'est aux alentours de 7500 $ de plus. garage, donc là on aurait un coefficient de 30 000, donc un garage simple, ajoute 30 000 $ de valeur.

[0:28:53] Et ainsi de suite, donc on pourrait avoir également un coefficient temporel, et là ça rajouterait donc 17,7 % de plus par mois de transaction reculée. Ici, c'est un peu ça l'intuition, donc d'ailleurs la méthode des comparables, c'est vraiment d'aller ajuster chacune des différences entre les comparables et notre sujet, avec, donc, justement, les coefficients ici qui sont, donc, c'est des conventions qui sont déjà établies, mais en soi, pour trouver, donc, ces conventions-là, c'est des modèles, donc, de régression comme ça qui sont utilisés.

[0:29:26] Et, en soi ici, donc, comment on utilise les données, donc, des ventes réellement survenues dans le passé pour aller déterminer, donc, les coefficients. Et, donc, c'est ça qui nous permet, donc, justement, de faire les ajustements sur les comparables qu'on va avoir.

[0:29:40] Est-ce que c'était clair pour ça ? Oui. Oui, parfait. Donc, en soi, mettons le modèle qui est ici, qui est estimé, c'est par les moindres carrés ordinaires, donc c'est-à-dire qu'on s'en va minimiser ici le terme d'erreur. Donc, c'est-à-dire que c'est l'erreur que le modèle fait à prévoir le prix réellement donc de la transaction. Donc, si à notre temps on aurait, je ne sais pas moi, 10 000 ventes réellement survenues, bien on va aller donc minimiser le terme d'erreur ici, donc la somme de tous les termes d'erreur de toutes les propriétés et ça nous permet donc d'avoir une valeur unique pour chacun des coefficients.

[0:30:17] Et ça, ce qui est incroyable, c'est que ça nous permet donc de déterminer indépendamment de l'emplacement, indépendamment donc de l'ange de la propriété, indépendamment du moment de la vente, combien vaut une salle de bain ? Combien vaut deux salles de bain ? Donc, c'est ça un petit peu l'intuition de ça, c'est que ça permet donc de déterminer une valeur pour chacune des caractéristiques de la propriété, indépendamment des autres.

[0:30:44] C'est quand même très bien pensé comme façon de faire. Ça a des limites, parce qu'en soi, il y en a qui argumentent sur le fait qu'une salle de bain, par exemple, dans un secteur plus économiquement développé, comme on pourrait dire, il va y avoir plus de luxe à l'intérieur.

[0:31:03] Donc, il faudrait tenir compte du luxe d'une autre façon. Mais en soi, si on ne corrige pas. Oui, M. Bissonette. Oui, en fait, j'ai une question. On parle peu importe la chambre de bain, mais est-ce que c'est en lien avec la valeur de la chambre de bain dans un secteur bien précis ou c'est générique ?

[0:31:18] Non, c'est vraiment générique. Donc, c'est sûr que l'avantage de ce modèle-là, c'est que peu importe, mettons, l'emplacement, l'emplacement, on en tient compte dans une des variables ici. C'est-à-dire qu'il y aurait une variable, par exemple, qui serait, est-ce que la propriété est située à Montréal ?

[0:31:33] Donc, ça prendrait une valeur de 1 ou de 0 si c'est à Montréal. Et là, on aurait un coefficient qui serait estimé pour, est-ce que la propriété est à Montréal ou non ? Donc, on s'en va vraiment corrigé pour toutes les caractéristiques possibles. Comme ça, ça nous permet d'avoir un coefficient qui est vraiment propre à la valeur de ce qu'on mesure.

[0:31:49] Donc, est-ce que c'est une salle de bain ? Comment ça vaut ? Indépendamment de l'emplacement, de la taille de la propriété et de la période de vente. Parfait. Merci. Merci.

[0:32:00] Donc, ici c'est ça un petit peu l'intuition derrière les ajustements qu'on ferait dans la méthode des comparables. Et là vous avez donc ici un petit peu l'intuition de comment que ça serait estimé. En soit, ici si vous regardez, c'est un modèle qui est linéaire, c'est-à-dire que c'est des additions de coefficients qu'on multiplie à des variables.

[0:32:21] Donc, c'est une pente. Si mettons, il va simplement avec deux dimensions, c'est-à-dire par exemple l'air habitable et le prix de vente. Donc, le prix de vente est ici et supposons Donc, on aurait simplement une variable, donc juste pour la représentation. Ça serait ça ici.

[0:32:34] Et là, quand on dit qu'on s'en va minimiser le terme d'erreur, c'est qu'ici, vous voyez, il y a le petit point là, le petit point là, on s'en va vraiment minimiser la différence entre chaque point et la ligne. Et la ligne, donc, qui passe et qui permet de minimiser toute la distance entre chacun des points et la ligne, c'est cette ligne-là qu'on va retenir comme étant l'estimateur de nos coefficients.

[0:32:55] Et là, extrapoler ça donc en trois dimensions, si maintenant on rajoute l'année de la vente, le nombre de salles de bain et tout ça, bien là ça devient de quoi en plusieurs dimensions, donc ça ne serait pas représentable dans un graphique, mais en soit le principe est le même. Et donc dépendamment, donc plus on augmente la quantité de propriétés qu'on a vendues réellement dans notre échantillon, plus ces coefficients-là deviennent précis.

[0:33:21] Et là donc ici, si vous regardez bien, on aurait donc une pente qui va croiser en quelque sorte ici l'axe des Y à 400 000. Donc ça veut dire que le bêta 0 ici serait de 400 000 donc dans ce cas-là. Mais bon, en soit donc ça c'est vraiment pour expliquer un peu l'intuition derrière la méthode incomparable. Mais bon, vous n'aurez pas à faire donc cette estimation-là, mais malgré tout ça serait faisable sur Excel avec l'analyse statistique donc qui est disponible dans le solvard Excel.

[0:33:51] Ici donc aussi une des choses importantes, vous voyez ici, il disait bêta 240 000, donc probablement que la pente descendrait. Le R² donc ça c'est une mesure donc ça veut dire c'est à quel point 81 ici, ça veut dire que 81 % des variations dans notre prix de vente est expliqué par les variations dans l'air habitable. Dans le cas d'un modèle hedonique complet où on aurait toutes les caractéristiques d'une propriété, un modèle les données qu'atteint des fois, en tenant compte des effets de géographie, du temps, de la sphérosité de la propriété, de l'environnement, de toutes les caractéristiques par exemple de luxe de la propriété, un modèle hedonique peut aller jusqu'à 96%, même 98% de pouvoir explicatif. Évidemment, plus qu'on met des propriétés avec un luxe extrême, c'est-à-dire des propriétés qui ont un prix de vente qui dépasse par exemple 10 millions ou un prix de transaction au-delà de 10 millions, le modèle va être moins capable de bien prévoir donc les prix de propriétés extrêmement luxueuses. C'est ça un petit peu le trade-off on pourrait dire donc en quelque sorte. Mais c'est très bon donc pour les propriétés de type moyenne gamme. Bon maintenant, donc ça on a dit que c'était vraiment la base donc pour l'application de la méthode des comparables. Tout ce qui nous permet donc de faire les ajustements pour les comparables, c'est déterminé en quelque sorte avec des fondamentaux qu'on tire donc de ces bêtas-là ici. Il y a beaucoup de conventions, donc c'est-à-dire que c'est des estimations qui sont faites relativement souvent, donc les documents de référence mentionnent les valeurs à utiliser, donc vous n'avez pas nécessairement besoin d'aller estimer ce modèle-là réellement dans la pratique.

[0:35:32] Donc, la méthode donc des comparables, quand est-ce qu'on l'utilise et que c'est favorable, c'est lorsqu'on a un marché qui est actif. Il faut forcément que le marché soit très actifs pour que ça soit donc adapté, puis pour qu'on ait une quantité comparable assez importante. Il faut que les biens soient relativement homogènes aussi, donc c'est-à-dire qu'il faut que les comparables qu'on utilise, donc dans un quartier, il faut qu'ils soient quand même très sans semblables, donc c'est-à-dire qu'on ne peut pas comparer, je ne sais pas moi, un château avec un bungalow, ça ne fait aucun sens. Il faut aussi donc que les données de vente disponible, soit disponible et vérifiable.

[0:36:11] Il faut que les conditions de marché soient stables ou ajustables. Donc, c'est-à-dire que même si ce n'est pas nécessairement super stable, il faut être capable de faire un ajustement qui est relativement précis. Et il faut que ce soit des biens standards. Donc, pour des usages uniques.

[0:36:23] Pour un usage, donc pas pour un usage spécialisé, excusez-moi. Maintenant, qu'est-ce qu'on constate comme étant des conditions défavorables ? C'est peu ou pas de vente comparable. Donc, si mettons que vous êtes dans un quartier où il n'y a aucune vente récente, bien là, on ne peut pas réellement utiliser la méthode des comparables dans ce cas-là. Un bien unique ou spécialisé, on ne peut pas utiliser la méthode des comparables également, donc si on parle d'un église ou d'un hôpital, ce n'est pas possible. Donner donc de ventes non fiables, c'est-à-dire si vous n'avez pas vraiment les conditions de ventes et autres, ça ne pourra pas être possible d'appliquer la méthode des comparables dans ce cas-là. Et aussi donc, nombreuses conditions de ventes aspect. Donc, on va voir dans le cours aujourd'hui huit critères qui vont être importants de passer un par un pour déterminer est-ce que mon comparable est vraiment solidé, est-ce qu'il est vraiment adapté à l'utilisation de cette méthode-là.

[0:37:22] Donc, on vient de finir le bloc 1. La méthode de comparaison, c'est la mesure de la valeur marchande telle qu'elle est définie, donc c'est le prix le plus probable. C'est vraiment basé sur, on détermine la valeur marchande d'une propriété en fonction des comparables qu'on choisit avec des ajustements donnés.

[0:37:40] Les ajustements sont faits à partir de bêta-côts, comme on a mentionné, qui proviennent d'un modèle statistique plus avancé. Ça, c'est vraiment la première partie. Maintenant, qu'est-ce qu'on va faire, c'est que la recherche et la sélection de nos comparables.

[0:37:57] Pour les choisir nos comparables, il va falloir se fier sur des bases de données externes. C'est-à-dire qu'on ne pourra pas simplement les chercher, par exemple, en se promenant dans la vue. Il va falloir pouvoir les trouver en consultant des données. On va voir parmi tout ça.

[0:38:14] Ça, c'est vraiment le processus de la méthode en cette étape. On commence par définir le sujet. Ça, ça devrait être déjà choisi. Vous avez un mandat, c'est le sujet. Il faut donc premièrement déterminer la date d'évaluation, quel type de rapport vous allez faire et c'est quoi les droits qui sont évalués.

[0:38:33] C'est-à-dire que le sujet que vous allez évaluer, est-ce que c'est une propriété dont les droits sont pleins ? Est-ce que vous avez des servitudes sur la propriété ? Est-ce qu'il y a un bail amphithéotique sur la propriété ? Est-ce que c'est vraiment une propriété avec des droits standards ?

[0:38:50] Ensuite, lorsque ça s'est fait, vous allez faire une analyse. Vous allez analyser le marché. C'est-à-dire qu'on est dans quel segment de marché ? Le type, la gamme, le prix et le secteur. Et là, vous allez choisir une unité de comparaison, donc ça c'est quand même très important.

[0:39:05] Et là, ça lorsque c'est fait, là vous allez chercher les comparables. Et là, la recherche donc des comparables, ça se fait à partir des ventes réellement survenues, donc dans le registre foncier, vous allez pouvoir utiliser également JLR, le rôle, les dossiers du bureau et Centris.

[0:39:22] On va voir pourquoi Centris est important ici dans cette colonne. Ensuite, vous allez vérifier pour chacun des comparables que vous allez sélectionner, donc le prix réel, les conditions de financement, les conditions, le financement, les inclusions et l'exposition.

[0:39:38] Donc, le prix réel, c'est le prix auquel la transaction est survenue, donc le prix de vente. Les conditions, c'est vraiment, est-ce que c'est une transaction qui est vraiment le résultat de l'offre et la demande ? Est-ce que c'est une succession ? Est-ce que c'est une vente dans la famille ?

[0:39:54] Puis, si c'est le cas, bien, ce n'est pas une condition de vente standard. Le financement. Est-ce que le taux d'intérêt du financement est vraiment un taux qui reflète le marché ? Parce que si c'est un taux de financement qui est trop faible,

[0:40:08] Habituellement, ça peut faire en sorte que la propriété va être plus réévaluée, étant donné que si on veut y savoir un financement qui a un taux plus faible que, mettons, la majorité des gens sur le marché, bien, ça peut engendrer une explosion de la valeur de la propriété du prix de vente.

[0:40:22] Les inclusions. Est-ce que, par exemple, il y a eu des meubles qui sont inclus ? Est-ce qu'il y a certaines choses qui ont été ajoutées dans la vente qui font en sorte que le prix de vente est artificiellement gonflé ? Et aussi l'exposition. Est-ce que la propriété était en vente assez longtemps sur le marché ?

[0:40:39] Donc, c'est là que Centris intervient ici dans ce cas-là. Parce qu'il faut vraiment savoir que si c'est une transaction qui s'est faite de gré à gré, donc si on n'est même pas passé par Centris, il y a bien des chances que le prix ne soit pas vraiment le résultat d'une transaction éclairée.

[0:40:55] Et là, lorsque tout ça s'est fait, en fonction de tous ces critères-là que vous allez vérifier, vous allez sélectionner 3 à 5 comparables que vous allez filtrer et donc que vous allez filtrer à l'aide d'un score de similarité. Donc, vous allez prendre vraiment les comparables les plus adaptés, les plus proches donc du sujet que vous étudiez. Et là, évidemment, l'échantillon initial peut être beaucoup plus gros que ça. Donc, vous allez faire un filtre à partir d'un échantillon plus vaste et vous allez donc en classer. Donc, vous allez en amener quelques-uns. Des fois, vous n'allez même pas pouvoir faire ça parce qu'il n'y aura pas assez de comparables. Ça dépend vraiment du cas précisément. Et là, lorsque que vous avez sélectionné vos trois à cinq comparables en question, vous allez ajuster selon les huit critères qu'on va voir, chacun des comparables pour avoir une valeur ajustée à la fin. Et là, lorsque ça s'est fait, vous allez réconcilier toutes ces valeurs-là avec des pondérations que vous allez choisir pour avoir une valeur d'estimation.

[0:41:58] Oui. Qu'est-ce que tu faisais par unité de comparaison ? Unité de comparaison ? Oui, analyser le marché, segment et unité de comparaison. Donc, c'est vraiment, par exemple, si on regarde le prix d'une maison, on va la ramener en pieds carrés. Ou maintenant, c'est un terrain, on va le ramener en dollars par R de terrain.

[0:42:24] Donc, le superficiel du terrain par pieds carrés, mettons, de terrain. Mais là, on va voir que dans le cas des comparables classiques résidentiels, on n'a pas nécessaire besoin d'y ramener par unité de comparaison. Mais c'est ça que ça veut dire. Donc, c'est vraiment une unité qui ramène sur des bases comparables la valeur d'une propriété.

[0:42:44] Je ne sais pas si c'est clair. Oui, merci. tout ce qui est nécessaire. Donc, c'est vraiment 1,50$ par document demandé, donc depuis avril 2026. Avant, c'était 1$. Donc, ils ont monté ça, malheureusement. Centris, donc Centris offre une plateforme où vous avez accès vraiment à toutes les propriétés qui ont été en vente sur la plateforme, avec tout le temps d'inscription, comment le temps que ça a été affiché.

[0:43:42] Ça a été quoi, par exemple, toutes les caractéristiques, parce que Centrisse récolte vraiment beaucoup de données sur les propriétés. Donc, en soi, vraiment, vous n'allez pas nécessairement juste utiliser le registre foncier, vous allez utiliser le registre foncier et ensuite, allez voir sur Centrisse, ça a été quoi, l'annonce qui a été faite.

[0:43:58] C'est pour ça que Centrisse garde vraiment toutes les inscriptions qu'ils ont eues depuis les 20 dernières années, je pense. Donc, vous avez le cas de faire un matching entre les deux. Et ça, c'est important parce que c'est là que vous allez voir, est-ce que la propriété a été affichée assez longtemps pour être vraiment une vente éclairée.

[0:44:15] Donc, c'est tout ça que ça va vous permettre de faire. JLR, donc ça, c'est compilation des actes publiés. Donc, c'est les 10 millions de transactions. En soi, donc, c'est un abonnement qui est privé. C'est plus réservé, je crois, pour les courtiers. Mais en soi, c'est possible d'avoir un abonnement pour les professionnels.

[0:44:31] Il y a le rôle d'évaluation également, donc qui est vraiment disponible gratuitement. Ça, c'est la valeur au rôle. Donc, ce n'est pas la même chose. Ça vous donne donc l'année de construction, la matricule et tout ce qui est information du zonage. Important, ce n'est pas la valeur marchande. Il faut vraiment faire attention de ne pas comparer les deux. Maintenant, ici, lorsqu'on veut aller dans les données complémentaires, donc SCHL, ça vous donne vraiment des rapports sur l'état du marché. Pourquoi ça peut être intéressant ? Donc, c'est que ça vous permet de savoir l'ajustement temporel, qu'est-ce que je dois mettre comme ajoutement ? Et là, la SHL intervient dans le sens où la SHL vous donne vraiment le taux de croissance des prix dans toutes les régions pour tel type de propriété et à chaque mois.

[0:45:18] Donc, si par exemple dans les cinq derniers mois, ça a été une croissance de 0,17 % des prix par mois, bien là, vous pouvez savoir que l'ajustement temporel que vous allez faire, ça va être 0,17 % pour chacun des mois séparant votre sujet et la vente de votre comparable.

[0:45:36] Il y a aussi donc les données des courtiers immobiliers, donc c'est un peu les mêmes données qui sont sur Centris. Il y a également donc l'inspection physique que vous allez pouvoir faire, donc l'état des lieux. Et là donc le dossier du bureau, donc c'est l'évaluation intérieure, paire de vente donc déjà analysée, donc ça c'est vraiment tout ce qui est évaluation commerciale et autres.

[0:46:01] En soi, donc, c'est vraiment important de croiser les données et non juste d'utiliser une source. Mais bon, la source la plus importante, c'est vraiment le registre foncier et je dirais, par exemple, centriste. Avec ces deux-là, vous êtes quand même capable de faire une bonne partie du travail.

[0:46:16] Ça ici, c'est automatique que vous l'avez parce que c'est gratuit, donc c'est vraiment super simple à aller voir. Dans la mesure que la propriété est quand même construite depuis un certain temps, donc si c'est vraiment le quoi qui est nouveau complètement, bien là, ça va peut-être peut-être juste un terrain qui va être là dans le rôle d'évaluation. Et c'est important de garder à l'esprit que le rôle d'évaluation, c'est vraiment qu'est-ce qui a été fait, donc c'est pour trois années basées sur 18 mois avant, donc c'est vraiment pas une valeur qui peut être retenue, donc la valeur du rôle ne doit pas être un déterminant dans votre façon de déterminer la valeur marchande du bien immobilier.

[0:46:55] Ici donc, le registre foncier comme on a dit c'est vraiment 1,50$ par document donc ça donne l'index acte, les plans donc de la propriété. L'acte donne dans le fond en soi le prix déclaré et la date donc rien sur l'état ni les inclusions donc c'est vraiment juste le prix auquel donc la transaction a eu lieu et c'est un prix qui est déclaré Donc, ça a ses limites également. C'est pour ça qu'ici, JLR peut être vraiment quand même très important, étant donné qu'eux, ils vont vraiment aller faire un travail plus approfondi pour aller vraiment chercher les conditions de vente et autres.

[0:47:33] Donc c'est vraiment donc c'est comme si en soi ils vont vraiment faire un GLR c'est un peu un mélange donc de centristes du registre foncier donc ils vont vraiment tout agréger pour fournir donc un document pour une propriété détaillée donc

[0:47:53] Ici ça c'est correct bon pour vérifier une vente donc Donc, ici en soi, donc, c'est les questions que vous allez devoir vous poser pour vérifier si une vente est réellement admissible pour être incomparable. C'est-à-dire que la propriété qui est vendue, est-ce que la vente en question est légitime ?

[0:48:15] Même pas légitime, mais est-ce qu'elle remplit toutes les conditions pour être jugée, donc, une vente qui répond à un principe d'offre et demande ? Premièrement, est-ce que le critère, donc, c'est plein gré ? Est-ce que c'est un vendeur et un acheteur libre de conclure ou non ? Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de saisie, de faillite ou d'expropriation. Parce que s'il y a une faillite, bon, mais là, ça veut dire que la personne qui va aller vendre la propriété, c'est une banque. Et les banques, habituellement, bon, sont pressées, ils vendent souvent en bas de la valeur réelle marchande, donc de la propriété. Est-ce qu'il y a un lien de dépendance, donc, entre le vendeur et l'acheteur. Donc, partie sans lien familial, donc ça c'est important, d'affaires ou de société.

[0:48:55] Donc, si par exemple, c'est une société qui vend à une de ses filiales une propriété, bien là, c'est très possible qu'il y ait un prix qui soit artificiellement, soit conflé ou soit à la baisse. Donc, ça peut aller dans les deux ans. Et ici en soi, donc, qu'est-ce qui est important de se rappeler, c'est que bon, ici, certaines conditions, donc certains critères, s'ils ne sont pas tous remplis, on peut faire un ajustement. Mais il y a certaines choses qu'on ne pourra pas faire d'ajoutement.

[0:49:18] C'est-à-dire que si on voit qu'il y a un lien de dépendance familial ou autre, il faut écarter le comparable. C'est-à-dire qu'on ne peut pas quantifier vraiment, si par exemple un lien de parenté, c'est-à-dire qu'un père vend à son enfant sa maison, comment savoir quel discount a été fait pour son enfant, le prix partiellement soit trop haut ou trop bas, mais on n'a aucune idée, donc on ne peut pas savoir dans le fond à quel point ça va impacter le prix de vente, donc ce lien de dépendance-là.

[0:49:53] Conditions de marché également, donc ça, on peut l'ajouter, c'est-à-dire une vente conclue dans des conditions de marché de l'époque sans circonstances exceptionnelles, donc c'est-à-dire qu'on peut ajuster pour le moment où la vente est survenue, donc si par exemple, c'est il y a six mois, mais là, c'est possible pour un ajoutement.

[0:50:09] Le financement aussi, c'est-à-dire un paiement au comptant ou un financement aux conditions du marché. Donc, il faut vraiment que ce soit ça, donc, les conditions. Mais on peut ajouter, donc, si, par exemple, il y a un paiement qui est fait au comptant, donc, par rapport à un financement normal. et exposition au marché, c'est-à-dire que si on voit que sur Centris, la propriété n'a pas été affichée ou elle a été affichée pendant une journée, il va falloir aller voir, ajuster le prix pour le fait qu'elle s'est vendue très rapidement et qu'il n'y aura pas nécessairement eu une interaction si importante entre le vendeur et l'acheteur.

[0:50:43] Ce n'est pas nécessairement une entente éclairée, dans le sens où c'est pour rester assez longtemps sur le marché. Tout ça, c'est des critères important et c'est vraiment en soi, donc, qu'est-ce qui fait en sorte qu'une vente illégitime ou non va être incorporée dans vos comparables. S'il y a certains critères qui ne sont pas remplis, il va falloir aller faire un ajustement. Dans certains cas, donc, un ajustement ne peut pas être fait, comme le lien de dépendance.

[0:51:15] Transactions, donc, à exclure ou à ajuster, donc, cela qu'une vente rentre un particulier, donc familial, famille associée, c'est à exclure. Une vente sous contrainte, donc c'est-à-dire faillite saisie, succession pressée. Vente avec financement non conventionnel, donc c'est-à-dire une balance de financement.

[0:51:34] Souvent il y en a des qui disent « je te cède mon financement, en soit je te cède la propriété, tu paies juste la balance de l'hypothèque, donc en soit tu cèdes pour réellement un prix de marché réel. » Donc tout ça c'est soit des transactions à exclure ou à ajuster.

[0:51:49] Vente avec inclusion, donc c'est-à-dire des fois il y en a qui vendent leur propriété avec les deux autos, donc en soi le prix est artificiellement gonflé, c'est la personne qui achète la propriété valorise quand même le fait qu'il y ait deux autos qui viennent avec la propriété. Donc avant d'être utilisé incomparable, il faut confirmer donc le prix réel donc versus le prix affiché ou demandé, donc c'est-à-dire vraiment donc le prix qui est affiché, par exemple, sur Centris, c'est quoi par rapport au prix de transaction ?

[0:52:18] Les conditions de vente, est-ce que c'est libre ? Est-ce qu'il y a un lien de dépendance ou est-ce que c'est forcé comme transaction ? Le financement, est-ce que c'est selon les conditions de marché ? Donc, est-ce que le taux hypothécaire est logique étant donné, donc, en ce moment, les conditions de financement ?

[0:52:33] Est-ce que c'est une reprise de balance ? Si c'est le cas, bien, ce n'est pas une transaction normale. Est-ce qu'il y a des inclusions qui affectent le prix de façon disproportionnée, donc, pas des rideaux, mais des meubles ou des équipements, ou encore d'autres choses qui augmenteraient de façon de se proportionner la valeur.

[0:52:54] Et la motivation des parties, est-ce que c'est une raison normale de vendre la propriété ? Honnêtement, ce n'est pas possible de tout vérifier ça nécessairement. Mais bon, la motivation des parties, c'est bien dur vraiment à vérifier, mais bon, les quatre premiers, c'est quand même vérifiable facilement.

[0:53:13] Bon, maintenant, un comparable qui est dit idéal, c'est une propriété qui est identique au bien sujet, vendue récemment dans des conditions de marché normales dans le même secteur. Donc, en pratique, ce n'est pas possible d'avoir exactement ça. Donc, on n'aura pas exactement la même propriété dans le même secteur avec les mêmes caractéristiques physiques qui étaient vendues, par exemple, il y a une semaine. Ce ne sera pas possible.

[0:53:43] Mais on peut quand même avoir des propriétés qui sont quand même relativement similaires. En soi, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est une proximité géographique. Donc, le même quartier ou secteur comparable. Donc, un voisinage similaire. C'est ça en soi qui doit être retenu. une date de vente qui est relativement récente.

[0:54:04] Donc, moins de 6 mois idéalement, mais on peut quand même aller jusqu'à 12 et 18 mois dans un marché qui est dit stable. Donc, par exemple, si on remonterait à 2021-2022, 12 à 18 mois pour incomparable, c'est énorme. Les prix ont pratiquement fait x1.5. Donc, la nuance, c'est vraiment dans un marché stable, on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.

[0:54:31] Mais idéalement, c'est en bas de six mois. Donc, c'est-à-dire qu'elle est comparable que vous allez utiliser. Il faut que la transaction soit survenue dans les six mois à peu près par rapport au sujet, donc c'est-à-dire par rapport à maintenant. Mais dans un marché qui est ditable, on peut aller jusqu'à 12 à 18 mois.

[0:54:48] Il faut qu'il y ait une similarité physique, donc c'est-à-dire qu'il faut que le type, la taille, l'âge, l'état, donc l'état des lieux et le nombre de pièces soient relativement similaires. Mais ça, encore une fois, on peut ajuster dépendamment s'il y a une différence.

[0:55:03] Le type, bon, un bungalow, idéalement, on devrait avoir un bungalow. Mais encore une fois, si c'est une maison de deux étages, on peut aller faire un ajoutement dans la mesure où est-ce qu'on a vraiment d'autres critères qui sont très similaires. Mais là, tu sais, c'est vraiment toutes des différences.

[0:55:17] Donc, c'est-à-dire la taille est différente, l'âge n'est pas en tout la même. L'état, bon, il y en a un qui est magané et l'autre non. Mais là, peut-être que votre comparable n'est pas tant adapté. Mais bon, ce n'est pas donc des différences qui sont, comment on pourrait dire, fatales.

[0:55:31] Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas comme, par exemple, un lien de dépendance entre l'acheteur et le vendeur que l'on ne peut juste pas réconcilier. Ce comparable-là, on ne peut pas l'utiliser. Condition de vente, donc transaction libre sans lien de dépendance.

[0:55:43] Et finalement, un usage qui est similaire, donc même type d'utilisation. Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter un bungalow, qui est maintenant une personne avec une maison, je ne sais pas moi, où elle vivait avec ses deux enfants. si la personne achète ça pour faire de quoi, de complètement autre que par exemple habiter comme une propriété résidentielle, bien là, ça c'est pas le même type d'utilisation, donc c'est pas un usage qui est dissimilaire. Donc c'est possible donc dans certains cas où on aurait un zonage qui soit résidentiel et commercial.

[0:56:14] Donc c'est plus rare. Habituellement une maison, c'est pas acheté par exemple pour faire un centre de données ou autre, mais on ne sait jamais maintenant, donc c'est un usage similaire, donc c'est préférable.

[0:56:32] Donc, maintenant, la méthode de sélection, donc c'est vraiment un entonnoir, donc on peut le voir comme un entonnoir, comme quand on met des, pour remplir un pot de lessive, vraiment on va aller faire un filtre, donc c'est-à-dire qu'on fait un premier filtre, donc sur les propriétés qu'on a, donc potentielles, donc les comparables potentielles, pour savoir est-ce que c'est le même type, le même droit, une vente libre et vérifiée.

[0:56:57] Donc ça, c'est le premier filtre. Parce que si ce n'est pas le cas, donc même type, on ne peut pas comparer par exemple un centre commercial comme étant incomparable d'un bungalow. Le filtre dure, c'est vraiment lui qui filtre, bon, est-ce que c'est légal en soi d'incorporer cette comparable ?

[0:57:19] Habituellement vous allez en avoir quand même pas mal de comparables qui peuvent être admissibles.

[0:57:25] Mais c'est les critères qui vont être retenus. Est-ce que c'est une vente qui est libre et vérifiée ? Est-ce que c'est les mêmes droits ? Est-ce que c'est le même type ? Supposons qu'il en resterait 40. Ensuite, il va y avoir le filtre de proximité. Supposons que par exemple, ça c'était dans toute la ville de Gatineau. Là, vous allez faire un filtre ensuite maintenant pour la proximité, donc c'est-à-dire un secteur, la date, la taille et l'âge.

[0:57:50] Donc, comme on a dit, on élargit le secteur, par exemple, ça va être le même secteur, six mois, et là, lorsqu'on est filtré pour tous ces critères-là, on serait peut-être à 12 propriétés qui restent. Et là, ensuite, on va appliquer une sorte de score, donc toutes les différences, tous les ajustements qu'on va devoir faire.

[0:58:11] Donc, on va aller vraiment exclure ceux-là qu'il y a trop d'ajustements à faire. Et là, on va en retenir, par exemple, de 3 à 5. Et là, ça, c'est important. Donc, ceux-là que vous allez retenir, c'est vraiment ceux-là qu'il y a des ajustements qui sont limités.

[0:58:24] Donc, c'est-à-dire que la quantité d'ajustements. Parce que chaque ajustement additionnel, c'est un risque d'erreur. Donc, c'est vraiment de quoi vous allez ajouter ou soustraire à la valeur. Donc, plus qu'on en a, plus qu'il y a un risque d'erreur important. donc compter les décors à ajuster et leur ampleur probable donc moins d'ajustement c'est égal à un meilleur rang donc c'est pour ça qu'on dit donc un ajustement par exemple c'est un ajustement pour la date donc un ajustement temporel ça compte pour 1 un ajustement pour la taille ça compte pour 1 plus qu'on en a, moins que c'est favorable et là ça c'est vraiment lorsqu'on a fini donc ici on va appuyer vraiment ce filtre là en ordre donc sur les 12 et là donc c'est c'est un peu ça la mécanique.

[0:59:09] Encore une fois, si vous devez faire un ajustement sur tous les critères, vous vous dites, Colin, ce n'est peut-être pas un si bon comparable que ça. C'est pour ça qu'à la fin, on est capable d'arriver avec environ 3 à 5 comparables qui sont retenus et qui nécessitent le moins d'ajustement, mais qui remplissent malgré tout toutes les conditions du filtre dur et le filtre de proximité.

[0:59:44] Bon. En soi, donc, dans la mesure où il y a des données qui sont suffisantes et que vous êtes capable, donc, d'avoir cette quantité de comparables-là, la loi, donc, dit trois comparables au minimum. Donc, ça exige trois comparables. Mais ici, qu'est-ce que ça dit ? Donc, il faut, donc, vous ne pouvez pas, donc, choisir moins de comparables parce qu'il n'y en a pas.

[1:00:06] C'est-à-dire que si vous n'êtes pas capable de choisir trois comparables qui satisfont les conditions nécessaires, c'est juste que la méthode, vous ne pouvez pas l'appliquer. Mais bon, ça dépend. Dans le résidentiel standard, ce serait peu probable que vous n'ayez pas assez de comparables.

[1:00:20] Mais bon, règle du cours, c'est trois à cinq comparables pondérés selon leur qualité.

[1:00:27] Bon, maintenant ici, les unités de comparaison courantes, donc si on les a déjà vues, vous pouvez faire la méthode des comparables avec le prix total. Donc, c'est-à-dire le prix de vente global. Donc, ça va être l'exemple qu'on va faire tantôt, ça va être avec ça. Vous pouvez le faire, donc, si, par exemple, c'est pour comparer, donc, la valeur, donc, par unité, donc, de superficie habitable. Donc, pour le résidentiel, c'est ça aussi, le dollar par pi carré. Pour les terrains, dollar par pi carré de terrain. Pour un logement, par exemple, un plex ou un immeuble, bien sûr, on ne verra pas un cas du cours. C'est un dollar par logement, donc, par unité, donc, locatif. Un hôtel, ce serait dollar par chambre, etc.

[1:01:06] Bon, dans le cadre du cours, donc ça va être vraiment le prix total et le dollar par pied carré, donc habitable, qu'on va utiliser dans la méthode des comparables pour de l'immobilier résidentiel.

[1:01:18] Bon, ici donc, en soi, donc pour déterminer, donc c'est une valeur qui est aberrante, donc c'est une mini-règle, donc c'est pour ça qu'on va quand même ramener chacun des comparable à une valeur ici, donc, on dit la règle des 3 %, donc, c'est une façon, donc, en soi d'explo, par exemple, un comparable qui serait jugé trop aberrant par rapport aux autres, par rapport à son prix. Donc, supposons qu'on aurait des comparables ici. Qu'est-ce qu'on fait ?

[1:01:50] C'est qu'on ramène le prix de chacun des comparables par rapport à l'air habitable, donc, en pieds carrés. On fait la moyenne, donc, de ces dollars par pieds carrés-là, et on s'en va calculer des quarts en pourcentage par rapport à la moyenne. Habituellement, si vous avez fait des bons choix comparables, on ne devrait pas sortir plus ou moins 3 % par rapport à la moyenne. Donc ici, 351. Donc ici, ils sont tous corrects. Donc ils sont tous à l'intérieur de 3 %. Donc là, vous voyez la fourchette, c'est 341 à 361. Maintenant, ça ici, c'est toutes les données qui vont vous permettre en soi de faire les bons choix au niveau des ajustements temporels et de savoir est-ce que les conditions de vente sont correctes.

[1:02:37] Tout ça, c'est des données qui proviennent de Centris, de l'APCIQ et de la SHL. Par exemple, c'est quoi le délai de vente moyen d'une propriété pour savoir est-ce que les conditions de ma vente sont normales à ce moment-là ? Il faut aller voir c'est quoi les délais de vente moyen parce que ça change à travers le temps. Le délai de des années 2000, c'était peut-être deux ans.

[1:02:58] Ça avait déjà été deux ans pour un bungalow. Maintenant, c'est peut-être 30 jours. Donc, ça change. Maintenant, deux ans, j'exagère peut-être. Mettons un an. Dans les années 2000, un bungalow, c'était au moins un an.

[1:03:15] Bon. Ici, donc, c'est ça. On va appliquer vraiment une convention pour le TP et pour le bien-être des exemples. On va appliquer vraiment des conventions pour chacun des ajustements. En soi, il y a plusieurs guides qui existent en fonction des périodes. C'est quoi les ajustements qui sont nécessaires de faire pour tel critère.

[1:03:39] Mais bon, pour le bien-être du cours, on va choisir en fonction des valeurs actuelles du marché, c'est quoi les ajustements donnés, mais ça ne va pas être vraiment valable dans un an ou dans deux ans. Donc, dans un an, les conditions du marché vont changer et les ajustements typiques vont changer également.

[1:03:57] Donc, première petite petite cas. Ici, bon, c'est facile, ceux-là qui ne sont pas bons sont pas mal les derniers, mais pourquoi ici, donc, on pourrait directement exclure quatre comparables dans ce décollage-ci ? Sachant que notre sujet, c'est un bon galop de hall, 2008, 2200 pieds carrés, trois chambres, garage simple, un bon état, et évalué au 1er novembre 2026. C'est-à-dire qu'on cherche à évaluer cette propriété-là en date de 2026, donc du 1er novembre.

[1:04:32] Selon vous ? On enlève la F. C'est la Elmer. Exactement. Donc, on enlève la F parce que, bon, ce n'est pas le même secteur. Très bonne édition. Parfait. La H, ça fait deux ans. Plus de deux ans. Exactement. La E parce qu'il y a une vente entre parents. Exactement.

[1:04:55] Puis la dernière. Si maintenant on aurait en enlevé 4, on enlèverait aussi la G parce que le type est différent. Donc c'est-à-dire que là on aurait un 2 étage. Si on veut en prendre 4 parmi 8, ça ne veut pas nécessairement dire qu'on l'exclurait. si on n'aurait pas les quatre premiers choix qui sont plus légitimes.

[1:05:18] Mais bon, dans ce cas-là, on enlèverait donc la G aussi, c'est-à-dire les quatre derniers. Et là, c'est vraiment ce qui est retenu ici. Donc, on écarte la E, comme vous avez dit, le lien de dépendance. L'écor en soi ici n'est pas quantifiable nécessairement. Maintenant aussi, on écarte la F parce qu'elle meurt.

[1:05:39] Donc, c'est une localisation non comparable. Ce n'est pas nécessairement adapté. Aussi, le type, bon, les tailles différentes. Donc, c'est-à-dire qu'ici, en plus, il y avait la taille qui était relativement différente par rapport aux autres. On voit 1700 pieds carrés dérabitable par rapport aux autres qui oscillent entre 1100 et 1300 pieds carrés.

[1:05:57] Donc, c'est ça qui fait en sorte qu'on exclut la G également. Et finalement, la H, qui est vraiment, bon, une vente qui est trop datée. Donc, c'est-à-dire qu'il y a deux ans, c'est beaucoup trop éloigné. Donc, on parle de 25 mois. Donc, l'ajustement de temps dominerait complètement la grille d'ajustement.

[1:06:13] C'est-à-dire que ça serait vraiment une composante trop importante. Puis, s'il y a une erreur dans cette composante-là, toute notre évaluation tombe à l'eau. Donc, c'est pour ça qu'il faut limiter les comparables qui vont nécessiter des ajustements très importants.

[1:06:26] Et là, c'est ce qu'on a fait ici. Mais ça ne veut pas dire pour autant qu'on n'aura pas besoin d'ajuster. C'est-à-dire qu'ici, il va falloir ajuster pour la période malgré tout. Mais ça va être un ajustement de quelques mois et non 25 mois. Ici, maintenant, l'ajustement pour l'air habitable, on va le faire également.

[1:06:43] Mais ça va être quand même très limité. Donc, c'est-à-dire que là, notre sujet, il y a 1200 p². Et là, nos comparables, ils ont 1250, 1150, 1350. Ça reste quand même très gérable. Le type, aucun ajustement. Le secteur, aucun ajustement. Donc, vous voyez ici, une vente libre, ça c'est correct, inclut les électroménagers.

[1:07:03] Donc, ici, on aurait besoin de faire un ajustement pour le fait que les électroménagers ont été inclus. Et ces électroménagers-là ont une valeur de 4000. Donc, logiquement, on enlèverait potentiellement 4000. Dans la mesure où l'acheteur a valorisé ces électroménagers-là, ce n'est pas si évident que ça à faire, mais bon, ça se fait.

[1:07:21] Ici, donc, secteur supérieur et là, ici, l'état de vente qui est moyen. Donc, tout ça, ça va être des ajustements qu'on va devoir faire, mais c'est des ajustements qui sont dits corrects. Maintenant, c'est ordonné, c'est-à-dire que ce n'est pas parce qu'il y a des ajustements à faire que ce n'est pas un bon comparable, mais il y en a, maintenant, quand on les classe, il y en a que ce sont des ajustements qui sont trop importants.

[1:07:48] Ici par exemple, une des erreurs donc, il y en a une qui était dans la même rue, quartier donc la E, donc c'était pas écrit que c'était dans la même rue, mais bon. Si par exemple c'est dans la même rue, mais que là il y a un lien de parenté, en soit dès qu'il y a un lien entre le vendeur et l'acheteur, il faut l'explorer, donc c'est pas vraiment de quoi qui est négociable.

[1:08:11] Bon, qu'est-ce qu'on doit maintenant retenir en soi de ce bloc-là ici ? C'est qu'aucune source seule ne suffit à faire l'analyse des comparables. Il faut vérifier avant de comparer. Il y a cinq critères au niveau de la transaction en soi. Il faut sélectionner en entonneur en fonction des filtres Et il faut que le marché, il faut qu'on le date comme du monde pour vraiment adapter en fonction de quel moment la transaction a été faite.

[1:08:43] Maintenant, les huit critères. Donc, ça, c'est vraiment les huit critères qui vont nécessiter des ajustements. En soi, ici, ce n'est pas compliqué. C'est huit critères très logiques. C'est vraiment très intuitif. Donc, vous allez voir, il n'y a pas de… Donc, il faut être capable de nommer les critères parce qu'ils sont importants.

[1:09:02] Et c'est ça qui permet en soi de reconnaître, c'est ça qui va driver en quelque sorte les ajustements qu'on va faire dans la méthode des comparables. Il faut utiliser un catalogue d'ajustements pour faire ces ajustements-là et appliquer les ajustements dans le bon ordre parce que ça change tout.

[1:09:21] Dans la mesure qu'on ne le fait pas dans le bon ordre, ça peut impacter la valeur. C'est-à-dire que l'ajustement temporel doit être fait habituellement à la fin d'un certain groupe d'ajustements. pour que dans le fond, il y ait certaines choses qui doivent évoluer avec l'ajustement temporel avant.

[1:09:37] C'est pour ça. Bon, maintenant, les huit critères, si on les regarde simplement, il y a les ajustements transactionnels et les ajustements de propriété. La première ligne ici que vous voyez, c'est vraiment tout ce qui concerne la transaction. Donc, c'est-à-dire vraiment un ajustement qu'on va faire à cause des particularités qui touchent à la transaction de la maison ou de la propriété.

[1:10:04] Donc, la première chose, c'est le droit de propriété transféré. Donc, est-ce que c'est vraiment un droit de propriété qui est standard ? Donc, est-ce qu'il y a des servitudes ? On va le voir tout en détail. Donc, on va voir chacun des huit points ici, donc très détaillés.

[1:10:20] Ensuite, est-ce qu'il y a des conditions de financement particulières ? Ensuite, conditions de vente. Est-ce qu'il y a des dépenses qui ont été faites après l'achat ? C'est-à-dire, est-ce que l'acheteur a acheté la propriété en sachant très bien qu'il va devoir débourser un gros montant après ?

[1:10:37] Si c'est le cas, la transaction est artificiellement basse. Et aussi, est-ce que c'est les conditions de marché qui sont relativement récentes ? Donc, ça rentre dans l'ajustement temporel. Et là, si on est d'accord, ça touche vraiment tout ce qui touche à la vente.

[1:10:52] Donc le moment de la vente de la propriété, tout ça, c'est des ajustements qui sont dits transactionnels. Maintenant, après ça, il y a des ajustements qui sont propres à la propriété, c'est-à-dire que ça ne change pas nécessairement, peu importe, dépendamment du type de transaction, ça ne va pas changer ces ajustements-là. Donc, on parle de la localisation. Donc, est-ce que notre comparable, dépendamment de où est-ce qui est localisé, il va y avoir un ajustement.

[1:11:16] Ensuite, les caractéristiques physiques, bon ça, c'est le nombre de chambres, l'air habitable, toutes des composantes qui sont propres à la maison en soi, le bâtiment, le terrain et autres. Et aussi les composantes non immobilières. Donc ça, c'est vraiment est-ce que les meubles ont été laissés dans la propriété ? Ça aurait pu être de quoi transactionnel, mais bon, c'est dans la propriété.

[1:11:40] Des fois, c'est que maintenant, il y a certaines choses qui ont été laissées, par exemple un spot ou des choses comme ça, ça la biaise artificiellement la valeur de la propriété à la hausse. Donc, ça, c'est vraiment les huit étapes qui doivent être faites pour faire l'ajustement.

[1:11:54] Et donc, c'est sous huit critères. Donc, c'est ça qu'on va voir, chacun des critères plus détaillés. Et après ça, on va faire un exemple comparable avec un cas d'un bungalow standard. L'ajustement pour les droits de propriété. Donc, il faut ajuster donc dépendamment de, est-ce que c'est une pleine propriété, donc c'est-à-dire est-ce que tous les droits ont été cédés sans restriction.

[1:12:24] Donc, ça, ça va avoir un impact maximal sur la valeur. Donc, par exemple, est-ce que vous avez le droit de louer la propriété ? Est-ce que vous avez le droit donc d'hypothéquer la propriété ? Il y a également donc un type de propriété, propriété avec bail. Donc, c'est-à-dire que le terrain, il est loué.

[1:12:39] Vous avez une propriété, mais en soi, le terrain sur lequel vous êtes, il ne vous appartient pas. C'est un bail amphithéotique, on l'appelle. C'est-à-dire que c'est un bail de 100 ans. Et après 100 ans, le gouvernement peut reprendre la propriété. Il peut reprendre le terrain, excusez-moi.

[1:12:52] Mais malheureusement, souvent quand il reprend le terrain, il reprend la propriété en même temps. Il y a des cas des maisons aussi mobiles. Des fois, c'est un terrain qui est loué. La maison mobile est dessus. Mais au moins, elle peut se déplacer un petit peu.

[1:13:06] Par exemple, des fois, au centre-ville, tous les bâtiments qui sont construits sur les bouches de métro à Montréal, c'est des bails amphithéotiques, donc c'est-à-dire que dans 100 ans, à partir du moment où le bail a été signé, donc de 100 ans, le gouvernement peut reprendre le terrain, étant donné qu'il peut y avoir des maintenances qui doivent être faites en dessous pour les bouches de métro et autres.

[1:13:27] Copropriétés divises, donc ça c'est vraiment des copropriétés, donc une partie privative et une cote-part commune. Dans le cas du condominium, c'est beaucoup ça. Et il y a des propriétés qui sont dites grévées, c'est-à-dire qu'il y a des servitudes, des droits de passage, Donc, ça a une réduction de prix, donc de valeur de la propriété, dépendamment de la gravité de la servitude.

[1:13:50] Souvent, donc, il y a un exemple de servitude classique, c'est les propriétés qui ont un santé entre les deux. Maintenant, vous avez donc une… Habituellement, il y a la rue qui est maintenant d'un côté. Maintenant, vous avez un quartier où les propriétés sont…

[1:14:05] Si dans votre cour arrière, vous avez une autre propriété, donc avec la cour arrière aussi également du même côté, et qu'il y a un sentier qui sépare ces deux propriétés-là, habituellement, il y a des servitudes qui vont au-delà du sentier pour permettre l'entretien des sentiers hauts.

[1:14:22] Donc, ça, c'est une partie de votre terrain qui est greffée. Donc, ça, on dit que c'est une servitude ou un droit de passage qui est soit appliqué par la municipalité ou les gouvernements. Aussi, dans certains cas où il y a des lignes de transformation électrique, peu importe, donc, ça dépend de plein de facteurs, mais habituellement, ces servitudes-là, c'est soit le gouvernement qui va les exploiter ou encore des vieux droits de passage notariés, Donc, des fois, c'est une personne qui avait acheté une propriété et qui avait un droit de passage sur les autres terrains.

[1:14:49] Donc, c'est vraiment un peu très complexe. Ça, c'est rendu aussi tutoieur, mais ça impacte la valeur de toutes les propriétés en soi, donc des qu'il y a une servitude. Mais bon, en soi, on espère que le sujet qu'on a, c'est une propriété de pleine propriété. Mais c'est ça, c'est que l'ajustement peut être fait dans les deux sens.

[1:15:06] C'est-à-dire que si on a une propriété, donc un bail amphibéotique, bien là, qu'on utilise des comparables qui sont dites pleines propriétés, bien là, il va falloir faire un ajustement. Donc, dépendamment de c'est qui que donc la servitude ou par exemple le bail, bien l'ajustement va être négatif ou positif.

[1:15:26] Maintenant, le contexte québécois ici, donc c'est ça. C'est-à-dire une propriété qui est une pleine propriété, donc ça réunit les trois attributs. Donc, en soi, un petit cours de droit, crash course de droit. Le droit d'user du bien, c'est-à-dire le droit de l'occuper. Ensuite, le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers. Et le droit d'en disposer, c'est-à-dire de vendre et d'hypothéquer.

[1:15:52] Si ce n'est pas ces trois-là qui sont remplis, si vous n'avez pas ces trois droits-là, on considère que ce n'est pas une propriété qui est dite de pleine propriété. En soi, ça réduit la valeur. Donc, c'est logique.

[1:16:09] Bon, maintenant, condition de financement, c'est le deuxième critère. Donc, c'est vraiment, si incomparable a été vendu avec un financement qui est dit non conventionnel, qui a influencé donc le prix, un achetement va être nécessaire. Donc, c'est-à-dire que, par exemple, s'il y a une reprise de balance, donc des fois, il y en a qui vont reprendre la balance comme étant la transaction, C'est-à-dire que vous allez payer artificiellement la propriété base. Un financement créatif. Le vendeur finance une partie du prix. C'est-à-dire que ça ne passe pas nécessairement devant le notaire. C'est-à-dire que vous allez rembourser. Il y a plusieurs choses qui peuvent être faites pour impacter le prix de transaction réelle.

[1:16:55] Le crédit au vendeur pour réparation, c'est-à-dire, il y a des fois, il y a une hypothèque qui a un taux qui est en bas des conditions actuelles du marché. Tout ça, ça l'impact, le prix de transaction du comparable et vous devez l'ajuster en conséquence. Par exemple, un acheteur qui a financé à 2% quand le marché est à 5%, donc au niveau des taux hypothécaires, on est d'accord qu'il reçoit un cadeau.

[1:17:19] Donc, ça, ça veut dire que un vendeur qui est éclairé, qui saurait, par exemple, les conditions de financement, on va dire, bien là, même si ça ne fait pas vraiment de sens, mais il pourrait donc demander un prix plus élevé. Bon, ce n'est pas toujours le cas. Vous n'êtes pas obligé de révéler le taux hypothécaire.

[1:17:34] Mais habituellement, une personne, par exemple, qui aurait un taux de financement de 2 %, va être capable de payer plus cher à une propriété. Vu que le paiement hypothécaire va être plus faible, donc on peut financer un plus gros montant. Et là, ça va faire en sorte que, bon, ça peut augmenter de façon artificielle le prix payé pour une propriété donnée.

[1:17:51] Donc, c'est pour ça que c'est important de regarder est-ce que le taux de financement est pointé qu'à une transaction et dans les taux qui sont sur le marché, qui sont conventionnels.

[1:18:04] Bon, ça c'est un exemple, donc pas besoin de faire ça ici. Donc, c'est vraiment le critère de financement important.

[1:18:12] Maintenant, conditions de vente. Donc, ça c'est tout ce qui touche aux liens, comme on dit, les conditions, c'est lien de dépendance. Donc, une vente entre familles et associées. Donc, c'est à l'impact. C'est non quantifiable. C'est-à-dire qu'on ne va pas essayer d'ajuster pour ça.

[1:18:29] Mais c'est important d'exclure qu'on n'ait pas cette condition-là. Il ne faut pas qu'il y ait de lien entre le vendeur et l'acheteur. Une vente forcée. C'est-à-dire une vente qui est faite lors d'une saison d'une faillite. Donc, c'est souvent vendu sous le marché.

[1:18:44] Il faut l'exclure ou l'ajuster à la hausse. C'est-à-dire que ça va impacter le comparable à la base. et là, il va falloir donc faire un ajustement qui est positif pour pouvoir que ça refait donc un marché, une transaction qui aurait été faite dans les conditions normales.

[1:18:58] La motivation donc spéciale, c'est-à-dire une urgence de vente ou un achat. Donc, si par exemple, il y aurait une motivation qui serait hors de norme, bien là, il faut faire un ajustement ou l'exprimer idéalement. Ou encore une fois, une vente en bloc. Donc, c'est-à-dire que si par exemple, une propriété faisait partie d'un package qui étaient vendus. Bien souvent, il y a un esconde pour le volume. Donc, comme en ce moment, à Montréal, on voit des condos qui sont vendus en volume assez important. Bien ça, ça va impacter le prix. Donc, c'est-à-dire que la personne qui va acheter ça, elle va se dire, bien là, moi, je t'en achète un condo, bien j'aimerais ça avoir un discount. Mais le problème, c'est que ça, ça ne reflète pas une transaction normale, ça reflète un discount de volume. Donc, tout ça, c'est important d'en tenir compte et ça, c'est le troisième critère.

[1:19:48] Bon, ici, donc c'est ça. Maintenant, ici, donc, dépenses engagées, donc, juste après l'achat, donc c'est lorsqu'un acheteur, lorsque l'acheteur d'un comparable savait au moment de la vente qu'il devait engager, donc, des dépenses immédiates. Donc, c'est-à-dire, toi, tu as remplacé des contaminations, des démolitions. Bien, ça, il faudrait idéalement qu'on en tient compte.

[1:20:11] Donc, c'est-à-dire que, pourquoi ? C'est que, par exemple, s'il y a une décontamination à faire, bien, en soi, ça ne reflète pas réellement le prix de transaction. Donc, si on n'en tient pas compte en soi, donc dans les caractéristiques, le fait qu'il y ait une décontamination à faire et que l'acheteur va aller faire ses dépenses-là immédiatement après l'achat, bien, dans des conditions normales, il aurait payé pas mal plus cher.

[1:20:32] Donc, il faut aller ajuster pour ça. Donc, c'est pour ça. Donc, les critères 4, c'est vraiment toutes les dépenses qui auraient lieu après l'achat. En soi, donc, c'est très dur de corriger pour ça ici, parce que bon, comme ici l'acheteur, donc le comparable vendu à 410 000, donc l'acheteur savait devoir remplacer la toiture, donc on a juste de 15 000, donc on doit augmenter le prix du comparable de 15 000.

[1:20:58] Édialement, c'est à éviter, donc ces types de comparables-là, mais bon, c'est possible de l'ajouter, dans la mesure où on a l'information.

[1:21:08] Maintenant, le temps. Donc, ça, c'est la dernière condition des critères transactionnels. Donc, les conditions de marché évoluent dans le temps. Si incomparable s'est vendu il y a plusieurs mois, son prix doit être ajusté pour refléter l'évolution du marché entre la date de vente du comparable et la date d'évaluation de notre sujet.

[1:21:35] Bon, on va faire un exemple détail de ça après. Maintenant, ensuite, les critères 6, 7 et 8, comme on a dit, c'est vraiment des critères qui sont propres à la propriété maintenant. Donc, l'ajustement pour la localisation, donc la localisation est souvent le facteur le plus déterminant de la valeur immobilière.

[1:21:52] Donc, l'ajustement reflète les différences d'emplacement entre notre sujet puis notre comparable. En pourcentage du prix ajusté transactionnel, donc quand l'emplacement agit sur toute la propriété. Donc, au lieu d'être un ajustement en dollars, on va aller vraiment ajuster la propriété avec un pourcentage.

[1:22:08] Donc, les éléments qu'on aurait à considérer dans ce cas-là ici, c'est le quartier de voisinage. Bon, est-ce que c'est la même réputation, la même qualité ? La proximité des services, est-ce que c'est la même ? Bon, ici en soi, c'est vraiment tous des éléments qui sont vrais dans les comparables qu'on a.

[1:22:26] Est-ce que c'est les mêmes critères, les mêmes éléments ici qu'on considère dans les comparables qu'on a ? Si, par exemple, on aurait, je ne sais pas moi, un comparable qu'on a, il y a la vie sur l'eau. Mais le sujet qu'on cherche à évaluer, lui, il n'y a pas la vie, par exemple, sur un lac ou un fleuve. Il faut ajuster pour ça. Parce qu'en soi, on peut être dans le même quartier. Le fait qu'il y en a un qui a la vie sur l'eau, ça hausse sa valeur artificiellement par rapport au ciel.

[1:22:56] Donc, il faudrait venir réduire pour justement ce critère additionnel qui a le comparable par rapport au sujet.

[1:23:10] Maintenant, caractéristiques physiques. Donc, ça, c'est vraiment tout ce qui touche ici aux caractéristiques physiques, donc terrain et bâtiment. Donc, les éléments du terrain, c'est la superficie. Donc, plus grand, c'est plus de valeur. malgré que ce soit un rendement qui est décroissant.

[1:23:28] La forme, une forme rectangulaire, donc c'est optimal, versus une forme irrégulière. Topographie, donc façade, orientation, etc. Et les services, donc est-ce qu'il y a les mêmes services au niveau des égouts aqueducs et électricités. Bon, ça rentre dans les éléments du terrain, même si ça a choisi l'impact de la propriété dans son ensemble.

[1:23:46] Mais bon. Maintenant, le type de bâtiment. Donc, ça rentre donc, on prédit dans le filtre qui est très dur. Donc, est-ce que c'est un bungalow, un deux étage ou un palier ? Maintenant, est-ce que c'est la même superficie habitable, pieds carrés hors sol, l'âge de la propriété, donc c'est-à-dire l'année donc auquel ça a été construit et l'année donc de certaines des rénovations, évidemment, et l'état de la qualité.

[1:24:11] Donc, est-ce que c'est une propriété qui est dans un bon état ? Est-ce que c'est dans un état qui est moyen ou autre ? Le nombre de chambres de bain, excusez-moi, le nombre de chambres et le nombre de salles de bain. Est-ce que le garage est simple, double ? Est-ce que le sol est fini ou partiel ? Et est-ce qu'il y a une piscine, un foyer, une climatisation ? Donc, toutes des choses qui sont propres au bâtiment ou au terrain.

[1:24:38] Et finalement, composantes qui sont dits non immobilières, c'est-à-dire vraiment, donc, certaines transactions incluent des éléments qui ne font pas partie en soi de l'immeuble. Donc, c'est vraiment, souvent, c'est des électroménagers comme il est mentionné ici, ce n'est pas piscine, sauna, rideau, store.

[1:24:55] Donc, des fois, c'est laissé dans la transaction. C'est-à-dire que lorsque la propriété est vendue, c'est des choses qui sont laissées en cadeau. mais ce n'est pas réellement des cadeaux dans la mesure où, des fois, lorsque c'est dans l'annonce, ça fait en sorte que les gens vont payer plus cher.

[1:25:08] Donc, c'est-à-dire que aujourd'hui, battons des rideaux, tout ça, ça coûte quand même très cher. Donc, les gens vont être, sans le savoir, ils vont aller mettre un prix plus élevé pour ça et le vendeur, le prix de vente qu'il va afficher va être plus élevé à cause de ça également.

[1:25:21] Donc, ça, il faut venir le réduire, donc l'enlever, pas nécessairement toute la valeur de ce qui est ajouté, mais bon, Ça dépend vraiment des conditions du marché. Bon, ici donc c'est vraiment l'ordre applicable. On a donc le prix de vente du comparable. On va faire un premier ajustement pour les droits de propriété.

[1:25:49] Ensuite, on va aller faire un ajustement dépendamment de s'il y a des conditions de financement qui sont avantageuses ou non. Ensuite, les conditions de vente plus ou moins. Et là, ici, donc, c'est vraiment le financement. Donc, c'est parce que souvent, il y en a qui ont des financements qui sont dits avantageux.

[1:26:07] Donc, c'est-à-dire qu'il n'y a pas nécessairement de restrictions sur le financement. Donc, c'est-à-dire qu'il y en a qui ont des taux plus avantageux. Donc, c'est pour ça que là, on va aller faire une subtraction, étant donné qu'on va réduire la valeur. C'est comparable, étant donné que le prix est probablement gonflé artificiellement.

[1:26:24] Maintenant aussi, ensuite, on va aller ajouter ou sustra, donc en fonction des conditions de vente. Ajouter donc les dépenses qui sont faites après achat. Donc, dépendamment de si une toiture a à faire, bien là, ça va venir donc baisser la valeur du comparable de façon artificielle.

[1:26:38] Et on va aller multiplier maintenant aussi par 1 plus le taux qu'on va avoir de croissance pour chacun des mois qui sépare le comparable et notre sujet, donc la date d'évaluation. Et on multiplie par mois ici. Donc, ça, c'est vraiment l'ajouté un peu de temps.

[1:26:52] Et là, ça, c'est le prix ajusté transactionnel ensuite. Donc, c'est vraiment le prix de notre comparable qui est ajusté pour tous les critères propres à la transaction. Et là, on prend ce prix d'ajusté transactionnel et on va aller ajouter l'ajustement pour la localisation.

[1:27:12] Positif ou négatif, donc dépendamment c'est quoi, ça va impacter. Ensuite, les caractéristiques physiques plus ou moins également, donc ça c'est l'étape 7. Et finalement, et là ici c'est important, l'ajustement pour la localisation, c'est un pourcentage. Ce n'est pas un ajustement plus ou moins de dollars, c'est vraiment un ajustement qui est sur l'ensemble de la propriété en pourcentage.

[1:27:31] Ici, c'est additif, c'est-à-dire qu'on va aller à la valeur d'une salle de bain ou d'additionnel ou la valeur d'un garage simple par rapport à un garage double. Ça va être des ajustements de dollars additifs. Et finalement, on s'en va soustraire les composants non immobilières dans l'étape 8.

[1:27:47] Donc, dépendamment de si, par exemple, la personne n'est, je ne sais pas moi, la veille sécheuse, les stores ou autres, ça a gonflé artificiellement la valeur du comparable. Donc, on va aller soustraire avec les composantes non immobilières. Et là, ça nous donne donc l'indication de valeur du comparable.

[1:28:08] Donc, est-ce qu'il y avait des questions sur ça pour le moment ? On va aller faire l'exemple.

[1:28:21] Pas de questions ? Je pense en le faisant, ça va être un peu plus clair. Ok, parfait. Super.

[1:28:34] Donc, là, on va y aller vraiment avec le code du Bungary. Je vais fermer ça. Je vais aller dans l'Excel. Désolé. Ici.

[1:28:48] Est-ce que vous voyez tout l'excel sur l'écran ? Oui, je pense que oui.

[1:28:53] Donc, qu'est-ce qu'on va faire ici ? Donc, c'est que là, on va avoir vraiment des hypothèses de dévore. Donc, ça, c'est un catalogue d'ajustements ici. En soi, c'est quoi ? C'est qu'on a donc les paramètres d'ajustement ici qu'on va aller appliquer. Par exemple, le temps dont on va faire un ajustement pour chaque mois qui sépare donc en soi la vente du comparable et notre sujet, donc 0,17 % par mois.

[1:29:21] Ensuite, un écart de localisation, donc ça va être un pourcentage de 5 %, donc un secteur supérieur, donc on va aller pénaliser de 5 % similaire, donc ça va être 0, et un secteur inférieur, donc ça va être plus 5 %. Donc là, vous l'aurez compris, un secteur inférieur, ça veut dire que là, on aurait par exemple un comparable qui aurait un secteur qui serait inférieur par rapport à notre sujet, on va aller faire un ajustement de plus 5% pour que le comparable ait fait vraiment la localisation de notre sujet et vice-versa, donc moins 5% ici.

[1:30:00] Ensuite, R habitable, donc valeur contributive marginale, c'est-à-dire que là, ici, on aurait 150 $ par… unité de plus. C'est-à-dire que là, dépendamment, ça va être combien. On va aller l'ajuster de 150. Le terrain en pieds carrés, 6 $. Ici, il y a un seuil d'écor minimal de 1000 $ pour le terrain. C'est-à-dire que toute différence entre le sujet et le comparable, qui n'est pas dans le fond de 2000 pieds carrés, on n'en tiendra pas compte. C'est-à-dire qu'on ne va pas l'ajuster énormément. Ensuite, âge effectif, c'est par année d'écart, c'est-à-dire que 2000 $ par année d'écart entre l'âge de la propriété du comparable et du sujet, c'est-à-dire le moment où il est déconstruit. L'état, bon ici, comparable en très bon état par rapport à un sujet qui est bon, là c'est un ajustement ici de moins 8 000.

[1:31:03] Donc, c'est-à-dire que là, notre comparable est en très bon état par rapport au sujet. Que lui, il est juste dans un bon état. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire que le prix de notre comparable est trop haut. Oui, Geneviève ? Par quoi ils sont déterminés, ces valeurs-là ?

[1:31:18] Ça, en ce moment, c'est vraiment, donc, c'est les valeurs, dans le fond, qui sont prises dans le... Mais en soi, ils changent. Donc, ce catalogue-là, il est donné par le... Je pourrais vous donner, dans le fond, c'est plus des valeurs, maintenant, qui sont logiques en fonction des données du marché en ce moment, mais ce n'est pas nécessairement ce que vous allez devoir appliquer.

[1:31:37] Donc, c'est vraiment plus un exemple dans ce cas-là ici. C'est vraiment, mais comment ils sont déterminés, c'est le modèle que je vous ai montré tantôt, les bêtas. Donc, c'est vraiment, c'est comme ça qu'on les trouve. Donc, en soi, c'est vraiment, c'est les modèles qui drivent donc un peu en fonction de l'état du marché, des transactions qui sont survenues.

[1:31:55] On trouve une valeur, par exemple, pour un comparable donc qui est en bon état. Donc, c'est vraiment les coefficients qu'on a déterminés. Mais ce n'est pas nécessairement les vraies valeurs d'ajustement. C'est vraiment basé sur… c'est plus pour le bien-là de l'exemple.

[1:32:09] OK, parfait. Donc, c'est des valeurs qui se retrouvent dans des catalogues dont on n'a pas besoin de calculer à chaque fois pour chaque propriété. Totalement. Non, non, non. Ce serait trop. Ce serait vraiment laborieux d'être obligé de faire ça à chaque fois. Donc, ça, pas besoin en soi de calculer.

[1:32:24] Donc, c'est donné. Il y a vraiment des guides, des catalogues qui sont donnés. En soi, il y a le groupe Altus, je crois, qui en fournit un catalogue, donc CPM. Ils fournissent donc des dollars d'ajustement pour chacune des composantes, mais vous n'avez pas besoin de les déterminer. Donc, il y a vraiment des ajustements pour chacune des composantes qu'ils vous ont donnés.

[1:32:45] Donc là, j'ai pris des valeurs un petit peu plus profiteuses. Ça réfle quand même la réalité, mais bon, ce n'est pas nécessairement les vraies valeurs que vous auriez utilisées dans une évaluation réelle. C'est plus sur le bien-être dans l'électroche. Parfait ?

[1:33:01] Parfait, merci. Super. Donc ici en soi, donc si on retourne, état comparable en très bon état par rapport à un sujet qui est bon. Donc là, on viendrait enlever 8000. Maintenant, un comparable en moyen état par rapport à un sujet qui est bon, ça c'est vraiment ces données, donc ça serait vraiment plus 12 000. Là, on pénalise quand même un petit peu de façon le nom qui est venu.

[1:33:30] Donc, c'est vraiment le fait que le comparable soit dans un moyen état. C'est comme si la différence, dans le fond, entre très bon état et bon état, il y a un impact qui est moins important que, par exemple, de passer de bon état à moyen état. C'est pour refléter un peu la réalité, mais bon, regardez ça avec un grain de sel.

[1:33:52] Ensuite, chambre à coucher. Donc, ça, c'est une valeur par chambre à coucher de différence du comparable et du sujet. Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, votre comparable a deux chambres à coucher, mais que votre sujet en a trois, bien là, vous allez venir, donc là, on est d'accord, si votre comparable en a moins, ça veut dire que son prix est plus faible.

[1:34:15] Donc, vous allez venir ajuster ce comparable-là en additionnant 10 000 parce qu'il y a une différence d'une chambre à coucher de plus de 10 000. Donc, c'est ça l'intuition. Même chose pour le salle de bain, donc 12 000. Salle d'eau, donc dans la mesure que c'est une salle d'eau, ça veut dire qu'il n'y a pas de douche ou de bain.

[1:34:38] Donc, c'est vraiment juste un endroit où il y a un évier. Des fois, c'est là où il y a la veste sécheuse. Sous-sol fini versus non fini, c'est-à-dire que là, ça c'est 20 000. C'est-à-dire que par exemple, si vous avez un comparable qui a un sous-sol fini, mais que vous avez un sujet qui a un sous-sol non fini, le fait que dans le fond le comparable il y a un solde fini ça veut dire qu'il y a une valeur qui est artificiellement élevée donc vous allez soustraire 20 000 au comparable donc c'est toujours dans l'autre sens qu'on en voit la valeur garage simple versus aucun garage donc c'est 30 000 donc c'est à dire que si votre comparable a un garage simple mais que votre sujet n'a pas de garage vous allez soustraire au comparable 30 000 étant donné que votre sujet n'a pas de garage mais par contre la différence donc Donc, entre un garage double versus un garage simple, ça, c'est vraiment pour refléter l'état réel de la littérature, c'est-à-dire que le deuxième garage n'apporte pas autant de valeur que le premier.

[1:35:33] Donc, un garage double versus un garage simple, c'est simplement 15 000 de plus. Donc, c'est-à-dire que là, si votre comparable a un garage double et que votre sujet a un garage simple, bien là, vous allez soustraire de 15 000 le comparable pour qu'il reflète réellement l'état du sujet.

[1:35:49] Mais c'est important donc si on prend l'exemple de on a un comparable qui aurait un garage qui serait un comparable qui n'aurait pas de garage mais que votre sujet ait un garage double quel ajustement qu'on fait ?

[1:36:14] On ajoute 45 000 ? On ajoute 45 000 étant donné que l'ajustement va dans l'autre sens. C'est-à-dire que notre comparable, il n'est pas assez, donc il n'y a pas de garage, donc la valeur n'est pas vraie. Il faut vraiment faire un ajustement. Et là, il faut faire l'ajustement, donc, les deux combinés, donc, c'est-à-dire que l'ajustement pour le premier garage et pour le deuxième dans l'autre sens.

[1:36:33] Donc, on ajoute, comme M. dit, le 45 000 pour refléter le fait que le sujet a deux garages. Et là, finalement, donc, piscine creusée, donc, 25 000, donc, de valeur, donc, par rapport à pas de piscine. Ici, donc, c'est ça. Donc, les tables correspondantes, donc, valeur cumulée, 0 pour aucun garage, 30, 45 000 pour 2, donc ici, simple et double.

[1:37:00] Et ça, ici, en soi, donc, comment que c'est, c'est comme ça, donc, que c'est un peu déterminé. Donc, tout ça ici, ce serait, donc, font les variables que vous auriez dans le modèle et données qu'on a parlé tantôt. Donc, tout ça, par exemple, il y a une variable sous-sol finie, sous-sol non fini.

[1:37:14] Et là, c'est les coefficients qui sont estimés. C'est là que la valeur est tirée. Et ça, c'est bien parce que ça permet vraiment d'avoir une valeur pour chacun des achetants. Donc, ici, vous avez tous les achetements potentiels. Donc, ici, l'état. Donc, ça, c'est quoi ici ?

[1:37:30] C'est l'état. Donc, très bon, bon, moyen, les achetements. Donc, si c'est un état qui est bon, c'est zéro, la base. Et ainsi de suite. Maintenant, donc ça, c'est ça. Là, on va faire le sujet. Donc, le sujet, c'est, dans cet exemple-là, donc, on veut déterminer, donc, la valeur marchande pour une propriété, donc, qui est de pleine propriété. Donc, là, on dit aucune servitude, aucun bail comparable, aussi en pleine propriété.

[1:37:59] Date d'évaluation le 1er novembre 2026 exigence du prêteur donc c'est au moins 3 ventes closes donc c'est à dire que là c'est un prêteur qui vous demande de faire cette évaluation là et il veut absolument donc 3 ventes donc on va retenir donc

[1:38:16] 4 par rapport parmi 8 donc les 4 ici on va en choisir 4 mais en soit le prêteur il en veut 3 au moins l'unité de comparaison donc pour la finalité donc ça va être le prix total et le dollar par pied carré habitable pour repérer. Donc, en soi, les ajustements, ça va être vraiment fait sur le prix total dans ce cas-là ici, étant donné que les hypothèses, on les a fait en dollars.

[1:38:40] Le type de propriété, c'est un bungalow qui a été construit en 2008. La superficie habitable hors sol, c'est 1200 pieds carré. Le terrain fait 6000 pieds carré. Il y a trois chambres à coucher dans cette propriété-là. Une salle de bain complète, donc c'est-à-dire avec douche et baignoire.

[1:38:57] Il y a une salle d'eau, une seule. Il y a une seule qui est partiellement finie, donc 400 p² niveau à mi non fini. En soi, on retient partiellement fini. Un garage qui est simple, qui est un simple attaché. Donc ici, l'état, c'est un état qui est bon, donc une propriété qui est dans un bon état.

[1:39:17] La localisation, c'est hall. Le chauffage, c'est un bien énergé et aucune piscine creusée.

[1:39:26] Bon. Conditions de marché ici, donc là, on peut passer donc aux comparables. Donc, ici, on a donc les comparables qu'on voit ici en quelque sorte, donc retenir. Donc, ici, la sélection parmi les, c'est celle-là qu'on a fait tantôt, donc en soi, c'est la même chose. Donc, c'est les quatre comparables qu'on retient, c'est ceux-là ici. Et là, si on va voir donc les comparables qu'on a choisis, donc ça, c'est les caractéristiques.

[1:39:54] Donc, vous avez les prix de vente, les prix de vente, la date de la vente qui est importante ici, donc par rapport au 1er novembre 2026, les conditions de vente et de financement, donc c'est une vente libre, comptant, acte vérifiée, vente libre, financement conventionnel, ventre libre comptant et ventre libre comptant.

[1:40:16] Donc, en soi ici, il n'y a pas grand-chose de problématique et les sources de vérification sont mentionnées ici. Maintenant, la localisation, c'est dit similaire, donc les quatre CA, donc c'est parfait. Ici maintenant, le type, c'est quatre bungalows. L'année de construction, donc là, diffère quand même un petit peu.

[1:40:37] Notre sujet, il y a 2008 et ça, c'est les années de construction des comparables. la superficie, le terrain, donc le terrain est légèrement différent. Et là, au niveau des chambres 3, il y a juste le comparable 3 qui a 4 chambres. Salle de bain, donc le comparable 3, il y a 2 chambres par rapport aux autres.

[1:40:56] Et les salles d'eau, il y a juste le comparable 1 et 4 qui en ont. Le comparable 2 et 3, il n'y en a pas. Maintenant, sous-sol, le sujet, c'est partiel. Le comparable 1, il est fini. Non fini, fini, partiel. et ainsi de suite. Donc, c'est-à-dire qu'il y a juste le comparable 3 qui est très bon au niveau de l'état.

[1:41:14] Les deux premiers, c'est bon. Et il y a le comparable 4, donc, qui est dans un état moyen. Et ils n'ont toutes aucune piscine creusée comme le sujet.

[1:41:24] Donc, maintenant, si on commence donc avec la grille du premier,

[1:41:31] Le prix de vente, donc, comme on a dit, c'était 435 000 pour le premier comparable. Donc, ici en soi, on va aller faire un ajustement qui est dit ici dans ce cas-là. Il n'y a aucun ajustement qui est fait sauf pour la période de temps et conditions du marché. C'est-à-dire qu'ici, tous les ajustements, c'est zéro.

[1:41:56] La seule chose qu'on va venir faire ici, c'est qu'on va aller ajuster. C'est-à-dire que la vente s'est faite le 1er juillet 2026 et là, c'est en novembre 2026. donc juillet à août, septembre, octobre, novembre donc 4 mois donc 435 000 qu'on va aller multiplier par le 0.17 multiplié par le 4 mois qui va nous donner un montant additionnel de 2958 dû à la différence de temps et là ça ici on l'ajoute donc au prix de vente du comparable étant donné que bon on considère que cette propriété là aujourd'hui elle se vendrait 2958 plus cher étant donné que, bon, c'est une vente qui date des 4 mois. Donc là, ça, ça nous donne donc l'ajustement ici de plus 2958 et là, ça nous donne donc le prix ajusté transactionnel.

[1:42:44] Et là, maintenant, qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on va aller faire donc les ajustements des propriétés donc qui sont dites additifs. Localisation, c'est la même chose, c'est zéro ajustement. Ici, donc l'air habitable, donc c'est-à-dire que là, notre sujet, il y a 1200, le comparable, il y a 1250. Donc, là, c'est-à-dire qu'on a un sujet qui a une superficie plus petite.

[1:43:06] Donc, là, on va vraiment aller faire un ajustement qui est négatif, fonction donc d'ajustement les 50 pieds carrés de différence, modifiés par 150 par pieds carrés d'ajustement. Et c'est un ajustement qui est négatif, donc de 7500. Même chose pour le terrain, mais là, attention, le terrain, on avait mentionné que on considère un ajustement nécessaire lorsqu'il y a une différence qui est supérieure à 1 000 pieds carrés.

[1:43:31] Et là, ça ne remplit aucunement la condition. Donc, il n'y a pas d'ajustement qui est fait pour le terrain. L'année de construction, on avait dit que c'était grosso modo 2 000 $ par différence d'année de construction d'âge. Donc, 2008-2007, donc là, on a juste de 2 000.

[1:43:46] Là, c'est le sujet qui est plus récent par rapport au comparable. Donc, on doit augmenter la valeur du comparable pour qu'il se reflète le côté plus récent du sujet. Donc, c'est pour ça qu'ici, on fait plus 2 000 $, donc 2 000 $ par année de différence. Ensuite, l'état, c'est le même état, donc aucun ajustement.

[1:44:05] Le nombre de chambres, pas d'ajustement non plus. Bon, une salle de bain complète et une salle d'eau. Donc, les deux sont identiques à ce niveau-là, donc il n'y a pas d'ajustement. Mais en soi, ça serait 12 000 $ par salle de bain et 6 000 $ par salle d'eau. Mais là, la différence ici, c'est zéro, donc ça reste zéro.

[1:44:23] Maintenant, le sous-sol partiel par rapport à fini. Donc, la valeur partielle, on l'avait vu, c'était 10 000 et la valeur finie, c'est 20 000. Et là, on sait que là, c'est le sujet qui est partiel. Donc, il faut venir pénaliser le comparable vu que lui est fini.

[1:44:38] Donc, de 10 000. Donc, moins 10 000 ici. Et là, ça, c'est simple. Les valeurs qui sont ici finies, c'est ceux-là qui sont dans les hypothèses ici.

[1:44:47] Donc, valeurs finies, partiel. Donc, c'est vraiment les valeurs qui sont utilisées pour faire la grille d'ajoutement.

[1:45:01] Donc, ici, c'est ça. Sous-sol partiel fini. Et là, le garage qui est simple, simple, donc pas d'ajustement à ce niveau-là. Mais en soi, c'est parce que là, c'est la valeur simple, moins valeur simple. Donc, c'est 30 000 moins 30 000 qui donne 0 $ d'ajustement.

[1:45:13] Et là, ici, maintenant, est-ce qu'il y a une piscine creusée ? Les deux n'ont aucune piscine creusée, donc pas d'ajustement. Et là, ça nous donne la composante non immobilière. Il n'y a aucune composante qui a été mise lors de la vente. Donc, aucun ajoutement.

[1:45:26] À ce niveau-là et là, ça nous donne donc justement une valeur de 422 458 donc de total.

[1:45:47] Donc, la valeur est réduite à cause de la différence. Ici, le comparable donc sa valeur Donc, l'indication de valeur du comparable, c'est 422 458. Et là, qu'est-ce qu'on doit faire maintenant à ce niveau-là ? C'est que tous les ajustements, donc ici, le net, donc qu'on appelle, c'est la somme algébrique de tous les ajustements.

[1:46:06] Donc, c'est-à-dire, c'est la sommation de tous les ajustements. C'est moins 12 542. Donc, ici, c'est simplement la somme de tout ça ici. Et ça, ici, on le calcule en faisant simplement le... Donc, là, ici, c'est H6. Donc, H6, on va voir, c'est ça. Donc, c'est le prix de vente.

[1:46:26] Donc, c'est-à-dire que c'est l'ajustement par rapport au prix de vente. C'est quoi en pourcentage ? Donc, ça, c'est le net. Et là, qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'en soi, le net, si on va avoir un comparable, donc qu'on n'ajuste pas trop, il faut que ce soit inférieur à 15 %.

[1:46:40] Donc, c'est-à-dire que si ça ici, ça dépasserait 15 %, bien, ça dépasse un peu, donc, le repas qu'on pourrait accepter, donc, en fait, l'ajustement. Donc, ça permet donc de limiter certains ajustements trop importants. Le brut, c'est simplement donc la somme des valeurs absolues donc des ajustements.

[1:46:57] C'est-à-dire que là, on prend tous les ajustements qu'on a, on les ramène positifs et on fait la somme. Et là, ça nous donne 22 000 et on divise par la même chose, donc c'est-à-dire ici le prix de vente donc comparable et ça nous permet donc de voir que la somme donc des valeurs absolues donc de tous les ajustements, ça représente 5,2 % donc du prix de vente.

[1:47:18] Et ça, ça doit donc au-delà de 25 %, c'est problématique. Et ici, donc, ça nous donne un sujet. Donc, ici, le nombre d'ajustements qui sont non nuls, c'est 4. Et le dollar par pied carré de l'indication, donc c'est 352 dollars. Ici, donc, dépendamment de c'est quoi les autres ajoutements, Donc, vous pouvez vraiment classer la qualité des ajustements ici en fonction de ces critères-là.

[1:47:48] Et c'est comme ça, donc, avec ça ici qu'on va déterminer la pondération, dépendamment du nombre d'ajustements qu'on va avoir fait et de plein d'autres facteurs. Mais en soi, le comparable est viable. Et là, ici, donc, on irait faire la même chose. C'est-à-dire que là, on aurait, par exemple, une propriété, donc c'est la même chose.

[1:48:09] Ici, c'est correct. avec, là, c'est novembre et là, c'est 1er mai, donc, 2026, le comparable. Donc, là, c'est six mois de différence. Donc, on va aller faire un ajustement de six mois ici. Donc, l'ajustement temporel qui est le plus important. La localisation, c'est similaire.

[1:48:24] Une différence, donc, au niveau de l'air. Donc, ça, ici, en soi, c'est sensiblement la même chose. Donc, vous voyez qu'ici, l'ajustement, il n'y a aucune salle d'eau. Donc, on va aller faire, donc, cet ajustement-là. Est-ce que c'était clair, donc, pour ça ? Voulez-vous que je pense que ce n'est pas...

[1:48:43] Oui, c'est clair. C'est clair. Donc, on refait ça pour les quatre comparables en soi. C'est pour ça que c'est important d'avoir bien les hypothèses spécifiées.

[1:48:52] Ici, admettons, on prendrait, c'est une dernière fois, le garage. Le sujet, c'est simple. Et le comparable, donc, il n'y a aucun garage. Donc là, c'est-à-dire que là, notre sujet, il faut qu'on ajuste le comparable, donc ici, à la hausse, pour te rendre compte du fait que notre sujet a un garage simple.

[1:49:08] Donc, on va aller prendre la valeur simple. moins la valeur d'aucun garage, donc on ajoute 30 000. On avait dit, par rapport à aucun garage, un garage simple, c'est 30 000 de valeur, donc on va ajouter un comparable de 30 000. Et là, à la fin, on arrive à la réconciliation.

[1:49:22] Et là, ici, qu'est-ce qui nous permet de… Bon, là, on a utilisé la méthode 40, 35, 25. Donc, dépendamment de quel scénario vous utilisez, il n'y a pas nécessairement de… Mais il faut forcément donc ranker les comparables, donc du plus adapté au moins adapté. Donc ici, en soi, donc pourquoi on prend le premier ?

[1:49:49] Donc le premier, c'est qu'ils sont très similaires, donc c'est très récent. Et là, si vous regardez donc l'ajustement donc ici, est de... Donc, c'est ça. Dépendamment de la quantité de la valeur du pourcentage du net, vous allez ranker les comparables dans l'ordre comme ça ici.

[1:50:12] Aussi, de la quantité d'ajoutements. Il n'y a pas nécessaire de règles claires, mais qu'est-ce qui vous permet ici, c'est que la valeur que vous allez avoir ici pour l'indication, qui est la valeur ici après tous les ajustements que vous allez avoir fait, vous allez les pondérer par 40%, 35%, 20% ou 5%, dépendamment de ce que vous utilisez, parce que vous pouvez utiliser, par exemple, une pondération égale.

[1:50:33] Et là, on voit que ça l'influence à la valeur quand même beaucoup. Il n'y a pas nécessairement une bonne façon de faire, il faut juste l'expliquer. Donc, ça ici, c'est quand même conservateur dans la mesure où vous pondérez un bon comparable de façon plus importante.

[1:50:45] Le deuxième meilleur, vous le pondérez aussi quand même important. Puis le dernier, en supposant qu'il est moins bon, vous le pondérez de façon plus faible. Donc, comme là ici, on voit, il y a un net de moins 20%. Donc, C'est au-delà du repère. Donc, là, on pourrait donc appliquer une méthode de 5 %.

[1:50:58] Donc, dans ce cas-là ici, dépendamment de c'est quoi, vous pourriez donc,

[1:51:07] C'est vraiment le choix. Si on prend pour hypothèse, mettons que vous avez un seul comparable qui est très bon, bon, le prudent peut être adapté. Donc, il n'y a pas vraiment de règles. Je pense que 40, 35, 25, c'est bien. Mais encore une fois, on peut y aller avec des, si elles sont toutes de bonne qualité, par exemple, elles auraient toutes le même net et le même brut, donc qualité haute, bien 25, 25, 25, 25, ça pourrait être adapté également.

[1:51:32] Et là, ça ici, ça vous permet donc de calculer la contribution à la valeur marchande, donc du comparable 1, 40 % fois l'indication, ensuite 35 % fois l'indication et ainsi de suite. Et là, ça vous permet donc d'avoir la contribution totale de 435 000. Et là, ici, vous ramenez ça, donc, en pied carré, donc, et ça vous donne, donc, une valeur de 363 $, donc, de valeur marchande par pied carré, donc, d'adaptable.

[1:52:02] Donc, c'est ça ici. Et là, vous pouvez, donc, aller mesurer aussi, donc, la cohérence, donc, ici, dans ce cas-là. Donc ici, on voit que la valeur conclue, donc c'est 363. Le comparable minimum, c'est 341. Le comparable maximum, c'est 361. Donc la moyenne, c'est 351.

[1:52:24] Donc on est plus 3,4 %. Donc c'est collé avec un sujet qui est en meilleur état. Donc ici, il n'y a rien d'anormal.

[1:52:35] Vous pouvez faire donc des analyses de sensibilité aussi. mettez en soi vraiment le… qu'est-ce qui est important donc c'est que vous accordez une pondération qui est appropriée dépendamment du comparable que vous avez. Ça ici, je vais le mettre sur le module après le Excel qui est ici. En soi, c'est vraiment le cas donc qui est détaillé dans les slides. Est-ce qu'il y avait des questions sur ça donc, ce serait la première partie donc des comparables. Donc en soi, dans le TP, c'est ça qui est appliqué également.

[1:53:08] S'il n'y a pas d'autres questions, vous allez avoir le TP sur le module. Je vais vous l'envoyer aussi par courriel après le cours avec l'énoncé. Vous allez voir, il est plus court que le premier. J'ai vu comment faire. Comme quoi, c'était un petit peu trop long. J'ai ajusté un petit peu en conséquence. C'est la première fois que le cours est donné comme ça. Vous allez voir aussi l'examen final va être plus court également. S'il n'y a pas d'autres questions, je vais terminer la séance.

[1:53:35] Là. Mais une petite question, moi c'était quand même de revenir pour, mettons, sur une comparable si possible, mettons, comparable 1. Est-ce que dans le travail, il va falloir aussi inscrire, mettons, toutes les formules de texte, parce que, mettons, le calcul littéral, c'est bon, je comprends, pour citer, mettons, nos sources exactement, puis nos ajustements, mais...

[1:53:55] En soi, c'est juste pour une indication, ça, là. Ok, c'est ça. En soi, mettons, dans le TP, dans le temps de traité, ce serait ça ici, la première, l'ajustement réel, donc c'est-à-dire la formule Excel, puis tu sais, maintenant, à la limite, peut-être un mini-texte de raisonnement, mais tu as en soi juste cette colonne-là, puis cette colonne-là serait correct.

[1:54:15] OK. Et à la fin, tu mets le prix ajusté transactionnel ici. Oui. OK, merci. C'est bon, parfait, merci. Parfait, yes. Puis, en fait, pour le TP, on a deux semaines, c'est bien. Oui, c'est ça, donc je le donne aujourd'hui pour que vous ayez deux semaines, donc c'est ça.

[1:54:29] Vous allez voir, il est pas mal plus court, donc il est pas aussi long que le premier, donc ça devrait bien aller parfait on peut le remettre par courriel aussi toujours comme la première fois parfait super bien certain merci bon ben bonne soirée merci beaucoup bonne soirée