WEBVTT
Kind: captions
Language: fr

1
00:00:32.120 --> 00:00:32.920
Allô ?

2
00:00:37.620 --> 00:00:41.680
Bonjour, ça va bien ? Ça va bien, vous ?

3
00:00:42.000 --> 00:00:46.660
Oui, super bien, merci. On va commencer dans quelques minutes.

4
00:00:50.000 --> 00:00:51.560
Ça allait pour le cours en ce moment ?

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00:00:52.380 --> 00:00:54.180
C'était pas trop...

6
00:00:55.800 --> 00:00:58.280
C'était super intéressant. Merveilleux.

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00:00:58.880 --> 00:01:03.900
aujourd'hui ça va être le premier TP donc c'est ça c'est une plus grosse séance à

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00:01:03.920 --> 00:01:05.860
cause de ça mais c'est très bien ça

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00:01:08.040 --> 00:01:11.500
moi ça fait six mois que j'ai commencé dans le domaine je suis encore en

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00:01:11.520 --> 00:01:15.880
apprentissage je trouve qu'avec ce cours-là c'est vraiment très complémentaire c'est

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00:01:15.900 --> 00:01:17.480
ça, mais c'est bien que vous soyez dans le domaine déjà,

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00:01:17.540 --> 00:01:23.520
ça permet de de voir dans le fond mais c'est ça, mais j'ai essayé de râler je sais

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00:01:23.540 --> 00:01:26.700
pas comment le cours était fait avant mais j'ai essayé de le faire de le calquer un

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00:01:26.720 --> 00:01:31.720
peu plus sur la réalité ben oui, ça a l'air de ça vraiment c'est ça,

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00:01:31.940 --> 00:01:35.540
c'est l'objectif est-ce que vous donnez d'autres cours dans le certificat ?

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00:01:36.600 --> 00:01:39.360
oui, je donne la méthode des coups la méthode des coups,

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00:01:39.380 --> 00:01:43.400
ok est-ce que j'aime vraiment votre façon de voir les choses la façon d'enseigner

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00:01:43.420 --> 00:01:49.740
aussi oui, ben c'est ça il faut s'adapter à la réalité complètement

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00:01:53.320 --> 00:01:58.560
mais non, c'est ça on va commencer dans à peu près huit minutes,

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00:01:58.680 --> 00:02:00.060
donc... Pas de problème.

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00:08:18.520 --> 00:08:21.100
Nous allons commencer dans deux minutes.

22
00:08:31.640 --> 00:08:33.040
Merci.

23
00:09:45.560 --> 00:09:48.540
Bonjour tout le monde. Bienvenue à la séance 3 du cours.

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00:09:49.320 --> 00:09:50.300
J'espère que vous allez bien.

25
00:09:52.120 --> 00:09:55.680
Je vais commencer. Est-ce qu'il y avait des questions sur la matière qu'on a vue

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00:09:55.700 --> 00:09:56.500
jusqu'à présent.

27
00:09:58.840 --> 00:10:00.720
C'était correct probablement.

28
00:10:02.120 --> 00:10:03.500
Est-ce que vous m'entendez bien probablement ?

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00:10:04.160 --> 00:10:07.000
Oui, parfait. Super. Merveilleux.

30
00:10:07.940 --> 00:10:08.740
Excellent.

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00:10:10.100 --> 00:10:13.700
Aujourd'hui, dans le fond, on va vraiment faire la section,

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00:10:13.740 --> 00:10:19.780
on va finir la section dont on avait commencé la semaine passée sur tout ce qui

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00:10:19.800 --> 00:10:23.480
est principe d'offre et demande, principe de substitution et tout.

34
00:10:23.680 --> 00:10:27.840
Et ensuite, on va aller dans la section 4 et on va présenter le TP à la fin.

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00:10:30.060 --> 00:10:33.020
On va tourner avec le jeu de slide qu'il y a ici.

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00:10:33.700 --> 00:10:34.720
Ça va être relativement rapide.

37
00:10:35.380 --> 00:10:37.140
On va finir le principe de substitution.

38
00:10:37.940 --> 00:10:41.960
Comme on avait dit la dernière fois, c'est super simple comme principe.

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00:10:42.260 --> 00:10:47.220
C'est simplement qu'un acheteur rationnel va regarder trois choses.

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00:10:47.740 --> 00:10:52.480
La valeur la plus élevée, dépendamment de la façon dont on price l'immeuble.

41
00:10:52.960 --> 00:10:57.800
Donc, ici, on avait parlé de la comparaison, le coût de construction et les revenus.

42
00:10:58.280 --> 00:11:01.320
Donc, s'il y a une alternative qui est plus économique,

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00:11:02.140 --> 00:11:05.180
le principe de substitution va vraiment l'emporter.

44
00:11:05.500 --> 00:11:09.800
Et ça va être ça, donc le prix optimal, le prix que selon les marchés,

45
00:11:10.700 --> 00:11:14.280
en réalité, c'est pas nécessairement appliqué de façon,

46
00:11:14.540 --> 00:11:18.900
l'acheteur ne fait pas ce calcul-là directement, mais on dit que maintenant de façon

47
00:11:18.920 --> 00:11:22.040
agrégée, ça va être vrai. C'est-à-dire que si, par exemple,

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00:11:22.140 --> 00:11:27.140
il y a une propriété comparable qui est plus chère que de construire l'équivalent,

49
00:11:27.540 --> 00:11:33.360
forcément, s'il y a un terrain disponible, l'acheteur va décider de construire lui

50
00:11:33.380 --> 00:11:37.920
-même la propriété. En réalité, c'est plus compliqué de construire une propriété.

51
00:11:39.380 --> 00:11:41.680
Ce n'est pas nécessairement juste une question de coût,

52
00:11:41.760 --> 00:11:43.400
c'est une question de logistique aussi.

53
00:11:44.240 --> 00:11:45.720
Ça me tente de m'en marquer là-dedans.

54
00:11:45.740 --> 00:11:50.560
Et encore une fois aussi, si le fait de louer le même espace,

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00:11:50.960 --> 00:11:54.920
la valeur actualisée de tous les loyers qu'on paierait dans le futur,

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00:11:55.180 --> 00:12:01.220
c'est inférieur à construire ou à acheter, possiblement l'acheteur va

57
00:12:01.240 --> 00:12:06.440
préférer finalement louer. encore une fois, c'est théorique ça.

58
00:12:06.800 --> 00:12:11.400
C'est vraiment, dans la réalité, c'est pas nécessairement ce qui est fait parce qu

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00:12:11.420 --> 00:12:16.480
'il y a d'autres utilités. Certaines personnes vont préférer être propriétaires

60
00:12:16.500 --> 00:12:18.300
parce que, bon, c'est chez toi.

61
00:12:18.820 --> 00:12:19.960
T'as pas le risque de te faire

62
00:12:21.880 --> 00:12:24.380
foot-doll. On peut dire foot-doll, mais bon.

63
00:12:26.320 --> 00:12:29.060
Il y a des choses qu'on peut pas priceer monétairement.

64
00:12:29.540 --> 00:12:33.980
C'est pour ça que cette méthode-là, cette théorie-là a quand même des limites assez

65
00:12:34.000 --> 00:12:36.380
importantes. Mais c'est important de la connaître.

66
00:12:37.680 --> 00:12:40.520
Donc, ça ici. Maintenant, le principe de l'utilisation optimale.

67
00:12:40.760 --> 00:12:42.340
Donc, ça, c'est le principe de substitution.

68
00:12:42.540 --> 00:12:46.000
En soi, c'est simplement ça. L'utilisation optimale, qu'est-ce que ça dit ?

69
00:12:46.140 --> 00:12:51.780
C'est que si on a un terrain donné, par exemple, si vous avez un terrain dont vous

70
00:12:51.800 --> 00:12:57.880
avez acheté, vous êtes déjà propriétaire, il y a forcément une vocation qui

71
00:12:57.900 --> 00:13:02.960
est optimale. Donc, c'est-à-dire qu'il y a un projet que vous pouvez mettre sur ce

72
00:13:02.980 --> 00:13:06.880
terrain-là, puis qui va vraiment vous permettre donc d'obtenir la valeur la plus

73
00:13:06.900 --> 00:13:11.700
élevée. Et ça, ça dépend de plusieurs facteurs, donc la légalité du projet.

74
00:13:12.420 --> 00:13:14.280
Est-ce que c'est possible financièrement ?

75
00:13:14.820 --> 00:13:17.840
Est-ce que c'est possible physiquement ?

76
00:13:18.120 --> 00:13:20.560
Donc, c'est-à-dire que c'est pas tous les terrains qui peuvent acquérir,

77
00:13:20.660 --> 00:13:23.040
par exemple, un immeuble de 12 logements, etc.

78
00:13:24.080 --> 00:13:26.000
Bon, je vais admettre M. Gagné.

79
00:13:27.960 --> 00:13:28.760
C'est ça.

80
00:13:30.140 --> 00:13:33.620
Donc, c'est ici. Les quatre critères de l'utilisation optimale,

81
00:13:33.900 --> 00:13:37.500
c'est premièrement, est-ce que ce que je veux faire, c'est légal au niveau des

82
00:13:37.520 --> 00:13:39.460
permis ? Parce qu'on sait qu'il y a du zonage.

83
00:13:39.580 --> 00:13:43.860
C'est-à-dire que si vous avez, je ne sais pas moi, une terre agricole,

84
00:13:44.700 --> 00:13:50.400
par exemple, à Québec, dans le coin de Beauport, il y a des terres agricoles qui

85
00:13:50.420 --> 00:13:51.400
sont très proches de la ville.

86
00:13:53.020 --> 00:13:58.220
On pourrait se dire, mettons, intuitivement, je vais faire un gros parc de condos,

87
00:13:58.360 --> 00:13:59.720
c'est l'utilisation optimale de tout ça.

88
00:14:00.000 --> 00:14:05.520
C'est vrai. Donc, si on n'avait pas le point 1, probablement que toute ferme ou tout

89
00:14:05.540 --> 00:14:09.620
terrain zoné agricole, l'utilisation optimale, ça serait de faire des logements

90
00:14:09.640 --> 00:14:12.960
dessus, c'est clair, parce que le prix du pied carré, par exemple,

91
00:14:13.060 --> 00:14:16.580
d'un terrain agricole par rapport à un terrain résidentiel ou commercial,

92
00:14:16.900 --> 00:14:18.340
c'est vraiment pas dans la même norme d'idée.

93
00:14:18.360 --> 00:14:22.720
Donc, on est aux alentours de 20-30 000, je crois, par hectare au niveau des

94
00:14:22.740 --> 00:14:24.160
terrains agricoles.

95
00:14:26.120 --> 00:14:28.440
Et bon, dans le résidentiel, ça chiffre.

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00:14:28.640 --> 00:14:30.840
C'est vraiment, vraiment, ça ne se price pas en hectare.

97
00:14:30.960 --> 00:14:36.080
C'est vraiment, c'est plus en, je ne pourrais pas dire en,

98
00:14:36.200 --> 00:14:39.060
c'est en parcelles de pieds carrés.

99
00:14:39.220 --> 00:14:41.720
Mais dans un premier temps, il faut que ce soit légal.

100
00:14:41.860 --> 00:14:44.280
C'est surtout ça que ça dit, donc, cette théorie-là de l'utilisation optimale.

101
00:14:44.840 --> 00:14:46.820
Maintenant, dans la mesure que c'est légal de le faire,

102
00:14:47.140 --> 00:14:49.200
bien là, on a comme plusieurs possibilités.

103
00:14:49.500 --> 00:14:52.080
Donc, est-ce qu'on fait un parc de condos ?

104
00:14:52.200 --> 00:14:54.220
Est-ce qu'on fait, je ne sais pas moi, une maison ?

105
00:14:56.880 --> 00:14:59.420
Vraiment toutes les possibilités, donc dépendamment de la taille du terrain.

106
00:14:59.660 --> 00:15:01.880
Si c'est juste maintenant un petit terrain qui peut accueillir une maison,

107
00:15:02.020 --> 00:15:04.800
bien là, la question, c'est, est-ce que je fais un duplex,

108
00:15:05.060 --> 00:15:09.700
une maison simplement, ou est-ce que je décide de faire autre chose ?

109
00:15:10.560 --> 00:15:12.680
Et c'est là que ça rentre dans le physiquement possible.

110
00:15:12.700 --> 00:15:16.000
Est-ce que c'est possible au niveau de l'accessibilité ?

111
00:15:16.380 --> 00:15:17.960
Par exemple, est-ce que Hydro-Québec se rend ?

112
00:15:18.420 --> 00:15:20.240
Est-ce qu'il y a de la plomberie ?

113
00:15:20.600 --> 00:15:22.360
Il y a plein de choses, donc la topographie, tout ça.

114
00:15:22.440 --> 00:15:27.600
Est-ce que le terrain est plus en vase,

115
00:15:29.980 --> 00:15:31.960
mais en tout cas, il y a certains terrains qui sont en argile,

116
00:15:32.060 --> 00:15:34.380
donc le sol est en argile, donc c'est plus risqué de faire certains projets.

117
00:15:35.620 --> 00:15:37.460
Donc, c'est la deuxième question qu'on va se poser.

118
00:15:39.480 --> 00:15:43.060
Maintenant, si c'est possible physiquement, bien là, c'est financièrement ce que c

119
00:15:43.080 --> 00:15:47.180
'est faisable. Parce que c'est bien beau tout ça, mais si financièrement ça ne tient

120
00:15:47.200 --> 00:15:52.580
pas la route, bien le projet, parce que c'est aussi, c'est que dans certaines vonges

121
00:15:52.600 --> 00:15:58.080
éloignées, on pourrait construire un gros immeuble de logement,

122
00:15:58.340 --> 00:16:01.160
mais si les loyers ne sont pas élevés, parce que justement,

123
00:16:01.380 --> 00:16:04.180
on est très éloigné de la ville, bien, ça se peut que le projet ne soit pas

124
00:16:04.200 --> 00:16:08.980
financièrement faisable. Donc, on regarde, est-ce que les revenus sont super au

125
00:16:09.000 --> 00:16:12.820
coût ? Et sachant cela, est-ce que c'est un rendement qui est acceptable ?

126
00:16:13.440 --> 00:16:16.020
Déjà en partant, si les revenus futurs ne sont pas super au coût,

127
00:16:16.740 --> 00:16:17.880
bien là, ça ne passe pas l'étape 3.

128
00:16:19.360 --> 00:16:23.460
Et maintenant, lorsqu'on est filtré avec l'étape 3, il faut vraiment voir ça comme

129
00:16:23.480 --> 00:16:26.880
un entonnoir. C'est-à-dire que les projets, on les fait tous passer dans cet

130
00:16:26.900 --> 00:16:31.400
entonnoir-là, puis à chaque étape, 1, 2, 3, il y a de moins en moins de projets qui

131
00:16:31.420 --> 00:16:36.980
restent. Et là, le 4, c'est vraiment qu'est-ce qui produit le plus,

132
00:16:37.200 --> 00:16:41.240
le maximal productif. C'est la valeur résiduelle la plus élevée parmi toutes les

133
00:16:41.260 --> 00:16:42.060
possibilités.

134
00:16:43.480 --> 00:16:45.320
Donc, les critères sont vraiment appliquées dans l'ordre.

135
00:16:46.320 --> 00:16:51.920
Et donc, si un usage n'est pas légalement permis, on ne voit même pas l'étape 2 pour

136
00:16:51.940 --> 00:16:54.420
ce projet-là. Donc, c'est ça.

137
00:16:55.440 --> 00:16:56.800
Donc, ici maintenant, c'est ça.

138
00:16:56.900 --> 00:16:58.260
Donc, ça, c'est l'analyse séquentielle.

139
00:16:59.140 --> 00:17:01.080
Est-ce que c'est légalement permis de faire le projet ?

140
00:17:01.700 --> 00:17:05.300
si c'est oui, on continue. Sinon, bien là, c'est un usage qui est limité.

141
00:17:05.840 --> 00:17:08.720
Ensuite, est-ce que c'est physiquement possible selon la topologie du terrain ?

142
00:17:09.280 --> 00:17:11.280
Si oui, bon, on continue encore une fois.

143
00:17:12.000 --> 00:17:14.160
Est-ce que c'est financièrement faisable ?

144
00:17:14.900 --> 00:17:20.620
Si oui, on continue. Et là, est-ce que c'est le projet qui apporte le plus au niveau

145
00:17:20.640 --> 00:17:23.080
du maximal productif ? Bien là, on se pose la question.

146
00:17:23.960 --> 00:17:28.220
Et là, au niveau du financièrement faisable, c'est là que c'est vraiment plus,

147
00:17:28.620 --> 00:17:33.680
c'est pas s'évident que ça. Il faut vraiment donc, on continue à repasser les étapes

148
00:17:33.700 --> 00:17:35.360
une par une pour vraiment plus les détailler.

149
00:17:35.800 --> 00:17:39.280
Au niveau des éléments à vérifier, au niveau du légalement permis.

150
00:17:39.920 --> 00:17:42.100
Comme on a dit, c'est le zonage municipal.

151
00:17:42.740 --> 00:17:43.780
Est-ce que c'est résidentiel ?

152
00:17:43.940 --> 00:17:46.360
Est-ce que c'est commercial ? Est-ce que c'est mix ou c'est industriel ?

153
00:17:46.880 --> 00:17:49.120
Parce qu'il y a certaines zones qui sont simplement industrielles.

154
00:17:52.300 --> 00:17:55.540
Encore une fois, c'est possible que certains promoteurs immobiliers des fois

155
00:17:55.560 --> 00:18:00.500
décident d'acheter des terrains avec des zones agricole,

156
00:18:00.580 --> 00:18:05.740
donc ça s'est vu dans certaines villes de la province, c'est-à-dire que c'est un

157
00:18:05.760 --> 00:18:09.920
pays en soi. C'est-à-dire que vous achetez de quoi de zone agricole,

158
00:18:09.980 --> 00:18:14.900
vous attendez pendant quelques mois ou quelques années ou même quelques décennies et

159
00:18:14.920 --> 00:18:18.360
là vous espérez qu'il y a un changement de zonage à cause que justement les

160
00:18:18.380 --> 00:18:20.300
environnements deviennent plus denses, il y a plus de population,

161
00:18:20.500 --> 00:18:24.840
donc les gouvernements décident de changer le zonage.

162
00:18:25.020 --> 00:18:28.980
Ou si vous avez beaucoup d'influence, Donc, ça s'est déjà fait.

163
00:18:29.140 --> 00:18:30.960
Donc, c'est possible de le faire.

164
00:18:31.140 --> 00:18:33.300
Mais bon, ce rendu là, ça ne rentre pas vraiment dans la théorie immobilière.

165
00:18:35.460 --> 00:18:37.300
Donc, maintenant, ça fait tout de suite parfait.

166
00:18:38.760 --> 00:18:40.680
Ici, est-ce que c'est physiquement possible ?

167
00:18:41.160 --> 00:18:43.840
C'est là que c'est quand même un gros travail de savoir est-ce que c'est possible.

168
00:18:43.940 --> 00:18:45.740
Est-ce que c'est possible selon la taille ?

169
00:18:45.840 --> 00:18:49.480
Est-ce que le projet, le terrain est suffisamment important pour pouvoir faire le

170
00:18:49.500 --> 00:18:52.320
projet que vous souhaitez ? Si la réponse est oui, bien là,

171
00:18:52.500 --> 00:18:57.500
c'est bon. La topographie. Des fois, il y a certains terrains qui ont des risques d

172
00:18:57.520 --> 00:19:01.300
'inondations. C'est de plus en plus fréquent maintenant que les terrains sont plus à

173
00:19:01.320 --> 00:19:03.000
risque. C'est bien important.

174
00:19:03.360 --> 00:19:04.840
Donc, ça, c'est relativement nouveau.

175
00:19:05.000 --> 00:19:06.340
Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est…

176
00:19:06.800 --> 00:19:11.140
C'est très récent qu'on se pose la question, est-ce que ce terrain-là est viable sur

177
00:19:11.160 --> 00:19:16.100
10, 20 ou 30 ans ? Avant, bon, on disait, s'il y a des inondations,

178
00:19:16.420 --> 00:19:19.560
c'est périodique. Donc, c'est-à-dire que c'est une rivière qui déborde.

179
00:19:20.400 --> 00:19:22.640
Puis, ça va se retirer. Donc, il y a les assurances et tout.

180
00:19:22.660 --> 00:19:24.980
Maintenant, il y a des zones qui sont dites non assurables.

181
00:19:25.120 --> 00:19:28.520
C'est-à-dire qu'on prend pour acquis que la montée des eaux fait en sorte qu'il y a

182
00:19:28.540 --> 00:19:30.140
une exposition qui est permanente.

183
00:19:30.780 --> 00:19:33.800
C'est-à-dire que ce n'est pas toute la province, c'est certains endroits.

184
00:19:35.360 --> 00:19:37.440
Il y a des endroits aussi qui sont vraiment plus risqués que d'autres.

185
00:19:38.140 --> 00:19:41.660
Un exemple du Saguenay, par exemple, où il y a eu des inondations au Saguenay dans

186
00:19:41.680 --> 00:19:45.400
les années 90, ou le déluge qu'il y avait eu.

187
00:19:45.780 --> 00:19:48.040
Il y a souvent des événements fréquents au Saguenay.

188
00:19:49.720 --> 00:19:51.380
Soit parce que c'est entouré de…

189
00:19:51.400 --> 00:19:53.460
c'est très montagneux. Donc, il y a des écoulements d'eau.

190
00:19:54.160 --> 00:19:55.960
Il y a beaucoup de puits abondantes.

191
00:19:56.480 --> 00:20:01.880
Et aussi, le sol. Donc, le Saguenay-Saint-Jean s'est reconnu pour être très

192
00:20:01.900 --> 00:20:03.800
argileux. Donc, c'est-à-dire qu'il y a beaucoup de...

193
00:20:03.820 --> 00:20:07.440
La possibilité d'avoir des glissements de terrain, c'est vraiment plus...

194
00:20:07.460 --> 00:20:11.560
une plus forte probabilité. Donc, ça, c'est toutes les choses qu'il faut regarder la

195
00:20:11.580 --> 00:20:15.400
topologie. Et là, surtout aussi, est-ce que c'est contaminé ?

196
00:20:15.420 --> 00:20:17.000
Donc, le sous-sol, est-ce que je peux faire de quoi ?

197
00:20:17.100 --> 00:20:18.420
Donc, est-ce qu'il y a une nappe phréatique, etc.

198
00:20:19.240 --> 00:20:22.500
Et aussi, si maintenant vous voulez faire un projet de condo,

199
00:20:22.660 --> 00:20:24.740
bien là, ça serait bien qu'il y ait un transport en commun,

200
00:20:24.980 --> 00:20:29.120
des routes, que ce ne soit pas juste, c'est tout ça qui est à regarder.

201
00:20:29.480 --> 00:20:32.320
Donc, lorsqu'on parle de ce que c'est physiquement possible.

202
00:20:33.620 --> 00:20:36.380
aussi donc les services publics, donc l'aqueduc, égout,

203
00:20:36.540 --> 00:20:40.500
etc c'est possible donc de s'en sortir sans aqueduc, donc c'est à dire que vous

204
00:20:40.520 --> 00:20:46.020
pouvez avoir il y en a qui vont prendre de l'eau dans un puer artésien avec une

205
00:20:46.040 --> 00:20:49.180
fosse septique donc c'est possible, mais encore une fois,

206
00:20:49.380 --> 00:20:53.720
ça affecte la valeur du projet donc c'est pas tous les acheteurs qui sont à l'aise

207
00:20:53.740 --> 00:20:57.140
avec le fait de ne pas avoir d'aqueduc, et aussi donc l'environnement,

208
00:20:57.420 --> 00:21:01.180
ça c'est rendu super important donc c'est à dire que si vous voulez faire par

209
00:21:01.200 --> 00:21:02.000
exemple

210
00:21:05.560 --> 00:21:11.260
un parc de maisons en rangée, tout ça, et là, il y a une raffinerie à côté,

211
00:21:12.000 --> 00:21:14.300
c'est possible. Il va y avoir des gens qui vont vouloir vivre là.

212
00:21:14.740 --> 00:21:18.320
Mais maintenant, le prix que vous allez charger va être vraiment revu à la baisse,

213
00:21:18.420 --> 00:21:19.760
sachant qu'il y a une raffinerie juste à côté.

214
00:21:20.900 --> 00:21:22.660
Dans la province, il n'y en a pas énormément des raffineries.

215
00:21:22.720 --> 00:21:24.820
Il y en a deux. Il y en a une à Montréal et une à Lévis à Québec.

216
00:21:26.660 --> 00:21:31.340
Des fois, c'est possible. Maintenant, c'est plus le quartier résidentiel se

217
00:21:31.360 --> 00:21:34.400
construit souvent autour de la raffinerie parce que le contraire n'est pas vraiment

218
00:21:34.420 --> 00:21:37.280
possible sans poursuite. C'est-à-dire que si vous êtes propriétaire d'une maison,

219
00:21:37.540 --> 00:21:39.700
puis que là, il y a une raffinerie qui achète des terrains,

220
00:21:39.840 --> 00:21:41.760
puis que vous ne serez pas content, puis c'est normal.

221
00:21:41.940 --> 00:21:43.780
Puis le gouvernement ne le serait pas faire de toute façon.

222
00:21:44.480 --> 00:21:48.600
Donc, c'est à prendre en compte, mais bon, l'environnement,

223
00:21:48.720 --> 00:21:51.200
c'est plus, maintenant, au niveau, par exemple, est-ce qu'il y a une autoroute qui

224
00:21:51.220 --> 00:21:57.140
est à côté et tout ça. Maintenant, le financièrement faisable,

225
00:21:57.260 --> 00:22:03.040
excusez-moi, Donc, c'est-à-dire, est-ce que les revenus anticipés de votre projet

226
00:22:03.060 --> 00:22:04.600
vont être supérieurs au coût ?

227
00:22:05.140 --> 00:22:09.140
Donc, ça, c'est-à-dire que vous comparez les revenus anticipés au coût de total,

228
00:22:09.240 --> 00:22:10.620
donc terrain et construction.

229
00:22:12.420 --> 00:22:17.380
Maintenant, le terrain, vous l'avez, donc, quand on applique cette théorie-là,

230
00:22:17.460 --> 00:22:19.500
comme on pourrait dire, c'est lorsque vous avez déjà le terrain.

231
00:22:19.520 --> 00:22:25.580
C'est-à-dire que vous voulez en quelque sorte savoir c'est quoi l'utilisation

232
00:22:25.600 --> 00:22:30.960
qui est le plus optimal. Quel projet m'en donne le plus possible pour le terrain que

233
00:22:30.980 --> 00:22:35.120
j'ai en ce moment. Donc, au niveau de l'application de ça ici,

234
00:22:35.660 --> 00:22:37.880
on va prendre cet exemple-là très simple.

235
00:22:38.020 --> 00:22:41.000
Donc, on aurait un exemple entre deux projets.

236
00:22:41.180 --> 00:22:43.360
Un catplex puis un édifice commercial.

237
00:22:44.280 --> 00:22:46.700
Donc, le terrain, on l'a payé 200 000.

238
00:22:46.720 --> 00:22:49.620
Dans les deux cas, c'est 200 000 parce qu'il est déjà acheté.

239
00:22:50.220 --> 00:22:53.500
Maintenant, le coût de construction, c'est 600 000 pour le 4plex,

240
00:22:53.700 --> 00:22:58.080
puis le commercial, on va supposer, je ne sais pas, c'est des entrepôts,

241
00:22:58.240 --> 00:23:04.240
peu importe, c'est 900 000. Maintenant, le coût total, c'est 800 000 par rapport à 1

242
00:23:04.260 --> 00:23:06.740
,1 million, donc avec le commercial.

243
00:23:07.900 --> 00:23:11.700
Et là, vous avez donc les revenus nets, donc ici qui sont les revenus nets

244
00:23:11.720 --> 00:23:18.140
anticipés, donc c'est-à-dire que c'est vraiment la valeur que vous

245
00:23:18.160 --> 00:23:19.840
allez réaliser à chacune des années.

246
00:23:20.340 --> 00:23:22.820
Et là, on va appliquer donc ici maintenant un taux de rendement.

247
00:23:23.280 --> 00:23:25.840
Donc, c'est-à-dire que vous, et là, il faudrait aussi appliquer un taux de

248
00:23:25.860 --> 00:23:28.580
croissance au revenu, étant donné que ça va changer à travers le temps.

249
00:23:29.160 --> 00:23:33.640
Donc, mais ici, donc, je ne sais pas s'il y en a qui sont familiarisés avec le tri,

250
00:23:33.900 --> 00:23:37.580
le taux de rendement interne, on appelle ça l'IRR.

251
00:23:37.700 --> 00:23:41.300
Donc, en finance, c'est beaucoup utilisé.

252
00:23:41.380 --> 00:23:42.420
C'est un peu l'équivalent de ça ici.

253
00:23:42.820 --> 00:23:47.260
Donc, c'est-à-dire, c'est le rendement que le projet vous rapporte par rapport,

254
00:23:47.320 --> 00:23:48.560
mettons, à tous les autres projets.

255
00:23:48.660 --> 00:23:51.640
Donc, ici, clairement, les deux sont faisables financièrement.

256
00:23:51.800 --> 00:23:53.300
Donc, où est-ce que ce ne serait pas faisable ?

257
00:23:53.400 --> 00:23:55.720
Ce serait, mettons, à zéro et en bas.

258
00:23:56.200 --> 00:23:58.040
Donc, c'est-à-dire, si on aurait un rendement qui est négatif.

259
00:23:59.120 --> 00:24:01.720
Maintenant, ce n'est pas parce que c'est faisable que c'est souhaitable.

260
00:24:01.960 --> 00:24:05.400
Donc, c'est-à-dire que là, à 6,5 et à 8, bon, c'est relativement des rendements

261
00:24:05.420 --> 00:24:10.240
corrects. Mais bon, si on est à 2, est-ce que vous allez vous embarquer,

262
00:24:10.340 --> 00:24:13.980
donc vous allez maintenant engeler des capitaux ou de l'argent dans un projet qui

263
00:24:14.000 --> 00:24:18.660
rapporte simplement 2 %, ce ne serait pas nécessairement intelligent étant donné que

264
00:24:18.680 --> 00:24:23.820
l'immobilier, ça reste quand même un investissement risqué et que vous pouvez avoir

265
00:24:23.840 --> 00:24:26.040
le même rendement à la banque, peu importe.

266
00:24:26.060 --> 00:24:31.180
Maintenant, il y aurait aussi le financement hypothécaire à prendre en compte,

267
00:24:31.300 --> 00:24:33.720
mais là, on t'en tient vraiment simplement comme ça ici.

268
00:24:34.080 --> 00:24:37.060
Est-ce que le rendement du projet est positif ou non ?

269
00:24:37.240 --> 00:24:39.300
Si il est positif, on y va, c'est faisable.

270
00:24:39.800 --> 00:24:42.220
Mais ça ne veut pas dire que ça va passer l'étape suivante.

271
00:24:44.760 --> 00:24:48.280
Ici, donc, c'est ça. C'est le principe de maximale productif,

272
00:24:48.380 --> 00:24:49.800
c'est la valeur résiduelle du terrain.

273
00:24:50.380 --> 00:24:54.120
Donc, c'est-à-dire que vous avez des projets ici, donc,

274
00:24:54.880 --> 00:24:57.840
qui passent l'étape 3. Donc, est-ce que c'est faisable financièrement ?

275
00:24:58.120 --> 00:25:04.020
Et si ça passe cette étape-là, au critère 4, donc, vous allez prendre le projet qui

276
00:25:04.040 --> 00:25:06.900
vous apporte la valeur résiduelle du terrain la plus importante.

277
00:25:08.540 --> 00:25:11.640
Dans le cas qui est ici, donc, bon, le CIPLEX n'est pas nécessairement un rapport,

278
00:25:11.800 --> 00:25:16.120
mais la valeur résiduelle du terrain, c'est la valeur, donc,

279
00:25:16.340 --> 00:25:21.480
totale estimée ici, donc, de la valeur marchande, comme on pourrait dire.

280
00:25:21.500 --> 00:25:25.780
C'est-à-dire que votre projet, ici, a une valeur marchande de 850 000.

281
00:25:26.040 --> 00:25:27.460
Et ça, comment c'est déterminé ?

282
00:25:28.380 --> 00:25:31.560
C'est soit parce que vous faites des comparables et tout ça,

283
00:25:31.720 --> 00:25:33.860
ou vous estimez avec la méthode des revenus.

284
00:25:33.940 --> 00:25:37.040
C'est-à-dire que vous actualisez les flux de trésorerie pour avoir une valeur comme

285
00:25:37.060 --> 00:25:38.300
un autre investisseur, le price rate.

286
00:25:38.760 --> 00:25:42.320
Donc, c'est vraiment comment le projet pourrait se revendre immédiatement après la

287
00:25:42.340 --> 00:25:45.860
construction. Et ça, ça vous permet, donc, si vous soustrayez les coûts de

288
00:25:45.880 --> 00:25:49.500
construction, sans le terrain, d'avoir la valeur résiduelle de votre terrain.

289
00:25:50.460 --> 00:25:55.120
Donc, c'est la valeur, donc, implicite du terrain, sachant que vous avez fait ce

290
00:25:55.140 --> 00:25:59.860
projet-là. Et vous voyez, donc, ici, que, bon, là, dans les deux cas,

291
00:25:59.940 --> 00:26:02.200
on serait égal. Maintenant qu'on rajouterait un 6 plex,

292
00:26:02.620 --> 00:26:05.400
là, c'est complètement différent, là, il coûterait un petit peu plus cher que le 4

293
00:26:05.420 --> 00:26:08.140
plex, bien, là, il y aurait une valeur résiduelle de 270 000.

294
00:26:08.560 --> 00:26:11.740
Donc, dans ce cas-là, très précis, c'est simplifié aussi,

295
00:26:11.860 --> 00:26:16.660
mais on irait avec le ciplex, étant donné que la valeur résiduelle du terrain est

296
00:26:16.680 --> 00:26:17.480
plus élevée.

297
00:26:19.820 --> 00:26:22.820
Ce qui est important ici, c'est que la valeur totale estimée,

298
00:26:23.100 --> 00:26:25.720
ça peut être plusieurs méthodes.

299
00:26:27.540 --> 00:26:32.620
Ça peut être parce que, par exemple, on a exactement la même chose qui s'est vendue

300
00:26:32.640 --> 00:26:34.460
il y a deux semaines à tel prix.

301
00:26:34.480 --> 00:26:37.660
Donc, on peut inférer ça, mettons que ça se vendrait à peu près à ce prix-là,

302
00:26:38.140 --> 00:26:41.440
sachant les comparables à côté, ou on utilise la méthode des revenus.

303
00:26:43.380 --> 00:26:46.300
La méthode des coûts, dans ce cas-là, ici, pour la valeur totale estimée,

304
00:26:46.400 --> 00:26:50.640
ce n'est pas nécessairement la même façon de faire, étant donné qu'on va arriver à

305
00:26:50.660 --> 00:26:54.560
la même chose. C'est-à-dire qu'on va arriver exactement à 200 000 parce que le coût

306
00:26:54.580 --> 00:26:55.760
de construction, on le connaît déjà.

307
00:26:57.020 --> 00:27:02.900
Donc, ça, c'est vraiment dans le cas où on aurait un projet qui serait en quelque

308
00:27:02.920 --> 00:27:05.980
sorte productif. Donc, il nous permettrait d'avoir de la valeur immédiatement.

309
00:27:06.600 --> 00:27:10.420
Donc là, comme on a vu ici, le projet-là, il nous apporte quelle valeur ?

310
00:27:10.540 --> 00:27:12.660
Si on regarde là-bas, le terrain, on le paye 200 000.

311
00:27:13.900 --> 00:27:19.100
Donc, on a 50 000 ici de valeur créée simplement parce qu'on a choisi ce projet-là

312
00:27:19.120 --> 00:27:20.360
par rapport au coût total.

313
00:27:22.000 --> 00:27:23.200
Est-ce que c'était correct pour ça ici ?

314
00:27:24.060 --> 00:27:27.620
C'est plus… Oui, ça va bien. Ça va bien ?

315
00:27:27.720 --> 00:27:28.520
Merveilleux.

316
00:27:31.900 --> 00:27:34.120
Donc, terrain vacant versus terrain amélioré.

317
00:27:35.240 --> 00:27:39.700
L'analyse du terrain vacant, c'est quel serait le meilleur usage si le terrain était

318
00:27:39.720 --> 00:27:44.120
vacant. Donc, c'est déterminer la valeur du terrain en soi par…

319
00:27:44.140 --> 00:27:45.960
Donc, c'est la méthode des coûts ici.

320
00:27:46.080 --> 00:27:50.280
Donc, c'est ce qu'on vient de faire en soi ici, donc, sachant que le terrain est

321
00:27:50.300 --> 00:27:53.700
vacant, quelle est la meilleure façon, donc, d'aller chercher de la valeur.

322
00:27:55.280 --> 00:27:57.920
J'aime moyen, maintenant, le principe de valeur résiduelle du terrain,

323
00:27:58.000 --> 00:28:00.880
mais c'est comme ça que l'Ordre, donc, le mentionne.

324
00:28:01.040 --> 00:28:05.180
Donc, en soi, ce n'est pas nécessairement, ça serait la valeur du terrain,

325
00:28:05.400 --> 00:28:07.480
sachant qu'on a choisi cette façon de faire.

326
00:28:08.860 --> 00:28:11.760
Mais bon, ce n'est pas clair, le terrain, sur l'évaluation foncière,

327
00:28:11.820 --> 00:28:16.240
va rester la même valeur. Donc, c'est plus dans la valeur totale du projet que ça va

328
00:28:16.260 --> 00:28:17.140
être reflété.

329
00:28:19.080 --> 00:28:22.900
Maintenant, le principe d'anticipation et de changement.

330
00:28:23.080 --> 00:28:25.420
Ça, c'est un qui est relativement important.

331
00:28:28.000 --> 00:28:33.160
La valeur d'un bien immobilier, c'est une fonction des bénéfices futurs anticipés.

332
00:28:34.040 --> 00:28:35.700
Donc, c'est-à-dire que c'est les revenus.

333
00:28:35.840 --> 00:28:40.040
Si c'est un immeuble locatif ou même si c'est une maison,

334
00:28:40.200 --> 00:28:42.140
donc vous pouvez la louer et générer des revenus.

335
00:28:42.160 --> 00:28:44.820
la plus-value potentielle du marché.

336
00:28:45.420 --> 00:28:51.220
Et la jouissance, si c'est, par exemple, une propriété qui va être habitée par la

337
00:28:51.240 --> 00:28:56.900
personne qui l'achète. C'est simplement les bénéfices futurs dans les années à venir

338
00:28:56.920 --> 00:28:59.520
que vous allez tirer de cette propriété.

339
00:28:59.680 --> 00:29:05.200
C'est vraiment une valeur qui est plus orientée vers l'avenir.

340
00:29:06.840 --> 00:29:10.080
Au niveau des bénéfices anticipés, c'est les revenus de location future.

341
00:29:10.920 --> 00:29:14.280
Par exemple, si vous avez une maison et que là, vous prévoyez louer,

342
00:29:14.420 --> 00:29:18.500
je ne sais pas moi, c'est une maison avec un appartenant au sous-sol,

343
00:29:18.620 --> 00:29:22.800
des fois on voit ça, et vous prévoyez louer ça à un étudiant parce que c'est à côté

344
00:29:22.820 --> 00:29:26.700
de l'université de l'UQAM ou c'est à Montréal, tout ça,

345
00:29:26.760 --> 00:29:28.880
ça rentre dans les bénéfices anticipés.

346
00:29:30.160 --> 00:29:33.260
la plus-value à la revente potentielle.

347
00:29:33.580 --> 00:29:36.000
Ça, encore une fois, c'est plus dur de prévoir ça.

348
00:29:37.340 --> 00:29:40.900
Mais bon, si on applique un principe que, habituellement,

349
00:29:41.080 --> 00:29:43.860
il y a un taux de croissance qui est quand même stable au Québec,

350
00:29:44.180 --> 00:29:46.920
c'est quand même possible de savoir à peu près que ça va être où.

351
00:29:47.620 --> 00:29:50.740
Il y a plus de chances qu'on se trompe à la baisse qu'à la hausse si on applique des

352
00:29:50.760 --> 00:29:54.820
taux relativement modérés. Si c'est un propriétaire occupant,

353
00:29:55.140 --> 00:29:58.120
bien là, il y a une jouissance qui est personnelle de ce projet-là.

354
00:29:58.140 --> 00:29:59.620
et surtout les avantages fiscaux.

355
00:30:00.180 --> 00:30:03.100
C'est une propriété, donc votre seule propriété, mais là,

356
00:30:03.180 --> 00:30:06.680
vous avez l'exemption de l'impôt sur les gains en capitaux.

357
00:30:07.320 --> 00:30:08.880
Donc, ça, c'est quand même très bien.

358
00:30:09.260 --> 00:30:11.280
C'est-à-dire que pour ceux-là qui ne sont pas au courant,

359
00:30:11.360 --> 00:30:15.580
au Québec, la résidence principale, la plus-value que vous faites,

360
00:30:15.920 --> 00:30:16.880
vous n'êtes pas imposé dessus.

361
00:30:17.420 --> 00:30:21.040
Donc, c'est-à-dire que vous pouvez la revendre et c'est libre d'impôt.

362
00:30:22.140 --> 00:30:25.000
Si c'était une deuxième propriété, par exemple, bien là,

363
00:30:25.180 --> 00:30:30.100
ça va être 50 % de la plus-value qui va être ajoutée sur votre revenu d'entreprise,

364
00:30:30.240 --> 00:30:34.300
si le building est la propriété d'une entreprise, ou sinon,

365
00:30:34.700 --> 00:30:40.220
ça va être 50 % sur l'impôt personnel de la personne qui est propriétaire.

366
00:30:41.020 --> 00:30:46.120
Mais c'est dans le cas où, vraiment, c'est une résidence secondaire.

367
00:30:47.120 --> 00:30:50.900
Dans le cas d'une entreprise, ça rentre donc dans les…

368
00:30:50.920 --> 00:30:54.140
ce n'est même pas des gains en capitaux, c'est des revenus d'entreprise simplement.

369
00:30:54.700 --> 00:30:55.740
Désolé, juste pour te la refier.

370
00:30:56.440 --> 00:30:59.020
Et le potentiel de développement aussi est important.

371
00:30:59.200 --> 00:31:03.500
C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un projet et que vous pouvez faire une

372
00:31:03.520 --> 00:31:06.320
expansion, bien ça, c'est également dans les bénéfices anticipés.

373
00:31:08.440 --> 00:31:11.500
Maintenant, le lien avec la méthode des revenus, c'est pourquoi,

374
00:31:11.680 --> 00:31:16.560
c'est que ça repose directement sur la valeur future.

375
00:31:16.740 --> 00:31:20.700
Donc, ici vraiment, c'est l'actualisation des flux monétaires futurs.

376
00:31:21.840 --> 00:31:24.020
Mais encore une fois, ce n'est pas tout qui peut être mis là-dedans.

377
00:31:24.180 --> 00:31:26.940
C'est-à-dire que la jouissance personnelle, ça ne rentre pas dans les revenus

378
00:31:26.960 --> 00:31:27.760
futurs.

379
00:31:29.080 --> 00:31:33.880
le fait donc de l'avantage fiscal, oui, mais vraiment, ce n'est pas tout qui peut

380
00:31:33.900 --> 00:31:39.880
être abordé par ce temps. Ici, on va le voir plus en détail à la séance 11 et 12,

381
00:31:39.940 --> 00:31:44.580
la méthode du revenu, mais pour vous donner une idée, c'est le revenu qu'une

382
00:31:44.600 --> 00:31:49.900
propriété va vous rapporter. On peut estimer la valeur avec la méthode d

383
00:31:49.920 --> 00:31:55.780
'actualisation en divisant par le taux de rendement qu'un investisseur souhaiterait.

384
00:31:56.480 --> 00:32:00.280
Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment sur le marché immobilier,

385
00:32:00.520 --> 00:32:03.200
on a un taux de rendement à peu près de, je ne sais pas moi,

386
00:32:03.300 --> 00:32:09.160
6,5 %, bien, vous pouvez diviser le rendement annuel que vous vous anticipez l'année

387
00:32:09.180 --> 00:32:11.020
suivante par le taux de rendement.

388
00:32:12.200 --> 00:32:15.960
Bon, c'est encore une fois, ça pose l'hypothèse que c'est perpétuel.

389
00:32:16.060 --> 00:32:19.400
Donc, c'est-à-dire qu'ici, c'est vraiment, on suppose que vous allez détenir ça

390
00:32:19.420 --> 00:32:22.020
toute votre vie et même après votre mort en réalité.

391
00:32:22.400 --> 00:32:27.400
Mais c'est juste que plus qu'on avance dans le temps, plus le flux de trésorerie qui

392
00:32:27.420 --> 00:32:28.880
est éloigné a moins d'importance.

393
00:32:29.020 --> 00:32:32.660
Donc, on fait le choix d'y aller perpétuel, étant donné que ça ne change pas

394
00:32:32.680 --> 00:32:36.600
vraiment grand-chose. C'est-à-dire que vous le faites sur 20 ans ou à l'infini,

395
00:32:37.560 --> 00:32:38.840
ça va être sensiblement la même chose.

396
00:32:38.940 --> 00:32:42.040
C'est-à-dire que les revenus vraiment plus éloignés n'auront pas d'importance sur la

397
00:32:42.060 --> 00:32:42.860
valeur présente.

398
00:32:46.900 --> 00:32:51.360
Maintenant ici, d'autres choses qu'un évaluateur agréé doit prendre en compte,

399
00:32:51.460 --> 00:32:52.440
c'est le principe de changement.

400
00:32:53.240 --> 00:32:56.440
Donc, c'est de quoi qu'on ne parle pas nécessairement beaucoup,

401
00:32:56.660 --> 00:33:01.340
mais il y a des cycles de vie à des quartiers et à des propriétés.

402
00:33:02.000 --> 00:33:06.020
Donc, si on prend l'exemple, il y a certains quartiers qui sont nouveaux,

403
00:33:06.180 --> 00:33:07.480
bien là, toutes les propriétés sont neuves.

404
00:33:08.880 --> 00:33:14.440
Donc, c'est très récent. La valeur de tout le parc, par exemple,

405
00:33:14.620 --> 00:33:17.900
est beaucoup plus élevée que si on est dans un quartier où on est plus en fin de

406
00:33:17.920 --> 00:33:21.180
vie. Qu'est-ce que ça veut dire un quartier en fin de vie ?

407
00:33:21.260 --> 00:33:25.260
C'est un quartier où les maisons ont 50, 70 ans, même 80 ans des fois,

408
00:33:25.440 --> 00:33:30.840
et que pour avoir un regain de valeur, il va avoir besoin de rénovation majeure ou

409
00:33:30.860 --> 00:33:33.780
simplement d'un autre cycle de construction.

410
00:33:33.800 --> 00:33:35.860
C'est-à-dire que souvent, on voit ça dans certains quartiers.

411
00:33:36.200 --> 00:33:40.480
Les maisons sont démolies graduellement ou ils sont upgradés de façon importante.

412
00:33:41.120 --> 00:33:44.980
Ça dépend. Il y en a qui décident de tout refaire de A à Z.

413
00:33:45.100 --> 00:33:48.780
Il y en a même qui décident de lever la maison, de faire une excavation

414
00:33:48.800 --> 00:33:52.040
additionnelle pour agrandir le sous-sol ou je ne sais pas.

415
00:33:52.060 --> 00:33:56.700
Donc, tout se fait, mais après un certain temps, habituellement,

416
00:33:56.820 --> 00:33:58.100
une propriété est assez dégradée.

417
00:34:01.280 --> 00:34:04.020
Il y en a certains qui réussissent quand même à garder une valeur à travers le

418
00:34:04.040 --> 00:34:05.960
temps, donc en rénovant de façon continue.

419
00:34:06.500 --> 00:34:09.780
Ça prend une assiduité qui est plus importante aussi.

420
00:34:11.520 --> 00:34:13.380
Il y en a qui réussissent, il y en a qui réussissent pas.

421
00:34:13.400 --> 00:34:17.800
C'est-à-dire que là, la propriété, l'acheteur qui va venir va vraiment appliquer un

422
00:34:17.820 --> 00:34:21.200
discount. Il va falloir que je refasse le drain agricole,

423
00:34:21.300 --> 00:34:23.700
il va falloir que je refasse la toiture et ainsi de suite.

424
00:34:25.900 --> 00:34:28.960
Donc ici, c'est vraiment, on pourrait dire, le cycle de vie d'un quartier.

425
00:34:29.760 --> 00:34:31.080
Au départ, il y a une croissance.

426
00:34:31.540 --> 00:34:34.220
Donc maintenant qu'on part avec de quoi qui est nouveau,

427
00:34:34.380 --> 00:34:37.380
un nouveau quartier, par exemple, à Gatineau, on pourrait dire.

428
00:34:37.480 --> 00:34:38.340
Donc il y a un développement.

429
00:34:38.600 --> 00:34:40.580
Donc là, il y a beaucoup de maisons qui se construisent.

430
00:34:40.720 --> 00:34:41.960
Il y a des condos qui se construisent également.

431
00:34:42.420 --> 00:34:43.700
il y a des immeubles à revenus.

432
00:34:45.060 --> 00:34:46.900
Éventuellement, on atteint un point de stabilité.

433
00:34:47.000 --> 00:34:48.820
C'est-à-dire que là, le quartier est saturé.

434
00:34:49.440 --> 00:34:53.140
Il n'y a plus vraiment de possibilité d'agrandir.

435
00:34:53.520 --> 00:34:56.740
La croissance diminue. C'est-à-dire qu'il n'y a pas beaucoup d'édifices qui sont

436
00:34:56.760 --> 00:34:59.860
ajoutés. Et là, on atteint un point d'équilibre et de maturité.

437
00:35:01.120 --> 00:35:03.380
Et là, comme toute chose, éventuellement, ça décline.

438
00:35:03.600 --> 00:35:06.860
C'est-à-dire qu'il y a un vieillissement et il y a de l'obsolescence.

439
00:35:07.300 --> 00:35:11.500
Pourquoi ? Parce que la technologie change.

440
00:35:11.980 --> 00:35:15.600
Donc, on ne sait pas, mettons, dans 20-30 ans, peut-être que les propriétés vont,

441
00:35:15.700 --> 00:35:19.860
je ne sais pas, avoir beaucoup plus de technologie qu'est-ce qu'on a en ce moment

442
00:35:20.340 --> 00:35:23.080
avec l'intelligence artificielle, tout ça, peut-être que les planches,

443
00:35:23.200 --> 00:35:26.540
on ne peut pas vraiment anticiper qu'est-ce qu'il va y avoir comme amélioration et

444
00:35:26.560 --> 00:35:28.940
là, ça fait en sorte que les anciennes propriétés ont moins de valeur.

445
00:35:29.120 --> 00:35:30.300
C'est pour ce qu'on dit obsolescence.

446
00:35:32.020 --> 00:35:36.280
Mais bon, ça ne veut pas nécessairement dire que la propriété va perdre de la valeur

447
00:35:36.300 --> 00:35:38.160
tout court. Donc, c'est-à-dire que c'est très différent.

448
00:35:39.420 --> 00:35:42.560
Le déclin, les propriétés continuent quand même à prendre la valeur,

449
00:35:42.660 --> 00:35:45.180
c'est juste qu'ils vont prendre moins de valeur par rapport à une propriété qui est

450
00:35:45.200 --> 00:35:48.500
neuve. Donc, elle n'aura pas la même valeur qu'une propriété qui va être vraiment au

451
00:35:48.520 --> 00:35:51.260
goût du jour. Mais reste que par rapport à un investissement,

452
00:35:51.720 --> 00:35:55.820
je serais très surpris qu'il y ait une diminution du prix par rapport,

453
00:35:55.980 --> 00:35:57.000
par exemple, à il y a 20 ans.

454
00:35:57.200 --> 00:35:58.580
Ce serait pratiquement impossible.

455
00:35:59.360 --> 00:36:01.720
Donc, c'est vraiment deux choses à tenir en compte.

456
00:36:02.020 --> 00:36:05.720
Ça ne veut pas nécessairement dire que le déclin, que vous n'êtes pas rentable sur l

457
00:36:05.740 --> 00:36:10.780
'investissement. C'est juste que la valeur par rapport à de quoi de récent va être,

458
00:36:11.140 --> 00:36:12.720
la différence va être plus importante.

459
00:36:13.520 --> 00:36:17.320
Et maintenant, le quartier peut avoir un renouveau, c'est-à-dire qu'il y a une

460
00:36:17.340 --> 00:36:19.480
revitalisation ou une reconversion.

461
00:36:21.820 --> 00:36:27.180
Donc, souvent, on commence à voir, par exemple, un des bons exemples,

462
00:36:27.200 --> 00:36:28.140
c'est les immeubles commerciaux.

463
00:36:28.700 --> 00:36:31.820
Donc, surtout tout ce qui est, maintenant, commerce de détail,

464
00:36:32.020 --> 00:36:35.140
certains centres commerciaux, ils ont comme un renouveau en ce moment.

465
00:36:35.160 --> 00:36:40.720
C'est-à-dire qu'il y a beaucoup de promoteurs immobiliers qui réussissent à soit

466
00:36:40.740 --> 00:36:43.540
changer ça pour faire, par exemple, des…

467
00:36:43.560 --> 00:36:49.360
Ils gardent le côté commercial en bas, mais ils font des condominiums sur les autres

468
00:36:49.380 --> 00:36:50.340
étages. Donc, ils ajoutent.

469
00:36:52.920 --> 00:36:54.200
On peut voir ce qu'on met à un renouveau.

470
00:36:54.800 --> 00:36:57.420
Et là, on pourrait dire qu'il y aurait une phase de croissance qui recommencerait,

471
00:36:57.480 --> 00:36:58.940
puis ça tourne comme ça perpétuellement.

472
00:37:00.240 --> 00:37:02.880
Pour un quartier résidentiel, le renouveau, ça va être simplement,

473
00:37:03.260 --> 00:37:08.000
si vous regardez par exemple dans certains quartiers plus âgés,

474
00:37:08.060 --> 00:37:12.600
donc de certaines villes au Québec, vous voyez qu'il y a beaucoup de rénovation des

475
00:37:12.620 --> 00:37:17.240
voies, donc c'est-à-dire que là, le quartier, sans détruire nécessairement les

476
00:37:17.260 --> 00:37:21.600
fondations des bâtiments, il y a des ajouts majeurs qui sont faits et il y a des

477
00:37:21.620 --> 00:37:25.160
modifications qui permettent donc de, sans dire que ça va revenir à un cycle de

478
00:37:25.180 --> 00:37:30.480
croissance aussi important qu'au début, Ça permet donc de repartir un cycle et d

479
00:37:30.500 --> 00:37:35.640
'augmenter la valeur. C'est vu sur certains marchés.

480
00:37:38.020 --> 00:37:44.380
Maintenant aussi, comme tous les marchés immobiliers passent à travers un

481
00:37:44.400 --> 00:37:48.180
cycle aussi d'expansion, stabilisation et surchauffe.

482
00:37:48.740 --> 00:37:53.960
Encore une fois, la surchauffe, ça ne veut pas nécessairement dire que l

483
00:37:53.980 --> 00:37:55.940
'investissement n'est pas rentable.

484
00:37:55.960 --> 00:37:57.120
Ça, c'est super important.

485
00:37:58.880 --> 00:38:02.420
La raison pourquoi, donc, ici, il y a une expansion, puis il y a souvent,

486
00:38:02.500 --> 00:38:06.140
donc, on pourrait dire des cycles de stabilisation puis de surchauffe.

487
00:38:06.480 --> 00:38:09.260
La surchauffe, c'est simplement lorsque les prix augmentent.

488
00:38:09.440 --> 00:38:11.900
Si vous vous êtes déjà demandé pourquoi, quand les prix augmentent rapidement,

489
00:38:12.640 --> 00:38:15.120
les prix semblent augmenter encore plus rapidement dans le futur,

490
00:38:15.260 --> 00:38:21.260
c'est parce que un secteur de l'économie, par exemple,

491
00:38:21.300 --> 00:38:24.980
immobilier résidentiel, les gens ont pris pour acquis que les taux de rendement vont

492
00:38:25.000 --> 00:38:27.360
être importants. Par exemple, les maisons de deux étages et tout ça.

493
00:38:27.900 --> 00:38:30.980
Donc, qu'est-ce que ça fait ? Ça fait en sorte que les constructeurs ou les

494
00:38:31.000 --> 00:38:35.080
investisseurs demandent plus de ça, étant donné que le rendement anticipé est plus

495
00:38:35.100 --> 00:38:37.280
élevé. Et là, ça fait une surchauffe.

496
00:38:39.880 --> 00:38:44.140
Malheureusement, c'est ça qui fait en sorte que c'est la même chose dans les bulles

497
00:38:44.160 --> 00:38:48.300
à la bourse. C'est-à-dire qu'en ce moment, pourquoi la technologie,

498
00:38:48.380 --> 00:38:51.860
ça l'explose ? C'est parce que les gens voient un potentiel.

499
00:38:55.120 --> 00:39:00.000
derrière chaque on pourrait dire bulle il y a une vraie bonne idée par exemple en ce

500
00:39:00.020 --> 00:39:03.760
moment la bourse est très élevée à cause de la technologie parce que les gens voient

501
00:39:03.780 --> 00:39:08.700
un potentiel en intelligence artificielle et ça a overshow c'est à dire que les gens

502
00:39:08.720 --> 00:39:13.220
exagèrent ils vont au-delà de ce que la valeur réelle est mais c'est toujours comme

503
00:39:13.240 --> 00:39:18.680
ça depuis que le monde est monde il y a des bulles spéculatives et il y a des

504
00:39:18.700 --> 00:39:23.060
surshows dans tous les types de marchés Très important,

505
00:39:24.140 --> 00:39:28.720
un évaluateur, donc, une évaluation immobilière, c'est une photographie aussi.

506
00:39:28.840 --> 00:39:31.760
C'est-à-dire que c'est fait pour une date donnée et c'est tout.

507
00:39:32.000 --> 00:39:35.320
Donc, c'est-à-dire qu'une évaluation qui a été faite, par exemple,

508
00:39:35.400 --> 00:39:40.560
il y a six mois, est quand même une meilleure évaluation que celle qui a été faite

509
00:39:40.580 --> 00:39:44.760
il y a deux ans, mais ce n'est pas, donc, ce n'est pas,

510
00:39:44.940 --> 00:39:46.500
c'est vraiment pour une date effective.

511
00:39:47.040 --> 00:39:50.680
Donc, c'est pour ça que souvent, les évaluations doivent être faites dans le cas de

512
00:39:50.700 --> 00:39:51.820
certains emprunts hypothécaires.

513
00:39:52.340 --> 00:39:56.080
Donc, c'est pas parce qu'il y a cinq ans, lorsque vous avez renouvelé votre interne

514
00:39:56.100 --> 00:39:59.660
hypothécaire, l'évaluation était de telle valeur qu'aujourd'hui,

515
00:39:59.840 --> 00:40:03.220
c'est la même chose. Donc, c'est-à-dire qu'il faut que ce soit refait.

516
00:40:05.820 --> 00:40:08.680
Bon, on va passer maintenant aux facteurs économiques.

517
00:40:08.800 --> 00:40:14.040
Donc, ça, c'est une analyse qui permet de voir qu'est-ce qui impacte le prix des

518
00:40:14.060 --> 00:40:17.820
propriétés. Donc, il y a des facteurs externes, économiques,

519
00:40:18.460 --> 00:40:20.080
macroéconomiques, démographiques.

520
00:40:20.300 --> 00:40:22.160
On va tous les passer une par une.

521
00:40:22.920 --> 00:40:25.100
Le facteur économique, c'est super simple.

522
00:40:25.500 --> 00:40:27.840
Les taux d'intérêt et la politique monétaire.

523
00:40:29.300 --> 00:40:31.820
Pourquoi ? Parce que le financement dépend de soi-ci.

524
00:40:34.080 --> 00:40:35.900
Aussi, l'emploi et les revenus des ménages.

525
00:40:36.240 --> 00:40:40.020
Donc, c'est-à-dire que si le revenu des ménages diminue,

526
00:40:40.120 --> 00:40:42.540
par exemple, bien là, l'hypothèque va être plus dur à payer,

527
00:40:42.620 --> 00:40:44.380
donc ça l'impacte forcément de l'immobilier.

528
00:40:45.760 --> 00:40:48.260
et ça impacte l'immobilier commercial également étant donné que,

529
00:40:48.300 --> 00:40:49.100
bon,

530
00:40:50.480 --> 00:40:53.680
par exemple, si les ménages ont moins d'argent, bien, forcément,

531
00:40:53.960 --> 00:40:55.820
ils vont aller moins, par exemple, dans les restaurants.

532
00:40:56.100 --> 00:40:59.600
S'ils vont moins dans certains restaurants, bien là, les édifices commerciaux,

533
00:41:00.340 --> 00:41:02.680
eux, c'est qui leur locataire, c'est certains restaurants et,

534
00:41:02.780 --> 00:41:04.820
bon, vous voyez donc le principe.

535
00:41:05.500 --> 00:41:06.780
Inflation, pouvoir d'achat également.

536
00:41:07.960 --> 00:41:09.340
Mais ça ici, c'est

537
00:41:11.740 --> 00:41:17.760
pas si évident, donc, Donc, la théorie économique, elle dit que lorsque il y

538
00:41:17.780 --> 00:41:21.960
a beaucoup d'inflation, les gens vont prioriser d'autres choses,

539
00:41:22.000 --> 00:41:24.620
mais ce n'est pas nécessairement ce qu'on remarque en ce moment.

540
00:41:24.740 --> 00:41:28.340
Donc, c'est-à-dire que les gens semblent vraiment vouloir prioriser l'immobilier

541
00:41:28.360 --> 00:41:32.960
résidentiel au détriment de beaucoup de choses qu'ils pourraient faire.

542
00:41:33.500 --> 00:41:39.220
Puis, la raison est simple selon moi, c'est qu'il y a eu une sorte de catture qui s

543
00:41:39.240 --> 00:41:41.640
'est faite en 2020 avec la COVID.

544
00:41:41.660 --> 00:41:44.700
C'est-à-dire que l'immobilier a vraiment explosé.

545
00:41:45.220 --> 00:41:50.340
Et ça, ça a envoyé un message qui est clair, c'est que ceux qui ont un bien

546
00:41:50.360 --> 00:41:52.100
immobilier, ce n'est pas nécessairement une bonne chose.

547
00:41:54.020 --> 00:41:57.720
Même, ce n'est vraiment pas économiquement et sociétalement pour l'ensemble de la

548
00:41:57.740 --> 00:41:59.740
société, ce n'est pas une bonne chose, mais reste que les faits sont là.

549
00:42:03.720 --> 00:42:08.200
Si on prend par exemple deux personnes qui ont le même emploi,

550
00:42:09.460 --> 00:42:12.020
Il y en a un qui est locataire, il y en a un qui est propriétaire.

551
00:42:13.060 --> 00:42:18.800
Lui qui est propriétaire, sa qualité de vie est probablement beaucoup mieux que la

552
00:42:18.820 --> 00:42:21.400
personne qui est locataire. Il y en a certains qui vont dire,

553
00:42:21.560 --> 00:42:27.180
si vous prenez l'excédent de vos revenus que vous avez mis dans votre loyer,

554
00:42:27.300 --> 00:42:30.900
que vous l'investissez à la bourse, oui, c'est clair que les marchés financiers font

555
00:42:30.920 --> 00:42:34.500
une progression importante. Mais malheureusement, l'effet de levier sur le marché

556
00:42:34.520 --> 00:42:39.400
financier n'est pas aussi facilement obtenable que lorsqu'on achète un bien

557
00:42:39.420 --> 00:42:45.660
immobilier. Mais c'est vrai. L'immobilier, ça force comme un épargne chez

558
00:42:45.680 --> 00:42:47.580
certains gens et ça, c'est un gros avantage.

559
00:42:48.720 --> 00:42:54.840
Si vous regardez par exemple la maison moyenne au Québec ou

560
00:42:54.860 --> 00:43:00.460
la maison deux étages, dans les dernières années, la croissance des prix,

561
00:43:00.620 --> 00:43:04.120
on est proche du salaire moyen.

562
00:43:04.320 --> 00:43:10.240
C'est-à-dire que la croissance de l'immobilier d'une maison standard apporte

563
00:43:10.260 --> 00:43:13.060
quasiment autant d'équité que votre salaire.

564
00:43:13.500 --> 00:43:14.500
Donc, ce n'était pas ça avant.

565
00:43:14.680 --> 00:43:16.860
Avant, on était beaucoup loin de ce scénario-là.

566
00:43:17.240 --> 00:43:23.740
Donc, ça crée une inégalité entre propriétaires

567
00:43:23.760 --> 00:43:24.560
et locataires.

568
00:43:26.780 --> 00:43:28.700
Il y a des cas où ça s'est inversé.

569
00:43:28.800 --> 00:43:29.900
Donc, le Japon, c'est un bon exemple.

570
00:43:31.060 --> 00:43:32.420
Il y a des cas où ça ne s'est pas inversé.

571
00:43:32.500 --> 00:43:38.100
C'est-à-dire, certains pays d'Amérique latine où il y a eu une séparation et il ne s

572
00:43:38.120 --> 00:43:39.040
'est jamais revenu. Donc,

573
00:43:41.480 --> 00:43:45.080
l'avantage des propriétaires a toujours continué à être dominé par rapport aux

574
00:43:45.100 --> 00:43:45.900
locataires.

575
00:43:47.280 --> 00:43:51.160
Et c'est encore plus vrai dans la mesure que les loyers au Québec ont augmenté quand

576
00:43:51.180 --> 00:43:52.740
même de façon importante dans les dernières années.

577
00:43:53.700 --> 00:43:57.400
Là, ça semble se calmer, mais bon, c'est des facteurs qui drivent en tout le…

578
00:43:57.420 --> 00:43:59.600
Et aussi, donc, maintenant, au niveau des facteurs démographiques,

579
00:43:59.940 --> 00:44:05.960
croissance de la population, qu'elle provienne d'un taux

580
00:44:05.980 --> 00:44:09.900
de natalité plus élevé ou de l'immigration ou de la migration interne.

581
00:44:09.980 --> 00:44:13.540
Donc, c'est-à-dire qu'un des bons exemples, c'est Ottawa et Gatineau.

582
00:44:13.900 --> 00:44:15.220
Donc, c'est-à-dire que c'est très possible.

583
00:44:15.980 --> 00:44:17.560
Bien, c'est d'ailleurs un phénomène qui est observé.

584
00:44:17.960 --> 00:44:21.500
L'immobilier à Gatineau a explosé parce que beaucoup de gens trouvaient que les

585
00:44:21.520 --> 00:44:23.580
propriétés à Ottawa étaient inabordables.

586
00:44:24.680 --> 00:44:27.600
dans la mesure maintenant où la majorité des gens sont en télétravail ou,

587
00:44:27.620 --> 00:44:32.020
bon, Gatineau, c'est à côté d'Ottawa, donc ce n'est pas vraiment un problème d'y

588
00:44:32.040 --> 00:44:37.340
aller. Il n'y a pas nécessairement de règle qui interdit à quelqu'un qui est en

589
00:44:37.360 --> 00:44:40.580
Ontario de dire, bon, mais moi, je vais aller vivre à Gatineau puis je vais avoir un

590
00:44:40.600 --> 00:44:43.860
gain au niveau, donc la propriété va coûter moins cher.

591
00:44:43.980 --> 00:44:44.940
Donc là, c'est moins vrai un petit peu.

592
00:44:45.080 --> 00:44:47.600
L'immobilier, justement, il y a eu une égalisation à cause de ça.

593
00:44:47.720 --> 00:44:49.520
Donc, c'est-à-dire qu'il y a une migration interne.

594
00:44:51.360 --> 00:44:56.020
bon, les gens à Ottawa vont vivre à Gatineau pour l'immobilier qui était moins cher

595
00:44:56.040 --> 00:45:01.020
puis tu vas faire ton plein d'essence à Ottawa étant donné qu'au Québec l'essence

596
00:45:01.040 --> 00:45:07.040
est plus dispendue donc c'est une région qui est spéciale à cet niveau-là le fait

597
00:45:07.060 --> 00:45:10.320
d'avoir donc des réglementations qui sont vraiment distinctes puis qu'il y a juste

598
00:45:10.340 --> 00:45:13.820
un petit pont qui se passe, ça crée des phénomènes comme ça aussi le vieillissement

599
00:45:13.840 --> 00:45:18.020
de la population donc le fait qu'une population vieillisse beaucoup plus rapidement

600
00:45:18.040 --> 00:45:19.320
que certaines autres économies.

601
00:45:19.640 --> 00:45:23.480
Par exemple, on pourrait penser à...

602
00:45:24.000 --> 00:45:27.600
Mais là, c'est quand même... La population vit pas mal partout dans le monde,

603
00:45:27.840 --> 00:45:34.340
sauf dans les... Même en Afrique du Nord, le

604
00:45:34.360 --> 00:45:35.640
vieillissement de la population est important.

605
00:45:36.260 --> 00:45:39.540
Donc, je dirais que certains pays d'Afrique,

606
00:45:41.160 --> 00:45:42.740
c'est un phénomène qui est inversé.

607
00:45:42.840 --> 00:45:44.700
Donc, c'est-à-dire que la population est de plus en plus jeune.

608
00:45:44.880 --> 00:45:48.340
Mais sinon, le reste de la planète, La population vit énormément vite.

609
00:45:49.180 --> 00:45:50.080
La toit des ménages également.

610
00:45:54.220 --> 00:45:59.700
Maintenant, au niveau des autres facteurs, les facteurs gouvernementaux influencent

611
00:45:59.720 --> 00:46:02.000
le prix des propriétés. Changement de zonage.

612
00:46:02.520 --> 00:46:03.760
Les nouvelles réglementations.

613
00:46:04.420 --> 00:46:07.200
C'est-à-dire qu'on ne sait pas vraiment ce qu'il va y avoir comme nouvelles

614
00:46:07.220 --> 00:46:12.580
réglementations. On peut penser par exemple à ce qui se passe à New York avec le

615
00:46:12.600 --> 00:46:18.640
nouveau maire. Lui, il parle d'imposer des taxes annuelles plus

616
00:46:18.660 --> 00:46:22.920
importantes sur l'immobilier au-delà d'une telle valeur.

617
00:46:23.060 --> 00:46:25.920
Donc, tout ça, c'est des facteurs qui impactent le prix de l'immobilier.

618
00:46:26.440 --> 00:46:30.220
C'est sûr que si, par exemple, ici, on aurait une règle qui dirait qu'au-delà d'un

619
00:46:30.240 --> 00:46:34.460
million de dollars de valeur d'immobilier, tu es imposé à 5 % chaque année sur cette

620
00:46:34.480 --> 00:46:39.460
valeur-là, bien, là, ça serait dans un scénario où l'immobilier vraiment s

621
00:46:39.480 --> 00:46:44.260
'effondrait. parce que ça serait appliqué par un gouvernement qui voudrait…

622
00:46:46.420 --> 00:46:47.840
Historiquement, ça n'a jamais été une bonne chose de faire ça,

623
00:46:47.900 --> 00:46:49.780
mais bon, c'est possible qu'un jour il y ait un gouvernement qui le fasse.

624
00:46:51.880 --> 00:46:57.480
Ça n'a pas nécessairement… Souvent, c'est fait pour réinverser la situation,

625
00:46:57.600 --> 00:47:00.720
mais ça fait plus un effondrement de l'immobilier, puis là,

626
00:47:00.760 --> 00:47:03.400
les constructions ralentissent, puis au final, souvent,

627
00:47:03.500 --> 00:47:07.800
il y a plus de gens qui se ramassent sans abri que dans la situation où ce n'était

628
00:47:07.820 --> 00:47:10.140
pas comme ça. Mais c'est très possible que ça arrive.

629
00:47:10.700 --> 00:47:11.500
On ne sait jamais.

630
00:47:12.820 --> 00:47:15.100
Les nouvelles réglementations, politiques fiscales également,

631
00:47:15.300 --> 00:47:19.180
c'est-à-dire que le gouvernement peut changer la façon dont les profits en

632
00:47:19.200 --> 00:47:22.980
immobilier sont imposés et aussi les investissements publics,

633
00:47:23.060 --> 00:47:28.100
transports, infrastructures. Le gouvernement finance un immense projet de tramway à

634
00:47:28.120 --> 00:47:31.300
Québec. C'est très possible que les...

635
00:47:31.320 --> 00:47:32.400
Mais d'ailleurs, ce n'est pas très possible.

636
00:47:32.660 --> 00:47:35.620
Ça va augmenter énormément tous ceux qui sont à côté du tramway.

637
00:47:36.200 --> 00:47:40.600
C'est beaucoup étudié, donc, avec des méthodes hedoniques « difference in difference

638
00:47:40.620 --> 00:47:43.540
 », donc c'est-à-dire qu'ils regardent le prix des propriétés avant la construction

639
00:47:43.560 --> 00:47:49.000
et après. Et souvent, tout ce qui est proche, par exemple,

640
00:47:49.040 --> 00:47:52.040
des nouveaux réseaux de transport en commun, la valeur augmente énormément.

641
00:47:52.900 --> 00:47:56.080
Puis ce qui est intéressant, c'est que ça commence même avant que le projet débute,

642
00:47:56.160 --> 00:47:59.900
donc c'est-à-dire que l'augmentation commence même lorsque le projet est annoncé,

643
00:48:00.100 --> 00:48:02.760
par anticipation, donc c'est là que c'est intéressant.

644
00:48:04.680 --> 00:48:09.400
la valeur complète n'est pas initialement donc incorporée mais au fur et à mesure,

645
00:48:09.520 --> 00:48:13.940
plus que le projet est certain, plus que la valeur va augmenter dans les alentours

646
00:48:15.820 --> 00:48:20.300
au niveau donc des facteurs technologiques et sociaux ça c'est le plus intéressant

647
00:48:21.860 --> 00:48:28.080
on pourrait prendre par exemple si on regarde par exemple la France l'Europe puis

648
00:48:28.100 --> 00:48:29.600
même les pays d'Amérique latine

649
00:48:31.380 --> 00:48:35.540
puis même certains pays les pays, la Russie, les TGV et tout ça.

650
00:48:35.960 --> 00:48:40.340
L'Amérique du Nord est pas mal un des seuls qui n'est pas impacté par des réseaux de

651
00:48:40.360 --> 00:48:44.880
transport en commun massifs, mais imaginez qu'on construit un TGV entre Québec et

652
00:48:44.900 --> 00:48:48.180
Montréal qui va énormément en vide.

653
00:48:48.300 --> 00:48:51.300
C'est-à-dire que ça l'arrête à Pro-Rivières, ça l'arrête dans toutes les petites

654
00:48:51.320 --> 00:48:55.620
municipalités où c'est logique de croire qu'un TGV pourrait arrêter là.

655
00:48:57.720 --> 00:49:01.500
Si on peut faire une distance comme Québec-Montréal en 30 minutes,

656
00:49:02.800 --> 00:49:06.680
et qu'on parcourt toutes les villes entre Québec et Montréal,

657
00:49:06.940 --> 00:49:09.360
l'immobilier va être impacté.

658
00:49:09.620 --> 00:49:13.780
Pourquoi ? Parce que certaines personnes vont dire, bon,

659
00:49:13.860 --> 00:49:16.740
mais là, moi, je vais aller vivre à 3 roues-villards, puis je vais prendre un TGV,

660
00:49:16.820 --> 00:49:17.620
puis je vais aller travailler à Montréal.

661
00:49:17.740 --> 00:49:21.140
Mon salaire est plus élevé à Montréal, oui, mais je peux aller vivre à 3 roues

662
00:49:21.160 --> 00:49:23.140
-villards puis avoir un billet immobilier plus faible.

663
00:49:23.520 --> 00:49:24.800
Donc, c'est une optimisation.

664
00:49:26.040 --> 00:49:29.640
Et c'est pour ça qu'on dit que certaines technologies impactent grandement l

665
00:49:29.660 --> 00:49:31.120
'immobilier. Les TGV, c'est un bon exemple.

666
00:49:31.140 --> 00:49:34.420
C'est-à-dire que dans les pays où il y a des TGV, il y a un aplatissement de la

667
00:49:34.440 --> 00:49:40.420
rente foncière qui appelle, c'est que habituellement, tous les gros quartiers d

668
00:49:40.440 --> 00:49:43.880
'emploi, l'immobilier historiquement déclinait plus qu'on s'éloignait.

669
00:49:44.460 --> 00:49:47.800
Donc, c'est-à-dire que vous avez par exemple le centre-ville de Montréal et là,

670
00:49:47.860 --> 00:49:51.720
vous allez à Laval, Longueuil et plus qu'on s'éloigne, plus que le prix par pied

671
00:49:51.740 --> 00:49:56.460
carré diminue. mais avec justement le télétravail qui est un autre facteur,

672
00:49:57.120 --> 00:49:59.120
le fait qu'il y ait des transports en commun plus efficients,

673
00:49:59.480 --> 00:50:01.220
ça tend à aplatir cette rente-là.

674
00:50:01.320 --> 00:50:05.340
Donc, c'est-à-dire que les gens voient moins d'utilité à rester au centre-ville et

675
00:50:05.360 --> 00:50:06.620
ils peuvent aller s'établir en dehors.

676
00:50:07.620 --> 00:50:08.420
Et ça, qu'est-ce que ça fait ?

677
00:50:08.380 --> 00:50:11.200
Ça fait en sorte que justement, les prix s'égalisent.

678
00:50:12.840 --> 00:50:16.100
Quelqu'un d'intelligent va aller acheter au centre-ville à ce moment-là parce que

679
00:50:16.120 --> 00:50:20.200
malgré tout, je crois qu'il va avoir une valeur plus importante à vivre au centre

680
00:50:20.220 --> 00:50:22.420
-ville toujours par rapport à…

681
00:50:22.440 --> 00:50:24.280
mais bon, ça, c'est mon opinion personnel.

682
00:50:24.540 --> 00:50:30.020
Ce n'est pas ce que dit… mais vous comprenez, donc, ça fait partie de tous les

683
00:50:30.040 --> 00:50:32.180
facteurs qui peuvent influencer le prix de l'immobilier.

684
00:50:32.360 --> 00:50:37.720
Puis, il y a des égalisations et là, la COVID, ça a été un des cas d'école les plus

685
00:50:37.740 --> 00:50:41.040
importants. C'est-à-dire que l'immobilier à Trois-Rivières,

686
00:50:42.160 --> 00:50:45.520
dans toutes les petites villes, on pourrait dire, a explosé.

687
00:50:46.320 --> 00:50:48.760
Pas au point de devenir égal, par exemple, au marché de Montréal,

688
00:50:48.780 --> 00:50:52.500
Mais quand même, c'est assez impressionnant de voir l'augmentation des prix dans des

689
00:50:52.520 --> 00:50:56.360
petites villes comme Trois-Ruers et autres.

690
00:50:56.480 --> 00:50:59.400
Mais ça, c'est surtout à cause du télétravail et non à cause des transports en

691
00:50:59.420 --> 00:51:02.000
commun. Je ne pense pas que personne qui part de Trois-Ruers pourrait aller

692
00:51:02.020 --> 00:51:03.760
travailler à Montréal avec Viara et tout ça.

693
00:51:04.000 --> 00:51:04.940
On n'est pas encore rendu là.

694
00:51:05.120 --> 00:51:07.240
Mais imaginez s'il y avait encore en plus cet impact-là,

695
00:51:07.300 --> 00:51:08.340
ça serait assez important.

696
00:51:11.520 --> 00:51:17.520
Maintenant, les autres principes économiques, on a donc la contribution de la

697
00:51:17.540 --> 00:51:22.080
valeur totale. Je ne sais pas si on l'avait vu, mais c'est un principe qui dit que

698
00:51:22.100 --> 00:51:27.380
lorsqu'on fait une amélioration d'une propriété, on a un coût donné,

699
00:51:27.640 --> 00:51:32.160
puis on a une augmentation de valeur qui est attribuée à cette amélioration-là.

700
00:51:33.360 --> 00:51:36.540
L'augmentation de valeur est simplement perceptible si on décide,

701
00:51:36.600 --> 00:51:39.900
par exemple, avant qu'on détermine un prix de valeur marchande et après.

702
00:51:40.480 --> 00:51:42.820
L'augmentation de la valeur, c'est simplement ça la contribution.

703
00:51:43.420 --> 00:51:47.060
Maintenant, si la contribution est inférieure au coût d'implémenter ça,

704
00:51:47.480 --> 00:51:49.600
bien, ce n'est pas rentable de le faire du point de vue de l'investissement.

705
00:51:50.220 --> 00:51:51.940
Maintenant, ce n'est pas pour une maison.

706
00:51:52.060 --> 00:51:53.520
Il y a quand même des gens qui vont décider, par exemple,

707
00:51:53.640 --> 00:51:56.740
de faire une piscine. Une piscine creusée habituellement,

708
00:51:57.120 --> 00:51:59.660
surtout lorsqu'on parle, mettons, que c'est rendu aux alentours de 50 000 $,

709
00:52:00.440 --> 00:52:03.800
peut-être même plus maintenant, ce serait très surprenant que le fait d'ajouter une

710
00:52:03.820 --> 00:52:07.160
piscine creusée augmente la valeur de votre maison de 50 000.

711
00:52:08.660 --> 00:52:10.180
Les garages, c'est autre chose.

712
00:52:10.340 --> 00:52:13.660
C'est-à-dire, faire un garage double, ça peut potentiellement être rentable.

713
00:52:14.720 --> 00:52:17.740
Finir le sous-sol, donc faire la finition du sous-sol, Habituellement,

714
00:52:17.860 --> 00:52:19.920
ce n'est pas de quoi qu'il permet de récupérer son argent.

715
00:52:20.720 --> 00:52:25.060
Il y a certains sites qui permettent de documenter quelles rénovations sont

716
00:52:25.080 --> 00:52:28.540
rentables. Mais encore une fois, des fois, les gens font ça simplement pour leur

717
00:52:28.560 --> 00:52:30.540
propitulité. Donc, ce n'est pas tout est relié à l'argent.

718
00:52:30.960 --> 00:52:32.640
Mais le principe de contribution, c'est ça ici.

719
00:52:34.080 --> 00:52:34.880
C'est une creusée.

720
00:52:36.380 --> 00:52:38.460
On peut voir ça comme étant un suréquipement.

721
00:52:38.760 --> 00:52:44.100
C'est-à-dire que souvent, ça coûte aux alentours de 80 000 avec tous les chauffe

722
00:52:44.120 --> 00:52:47.500
-eau, etc. Et la valeur pourrait augmenter juste de 20 000.

723
00:52:47.660 --> 00:52:49.560
Encore une fois, ce n'est pas des chiffres exacts, mais bon.

724
00:52:50.120 --> 00:52:51.920
Mais c'est mesurable avec certains modèles hédoniques.

725
00:52:52.480 --> 00:52:57.380
Quelle est la valeur attribuée à une rénovation ou une amélioration de données ?

726
00:52:59.700 --> 00:53:01.260
Maintenant, principe de conformité.

727
00:53:01.920 --> 00:53:03.680
Le principe de conformité, c'est quoi ?

728
00:53:03.860 --> 00:53:08.840
C'est que vous allez choisir des projets qui sont conformes avec l'ensemble du

729
00:53:08.860 --> 00:53:11.700
voisinage. Pourquoi c'est comme ça ?

730
00:53:11.820 --> 00:53:16.200
C'est que, par exemple, vous avez une rue où il y a simplement des bungalows.

731
00:53:17.500 --> 00:53:20.340
et là, vous, vous avez comme projet de faire un deuxième étage.

732
00:53:21.440 --> 00:53:24.260
C'est possible, ça va être autorisé par la ville.

733
00:53:25.740 --> 00:53:30.840
Mais malheureusement, c'est très possible que le deuxième étage que vous construisez

734
00:53:30.860 --> 00:53:35.760
ne soit pas évalué aussi, la contribution ne sera pas aussi importante.

735
00:53:36.060 --> 00:53:40.340
Donc, c'est-à-dire que oui, ça va vous coûter le même prix qu'une personne qui

736
00:53:40.360 --> 00:53:42.680
ferait la même chose dans un quartier où il y a juste des maisons,

737
00:53:42.780 --> 00:53:46.040
des étages. Mais malheureusement, la valeur que vous allez prendre ne sera pas aussi

738
00:53:46.060 --> 00:53:49.900
importante. Ça, c'est parce qu'habituellement, les quartiers sont censés être plus

739
00:53:49.920 --> 00:53:51.020
homogènes et compatibles.

740
00:53:54.220 --> 00:53:56.200
Donc, ça rassure les marchés habituellement.

741
00:53:57.080 --> 00:54:00.380
Ce n'est pas nécessairement vrai dans tous les types d'amélioration.

742
00:54:00.880 --> 00:54:04.480
Mais par exemple, si vous construisez une propriété de luxe,

743
00:54:04.580 --> 00:54:10.520
mais de, je ne sais pas moi, à Montréal-Nord par exemple,

744
00:54:10.760 --> 00:54:14.760
par rapport à Westmont. bien, c'est possible que la valeur ne soit pas aussi

745
00:54:14.780 --> 00:54:19.860
importante à Montréal-Nord, sans dire que c'est reconnu comme étant des quartiers où

746
00:54:19.880 --> 00:54:21.120
le revenu est très différent.

747
00:54:21.980 --> 00:54:26.220
Et habituellement, la valeur dépend donc de l'homogénéité du quartier.

748
00:54:29.900 --> 00:54:31.800
Maintenant, donc ici, progression et réaction.

749
00:54:31.900 --> 00:54:36.420
Donc, un bien qui est inférieur bénéficie de la valeur des biens supérieurs qui sont

750
00:54:36.440 --> 00:54:38.740
environnables. Ça, c'est vrai.

751
00:54:38.760 --> 00:54:44.800
Maintenant, un bien qui est supérieur va voir sa valeur diminuer à cause

752
00:54:44.820 --> 00:54:46.420
de la présence de biens qui sont inférieurs.

753
00:54:46.640 --> 00:54:48.560
Ces deux principes sont opposés, mais c'est comme ça.

754
00:54:49.300 --> 00:54:52.580
C'est souvent une question de potentiel.

755
00:54:52.920 --> 00:54:59.280
C'est-à-dire que si, par exemple, vous avez un bungalow

756
00:54:59.300 --> 00:55:05.840
qui est délabré à Westmount, Donc, c'est un

757
00:55:05.860 --> 00:55:11.380
bon signal parce qu'en soi, vous pouvez upgrader cette propriété-là puis la rendre à

758
00:55:11.400 --> 00:55:15.460
niveau avec l'environnement, étant donné que toutes les autres propriétés sont dites

759
00:55:15.480 --> 00:55:20.300
supérieures. Mais le contraire, c'est que si vous avez de quoi qui est supérieur

760
00:55:20.320 --> 00:55:24.700
dans une propriété où tout est inférieur, c'est comme ça.

761
00:55:24.860 --> 00:55:28.720
C'est une maison luxueuse dans un quartier modeste, au moins que dans un quartier

762
00:55:28.740 --> 00:55:30.020
haut de gamme. C'est comme ça.

763
00:55:30.040 --> 00:55:35.720
C'est simplement une question de préférence souvent et d'homogénéité.

764
00:55:39.280 --> 00:55:44.480
Maintenant, le principe d'équilibre, c'est un principe qui est important,

765
00:55:44.800 --> 00:55:47.000
mais qui est moins important un peu, étant donné que ça touche à la méthode des

766
00:55:47.020 --> 00:55:52.320
coûts. Qu'est-ce que ça dit ? C'est que si vous n'avez pas ces quatre composantes-là,

767
00:55:52.460 --> 00:55:55.320
ça va être très dur d'obtenir la valeur maximale avec une construction.

768
00:55:56.160 --> 00:55:58.460
C'est-à-dire que vous devez avoir un terrain qui est parfait.

769
00:55:59.020 --> 00:56:01.260
Vous devez avoir de la main-d'oeuvre disponible.

770
00:56:01.620 --> 00:56:05.900
En soi, c'est logique, cette théorie-là.

771
00:56:06.320 --> 00:56:08.240
Et vous devez avoir le capital, donc le financement.

772
00:56:08.380 --> 00:56:12.920
Et vous devez coordonner tout le travail avec le capital et tout ça.

773
00:56:13.020 --> 00:56:15.960
Donc, ça dit que ça prend ces quatre agents-là.

774
00:56:16.500 --> 00:56:20.480
En soi, concrètement, comment c'est appliqué en évaluation immobilière ?

775
00:56:20.540 --> 00:56:22.480
J'avoue que ça fait partie des choses qui sont montrées.

776
00:56:24.400 --> 00:56:27.060
Mais bon, c'est juste du gros bon sens, honnêtement.

777
00:56:27.900 --> 00:56:30.980
si tu n'as pas de terrain, puis que tu as les gars de la construction qui sont prêts

778
00:56:31.000 --> 00:56:32.860
à travailler, puis que tu as l'argent, bien, ça ne va pas bien,

779
00:56:33.060 --> 00:56:34.900
parce que tu ne peux pas construire sur un terrain de Walmart,

780
00:56:35.060 --> 00:56:37.060
ça ne te prend un terrain, c'est logique.

781
00:56:38.000 --> 00:56:40.480
Maintenant, si tu as un terrain, tu as l'argent, mais que là,

782
00:56:40.540 --> 00:56:42.480
il n'y a personne qui veut travailler pour toi, puis construire,

783
00:56:42.620 --> 00:56:43.720
bien, ça ne marche pas non plus.

784
00:56:44.180 --> 00:56:46.380
Et même chose, si tu as engagé des gars de construction,

785
00:56:46.640 --> 00:56:48.660
tu as le terrain, mais que tu n'as pas réussi à avoir l'argent pour les payer,

786
00:56:49.000 --> 00:56:52.920
ça ne marche pas plus. Et maintenant, si tu n'as pas quelqu'un qui est là pour tout

787
00:56:52.940 --> 00:56:57.840
coordonner ça, bien, tu n'arriveras pas à avoir, justement une production

788
00:56:57.860 --> 00:56:59.020
immobilière qui est adéquate.

789
00:56:59.720 --> 00:57:00.900
C'est ça que ça dit, grosso modo.

790
00:57:03.060 --> 00:57:06.320
Maintenant, dernier point, donc, avant qu'on passe à l'autre section,

791
00:57:06.720 --> 00:57:10.520
le rendement décroissant. Bon, qu'est-ce que ça dit, ça,

792
00:57:10.580 --> 00:57:12.140
c'est qu'il arrive un certain point.

793
00:57:14.040 --> 00:57:17.160
En réalité, c'est, je ne serais pas prêt à dire que, je veux dire,

794
00:57:17.360 --> 00:57:22.740
c'est une propriété de luxe dans une, il arrive un point optimal où ce que,

795
00:57:22.820 --> 00:57:25.100
donc, la valeur totale du bien va peut-être même diminuer.

796
00:57:25.260 --> 00:57:26.120
C'est-à-dire que,

797
00:57:28.920 --> 00:57:33.040
un des meilleurs exemples, c'est si vous avez une propriété où,

798
00:57:33.560 --> 00:57:35.800
dans un quartier, maintenant, modeste,

799
00:57:37.820 --> 00:57:39.980
une maison qui est équivalent à un château,

800
00:57:42.340 --> 00:57:47.920
c'est très possible que le prix, donc plus qu'on grossit la propriété,

801
00:57:48.120 --> 00:57:52.480
il diminue éventuellement, étant donné que, bon, ça vient avec des taxes frontières.

802
00:57:53.000 --> 00:57:55.720
La personne qui va acheter ça ne va pas nécessairement avoir les mêmes revenus que

803
00:57:55.740 --> 00:57:59.340
dans un quartier plus, on pourrait dire, huppé ou peu importe.

804
00:57:59.900 --> 00:58:04.760
Donc, à un certain point, le surequipement, ça fait en sorte que la valeur du bien

805
00:58:04.780 --> 00:58:07.760
immobilier va baisser. En pratique, est-ce que c'est vrai ?

806
00:58:09.680 --> 00:58:14.360
Je ne sais pas. Il faudrait vraiment que ce soit un quartier délabré.

807
00:58:17.460 --> 00:58:18.920
C'est une théorie qui existe.

808
00:58:19.300 --> 00:58:21.440
Est-ce que c'est en pratique, c'est vraiment la réalité ?

809
00:58:21.460 --> 00:58:23.960
Je pense que, bon, si tu es capable de payer les taxes,

810
00:58:24.700 --> 00:58:27.000
il reste que c'est un château, c'est un château, mais bon,

811
00:58:27.580 --> 00:58:32.160
ça dépend. Je pense qu'il y a certains matos d'amélioration aussi qui engendrent des

812
00:58:32.180 --> 00:58:35.440
coûts plus importants, dont les taxes foncières, mais bon,

813
00:58:36.300 --> 00:58:39.440
c'est à savoir. À un certain point, il y a un point d'équilibre où on a

814
00:58:39.460 --> 00:58:40.880
éventuellement des rendements décroissants.

815
00:58:41.000 --> 00:58:44.680
Donc, c'est-à-dire que chaque amélioration ne sera pas nécessairement impactée dans

816
00:58:44.700 --> 00:58:46.860
le prix à la hauteur des dollars que vous avez investis.

817
00:58:46.960 --> 00:58:52.060
C'est la zone en jaune. Mais maintenant, il y a un point où non seulement vous n

818
00:58:52.080 --> 00:58:53.900
'allez pas récupérer votre argent, mais vous allez perdre l'argent.

819
00:58:54.040 --> 00:58:57.360
C'est-à-dire que vous allez détruire de la valeur en plus que vous n'allez

820
00:58:57.380 --> 00:58:59.940
aucunement récupérer votre investissement, donc d'upgrade ou peu importe.

821
00:59:00.580 --> 00:59:02.080
Donc, c'est ça que ça dit ici.

822
00:59:03.720 --> 00:59:05.680
Comme je vous l'ai dit, c'est à prendre avec un grain de sel.

823
00:59:06.720 --> 00:59:11.920
Maintenant, le principe des externalités, ça, c'est simplement que la valeur peut

824
00:59:11.940 --> 00:59:18.080
être impactée positivement ou négativement, dépendamment de certaines choses qu

825
00:59:18.100 --> 00:59:20.040
'il y a dans l'environnement.

826
00:59:20.660 --> 00:59:24.420
Par exemple, les autoroutes, ça, c'est une externalité qui est négative.

827
00:59:25.520 --> 00:59:26.720
Positives, ça peut être des parcs.

828
00:59:26.840 --> 00:59:28.300
Souvent, les parcs, c'est très bien vu.

829
00:59:28.460 --> 00:59:32.560
Donc, les nouvelles familles, ils aiment ça avoir des choses comme ça.

830
00:59:32.820 --> 00:59:35.960
Donc, parcs à proximité. Il y a un aéroport à côté, ça,

831
00:59:36.060 --> 00:59:37.300
c'est vraiment négatif.

832
00:59:40.180 --> 00:59:46.580
C'est surprenant, mais avoir une école à proximité, on

833
00:59:46.600 --> 00:59:49.560
pourrait croire que ça apporte une valeur importante à une propriété,

834
00:59:49.700 --> 00:59:53.760
mais historiquement, il y a eu des études qui ont confirmé que oui,

835
00:59:54.000 --> 00:59:54.900
mais il y en a d'autres que non.

836
00:59:55.720 --> 01:00:01.060
Donc, c'est-à-dire que souvent, dans les quartiers les plus de classe moyenne,

837
01:00:01.080 --> 01:00:06.260
ce n'est pas automatique que ça apporte une valeur énorme de vivre proche d'une

838
01:00:06.280 --> 01:00:09.660
école secondaire ou primaire, par exemple.

839
01:00:10.540 --> 01:00:11.360
Je n'en ai aucune idée pourquoi.

840
01:00:11.620 --> 01:00:12.980
C'est une bonne question à se poser.

841
01:00:14.100 --> 01:00:16.380
D'autres exemples d'externalités positives à un terrain de golf.

842
01:00:16.940 --> 01:00:18.600
Donc, ça, c'est vraiment au Québec.

843
01:00:19.200 --> 01:00:21.640
Si ta maison est vraiment très proche d'un terrain de golf,

844
01:00:22.280 --> 01:00:26.700
c'est, encore une fois, il faut que ce soit dans un quartier où les gens jouent au

845
01:00:26.720 --> 01:00:27.520
golf.

846
01:00:28.940 --> 01:00:34.000
je ne veux pas dire que il y a un cliché qui dit que c'est plus les personnes aînées

847
01:00:34.020 --> 01:00:38.100
qui jouent au golf je ne veux pas me lancer dans ça je ne dis pas ça mais bon,

848
01:00:38.160 --> 01:00:40.600
reste que je serais très surpris maintenant

849
01:00:42.340 --> 01:00:45.980
je vais m'arrêter là avant de dire de quoi mais bon, vous comprenez ce que je veux

850
01:00:46.000 --> 01:00:50.960
dire habituellement le golf s'est reconnu comme étant un sport qui demande plus de

851
01:00:50.980 --> 01:00:56.240
moyens étant donné le coût des équipements donc d'avoir un terrain de golf à côté d

852
01:00:56.260 --> 01:01:02.240
'un quartier vraiment où les gens sont plus dans le

853
01:01:02.260 --> 01:01:05.080
besoin ou autre, ça ne va pas nécessairement augmenter la valeur.

854
01:01:07.060 --> 01:01:09.940
Maintenant, c'est ça ici. Externalité positive par rapport à la négative,

855
01:01:10.080 --> 01:01:12.860
donc nouveau parc, transport en commun proche.

856
01:01:13.120 --> 01:01:15.840
Comme je l'ai dit ici, ce n'est pas nécessairement vrai,

857
01:01:15.980 --> 01:01:18.360
donc les écoles, les études confirment.

858
01:01:18.740 --> 01:01:23.040
Ça peut être dû comme une externalité positive, mais pas dans tous les secteurs.

859
01:01:23.840 --> 01:01:25.940
Développement commercial de qualité, Donc, est-ce qu'il y a des épiceries ?

860
01:01:27.480 --> 01:01:31.960
Externalité négative, un site contaminé à proximité, autoroute,

861
01:01:32.300 --> 01:01:36.440
dépotoir ou pollution, donc odeur, nausée avant également,

862
01:01:36.780 --> 01:01:39.620
ou lignes à haute tension et tours de télécommunication.

863
01:01:41.180 --> 01:01:43.920
C'est logique. Donc, c'est-à-dire les lignes à haute tension,

864
01:01:44.220 --> 01:01:48.280
il y a certaines études qui me parlent, donc ça peut amener à certains problèmes de

865
01:01:48.300 --> 01:01:52.180
santé. Ce n'est pas nécessairement prouvé par beaucoup d'études,

866
01:01:52.240 --> 01:01:55.540
mais bon, c'est un risque. Il y a certains environnements.

867
01:01:56.600 --> 01:02:01.560
À Québec, il y a l'exemple de Shannon, qui est une municipalité où il y aurait un

868
01:02:01.580 --> 01:02:04.160
taux de cancer par 100 000 habitants qui est beaucoup plus élevé que les autres.

869
01:02:04.440 --> 01:02:09.760
Ce serait dû à la contamination de l'eau potable par une base militaire qui est

870
01:02:09.780 --> 01:02:11.420
juste à côté, donc la base militaire de Valcartier.

871
01:02:11.620 --> 01:02:13.260
Ça, c'est un exemple d'externalité négative.

872
01:02:13.280 --> 01:02:17.900
Et clairement, là-bas, l'immobilier, c'est probablement un des ordres au Québec où l

873
01:02:17.920 --> 01:02:20.060
'immobilier n'est pas si élevé que ça, donc ça confirme un peu ça.

874
01:02:22.220 --> 01:02:25.440
Maintenant, le principe de la concurrence, c'est le dernier point.

875
01:02:25.540 --> 01:02:27.100
Après ça, on va passer à l'autre section.

876
01:02:27.500 --> 01:02:30.980
Ça dit que lorsque dans un secteur de l'immobilier ou dans un marché donné,

877
01:02:31.320 --> 01:02:34.420
les profits sont élevés, donc c'est-à-dire que c'est très rentable pour un

878
01:02:34.440 --> 01:02:38.120
investisseur, bien, ça attire beaucoup de nouveaux joueurs.

879
01:02:38.220 --> 01:02:44.500
Donc, c'est-à-dire que si, par exemple, en ce moment, l'immobilier locatif de luxe,

880
01:02:44.680 --> 01:02:50.720
c'est un peu le cas d'école au Québec, les loyers ont explosé dans les 4-5

881
01:02:50.740 --> 01:02:52.740
dernières années. Qu'est-ce que ça a fait ?

882
01:02:52.820 --> 01:02:55.560
Ça a fait qu'il y a eu de nouveaux promoteurs qui ont construit des parcs de condos

883
01:02:55.580 --> 01:03:00.160
locatifs avec de luxe. Malheureusement, ce que ça fait,

884
01:03:00.240 --> 01:03:01.600
c'est qu'il y a beaucoup plus d'offres.

885
01:03:01.700 --> 01:03:04.600
Et là, ça finit donc par stabiliser les prix.

886
01:03:05.000 --> 01:03:08.020
Et là, ça décline. Donc là, on est probablement proche de ce point-là.

887
01:03:08.440 --> 01:03:12.340
Donc, c'est le fait d'avoir un cartier qui est en plein essor,

888
01:03:12.520 --> 01:03:14.600
où ce que les prix augmentent, donc les loyers augmentent,

889
01:03:14.680 --> 01:03:17.300
c'est pour ça qu'il y a beaucoup de promoteurs qui rentrent sur ce marché-là pour

890
01:03:17.320 --> 01:03:19.060
réaliser justement un rendement élevé.

891
01:03:19.480 --> 01:03:23.200
Et ça finit donc par stabiliser à cause de l'offre qui augmente.

892
01:03:23.740 --> 01:03:25.720
Donc, c'est surtout vrai dans la ville de Québec en ce moment.

893
01:03:27.800 --> 01:03:30.360
Si vous connaissez quelqu'un qui veut aller, c'est vraiment le moment.

894
01:03:30.600 --> 01:03:33.020
Les loyers, ça ne va pas très bien.

895
01:03:34.380 --> 01:03:38.220
la raison est simple c'est que lorsqu'on construit beaucoup de logements qui sont

896
01:03:38.240 --> 01:03:44.420
plus haut de gamme ça manie une limite à ce que les gens peuvent payer donc

897
01:03:44.440 --> 01:03:49.620
souvent les gens aussi vont croire qu'ils sont capables de payer un certain loyer et

898
01:03:49.640 --> 01:03:53.340
éventuellement ils vont se dire bon je vais peut-être diminuer mes attentes ça

899
01:03:53.360 --> 01:03:59.440
dépend aussi beaucoup à quel point il y a des mesures pour les hypothèques c

900
01:03:59.460 --> 01:04:03.500
'est beaucoup plus stable parce que les banques font un travail qui est plus

901
01:04:03.520 --> 01:04:05.500
colossal étant donné qu'ils ne veulent pas se faire avoir.

902
01:04:05.720 --> 01:04:08.400
Mais habituellement, lorsqu'une personne veut savoir une hypothèque,

903
01:04:08.880 --> 01:04:11.060
au Canada, en tout cas, par rapport, par exemple, aux États-Unis,

904
01:04:11.860 --> 01:04:13.300
habituellement, c'est parce que la personne va être capable de payer.

905
01:04:14.140 --> 01:04:17.140
Mais pour les loyers, ce n'est pas si automatique que ça parce que les vérifications

906
01:04:17.160 --> 01:04:19.340
ne sont pas nécessairement aussi approfondies.

907
01:04:19.460 --> 01:04:24.800
C'est-à-dire que le score de crédit, des fois, n'est même pas vérifié.

908
01:04:25.820 --> 01:04:30.360
Donc, je veux dire, un préhypothécaire, le score de crédit est vérifié.

909
01:04:31.200 --> 01:04:34.380
L'emploi est vérifié et surtout, est-ce que c'est un contrat ou c'est permanent ?

910
01:04:34.860 --> 01:04:38.620
Donc, tout ça, dans le cas de l'allocation, les gestions immobilières les plus

911
01:04:38.640 --> 01:04:42.900
grosses, oui, ils ont des départements qui ont présents des crédits pour vérifier

912
01:04:42.920 --> 01:04:47.460
est-ce que la personne est solvable ou non, mais c'est très possible.

913
01:04:47.480 --> 01:04:49.900
Donc, souvent, il n'y a pas de réglementation.

914
01:04:50.000 --> 01:04:53.420
C'est-à-dire qu'une banque, lorsque tu as une cote de crédit qui est en bas de 600,

915
01:04:54.120 --> 01:04:58.120
aucun prêt conventionnel peut être fait par une banque à chartes au Canada.

916
01:04:58.580 --> 01:05:05.380
Donc, c'est comme ça. Mais pour la location, si tu as construit un complexe

917
01:05:05.400 --> 01:05:08.420
de condos et que là, tu ne loues rien, ça se peut que tu dises,

918
01:05:08.460 --> 01:05:12.080
bon, je ne suis pas capable d'avoir des gens solvables pour louer mes affaires,

919
01:05:12.140 --> 01:05:15.900
je vais peut-être descendre mes attentes un peu et accepter des gens qui ont 550 et

920
01:05:15.920 --> 01:05:18.520
tout ça. et qui ont des revenus plus volatiles.

921
01:05:19.380 --> 01:05:24.120
Donc, c'est ça. Bon, donc, on va passer.

922
01:05:24.860 --> 01:05:25.980
Est-ce qu'il y avait des questions pour le moment ?

923
01:05:29.360 --> 01:05:31.300
Moi, ça n'a pas. Parfait, merveilleux.

924
01:05:37.700 --> 01:05:38.500
Bon.

925
01:05:42.860 --> 01:05:46.500
C'est un peu, on va revoir un peu les mêmes, ça ne sera pas nécessairement

926
01:05:46.520 --> 01:05:50.740
différent. Donc, c'est un peu redondant, donc certaines séances.

927
01:05:50.960 --> 01:05:56.960
C'est parce que le curriculum de l'ordre est redondant également.

928
01:05:57.340 --> 01:06:00.160
Mais souvent, les choses qui sont plus redondantes sont importantes.

929
01:06:01.100 --> 01:06:06.320
Donc, la valeur marchande. Là, on a parlé de prix, de coûts de construction,

930
01:06:07.280 --> 01:06:09.680
de plein de choses, mais la valeur marchande en soi, c'est quoi ?

931
01:06:11.040 --> 01:06:14.960
C'est simplement le prix le plus probable qu'un bien immobilier devrait atteindre

932
01:06:14.980 --> 01:06:16.700
dans un marché ouvert et concurrentiel.

933
01:06:17.120 --> 01:06:20.580
C'est toutes les conditions requises pour une transaction équitable,

934
01:06:20.660 --> 01:06:24.900
l'acheteur et le vendeur, agissant chacun de manière prudente et informée.

935
01:06:25.320 --> 01:06:30.260
C'est simplement une opinion qui est motivée, ce n'est pas un fait observé.

936
01:06:30.380 --> 01:06:35.180
C'est-à-dire qu'une valeur marchande, ça le dit, c'est selon le marché actuel,

937
01:06:35.600 --> 01:06:40.500
dans les conditions de marché, cette propriété-là a probablement cette valeur-là.

938
01:06:40.980 --> 01:06:44.540
C'est la mesure qui intéresse souvent les gens, C'est-à-dire,

939
01:06:45.460 --> 01:06:49.700
l'évaluation frontière, ça ne vous dit pas grand-chose à part combien de temps que

940
01:06:49.720 --> 01:06:53.180
vous allez payer. Ça vous informe encore moins comment vous pourriez vendre votre

941
01:06:53.200 --> 01:06:58.100
propriété. Donc, c'est une des mesures les plus importantes et c'est surtout une

942
01:06:58.120 --> 01:06:59.600
valeur qui est déterminée à un temps donné.

943
01:07:00.500 --> 01:07:04.160
Donc, c'est la valeur que vous pourriez vendre une propriété à ce moment-là,

944
01:07:05.480 --> 01:07:08.880
sachant le principe de concurrence qu'une marche ouverte est de l'offrir et de la

945
01:07:08.900 --> 01:07:09.700
demande.

946
01:07:11.780 --> 01:07:17.860
C'est la mesure la plus juste et c'est souvent celle-là qui est utilisée par

947
01:07:17.880 --> 01:07:20.880
les acheteurs et pour les vendeurs.

948
01:07:20.960 --> 01:07:23.460
C'est-à-dire que vous voulez savoir la valeur marchande de votre propriété pour être

949
01:07:23.480 --> 01:07:26.540
capable de déterminer un prix, à mettre le prix affiché.

950
01:07:29.500 --> 01:07:34.240
Qu'est-ce que ça prend pour que la valeur marchande soit une bonne mesure ?

951
01:07:34.700 --> 01:07:37.000
Il faut que tous les acheteurs et les vendeurs soient informés,

952
01:07:37.100 --> 01:07:37.900
évidemment.

953
01:07:39.880 --> 01:07:44.680
il n'y a aucune... Donc, c'est que il faut qu'il y ait...

954
01:07:44.700 --> 01:07:47.860
Donc, ça, c'est les conditions essentielles, paiement en argent comptant ou

955
01:07:47.880 --> 01:07:51.160
équivalent, les prix ne sont pas influencés par le financement ou concession

956
01:07:51.180 --> 01:07:57.140
spéciale. Encore une fois, c'est le prix, donc, c'est la valeur que ça leur est,

957
01:07:57.360 --> 01:08:00.800
sachant que c'est un marché qui est normal.

958
01:08:01.120 --> 01:08:02.740
C'est-à-dire qu'il n'y a pas de...

959
01:08:04.280 --> 01:08:06.580
Le prix, par exemple, que vous voyez à votre ami, ce n'est pas la valeur marchande.

960
01:08:06.700 --> 01:08:07.980
Donc, c'est ça que ça veut dire.

961
01:08:11.600 --> 01:08:15.420
Maintenant, qu'est-ce qui influence les éléments constitutifs de la valeur

962
01:08:15.440 --> 01:08:19.980
marchande ? C'est simplement, est-ce que la personne a le pouvoir d'achat,

963
01:08:20.020 --> 01:08:25.860
donc d'achat à propriété, la rareté relative, l'utilité du bien et le désordre d

964
01:08:25.880 --> 01:08:31.100
'acquisition ? Donc, ça, c'est ce que l'Ordre des évaluateurs agréés dit.

965
01:08:31.220 --> 01:08:35.360
Donc, c'est la même chose pour l'Ordre américain, donc,

966
01:08:35.380 --> 01:08:41.460
des appraisals, donc organisations, donc c'est vraiment c'est dur

967
01:08:41.480 --> 01:08:44.760
de voir comment ça permet, moi je suis quelqu'un qui a une technique,

968
01:08:44.940 --> 01:08:48.920
donc la rareté je comprends, le pouvoir d'achat c'est logique,

969
01:08:49.020 --> 01:08:52.440
donc c'est est-ce que les ménages ont les moyens d'acheter une propriété,

970
01:08:52.520 --> 01:08:55.920
donc ça dépend de plein de facteurs donc ça revient un peu à ce qu'on a vu tantôt au

971
01:08:55.940 --> 01:09:00.500
niveau des externalités et tout ça le désir d'acquisition et l'utilité du bien,

972
01:09:00.580 --> 01:09:04.060
donc c'est toutes des choses qui influencent la valeur marchande mais ce n'est pas

973
01:09:04.080 --> 01:09:06.540
juste ça. C'est-à-dire qu'il y a des choses plus rationnelles aussi.

974
01:09:07.120 --> 01:09:11.240
Donc, par exemple, les revenus futurs et autres choses comme ça.

975
01:09:14.260 --> 01:09:18.960
Hypothèse sous-jacente à la valeur marchande, c'est une transaction qui est

976
01:09:18.980 --> 01:09:22.040
hypothétique, qu'on pourrait dire, donc ce n'est pas une transaction qui est réelle.

977
01:09:22.120 --> 01:09:25.780
C'est la valeur que votre propriété aurait si les conditions de marché sont

978
01:09:25.800 --> 01:09:28.220
rencontrées à une date précise.

979
01:09:29.240 --> 01:09:31.660
Et aussi, c'est que c'est un acheteur qui est typique.

980
01:09:31.680 --> 01:09:34.600
Donc, par exemple, c'est très possible que,

981
01:09:36.240 --> 01:09:40.280
je ne sais pas moi, une personne qui veut faire un projet immobilier dans un

982
01:09:40.300 --> 01:09:45.140
quartier donné et là, il a réussi à acheter toutes les maisons allentour et là,

983
01:09:45.300 --> 01:09:48.340
il manque juste une maison à acheter et là, la personne est entêtée et elle ne veut

984
01:09:48.360 --> 01:09:49.160
pas vendre.

985
01:09:50.340 --> 01:09:55.880
Là, ça se peut très bien que la valeur de marché pour cette personne-là,

986
01:09:56.160 --> 01:09:58.680
c'est vraiment un acheteur qui est spécifique.

987
01:09:58.780 --> 01:10:01.120
C'est-à-dire que lui, il va être prêt à mettre beaucoup plus d'argent et ça ne va

988
01:10:01.140 --> 01:10:03.060
pas refléter les conditions normales de marché.

989
01:10:03.580 --> 01:10:05.500
C'est ça qu'on entend ici par acheteur typique.

990
01:10:05.740 --> 01:10:10.180
C'est que dans un marché normal où il n'y avait pas de déséquilibre et qu'il y a une

991
01:10:10.200 --> 01:10:11.600
mise en marché qui est adéquate.

992
01:10:11.680 --> 01:10:16.340
C'est-à-dire que le délai et la publication sont suffisantes et que ce sont des

993
01:10:16.360 --> 01:10:17.400
conditions normales de marché.

994
01:10:17.940 --> 01:10:21.440
Donc, c'est des hypothèses qui sont quand même très fortes,

995
01:10:21.460 --> 01:10:24.440
mais de façon simple, qu'est-ce que ça dit ?

996
01:10:24.560 --> 01:10:29.840
C'est que si tout ça s'est rencontré, la valeur marchande devrait être égale au prix

997
01:10:29.860 --> 01:10:31.960
de vente. C'est ça que ça dit.

998
01:10:33.260 --> 01:10:34.280
Malheureusement, ce n'est pas la réalité.

999
01:10:34.300 --> 01:10:36.440
C'est-à-dire que souvent, on est en surenchère.

1000
01:10:37.100 --> 01:10:40.020
Les maisons ne sont pas affichées pendant énormément de temps.

1001
01:10:40.180 --> 01:10:47.380
C'est-à-dire que les acheteurs font des offres qui sont supérieures au prix affiché.

1002
01:10:48.220 --> 01:10:49.720
Donc, ça, ce n'est pas un marché standard.

1003
01:10:50.140 --> 01:10:53.420
C'est ça que ça dit. Toutes les hypothèses ne sont pas rencontrées.

1004
01:10:55.120 --> 01:11:00.460
Mais c'est logique. En soi, si le marché est équilibré,

1005
01:11:00.780 --> 01:11:03.520
que les acheteurs ont le temps de prendre connaissance de la propriété,

1006
01:11:04.300 --> 01:11:08.420
et que là, certains font des offres, le vendeur décide d'accepter ou non,

1007
01:11:09.120 --> 01:11:12.660
et qu'il y a un délai qui est suffisant, qu'il n'y a pas d'équilibre au niveau de l

1008
01:11:12.680 --> 01:11:15.460
'offre et de la demande, on devrait s'attendre à ce que la valeur marchande soit

1009
01:11:15.480 --> 01:11:17.300
égale au prix de vente réel qui va être réalisé.

1010
01:11:19.960 --> 01:11:22.980
La valeur marchande, ce n'est pas le prix demandé, ce n'est pas le prix payé,

1011
01:11:23.280 --> 01:11:25.460
ce n'est pas la valeur au haut, ce n'est pas le coût de construction,

1012
01:11:26.400 --> 01:11:29.820
ce n'est pas la valeur que les assurances utilisent, ce n'est pas la valeur pour un

1013
01:11:29.840 --> 01:11:33.460
investisseur qui est spécifique, c'est simplement la valeur que vous devriez vendre,

1014
01:11:34.300 --> 01:11:36.960
sachant qu'un marché est équilibré à un acheteur typique.

1015
01:11:37.420 --> 01:11:42.020
C'est-à-dire qu'un acheteur pour l'usage, on pourrait dire,

1016
01:11:42.160 --> 01:11:45.880
le plus logique. Donc, une maison, une personne qui va vivre dans cette maison-là,

1017
01:11:46.520 --> 01:11:49.520
et non un promoteur immobilier, par exemple, qui achèterait pour autre chose.

1018
01:11:52.740 --> 01:11:53.540
Merveilleux.

1019
01:11:55.220 --> 01:11:59.500
Donc, c'est ça. Ici, c'est quand même important de savoir tous ces types de valeurs

1020
01:11:59.520 --> 01:12:03.340
-là, c'est quoi leur gros différence.

1021
01:12:03.360 --> 01:12:05.320
La valeur marchande, c'est la valeur de référence.

1022
01:12:05.740 --> 01:12:08.740
Donc, c'est-à-dire que si vous voulez utiliser une valeur pour un investissement,

1023
01:12:09.680 --> 01:12:13.760
ne prenez pas la valeur, pas pour un investissement, mais par exemple pour

1024
01:12:13.780 --> 01:12:17.460
déterminer quel prix vous voulez mettre comme prix de vente ou autre,

1025
01:12:17.620 --> 01:12:21.880
c'est la valeur marchande. Tous les autres, c'est des valeurs qui sont appliquées

1026
01:12:21.900 --> 01:12:24.980
dans différents types d'utilisation ou pour, maintenant,

1027
01:12:25.020 --> 01:12:25.820
la fiscalité.

1028
01:12:28.320 --> 01:12:31.000
Bon, ça on l'avait déjà vu, valeur d'assurance, donc c'est,

1029
01:12:31.020 --> 01:12:33.660
on l'a dit, c'est le coût de construction qui détermine ça,

1030
01:12:33.740 --> 01:12:35.600
donc c'est comment ça coûte remplacer votre propriété.

1031
01:12:40.880 --> 01:12:41.680
Maintenant, ici,

1032
01:12:44.260 --> 01:12:46.400
est-ce qu'on l'avait vu, est-ce que vous vous rappelez ?

1033
01:12:47.220 --> 01:12:49.800
Je ne suis plus trop sûr, comme c'est redondant un petit peu.

1034
01:12:53.840 --> 01:12:55.080
On en a parlé, je pense.

1035
01:13:19.800 --> 01:13:21.580
sur les coûts de construction.

1036
01:13:22.460 --> 01:13:27.180
Donc, quand on dit une valeur d'assurance, c'est une valeur qui est déterminée par

1037
01:13:27.200 --> 01:13:30.660
la méthode des coûts. Donc, on avait vu les trois méthodes.

1038
01:13:30.940 --> 01:13:31.740
Donc, c'est ça.

1039
01:13:33.520 --> 01:13:38.580
Maintenant, la valeur fiscale, c'est la valeur réelle d'un IMED inscrite au rôle d

1040
01:13:38.600 --> 01:13:40.660
'évaluation foncière municipale.

1041
01:13:40.780 --> 01:13:42.940
Donc, ça sort de calcul pour simplement calculer les taxes.

1042
01:13:43.140 --> 01:13:43.940
C'est tout.

1043
01:13:45.640 --> 01:13:49.400
C'est un rôle triennal, donc c'est-à-dire que c'est trois années.

1044
01:13:49.420 --> 01:13:51.080
Donc, c'est un rôle qui est bon pour trois ans.

1045
01:13:51.980 --> 01:13:56.320
Et la date de référence, c'est 18 mois avant l'entrée en vigueur du rôle.

1046
01:13:56.920 --> 01:14:01.200
Ça, c'est très important. C'est-à-dire que la valeur qu'eux déterminent pour la

1047
01:14:01.220 --> 01:14:04.740
propriété, donc les calculs qu'ils ont faits, c'est des calculs qui sont faits à

1048
01:14:04.760 --> 01:14:06.580
partir des données d'il y a 18 mois.

1049
01:14:07.920 --> 01:14:11.080
Donc, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée.

1050
01:14:11.140 --> 01:14:14.340
En soi, même si elle serait bonne, ce n'est pas une mesure qui doit être utilisée

1051
01:14:14.360 --> 01:14:17.920
comme vers la marchande, étant donné qu'ils ont tendance à s'évaluer en ce moment le

1052
01:14:17.940 --> 01:14:19.980
prix des propriétés au niveau des évaluations.

1053
01:14:20.860 --> 01:14:22.520
Et c'est une évaluation qui est de masse.

1054
01:14:22.720 --> 01:14:25.060
Donc, c'est-à-dire que ça ne tient pas compte des caractéristiques de la propriété

1055
01:14:25.080 --> 01:14:29.520
nécessairement. Donc, c'est-à-dire que souvent, dans une rue donnée,

1056
01:14:30.020 --> 01:14:33.700
s'il y a le même nombre de pieds carrés, que la propriété est sensiblement pareille

1057
01:14:33.720 --> 01:14:36.500
au niveau des spectres qu'on pourrait dire général, comme le terrain et tout ça,

1058
01:14:36.820 --> 01:14:37.880
ils vont mettre la même valeur.

1059
01:14:38.580 --> 01:14:40.460
Donc, c'est-à-dire que ce n'est pas très, très adapté.

1060
01:14:41.220 --> 01:14:44.360
Ça ne tient pas compte des particularités, mais c'est basé sur des transactions

1061
01:14:44.380 --> 01:14:48.920
réelles 18 mois avant. Ça comprend le terrain et le bâtiment.

1062
01:14:48.940 --> 01:14:51.420
et ce qui est très bien, c'est qu'ils séparent sur le rôle,

1063
01:14:51.560 --> 01:14:53.540
le terrain et le bâtiment à la valeur de celle-ci.

1064
01:14:53.680 --> 01:14:55.400
Ils vous mettent leur rôle avant, donc comment ça va aller.

1065
01:14:56.380 --> 01:14:58.880
Souvent, ce n'est pas nécessaire de quoi que les gens sont contents de voir monter,

1066
01:14:58.960 --> 01:15:03.020
étant donné que c'est à partir de ce montant-là que les taxes foncières sont

1067
01:15:03.040 --> 01:15:06.600
déterminées. Environ 1 %, donc dépendamment de la municipalité.

1068
01:15:06.740 --> 01:15:08.200
Il y a certaines municipalités où c'est plus élevé.

1069
01:15:11.580 --> 01:15:15.960
Souvent, dans les municipalités où il n'y a pas beaucoup de maisons,

1070
01:15:16.020 --> 01:15:21.540
par exemple, On pourrait penser à certaines municipalités de Beauce ou au Saguenay.

1071
01:15:22.280 --> 01:15:25.220
Là, tu es maintenant, il peut y avoir 100 maisons et il faut qu'ils gèrent les

1072
01:15:25.240 --> 01:15:26.220
égouts et tout ça, et la queduc.

1073
01:15:26.580 --> 01:15:29.340
Des fois, on peut avoir des taux de taxation qui sont plus importants,

1074
01:15:29.480 --> 01:15:33.080
au-dessus de 1 %, même des fois proches de 2 % dans certaines municipalités,

1075
01:15:33.960 --> 01:15:37.140
étant donné que tu as quand même des coûts fixes à couvrir.

1076
01:15:39.380 --> 01:15:42.320
Donc, c'est ça ici. Donc, ici, un exemple illustratif.

1077
01:15:42.540 --> 01:15:49.140
Si la valeur fiscale est de 380 000 et que le taux de taxation est de 1,1 %,

1078
01:15:49.160 --> 01:15:53.120
il va y avoir 4 180 000 de taxes foncières.

1079
01:15:56.140 --> 01:16:02.260
Maintenant, la valeur liquidative, c'est souvent la valeur lors d'une vente

1080
01:16:02.280 --> 01:16:05.700
forcée, donc dans un délai qui est très restreint, puis souvent dans des mécanismes,

1081
01:16:05.740 --> 01:16:08.480
donc dans le cadre d'une faillite, d'une saisie hypothécaire.

1082
01:16:10.880 --> 01:16:16.900
Des fois, un exemple parfait, c'est souvent les

1083
01:16:16.920 --> 01:16:20.240
banques, lorsqu'ils saisissent une propriété, ce n'est pas nécessairement correct de

1084
01:16:20.260 --> 01:16:21.820
faire ça, mais bon, les banques fonctionnent comme ça.

1085
01:16:22.320 --> 01:16:25.240
Supposons qu'ils saisissent une propriété pour la revente,

1086
01:16:25.440 --> 01:16:28.620
étant donné que la personne ne paye pas son hypothèque,

1087
01:16:28.720 --> 01:16:32.800
peu importe, mais eux, ils vont aller vendre la propriété parce qu'ils ont l

1088
01:16:32.820 --> 01:16:35.780
'obligation, si par exemple vous leur devez 200 000 d'hypothèque,

1089
01:16:36.020 --> 01:16:39.800
ils ont l'obligation de vous redonner la différence du produit de la vente.

1090
01:16:39.920 --> 01:16:42.040
Donc, c'est-à-dire que si par exemple ils saisissent votre propriété,

1091
01:16:42.980 --> 01:16:44.620
étant donné que vous ne faites pas votre plan hypothécaire,

1092
01:16:45.760 --> 01:16:49.660
bien, ils vendent la propriété 300 000, il faut qu'ils vous redonnent le 100 000 qui

1093
01:16:49.680 --> 01:16:52.000
manque de différence après avoir couvert l'hypothèque.

1094
01:16:53.340 --> 01:16:55.640
Malheureusement, ce qu'ils font, c'est qu'ils pourront aller encore plus vite et

1095
01:16:55.660 --> 01:16:58.320
pour que ça soit sûr de sortir, étant donné qu'ils ne toucheront pas la différence,

1096
01:16:58.540 --> 01:17:00.840
ils vendent des fois proche du prix.

1097
01:17:00.980 --> 01:17:04.460
C'est pour ça qu'il y a beaucoup d'investisseurs, mais c'est moins,

1098
01:17:04.820 --> 01:17:07.860
ce n'est pas tant fréquent au Québec des saisis hypothécaires.

1099
01:17:07.980 --> 01:17:09.840
Souvent, les banques essaient d'accommoder pour éviter que ça arrive.

1100
01:17:11.280 --> 01:17:17.160
En réduisant le paiement d'intérêt, souvent en faisant simplement payer l'intérêt et

1101
01:17:17.180 --> 01:17:20.200
le capital s'accumule, donc c'est possible ici dans certains cas.

1102
01:17:21.500 --> 01:17:24.920
Mais c'est des bonnes décotes, c'est-à-dire que les ventes aux enchères de banques,

1103
01:17:25.140 --> 01:17:30.140
souvent, c'est… qu'est-ce qui fait que ce n'est pas non plus des décotes à l

1104
01:17:30.160 --> 01:17:33.200
'américaine, parce qu'aux États-Unis, ça atteint des choses qui sont assez

1105
01:17:33.220 --> 01:17:36.560
impressionnantes, c'est-à-dire que vous pouvez avoir des maisons qui valaient 500

1106
01:17:36.580 --> 01:17:39.760
000 et qui vendent aux enchères 50 000, ça arrive quand même relativement souvent.

1107
01:17:40.340 --> 01:17:42.740
Ici, c'est moins le cas parce que, bon, c'est une enchère.

1108
01:17:43.600 --> 01:17:45.020
Les investisseurs ne sont pas non plus

1109
01:17:46.680 --> 01:17:49.280
complètement irrationnels. Ils vont quand même accorder une bonne valeur.

1110
01:17:49.440 --> 01:17:52.840
Donc, l'enchère va souvent monter à un prix qui est quand même acceptable.

1111
01:17:54.040 --> 01:17:56.240
La banque ne dira pas, bon, on arrête ça là, moi je suis payé.

1112
01:17:56.980 --> 01:17:58.540
Je n'accepte pas les offres au-dessus.

1113
01:17:58.660 --> 01:18:02.020
Non, ils ne sont pas non plus si de mauvaise foi.

1114
01:18:02.220 --> 01:18:04.980
Mais il y a quand même des exemples de...

1115
01:18:05.900 --> 01:18:09.720
Il y a eu des exemples de récemment, je crois, c'est lui qui est propriétaire des...

1116
01:18:09.740 --> 01:18:12.400
Je trouve que c'est ce qu'il a dit au média, le cinéma Gouzeau,

1117
01:18:12.520 --> 01:18:17.120
donc le monsieur, lui, la banque aurait donc saisi un terrain qui avait une valeur

1118
01:18:17.140 --> 01:18:23.180
de 250 millions sur le marché et bon, elle l'aurait vendu à 60 millions pour couvrir

1119
01:18:23.200 --> 01:18:29.640
justement l'hypothèque de 50 millions qui était floué.

1120
01:18:29.880 --> 01:18:32.800
Encore là, est-ce que ça valait réellement 250 millions pour un terrain,

1121
01:18:32.820 --> 01:18:35.840
c'est questionnable. Mais bon, la valeur équitative, c'est ça.

1122
01:18:37.220 --> 01:18:39.980
Donc, saisie hypothécaire, faillite, succession et autres.

1123
01:18:42.720 --> 01:18:46.040
Maintenant, la valeur d'investissement, c'est la valeur d'un bien immobilier pour un

1124
01:18:46.060 --> 01:18:50.460
investissement spécifique. Donc, c'est basé par exemple sur le taux de rendement qui

1125
01:18:50.480 --> 01:18:54.780
est exigé, la structure de financement, le taux d'imposition personnelle.

1126
01:18:54.980 --> 01:19:00.760
Donc, c'est des facteurs qui vont impacter la valeur d'investissement.

1127
01:19:01.640 --> 01:19:07.640
Par exemple, est-ce qu'une personne qui achète un immeuble personnel va avoir le

1128
01:19:07.660 --> 01:19:11.360
même taux de rendement qu'une personne que c'est à l'intérieur d'une compagnie ?

1129
01:19:11.620 --> 01:19:12.500
La réponse, c'est non.

1130
01:19:14.240 --> 01:19:18.100
Étant donné que le gain en capital, il est différent dépendamment de,

1131
01:19:18.580 --> 01:19:20.740
est-ce que c'est votre seconde résidence ou non.

1132
01:19:21.080 --> 01:19:22.600
C'est ça la valeur d'investissement.

1133
01:19:22.720 --> 01:19:25.860
Donc, ça dit que la valeur va dépendre des paramètres d'investissement de l

1134
01:19:25.880 --> 01:19:26.980
'investisseur. Donc,

1135
01:19:28.700 --> 01:19:31.380
ce ne sera pas nécessairement appliqué dans le cadre du bout de l'examen,

1136
01:19:31.460 --> 01:19:33.720
mais bon, c'est bon de savoir que ce n'est pas si long.

1137
01:19:33.740 --> 01:19:34.820
Maintenant, c'est bon pour qui ?

1138
01:19:34.980 --> 01:19:39.480
C'est bon pour l'investisseur ou, je ne pourrais pas vraiment dire,

1139
01:19:39.620 --> 01:19:43.900
une personne qui veut déterminer donc ça va être quoi son rendement ou le profit qu

1140
01:19:43.920 --> 01:19:46.040
'il va réaliser. Mais en soi, ce n'est pas la valeur marchande.

1141
01:19:46.300 --> 01:19:48.680
C'est vraiment très loin la valeur marchande étant donné que c'est bon pour un

1142
01:19:48.700 --> 01:19:51.000
investisseur donné pour des caractéristiques données.

1143
01:19:53.740 --> 01:20:00.300
Valeur d'utilisation, maintenant, c'est la valeur qu'on a pour un usage spécifique.

1144
01:20:00.700 --> 01:20:04.340
Donc, ça peut être vraiment différent de l'usage optimal.

1145
01:20:04.880 --> 01:20:08.180
Donc, c'est-à-dire, par exemple, un hélice qui est converti en résidence,

1146
01:20:08.440 --> 01:20:09.840
une école qui est convertie en bureau.

1147
01:20:10.300 --> 01:20:15.160
Donc, c'est vraiment un usage qui est très propre à un acheteur ou à un promoteur

1148
01:20:15.180 --> 01:20:19.560
donné. Mais aucunement, donc, la valeur que l'utilisateur moyen en ferait.

1149
01:20:22.420 --> 01:20:25.540
Valeur hypothécaire, donc ça, c'est la valeur qui est déterminée par le prêteur pour

1150
01:20:25.560 --> 01:20:27.540
établir le montant maximum du prêt hypothécaire.

1151
01:20:28.460 --> 01:20:32.640
Et souvent, donc ça, c'est une valeur qui touche beaucoup aux évaluateurs agréés,

1152
01:20:32.740 --> 01:20:36.940
étant donné que c'est la valeur qui, souvent, les banques peuvent demander,

1153
01:20:36.980 --> 01:20:39.520
donc, à un évaluateur agréé de déterminer cette valeur-là.

1154
01:20:39.800 --> 01:20:42.560
Des fois, non. Mais c'est ce qui va être utilisé comme ratio.

1155
01:20:42.580 --> 01:20:48.000
C'est-à-dire que pour le ratio pré-valeur, la valeur va être la valeur hypothécaire

1156
01:20:48.020 --> 01:20:49.400
et ce n'est pas nécessairement la valeur marchande.

1157
01:20:49.660 --> 01:20:53.280
Souvent, les banques vont appliquer des mesures plus…

1158
01:20:53.300 --> 01:20:59.600
ils vont être plus confiants, ils vont

1159
01:20:59.620 --> 01:21:03.000
mettre un prix moins élevé que la valeur marchande pour avoir plus de marge de

1160
01:21:03.020 --> 01:21:07.700
manœuvre. Donc, ça constate la durabilité et la valeur.

1161
01:21:08.040 --> 01:21:12.060
C'est une approche qui est prudente du prêteur et ça peut exclure certains éléments.

1162
01:21:12.360 --> 01:21:17.200
Donc, c'est exigé par les assureurs hypothécaires.

1163
01:21:17.280 --> 01:21:21.000
Donc, si par exemple, on est dans le cas où l'hypothèque est garantie par la SCHL,

1164
01:21:21.580 --> 01:21:24.280
il faut que la base du ratio soit respectée.

1165
01:21:27.120 --> 01:21:31.300
Donc, dans le cas de la SCHL, c'est 95 %.

1166
01:21:31.320 --> 01:21:35.400
Et si on ne fait pas affaire avec la SCHL, la banque va accepter à partir de 80 %.

1167
01:21:35.420 --> 01:21:41.340
C'est-à-dire que, vous l'aurez compris, le prêt ne pourra pas représenter plus que

1168
01:21:41.360 --> 01:21:45.300
80 % de la valeur hypothécaire donnée.

1169
01:21:47.660 --> 01:21:52.800
Mais maintenant, c'est important de comprendre ici que la valeur hypothécaire pour l

1170
01:21:52.820 --> 01:21:55.460
'immobilier résidentiel va probablement s'approcher de la valeur marchande.

1171
01:21:59.160 --> 01:22:01.840
Ici, maintenant, au niveau des synthèses, donc des types de valeurs,

1172
01:22:01.980 --> 01:22:04.520
marchand d'assurance fiscale liquidative, donc la base,

1173
01:22:04.680 --> 01:22:08.860
c'est marchande, c'est le prix probable du marché, donc c'est pour les transactions,

1174
01:22:09.800 --> 01:22:12.620
financement, etc. Assurance, c'est pour le coût de remplacement,

1175
01:22:13.520 --> 01:22:17.600
couverture d'assurance, donc c'est par rapport donc à la valeur marchande,

1176
01:22:17.700 --> 01:22:21.740
ici c'est la dernière colonne, donc ça peut être plus grand ou plus bas,

1177
01:22:21.940 --> 01:22:25.160
ça dépend, Donc, c'est-à-dire que ça dépend si la construction,

1178
01:22:25.580 --> 01:22:28.800
les coûts de construction sont élevés à certains moments dans le temps.

1179
01:22:29.080 --> 01:22:31.420
C'est très possible des fois que reconstruire un immeuble,

1180
01:22:31.460 --> 01:22:33.380
ça coûte plus cher que ce qui te fait en réalité en ce moment.

1181
01:22:35.460 --> 01:22:41.040
Maintenant, fiscale, l'évaluation de la taxe foncière, majoritairement c'est en bas

1182
01:22:41.060 --> 01:22:44.140
de la valeur marchande. Donc, il y a des cas.

1183
01:22:44.380 --> 01:22:48.060
C'est même d'ailleurs une des façons de voir si un marché immobilier est en train de

1184
01:22:48.080 --> 01:22:52.760
ralentir ou de couler. c'est que quand on se met à avoir de plus en plus de cas où

1185
01:22:52.780 --> 01:22:55.600
la valeur marchande, c'est-à-dire le prix de vente, encore là,

1186
01:22:55.660 --> 01:22:59.140
ce n'est pas la valeur marchande, mais bon, on prend pour acquis que c'est quand

1187
01:22:59.160 --> 01:23:05.200
même très proche, mais la valeur fiscale, c

1188
01:23:05.220 --> 01:23:09.280
'est souvent de quoi qui est un bon indicateur, dans la mesure où il n'y a pas d

1189
01:23:09.300 --> 01:23:10.640
'adenda dans la fiche de propriété.

1190
01:23:10.840 --> 01:23:13.120
Donc, souvent, on pense qu'il y a un deal, mais des fois,

1191
01:23:13.220 --> 01:23:17.140
quand on le lit, il y a des choses qui sont un petit peu moins intéressantes et ça

1192
01:23:17.160 --> 01:23:20.080
justifie justement cette décote-là par rapport à la valeur fiscale.

1193
01:23:20.340 --> 01:23:23.460
Et c'est justement, des fois, c'est que vu que c'est une évaluation qui est de

1194
01:23:23.480 --> 01:23:27.660
masse, bien, les municipalités ne vont pas nécessairement aller pricer toutes ces

1195
01:23:27.680 --> 01:23:32.020
petites externalités-là, comme des résinondations, ou des fois,

1196
01:23:32.080 --> 01:23:34.480
il y en a même que c'est, bon, le terrain est contaminé.

1197
01:23:34.880 --> 01:23:37.480
Donc, c'est-à-dire que des fois, l'évaluation municipale ne tient pas compte de ça.

1198
01:23:37.720 --> 01:23:40.300
Donc, c'est là qu'on peut voir une valeur marchande ou un prix de vente qui est

1199
01:23:40.320 --> 01:23:41.120
inférieur.

1200
01:23:42.780 --> 01:23:44.840
Puis, liquidative, c'est vente forcée, bon, bien, là, ça,

1201
01:23:44.900 --> 01:23:45.700
c'est toujours inférieur.

1202
01:24:12.660 --> 01:24:16.500
C'est ça. supérieure ou inférieure.

1203
01:24:16.860 --> 01:24:20.320
Finalement, la valeur hypothécaire, ça c'est une valeur qui est prudente,

1204
01:24:20.660 --> 01:24:24.840
qui est déterminée par la banque, et souvent c'est inférieur ou égal à la valeur

1205
01:24:24.860 --> 01:24:30.420
marchande. Donc, ils ne vont pas mettre une valeur hypothécaire qui va être

1206
01:24:30.440 --> 01:24:31.620
supérieure à la valeur marchande.

1207
01:24:32.680 --> 01:24:38.620
bon s'il y aurait par exemple de la corruption ou je ne sais pas moi pour que le

1208
01:24:38.640 --> 01:24:42.260
prêt hypothécaire passe bon c'est peut-être arrivé en 2008 aux étudiants on ne sait

1209
01:24:42.280 --> 01:24:46.380
pas mais bon logiquement dans l'intérêt de la banque il faut que ce soit inférieur

1210
01:24:46.400 --> 01:24:47.840
ou égal à la valeur marchande

1211
01:24:49.800 --> 01:24:50.600
bon

1212
01:24:53.280 --> 01:24:54.080
maintenant

1213
01:24:56.720 --> 01:25:00.660
je vous propose de prendre une pause de 10 minutes puis après ça,

1214
01:25:00.860 --> 01:25:04.640
on va faire le TP étant donné que c'est quand même important ça ici,

1215
01:25:04.720 --> 01:25:09.100
on l'a déjà vu on va prendre une pause de 10 minutes puis en revenant,

1216
01:25:09.140 --> 01:25:14.560
on va faire j'ai des slides pour le TP il y a des concepts importants à avoir pour

1217
01:25:14.580 --> 01:25:17.800
que vous puissiez faire le TP puis on va regarder ensemble tout ce qui est à faire

1218
01:25:18.180 --> 01:25:21.280
puis vous allez avoir vraiment un mois pour le réaliser donc,

1219
01:25:21.500 --> 01:25:22.300
est-ce que ça vous va ?

1220
01:25:25.080 --> 01:25:29.000
Yes on se voit dans 10 minutes Très bien monsieur

1221
01:25:37.560 --> 01:25:38.960
Merci.

1222
01:34:50.720 --> 01:34:53.080
Bon, nous allons recommencer.

1223
01:34:57.900 --> 01:35:01.560
Bon, ça ici, c'est pour l'ETP.

1224
01:35:02.160 --> 01:35:05.200
C'est certaines choses que, bon, je ne vais pas prendre pour acquis que tout le

1225
01:35:05.220 --> 01:35:06.980
monde est tout courant de ces mesures-là.

1226
01:35:07.800 --> 01:35:09.000
On va le passer rapidement.

1227
01:35:11.220 --> 01:35:13.780
Donc, c'est disponible juste pour vous montrer.

1228
01:35:14.980 --> 01:35:18.080
Je vais le mettre sur le module aussi, mais donc sur le...

1229
01:35:21.560 --> 01:35:22.360
ici

1230
01:35:24.180 --> 01:35:28.160
03.app si vous allez ici, donc dans ressources

1231
01:35:30.060 --> 01:35:34.540
téléchargement, vous avez donc ces diapositives-là ici,

1232
01:35:34.700 --> 01:35:38.240
donc tableau de bord module théorique préparatoire.

1233
01:35:38.600 --> 01:35:43.040
Et le TP donc est ici. Il va être également sur model après le cours.

1234
01:35:43.820 --> 01:35:45.280
Je n'ai pas encore uploadé le nouveau TP.

1235
01:35:45.500 --> 01:35:52.280
Donc, il y a un Excel, le gabarit et il y a également l'énoncé

1236
01:35:52.300 --> 01:35:55.740
PDF. On va le voir après avoir couvert les diaposies au niveau des mesures.

1237
01:36:00.020 --> 01:36:00.820
Bon.

1238
01:36:02.600 --> 01:36:05.220
Au niveau des mesures que je veux aller voir, donc ça ici,

1239
01:36:05.340 --> 01:36:07.820
c'est un récapitulatif, vous pourrez le regarder si vous le souhaitez.

1240
01:36:09.520 --> 01:36:14.000
C'est plus. Au niveau des quatre forces du cycle immobilier,

1241
01:36:14.180 --> 01:36:18.000
on le voit également. c'est plus donc à ce niveau-là ici,

1242
01:36:18.100 --> 01:36:20.280
donc le volume qui ralentit avant les prix.

1243
01:36:20.420 --> 01:36:24.760
Donc ici, on avait vu qu'on a un cycle d'expansion, ralentissement,

1244
01:36:24.900 --> 01:36:27.840
récession et reprise. Donc, qu'est-ce qui se passe ici ?

1245
01:36:27.980 --> 01:36:31.400
Pourquoi on peut… C'est très important de comprendre qu'il va y avoir une séance

1246
01:36:31.420 --> 01:36:34.300
entre le volume de vente et les prix.

1247
01:36:34.740 --> 01:36:39.420
Donc, c'est-à-dire qu'on peut avoir un ralentissement, les ventes sont en baisse,

1248
01:36:39.600 --> 01:36:43.900
mais on n'a pas nécessairement une baisse du prix immédiatement.

1249
01:36:43.920 --> 01:36:45.980
Il faut vraiment aller plus, donc on pourrait dire, en récession.

1250
01:36:46.820 --> 01:36:51.340
Donc, c'est-à-dire que là, on est vraiment des volumes qui sont très faibles et il y

1251
01:36:51.360 --> 01:36:52.680
a une offre qui est supérieure à la demande.

1252
01:36:52.980 --> 01:36:54.900
Donc, c'est dans ce cas-là qu'on verrait une baisse de prix.

1253
01:36:55.520 --> 01:36:57.100
Mais encore une fois, ce n'est pas une science exacte.

1254
01:36:57.200 --> 01:37:02.300
Donc, c'est vraiment le cycle de l'immobilier.

1255
01:37:03.520 --> 01:37:05.460
Et c'est pour ça ici, des fois qu'on voit ici, par exemple,

1256
01:37:05.540 --> 01:37:08.060
le volume des ventes par rapport au prix médian.

1257
01:37:08.580 --> 01:37:12.840
Donc, vous voyez ici, le prix commence, les volumes de ventes commencent à diminuer

1258
01:37:12.860 --> 01:37:16.480
énormément. mais malgré tout, le prix médian continue d'augmenter pour

1259
01:37:16.500 --> 01:37:21.140
éventuellement plafonner et diminuer au fur et à mesure que le volume se fond.

1260
01:37:22.020 --> 01:37:24.480
Donc, ce n'est pas nécessairement automatiquement ça.

1261
01:37:24.560 --> 01:37:29.520
C'est-à-dire qu'il peut y avoir, par exemple, un prix qui prend une sorte de plateau

1262
01:37:29.540 --> 01:37:31.500
et après ça, on recommence un autre cycle.

1263
01:37:31.720 --> 01:37:34.460
Donc, ça ne veut pas nécessairement dire que ça va baisser à tous les cycles.

1264
01:37:37.340 --> 01:37:42.380
Bon, maintenant, donc ici, ça indique un peu ça.

1265
01:37:43.180 --> 01:37:45.980
Au niveau des mesures, donc, qui sont comme ça, c'est ça ici,

1266
01:37:46.100 --> 01:37:50.300
pour les séries temporelles et les tendances et la saisonnalité.

1267
01:37:50.820 --> 01:37:53.980
Donc, en soi, le TP1, qu'est-ce que c'est ?

1268
01:37:54.080 --> 01:37:57.360
C'est de faire un portrait du marché avec des données réelles.

1269
01:37:57.740 --> 01:38:01.280
Donc, les données sont dans le Excel du gabarit.

1270
01:38:01.420 --> 01:38:05.080
Donc, ils proviennent du marché réel à Gatineau.

1271
01:38:08.100 --> 01:38:11.960
Sauf une question où vous allez devoir prendre une propriété en vente réellement.

1272
01:38:11.980 --> 01:38:15.100
Vous allez pouvoir aller sur le UQEval et prendre toutes les caractéristiques de la

1273
01:38:15.120 --> 01:38:17.540
propriété pour faire cette question-là.

1274
01:38:18.520 --> 01:38:21.660
C'est la seule question où on va utiliser des données réelles.

1275
01:38:22.840 --> 01:38:25.320
Non, c'est toutes des données réelles, c'est juste que c'est la seule question où

1276
01:38:25.340 --> 01:38:26.360
vous allez devoir aller les chercher vous-même.

1277
01:38:26.640 --> 01:38:29.100
Sinon, tout va être dans l'Excel gabarit déjà.

1278
01:38:30.720 --> 01:38:33.520
Pour cette EPI-là, c'est vraiment une introduction.

1279
01:38:33.880 --> 01:38:37.380
C'est-à-dire que pour le deuxième, ça va être vraiment plus d'évaluation concrète,

1280
01:38:38.260 --> 01:38:42.320
déterminer une valeur donnée pour une propriété et la comparer avec les différentes

1281
01:38:42.340 --> 01:38:47.080
méthodes. Mais là, ici, c'est vraiment plus un dashboard.

1282
01:38:47.100 --> 01:38:51.820
On prédit donc de la tendance, comment le marché immobilier se comporte dans les

1283
01:38:51.840 --> 01:38:56.100
dernières années. Et pour ça, donc, il faut être capable de comprendre un peu les

1284
01:38:56.120 --> 01:38:59.420
séries de ventes, les tendances et les saisons.

1285
01:38:59.740 --> 01:39:00.560
C'est la saisonnalité.

1286
01:39:02.960 --> 01:39:07.000
Ici, donc, une série temporelle, par exemple, quand on parle des ventes.

1287
01:39:07.540 --> 01:39:11.760
Les ventes, c'est le nombre de ventes de propriétés qu'il y a par intervalle de

1288
01:39:11.780 --> 01:39:14.740
temps donné. Souvent, on travaille en trimestre.

1289
01:39:15.320 --> 01:39:19.540
Donc, vous allez avoir une série donnée, comme ça ici, par exemple,

1290
01:39:19.620 --> 01:39:24.620
ce que vous voyez sur la diapositive, c'est les ventes à travers les différents

1291
01:39:24.640 --> 01:39:26.860
trimestres. Donc là, il n'y a pas de mesure, c'est vraiment juste c'est fictif,

1292
01:39:27.160 --> 01:39:29.120
ce petit allot-là, mais c'est pour représenter.

1293
01:39:29.940 --> 01:39:32.800
une tendance, c'est que vous allez extraire, par exemple,

1294
01:39:35.420 --> 01:39:37.520
c'est la mesure qu'on dit qu'on pourrait dire le mouvement de fond,

1295
01:39:37.600 --> 01:39:39.060
qui se fait sur plusieurs années.

1296
01:39:39.480 --> 01:39:42.720
Oui, M. Bissonnette. Oui, en fait, je veux juste savoir,

1297
01:39:43.340 --> 01:39:45.700
où est-ce qu'on a ces diapos-là ?

1298
01:39:45.980 --> 01:39:48.740
Oui, je vais les mettre sur model, dans le fond, après.

1299
01:39:49.020 --> 01:39:53.280
OK, parfait, c'est bon. Mais sinon, ils sont déjà sur le site,

1300
01:39:53.360 --> 01:39:54.640
dans le fond, où est-ce que je mets les capsules vidéo.

1301
01:39:55.040 --> 01:39:58.360
Oui. Si vous allez dans ressources, vous allez dans téléchargement,

1302
01:39:58.380 --> 01:40:01.580
travaux pratiques, c'est vraiment le troisième.

1303
01:40:01.860 --> 01:40:04.300
Donc, TP1, tableau de bord, module théorique préparatoire.

1304
01:40:04.480 --> 01:40:06.120
C'est possible. Parfait. Merci.

1305
01:40:06.280 --> 01:40:07.080
Parfait. Super.

1306
01:40:08.680 --> 01:40:12.720
Donc, ici, c'est vraiment la décomposition d'une série.

1307
01:40:13.480 --> 01:40:18.380
Vous n'allez pas être obligé de déterminer la valeur exacte de la tendance et tout

1308
01:40:18.400 --> 01:40:21.280
ça. Ce n'est pas un cours de stade nécessairement.

1309
01:40:21.760 --> 01:40:24.360
Mais c'est important de comprendre que dans une série, par exemple,

1310
01:40:24.440 --> 01:40:27.560
comme les ventes à travers plusieurs trimestres, il y a une tendance.

1311
01:40:27.760 --> 01:40:30.400
Donc, c'est vraiment est-ce que globalement, ça augmente ?

1312
01:40:30.920 --> 01:40:32.540
Ou c'est stable, ou ça diminue ?

1313
01:40:34.040 --> 01:40:37.100
Maintenant, et ça, c'est vraiment sur plusieurs années,

1314
01:40:37.180 --> 01:40:39.960
par exemple, sur 5 ans, est-ce que la tendance était à la hausse ?

1315
01:40:40.860 --> 01:40:43.560
Vous pouvez le voir juste en faisant une petite ligne, un peu comme l'analyse

1316
01:40:43.580 --> 01:40:46.180
technique. Globalement, ça augmente.

1317
01:40:47.460 --> 01:40:49.620
Malgré les soubresauts, il y a une tendance hausse.

1318
01:40:50.640 --> 01:40:55.700
La saisonnalité, c'est quoi ? C'est simplement de quoi qu'il y ait cyclique.

1319
01:40:55.920 --> 01:40:58.200
C'est-à-dire, pas cyclique, mais qui est due aux saisons.

1320
01:40:58.360 --> 01:41:01.480
Par exemple, supposons que c'est quatre trimestres ici.

1321
01:41:02.080 --> 01:41:05.240
Là, on voit qu'il y a de quoi qui se répète à tous les étés,

1322
01:41:05.620 --> 01:41:07.860
à tous les hivers ou peu importe.

1323
01:41:07.980 --> 01:41:12.300
C'est de quoi qui est vraiment saisonnal à travers un intervalle d'une année.

1324
01:41:13.260 --> 01:41:14.600
Ça, c'est la saisonnalité de la série.

1325
01:41:16.280 --> 01:41:17.680
Maintenant, il y a aussi des cycles.

1326
01:41:18.400 --> 01:41:21.180
C'est-à-dire que c'est possible aussi que vous observiez des patterns qui sont

1327
01:41:21.200 --> 01:41:25.940
répétitifs, mais qui ne sont pas nécessairement dus à où on est dans l'année.

1328
01:41:26.420 --> 01:41:29.120
Et ça, c'est la composante cyclique.

1329
01:41:29.280 --> 01:41:32.880
Et ça, c'est dû, par exemple, au taux d'intérêt, c'est-à-dire une récession,

1330
01:41:33.060 --> 01:41:37.580
une expansion de l'économie. C'est souvent de quoi, c'est un cycle qui va être plus

1331
01:41:37.600 --> 01:41:40.620
long qu'une année et ça ne sera pas dû à la saisonnalité.

1332
01:41:41.120 --> 01:41:44.260
En immobilier, la saisonnalité, c'est super important, surtout pour les ventes.

1333
01:41:44.700 --> 01:41:47.760
Les ventes, ils changent énormément à travers les saisons.

1334
01:41:47.960 --> 01:41:50.280
Et c'est des patterns qui sont répétés à chaque année.

1335
01:41:51.420 --> 01:41:53.240
Et là, maintenant, on peut décomposer ça justement.

1336
01:41:53.500 --> 01:41:56.360
Une série comme ça, il y a une composante qui est tendance.

1337
01:41:56.540 --> 01:41:59.660
Donc, c'est-à-dire, c'est de quoi qui augmente tout le temps ou de quoi qui est

1338
01:41:59.680 --> 01:42:02.240
stable. Donc, c'est la composante tendance de la série.

1339
01:42:02.400 --> 01:42:05.940
Il y a la composante de saisonnalité et cyclique.

1340
01:42:06.200 --> 01:42:08.080
Il y a des méthodes statistiques pour les estimer.

1341
01:42:08.200 --> 01:42:12.020
Donc, ces mesures-là, vous pouvez vraiment décomposer la série avec des estimateurs,

1342
01:42:12.080 --> 01:42:12.880
mais ce n'est pas le but du cours.

1343
01:42:13.540 --> 01:42:17.220
Mais là, maintenant qu'on aurait un mini-modèle prédictif et que là,

1344
01:42:17.440 --> 01:42:20.120
ces trois composantes-là, tendance, saisonnalité et cycle,

1345
01:42:20.700 --> 01:42:24.680
on les a, mais qu'il reste encore des variations qu'on ne peut pas expliquer.

1346
01:42:25.260 --> 01:42:26.540
Ça, c'est ce qu'on appelle le bruit.

1347
01:42:27.160 --> 01:42:32.060
Donc, c'est des mouvements qui vont se produire dans les ventes,

1348
01:42:32.100 --> 01:42:34.060
mais qu'on ne peut pas nécessairement expliquer à l'aide,

1349
01:42:34.160 --> 01:42:36.220
par exemple, de la tendance, de la saisonnalité.

1350
01:42:38.440 --> 01:42:39.640
Donc, grosso modo, c'est ça.

1351
01:42:42.080 --> 01:42:45.420
Maintenant, vous allez devoir également calculer le taux de variation.

1352
01:42:46.580 --> 01:42:52.840
Ça, c'est quoi ? c'est par exemple la variation d'une propriété de son prix sur

1353
01:42:52.860 --> 01:42:56.420
une année. Vous pouvez le calculer comme vous voulez en soi.

1354
01:42:56.820 --> 01:43:00.500
Et même dans l'énoncé, vous avez la formule Excel, mais bon,

1355
01:43:00.540 --> 01:43:04.360
il va falloir l'implémenter. Le taux de croissance, c'est simplement le prix.

1356
01:43:04.800 --> 01:43:08.220
Aujourd'hui, par exemple, si on veut avoir la variation sur un an,

1357
01:43:08.880 --> 01:43:11.000
c'est le prix aujourd'hui et le prix un an avant.

1358
01:43:11.260 --> 01:43:14.960
C'est tout. Ça peut être le prix médian, ça peut être les ventes.

1359
01:43:15.060 --> 01:43:16.380
Donc, c'est vraiment un taux de variation.

1360
01:43:16.400 --> 01:43:20.760
Vous pouvez le voir comme par exemple en bourse, le rendement annuel d'une action.

1361
01:43:21.380 --> 01:43:25.040
Donc, c'est la même chose. Il y a plusieurs façons de calculer.

1362
01:43:25.560 --> 01:43:30.600
Le prix aujourd'hui, c'est le prix d'hier, moins le prix moins 1 étant donné que là,

1363
01:43:30.740 --> 01:43:32.480
on ne met pas le PT moins PT moins 1.

1364
01:43:32.860 --> 01:43:33.660
Mais bon, ce n'est pas le but.

1365
01:43:34.520 --> 01:43:37.960
C'est simplement pour vous sachez que c'est comme ça que le rendement en pourcentage

1366
01:43:37.980 --> 01:43:38.780
est calculé.

1367
01:43:40.660 --> 01:43:45.900
encore une fois là c'est sur une période si c'est sur 4 ans vous faites simplement

1368
01:43:47.440 --> 01:43:53.500
sur pt-4-1 et là ça va être le rendement sur une période de 4 ans mais

1369
01:43:53.520 --> 01:43:57.880
c'est très bien indiqué qu'est-ce qu'on s'attend comme mesure à ce niveau-là ça c

1370
01:43:57.900 --> 01:44:04.560
'est le taux de variation maintenant ici la variation sur 12 mois avec

1371
01:44:04.580 --> 01:44:09.360
un liste manuel c'est utilisé pour les ventes Et pour plein de choses.

1372
01:44:09.520 --> 01:44:16.060
Ça, c'est quoi ? C'est que supposons ici qu'on va avoir la variation d

1373
01:44:16.080 --> 01:44:17.680
'une mesure qui est trimestrielle.

1374
01:44:18.260 --> 01:44:21.020
Les ventes, c'est comme ça. Les ventes, c'est-à-dire qu'on a des ventes à tous les

1375
01:44:21.040 --> 01:44:24.280
trois mois pour une ville donnée, peu importe.

1376
01:44:24.960 --> 01:44:28.480
Vous avez la mesure aujourd'hui et vous avez la mesure qui était calculée un an

1377
01:44:28.500 --> 01:44:34.580
avant. qu'est-ce qu'on fait ? C'est qu'on s'en va simplement faire le rendement sur

1378
01:44:34.600 --> 01:44:36.700
les 12 mois, étant donné que c'est 4 trimestres.

1379
01:44:37.180 --> 01:44:39.780
Et on a une mesure GT pour 12 mois.

1380
01:44:40.200 --> 01:44:44.460
Et quand on dit un glissement annuel, c'est qu'au lieu de le calculer,

1381
01:44:44.520 --> 01:44:49.240
par exemple, à tous les ans, lorsqu'il y a un trimestre qui s'additionne,

1382
01:44:50.280 --> 01:44:53.860
on va simplement enlever la dernière mesure qu'on a utilisée,

1383
01:44:54.100 --> 01:44:56.400
le XT-4, Puis, on va rajouter une nouvelle.

1384
01:44:56.480 --> 01:45:00.300
Donc, c'est-à-dire que le XT, ça va être la nouvelle mesure de vente de ce trimestre

1385
01:45:00.320 --> 01:45:05.440
-là. Et on prend, donc, les… Je ne sais pas, je vais essayer de l'expliquer plus

1386
01:45:05.460 --> 01:45:11.600
clairement, mais… Vous prenez toujours la valeur aujourd'hui des ventes

1387
01:45:11.620 --> 01:45:17.120
et comment ça a été par exemple il y a un an, mais c'est délicieux.

1388
01:45:17.260 --> 01:45:20.220
C'est-à-dire que c'est recalculé à tous les trimestres au lieu de calculer à tous

1389
01:45:20.240 --> 01:45:23.040
les ans. Donc, c'est une mesure qui va tenir compte, donc,

1390
01:45:23.220 --> 01:45:24.060
justement, des 12 derniers mois.

1391
01:45:25.520 --> 01:45:26.860
Avec les ventes, ce n'est pas très logique.

1392
01:45:26.960 --> 01:45:28.180
Ce serait plus, mettons, le prix, par exemple.

1393
01:45:28.380 --> 01:45:33.740
Le prix, la variation du prix sur, on pourrait dire, les 12 derniers mois.

1394
01:45:33.980 --> 01:45:39.960
Et pour ça, ça vous prend vraiment, donc, la mesure du trimestre en ce moment et du

1395
01:45:39.980 --> 01:45:43.280
trimestre, donc, l'équivalent, donc, de ça, mais il y a 12 mois.

1396
01:45:48.040 --> 01:45:53.040
Bon, maintenant, désolé, c'est une partie qui n'est pas nécessairement agréable.

1397
01:45:55.680 --> 01:46:01.180
Ça reste donc dans le curriculum, mais bon, je crois que si vous êtes déjà

1398
01:46:01.200 --> 01:46:04.840
familialisé avec, si il y en a qui tradent un peu ou qui font beaucoup d'analyses

1399
01:46:04.860 --> 01:46:07.740
techniques sur les marchés ou peu importe, vous avez certainement déjà tout vu ça.

1400
01:46:08.260 --> 01:46:11.640
Mais bon, ici, on est rendu à la moyenne mobile sur quatre trimestres.

1401
01:46:12.540 --> 01:46:19.240
Ça, c'est utilisé, par exemple, pour la moyenne des quatre trimestres sur,

1402
01:46:19.280 --> 01:46:20.760
par exemple, les ventes ou peu importe.

1403
01:46:21.440 --> 01:46:26.220
Qu'est-ce que ça nous dit ? C'est qu'on va aller calculer la moyenne d'une mesure sur

1404
01:46:26.240 --> 01:46:29.380
les quatre derniers trimestres et c'est ça, donc, notre moyenne mobile quatre

1405
01:46:29.400 --> 01:46:32.260
périodes. C'est que par exemple qu'on aurait, je ne sais pas moi,

1406
01:46:33.360 --> 01:46:38.940
le prix c'est 600 000 au trimestre d'aujourd'hui, 500 000 le trimestre d'avant et là

1407
01:46:38.960 --> 01:46:43.060
les deux autres d'avant c'est 500 000 puis 600 000, bien vous faites la moyenne

1408
01:46:43.080 --> 01:46:44.460
simplement de ces quatre mesures-là.

1409
01:46:44.680 --> 01:46:47.140
Et c'est aujourd'hui la moyenne mobile quatre périodes,

1410
01:46:47.320 --> 01:46:49.180
c'est simplement ce calcul-là.

1411
01:46:50.320 --> 01:46:53.920
Donc, sur Excel vous pouvez utiliser une moyenne, vous prenez les quatre dernières

1412
01:46:53.940 --> 01:46:56.700
valeurs puis vous faites la moyenne ou vous les additionnez puis vous les utilisez

1413
01:46:56.720 --> 01:47:00.780
par quatre. Étant donné que c'est la moyenne de quatre valeurs,

1414
01:47:00.920 --> 01:47:02.760
c'est la somme de toutes les valeurs divisé par quatre.

1415
01:47:03.960 --> 01:47:05.140
Qu'est-ce que ça permet de faire ?

1416
01:47:05.380 --> 01:47:08.860
Ça permet d'éliminer les composantes qu'on pourrait dire saisonnales.

1417
01:47:09.020 --> 01:47:12.500
C'est-à-dire qu'au lieu d'être influencé par simplement la dernière valeur,

1418
01:47:13.500 --> 01:47:17.460
ça vous permet de tenir compte de toutes les valeurs précédentes et de glisser.

1419
01:47:19.220 --> 01:47:23.680
Ça a des inconvénients. C'est-à-dire que ça ne va pas s'ajuster aussi rapidement qu

1420
01:47:23.700 --> 01:47:26.660
'une mesure unique. C'est-à-dire que si vous utilisez simplement XT,

1421
01:47:27.420 --> 01:47:32.560
si vous voyez des changements, c'est bien possible que ce changement-là soit dû à de

1422
01:47:32.580 --> 01:47:35.140
la saisonnalité. C'est pour ça qu'on utilise des moyennes mobiles souvent.

1423
01:47:35.680 --> 01:47:37.640
Ça va vous être indiqué quand utiliser ça.

1424
01:47:39.660 --> 01:47:42.980
Mais sachez que la raison, c'est pour éviter justement qu'il y ait des composantes

1425
01:47:43.000 --> 01:47:47.440
saisonnales et qu'on n'interprète pas des grosses variations comme étant de quoi qu

1426
01:47:47.460 --> 01:47:51.620
'il y ait. Par exemple, les ventes ont énormément augmenté.

1427
01:47:51.700 --> 01:47:53.560
Oui, mais c'est parce qu'on est en été.

1428
01:47:53.580 --> 01:47:55.040
les ventes augmentent toujours en été.

1429
01:47:55.300 --> 01:48:00.220
Le fait d'étudier une moyenne mobile, ça vient éliminer ce problème-là aussi.

1430
01:48:00.780 --> 01:48:02.580
Donc, c'est une façon de corriger la stationnalité.

1431
01:48:02.940 --> 01:48:06.540
Si la moyenne mobile, elle, varie énormément par rapport à l'habitude,

1432
01:48:06.660 --> 01:48:08.340
bien là, vous pouvez peut-être dire, bien là, il se passe de quoi,

1433
01:48:08.460 --> 01:48:10.440
là. Là, c'est peut-être de quoi qui est plus au niveau de la tendance,

1434
01:48:10.520 --> 01:48:11.320
il y a de quoi qui se modifie.

1435
01:48:12.640 --> 01:48:14.360
Ça a des inconvénients, puis ça a des avantages.

1436
01:48:14.420 --> 01:48:15.360
Ça réduit le bruit également.

1437
01:48:16.700 --> 01:48:21.220
Mais de façon simple, c'est que une moyenne mobile, c'est simplement si c'est quatre

1438
01:48:21.240 --> 01:48:23.000
périodes, bien, vous prenez les quatre dernières périodes,

1439
01:48:23.080 --> 01:48:23.880
vous faites la moyenne.

1440
01:48:25.640 --> 01:48:27.360
Il y a une fonction Excel d'ailleurs juste pour ça.

1441
01:48:28.700 --> 01:48:33.260
Que ça soit donc des mois, des trimestres, il faut toujours voir donc ici le T comme

1442
01:48:33.280 --> 01:48:37.680
étant, si c'est une moyenne mobile 4, bien là, dans ce cas-là,

1443
01:48:37.720 --> 01:48:40.480
c'est 4 trimestres, mais tu sais, ça aurait pu être 4 jours.

1444
01:48:40.500 --> 01:48:44.220
Bon, là, c'est plus en finance, mettons, de marché, mais en soi,

1445
01:48:44.320 --> 01:48:46.700
c'est important de comprendre que ça s'applique pour tous les types d'intervalles.

1446
01:48:46.920 --> 01:48:49.880
C'est tout. Ici, vous avez un exemple, donc, c'est quoi,

1447
01:48:50.000 --> 01:48:56.160
justement, un exemple de moyenne mobile par rapport à comment la mesure elle-même qu

1448
01:48:56.180 --> 01:48:58.120
'on utilise pour calculer la moyenne mobile, ça comporte.

1449
01:48:58.900 --> 01:49:01.100
Donc, vous voyez, ici, c'est beaucoup plus lisse et là,

1450
01:49:01.160 --> 01:49:03.220
il y a des variations. C'est ça qu'elle permet la moyenne mobile.

1451
01:49:03.840 --> 01:49:06.520
Elle permet de ne pas interpréter ça ici, le petit job qu'il y a là,

1452
01:49:06.560 --> 01:49:09.860
comme étant de quoi de fondamental, mais qui est au final due à la saisonnalité.

1453
01:49:10.600 --> 01:49:12.800
Donc, on voit quand même qu'il y a…

1454
01:49:12.820 --> 01:49:16.620
et c'est ça. La moyenne mobile, grosso modo, c'est elle qui nous permet de mesurer

1455
01:49:16.640 --> 01:49:21.480
en quelque sorte la tendance parce qu'elle est corrigée pour les variations qui sont

1456
01:49:21.500 --> 01:49:25.100
interannuelles, c'est-à-dire à l'intérieur d'une année.

1457
01:49:25.260 --> 01:49:28.120
Et c'est pour ça qu'on dit que c'est une moyenne mobile sur quatre trimestres parce

1458
01:49:28.140 --> 01:49:29.260
que ça couvre un an exactement.

1459
01:49:31.440 --> 01:49:34.300
Là, vous allez me dire, bon, mais pourquoi on n'utilise pas une mesure annuelle tout

1460
01:49:34.320 --> 01:49:37.240
court ? Parce qu'il faut que ça soit glissant.

1461
01:49:37.360 --> 01:49:41.960
Donc, c'est-à-dire qu'on va avoir une nouvelle mesure à tous les trimestres.

1462
01:49:41.980 --> 01:49:45.500
C'est-à-dire que si, par exemple, je ne sais pas moi, on est aujourd'hui,

1463
01:49:47.420 --> 01:49:53.620
maintenant qu'on est au 31 décembre, bien là, vous allez prendre vraiment la mesure

1464
01:49:53.640 --> 01:49:56.000
des quatre trimestres de l'année passée.

1465
01:49:56.240 --> 01:50:00.940
Mais lorsqu'on va être rendu trois mois plus tard, bien vous allez prendre de

1466
01:50:00.960 --> 01:50:05.580
janvier à mars, mais vous allez prendre aussi neuf mois dans l'année d'avant.

1467
01:50:05.600 --> 01:50:07.480
Donc, on va le lisser comme ça.

1468
01:50:08.380 --> 01:50:11.140
Éventuellement, le trimestre d'après, vous allez prendre six mois dans l'année

1469
01:50:11.160 --> 01:50:15.220
actuelle puis six mois dans l'année d'avant pour éventuellement être trois mois dans

1470
01:50:15.240 --> 01:50:18.360
l'année d'avant et neuf mois dans l'année actuelle.

1471
01:50:18.920 --> 01:50:19.880
Puis vous le lissez comme ça.

1472
01:50:20.560 --> 01:50:22.820
Donc, c'est calculé à tous les trimestres puis ça utilise toujours les quatre

1473
01:50:22.840 --> 01:50:23.640
derniers trimestres.

1474
01:50:25.180 --> 01:50:28.500
C'est pas que c'est clair. En dessous, c'est juste une moyenne.

1475
01:50:29.400 --> 01:50:31.000
Mais ça a quand même beaucoup d'utilité de faire ça.

1476
01:50:32.440 --> 01:50:35.740
Maintenant. Ça ici, c'est vraiment intéressant.

1477
01:50:36.820 --> 01:50:41.120
Le ratio de saisonnalité. C'est utilisé beaucoup pour les ventes.

1478
01:50:41.220 --> 01:50:46.020
Donc, ça, c'est dans le curriculum encore une fois d'organisation des évaluants

1479
01:50:46.040 --> 01:50:50.540
agréés. C'est une mesure qui nous dit simplement, lorsque c'est supérieur à 1,

1480
01:50:51.380 --> 01:50:56.620
c'est que les ventes sont concentrées au niveau du printemps et de l'été.

1481
01:50:57.220 --> 01:51:02.260
Puis là, pourquoi que c'est ventes T2 plus ventes T3 sur ventes T1 plus ventes T4 ?

1482
01:51:02.760 --> 01:51:07.580
Mais vous l'aurez compris, ici on dit qu'on veut savoir est-ce que c'est plus actif

1483
01:51:07.600 --> 01:51:11.620
en hiver ou en été. Bon, l'été incluant le printemps.

1484
01:51:12.680 --> 01:51:18.120
Si on regarde une année, de janvier à mars, c'est le trimestre 1.

1485
01:51:18.980 --> 01:51:26.420
De mars à mai,

1486
01:51:26.640 --> 01:51:30.700
c'est T2 et ainsi de suite. T3, ça va être donc de avril à,

1487
01:51:30.740 --> 01:51:34.960
je ne sais pas, moins juin, plus juillet ou à août, et là,

1488
01:51:35.080 --> 01:51:36.800
jusqu'en décembre. Vous comprenez ?

1489
01:51:37.200 --> 01:51:40.280
Donc, le T1, c'est après Noël.

1490
01:51:40.360 --> 01:51:42.560
Donc, c'est vraiment les trois premières années passé janvier.

1491
01:51:43.040 --> 01:51:44.240
Donc, on est d'accord que c'est en hiver.

1492
01:51:45.220 --> 01:51:48.240
Ensuite, T2, on est d'accord que c'est plus au niveau du printemps.

1493
01:51:48.520 --> 01:51:52.240
Donc, c'est pour ça que c'est vendre T2 est en haut et vendre T3,

1494
01:51:52.260 --> 01:51:58.240
c'est l'été. Et vendre T4, c'est l'automne, étant donné que c'est les

1495
01:51:58.260 --> 01:51:59.060
derniers mois de l'année.

1496
01:52:01.120 --> 01:52:06.480
Donc, qu'est-ce qu'on dit ? C'est que ce ratio-là, c'est simplement les ventes des

1497
01:52:06.500 --> 01:52:09.240
trois trimestres du milieu, des deux trimestres du milieu,

1498
01:52:09.300 --> 01:52:11.560
excusez-moi, sur ceux qui sont en hiver.

1499
01:52:12.120 --> 01:52:13.780
Ceux du milieu étant le printemps puis l'été.

1500
01:52:13.800 --> 01:52:18.480
Donc, c'est vraiment, c'est une formule compliquée pour au final juste dire les

1501
01:52:18.500 --> 01:52:21.480
ventes en été sur les ventes en hiver.

1502
01:52:22.720 --> 01:52:26.140
Et là, donc vous voyez, si c'est supérieur à 1, qu'est-ce que ça veut dire ?

1503
01:52:26.280 --> 01:52:31.920
C'est qu'il y a plus de ventes en été puis au printemps qu'il y en a donc à l'hiver

1504
01:52:31.940 --> 01:52:35.540
puis à l'automne. Donc, on dit que c'est un marché, donc le printemps c'est plus

1505
01:52:35.560 --> 01:52:40.400
actif. C'est comme ça, mais bon.

1506
01:52:40.660 --> 01:52:43.200
Et là, on peut comparer cette ratio-là sur plusieurs années.

1507
01:52:43.540 --> 01:52:47.860
Et si c'est égal à peu près à 1, ça veut dire que c'est réparti de façon égale à

1508
01:52:47.880 --> 01:52:50.860
travers les années. Puis on pourrait avoir le contraire également,

1509
01:52:50.980 --> 01:52:53.840
donc ce serait surprenant. Mais habituellement, c'est plus concentré l'été.

1510
01:52:54.380 --> 01:52:58.660
Puis au printemps. Donc, c'est possible que vous ayez de quoi qui est toujours égal

1511
01:52:58.680 --> 01:53:00.100
à 1. Mais bon, c'est une bonne mesure.

1512
01:53:00.280 --> 01:53:02.720
C'est-à-dire que ça, vous le calculez vraiment.

1513
01:53:03.380 --> 01:53:05.280
Et c'est important, ça, c'est calculé à toutes les années.

1514
01:53:05.540 --> 01:53:07.040
Et ce n'est pas de quoi qui est mobile.

1515
01:53:07.180 --> 01:53:08.320
Donc, c'est-à-dire qu'on ne va pas le bouger.

1516
01:53:08.840 --> 01:53:12.000
Tu sais, maintenant, quand un trimestre s'est écoulé, on ne fait pas le même calcul

1517
01:53:12.020 --> 01:53:16.800
parce que ça nous prend vraiment une année complète, puis une année avec de janvier

1518
01:53:16.820 --> 01:53:17.820
à décembre.

1519
01:53:20.800 --> 01:53:22.800
Dans ce sens, ça pourrait même être beaucoup plus sophistiqué que ça,

1520
01:53:22.900 --> 01:53:27.160
parce que c'est comme ça, mais bon, ça veut dire de quoi sur plusieurs années.

1521
01:53:27.420 --> 01:53:29.880
Si par exemple un marché, on a de quoi qui est toujours égal à un,

1522
01:53:29.960 --> 01:53:36.720
on va dire que l'été puis le printemps, les ventes ne sont pas vraiment plus

1523
01:53:36.740 --> 01:53:39.980
élevées à ce moment-là, donc ça nous indique aussi également est-ce qu'il y a de la

1524
01:53:40.000 --> 01:53:40.940
saisonnalité dans les ventes.

1525
01:53:41.260 --> 01:53:45.180
Si c'est toujours égal à 1, il n'y a pas de signalité, donc c'est-à-dire que les

1526
01:53:45.200 --> 01:53:47.120
ventes sont égales, peu importe le trimestre qu'on est.

1527
01:53:50.160 --> 01:53:52.640
Donc, c'est ça, une année complète à une année impartiale,

1528
01:53:52.720 --> 01:53:55.660
donc c'est ça, il faut déjà faire ça, c'est vraiment une année entière.

1529
01:53:58.040 --> 01:54:02.440
ramener en vente donc à toutes les par mois bon ça c'est

1530
01:54:05.220 --> 01:54:10.040
je ne sais pas nécessairement les mesures dans le cadre du TP on va les avoir donc

1531
01:54:10.060 --> 01:54:15.300
par trimestre donc c'est ça qui est plus important de comprendre et le ratio encore

1532
01:54:15.320 --> 01:54:18.520
une fois c'est beau de calculer mais il faut être capable d'interpréter pourquoi c

1533
01:54:18.540 --> 01:54:21.600
'est comme ça pourquoi quand c'est plus grand qu'un 1 ça veut dire que c'est plus

1534
01:54:21.620 --> 01:54:26.940
actif au printemps mais tu sais c'est vraiment étudiant C'est pas le...

1535
01:54:28.620 --> 01:54:29.860
Ça ne devrait pas vous causer de problème.

1536
01:54:30.300 --> 01:54:34.120
En soi, le faire, c'est juste appuyer cette formule-là.

1537
01:54:34.200 --> 01:54:35.840
Mais l'intuition, c'est de se dire qu'au final,

1538
01:54:38.000 --> 01:54:40.520
les ventes du trimestre 2 et du trimestre 3, ça tombe l'été.

1539
01:54:40.800 --> 01:54:42.720
Puis le printemps. C'est pour ça qu'ils sont en haut.

1540
01:54:43.260 --> 01:54:47.260
Maintenant, le T1 et le T4, ceux du bas, c'est parce que c'est l'hiver.

1541
01:54:47.480 --> 01:54:49.420
Donc, les trois premières années passé Noël.

1542
01:54:50.440 --> 01:54:56.940
les trois premiers mois les trois premiers mois passés Noël et finalement aussi

1543
01:54:56.960 --> 01:55:00.940
les trois mois avant Noël, c'est-à-dire que le T4 ici c'est,

1544
01:55:00.960 --> 01:55:06.540
on pourrait dire octobre, novembre, décembre donc c'est l'automne et l'hiver,

1545
01:55:06.780 --> 01:55:10.680
donc c'est les saisons plus froides, donc c'est ça que ça veut dire

1546
01:55:12.780 --> 01:55:13.580
maintenant

1547
01:55:15.040 --> 01:55:19.100
qu'est-ce qui est à retenir de tout ça, c'est qu'une série ça a une tendance,

1548
01:55:19.940 --> 01:55:23.060
de la saisonnalité, un cycle puis du bruit.

1549
01:55:24.340 --> 01:55:26.920
Il faut savoir donc qu'est-ce qu'on lit en soi.

1550
01:55:27.100 --> 01:55:32.580
Est-ce que la variation est due à la saisonnalité ou c'est dû à une tendance ou à un

1551
01:55:32.600 --> 01:55:33.400
cycle ?

1552
01:55:34.700 --> 01:55:36.940
Maintenant, le cycle, vous n'allez pas nécessairement être obligé de l'appliquer

1553
01:55:36.960 --> 01:55:40.400
dans le cadre du TP, étant donné que ça dépend des taux d'intérêt et tout ça.

1554
01:55:40.920 --> 01:55:43.880
Mais ce qui est important de comprendre, c'est que si, admettons,

1555
01:55:44.200 --> 01:55:49.260
vous interprétez donc une tendance, c'est très important de ne pas utiliser une

1556
01:55:49.280 --> 01:55:52.680
mesure brute. Donc, c'est-à-dire, par exemple, la valeur à tous les trimestres.

1557
01:55:52.780 --> 01:55:53.800
Il faut utiliser une moyenne mobile.

1558
01:55:54.560 --> 01:55:56.400
Donc, c'est ça en soi l'objectif.

1559
01:55:56.500 --> 01:55:59.580
C'est que vous allez interpréter la tendance avec une moyenne mobile.

1560
01:56:03.320 --> 01:56:08.220
Et ici, vous pouvez également utiliser le ratio de saisonnalité pour dire,

1561
01:56:08.240 --> 01:56:12.160
« Bon, j'ai fait le choix d'utiliser la moyenne mobile parce que le ratio de

1562
01:56:12.180 --> 01:56:17.200
saisonnalité varie beaucoup et c'est très dur de dire s'il n'y a aucune saisonnalité

1563
01:56:17.220 --> 01:56:21.340
jamais. » En soi, le fait d'utiliser une moyenne mobile tout le temps,

1564
01:56:21.380 --> 01:56:26.220
c'est déjà plus adapté. Mais ça a des inconvénients, c'est-à-dire que si,

1565
01:56:26.340 --> 01:56:32.440
par exemple, le cas où vous pourriez manquer, mettons, il y aurait toujours

1566
01:56:32.460 --> 01:56:37.080
des ratios de saisonnalité constants et que là, vous voudriez capturer des

1567
01:56:37.100 --> 01:56:40.060
changements rapides. Donc, c'est-à-dire qu'il se passerait un changement vraiment

1568
01:56:40.080 --> 01:56:44.660
important sur un trimestre. Bien là, le fait d'étudier la valeur telle qu'elle,

1569
01:56:45.140 --> 01:56:47.400
sachant que les ratios de saisonnalité sont toujours à 1.

1570
01:56:48.480 --> 01:56:51.420
Mais bon, en cas du TP, ce n'est pas ça pour le moment,

1571
01:56:51.560 --> 01:56:52.400
mais c'est important de le savoir.

1572
01:56:58.880 --> 01:57:05.020
Maintenant, ici, en immobilier, si vous allez voir, par exemple,

1573
01:57:05.200 --> 01:57:08.020
les indices, donc, des valeurs des propriétés et tout ça,

1574
01:57:08.900 --> 01:57:13.060
souvent, vous avez une valeur médiane, donc, c'est-à-dire la valeur des prix de

1575
01:57:13.080 --> 01:57:16.160
vente, donc, pour un type de propriété donnée, par exemple,

1576
01:57:16.260 --> 01:57:19.300
bungalow dans la ville de Québec, vous avez souvent, donc,

1577
01:57:19.320 --> 01:57:22.720
une valeur médiane. Mais vous avez également une valeur de référence d'indice.

1578
01:57:23.500 --> 01:57:26.380
Et ça, c'est très, très, très simple, comment c'est calculé.

1579
01:57:27.380 --> 01:57:30.940
Si l'indice a commencé, par exemple, je ne sais pas moi,

1580
01:57:31.000 --> 01:57:34.260
en 2000, dans les années 2000, qu'est-ce qu'il pose comme hypothèse ?

1581
01:57:34.340 --> 01:57:37.700
C'est simplement qu'il commence à une valeur de 100.

1582
01:57:38.440 --> 01:57:40.840
Donc, pourquoi 100 ? Parce que c'est comme ça, un indice,

1583
01:57:40.860 --> 01:57:44.740
ça a une base de 100. Et ça, qu'est-ce qu'ils font pour pouvoir justement déterminer

1584
01:57:44.760 --> 01:57:46.260
la valeur de l'indice les autres années ?

1585
01:57:46.800 --> 01:57:50.980
C'est simplement X, donc de base, c'est la valeur médiane que vous avez.

1586
01:57:51.100 --> 01:57:54.180
Par exemple, si la première année que vous construisez votre indice,

1587
01:57:54.260 --> 01:57:57.340
vous avez des bungalows dans la ville de Québec, je ne sais pas,

1588
01:57:57.400 --> 01:58:03.180
qui sont à 200 000. bien, la période suivante, qu'est-ce que vous allez faire ?

1589
01:58:03.260 --> 01:58:06.340
C'est simplement de prendre la valeur médiane et toujours la ramener sur la valeur

1590
01:58:06.360 --> 01:58:10.700
de la base. Et ça vous permet donc d'examiner le prix de l'indice en multipliant par

1591
01:58:10.720 --> 01:58:12.600
100, étant donné que c'est un ratio.

1592
01:58:13.520 --> 01:58:16.040
Le multiplier par 100, c'est simplement pour ramener de quoi qu'il va être,

1593
01:58:16.120 --> 01:58:18.980
par exemple, 1,23 à 123.

1594
01:58:20.600 --> 01:58:21.880
Qu'est-ce que ça veut dire aussi au final ?

1595
01:58:21.900 --> 01:58:26.580
Ça veut dire que les propriétés par rapport au point de référence,

1596
01:58:26.640 --> 01:58:30.860
ils ont augmenté de 23 %, 1,23 ou 123.

1597
01:58:31.160 --> 01:58:34.420
Donc, c'est ça, grosso modo. Si la valeur passe en bas de 100,

1598
01:58:35.060 --> 01:58:41.180
ça veut dire que là, le prix de l'indice a diminué par rapport

1599
01:58:41.200 --> 01:58:43.660
à la valeur initiale au moment où l'indice a commencé.

1600
01:58:44.800 --> 01:58:49.460
Donc là, supposons ici, dans le cadre du travail pratique,

1601
01:58:49.580 --> 01:58:54.400
ça va être 2021. Donc, ça veut dire que si on a une valeur de 90 d'indice,

1602
01:58:54.500 --> 01:58:57.340
ça veut dire que le prix, et mettons que ce sera en 2026,

1603
01:58:58.220 --> 01:59:02.540
bien là, ça veut dire que le prix est 10 % à peu près plus faible que par rapport à

1604
01:59:02.560 --> 01:59:06.860
2021. Ce qui ne sera pas le cas dans le cadre du TP, ça va être supérieur à ça,

1605
01:59:06.960 --> 01:59:11.080
évidemment. Mais si, admettons, et pour déterminer justement la valeur de l'indice

1606
01:59:11.100 --> 01:59:17.440
en 2022, c'est simplement XT sur XBAL, c'est le prix médian du

1607
01:59:17.460 --> 01:59:19.860
type de propriété que vous regardez en 2022.

1608
01:59:20.080 --> 01:59:22.520
sur le prix de 2021, multiplié par 100.

1609
01:59:23.540 --> 01:59:26.920
Et maintenant, ce qui est important, c'est que lorsqu'on passe à 2023,

1610
01:59:28.340 --> 01:59:30.080
c'est juste dans le fond le cheviau qui change.

1611
01:59:30.340 --> 01:59:33.760
Là, vous prenez le prix médian de 2023, toujours sur le prix de 2021,

1612
01:59:33.860 --> 01:59:34.780
étant donné que c'est la base.

1613
01:59:35.340 --> 01:59:39.000
Et vous multipliez par 100. Ça vous permet donc de calculer la valeur de l'indice.

1614
01:59:39.460 --> 01:59:43.240
Et non le rendement, parce qu'en soi, vous comparez toujours à X base qui est 2021.

1615
01:59:44.740 --> 01:59:50.780
Donc, il y aurait une autre façon aussi de le voir, c'est simplement que Vous prenez

1616
01:59:50.800 --> 01:59:54.140
le rendement de chacune des années, donc le prix médian s'est comporté comment

1617
01:59:54.160 --> 01:59:57.100
chaque année, puis vous appliquez cette progression-là à 100,

1618
01:59:57.280 --> 02:00:00.320
tout simplement. Donc, il y a plusieurs façons de le calculer.

1619
02:00:01.020 --> 02:00:04.500
Si on prend l'exemple, par exemple, ici 2021-2022, bien là,

1620
02:00:04.580 --> 02:00:07.620
ça serait entre 110, 2025-125.

1621
02:00:09.600 --> 02:00:15.960
entre 2021 et 2025, le prix a progressé ici de 125 sur

1622
02:00:15.980 --> 02:00:21.180
110. Moins 1 étant donné que c'est un rendement, donc il a progressé de 13,6 %

1623
02:00:21.200 --> 02:00:24.560
depuis 2022. Est-ce que ça, ça allait ?

1624
02:00:25.500 --> 02:00:29.220
C'est quand même pas tant… Oui.

1625
02:00:29.680 --> 02:00:33.560
Oui, parfait. Le point aussi qui peut être, on va prendre le voir,

1626
02:00:33.720 --> 02:00:37.060
c'est le taux de croissance annuel qui est composé.

1627
02:00:37.080 --> 02:00:38.700
Donc, c'est l'autre mesure qui est très importante.

1628
02:00:40.860 --> 02:00:45.980
C'est bien comme ici, par exemple, dans ce cas-là, on a un taux de croissance depuis

1629
02:00:46.000 --> 02:00:47.440
2022.

1630
02:00:50.540 --> 02:00:52.020
Ça ne nous donne pas la croissance annuelle.

1631
02:00:52.620 --> 02:00:56.340
Ici, on est d'accord. Donc, dans ce cas-là, qu'est-ce qu'il faudrait faire ?

1632
02:00:56.500 --> 02:01:02.980
Il faudrait simplement aller appliquer la valeur finale sur la valeur initiale

1633
02:01:03.000 --> 02:01:06.720
et vous allez élever à l'exposant 1 sur n.

1634
02:01:07.380 --> 02:01:13.480
Et là, vous faites moins 1. En soi, c'est la formule la plus

1635
02:01:13.500 --> 02:01:16.980
compliquée, mais en soi, c'est niaiseux.

1636
02:01:17.120 --> 02:01:21.560
Mais c'est juste qu'on élève à la 1 sur le nombre de périodes qu'on regarde.

1637
02:01:22.140 --> 02:01:26.360
Si, par exemple, on va y aller simplement.

1638
02:01:27.940 --> 02:01:29.800
On veut regarder le rendement sur 4 périodes.

1639
02:01:30.460 --> 02:01:33.200
La valeur à la fin des 4 périodes, c'est 100.

1640
02:01:34.480 --> 02:01:37.080
Mettons, 200. Et au début, c'était de 100.

1641
02:01:38.040 --> 02:01:44.160
Sur les quatre périodes, vous avez fait une croissance de 200 sur 100 moins 1,

1642
02:01:44.240 --> 02:01:46.120
donc de 100 %. On est d'accord ?

1643
02:01:46.700 --> 02:01:50.700
Mais maintenant, le problème, c'est que là, si on veut ramener ça au niveau du

1644
02:01:50.720 --> 02:01:56.840
rendement par période, la seule différence, c'est qu'on prend le 200 sur le 100,

1645
02:01:57.520 --> 02:02:00.880
on l'élève à la puissance 1 sur 4, étant donné qu'on regarde ça sur quatre périodes,

1646
02:02:01.420 --> 02:02:04.020
et on fait le moins 1. Et là, ça va être de quoi ?

1647
02:02:04.280 --> 02:02:06.640
Qui va être plus faible, évidemment.

1648
02:02:09.400 --> 02:02:15.620
Et ce que ça nous permet de voir, c'est que la valeur qu'on a de finale sur initial,

1649
02:02:15.820 --> 02:02:19.400
le rendement que ça nous donne, c'est équivalent à combien par période ?

1650
02:02:21.000 --> 02:02:24.540
Donc, c'est la même chose, maintenant, si on regarderait quand on dit qu'une

1651
02:02:24.560 --> 02:02:28.720
personne a fait un rendement composé en bourse de 10 %,

1652
02:02:28.740 --> 02:02:35.040
c'est simplement la valeur finale moins la valeur initiale avec

1653
02:02:35.060 --> 02:02:37.380
le 1 sur N, donc si c'est regardé sur 30 ans et tout.

1654
02:02:38.360 --> 02:02:43.220
et ça, ça implique justement que c'est réinvesti, c'est-à-dire que la valeur

1655
02:02:43.240 --> 02:02:46.040
continue de croire donc l'immobilier c'est un peu comme des actions en soi ici,

1656
02:02:46.120 --> 02:02:50.660
puis le dividende on pourrait le voir comme étant les revenus de loyer là dans ce

1657
02:02:50.680 --> 02:02:55.940
cas-là, c'est simplement la valeur marchande donc c'est la valeur de la propriété ou

1658
02:02:55.960 --> 02:02:56.760
le

1659
02:02:58.880 --> 02:03:02.480
pas besoin en fond d'incorporer les loyers, tout cela dedans c'est le taux de

1660
02:03:02.500 --> 02:03:04.200
croissance sur une période donnée

1661
02:03:11.280 --> 02:03:13.540
Désolé. C'est ça qui était fermé.

1662
02:03:15.500 --> 02:03:16.780
C'est ça. Donc, ici, c'est ça.

1663
02:03:16.920 --> 02:03:20.900
Le taux de croissance, donc, c'est ça de façon simple.

1664
02:03:21.540 --> 02:03:24.380
Sur Excel, il y a des fonctions pour le calculer, mais tu sais,

1665
02:03:25.100 --> 02:03:26.580
en soit, vous allez voir, c'est bien indiqué.

1666
02:03:26.840 --> 02:03:30.280
C'est la valeur finale sur la valeur initiale, puis s'il y a quatre périodes.

1667
02:03:30.720 --> 02:03:35.020
Il faut juste faire attention, par exemple, ici, le n qui est égal à 4.

1668
02:03:35.380 --> 02:03:38.900
Pourquoi c'est égal à 4 ? C'est parce que là, on part de 2025 à partir de 2021.

1669
02:03:39.420 --> 02:03:41.720
Un truc, c'est que vous prenez les années, puis vous les soustrayez.

1670
02:03:42.560 --> 02:03:47.220
Et ça, ce qui est bien, c'est que souvent, dans Excel, vous avez l'année que vous

1671
02:03:47.240 --> 02:03:51.280
regardez. Vous pouvez aller calculer le n en prenant simplement la différence entre

1672
02:03:51.300 --> 02:03:55.420
les années. Puis comme ça, vous pouvez les drag, puis ça se calcule automatiquement.

1673
02:04:00.440 --> 02:04:02.880
Maintenant ici, bon, la moyenne et la médiane.

1674
02:04:03.800 --> 02:04:07.840
La moyenne, c'est pour calculer la moyenne mobile, c'est simplement la somme de la

1675
02:04:07.860 --> 02:04:11.800
valeur. Ici, c'est la somme de toutes les valeurs fois 1 sur n.

1676
02:04:11.960 --> 02:04:15.840
Ça revient à dire que c'est x1 plus x2 plus x3 divisé par 3,

1677
02:04:16.100 --> 02:04:20.060
c'est tout. C'est l'équivalent donc de faire la fonction moyenne dans Excel.

1678
02:04:22.360 --> 02:04:27.980
Maintenant, la médiane, si on suppose, par exemple, qu'on a ces valeurs-là ici,

1679
02:04:29.020 --> 02:04:35.100
380, 410, 425, 450, puis 2500, bien

1680
02:04:35.120 --> 02:04:38.300
là, si on fait la moyenne de ça, ça va être 833.

1681
02:04:39.380 --> 02:04:41.440
Bon, ici, c'est en 1000, tout ça.

1682
02:04:42.140 --> 02:04:45.200
Pourquoi ? Parce qu'il y a cet extrême-là qui influence énormément la valeur de la

1683
02:04:45.220 --> 02:04:49.500
moyenne. Maintenant, la médiane, c'est le point milieu.

1684
02:04:50.120 --> 02:04:53.580
Donc, vous l'aurez compris, si on les ordonne, c'est 421.

1685
02:04:54.600 --> 02:04:58.120
Encore une fois, il y a une fonction Excel qui calcule la médiane.

1686
02:04:58.680 --> 02:05:01.860
Donc, pas besoin de les ordonner et tout ça, ça se fait automatiquement.

1687
02:05:05.600 --> 02:05:08.620
Qu'est-ce que ça permet donc d'étudier aussi la médiane comme valeur ?

1688
02:05:08.840 --> 02:05:11.440
C'est que ça enlève l'influence des propriétés qui sont extrêmes.

1689
02:05:11.840 --> 02:05:16.420
C'est tout. C'est pour ça. C'est que dans certains marchés,

1690
02:05:16.520 --> 02:05:20.100
il y a des… si on utiliserait, ça peut donner une illusion que le prix moyen d'une

1691
02:05:20.120 --> 02:05:23.900
propriété, bien, c'est justement, c'est le problème, c'est que lorsqu'on regarde,

1692
02:05:24.000 --> 02:05:26.560
par exemple, le prix moyen des bungalows et tout ça, ou,

1693
02:05:26.580 --> 02:05:31.280
mettons, certaines maisons, mais le fait d'incorporer les maisons dans un calcul de

1694
02:05:31.300 --> 02:05:34.600
moyenne, mettons, de Westmont et tout ça, ou dans les endroits où c'est 3-4

1695
02:05:34.620 --> 02:05:38.620
millions, bien, ça donne une illusion fausse que le prix moyen est élevé.

1696
02:05:38.920 --> 02:05:41.080
C'est vrai que le prix moyen est élevé, donc, c'est pas une bonne mesure,

1697
02:05:41.120 --> 02:05:44.900
la moyenne. C'est juste ça. Il y aurait des choses aussi qu'on peut faire,

1698
02:05:44.920 --> 02:05:48.240
c'est-à-dire c'est enlever les 1 % les plus élevés puis les 1 % les plus faibles,

1699
02:05:48.380 --> 02:05:49.680
mais là, c'est un biais statistique.

1700
02:05:49.800 --> 02:05:53.820
Donc, une des mesures les plus robustes, c'est la médiane qui peut être utilisée.

1701
02:05:54.520 --> 02:05:55.680
Donc, ça a d'autres problèmes.

1702
02:05:56.440 --> 02:06:01.020
C'est que ça peut aussi enlever de la précision au niveau des données de la

1703
02:06:01.040 --> 02:06:06.780
dispersion. Donc, la meilleure façon de faire, c'est d'utiliser une combinaison des

1704
02:06:06.800 --> 02:06:11.040
deux et de voir dans le fond c'est quoi l'avantage d'une pour pouvoir bien l

1705
02:06:11.060 --> 02:06:16.040
'interpréter. donc c'est-à-dire que si la moyenne est égale à la médiane ce qui est

1706
02:06:16.060 --> 02:06:20.660
impossible, ça veut dire que dans le fond on aurait des prix de propriété qui

1707
02:06:20.680 --> 02:06:22.520
seraient vraiment sous forme d'une belle cloche normale,

1708
02:06:22.720 --> 02:06:29.080
donc dans ce cas-là ça serait peu probable, mais ils ont chacun leur avantage donc

1709
02:06:29.100 --> 02:06:34.320
le fait d'avoir par exemple une moyenne de 833 et une médiane de 425,

1710
02:06:34.540 --> 02:06:37.380
qu'est-ce que ça veut dire ? C'est simplement qu'il y a des propriétés avec des

1711
02:06:37.400 --> 02:06:41.380
valeurs élevées extrêmes qui influencent la moyenne et que la médiane,

1712
02:06:41.460 --> 02:06:45.280
elle en soi, c'est 425. Donc, ça veut dire que si on prend la propriété,

1713
02:06:45.640 --> 02:06:50.700
le prix qui est au milieu, c'est-à-dire que 425, il y a autant de propriétés qui

1714
02:06:50.720 --> 02:06:52.840
valent moins qu'il y en a qui valent plus.

1715
02:06:53.060 --> 02:06:55.360
Donc, c'est vraiment le prix milieu si on en donnerait toutes les propriétés,

1716
02:06:55.460 --> 02:06:56.640
par exemple, de l'échantillon qu'on regarde.

1717
02:06:57.740 --> 02:07:01.300
Alors que la moyenne, là, on voit que c'est beaucoup plus élevé,

1718
02:07:01.380 --> 02:07:04.560
étant donné qu'il y a probablement des valeurs extrêmes dans les millions qui

1719
02:07:04.580 --> 02:07:05.380
influencent tout ça.

1720
02:07:07.380 --> 02:07:09.700
C'est très rare que c'est dans l'autre sens que ça influence la moyenne.

1721
02:07:09.980 --> 02:07:13.360
Donc, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, à Détroit où il y avait des

1722
02:07:13.380 --> 02:07:16.220
propriétaires à 5 $ pendant la crise de 2008, bon, bien là,

1723
02:07:16.280 --> 02:07:17.760
ça pourrait venir biaiser la moyenne dans l'autre sens.

1724
02:07:17.920 --> 02:07:21.440
Mais bon, habituellement, c'est plus à la hausse que la moyenne biaise.

1725
02:07:25.080 --> 02:07:30.040
Donc, ici, c'est ça. L'indice, donc, c'est à retenir dans le fond de façon simple,

1726
02:07:30.120 --> 02:07:34.900
c'est l'indice, calcul de l'indice, le taux de croissance annuel composé.

1727
02:07:35.180 --> 02:07:36.320
Donc, c'est comme ça qui s'est appelé.

1728
02:07:36.340 --> 02:07:39.900
C'est simplement le rendement pour une période donnée.

1729
02:07:40.860 --> 02:07:46.100
Donc, vous avez le rendement sur toutes les périodes, par exemple 4 ans,

1730
02:07:46.280 --> 02:07:50.380
et le taux de croissance annuelle composée, c'est le rendement pour une année

1731
02:07:50.400 --> 02:07:54.880
moyenne. Donc, c'est-à-dire sur ces 4 ans-là, j'ai fait en moyenne ce rendement-là

1732
02:07:54.900 --> 02:08:00.220
par année. Donc, c'est en faisant le valeur finale sur valeur initiale à la 1 sur 4,

1733
02:08:00.300 --> 02:08:04.000
par exemple, moins 1. Il faut retenir également que la médiane,

1734
02:08:04.140 --> 02:08:08.820
ça résiste aux extrêmes, mais ça réagit au changement de composition.

1735
02:08:09.020 --> 02:08:17.180
C'est-à-dire que s'il y a des

1736
02:08:17.200 --> 02:08:21.280
propriétés qui s'ajoutent d'un côté ou de l'autre, donc dans les valeurs plus

1737
02:08:21.300 --> 02:08:24.640
faibles, ça peut vraiment changer énormément aussi le niveau de la médiane.

1738
02:08:24.660 --> 02:08:26.880
Puis la moyenne, elle pourrait être plus robuste dans ce niveau-là.

1739
02:08:28.440 --> 02:08:31.840
Donc, de façon simple, il faut juste être capable de comprendre les mesures pour

1740
02:08:31.860 --> 02:08:33.800
être capable de faire une interprétation qui est correcte.

1741
02:08:36.860 --> 02:08:39.320
Maintenant, ici, si on l'avait déjà vu.

1742
02:08:44.860 --> 02:08:46.800
Je vais aller au niveau, donc, d'ici.

1743
02:08:47.780 --> 02:08:48.580
de…

1744
02:08:51.500 --> 02:08:52.300
Donc, maintenant,

1745
02:08:54.000 --> 02:08:56.100
le modèle est donné, donc on va finir avec ça, après ça,

1746
02:08:56.160 --> 02:08:58.320
on va présenter le TP. Qu'est-ce que c'est ?

1747
02:08:58.500 --> 02:09:03.860
C'est quand on dit une évaluation de masse, donc l'évaluation qui est faite

1748
02:09:03.880 --> 02:09:06.480
automatiquement, c'est simplement le modèle est donné.

1749
02:09:08.220 --> 02:09:11.740
Comment que ça fonctionne ? C'est que, supposons que vous avez une bonne…

1750
02:09:11.760 --> 02:09:15.100
c'est important dans le TP parce que vous allez devoir vous allez utiliser l

1751
02:09:15.120 --> 02:09:16.340
'évaluation qui est faite automatiquement.

1752
02:09:16.800 --> 02:09:18.900
Puis, vous allez devoir commenter pourquoi il y a des faiblesses dans cette

1753
02:09:18.920 --> 02:09:22.400
évaluation. Et c'est justement parce que c'est fait avec cette façon de faire.

1754
02:09:23.800 --> 02:09:26.180
Vous avez une base de données avec des prix de vente ici.

1755
02:09:27.020 --> 02:09:29.880
Et vous avez des caractéristiques pour chacune des propriétés.

1756
02:09:31.140 --> 02:09:32.440
Un modèle hedonique, c'est quoi ?

1757
02:09:32.580 --> 02:09:38.760
C'est simplement d'estimer une fonction qui permet de réduire.

1758
02:09:39.320 --> 02:09:42.500
Ici, vous voyez, vous avez la forme simplifiée, c'est ça ici.

1759
02:09:42.520 --> 02:09:45.660
Donc, la fonction, c'est simplement un coefficient qui est devant chacune

1760
02:09:45.680 --> 02:09:47.620
localisation, surface et tout ça.

1761
02:09:47.940 --> 02:09:52.980
C'est ça. Et là, vous allez trouver la valeur de B0, de B1 et de B2.

1762
02:09:53.260 --> 02:09:55.040
Vous n'aurez pas à faire ça dans le TP, je vous rassure.

1763
02:09:55.900 --> 02:09:58.440
Mais c'est une valeur qui va être vraie pour toutes les données.

1764
02:09:58.840 --> 02:10:00.800
Donc, qu'est-ce que ça permet de faire ?

1765
02:10:00.960 --> 02:10:02.540
C'est que, mettons, dans le cas de, je ne sais pas moi,

1766
02:10:02.980 --> 02:10:05.980
le nombre de salles de bain. Le nombre de salles de bain,

1767
02:10:06.120 --> 02:10:10.020
si, mettons, que ça serait X1, bien là, vous auriez une valeur de 20 000 ici.

1768
02:10:10.460 --> 02:10:14.020
Ça veut simplement dire qu'en moyenne, sur tout votre échantillon,

1769
02:10:14.280 --> 02:10:17.560
des fois, c'est estimé sur toute une province, une salle de bain,

1770
02:10:17.620 --> 02:10:22.640
ça a une valeur de 20 000 $, sachant toutes les autres caractéristiques constantes.

1771
02:10:23.160 --> 02:10:27.400
Et ça, ça permet donc d'inférer la valeur implicite de toutes les caractéristiques d

1772
02:10:27.420 --> 02:10:28.640
'une maison ou d'une propriété.

1773
02:10:30.400 --> 02:10:33.280
Ça a une faiblesse. Et comment c'est déterminé ça ici ?

1774
02:10:33.680 --> 02:10:38.040
C'est que la fin que vous avez à la fin, l'épicillon ici,

1775
02:10:38.440 --> 02:10:43.240
c'est un terme d'erreur. c'est que c'est simplement la valeur de B0,

1776
02:10:43.400 --> 02:10:49.280
B1, B2 et B3 est déterminée en minimisant l'erreur de chacune des observations

1777
02:10:49.300 --> 02:10:53.460
individuelles. Donc, ils appellent ça la somme des termes d'erreur au carré pour que

1778
02:10:53.480 --> 02:10:55.660
ça soit toujours positif. C'est ça.

1779
02:10:55.800 --> 02:10:57.680
Donc, c'est les moindres coordonaires, c'est en statistique.

1780
02:10:58.700 --> 02:11:02.080
Le plus important, c'est de savoir qu'il y a une valeur de B0 qui est ici,

1781
02:11:02.180 --> 02:11:03.640
intuitivement, comme par exemple le B0.

1782
02:11:04.660 --> 02:11:09.820
C'est la valeur de base. Donc, c'est vraiment, toutes les propriétés vont avoir

1783
02:11:09.840 --> 02:11:12.620
cette valeur-là initiale qui n'est pas influencée par aucune caractéristique.

1784
02:11:13.060 --> 02:11:15.500
Et ensuite, on additionne la valeur de chacune des caractéristiques.

1785
02:11:17.440 --> 02:11:18.800
comme salle de bain ici,

1786
02:11:23.800 --> 02:11:27.380
en soi, lorsque tous ces préofficacres-là sont estimés,

1787
02:11:27.440 --> 02:11:32.300
donc le B1, B2, B3, si par exemple le X1, c'est le nombre de salles de bain,

1788
02:11:33.340 --> 02:11:36.480
pour déterminer une évaluation de masse pour une propriété donnée,

1789
02:11:36.560 --> 02:11:39.040
par exemple, qui aurait, je ne sais pas moi, 4 salles de bain,

1790
02:11:39.480 --> 02:11:42.980
dans ce cas-là, on va prendre le 20 000 par salle de bain ici qui est estimé,

1791
02:11:43.040 --> 02:11:45.980
on va le multiplier par 4. si c'est une propriété qui en a deux,

1792
02:11:46.100 --> 02:11:46.900
bien, ça va être négé par deux.

1793
02:11:47.540 --> 02:11:50.420
Et c'est comme ça. Puis là, ça nous permet donc de projeter la valeur de la

1794
02:11:50.440 --> 02:11:52.780
propriété, sachant une évaluation de masse.

1795
02:11:53.320 --> 02:11:58.080
Donc, la municipalité de Toronto utilise cette façon de faire-là pour l'évaluation

1796
02:11:58.100 --> 02:12:02.000
aux frontières. Donc, ils ont des grosses bases de données avec les prix de vente

1797
02:12:02.340 --> 02:12:05.100
puis les valeurs de chacune des caractéristiques.

1798
02:12:05.560 --> 02:12:06.800
Et là, ça, c'est vraiment important.

1799
02:12:07.120 --> 02:12:10.240
Ces modèles-là peuvent vraiment être extensionnés avec beaucoup de caractéristiques.

1800
02:12:10.340 --> 02:12:13.200
Donc, c'est-à-dire que ça tient compte de l'emplacement.

1801
02:12:13.900 --> 02:12:16.660
Donc, c'est-à-dire qu'il y a des effets ici, par exemple,

1802
02:12:17.740 --> 02:12:20.560
X, ça pourrait être la municipalité de Québec.

1803
02:12:20.720 --> 02:12:23.060
Donc, si on est dans la municipalité de Québec, ça prend une valeur de 1,

1804
02:12:23.180 --> 02:12:26.000
sinon c'est 0. Ça, ça permet de tenir compte que c'est dans Québec.

1805
02:12:27.240 --> 02:12:33.180
Il y a aussi des modèles qui sont avec des autocorrélations spatiales.

1806
02:12:33.240 --> 02:12:36.580
Donc, c'est-à-dire que là, vraiment, il y a de la géométrie qui rentre là-dedans.

1807
02:12:36.680 --> 02:12:40.420
Donc, pour que, justement, chacun des prix est influencé par tout ce qui est aux

1808
02:12:40.440 --> 02:12:43.780
alentours. Mais bon, ce n'est pas ça le but du cours, mais ça peut vraiment être

1809
02:12:43.800 --> 02:12:44.740
complexifié à l'extrême.

1810
02:12:46.600 --> 02:12:48.820
Mais ça, c'est comment ça peut être évalué automatiquement.

1811
02:12:49.740 --> 02:12:52.780
Et ça a des limites. Vous allez voir que ça a vraiment beaucoup de limites.

1812
02:12:53.700 --> 02:12:56.520
Pour les propriétés de luxe, ça ne quantifie pas très bien le luxe.

1813
02:12:56.580 --> 02:13:00.620
C'est-à-dire que ça, ici, ça fonctionne quand même relativement bien lorsqu'on est

1814
02:13:00.640 --> 02:13:04.840
dans une propriété très moyenne, c'est-à-dire un bungalow simple ou une maison à

1815
02:13:04.860 --> 02:13:08.260
deux étages. Mais dès qu'on s'en va dans le quoi qui n'est pas très bien représenté

1816
02:13:08.280 --> 02:13:12.020
dans la base de données, bien là, ça peut donner vraiment des grosses erreurs.

1817
02:13:13.540 --> 02:13:16.560
Mais encore une fois, c'est la meilleure estimation sachant les données qu'on a.

1818
02:13:17.440 --> 02:13:19.560
Sachant qu'on ne veut pas aller, donc, on ne veut pas, dans le fond,

1819
02:13:19.580 --> 02:13:21.900
aller faire une analyse spécifique, on veut généraliser à tout,

1820
02:13:22.080 --> 02:13:23.380
donc, pour une évaluation de masse.

1821
02:13:26.040 --> 02:13:27.240
Donc, c'est ça ici.

1822
02:13:29.400 --> 02:13:32.080
Maintenant, l'estimation, donc, que vous allez critiquer,

1823
02:13:32.300 --> 02:13:35.520
c'est elle qui est faite, donc, sur le QEval, ça utilise

1824
02:13:37.520 --> 02:13:41.260
une combinaison d'un modèle hédonique et des comparables.

1825
02:13:42.780 --> 02:13:43.580
Maintenant,

1826
02:13:44.960 --> 02:13:49.040
c'est vraiment pourquoi des fois ça va donner une valeur qui est à côté de la

1827
02:13:49.060 --> 02:13:54.280
plaque. C'est un peu ça le travail critique qui est à faire.

1828
02:13:54.760 --> 02:13:58.760
Il y a plusieurs raisons. Des fois, c'est parce que c'est susceptible de ne pas être

1829
02:13:58.780 --> 02:14:01.320
représenté. Par exemple, je ne sais pas moi.

1830
02:14:04.480 --> 02:14:09.760
un condo dans une tour de 30 étages, 40 étages, bien, c'est celle-là qui est aux 40

1831
02:14:09.780 --> 02:14:13.800
étages, aux 40e étages, par exemple, c'est très possible que le modèle édonique,

1832
02:14:13.820 --> 02:14:16.160
il projette une valeur qui est beaucoup plus faible que la réalité.

1833
02:14:17.160 --> 02:14:21.540
La raison, c'est simple, c'est qu'il n'a pas nécessairement appris à pricer les

1834
02:14:21.560 --> 02:14:24.840
étages supérieurs et donc, il n'y a pas assez.

1835
02:14:24.980 --> 02:14:27.140
Donc, dans la mesure qu'il y aurait l'étage dans le modèle édonique,

1836
02:14:27.680 --> 02:14:31.380
si ce n'est même pas utilisé dans le modèle, bien, là, c'est normal que ça ne soit

1837
02:14:31.400 --> 02:14:32.440
pas représenté.

1838
02:14:37.640 --> 02:14:41.140
Maintenant, on avait parlé ici donc des différentes valeurs.

1839
02:14:41.400 --> 02:14:45.020
C'est important aussi d'être capable de comprendre donc que c'est toutes des mesures

1840
02:14:45.040 --> 02:14:51.660
utilisables. Ça, c'est une représentation donc de comment les valeurs peuvent ici

1841
02:14:51.680 --> 02:14:56.080
un peu se différencier. Les comparables ajustés, c'est elle qui est la plus utilisée

1842
02:14:56.100 --> 02:14:58.660
en évaluation immobilière. Ça donnerait maintenant une valeur ici.

1843
02:14:58.900 --> 02:15:01.320
Ça peut être étendu, donc le rôle d'évaluation foncière pourrait être là.

1844
02:15:01.820 --> 02:15:03.560
Le coût calibré, c'est la méthode des coûts.

1845
02:15:03.720 --> 02:15:06.040
Et là, il y aurait peut-être le modèle hedonique qui serait même en dessous du rôle.

1846
02:15:07.320 --> 02:15:09.220
Vous allez devoir donc les représenter comme ça ici.

1847
02:15:12.660 --> 02:15:17.120
Le travail, c'est de comprendre vraiment pourquoi que certaines méthodes marchent

1848
02:15:17.140 --> 02:15:18.820
moins pour ce type de propriété-là.

1849
02:15:19.460 --> 02:15:22.340
ou encore, c'est pas nécessairement de le faire en soi pour en parler,

1850
02:15:22.420 --> 02:15:26.020
étant donné que les valeurs dans ce cas-là ici vont vous être donné.

1851
02:15:26.300 --> 02:15:27.260
C'est plus une interprétation.

1852
02:15:28.220 --> 02:15:32.220
Et vous allez devoir donc rentrer pour une propriété, donc vous allez choisir,

1853
02:15:32.300 --> 02:15:35.700
vous pouvez choisir n'importe laquelle, donc dans les 75 000 qu'il y a à vendre,

1854
02:15:36.140 --> 02:15:40.660
mais je vous recommande quand même de choisir celle qui vous fait quand même facile

1855
02:15:40.680 --> 02:15:43.240
à interpréter, donc c'est-à-dire que si vous vous embarquez dans le coin qui est

1856
02:15:44.760 --> 02:15:47.860
ultra complexe, ben là c'est plus un coutoie de votre rangeant.

1857
02:15:49.880 --> 02:15:51.140
On va y aller avec le TP.

1858
02:15:54.080 --> 02:15:58.620
Encore une fois, vous pouvez aller voir plus en détail les éléments ici de ces

1859
02:15:58.640 --> 02:15:59.440
slides-là.

1860
02:16:01.240 --> 02:16:05.600
Ce n'est pas nécessairement tout ultra important, mais ça peut aider pour le TP et

1861
02:16:05.620 --> 02:16:06.580
surtout pour l'interprétation.

1862
02:16:09.600 --> 02:16:15.580
Le TP en soi, c'est quoi, vous allez avoir un gabarit et vous allez

1863
02:16:15.600 --> 02:16:18.960
avoir donc 9 questions à remplir.

1864
02:16:20.280 --> 02:16:23.620
Ici, en soi, la seule question où vous allez devoir aller collecter des données,

1865
02:16:23.780 --> 02:16:24.580
c'est la question 6.

1866
02:16:27.500 --> 02:16:31.420
C'est vraiment donc n'importe quelle propriété à vendre et vous allez voir,

1867
02:16:31.520 --> 02:16:32.700
donc on va aller dans l'Excel.

1868
02:16:36.360 --> 02:16:41.820
Si vous allez donc dans Collect, vous entrez donc les informations de la propriété

1869
02:16:41.840 --> 02:16:44.720
que vous avez choisie. Tout ça ici, c'est donné là, donc c'est calculé.

1870
02:16:44.920 --> 02:16:50.340
Le prix demandé, la valeur au rôle, l'estimation, l'intervalle de confiance ici,

1871
02:16:50.480 --> 02:16:56.620
donc 10 % et 90 %. Et là, vous pouvez prendre une capture

1872
02:16:56.640 --> 02:17:01.280
pour bouger nécessairement et vous allez avoir des mesures de comparable,

1873
02:17:01.860 --> 02:17:06.220
que vous pouvez prendre ceux-là qui sont donnés ou les choisir vous-même.

1874
02:17:06.320 --> 02:17:07.900
Donc, c'est vraiment à votre guise.

1875
02:17:08.780 --> 02:17:12.640
Ce qui est important ici, c'est qu'à la fin, vous allez avoir un dashboard avec

1876
02:17:12.660 --> 02:17:15.220
toutes les métriques parce que vous allez analyser ici,

1877
02:17:15.300 --> 02:17:16.200
mettons, les données de marché.

1878
02:17:17.540 --> 02:17:19.880
Ça, c'est les données de marché qui vous sont données, donc vous n'avez pas besoin d

1879
02:17:19.900 --> 02:17:24.400
'aller les chercher. Et là, vous allez calculer donc la variation annuelle.

1880
02:17:25.000 --> 02:17:27.040
Donc ici, c'est les ventes réelles par année.

1881
02:17:27.660 --> 02:17:30.000
Donc, il faut les calculer à partir des données de marché ici.

1882
02:17:31.220 --> 02:17:33.660
Donc, ce n'est pas trop compliqué.

1883
02:17:34.260 --> 02:17:37.580
La raison pourquoi ici, les variations annuelles, il n'y a pas de valeur,

1884
02:17:37.700 --> 02:17:39.100
c'est que ça nous prend deux mesures.

1885
02:17:39.240 --> 02:17:42.820
Donc, on n'a pas la première, étant donné que vous le calculez à partir d'ici.

1886
02:17:43.440 --> 02:17:46.620
Donc, variation annuelle, vous l'aurez compris, si on fait un exemple,

1887
02:17:47.000 --> 02:17:47.900
bien là, on commencerait comme ça.

1888
02:17:48.940 --> 02:17:50.360
On prendrait la valeur qui est ici.

1889
02:17:50.940 --> 02:17:53.520
Et là, je ne fais même pas ça comme du monde.

1890
02:17:55.980 --> 02:18:02.400
Comme ça ici, moins divisé par la valeur-là, moins

1891
02:18:02.420 --> 02:18:03.220
1.

1892
02:18:04.420 --> 02:18:08.360
Comme ça. Et là, vous pouvez descendre.

1893
02:18:10.600 --> 02:18:14.280
Comme ça ici. Donc, c'est vraiment comme ça qu'il faut le faire dans cette collée

1894
02:18:14.300 --> 02:18:19.120
ici. Maintenant, comme on avait mentionné, là, on veut calculer l'indice.

1895
02:18:19.920 --> 02:18:26.120
L'indice, on avait dit que c'était simplement la valeur d'une année sur la

1896
02:18:26.140 --> 02:18:29.040
valeur de référence. Moi, ce que je vous conseille de faire ici,

1897
02:18:29.140 --> 02:18:31.280
dans ce cas-là, je vais juste faire celle-là, puis après ça,

1898
02:18:31.380 --> 02:18:33.720
vous allez pouvoir les… On prend ça ici, comme ça.

1899
02:18:35.100 --> 02:18:38.640
Vous allez choisir, donc, la valeur finale, étant donné qu'on est dans la première

1900
02:18:38.660 --> 02:18:42.220
année, sur la valeur de base, ici.

1901
02:18:42.680 --> 02:18:44.920
Et là, vous allez multiplier par 1.

1902
02:18:46.020 --> 02:18:48.780
Par 100, excusez-moi. Comme ça.

1903
02:18:50.340 --> 02:18:52.480
Qu'est-ce que je vous conseille de faire, c'est que dans le cas d'un indice,

1904
02:18:52.640 --> 02:18:54.040
la valeur de base est toujours pareille.

1905
02:18:54.540 --> 02:18:55.540
Donc, qu'est-ce que vous pouvez faire ?

1906
02:18:55.680 --> 02:18:59.120
C'est que vous pouvez simplement aller mettre un dollar ici pour aller figer la

1907
02:18:59.140 --> 02:19:00.560
cellule. Donc, ça, qu'est-ce que ça permet de faire ?

1908
02:19:00.680 --> 02:19:02.720
C'est que ici, ça va toujours rester C6.

1909
02:19:03.920 --> 02:19:05.860
Mais les autres, ils vont avancer.

1910
02:19:05.940 --> 02:19:09.520
Donc, quand vous allez drag vers le bas, ça va prendre la valeur de 2022 pour le

1911
02:19:09.540 --> 02:19:12.120
haut. Donc là, ça donne 100. C'est ce qu'on veut.

1912
02:19:12.880 --> 02:19:14.300
Et si on drag ici comme ça,

1913
02:19:15.980 --> 02:19:20.060
Là, vous avez compris, c'est la valeur de l'indice ici qui est calculé avec le point

1914
02:19:20.080 --> 02:19:22.860
de référence de 100 pour 2021.

1915
02:19:27.700 --> 02:19:30.280
Maintenant, là ici, c'est prix unifamilial.

1916
02:19:30.300 --> 02:19:36.400
familial, je

1917
02:19:36.420 --> 02:19:42.940
crois qu'au niveau des données,

1918
02:19:43.280 --> 02:19:47.220
ça va être donné probablement ici,

1919
02:19:49.400 --> 02:19:54.240
c'est ça. Donc, prix médian de toutes, vous avez le prix médian unifamilial,

1920
02:19:54.540 --> 02:19:57.940
le prix médian corpo et les plexes.

1921
02:19:58.060 --> 02:20:00.100
Donc là, vous voyez, je ne l'ai peut-être pas fait correctement.

1922
02:20:00.240 --> 02:20:04.240
Il aurait fallu probablement que je prenne les valeurs de l'onglet de données.

1923
02:20:05.240 --> 02:20:07.040
C'est un niveau-là ici. Donc, on va marcher.

1924
02:20:08.100 --> 02:20:09.980
C'est toujours de 2021 à 2026.

1925
02:20:10.140 --> 02:20:12.300
Donc, vous pouvez... Ce qu'on fait, c'est qu'on change l'onglet.

1926
02:20:12.540 --> 02:20:16.280
Par exemple, l'indice corpo là, bien là, ça serait ici égal.

1927
02:20:16.520 --> 02:20:20.720
On va dans la donnée. Et là, on prend corpo, c'est où ?

1928
02:20:21.520 --> 02:20:27.580
C'est ici. Prémédiant corpo. Bien là, On roule ça comme ça ici,

1929
02:20:28.160 --> 02:20:32.920
ça, divisé par ça, comme ça, multiplié par ça.

1930
02:20:33.660 --> 02:20:39.160
Et là, ici, on fige la L du bas.

1931
02:20:43.020 --> 02:20:45.280
Bon, c'est quoi que j'ai fait de pas correct ?

1932
02:20:45.940 --> 02:20:47.620
Je pense que je n'aurais pas dû.

1933
02:20:59.340 --> 02:21:02.500
Comme ça. Et là, on ferme ça et on multiplie par 100.

1934
02:21:04.580 --> 02:21:08.240
Bon, là, j'ai pas... C'est une bonne question, c'est comment se figer la...

1935
02:21:08.260 --> 02:21:10.680
Je n'utilise pas trop souvent la cellule-là.

1936
02:21:11.020 --> 02:21:15.420
Il y a une commande qu'on peut faire avec un PC, je crois.

1937
02:21:15.720 --> 02:21:18.000
C'est F1 ou... Quelqu'un le sait ?

1938
02:21:22.320 --> 02:21:25.440
C'est pas F4 ? Oui, je pense que c'est F4, oui.

1939
02:21:27.180 --> 02:21:28.640
Moi, je suis sur un max, c'est le problème.

1940
02:21:29.960 --> 02:21:32.720
Mais en tout cas, il faut geler la cellule qui est ici.

1941
02:21:34.200 --> 02:21:35.960
Là, je vais geler dans le fond ici.

1942
02:21:36.480 --> 02:21:38.340
Tout ce que j'ai à faire, c'est geler le chiffre comme ça.

1943
02:21:39.000 --> 02:21:41.480
C'est ça. Et là, après ça, je peux descendre.

1944
02:21:42.800 --> 02:21:45.200
Comme ça, ici. Donc là, vous voyez, c'est différent parce que là,

1945
02:21:45.220 --> 02:21:46.600
on n'est pas dans l'unifamillage, on est dans le corpore.

1946
02:21:47.300 --> 02:21:50.340
Donc, tout ce que vous avez à faire, c'est de mettre un dollar devant le 7,

1947
02:21:50.440 --> 02:21:53.000
étant donné que c'est la septième colonne qu'on s'en va fumer.

1948
02:21:54.700 --> 02:21:56.700
Et là, c'est toujours par rapport à l'onglet de données.

1949
02:21:56.920 --> 02:22:01.820
Donc, c'est ça. Et là, vous devez calculer l'indice des Plex également.

1950
02:22:02.340 --> 02:22:06.760
Et là, la vente moyenne de toutes les mesures.

1951
02:22:07.260 --> 02:22:11.280
Donc, ici, les ventes moyennes, c'est simplement d'aller chercher,

1952
02:22:11.660 --> 02:22:17.020
d'en donner les ventes de toutes les mesures.

1953
02:22:17.520 --> 02:22:20.980
Vous pouvez simplement aller appliquer le…

1954
02:22:21.000 --> 02:22:25.680
le sens en soi, c'est de reprendre simplement les valeurs qui sont données,

1955
02:22:26.100 --> 02:22:29.840
telles quelles. Est-ce qu'il y avait des questions pour cette partie-là ?

1956
02:22:34.180 --> 02:22:38.760
En fait, on a une difficulté avec une formule, on le calcule manuellement pour le

1957
02:22:38.780 --> 02:22:40.220
rendre, ça revient au même, en fait.

1958
02:22:41.240 --> 02:22:43.580
Ou ça ne se rapportera peut-être pas sur d'autres

1959
02:22:45.780 --> 02:22:52.320
pages ? Dans le fond, non. Si admettons que vous avez un problème

1960
02:22:52.780 --> 02:22:57.540
à la rentrée, dans la mesure que c'est cohérent, vous faites le suivi dans les

1961
02:22:57.560 --> 02:23:00.900
autres, oui, non, il n'y a pas de problème à ce niveau-là.

1962
02:23:01.220 --> 02:23:04.020
Par exemple, si vous allez le voûter, vous pourriez, je ne sais pas moi,

1963
02:23:05.560 --> 02:23:09.580
une façon de faire, ce serait simplement d'aller créer une colonne,

1964
02:23:09.620 --> 02:23:11.440
je ne sais pas moi, ici.

1965
02:23:13.480 --> 02:23:14.780
Je préfère ça comme ça.

1966
02:23:16.440 --> 02:23:18.140
Puis là, vous rajoutez ça comme ça ici.

1967
02:23:19.280 --> 02:23:22.300
valeur, maintenant, d'indice initial, puis là, vous allez simplement calculer.

1968
02:23:22.360 --> 02:23:25.260
En tout cas, vous prenez, par exemple, le prix initial,

1969
02:23:25.420 --> 02:23:26.520
puis là, vous le rajoutez comme ça.

1970
02:23:26.800 --> 02:23:27.920
Puis là, c'est la valeur de votre indice.

1971
02:23:27.980 --> 02:23:30.040
Comme ça, vous pouvez simplement faire ça, diviser par ça ici.

1972
02:23:31.020 --> 02:23:32.640
Et vous pouvez le faire comme vous voulez à ce niveau-là.

1973
02:23:32.780 --> 02:23:34.200
C'est vraiment, c'est libre à vous.

1974
02:23:35.240 --> 02:23:36.820
Le rentrer à la main, c'est sûr que, tu sais,

1975
02:23:40.540 --> 02:23:46.680
il y a, si admettons, vous entrez la valeur de la réponse directement,

1976
02:23:48.200 --> 02:23:50.740
le suivi d'erreur ne peut pas se faire sans, mettons, une erreur.

1977
02:23:52.040 --> 02:23:52.840
Tu le comprenais ?

1978
02:23:54.460 --> 02:23:56.960
Oui, je comprends. C'est ça, donc, ce n'est plus ce qui est,

1979
02:23:57.000 --> 02:24:00.100
mais c'est possible. En soi, si, mettons, vous rentrez la valeur directement,

1980
02:24:00.320 --> 02:24:05.100
comme, mettons, de 124 ici, vous pouvez rentrer 124, vous ne perdez pas de points.

1981
02:24:05.680 --> 02:24:08.640
En soi, comment vous avez obtenu ça, moi, je n'en ai aucune idée.

1982
02:24:09.220 --> 02:24:10.960
Mais dans le cas où est-ce que vous le rentrez directement,

1983
02:24:11.740 --> 02:24:16.260
je ne peux pas aller voir est-ce que la formule est bien rentrée puis accorder des

1984
02:24:16.280 --> 02:24:17.720
points si par exemple il y a une erreur.

1985
02:24:18.140 --> 02:24:21.320
Si vous avez choisi une mauvaise valeur, là, il y a une partie des points qui est

1986
02:24:21.340 --> 02:24:25.180
donnée. Mais si c'est vraiment la mauvaise valeur puis que là,

1987
02:24:25.240 --> 02:24:28.940
il n'y a pas de formule, Excel, Implicite, bien là, c'est plus dur d'aller,

1988
02:24:29.020 --> 02:24:34.400
mettons, accorder des points plus additionnels.

1989
02:24:34.940 --> 02:24:38.280
Mais comme je vous dis, il ne devrait pas y avoir de problème à ce niveau-là.

1990
02:24:40.120 --> 02:24:43.900
Au niveau même des formules Excel, honnêtement,

1991
02:24:46.620 --> 02:24:48.900
en tout cas, le

1992
02:24:51.680 --> 02:24:52.980
JPT va te meurer à me, c'est nouveau-là.

1993
02:24:55.580 --> 02:24:57.860
Je pense que c'est très bon pour Excel et tout ça.

1994
02:24:58.780 --> 02:24:59.740
Il est très bon là-dedans.

1995
02:25:02.160 --> 02:25:06.300
Vous avez plein d'outils. C'est pour ça que je n'ai pas mis plus de temps que ça

1996
02:25:06.320 --> 02:25:08.100
dans comment utiliser Excel

1997
02:25:09.700 --> 02:25:11.800
parce qu'il y a tellement d'outils disponibles qu'en soi,

1998
02:25:11.900 --> 02:25:14.320
ce n'est pas nécessairement le point du cours.

1999
02:25:15.600 --> 02:25:20.360
Mais s'il y en a qui ont des problèmes, sentez-vous, vous êtes bloqué,

2000
02:25:20.540 --> 02:25:23.680
ne perdez pas trop de temps, vous pouvez m'écrire et je vais vous répondre par

2001
02:25:23.700 --> 02:25:25.220
courriel. Il n'y a aucun problème.

2002
02:25:25.780 --> 02:25:28.340
Vous m'envoyez votre Excel avec le problème et je vous renvoie

2003
02:25:30.140 --> 02:25:33.760
ce qui cloche et tout ça. À ce niveau-là, ne perdez pas trop de temps non plus.

2004
02:25:34.200 --> 02:25:37.800
Ce n'est pas un cours d'Excel en soi, mais c'est juste que c'est la meilleure façon

2005
02:25:37.820 --> 02:25:39.400
de faire un TP.

2006
02:25:41.040 --> 02:25:45.100
Maintenant, au niveau du dossier, encore une fois, c'est les propriétés qui sont

2007
02:25:45.120 --> 02:25:51.140
dans l'énoncé. Si on regarde ici, vous avez les propriétés de référence

2008
02:25:51.160 --> 02:25:52.500
ici qui vous sont données.

2009
02:25:55.260 --> 02:26:00.140
C'est celle-là ici. Toutes les informations sur ces propriétés-là,

2010
02:26:00.280 --> 02:26:02.440
ils vous sont données directement dans l'Excel.

2011
02:26:02.980 --> 02:26:06.400
Puis vous voyez, vous avez le prix qui est demandé, puis vous avez l'évaluation qui

2012
02:26:06.420 --> 02:26:11.440
est là. Maintenant, le gros du travail, c'est de dire pourquoi il y a une

2013
02:26:11.460 --> 02:26:15.700
divergence ? C'est justement là que les points sont vraiment donnés.

2014
02:26:15.960 --> 02:26:17.100
Est-ce que l'intuition est bonne ?

2015
02:26:17.240 --> 02:26:19.380
C'est-à-dire, pourquoi il y a une différence d'évaluation,

2016
02:26:19.560 --> 02:26:23.440
selon vous, pour ça ici ? Il n'y a pas nécessairement juste une bonne réponse.

2017
02:26:24.140 --> 02:26:28.220
Mais maintenant, vous allez calculer ici, dans un premier temps,

2018
02:26:28.760 --> 02:26:31.500
la médiane des écarts du dossier.

2019
02:26:31.700 --> 02:26:34.460
Le dossier, c'est simplement ça ici.

2020
02:26:34.960 --> 02:26:39.840
Donc, le prix demandé de ces 10 propriétés-là et l'estimation.

2021
02:26:40.360 --> 02:26:45.360
La médiane des écarts, c'est, vous l'aurez compris, c'est simplement la différence

2022
02:26:45.380 --> 02:26:48.720
entre ça et ça. Et vous faites la médiane de toutes ces valeurs-là.

2023
02:26:49.960 --> 02:26:53.580
Ensuite, part des propriétés dont le prix demandé dépasse l'estimation.

2024
02:26:54.260 --> 02:26:55.380
Bien ça, vous l'aurez compris.

2025
02:26:56.280 --> 02:26:57.860
Si ça met ton exemple, on s'en va ici.

2026
02:26:58.940 --> 02:26:59.740
Là, on fait ça.

2027
02:27:02.260 --> 02:27:04.920
Donc, là, ça nous donne… Qu'est-ce que j'ai fait ?

2028
02:27:04.980 --> 02:27:06.340
J'ai fait diviser, il fallait que je fasse moins.

2029
02:27:07.800 --> 02:27:09.000
Bon, ça, qu'est-ce que ça veut dire ?

2030
02:27:09.080 --> 02:27:13.860
Ça veut dire que l'estimation est trop élevée par rapport au prix demandé.

2031
02:27:14.060 --> 02:27:16.860
Donc, là, on est négatif. Et le son dry and drop ici.

2032
02:27:17.600 --> 02:27:23.660
Bon, la médiane, c'est simplement médiane

2033
02:27:23.680 --> 02:27:24.760
de ça ici.

2034
02:27:26.740 --> 02:27:32.280
comme ça. Et le 100 pourcentage, on va le mettre en nombre.

2035
02:27:33.020 --> 02:27:38.080
Donc, la médiane des écarts, c'est de 23 000 négatifs.

2036
02:27:38.220 --> 02:27:43.760
Donc, là, en ce moment, les estimations sont trop élevées par rapport au prix

2037
02:27:43.780 --> 02:27:44.580
demandé.

2038
02:27:45.880 --> 02:27:51.880
Et si on parle, par exemple, au niveau des parts de la propriété dont le prix

2039
02:27:51.900 --> 02:27:56.320
demandé dépasse l'estimation, une façon de faire, ça pourrait être simplement,

2040
02:27:56.440 --> 02:28:01.180
donc ici vous voyez, vous pouvez accorder un truc rapide,

2041
02:28:01.460 --> 02:28:04.460
c'est d'aller mettre une valeur de 1 quand c'est négatif,

2042
02:28:04.640 --> 02:28:07.140
par exemple. Donc là, vous pouvez y aller facilement.

2043
02:28:07.540 --> 02:28:10.000
Il y a une fonction pour le faire, mais pour ceux de maintenant qui ne connaissent

2044
02:28:10.020 --> 02:28:14.660
pas trop Excel, 0 positif, 0, 1, puis c'est négatif, comme ça,

2045
02:28:14.740 --> 02:28:16.820
comme ça. Et là, qu'est-ce que ça vous permet de faire ?

2046
02:28:16.940 --> 02:28:20.320
C'est que là, ça dit les parts des propriétés dont le prix demandé dépasse l

2047
02:28:20.340 --> 02:28:22.780
'estimation. Bien là, ici, on l'a vu.

2048
02:28:23.220 --> 02:28:27.020
Quand l'estimation est plus élevée que le prix, c'est négatif.

2049
02:28:27.280 --> 02:28:28.440
Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

2050
02:28:29.140 --> 02:28:33.380
C'est que, bon là, pour faciliter ça, j'aurais dû mettre un 1 quand c'est positif.

2051
02:28:33.400 --> 02:28:35.920
Mais bon, on peut faire la somme des 1 ici.

2052
02:28:36.100 --> 02:28:40.760
On en a 1, 2, 3, 4, il y en a 5.

2053
02:28:41.100 --> 02:28:47.720
Donc, ici, 1, 2, 3,

2054
02:28:47.880 --> 02:28:53.260
4, 5. Grosso modo, c'est aux alentours de la moitié des propriétés qui ont ces 50 %

2055
02:28:53.280 --> 02:28:58.500
incidérations. Et là, vous avez une valeur de repère ici de 41 %.

2056
02:28:59.300 --> 02:29:02.700
C'est-tu exactement ça ? J'ai oublié un ici.

2057
02:29:03.700 --> 02:29:04.700
Désolé, je fais n'importe quoi.

2058
02:29:06.720 --> 02:29:08.720
Donc là, dans ce cas-là, ça serait 0.

2059
02:29:09.520 --> 02:29:11.980
Et là, vous pourriez même faire ici la somme de...

2060
02:29:12.000 --> 02:29:14.300
C'est pour éviter d'étudier des fonctions Excel trop compliquées.

2061
02:29:14.460 --> 02:29:15.620
Vous faites la somme de tout ça ici.

2062
02:29:18.220 --> 02:29:19.980
5. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

2063
02:29:20.420 --> 02:29:24.200
C'est que là, il y en a 5 qui ont une valeur inférieure,

2064
02:29:24.280 --> 02:29:25.380
puis il y en a 5 qui ont une valeur supérieure.

2065
02:29:25.460 --> 02:29:26.840
Donc ici, le ratio, c'est 50%.

2066
02:29:26.860 --> 02:29:33.620
Maintenant, ça dit que le repère ici est, pour les 831 propriétés proches

2067
02:29:33.640 --> 02:29:37.600
de ça, proches de ces propriétés-là, c'est aux alentours de 41 %.

2068
02:29:39.040 --> 02:29:40.240
Donc, pourquoi c'est comme ça ?

2069
02:29:41.040 --> 02:29:43.520
Pourquoi donc dans cet échantillon-là ?

2070
02:29:44.240 --> 02:29:49.760
C'est vraiment, c'est un petit commentaire selon vous pourquoi c'est comme ça.

2071
02:29:49.860 --> 02:29:51.780
Toutes les bonnes interprétations vont être retenues.

2072
02:29:51.940 --> 02:29:58.000
C'est vraiment intuitif. je les ai pris pour que ce soit facile à voir

2073
02:29:58.020 --> 02:30:00.340
et c'est sûr que c'est une explication qui est à côté de la plaque ça ne marche pas,

2074
02:30:00.420 --> 02:30:04.700
mais bon, ce n'est pas non plus pas besoin d'aller habituellement,

2075
02:30:04.760 --> 02:30:08.100
donc ça devrait vous sauter directement si vous avez des doutes,

2076
02:30:08.200 --> 02:30:09.420
vous pouvez m'écrire, il n'y a pas de problème

2077
02:30:11.100 --> 02:30:15.640
donc c'est ça ici la collecte, c'est vraiment pour la propriété que vous allez

2078
02:30:15.660 --> 02:30:16.460
choisir

2079
02:30:17.820 --> 02:30:20.640
vous prenez simplement le type de propriété l'air habitable,

2080
02:30:20.780 --> 02:30:21.580
valeur ou rôle

2081
02:30:23.420 --> 02:30:27.520
le financement Donc, ça, c'est au niveau du, ici, donc,

2082
02:30:27.860 --> 02:30:30.400
les taux affichés. Donc, ça, c'est simplement le taux hypothécaire.

2083
02:30:31.500 --> 02:30:34.060
Dans les slides, vous avez tout ce qui était pour calculer,

2084
02:30:34.100 --> 02:30:35.900
par exemple, le prix d'un paiement hypothécaire.

2085
02:30:37.740 --> 02:30:41.880
Je crois que la fonction valeur paiement, donc supposons ici,

2086
02:30:42.140 --> 02:30:46.100
pour vous le simplifier, là, valeur paiement, c'est votre amie.

2087
02:30:47.620 --> 02:30:50.940
Vous avez le taux. Ça, c'est le taux qui est mentionné ici,

2088
02:30:51.020 --> 02:30:57.640
donc, de 16,9 %. 6,09. Et là, c'est important, étant donné que c

2089
02:30:57.660 --> 02:31:00.060
'est un paiement qui est mensuel, il faut diviser le taux par 12.

2090
02:31:00.380 --> 02:31:03.600
Donc, c'est la seule petite attrape.

2091
02:31:04.760 --> 02:31:09.900
Puis encore une fois, au Canada, ce n'est pas réellement divisé par 12,

2092
02:31:10.000 --> 02:31:10.920
étant donné que c'est capitalisé.

2093
02:31:10.940 --> 02:31:14.540
mais pour le cadre du TP, vous pouvez l'utiliser, la valeur exacte,

2094
02:31:14.580 --> 02:31:18.140
donc c'est capitalisé semestriellement, mais bon, diviser par 12,

2095
02:31:18.280 --> 02:31:20.900
c'est correct aussi. Aux États-Unis, c'est comme ça qu'ils le font,

2096
02:31:21.180 --> 02:31:24.280
mais au Canada, les taux hypothécaires sont calculés différemment.

2097
02:31:24.860 --> 02:31:29.920
Donc, il faudrait comme diviser le taux par deux et ensuite aller appliquer donc le

2098
02:31:29.940 --> 02:31:32.460
1,6, mais bon, diviser par 12, c'est bien correct aussi.

2099
02:31:32.900 --> 02:31:35.940
Maintenant, le nombre de paiements, on dit que c'est une hypothèque de 25 ans,

2100
02:31:36.020 --> 02:31:38.920
donc fois 12 mois, et là, vous avez la valeur actualisée.

2101
02:31:39.680 --> 02:31:41.700
Ça, c'est simplement le montant du prêt.

2102
02:31:42.520 --> 02:31:44.800
Valeur capitalisée, c'est le montant qui reste à la fin,

2103
02:31:44.860 --> 02:31:45.660
donc c'est zéro.

2104
02:31:47.280 --> 02:31:50.600
Ça, je vais le mettre dans les slides.

2105
02:31:50.680 --> 02:31:52.660
Dans les slides qui expliquent pas le TP, vous les avez,

2106
02:31:52.840 --> 02:31:54.940
mais on va le faire, donc, juste un exemple.

2107
02:31:55.440 --> 02:31:56.240
Valeur paiement.

2108
02:31:57.780 --> 02:32:00.720
Supposons qu'on a un taux et on demande le taux, donc, de l'hypothèque.

2109
02:32:00.860 --> 02:32:04.040
C'est ça ici. Là, ça ne marche pas parce que c'est...

2110
02:32:06.380 --> 02:32:08.520
En fait, vous voyez, vous avez raison, je pense que je vais le rentrer à la main.

2111
02:32:08.620 --> 02:32:11.920
Bon, 1,09, point virgule,

2112
02:32:14.940 --> 02:32:17.840
nombre de paiements. Donc là, c'est une hypothèque, donc,

2113
02:32:18.060 --> 02:32:22.400
de, ici, vous avez, donc, le taux de 10 heures d'eau, 25 fois 12 pour le nombre de

2114
02:32:22.420 --> 02:32:25.200
paiements, étant donné que le temps hypothécaire au Québec,

2115
02:32:25.340 --> 02:32:30.440
au Canada, c'est de 25 ans. En soi, après 5 ans, le taux est renouvelé,

2116
02:32:30.560 --> 02:32:33.440
mais on calcule quand même sur 25 ans pour avoir le paiement.

2117
02:32:34.040 --> 02:32:38.920
Donc, c'est 25 fois 12 ici. Ensuite, valeur actualisée,

2118
02:32:38.980 --> 02:32:40.120
ça, c'est le montant du prêt.

2119
02:32:40.400 --> 02:32:45.700
Donc, c'est le 80 % par exemple du prix de la propriété.

2120
02:32:46.100 --> 02:32:47.760
Donc, ici, c'est mentionné également.

2121
02:32:48.420 --> 02:32:52.780
Donc, donner paiement, c'est simplement le prix de la propriété en question.

2122
02:32:53.760 --> 02:32:58.040
Très important, la mise de fonds également, ça va être mentionné dans l'énoncé.

2123
02:32:58.480 --> 02:33:03.100
Donc, supposons que ça dit que c'était une mise de fonds de 200 000 et que la

2124
02:33:03.120 --> 02:33:07.200
propriété vaut 1 million, le prêt est de 800 000.

2125
02:33:07.420 --> 02:33:08.540
Et c'est ça le VA ici.

2126
02:33:10.600 --> 02:33:11.800
Donc là, je le rends manuellement.

2127
02:33:12.040 --> 02:33:14.600
Et valeur capitalisée, c'est 0, étant donné qu'à la fin,

2128
02:33:14.700 --> 02:33:15.720
on veut que ça soit remboursé complètement.

2129
02:33:17.840 --> 02:33:20.300
Et là, ici, on va mettre une annuité.

2130
02:33:20.700 --> 02:33:22.140
Il y a pas une annuité de fin de période.

2131
02:33:22.160 --> 02:33:24.560
Donc, c'est pour dire que c'est à la fin de la période que le paiement est fait.

2132
02:33:24.900 --> 02:33:29.100
Vous pouvez mettre 0. Et ça ne marche pas en tout pour m'en faire.

2133
02:33:29.340 --> 02:33:30.620
Qu'est-ce que j'ai fait de pas correct ?

2134
02:33:31.460 --> 02:33:32.960
Je n'ai pas divisé ça par 12.

2135
02:33:38.700 --> 02:33:40.660
Je crois que je n'ai pas fait correctement.

2136
02:33:45.600 --> 02:33:46.480
800 000.

2137
02:33:50.400 --> 02:33:51.660
Ah, mon Dieu.

2138
02:33:53.700 --> 02:33:58.840
Désolé. C'est 0,0609. Donc, on est dans Excel.

2139
02:33:58.860 --> 02:34:02.100
un taux, il ne faut pas rentrer le taux en nombre normal.

2140
02:34:02.520 --> 02:34:07.200
Donc, le paiement est de 5198 ici, dans ce cas-là, hypothécaire.

2141
02:34:09.260 --> 02:34:13.260
Vous allez voir pourquoi. C'est simplement parce que ça fait partie du curriculum d

2142
02:34:13.280 --> 02:34:14.640
'être capable de calculer un taux hypothécaire.

2143
02:34:16.420 --> 02:34:20.200
Je ne vous en tiendrai pas. La correction ne sera pas nécessairement trop difficile

2144
02:34:20.220 --> 02:34:22.260
à ce niveau-là. C'est vraiment de comprendre l'intuition.

2145
02:34:24.040 --> 02:34:26.900
Maintenant, c'est que vous voyez, donc ici, c'est mentionné,

2146
02:34:26.960 --> 02:34:28.480
la mise de fonds est de 20 %.

2147
02:34:28.500 --> 02:34:33.460
Donc, c'est simplement comme là, par exemple, le prix médian des 10 prix demandés du

2148
02:34:33.480 --> 02:34:39.500
dossier, ici, donc ça va être le, vous allez, donc votre

2149
02:34:39.520 --> 02:34:42.600
scénario 2, c'est la propriété que vous avez choisie et le scénario 1,

2150
02:34:42.720 --> 02:34:46.860
c'est simplement le prix médian, donc les propriétés qu'on vous donne,

2151
02:34:46.880 --> 02:34:51.500
donc les 10. Donc, supposons qu'ici c'est 500 000, bien là vous entrez la valeur de

2152
02:34:51.520 --> 02:34:55.760
500 000. Et là, vous la prenez donc directement à partir du calcul de la médiane.

2153
02:34:56.060 --> 02:34:59.640
La mise de fond, bien là, c'est simplement 20 % fois cette valeur-là.

2154
02:34:59.760 --> 02:35:03.520
Le montant du prêt, c'est, comme mettons qu'on mettrait 500 000 ici,

2155
02:35:05.340 --> 02:35:11.800
500 000, donc si ça va être 20 % fois ça ici, donc

2156
02:35:11.820 --> 02:35:17.580
fois 0,20. Et là, le montant du prêt, c'est simplement la valeur,

2157
02:35:17.820 --> 02:35:20.540
donc le prix, moins la mise de fonds.

2158
02:35:20.580 --> 02:35:25.980
Donc, 40 %. Maintenant, le paiement ici, c'est simplement,

2159
02:35:26.280 --> 02:35:27.680
qu'est-ce qu'on vient de faire là ?

2160
02:35:28.880 --> 02:35:32.740
Donc, supposons qu'on aurait ça ici, là, on va faire valeur paiement.

2161
02:35:33.940 --> 02:35:40.000
Le taux qui est une façon de faire, c'est simplement de faire ça

2162
02:35:40.020 --> 02:35:46.640
ici. Ici, on va le diviser par 100 et on le redivise par 12 pour

2163
02:35:46.660 --> 02:35:50.560
que, justement, ça soit en nombre décimale et non comme ça ici directement.

2164
02:35:51.100 --> 02:35:54.280
Et là, je pense qu'il y a un pourcentage dessus, donc le diviser par 100 n'était pas

2165
02:35:54.300 --> 02:35:57.060
nécessaire. Donc, c'est comme ça ici.

2166
02:35:57.600 --> 02:36:03.880
Là, 12 fois 25. Ensuite, valeur actualisée, c'est simplement le

2167
02:36:03.900 --> 02:36:08.780
montant du prêt. et là, pour que la valeur du paiement soit positive,

2168
02:36:09.580 --> 02:36:14.120
le montant du prêt doit être négatif parce que c'est comme des entrées de cash.

2169
02:36:14.200 --> 02:36:17.640
C'est-à-dire que la banque, elle vous fournit un montant donné pour votre hypothèque

2170
02:36:17.660 --> 02:36:20.100
et vous le remboursez à travers plusieurs paiements.

2171
02:36:20.220 --> 02:36:21.520
Donc, il faut que les cash-offs soient opposés.

2172
02:36:22.000 --> 02:36:25.760
Si on met la valeur du prêt négatif, les paiements vont être positifs et c'est mieux

2173
02:36:25.780 --> 02:36:31.720
pour la représentation. Donc, ici comme ça, à la fin, c'est zéro et annulé de 5

2174
02:36:31.740 --> 02:36:35.280
périodes et ça vous donne le paiement de 2599.

2175
02:36:36.720 --> 02:36:39.720
Maintenant, écart mensuel par rapport au scénario 1, donc ça,

2176
02:36:39.740 --> 02:36:40.980
vous allez devoir documenter.

2177
02:36:41.180 --> 02:36:48.180
Le revenu annuel, ça va vous être mentionné ici dans l'énoncé et

2178
02:36:48.200 --> 02:36:51.720
vous allez donc faire ici une explication par rapport à ça.

2179
02:36:52.420 --> 02:36:57.300
Et à la fin, vous allez avoir ce dashboard-là qui va se faire automatiquement ici

2180
02:36:57.320 --> 02:37:01.040
avec toutes les valeurs que vous allez rentrer et calculer.

2181
02:37:01.860 --> 02:37:05.260
puis ça va être vraiment ici de tout simplement faire des constats et c'est tout

2182
02:37:06.020 --> 02:37:10.800
donc c'est de façon simple c'est ça est-ce qu'il y avait des questions

2183
02:37:12.400 --> 02:37:15.840
à la prochaine séance si vous avez des problèmes ou si avant vous pouvez m'écrire

2184
02:37:15.860 --> 02:37:20.280
par courriel ou sinon on peut en discuter la semaine prochaine ça prend pas

2185
02:37:20.300 --> 02:37:24.000
nécessairement énormément de temps donc dans l'énoncé c'est écrit vous pouvez pas le

2186
02:37:24.020 --> 02:37:26.720
faire en équipe mais c'est libre à vous si vous voulez le faire à deux vous pouvez

2187
02:37:26.740 --> 02:37:31.360
le faire à deux vous mettez vos deux noms ici et il n'y a pas d'autre chose à

2188
02:37:31.380 --> 02:37:34.820
remettre que l'Excel. Donc, en soi, c'est l'Excel.

2189
02:37:37.260 --> 02:37:40.440
Et vous voyez ici, vous allez avoir le statut en cours et tout ça.

2190
02:37:40.700 --> 02:37:41.680
Ça vous donne une idée dans le fond.

2191
02:37:41.860 --> 02:37:45.620
Est-ce que j'ai tout fait ? Ça va être marqué terminé quand ça va être fini.

2192
02:37:46.340 --> 02:37:48.540
Donc, ça ne vous dira pas si l'annonce est bon.

2193
02:37:48.740 --> 02:37:51.100
Si vous avez fait la bonne chose.

2194
02:37:51.840 --> 02:37:57.260
Mais si vous utilisez le jeu de slide qu'on vient de présenter pour l'ETP,

2195
02:37:59.500 --> 02:38:01.240
avec les notes de cours et tout ça, il n'y a aucun problème.

2196
02:38:01.680 --> 02:38:06.020
Maintenant, pour Excel, n'importe quel chat GPT, peu importe,

2197
02:38:06.040 --> 02:38:08.860
si vous avez un problème pour calculer comment figer une cellule,

2198
02:38:09.080 --> 02:38:12.320
vous pouvez m'écrire ou vous pouvez demander à...

2199
02:38:12.620 --> 02:38:14.180
Peu importe, donc c'est vraiment libre à vous.

2200
02:38:14.920 --> 02:38:17.140
Ce que je demande à faire, c'est que si vous utilisez, par exemple,

2201
02:38:17.760 --> 02:38:21.300
c'est l'université qui nous le demande, probablement, je n'aurais pas mis cette

2202
02:38:21.320 --> 02:38:23.960
chose-là, mais je n'ai pas le choix de le faire, donc, si vous utilisez l

2203
02:38:23.980 --> 02:38:28.240
'intelligence artificielle, simplement, écrivez pourquoi dans quelle mesure vous l

2204
02:38:28.260 --> 02:38:31.460
'avez utilisée. Donc, c'est-à-dire, je l'ai utilisée pour les formules Excel.

2205
02:38:33.380 --> 02:38:36.300
Je l'ai utilisée pour vérifier mon raisonnement sur, par exemple,

2206
02:38:36.520 --> 02:38:39.760
l'explication d'en synthèse. Ça n'influencerait aucunement votre note.

2207
02:38:39.860 --> 02:38:42.100
Donc, c'est-à-dire que c'est simplement parce que c'est comme ça.

2208
02:38:42.340 --> 02:38:48.200
Donc, il n'y a pas de... Mettez maintenant que c'est libre à vous de l'utiliser pour

2209
02:38:48.220 --> 02:38:49.260
vérifier qu'est-ce que vous avez fait.

2210
02:38:50.600 --> 02:38:53.440
Mais, encore une fois, l'interprétation,

2211
02:38:56.980 --> 02:39:02.580
c'est je pourrais m'attendre dire pour faire dans le fond ça ici toutes les étapes

2212
02:39:02.600 --> 02:39:07.900
par exemple mécaniques moi je crois que là ça peut être très très bien de vérifier

2213
02:39:07.920 --> 02:39:13.380
surtout pour les formules et tout ça et maintenant la synthèse c'est là que là c'est

2214
02:39:13.400 --> 02:39:18.520
plus vous qui devez encore une fois quelqu'un peut tout le faire mais c'est qu'il y

2215
02:39:18.540 --> 02:39:21.720
a un risque que dans le fond ça soit très très très général comme explication et que

2216
02:39:21.740 --> 02:39:23.680
ça ne sera pas nécessairement adapté au cours.

2217
02:39:25.280 --> 02:39:28.520
Mettez, encore une fois, vous avez la liberté de faire comme vous le souhaitez.

2218
02:39:30.100 --> 02:39:32.280
Mettez vraiment pour les calculs ici quelles formules utiliser.

2219
02:39:32.980 --> 02:39:35.900
Il y a des affaires sur Excel, des fois, ça peut être plus rapide de le faire d'une

2220
02:39:35.920 --> 02:39:37.520
façon ou d'une autre. C'est vraiment libre à vous.

2221
02:39:37.580 --> 02:39:40.240
L'important, c'est que les formules soient là pour faire le suivi.

2222
02:39:40.860 --> 02:39:41.740
Si vous ne voulez pas faire de...

2223
02:39:41.760 --> 02:39:44.300
Si vous êtes à l'aise avec le fait et que vous êtes sûr de votre réponse,

2224
02:39:44.500 --> 02:39:45.300
vous n'êtes pas obligé de mettre

2225
02:39:47.820 --> 02:39:50.100
les formules Excel. Vous pouvez simplement mettre les valeurs,

2226
02:39:50.120 --> 02:39:55.260
mais soyez conscients que, bon, il y a un risque que si ce n'est pas la bonne chose,

2227
02:39:55.380 --> 02:39:56.560
bien là, le suivi d'erreur ne puisse pas être fait.

2228
02:39:58.440 --> 02:39:59.480
Donc, est-ce qu'il y avait des questions ?

2229
02:40:03.900 --> 02:40:05.880
Ça va venir, je pense. Ça va bien ?

2230
02:40:05.980 --> 02:40:10.380
Parfait. Comme je vous ai dit, si vous avez des questions sur le forum,

2231
02:40:10.960 --> 02:40:15.120
par courriel, ou à la prochaine séance, il n'y a aucun problème.

2232
02:40:15.280 --> 02:40:16.440
Donc, je vais me faire un plaisir de vous répondre.

2233
02:40:17.900 --> 02:40:23.880
puis garder à l'esprit que maintenant c'est surtout ça ici donc c'est vraiment l

2234
02:40:23.900 --> 02:40:26.500
'interprétation qui est importante c'est le

2235
02:40:29.360 --> 02:40:33.740
c'est plus pour travailler maintenant l'intuition en immobilier par rapport à l

2236
02:40:33.760 --> 02:40:38.740
'économie plutôt que d'être capable de faire des formules c'est surtout ça dans le

2237
02:40:38.760 --> 02:40:44.500
monde que ça vérifie c'est pour ça justement que je mets l'avant la possibilité pour

2238
02:40:44.520 --> 02:40:49.300
justement aller plus si tu n'es pas trop de temps à essayer de comprendre comment

2239
02:40:49.320 --> 02:40:51.660
faire un moyen... Comment on appelle ça ?

2240
02:40:53.540 --> 02:40:57.360
En soi, c'est bien. Dans votre travail, vous allez devoir utiliser Excel et vous l

2241
02:40:57.380 --> 02:40:59.600
'utilisez certainement déjà. C'est pour ça que je n'ai pas la...

2242
02:40:59.620 --> 02:41:02.440
Je pense que vous n'allez avoir aucun problème à faire ça.

2243
02:41:03.240 --> 02:41:06.780
Mais en soi, c'est vraiment au niveau de l'intuition, de l'analyse que c'est...

2244
02:41:06.800 --> 02:41:08.280
Le plus gros du travail est à faire.

2245
02:41:10.920 --> 02:41:13.060
Juste pour que ça soit clair, pour ne pas, mettons, qu'il y en a qui...

2246
02:41:13.080 --> 02:41:16.420
ils passent maintenant leur temps à faire ça ici, puis que là,

2247
02:41:16.520 --> 02:41:20.380
ils bottent ça, ce n'est pas nécessairement la chose la plus...

2248
02:41:20.400 --> 02:41:26.600
Puis de toute façon, ça prend peut-être une heure ou deux de faire tout ça ici,

2249
02:41:26.680 --> 02:41:27.920
donc jusqu'à 5 heures, même pas.

2250
02:41:28.640 --> 02:41:33.240
Puis ça, c'est si vous y allez vraiment juste vous, avec aucun aide externe.

2251
02:41:35.300 --> 02:41:37.600
Si vous allez maintenant sur des forums Excel, de Chagip,

2252
02:41:37.660 --> 02:41:39.000
qui, peu importe, ça va aller beaucoup plus vite.

2253
02:41:40.100 --> 02:41:43.740
Ça vous laisse pas mal plus de temps pour justement faire l'analyse ici,

2254
02:41:43.860 --> 02:41:49.880
puis penser justement à l'explication qui est par rapport à comment on avait dit,

2255
02:41:49.960 --> 02:41:51.660
pourquoi cette valeur-là est différente par rapport à l'autre.

2256
02:41:52.160 --> 02:41:53.400
Donc, c'est ça.

2257
02:41:55.180 --> 02:41:58.440
Donc, s'il n'y a pas d'autres questions, ça termine pas mal la séance.

2258
02:41:59.020 --> 02:42:04.080
Je vais la mettre en ligne, donc, la vidéo sur le site pour ceux qui ne sont pas là,

2259
02:42:04.220 --> 02:42:05.240
mais si vous voulez la réécouter.

2260
02:42:06.340 --> 02:42:10.960
Sinon, c'est tout pour aujourd'hui, donc ça va aller la semaine prochaine pour la

2261
02:42:10.980 --> 02:42:11.780
fin.

2262
02:42:13.580 --> 02:42:17.380
Super, merci. Merci. Bonne soirée.

2263
02:42:44.620 --> 02:42:46.020
...