IMM1003 — Séance 5 — Collecte et analyse des données
Enregistrement Zoom du mercredi 7 octobre 2026, 19 h (Zoom) · durée 2 h 04
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[0:00:00] Reprise de l’enregistrement après une coupure Internet
[0:00:50] Plan de la séance : terminer la matière, puis l’examen de pratique
[0:02:14] Les cinq catégories de données requises
[0:04:48] Ce qui fait une bonne donnée
[0:05:45] Le processus de collecte selon l’Ordre
[0:09:17] Le Registre foncier : la source primaire des droits
[0:11:02] Aparté : copropriétés et états financiers du syndicat
[0:11:52] Accès en ligne au Registre foncier
[0:14:10] Centris : le MLS québécois
[0:17:27] Le rôle d’évaluation foncière
[0:20:33] Le RDPRM : hypothèques et créances mobilières
[0:21:54] Cadastre, Registre des entreprises et autres vérifications
[0:24:03] Géoportails et outils cartographiques
[0:26:38] Synthèse des sources : accès professionnel et libre accès
[0:28:21] Pas de démonstration possible du Registre foncier ni de Centris
[0:29:18] La description légale du bien-fonds
[0:30:41] Les données sur le terrain
[0:34:04] Éléments environnementaux : zones inondables, contamination, radon
[0:37:18] Services : aqueduc ou puits, égout ou fosse septique, énergie, fibre
[0:38:51] Les données sur le bâtiment
[0:41:38] La fiche de collecte du bâtiment : ce qu’on peut vraiment obtenir pour les comparables
[0:43:59] Revêtement, toiture, chauffage, entrée électrique et état général
[0:45:45] Les améliorations : garage, sous-sol, piscine, terrasse, foyer
[0:49:03] Climatisation centrale, thermopompe, domotique, rénovations
[0:50:29] Les servitudes : un droit sur l’immeuble d’autrui
[0:52:23] Types de servitudes et emphytéose
[0:55:45] Où repérer les servitudes
[0:56:39] Le certificat de localisation
[0:58:25] Contenu, utilité et validité du certificat
[1:00:27] Qu’est-ce qu’un comparable ?
[1:01:20] Les critères : proximité, récence, similarité
[1:03:01] Question : y a-t-il un ordre d’importance entre les critères ?
[1:05:25] Choisir ses comparables est un compromis
[1:07:43] Combien de comparables ?
[1:08:30] Fourchettes de pratique : localisation, date et type
[1:11:43] Fourchettes : superficie, âge, terrain, conditions de vente
[1:14:00] Où trouver les comparables au Québec
[1:15:25] L’examen de pratique : où le trouver et comment il sera corrigé
[1:17:17] La feuille de formules et la structure de l’examen
[1:18:16] Programme : trois questions ce soir, les plus calculatoires
[1:18:58] Question 1 (copropriétés à Gatineau) : variations sur 12 mois
[1:23:36] Question 1 b) : le ratio de saisonnalité 2025
[1:24:58] Question 1 c) : pourquoi les médianes de 2026 oscillent autant
[1:27:02] Questions : donnée de l’unifamilial absente ; où est le PDF ?
[1:29:39] Question 2 (unifamilial à Gatineau) : indice base 100 en 2021 du prix médian
[1:34:02] Question 2 b) : le TCAC du prix médian 2021-2025
[1:36:32] Question 2 c) : dans quelle phase du cycle sommes-nous ?
[1:38:34] Annualiser les ventes de 2026 pour confirmer
[1:41:05] Question 3 (mars 2025) : le prix moyen sans la vente la plus élevée
[1:44:32] Faut-il vraiment retirer la vente de 2,23 M$ ?
[1:46:08] Médiane ou moyenne : laquelle décrit la maison typique ?
[1:49:40] Clôture : poursuivre l’examen de pratique ; modalité de l’examen maison
[1:51:00] Question : le TP1 est-il à remettre la semaine prochaine ?
[1:54:32] Question : faut-il déclarer l’usage de l’IA dans le TP1 ?
[1:55:48] Calendrier clarifié : semaine de lecture, révision, examen
[2:01:41] Questions finales : stage chez un courtier ; secteur du TP1

[0:00:08] Bonjour tout le monde. Est-ce que vous m'entendez bien ? Oui, parfait. Désolé, j'ai un petit problème avec mon Internet. Ça l'a coupé. Donc, il a fallu que je redémarre mon ordinateur et tout. Donc, ça devrait bien aller. On espère que la connexion reste OK pour le reste de la séance.

[0:00:33] J'ai partagé mon écran. Donc, aujourd'hui, on va continuer avec la matière, avant l'examen de mi-session, puis on va commencer un examen pratique. Les slides sont disponibles sur la plateforme pour la résolution de l'examen pratique. Il y a des gens dans la salle d'attente, est-ce que je vois admettre tous ?

[0:01:20] Donc, c'est ça. On va terminer la matière avec la collecte des données. Puis ensuite, on va passer à la résolution de l'examen pratique. L'examen pratique, c'est vraiment une quasi-copie conforme de l'examen que vous allez avoir dans quelques semaines. On va faire une question.

[0:01:43] C'est pour ça que je n'ai pas mon ordinateur habituel. Donc, j'ai emprunté l'ordinateur d'un collègue pour écrire. puis c'est comme un petit peu me familiariser avec tout ce qui est PC et autres. Habituellement, j'ai un Mac et j'avoue que j'étais un peu déstabilisé.

[0:02:00] Donc, pardonnez-moi s'il y a des petits appouillages à certains endroits. Donc, premièrement, est-ce que vous avez des questions sur l'ETP pour le moment ?

[0:02:14] Non. Bon, on va commencer avec la collecte des données. Donc, ici vraiment, donc, en tant qu'évaluateur agréé, vous allez devoir donc collecter les données nécessaires donc pour faire votre évaluation et ainsi rédiger un rapport donc des qualités. Les types de données qui vont être requises dans le cadre de votre travail, ça va être vraiment d'aller donc chercher des données concernant le sujet.

[0:02:54] Je vais me pratiquer un peu avec le crayon. Donc, les données sur le bien fondé du sujet, vraiment tout ce qui touche à la superficie, parce que c'est le type de propriété et autres. Donc, maintenant aussi, le sujet, lorsque vous allez avoir les données sur celui-ci, ça va prendre également les mêmes données concernant les comparables.

[0:03:16] C'est-à-dire que c'est vraiment la même chose. Donc, vous pouvez être capable de faire un travail sensiblement correct. Vous devez avoir la même quantité de données que vous avez pour le sujet, pour les comparables. Maintenant, tout ce qui touche au niveau des données sur le voisinage, la localisation, ça, c'est vraiment tout ce qui est maintenant des données externes.

[0:03:38] Donc, on pourrait dire maintenant les commodités qui sont proches. Donc, par exemple, les commerces, les parcs, autoroutes et autres. Encore une fois, ce n'est pas tous les évaluateurs qui vont vraiment aller faire un gros travail à ce niveau-là. Donc, ça dépend vraiment du type d'analyse que vous faites.

[0:03:53] Les données économiques et démographiques, c'est quand même relativement important aussi. Même si, en soi, on ne va pas nécessairement s'attarder sur le point qu'il y a ici. Mais par exemple, la criminalité, le salaire moyen dans certains secteurs, ça peut être intéressant.

[0:04:10] Les données démographiques, donc, est-ce que c'est, mettons, plus des gens âgés ou est-ce que c'est plus une population qui est jeune ? Maintenant aussi, donc, données juridiques et réglementaires, c'est tout ce qui touche au zonage, donc, ici.

[0:04:26] Et tout ce qui touche, par exemple, où est-ce que, mettons, il y a des permis et autres à aller chercher, donc, pour être capable de construire. Donc, ça, c'est vraiment, on pourrait dire, donc, les cinq catégories de données qui vont être nécessaires. Est-ce que vous m'entendez ?

[0:04:43] Juste pour être sûr que vous m'entendez bien. Oui, on entend bien. OK, désolé. Je vais être sûr parce que je voyais... Je n'ai pas trop ça avec un PC, je ne sais pas. En tout cas, n'hésitez pas, si vous n'entendez pas, écrivez dans le chat et on va corriger le temps.

[0:05:02] Donc, maintenant, au niveau, c'est ça. Qu'est-ce qui fait en sorte qu'on a des bonnes données Donc, c'est la fiabilité. Donc, ça se trouve vraiment des données de sources officielles et vérifiables. Donc, ça, qu'est-ce que ça veut dire ? C'est que c'est les organismes gouvernementaux qui fournissent ces données-là.

[0:05:17] Ça doit être aussi en lien avec le mandat. C'est-à-dire que vous ne pouvez pas aller chercher, par exemple, autres données et les présenter comme étant des éléments de l'analyse si c'est hors de l'enjeu du mandat. Ça doit être des données qui sont récentes. Donc, c'est-à-dire que ça ne peut pas être, par exemple, des données du CADAS qui datent de visa.

[0:05:36] Donc, même si des fois, c'est pénible d'être obligé d'aller chercher des taux de données, c'est important donc d'avoir des données qui sont récentes. Ensuite, donc, il faut que ce soit aussi donc l'exactitude, donc l'objectivité. Donc, ça doit être des sources indépendantes, ça ne doit pas être des données qui proviennent par exemple de courtiers ou de parties donc qui sont dites pas objectives dans votre analyse.

[0:06:00] Donc, maintenant, au niveau du processus de collecte des données, vous devez identifier les données qui sont nécessaires selon le mandat et la méthode. Donc, ça, c'est important. Si vous utilisez, par exemple, simplement la méthode des comparables, bien là, aller chercher les coûts des matériaux, le taux, mettons, de rémunération horaire des différents entrepreneurs à construction, ce n'est pas nécessaire. Donc, il faut vraiment être capable d'identifier le besoin dans le premier point. Ensuite, il faut planifier, donc, les sources à consulter, puis donc votre stratégie de recherche.

[0:06:31] Les coûts que ça va amener aussi également. Donc, vous pouvez être capable de justement, selon le mandat, établir un bon tarif, étant donné qu'il y a des coûts, donc dans certains cas, pour l'obtention des données. Maintenant, ensuite, collecter les données primaires, donc inspection, entrevue.

[0:06:47] Donc, ça aussi, c'est très important. Donc, c'est-à-dire que dans le cadre de, ça, ça va être après l'examen de midi-session, mais il va y avoir donc une composante qui va être inspection, du bâtiment. Donc, c'est-à-dire que vous allez aller sur place, puis vraiment, faire des observations, puis les noter.

[0:07:03] Donc, c'est super important, puis ça fait partie du travail. Et tout ce qui est secondaire, on dit que ça provient des rejets, donc ça provient des données, par exemple, de firmes ou autres. Donc, un gros du travail peut se faire par l'inspection. C'est-à-dire que, par exemple, tout ce qui est donné sur la propriété en soi, ça va provenir, donc, de l'inspection.

[0:07:23] Puis, on m'a pris ça dans l'entrevue, c'est simplement, donc,

[0:07:28] La personne qui est propriétaire en ce moment. Vous allez l'interroger, donc, pas interroger, c'est pas le bon terme. Vous allez lui poser des questions pour savoir, donc, la propriété, c'est quoi, donc, certaines caractéristiques qu'il y a. Pour tout ce qui touche au comparable, par exemple, vous n'allez pas être capable, donc, de faire le même travail.

[0:07:44] Donc, vous ne pouvez pas aller voir chacune des personnes qui est propriétaire des comparables et lui demander, donc, de visiter. Donc, c'est pour ça que vous devez obtenir les données de source selon VAR. Maintenant aussi, vérifier l'exactitude et la cohérence des données recueillies.

[0:07:59] C'est possible que des fois, il y ait des anomalies. C'est peu probable, mais c'est possible. Donc, c'est pour ça que l'étape 4 est là. Et ensuite, il faut que vous classiez ça de manière systématique et vraiment bien détaillée. En soi, avoir des classeurs, avoir toujours mentionné, par exemple, l'origine des données, c'est super important.

[0:08:17] Donc, pour être capable de justement appuyer votre démarche, votre méthode, si ça a été fait à partir de ces données-là et être capable d'avoir une suite logique dans tout ce qui touche à votre démarche. Et finalement, l'analyse des données dans le cadre des méthodes d'évaluation.

[0:08:34] Ça, c'est vraiment le processus de collecte de données qui est mentionné par l'Ordre. Ici, en soi, on pourrait être... L'Ordre, ce n'est pas nécessairement obligatoire de suivre toutes ces étapes-là dans l'Ordre, dans le sens où vous ne pouvez pas… donc la planification, ce n'est pas nécessairement de quoi qu'il… vous n'allez pas planifier à chaque fois, donc vous allez vous devenir habitué avec le temps, puis ça va toujours être les mêmes données en soi, donc ça va être simplement la propriété qui va changer ou autre. Donc, dépendamment si vous vous spécialisez par exemple en immobilier résidentiel, ça va être toujours les mêmes types de données.

[0:09:17] Maintenant, le registre foncier, donc ça c'est probablement l'organisation qui va vous donner les données les plus, compréhensibles, les moins accessibles, donc c'est un registre qui est public, mais qu'en soi, donc vous pouvez aller chercher des données additionnelles, donc c'est-à-dire que, par exemple, vous pouvez obtenir le prix de l'évaluation foncière, mais vous pouvez également obtenir tout ce qui est acte de vente, c'est-à-dire les propriétés des comparables que vous allez avoir, vous allez aller chercher l'acte de vente de ces propriétés-là.

[0:09:48] Et dans ça ici, vous allez avoir le prix et les conditions de la vente. Donc, si vous vous rappelez bien, pour qu'un comparable soit retenu, il faut que les conditions de vente soient dites normales. C'est-à-dire que ça a été vendu dans un marché, puisqu'il y a eu une rencontre entre un acheteur et un vendeur, et non donc une entente qui n'est pas dite normale.

[0:10:10] C'est-à-dire un exemple à un don ou une vente à un membre de la famille et autres. Aussi, il faut que le financement, c'est-à-dire que vous allez avoir des détails sur le financement hypothécaire qu'il y a eu dans le cadre de cette transaction-là. Serviture des charges, c'est tout ce qui est frais lié à un échange.

[0:10:28] Le droit réel, c'est-à-dire tout ce qui est droit de propriété. Des fois, certaines propriétés ont des bails amphithéotiques, c'est-à-dire que le terrain n'appartient pas au propriétaire. C'est tout important de vérifier ça. Mais également, vous allez avoir tout ce qui est des baux publiés, des déclarations de copropriétés dans le cas que c'est applicable, si c'est une copropriété.

[0:10:52] Dans le cas des copropriétés également, il y a des états financiers sur les copropriétés analysés. C'est important également d'en faire compte.

[0:11:02] En soi, ça pourrait être un courant d'anti sur comment évaluer les copropriétés. Mais si vous vous spécialisez dans ça, vous allez avoir le… En soi, ce n'est pas nécessairement dans le curriculum de l'Ordre, mais c'est important de connaître que dans le cadre d'une copropriété, il y a un état financier qui gère pour le syndicat de copropriété qui est responsable de collecter les frais de copropriété à tous les mois et de les gérer dans le but de faire des améliorations au bâtiment et autres.

[0:11:32] Donc, si une copropriété est dite mal capitalisée, donc c'est-à-dire qu'il n'y a pas assez de fonds pour être capable de couvrir toutes les dépenses à venir, toutes les améliorations à venir, bien, ça va venir impacter la valeur que vous allez trouver, donc, en tant qu'évaluateur.

[0:11:52] Maintenant, ici c'est le, donc pour le registre foncier, donc l'accès en ligne c'est ça ici, donc j'ai essayé d'obtenir un accès, mais bon, c'est pas, en soi c'est vraiment, il n'y a pas de l'exception à ce niveau-là, donc toutes les données qui sont sur le registre foncier sont accessibles dans des, par des, pour une histoire alternative. Mais moi, je vous recommande, donc, en tant qu'évaluateur, donc, de faire affaire avec directement le registre foncier du gouvernement du Québec.

[0:12:23] Vous pouvez rechercher, donc, par lot. Donc, c'est-à-dire que le lot, c'est un numéro de cadastre. Donc, c'est-à-dire que c'est le lot, donc, d'une propriété ou par le nom. En soi, ici, qu'est-ce que ça vous donne ? C'est l'index des immeubles. Donc, c'est-à-dire l'istreur complet des inscriptions d'un lot.

[0:12:38] Donc, en soi, s'il n'y a pas eu trop de changements, ça va être le même lot à travers le temps. Et ça ici, pour consulter, la consultation d'un document, c'est aux alentours de 1,50 depuis le 1er avril 2026. C'était un dollar en 2002. Les tarifs ne changent pas tant que ça ici.

[0:12:58] Donc, vous l'aurez compris, si par exemple, vous avez une dizaine de comparables à analyser et un sujet, par exemple, bien, ça revient, ce n'est pas donc néligible nécessairement. C'est-à-dire, on peut être aux alentours de 15 à 20 $, donc tous les documents à aller chercher ici dans le cas de votre analyse.

[0:13:17] Il y a une carte interactive aussi que vous pouvez utiliser donc directement. Et donc, c'est les documents qui sont numérisés depuis 1985. Donc, tout ce qui est avant, des fois, ça peut être dans des archives ou autre. Mais habituellement, pas besoin de remonter tant que ça.

[0:13:34] Tout est numérisé, donc, et à jour à ce niveau-là. Donc, vous devez consulter le registre foncier. Donc, ici, c'est écrit pour confirmer les droits et les conditions de vente comparable. C'est surtout ça qui est important. Parce qu'en soi, tout ce qui est prix de transaction et autres, caractéristique de la propriété, il y a beaucoup de fournisseurs alternatifs qui existent à ça.

[0:13:52] Mais maintenant, c'est vraiment ce site-là, il est surtout pour être capable de vérifier l'état de la transaction. Donc, est-ce que c'est une transaction qui s'est faite dans des conditions de marché normales ? Donc, ça, vous ne pouvez pas avoir ça ailleurs.

[0:14:10] Maintenant, ici donc le système centriste, donc c'est le, comme on pourrait dire, le MLS québécois. Ici donc, en soi, c'est le système qui permet donc de mettre, dans la mesure où vous allez devoir donc aller chercher donc des propriétés en vente en ce moment. Donc, ça, c'est-à-dire qu'ici, ce qu'on vient de voir ici, c'est pour ce qui est déjà vendu.

[0:14:30] Donc, c'est pour une vente réelle. C'est tout ce qui est, on pourrait dire, une transaction réelle.

[0:14:39] Ça va super bien, cette action-là. Désolé, je vais m'habituer. Transaction réelle.

[0:14:51] Maintenant, au niveau de centriste, c'est vraiment un numéro d'identifiant MLS ici, donc c'est Multiple Listing Service. Donc, qu'est-ce que c'est en soi ? C'est un identifiant qui permet d'identifier une propriété en vente par un courtier au Québec ou au Canada.

[0:15:07] C'est-à-dire que le MLS est également pour tous les courtiers qui existent au Canada. Donc, c'est Realtor également qui gère ça pour le Canada dans l'ensemble. et ça permet donc de compléter de données de transactions résidentielles avec des données en vente en ce moment.

[0:15:24] C'est les inscriptions qui sont dites actives, ici. Et en soi, vous avez également l'historique des propriétés en vente. C'est-à-dire que pour avoir des informations plus détaillées sur la propriété, des fois, vous pouvez obtenir un historique. Donc, par exemple, s'il y a une transaction qui a été faite, vous savez qu'il y a eu un listing à l'agriculture.

[0:15:49] Donc, c'est là que le système s'entrée et s'intervient. Ça vous permet aussi de voir la date de mise en marché et de vente. Il est historique, donc, de baisse des prix. Encore une fois, ce n'est pas des données qui sont nécessairement accessibles à tout le monde.

[0:16:01] C'est vraiment sur demande. Donc, en étant un évaluateur agrégor, vous pouvez les obtenir. Ici, maintenant, les caractéristiques physiques détaillées. C'est-à-dire que, ici, si on revient là, vous n'avez pas nécessairement toutes ces caractéristiques-là. Le courtier va avoir fait déjà un gros travail.

[0:16:18] C'est pour ça que c'est intéressant le système Centris. Donc, ça vous permet aussi d'obtenir les photos, descriptions, conditions de vente également. Et les caractéristiques, donc, physiques. Pour avoir l'accès pour l'évaluateur, vous devez y aller sur le site de Centris.ca, accès professionnel via Centris.

[0:16:38] Il y a un outil de recherche comparable un rapport statistique par secteur donc ce qui est très bien aussi ici c'est qu'il y a des rapports statistiques très détaillés donc pour les différents secteurs

[0:16:50] Il y a des historiques de données donc tous les listings qu'il y a eu sur le système centriste ont pu remonter donc jusqu'à 10 ans ça ne contient pas les ventes privées donc qu'est-ce que ça veut dire ça c'est tout ce qui est du proprio

[0:17:06] Attendez du pro et au et au, donc c'est-à-dire tout ce qui est maintenant listing non courtier, ce n'est pas donc sur le système centriste. Donc, c'est ici, les transactions sans courtier, c'est estimé donc à peu près à 15 à 20 % de toutes les transactions. Donc, ce n'est pas nécessairement si important que ça. La majorité vont être sur le système centriste.

[0:17:35] Maintenant, Le rôle d'évaluation, ça ici, c'est aussi des données que vous allez devoir aller chercher. Ça, c'est le rôle qui est publié à tous les trois ans sur tout ce qui est, par exemple, les taxes et autres. Donc, c'est utilisé pour la taxation. Donc, c'est la valeur fiscale, comme on pourrait dire.

[0:17:55] Les documents officiels, donc, sont préparés par les municipalités ou la MRC et ça attribue une valeur foncière, donc, à tous les propriétés. Encore une fois, vous avez des informations qui sont disponibles. Il y en a beaucoup qui sont redondantes, c'est-à-dire que les informations qu'ils vont avoir sur ça, ils vont être également sur le registre qu'on a mentionné tantôt ici.

[0:18:16] Donc, il y a beaucoup d'informations qui vont être redondantes, mais c'est plusieurs sources de données disponibles. Vous allez avoir la valeur du terrain, donc c'est vraiment séparé à ce niveau-là par terrain et par bâtiment, ainsi que la combinaison des deux et le numéro de matricule de l'évaluation concernant.

[0:18:31] Vous avez aussi donc certaines choses qui peuvent être utiles, comme l'usage et le zonage, dimension du lot et du bâtiment, et année de construction. Donc, c'est en soi, c'est vraiment à partir de tout ça que vous pouvez bâtir. C'est une sorte de mini-base de données pour vos comparables et votre propriété de sujets.

[0:18:51] Donc ça, c'est la troisième source de données. Donc ça, c'est accessible en ce moment, vous pouvez y aller. C'est pas besoin d'avoir d'accès professionnel et autres.

[0:19:02] Donc, ici, le problème en soi ici, dans le cas du rôle d'évaluation, c'est que c'est sur le site propre à la municipalité. Donc, vous devez quand même connaître un petit peu votre propriété, donc qui est le sujet. Est-ce qu'elle est dans la région de Montréal, Québec, Gatineau ? Vous devez aller sur le bon site de la municipalité. Il y a aussi des portails spécialisés qui combinent tout ça ici dans un grand moteur de recherche, ce qui est bien.

[0:19:33] Et c'est gratuit dans la plupart des municipalités, pas besoin de payer et c'est accessible à tout le monde. Une chose qui est importante de savoir dans ça ici, c'est que le rôle de l'évaluation est établi 18 mois avant sa publication. C'est-à-dire qu'il est basé sur des données qui datent d'il y a 18 mois.

[0:19:52] Donc, en soi ici, la valeur d'évaluation foncière, vous pouvez l'utiliser comme guideline, mais ce n'est pas nécessairement de quoi qui est robuste ou qui peut être utilisé comme évaluation. Donc, c'est vraiment à titre indicatif. C'est surtout pour avoir les données autres que cette évaluation-là.

[0:20:08] Par exemple, la superficie, le zonage et autres. Donc, ce n'est pas nécessairement le chiffre de l'évaluation foncière qui vous intéresse dans le cas ici. et vous ne devez pas vous fier uniquement au rôle pour estimer la valeur marchande. Donc, ça, c'était mentionné dans le curriculum de l'Ordre des évaluateurs agréables.

[0:20:33] Maintenant, ici, c'est vraiment tout ce qui est le registre des droits personnels et réels immobiliers. Donc, ça contient des informations sur les droits réels immobiliers et certains droits personnels pouvant affecter un immeuble. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ?

[0:20:46] Ça, c'est tout ce qui concerne les hypothèques. Donc, c'est en lien, mettons, par exemple, à tout ce qui est charge hypothécaire sur un bien immobilier. Immobilier. Donc, ça peut être, par exemple, tout ce qui permet, donc,

[0:21:03] Tout ce qui connecte à un bâtiment, qui pourrait donc avoir un droit, donc, le... Je ne sais pas comment dire. Supposons qu'il y a une piscine, par exemple, c'est très possible qu'il y ait un beau dessus, donc c'est-à-dire qu'il y a un paiement qui soit dû, bien, c'est pas nécessairement attaché à l'hypothèque, mais il y a un crédit, donc, par rapport à ça.

[0:21:26] C'est pour ça qu'on dit immobilier et non immobilier. Donc, dans ce cas-là, ici, c'est des créances, surtout ce qui est meubles ou accessoires, donc, de propriétés. C'est important donc de faire cette recherche-là parce qu'en soi, ça peut impacter la valeur d'un bâtiment, ce qui par exemple, il y a beaucoup de problèmes à ce niveau-là.

[0:21:47] C'est une source de données également additionnelle qui permet de faire une diligence qui est vraiment appropriée. Maintenant, au niveau des ressources qui sont dites complémentaires, le CADAS. Donc, ça, c'est vraiment le Saint-Gaël, donc pour tout ce qui est superficie.

[0:22:06] Et comment on pourrait dire, pas le mapping, mais le plan, donc, par rapport aux autres propriétés. Donc, jusqu'où va le terrain ? C'est quoi les grandeurs exactes ? Donc, la mesure frontale, l'arrière du terrain et aussi, donc, c'est quoi les zones que vous pouvez utiliser ?

[0:22:23] Donc, parce que ce n'est pas nécessairement tout le terrain qui peut être utilisé pour construire. Donc, tout ça, c'est vraiment détaillé ici dans les plans officiels, donc du cadastre, le numéro de lot et tout ce qui touche aux limites et superficie.

[0:22:39] Maintenant, ici, votre connexion Internet est instable. Donc, j'espère que ça ne coûtera pas. Le registre, donc, des entreprises. Pourquoi on peut avoir besoin de ça ici ? C'est qu'il y a beaucoup de bâtiments, donc, qui sont, des fois, les propriétaires, c'est des entreprises.

[0:22:55] Et donc vous devez faire une recherche approfondie. Il faut être capable d'identifier c'est qui les propriétaires de l'entreprise pour être capable de faire un travail de croisement. Ce ne sera pas nécessairement de cause d'aller vous servir énormément souvent, mais des fois, c'est possible que ce soit nécessaire.

[0:23:11] Aussi, au niveau des vérifications utiles, répertoire des avis d'expropriation, important aussi, donc registre des lobbyistes, etc. Le plus mythique également, c'est les litiges en cours, donc design de propriété. Donc, c'est très possible qu'une propriété soit dans un litige donné et que là, ça vient impacter l'évaluation. Et encore une fois, il n'y a pas nécessaire de quoi qu'il dit à ce niveau-là dans le cadre de la méthodologie de l'ordre, mais bon, c'est à prendre en compte également.

[0:23:42] Donc, ça peut être surtout bâton, par exemple, pour ajouter de la complémentarité, dire bon, bien, j'ai fait mon évaluation, mais je tiens quand même à mentionner qu'il y a telle, telle chose qui fait en sorte que mon évaluation peut être remise en doute à cause, donc, de justement qu'il y a un litige en cours et autres. Mais on va le voir, donc, plus en détail dans la section sur la rédaction du rapport.

[0:24:03] Maintenant, ici tout ce qui touche au niveau des données gouvernementales en lien avec la carte topographique, couverture forestière, zone inondable, etc. Il y a un géoportail du gouvernement du Québec, c'est super intéressant. ici donc la carte topographique qu'est-ce que ça vous dit ça ?

[0:24:27] Vous pouvez le voir c'est-à-dire que si vous allez sur un comment on pourrait dire un sujet donc vous avez un mandat puis là vous allez vous voyez que c'est en pente, vous voyez que c'est clairement pas un terrain qui est plat standard bien vous pouvez pas simplement dire bon vous devez être capable de mettre une mesure sur le niveau d'inclinaison du terrain ça ici c'est vraiment ce qui va vous être le plus utile à ce niveau-là.

[0:24:53] Il y a aussi des photos aériennes qui sont disponibles sur les géoportales du Québec, donc pour toute la zone de la province, où il y a des propriétés, et la couverture forestiale. Maintenant, pour tout ce qui est zone inondable, c'est très utile pour être capable de, justement, le fait d'être dans une zone inondable, on l'a dit, ça peut impacter la valeur d'une propriété.

[0:25:14] C'est ici, donc, dans le géoindex de l'EMERN. Donc, c'est, on va le voir plus en détail après l'examen de mi-session, mais c'est des choses qui impactent. Les zones de glissement de terrain également, tout ce qui est naturel également. Il y a aussi des cartes de risque inondables, donc inondation.ca, ça c'est vraiment le gouvernement du Québec ici, mais là ici, le gouvernement fédéral a également des données à ce niveau-là.

[0:25:44] Le CIGA, donc c'est le système d'information géographique et aménagement du territoire, c'est tout ce qui vous permet d'avoir les aires de diffusion, donc des zones de recensement, comme on pourrait dire. C'est eux qui gèrent en soi les zones, donc tout ce qui est maintenant regroupement en municipalité, en aires de diffusion, en zones de recensement, c'est eux qui font ça.

[0:26:03] Donc pour tout ce qui est maintenant standardisation des zones, c'est le CIGA.

[0:26:14] Maintenant, les outils cartographiques des municipaux, ici en soi, chaque municipalité a probablement une carte de fournage en ligne, c'est-à-dire que vous êtes capable de trouver le lot directement à l'aide d'une carte. Toutes les permis de construction également qui sont délivrés, c'est important.

[0:26:30] Les contrats environnementaux. Il y a des outils municipaux, mais c'est moins standardisé par exemple que les outils que je vous ai mentionnés ici.

[0:26:38] Bon. Ici en soi, comme on l'a dit, ces deux outils-là ici, ça prend donc qu'il faut être un professionnel, donc soit un courtier ou un évaluateur agréé pour y avoir accès à ces outils-là. Donc, ce n'est pas possible nécessairement de faire un test avant d'être professionnel.

[0:27:05] Vous pouvez faire donc des demandes également pour le registre foncier, donc vous pouvez obtenir donc certains documents, mais vous n'allez pas pouvoir le faire donc de façon massive, c'est-à-dire qu'un évaluateur agréé va pouvoir donc faire des demandes de façon répétée et même obtenir donc un tarif qu'on prépise à préférentiel. Maintenant, ici, tout ce qui est ça, c'est totalement libre d'accès.

[0:27:29] Attendez. Tout ça ici, c'est libre d'accès. C'est pas besoin, donc, d'être un professionnel. C'est vraiment disponible directement lorsque vous allez sur le site. C'est des sources qui sont complémentaires. Tout ça ensemble, ça vous permet d'obtenir toutes les données qui sont nécessaires.

[0:27:46] Il ne faut vraiment pas croire qu'on peut simplement utiliser une source. C'est très possible. Vous n'êtes pas obligé d'utiliser toutes les sources. Mais en soi, si par exemple, une donnée n'est pas disponible sur le registre, vous pouvez aller dans le rôle d'évaluation, dans le cas d'as et autres.

[0:27:58] Mais c'est clair que maintenant, avec tout ça ici, vous êtes capable d'obtenir un portrait très détaillé de la propriété et donc il est comparable que vous voulez utiliser.

[0:28:13] Maintenant, quand on dit, est-ce qu'il y avait des questions pour ça ?

[0:28:21] Donc, ce n'est pas très appliqué. En soi, c'est vraiment, réellement, comment on peut aller chercher les données. Lorsqu'on va faire un cas agrégateur, on va réellement aller voir comment aller sur ces sites-là, sauf les deux mentionnés plus haut, étant donné que ça prend un accès professionnel. ici en soi donc à moins que j'aille des nouvelles de l'organisme que j'ai fait une demande je ne crois pas que je vais être capable de montrer tout ce qui touche au registre foncier donc j'aurais voulu avoir une sorte d'accès étudiant même en soi la formation qui est offerte par l'organisme lors des évolateurs agréés c'est mentionné que C'est simplement lorsqu'on est un professionnel qu'on y accède.

[0:29:12] Donc, c'est très dur d'obtenir un accès professionnel. Mais lorsque vous allez avoir le titre, il n'y aura pas de problème. Vous rentrez donc votre numéro de permis et il n'y a aucun problème. Maintenant, au niveau de la description légale du bienfond, ça, c'est une identification officielle et unique d'un immeuble.

[0:29:33] En soi, ici, c'est dans les registres publics. c'est suffisamment précis pour être capable de distinguer de tous les autres immeubles donc c'est vraiment un identifiant unique donc par exemple ici, c'est un identifiant d'immeubles et ça, ce qui est bien là-dedans c'est que c'est vraiment un lot qui est unique pour l'ensemble des

[0:29:56] Propriétés au Québec dans le cadastre au Québec ça l'inclut donc ici, on a le lot ça va dire donc ensuite La circonscription foncière, donc ici vous l'aurez compris, la circonscription foncière de Hall, ville de Gatineau. Ensuite, ça dit donc la municipalité et l'adresse et la fraction de copropriété dans le cas échéant.

[0:30:21] Donc ici, et le matricule. Le matricule, ça c'est également un autre identifiant qui est attaché au rôle.

[0:30:30] Qui est ici en passant. Ça, c'est ce qui permet vraiment d'identifier. Les notables vont utiliser tout ce qui est là-dedans ici pour être capable de vraiment identifier la propriété.

[0:30:41] C'est comme ça. Pourquoi on a décidé d'appeler ça un lot, matricule et autre ? C'est le droit. C'est beaucoup plus juridique qu'autre chose. Maintenant, au niveau des données, comme on a dit tantôt, lorsque vous allez aller chercher les données, c'est bien important d'être capable de tout obtenir ces données-là ici.

[0:31:06] Comme on a mentionné, la superficie, c'est très important d'être capable d'obtenir. Ça, c'est vraiment tout qui touche au niveau des caractéristiques physiques du terrain, de tous les comparables et de la propriété que vous évaluez. Ça prend vraiment toutes ces données-là pour tout.

[0:31:20] Donc, pas juste le sujet, vraiment les comparables également. La superficie, donc ça c'est-à-dire superficie du terrain dans son ensemble. C'est-à-dire que ça inclut vraiment où le bâtiment est et le terrain, par exemple, où serait la piscine ou tout tout. Ensuite, la dimension.

[0:31:37] Donc, c'est beau avoir une mesure en pieds carrés, mais ça vous prend également largeur fois profondeur. Et est-ce que c'est une forme qui est régulière, irrégulière ou triangulaire ? Ici, c'est également important. Et ça, ça va être vraiment aussi dans tout ce qui est les informations sur les géoportails.

[0:32:00] Donc, c'est vraiment tout fourni par le gouvernement à ce niveau-là. C'est très facile donc de prendre cette année-là. Topographie, c'est vraiment tout ce qui est… Est-ce que le terrain est plat ? Est-ce qu'il est incliné ? Est-ce qu'il a le niveau d'inclinaison ?

[0:32:13] On va voir que ça… Est-ce qu'il est accidenté également ? Maintenant aussi, la qualité du sol. Est-ce que c'est un sol qui est en roc ? argile, on avait déjà parlé de ça, c'est aussi les données à obtenir. Le drainage, la gestion des eaux, donc ça, habituellement, c'est sur les registres fonciers.

[0:32:30] Et aussi, est-ce qu'il y a un accès, donc, c'est-à-dire qu'ici, vous allez avoir, donc, soit lorsque vous allez utiliser le CADAS, tout, je m'attends, le mapping, donc, des municipalités, ou simplement les variènes, vous allez être capable, donc, de déterminer, est-ce que mes comparables ont un accès, donc, avec une rue ou autre.

[0:32:51] Parce que c'est bien beau, mais si votre sujet, par exemple, qui vous évaluez, il y a vraiment un réseau routier qui est établi, vous ne pouvez pas utiliser un comparable qu'il n'y a pas de réseau routier. Ou du moins, si vous le faites, il va falloir faire un ajustement.

[0:33:03] Et ça, c'est pour ça que ça va être vraiment important de détailler pour chacune des propriétés. C'est quoi, donc, toutes ces caractéristiques-là ? Et aussi, donc, la façade sur la rue. C'est quoi la dimension ? qui rentre un peu dans la dimension largeur, il faut pas mon grand.

[0:33:21] Est-ce que ça allait pour ça ici ? Oui. Parfait. Merveille. Donc maintenant, ça c'était vraiment au niveau des caractéristiques du terrain. Si en soit ici, tout ça, c'est... Vous pourriez même donc faire une sorte de gabarit Excel avec toutes ces métriques-là pour chacun de vos comparables et ensuite vous appliquez des formules pour justement...

[0:33:45] Pour faire le suivi de tout ça. En ayant une bonne méthodologie, je pense que c'est possible de faire vraiment de quoi de plus efficient et de plus en mesure que vous allez avancer dans votre carrière. Chaque évaluation va être plus facile et ça va être déjà revêté dépendamment de quelle méthode vous utilisez.

[0:34:04] On continue. Maintenant, ici, les éléments qui sont environnementaux sont importants maintenant. Comme on a dit, il y a beaucoup de catastrophes naturelles et autres. Donc, est-ce que, mettons, le sujet que vous évaluez, c'est quoi la zone inondable ? Est-ce que c'est une zone inondable 0-20 ans ou 20-100 ans ?

[0:34:26] On a vu aussi que là, ça a changé. Quand j'ai fait les slides, le gouvernement n'a pas encore changé les zones inondables. Donc, ici, c'est une autre méthodologie. Donc, c'est plus basé sur, comment on pourrait dire, la gravité de l'inondation. Je vais faire les modifications sur les slides, mais en soi, ici, l'appellation 0-20 ans puis 20-100 ans, ça l'a changé, je pense, en avril ou autre.

[0:34:51] Donc, ce n'est plus nécessairement ça, mais gardez à l'esprit qu'on obtenait les données sur les zones inondables. Ensuite, contamination. Est-ce que le sol est contaminé ? Des fois, c'est possible d'obtenir des rapports du gouvernement qui mentionnent qu'un sol est contaminé, mais des fois, il faut faire une étude de sol.

[0:35:09] Si la diligence vous amène à penser que c'est très important de le faire, c'est-à-dire que s'il n'y a aucune évidence que le sol est contaminé, pas besoin de faire une étude de sol à chaque fois. Maintenant, est-ce que c'est un milieu humide, protégé, érosion ?

[0:35:23] Le radon, ici, c'est probablement une des choses les plus subtiles et les plus meurtrières qu'il y a en ce moment dans un bâtiment. Le radon, c'est un gaz qui s'échappe du sol. C'est-à-dire qu'on ne peut pas vraiment avoir du radon, par exemple, s'il n'y a pas une fondation sur le sol, donc un bâtiment.

[0:35:51] Et le gros problème avec le radon, c'est que historiquement, dans les bâtiments plus anciens, l'isolation des bâtiments était beaucoup moins bien isolée. Donc, le radon sortait forcément du bâtiment sans que ça cause de problème. Donc, c'est pour ça que maintenant, les quantités de radon sont vraiment plus importantes dans les nouvelles constructions.

[0:36:12] Et ça, pour vous donner une idée de pourquoi c'est important de mesurer les quantités de radon qu'il peut y avoir dans un bâtiment, C'est parce que si c'est le cas, il va falloir incorporer le fait qu'il faut mettre une sorte d'échappement, c'est-à-dire une sorte d'outil qui permet de faire évacuer le radar du bâtiment.

[0:36:34] Ça ici, en tout cas, c'est mélanger entre l'inspecteur. Le problème est que si vous avez un rapport d'inspection, ça va être mentionné. Mais c'est des quoi que, mettons, il y a cinq ans, c'était moins important. mais il y a des études récentes qui ont montré que le radon, c'est comme une bonne quantité de radon dans un bâtiment.

[0:36:53] C'est comme si, par exemple, une personne qui serait exposée au tabac pendant 30 ans, vivre dans un bâtiment avec une grosse concentration de radon. C'est peut-être l'équivalent de 30 ans de tabagisme en 5 ans, d'exposition au radon. Donc, c'est assez catastrophique.

[0:37:08] C'est rare. C'est très rare qu'il y ait des bâtiments qui aient des concentrations nocives de radon. Mais si c'est le cas, pour vraiment que ce soit pris en charge et autres. Donc, c'est un élément qui est important de prendre en compte dans ce niveau-là. Maintenant, tout ce qui est aqueduc et puits.

[0:37:26] Donc, est-ce qu'il y a un aqueduc municipal ou c'est un puits, donc artésien ? Est-ce qu'il y a une fausse sceptique ou c'est un égout sanitaire ? Maintenant, au Québec, la majorité des propriétés, c'est avec des égouts sanitaires, mais encore certaines propriétés dans certaines régions, que c'est des fausse sceptiques.

[0:37:41] Ça impacte la valeur. C'est évident. Maintenant, est-ce que tout ce qui est alimentation et chauffage, est-ce que c'est écrisité ou gaz naturel ? En ce moment, on n'est pas très content si on chauffe au gaz naturel. Le gaz naturel est dans l'équation de nos carburants. Étant donné le coût élevé, donc ça impacte le prix d'une propriété forcément et l'évaluation que vous allez avoir.

[0:38:05] Et aussi, est-ce qu'il y a simplement le cadre de la fibre optique ? Tout ça, c'est important à prendre en compte. Maintenant, c'est plus la fibre optique qui est essentielle. C'est-à-dire que maintenant, tout ce qui est TV et autres, ça passe par l'Internet. La fibre optique, c'est vraiment la chose qui est la plus regardée.

[0:38:23] Il y a certaines zones du Québec qui ne sont pas encore desservies par la fibre de Bell. C'est important de le mentionner. et dépendamment de ce qui est important de le mentionner dans votre rapport. Est-ce que ça n'impacte forcément la valeur énormément ? Probablement pas.

[0:38:42] Mais bon, ça fait partie des choses qui sont, on pourrait dire, essentielles. Puis c'est vraiment valable pour un terrain ou pour un bâtiment. Maintenant ici, au niveau des structures et le bâtiment. Donc, là, on est vraiment tout ce qui touche au terrain, puis aux alentours et aux services.

[0:39:03] Là, c'est vraiment qu'est-ce qui est propre au bâtiment qui est sur le terrain. Donc, ici, on a la structure. Donc, est-ce que c'est une structure qui est en la fondation du bâtiment, la charpente, le type de construction ? Ça vous prend une inspection et des plans pour faire ça.

[0:39:18] Maintenant, ensuite, dimension, superficie habitable, étage, hauteur. Donc, des fois, l'inspection va vous permettre d'être capable d'obtenir ces mesures-là. Malheureusement, pour les comparables, ça va vous prendre les plans et c'est disponible sur le registre foncier, le cadastre et autres.

[0:39:40] Aussi, donc, la toiture, c'est-à-dire que le revêtement, est-ce que c'est un revêtement en vénile, en briques et tout ça, ça permet donc de faire une meilleure analyse. Ici aussi, donc, inspection visuelle, c'est pas nécessairement obligé d'aller sur place. C'est-à-dire que maintenant, c'est merveilleux avec Google Street View et autres.

[0:40:00] Vous êtes capable de faire une inspection extérieure d'un bâtiment sans nécessairement être sur place. Vous pouvez s'assurer que ça soit à jour, par contre. Est-ce que c'est récent, donc, la prise de Google ? Mais si c'est le cas, vous pouvez quand même, par exemple, un revêtement.

[0:40:16] Si vous n'êtes pas capable de trouver maintenant le revêtement incomparable,

[0:40:21] Bien, allez sur Google, celui-là, ça peut être approprié dans ce cas-là. Donc, ça touche au niveau, donc, tout ce qui est toiture, revêtement et fenêtres et isolations. Maintenant, système mécanique, donc, c'est tout ce qui touche plomberie, climatisation, électricité, chauffage.

[0:40:35] Donc, ça vous permet, donc, c'est l'ordre de l'inspection et donc avec l'âge de la propriété que vous pouvez déterminer ça. ici maintenant encore une fois il y a beaucoup de choses en ça qui vont être utilisées par exemple dans le cas ici ça va être surtout par exemple dans le cas d'une méthode par les coups donc c'est pas toutes des choses qui vont être utilisées dans la méthode des comparables finition intérieure donc ça peut être utilisé donc les photos et l'inspection et ici donc est-ce qu'il y a une piscine, est-ce qu'il y a un aménagement paysager, est-ce qu'il y a des clôtures et autres à prendre en compte Comme par exemple ici, la plomberie, bon, ce n'est pas nécessairement possible de savoir quel type de plomberie c'est pour tous les comparables que vous allez avoir.

[0:41:19] Donc, logiquement, on ne va pas utiliser ça dans la méthode des comparables. C'est vraiment dans le cas où vous feriez une analyse uniquement centrée sur la propriété. Dans le cas de la méthode des coûts, c'est ça. Donc, dans le cas de la méthode des coûts, toutes ces choses-là deviennent vraiment plus relevant.

[0:41:33] Donc, c'est important. Donc, coûts. Ici, bon. Maintenant, données sur le bâtiment, donc, on pourrait dire, donc, tout ce qui est essentiel. Ce n'est pas nécessairement nécessaire pour la méthode des coûts, mais plus pour le maton, on pourrait dire, donc, la méthode est comparable en soi ici, donc, ça peut, donc, être une fiche, donc, de collecte de bâtiment qui serait utile. Pas nécessaire, donc, de nécessairement être capable d'obtenir tout ça pour tous les comparables que vous vous allez avoir. Vous ne seriez pas capable.

[0:42:10] C'est pratiquement impossible. Par exemple, son évomatome logiquement, ça, c'est très possible de l'obtenir pour les comparables que vous allez avoir. Ça également. Nombre de pièces aussi, pas de problème. Nombre d'étages, dépendamment, donc, si c'est un ligny familial et autre. C'est possible aussi.

[0:42:27] Cible de fondation, là, ça va prendre soit une visite sur place ou donc une analyse plus approfondie. C'est probablement détaillé dans les dans les plans et autres, mais ça peut causer plus de problèmes à ce niveau-là. Type de structure également, ou acier béton, ça, ça peut être inféré selon l'orge, donc c'est pour ça qu'on mentionnait l'orge ici.

[0:42:49] Une structure en bois pour un unifamilial, c'est habituellement la norme. Mais par exemple, pour un bâtiment de trois étages multilogement, le bois peut être la norme aussi dans le temps, mais non, ça a l'air de plusieurs du béton à ce niveau-là. Tout ce qui est bâtiment, par exemple, de 4 étages en montant, bien là, sauf de rares exceptions, ça va être tout embêtant.

[0:43:14] Il y a des cas de bâtiments de 8-9 étages en bois dans la ville de Québec. C'est des projets éco-responsables, étant donné que ça permet de... Mais c'est très rare. Et en soi, c'est pas nécessairement à... Prenez pour acquis. Donc, c'est que vous allez devoir aussi appliquer une méthode d'identification par logique aussi.

[0:43:41] Donc, c'est-à-dire que lorsque vous êtes maintenant en face d'un projet de multilogement, ou vous voulez évaluer un condo dans une tour de 20 étages, le titre de structure va être évident. Donc, ce n'est pas besoin d'aller faire une inspection.

[0:43:59] Maintenant, le revêtement extérieur. Est-ce qu'on est dans le cas de la brique ou du vinyle ou une combinaison des deux ? Type de toiture et couverture. Système de chauffage également. Entrée électrique. Est-ce qu'on est dans le cas d'un 100 ampères ou 200 ampères ?

[0:44:15] C'est important de le savoir parce que dans certains cas, ça peut impacter qu'est-ce qu'on peut faire avec le bâtiment. Dépendamment, si vous avez beaucoup d'outils chez vous, ou que, mettons, des fois dans certaines copropriétés, il y a une limite, donc, de… Je ne connais pas trop l'incristé, mais l'ampérage, à certains moments, ça peut impacter la quantité d'appareils que vous pouvez utiliser en même temps.

[0:44:43] Et ça a des limites. Dans le cas de l'unifamiliale, je ne pense pas que c'est un problème. Donc, il ne faut pas prendre en compte. Mais c'est surtout, maintenant, dans le cas de certains multilogements. Est-ce que l'état en général, maintenant, il est bon ? moyen, est-ce que c'est complètement rénové, c'est-à-dire que est-ce que c'est le bâtiment, il n'est pas à jour, il a mal été entretenu, puis il doit avoir des rénovations majeures.

[0:45:06] L'évaluateur doit effectuer une inspection physique suffisamment suffisante du bien fondé, du bien fond pour appuyer ses analyses. Pas décomparable, mais du bâtiment, c'est-à-dire qu'au-delà, par exemple, de déterminer la valeur, de la propriété que vous avez comme sujet.

[0:45:28] Vous devez être capable donc de dire certaines recommandations. Est-ce que, mettons, c'est quel type de propriété ? Et vous allez pouvoir faire également des ajustements sur ces mesures-là sans les inclure nécessairement dans vos comparables.

[0:45:45] Donner sur les améliorations maintenant. Donc, c'est important. Le garage. Est-ce que c'est un garage qui est dit attaché ? Donc, c'est-à-dire que, est-ce que c'est un garage qui est collé à la maison et qui communique ? Donc, c'est-à-dire qu'il y en a des fois aussi que c'est, pour ça qu'il faut faire attention, pas nécessairement juste utiliser l'image que vous voyez donc du devant.

[0:46:06] Il y en a des fois, il y a un garage qui est collé à la maison, mais qui n'a pas de porte entre les deux. Donc, c'est-à-dire que c'est de quoi qui est réel juste après. Donc, ça serait construit comme étant détaché. Donc, ça ne communique pas. Donc, un garage qu'on dit attaché, c'est un garage qui est attaché après la maison et il y a une communication entre le garage et la maison sans passer par l'extérieur.

[0:46:24] Donc, c'est là qu'on dit garage attaché. L'étaché, c'est vraiment tout ce qui touche au niveau des garages qui sont soit une entité séparée de la propriété ou attachée, mais sans communication. Et aussi le nombre de véhicules, donc simples, doubles, etc. Si vous êtes très, je pense, tellement on voit des simples et des doubles.

[0:46:43] Il y en a des fois que c'est plus haut, mais c'est très rare.

[0:46:52] Et aussi, quand on dit un garage qui est double, deux voitures qui rentrent une en arrière de l'autre, ça ne compte pas pour double. Il faut vraiment que ce soit pas nécessaire à deux portes, c'est-à-dire que ça peut être une porte commune, mais il faut que les voitures puissent sortir de façon indépendante.

[0:47:11] C'est juste ça que ça veut dire. Et ça, donc, ça va être dans vos comparables également si votre sujet a un gage, évidemment. Maintenant, le sous-sol. Ici, c'est probablement une des choses qui est le plus hétérogène au Québec. Il y en a donc que c'est fini. C'est-à-dire que le sous-sol est sensiblement de même finition que les autres étages.

[0:47:34] Donc, c'est-à-dire le premier étage ou le deuxième étage. Dans le cas d'une maison à deux étages. Est-ce que c'est semi-finé ? Des fois, il y en a qui ont une partie du sous-sol qui est sensiblement avec une finition des murs, du plafond et autres. Mais il y a une partie qui est dite non-fini.

[0:47:55] C'est-à-dire qu'il y a du rangement et autres. C'est ce qu'on dit, c'est non-fini. Mais dans le non-fini, c'est que le sous-sol n'est pas nécessairement exploitable, par exemple, pour mettre un salon pour la majorité des gens. Il y en a qui ne vous dérange pas, mais non finis, habituellement, c'est qu'il y a une grosse job de finition à faire à l'intérieur.

[0:48:16] Maintenant, piscine, orteur, creusé, c'est important. Si votre sujet a une piscine, vous devez quand même en tirer compte dans les contrats que vous allez utiliser.

[0:48:26] Pas besoin de vous définir c'est quoi une piscine creusée, une piscine orteur, je pense que c'est bon. Terrasse patio, c'est quoi aussi la qualité de cette terrasse, de ce patio-là ? Est-ce qu'il est en bois ? Est-ce qu'il est fait avec de la brique ? Donc, peu importe.

[0:48:40] Foyer, donc, dans certaines municipalités, maintenant, c'est interdit d'avoir un foyer au bois. Poil à bois également, donc, juste pour les chalets et autres. Il y en a qui chauffent même avec des poils comme ça. C'est important, donc, de le mettre dans votre rapport.

[0:48:52] Climatisation. Donc, ça ici, tout ce qui touche à la climatisation, est-ce que c'est une climatisation qui est dit centrale ? C'est-à-dire que, est-ce que vous avez des plaintes ? Est-ce que vous avez un système qui contrôle toute la température de votre propriété à partir d'une unité centrale et une thermopombe qui est dehors ?

[0:49:10] Vous avez besoin d'un échangeur d'air et d'un système central à ce niveau-là. Ou vous avez donc

[0:49:20] La climatisation, par exemple le chauffage, qui est contrôlé avec des plaintes. C'est-à-dire que vous avez des plaintes et chaque, mettons, l'autre plainte est contrôlée par un thermostat. Ça change la donne. Ça change le prix d'une propriété, la valeur de la propriété.

[0:49:36] Donc, historiquement, toutes les propriétés n'étaient pas avec climatisation centrale. Maintenant, c'est en train de changer. Toutes propriétés sont construites avec une thermopompe et un système central. C'est beaucoup plus dispendieux, évidemment, à construire.

[0:49:49] Donc, est-ce qu'une thermopompe ? C'est-à-dire qu'il y en a qui ont un chauffage qui est dissentral, mais qui n'ont pas de thermopompe. Panneau solaire ? c'est plus rare sur ce niveau-là. Domotique, donc tout ce qui touche à la domotique, est-ce que la propriété est moderne ? Est-ce que par exemple, il y a des thermostats qui sont intelligents et autres ?

[0:50:12] Est-ce que ça affecte la valeur vraiment nécessairement ? Non. Est-ce que le garage, il y a tout ce qui touche maintenant à l'automatisation de votre bâtiment ? Est-ce qu'il y a des rénovations qui sont récentes ? Tout ça, ça doit être vraiment inscrit dans les améliorations qui ont été faites.

[0:50:29] Maintenant, au niveau des servitudes, c'est une charge qui est imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble. Elle peut être réelle liée au terrain personnel, donc il y a une personne, donc un droit de passage. Il y a des cas dans les médias aussi, donc à ce niveau-là.

[0:50:49] Par exemple, vous avez un terrain, c'est votre terrain, mais il y a une servitude dessus. Donc, c'est-à-dire que telle compagnie peut avoir un droit de passage sur votre terrain. Donc, ça ne veut pas dire que le terrain est à cette compagnie-là, mais il y a une servitude qui est attachée à ce terrain-là.

[0:51:08] Souvent, c'est le cas pour tout ce qui est Hydro-Québec, gaz et goût. Donc, c'est-à-dire que s'il y a une... Le Hydro-Québec a beaucoup de servitude sur certains terrains étant donné qu'ils ont une ligne de transport d'électricité qui passe proche ou autre.

[0:51:29] Tout ce que vous devez retenir, c'est que c'est un droit. C'est un droit qui est sur un terrain, sur une propriété, même si la personne qui possède ce droit ici n'est pas propriétaire du terrain ou de la propriété.

[0:51:44] Et ça ce qui est quand même très très très très particulier c'est que c'est beaucoup de droits donc c'est à dire qu'il y en a des fois qui reviennent avec des anciens documents qui montrent qu'il y avait un droit de passage par exemple sur une certaine zone et là bon mais la personne avait acheté une propriété en se disant il n'y a pas de servitude dessus mais là il y a des documents plus anciens qui montrent qu'il y avait une servitude donc là il y a un gros jeu juridique qu'on ne couvra pas dans ce cours-là parce que ce n'est pas un cours de droit mais c'est à prendre en compte.

[0:52:13] C'est-à-dire que c'est vraiment complexe. Ça peut devenir catastrophique dans la mesure où on n'est pas au courant de cette servitude-là.

[0:52:23] Bon, il y a des types de servitudes. Servitude, donc, d'utilité publique, donc, il y a une perte de superficie utilisable. Ça, ça veut dire que, par exemple, les trottoirs, c'est une servitude. C'est-à-dire qu'il y a des fois, la municipalité peut mettre un crottoir devant votre terrain.

[0:52:49] Ça fait partie des servitudes. C'est mentionné dans le cadastre et tout ça. C'est vraiment un droit que la municipalité a sur votre terrain. Une perte de superficie utilisable, évidemment. C'est la conséquence. Maintenant, les droits de passage, c'est plus tout ce qui concerne, par exemple,

[0:53:11] Des fois il y a certaines ruelles c'est plus dans les centres-villes mais des fois il y a des propriétés qui sont construites et derrière le terrain il y a une sorte de ruelle qui est là et ça c'est un droit de passage sur le terrain de certains propriétaires ça c'est un droit de passage pour les citoyens par exemple qui vivent dans les autres bâtiments connexes et là ça c'est une perte d'intimité ça amène du bruit et autres et tout ça c'est mentionné évidemment dans les documents de propriété.

[0:53:40] Servitude de non-construction, ça limite le potentiel de développement sur certains terrains et autres. Tout ça, ça n'impacte la valeur évidemment. Donc, si vous voulez évaluer un terrain et que là, il y a une servitude de non-construction, ça amène évidemment au Québec.

[0:53:57] Au Québec, c'est moins fréquent. Étant donné que, par exemple, il y a beaucoup de bâtiments dans la ville de Montréal, puisqu'il y a des bâtiments au-dessus des bouches de métro, vous ne pouvez pas être propriétaire de ce terrain-là. C'est-à-dire qu'il y a un bail en ce qui est, c'est un bail de 100 ans. Vous louez le terrain pour 100 ans, mais le terrain pas à vous. Bon, on est d'accord, un bail de 100 ans pour un humain, c'est comme si c'était à vous.

[0:54:30] Si vous ne prenez pas en compte, par exemple, le fait que vous allez léguer, donc si vous ne prenez pas en compte le côté héritier de la chose, ça ne change pas grand-chose dans votre cas. La valeur, oui, mais sur l'utilisation que vous allez en faire, il est à vous pendant 100 ans, à moins que vous soyez très chanceux, vous n'allez pas vivre 100 ans.

[0:54:51] Bon, on ne sait pas avec la technologie, mais bon. Je suis conservateur en tant que la majorité des gens ne vivront pas 100 ans, donc c'est pour ça qu'un bail amphithéotique, ça a été construit de cette façon-là. C'est que le gouvernement se permet de reprendre après 100 ans le bâtiment qui est sur le terrain.

[0:55:11] Donc, c'est-à-dire, étant donné qu'il n'est pas à vous le terrain, le bâtiment qui est dessus va forcément, à moins que vous le déplacez, mais bon, c'est le but du bâtiment amphithéotique, c'est que ça permet au gouvernement de garder certains terrains sous contrôle.

[0:55:27] Il y a des servitudes qui sont dites avantageuses, donc c'est que ça peut ajouter de la valeur. Il y en a certains. Je n'ai pas nécessairement d'exemple à vous donner, mais bon, il y en a certains, mettons, qui sont des droits sur… une propriété vient avec un droit sur une autre propriété.

[0:55:45] C'est-à-dire que vous avez un droit de passage, c'est-à-dire qu'une servitude qui est sur une propriété donnée peut être l'avantage d'une autre. Ça, c'est dans le registre foncier, certificat de localisation, vous identifiez toutes les servitudes. Et des fois, il faut faire un travail plus approfondi pour être capable de retrouver tous les anciens certificats de localisation qui peuvent avoir été signés dans le passé.

[0:56:13] Ça, c'est la job d'un notaire, d'un avocat et autres. Mais malheureusement, ce n'est pas nécessairement possible de garantir qu'il n'y aura pas éventuellement quelqu'un qui va débarquer avec un... J'espère qu'un jour ça va changer, mais il y a des cas encore récemment de personnes qui apprennent plus tard qu'il y a des servitudes et autres.

[0:56:39] Documents essentiels pour l'évaluateur. Il y a des documents qui sont préparés par des arpenteurs géomètres qui montrent la situation actuelle d'un immeuble par rapport au titre de propriété. Ça, qu'est-ce que ça permet de faire ? C'est que l'arpenteur, lui, est capable de vraiment déterminer votre bâtiment, il est où.

[0:56:56] Votre lot et où par rapport à l'environnement physique réel. Donc, le contenu du certificat, c'est les plans qui montrent les limites du lot, la position des bâtiments sur le lot et la position réelle des bâtiments. Donc, est-ce que le lot, par exemple, est-ce que le document que vous utilisez, et le document, par exemple, ici, des certificats de localisation mentionnent que votre bâtiment est censé être à telle position et telle position, Mais que là, l'arpenteur géomètre vous dit, bien, oui, sur les certificats de localisation, c'est ça, mais dans la réalité, il est plus, il est déplacé, il est empiète sur un autre terrain.

[0:57:37] Donc, c'est possible, ça peut arriver. Et dans ce cas-là, c'est possible qu'il y a donc une partie de votre bâtiment qui soit à risque, c'est-à-dire qu'il empiète sur un lot qui n'est pas le vôtre. Ça peut arriver. Maintenant, avec les nouvelles constructions, on va avoir de moins en moins des cas comme ça, mais historiquement, il y a eu des cas.

[0:57:54] Empiétement s'il y a lieu donc oscillant des bâtiments sur l'eau servitude apparente tout ça donc c'est vraiment dans un rapport qui est décrit par un reporter géomètre ça c'est un professionnel qui oscillonne les propriétés dans une coordonnée de longitude et de latitude on présente des coordonnées X et Y qui permettent de vous situer sur le globe terrestre dans son ensemble

[0:58:25] Maintenant, le certificat de localisation, c'est une confirmation des dimensions de l'eau, c'est une identification des empiétements, c'est un respect des marges de recul imposées par l'isservitude de la municipalité, c'est une conformité au règlement du zonage, donc l'important géomètre va vous confirmer ça, une présence donc de servitude aussi et une non-conformité potentielle s'il y a lieu.

[0:58:52] Et c'est important parce que si une non-conformité potentielle, c'est problématique. Ça l'amène donc probablement, pas un risque caché, mais c'est à prendre en compte dans l'évaluation. Et un certificat de localisation est valide tant qu'il n'y a pas eu de changement à la situation de l'immeuble.

[0:59:12] Donc, habituellement, 10 ans. Mais, il y a certains certificats de localisation qui sont jugés invalides étant donné qu'il y a pas pris en compte l'ancien certificat de localisation. Donc, ça, honnêtement, je pense que ça ne vaut pas nécessairement la peine de cruiser ça plus que ça parce que c'est vraiment très complexe. C'est probablement en droit des cours entiers juste là-dessus.

[0:59:37] Mais prenez pour acquis que c'est possible qu'il y ait un certificat de localisation qui soit signé, mais qu'il ne prenait pas en compte un autre qui était plus ancien, mais qui était encore valide. Et dans ce cas-là, ça l'invalide comme le plus récent. Et là, si ça s'est fait plusieurs fois, quelqu'un peut ressortir à un moment donné avec un certificat plus ancien valide et dire à prendre au propriétaire actuel des bien mauvaises nouvelles. Bon, maintenant, pour tout ce qui touche, donc, là, on a parlé, donc, des données dans son ensemble, et, donc, des données qui sont dites générales et détaillées en même temps, mais tout ce qui touche, par exemple, aux comparables spécifiquement, donc, c'est-à-dire que vous devez obtenir, donc, des données pour les comparables, donc, de vos propriétés.

[1:00:27] On avait probablement déjà mentionné, donc, les critères, mais on va les revoir ici, donc, on a bientôt fini, donc, cette partie-là. Après ça, on va pouvoir commencer la résolution de l'examen pratique. Mais ici, donc, qu'est-ce que vous avez, c'est les comparables en évaluation immobilière, c'est les transactions qui sont récentes. Donc, par exemple, vous avez par an ou quelqu'un de proche vous confie l'évaluation de la propriété dans laquelle vous avez grandi. Comment trouver les comparables ?

[1:01:00] En soi, elle est comparable. C'est des ventes réellement arrivées. Donc, c'est des ventes réelles. C'est une propriété qui a changé de main dans les alentours. Puis, pour une propriété qui a des caractéristiques sensiblement similaires. Et dans la mesure que la vente a été faite dans un environnement de marché réel, qui respecte l'offre et la demande. proximité géographique premier critère, même quartier secteur similaire bon ici c'est bon ça marche secteur similaire c'est pas nécessairement évident donc de qu'est-ce qui est un secteur similaire donc habituellement le même quartier si possible, maintenant recense de la vente donc c'est idéalement moins de 12 mois mais pas plus que 24 mois donc ici là c'est Prenez pour acquis, il faut que ce soit en bas de 12 mois. Il y a un ajustement qui est fait dans le cas que vous prenez une transaction qui est plus ancienne, donc 6 mois par exemple, puis il y aura un ajustement de 6 mois qui va être appliqué, prix que vous allez utiliser pour le comparable, étant donné que ça lade de 6 mois cette vente-là.

[1:02:04] Ici, c'est mentionné de 18 mois, mais il faut aller donc 24 mois. Donc, l'ordre mentionnerait même jusqu'à 24 mois maximum. Au niveau de la similarité, mais c'est recommandé moins de 12 mois. Mais dans la mesure qu'il n'y a pas de comparable disponible, vous pouvez extensionner ça entre 12 et 24 mois.

[1:02:22] Le plus récent est mieux mais bon c'est c'est comme des des guides pour être capable donc ça ne veut pas nécessairement dire donc dans le cas de l'unifamilial habituellement vous êtes capable de trouver de quoi de relativement récent mais ce n'est pas toujours le cas puis maintenant c'est que tu sais s'il y a de quoi de plus récent ça peut se faire au détriment de quoi qui est plus éloigné donc qui est moins qui respecte moins le principe de priorité de proximité géographique donc ensuite similarité physique la taille Donc, encore une fois, ça ne va pas être exactement la même taille.

[1:02:51] Mais bon, vous devez vraiment… Ce n'est pas évident nécessairement de trouver la propriété qui va… Oui, Geneviève ? Est-ce que ça, c'est en ordre d'importance ? Dans le fond, la proximité géographique serait le plus important ou pas nécessairement ? Pas nécessairement.

[1:03:10] C'est ça le gros problème. C'est que ce n'est pas nécessairement un ordre d'importance. C'est-à-dire que c'est vraiment, c'est beaucoup de... C'est pour ça qu'il n'y a pas nécessairement une règle qui vous permet de choisir les comparables. C'est les critères que vous utilisez.

[1:03:26] Mais c'est pas, mettons, c'est que là, il n'y a pas, mettons, c'est pas un ordre d'importance. Donc, c'est pas, mettons, je prends ceux-là qui sont le plus proches, puis là, après ça, j'applique le deuxième critère. Ils sont tous aussi importants, mais c'est vraiment une des choses qui est, qui est probablement le critère le plus important en soi, si on pourrait mettre une priorité, c'est le côté récent de la transaction.

[1:03:54] Donc, parce qu'ici, une chose qui est importante, c'est que si vous avez de quoi qui est différent, vous allez devoir appliquer un ajustement. Donc, c'est pour ça qu'on veut avoir de quoi qui est le plus proche possible du sujet qu'on a, mais ce n'est pas le cas toujours.

[1:04:11] Donc, en soi, ici, c'est vraiment un compromis. est-ce qu'il y a la même taille, le même âge, le même style. Mais souvent, ça ne va pas être nécessairement tout ce qui va vous guider, ça va être tout simplement la disponibilité. Si vous avez l'embarras du choix, il y a eu 1000 transactions par exemple qui auraient eu lieu dans le quartier aux alentours, là vous allez pouvoir appliquer, je vais prendre les plus récents vraiment, 3 mois et moins par exemple, je vais prendre ceux-là qui sont les plus proches, là vous allez pouvoir appliquer un filtre avec la proximité géographique mais des fois ce ne sera pas le cas donc c'est à dire que là vous allez pouvoir mettre des balises donc c'est à dire que par exemple au niveau de la vente 24 mois et plus c'est pas acceptable donc c'est possible que vous ne soyez pas capable de faire les comparables dans certains cas mettez vraiment ici c'est à se rappeler donc 24 mois et plus c'est pas jugé viable étant donné que là vous allez devoir appliquer deux ans donc d'augmentation de prix arbitreur la proximité géographique, c'est probablement là que, c'est pas nécessairement la plus un, un, mais c'est pas nécessairement la plus stricte, donc dans le sens où le même quartier ou un secteur similaire. Donc, secteur similaire, encore une fois, il ne faut pas que ça soit dans une autre ville.

[1:05:25] C'est bien, moi, je pense que ce qui est mieux, c'est d'en s'en tenir au même quartier, moins dans les alentours. Maintenant, au niveau de la similarité, Encore une fois, c'est une question de gros bon sens. C'est pour ça qu'il y a des évaluateurs à créer et que c'est leur jugement qui est utilisé.

[1:05:46] Taille. Si vous utilisez un comparable qui est quatre fois la taille du sujet que vous avez, il va falloir faire un ajustement important. Donc, à ce niveau-là, c'est moins adapté. L'âge également. C'est-à-dire que plus il va y avoir des différences entre votre sujet et vos comparables, plus vous allez devoir appliquer des ajustements.

[1:06:06] Et ce qui est important de se rappeler, c'est que ces ajustements-là sont subjectifs. Ils sont basés donc sur certaines interprétations. C'est ça donc, en gros c'est ça. Ici donc, les conditions de vente, est-ce que c'est vraiment une transaction de plein gré qui répond donc à une analyse ?

[1:06:26] Est-ce que l'acheteur a vraiment analysé le marché ? Est-ce que l'acheteur met un prix qui est vraiment un résultat d'une analyse à proposer ? et aussi donc la propriété ça doit être un usage qui est similaire donc même type de propriété donc ça c'est moins c'est plus donc est-ce que ça passe ou ça accorde mais bon ici maintenant c'est vraiment une question de gros bon sens vous pouvez donc c'est plus que lorsque vous allez avoir beaucoup de choix, beaucoup de ventes réelles donc dans les six derniers mois il y a je ne sais pas moi 100 transactions aux alentours bien là, vous allez peut-être des fois être confronté à une situation, bon, je peux avoir des ventes plus récentes, donc c'est-à-dire que je peux passer d'une vente qui date, dans le fond, de neuf mois à trois mois, mais ça fait en sorte que là, justement, je crée une différence de taille qui est trop importante.

[1:07:20] Donc là, vous allez avoir un choix. Est-ce que je préfère un ajustement au niveau de la période ou de la taille ? Donc, dépendamment de, ça va dépendre aussi, Est-ce que je suis capable de bien quantifier la différence ? Est-ce que l'ajustement, je suis plus confiant dans l'ajustement que je fais au niveau de la taille ?

[1:07:37] Bien là, c'est plein de choses comme ça. Maintenant, au niveau des comparables, le minimum de comparables, c'est 3. En bas de 3, vous ne pouvez pas faire cette méthode-là. L'idéal, c'est 5 à 7. Ça, c'est l'idéal. Plus que ça, ce n'est pas si vous de suivre, mais bon, c'est un idéal.

[1:08:00] Comme on dit. Un marché actif, vous allez avoir donc plus de choix. Un marché limité, donc c'est élargir la zone de recherche, mais toujours en respectant donc certainement les critères qui sont ici. L'évaluateur doit justifier le choix de ces comparables et expliquer pourquoi ils sont pertinents et représentatifs du marché.

[1:08:20] Donc, c'est vraiment là que vont intervenir justement le gros bon sens et votre capacité en tant qu'expert à dire pourquoi cette comparable-là, je le choisis. Et s'il est un peu différent, pourquoi j'accepte cette différence-là et c'est quel ajustement que je prends pour justement venir donc ajuster à ce niveau-là.

[1:08:42] Ici, donc, le critère, donc, la localisation, donc, date et type. Localisation, c'est même quartier, même rue, c'est l'idéal. En soi, plus que ça ressemble à votre propriété, le sujet, mieux que c'est. si vous en avez une qui est exactement pareille, qui était vendue à côté et supposons maintenant que vous avez je ne sais pas moi qu'il y avait exactement la même propriété il y a eu des constructeurs à l'époque qui ont construit deux propriétés pareilles ça se trouve qu'il y a trois mois la même propriété était vendue, elle est merveilleuse je ne peux quand même pas juste le compte d'elle parce que ça vous prend 3000 mois mais bon, dans le calcul, elle va avoir le plus gros probablement au niveau de la fiabilité donc c'est ça ici en soi date de vente idéal, moins que 6 mois.

[1:09:28] Donc, c'est spécial, c'est-à-dire, si dépendamment des documents qu'on regarde sur le site, ils disent soit moins que 6 mois, moins 12 mois, donc dépendamment. Dans la méthode des coûts. Mais bon, ici, dans le cas des comparables, donc classique pour des propriétés, on peut dire que 6 mois, c'est l'idéal.

[1:09:46] Et bon, évidemment, le type de propriété, ça doit être identique. Idéal. Donc, exemple unifamilial.

[1:09:58] Ici maintenant, qu'est-ce qui serait acceptable ? C'est-à-dire, quartier comparable, mais toujours avec la même ville, comme on l'a mentionné. C'est-à-dire que, par exemple, vous êtes à Sainte-Foy, et là, vous avez un comparable par, excusez-moi de prendre l'exemple de Québec, mais,

[1:10:15] Je ne sais pas si c'est que, en tout cas, à Gatineau, il y a plusieurs petites villes, Il y a plusieurs régions. Imaginez que vous avez un quartier qui est comparable dans Gatineau. C'est très important que ce soit dans la même ville. Maintenant, au niveau de la date de la vente, 6 à 18 mois avec un ajustement.

[1:10:38] On peut aller jusqu'à 24 mois également. Type de propriété, pour que ce soit comparable, un jugé, s'il y a peu d'unifamilial, vous allez faire un ajustement à ce niveau-là. Maintenant, l'ajustement va être plus important. Il va y avoir beaucoup d'hypothèses à mettre.

[1:10:57] Donc là, vous essayez d'évaluer une maison infamiliale, puis là, vous étudiez un jumelé comme comparable. Donc, qu'est-ce que vous faites ? Est-ce que vous hospitez le jumelé en deux ? C'est beaucoup de choses à... Je suis un peu moins... Je pense que étudier un jumelé dans un comparable, ce n'est pas nécessairement la méthode la plus, mais ce serait acceptable. Ce ne serait pas nécessairement donc prescrit.

[1:11:14] Mais vous ne pourriez pas, par exemple, étudier une ferme pour évaluer une maison au centre-ville. C'est toujours le gros bon sens. Mais en soi, donc, le cas idéal, c'est lui ici. Ça va très bien ce qui est mon nom. J'espère que tantôt ça va mieux aller pour écrire. Maintenant, caractéristiques qu'on dit. Ici maintenant, la superficie, qu'est-ce qui est idéal, qu'est-ce qui est acceptable, c'est aussi important. Superficie, l'idéal, c'est d'avoir de quoi qu'il y ait plus ou moins 10 à 15 %. Donc, la superficie habitable. Donc, vous ne pouvez pas utiliser une maison de 4000 bicarés de superficie habitable pour évaluer avec un sujet de 2000.

[1:11:51] Ça, ce n'est même pas dans l'acceptable. Donc, c'est assez strict à ce niveau-là. Vous allez voir qu'il n'y a pas nécessairement beaucoup de marge de manœuvre. Au niveau de l'âge, il y a plus de latitude étant donné que si on se met trop de contraintes, on ne peut pas appliquer cette méthode-là.

[1:12:07] Donc, plus ou moins 5 ans. C'est-à-dire qu'il faut que l'âge de la propriété soit, ça c'est l'idéal, entre 5 et 10 ans, plus ou moins, au niveau de l'âge. si votre sujet par exemple était construit en 1990 vous pourriez potentiellement pour avoir un comparable idéal aller en 1980 ou jusqu'à 2000 et là acceptable, on pourrait reculer de 20 ans en avant puis 20 ans en arrière donc si c'est en 90 on pourrait aller jusqu'en 2010 et reculer jusqu'en 1970

[1:12:40] Maintenant au niveau du terrain qu'il soit idéal c'est similaire donc en taille et forme Donc, si ce n'est pas similaire, bien, il faut gagner un ajustement. Mais dans les conditions de vente, il faut que ce soit de plein gré, aucune condition. Puis, s'il y en a, par exemple, qu'il y a certains problèmes au niveau des ventes, mettons qu'il y aurait, je ne sais pas moi, que c'est écrit que ça vient, par exemple, avec certaines clauses, bien, il faut que vous ajustiez pour cette clause-là, dans la mesure où c'est le cas.

[1:13:13] Mais habituellement, il faut vraiment viser une transaction de plein gré avec aucune condition. Donc, ces règles-là, c'est des pratiques usuelles que l'Ordre donne, mais non officielle. Ce ne sont pas des nombres officiels de l'organisation. C'est vraiment mentionné à titre indicatif.

[1:13:32] C'est ça qui fait vraiment une profession où vous avez beaucoup de latitude. c'est que il devait appliquer des méthodes rigoureuses, mais sans être nécessairement balisé à l'extrême. C'est des règles des pratiques visuelles. Mais bon, ici, il ne faut pas départir ça, sinon ça peut être un problème de diligence.

[1:14:00] Les sources des comparables au Québec, bon, le registre foncier, le rôle d'évaluation, Terranet, ça, c'est les transactions, c'est les données transactionnelles compilées. Donc, c'est vraiment une des bases de données les plus complètes à ce niveau-là. Puis, eux, ils offrent même un service, donc, de vous rentrer, donc, les caractéristiques des propriétés que vous avez.

[1:14:23] Vous avez, donc, votre sujet, vous avez ces caractéristiques. Vous les rentrez dans Terranet, ils vous donnent potentiellement les comparables les plus appropriés. Du moins, une liste. Donc, c'est très bien. Ce n'est pas gratuit ici, par contre. C'est quand même relativement dispendieux.

[1:14:42] Maintenant aussi, les banques de données privées, les journaux et les annonces, réseaux professionnels, collègues d'évaluateurs, dossiers, etc. Donc, c'est tout pour ça ici. Maintenant, passer à l'examen. Est-ce qu'il y avait des questions pour ça ? avant qu'on passe au...

[1:15:09] Ça va ? Merveilleux. Donc, ça ici, c'est disponible. Donc, c'est le... Si je vois ici...

[1:15:25] Si vous allez donc dans ressources, téléchargement et examen de pratique, donc séance 6. donc c'est en soi, ben ici là c'est séance 5 mais bon c'est un, on pourrait dire c'est pas le même examen mais bon, c'est sensiblement donc ça reproduit oui, Geneviève ben là c'est ça, moi je suis un peu perdu avec le planning on est à la séance 5 mais on fait comme la séance 6 avec les examens l'examen il est pas là Dans le fond, on va avoir une autre séance encore, donc vraiment synthèse de l'information.

[1:16:08] La prochaine séance, ce n'est pas la prochaine séance d'examen. Puis en soi, l'examen, ce n'est pas nécessairement… Vous n'allez pas avoir de cours la semaine de l'examen, puis vous allez avoir une plage de 72 heures pour faire l'examen. Donc, c'est ça. C'est la bonne question.

[1:16:26] La première partie est plus rapide. Donc là, on avance un petit peu plus vite. Donc, il y a comme une marge de manœuvre. c'était nouveau. C'est vraiment le choix. C'est un peu libre à vous. Si vous voulez que la prochaine séance, on commence en matière après la mi-session, on fait une révision.

[1:16:45] Je pourrais prendre, maintenant, si vous en pensez après, on a fait une. C'est vraiment libre à vous. Peut-être faire l'examen et voir comment ça va. C'est ça. Plus ça, la révision, la prochaine séance. De toute façon, on en masse le temps qu'on ouvre le reste de la matière après.

[1:17:00] Donc, tu sais, reste que ce n'est pas non plus le cours le plus con. Il n'y a pas tant d'informations non plus à couvrir à ce niveau-là. Donc, ça reste un élément d'évaluation immobilière. Il y a d'autres cours.

[1:17:17] Donc, ici, c'est vraiment donc en soi, ça va être la même feuille de formule que vous allez avoir pour l'examen. Donc, si vous vous rappelez bien, c'est tout ce que vous avez besoin pour la première partie du cours. Donc, vous avez les variations en pourcentage, le taux d'annualisé donc TAC sur Tannée par exemple, l'indice ratio prix rose et prix unitaires.

[1:17:44] Bon, il fallait ici donc prendre des plus durs donc évaluer avec un cas réel dans ce niveau-là. Donc, on touche un peu à toutes les séances, mais en soit donc attendez-vous donc au même type de question. Donc, ça s'est vraiment séparé, donc, comme on pourrait dire ici. La partie, donc, c'est lire le marché dans nos ventes, donc, dans les ventes réelles. Donc, ensuite, il va y avoir une deuxième partie B, C et D.

[1:18:16] Donc moi ce que je propose c'est qu'aujourd'hui on fait trois questions pour le reste du cours et on finit donc la prochaine séance avec vous allez avoir le temps aussi de travailler un petit peu de faire donc également une dernière révision à la prochaine séance. Mais vraiment les questions qu'on va faire aujourd'hui c'est les plus qui demandent le plus de calcul c'est pour ça que j'ai un ordinateur spécial aujourd'hui. Ça n'a pas l'air de très bien aller mais bon.

[1:18:44] Donc, ici en soi, ça c'est le premier tableau pour la première question qu'on va avoir. Donc, ici vous voyez, c'est là en soi. Imaginez que ça, par exemple, ça serait un élément que vous avez pour l'examen. Là, c'est un premier tableau. Ici, qu'est-ce qu'on a ?

[1:18:59] C'est clairement, ça c'est des données réelles. Donc, à l'examen aussi, ça va être ça. C'est un tableau qui provient des ventes réelles, donc de copropriétés à Gatineau. Donc, vous voyez que vous avez le nombre de ventes, la période, la médiane et la moyenne. Donc, déjà en partant, on sait que ça va être des quoi qui va être par rapport donc plus du côté global.

[1:19:24] Ici, donc, calculer la variation sur 12 mois juillet 2026 par rapport à juillet 2025 du nombre de ventes et du prix médian. bon ici donc si on y voit avec ça variation sur 12 mois donc ce qui est important ici de voir c'est maintenant je vais envoyer la solution manuscrit après mais en soit vous avez donc ici après le détail c'est plus pour le faire avec vous mais en soit la solution manuscrit a probablement été visible, je ne sais pas si je vous l'envoie, mais bon, c'est plus pour vous expliquer le raisonnement derrière chacune des démarches. Mais ici donc, qu'est-ce qui est mentionné en soi, on veut vraiment mesurer donc la variation qu'il y a d'une année à l'autre. Au niveau des ventes, donc on mentionne de juillet 2026 à juillet 2025, donc ici, il faut simplement identifier juillet ici. Je sens que ça va bien aller, je sens Ça va très bien aller.

[1:20:32] Bon. Ici. Et juillet ici, donc, on va les trouver. Juillet 2026.

[1:20:44] Donc, en soi, c'est simplement un taux de variation. C'est pas plus compliqué que ça. Donc, si on y va, par exemple, pour la question A. Donc, là, ici,

[1:20:57] Qu'est-ce qu'on ferait par exemple pour les ventes, ce n'est pas compliqué et que ça va très mal. Désolé pour le crédit, je pensais que ça allait vraiment mieux aller. Il faut avoir donc la valeur finale des ventes, donc dans notre cas ici, je ne sais pas s'il y a une façon de…

[1:21:28] C'est bien d'en dessiner. Il faut que je touche le côté de l'efface. Bon, ici, ça vous prend vraiment la valeur finale sur la valeur de début.

[1:21:47] Donc, vraiment désolé, c'est que le crayon ça ne va pas super bien, mais en soit bon, je vais essayer de faire un mix entre les, vraiment désolé, la technologie, bon. Donc, ici, donc, tout ce qu'il faut faire, c'est donc prendre la différence entre le 12 et le 85.

[1:22:15] Donc, au niveau de la question ici, donc, calculer la variation sur 12 mois du nombre de ventes. Donc, ici, en soi, la variation des ventes, c'est simplement ici, donc, de prendre le 12 sur le 85 et faire ensuite moins 1 pour avoir le taux de variation. et ça nous donne moins 85 %.

[1:22:38] Ici, ça ne va pas vous donner 85, ça va vous donner vraiment moins 0,859 % négatif. Ça, c'est la réponse pour A pour les ventes. Ensuite, pour le A, mais vraiment le nombre de prix médian, c'est la même chose. Donc, c'est vraiment ici de prendre le 310 sur 315 moins 1.

[1:23:09] Et donc, si on va ici, on va y aller par ici. 310 000 sur le 315 moins 1, ça vous donne donc moins 1,6 % à ce niveau-là, au niveau de la variation. Ici, c'est important aussi de comprendre que c'est vraiment des variations au niveau de la médiane à ce niveau-là.

[1:23:36] Maintenant, calculer le ratio de saisonnalité de 2025. Ici, c'est mentionné les ventes de mai à août sur les ventes de janvier à avril. Donc, ce n'est pas nécessairement plus compliqué que ça. Si on regarde, vente de mai à août, c'est simplement ici, mai à août.

[1:23:57] Donc, c'est ici 92, 99, 85 et 78 de janvier à avril. Donc, ici, janvier à avril.

[1:24:16] Donc, c'est pour ça ici qu'on additionne donc premièrement de mai à août 92, 99, 85 et 78. Et ensuite, on fait le ratio donc avec les ventes donc de janvier à avril ici. Ça nous donne un ratio donc de 1.69. Et ça donc justement, c'est une saisonnalité donc nette moins marquée que pour l'unifamilial.

[1:24:37] Donc, dans la mesure, habituellement, c'est plus élevé au niveau de l'unifamilien. Ici, donc, qu'est-ce qui était demandé, c'est vraiment de calculer simplement le ratio. Où est-ce que c'est intéressant, donc, que là, ça prend plus d'interprétation, puis c'est moins des calculs, c'est vraiment pour la question qui est ici.

[1:24:58] Ça dit que les médias de 2026, c'est-à-dire des prix de vente, est de 276 000 à 367 000. Et ça dit que ça le sait beaucoup plus que ceux de 2025. Ici, on va voir, regardez ici les valeurs, donc ça le sait beaucoup plus lorsqu'on regarde ici, donc toute cette zone-là.

[1:25:27] Pourquoi ? Donc, ici en soi, ce n'est pas conçu nécessaire pour être un piège. C'est vraiment des données réelles. C'est vraiment comme ça que ça s'est présenté à Gatineau. Pourquoi ça serait le cas ? Pourquoi ça l'essayerait plus au niveau de la médiane ?

[1:25:48] Qu'est-ce qui est spécial dans les données qu'on a ici ? Pour regarder au niveau des ventes, c'est-à-dire qu'ici, si on va voir au niveau ici, petit effectif, il y a juste de 4 à 14 ventes par mois en 2026 versus 41,99 en 2025. Donc, on a beaucoup de mois. La fiabilité des données n'est pas là au niveau de 2026.

[1:26:19] Donc, on sait comment c'est calculé une médiane. le fait qu'il y ait beaucoup moins de données, ça peut impacter de façon importante la qualité de la médiane. Si par exemple on a quatre bandes, une médiane, c'est le chef du milieu. Si on est dans le cas de quatre propriétés extrêmes, c'est bien possible que ça biaise les données.

[1:26:38] Maintenant, au niveau des... C'est un problème de données à ce niveau-là. Une des solutions, c'est peut-être d'aller agréger. On peut regrouper par trimestre, par semestre, donc les données pour être capable d'avoir plus de robustesse à ce niveau-là. Donc, t'es en soi ici, ça serait déjà une première question de fait.

[1:27:02] Ça va toujours être appuyé par un tableau. Donc, si vraiment vous avez des données, c'est vraiment d'aller répondre à la question. Oui, Geneviève. Au niveau du ratio, c'est-à-dire que le ratio, Attends, je vais aller pour la réponse. Donc, est moins marqué pour l'unifamilial, mais on n'a pas la donnée de l'unifamilial.

[1:27:29] Ça, en soi, c'est que c'est par rapport aux données. Oui, les données ne sont pas là, mais en soi, c'était juste demander le ratio, mais vous avez raison, la donnée n'est pas donnée. C'est un peu... Les données, l'unifamilial, c'est tout au ralentour de 2.53. Donc, c'était plus pour ça.

[1:27:44] Mais en soi, dans le cas de cette réponse-là, vous n'avez pas besoin de mettre cet élément-là ici. C'était plus pour ajouter, vous parlez donc de ça ici.

[1:27:56] Oui, c'est ça. C'est ça, donc ça, c'est vraiment une interprétation, mais en soi, ce n'est pas la réponse à la question. Donc, désolé. Oui, Vincent ? Je ne vais pas te déranger, une coupée Geneviève, mais ça n'a pas rapport. Moi, je suis en faisant les calculs directement, mais peux-tu juste me remontrer dans le site de Moodle où est-ce qu'il est ce document-là parce que ça ne te dérange pas.

[1:28:18] Je suis fait que il y a notre personnel depuis tantôt, mais je ne l'ai pas le PDF. Je vais juste me remonter. Est-ce qu'il est dans la ressource ou il n'est pas dans la ressource ? C'est ça ce que je l'ai ajouté tantôt. Je vais le mettre sur le module, mais il est vraiment sur le site, dans le fond, ici, mais je l'ajoute habituellement sur le module en même temps.

[1:28:35] Mais si tu vois dans le fond, c'est ça, dans la ressource, c'est examen pratique ici. Oui. OK. Je peux le mettre dans le fond, dans le chat. Il y a déjà un chat sur ça ? Moi, il y a un chat, mais c'est quelqu'un qui ne le voyait pas. C'est juste moi-même, j'étais dans son model dans la ressource.

[1:28:53] Oui, c'est ça. Je suis allé dans le cours sur ce lien-là, puis tu vas voir dans le fond. C'est vraiment dans le fond. Parce que le model, c'est un peu compliqué, tout structuré. C'est pour ça que j'ai fait un site un peu externe pour le cours, parce que c'est plus facile dans le fond, mettre à jour...

[1:29:06] Parfait. Je vais te garder le mail, merci. Parfait, il n'y a pas de problème. Bon, donc ça, c'est pour la première question. Donc, en soi, c'est pas… C'est ça en fait de chat.

[1:29:25] Donc, ça, ça touche vraiment à la première question. Vous voyez qu'ici, en soi, tu es maintenant le gros de la question, le 2.5 point, il est vraiment sur l'interprétation. Donc, c'est des calculs relativement simples.

[1:29:39] On va passer à la deuxième. Bon, maintenant, ici, on est dans un cas où on a des ventes unifamiliales réelles à Gatineau, donc selon l'année. Donc, ici, qu'est-ce qu'on a ? On a simplement plusieurs années, on a le nombre de ventes, le prix médian, le prix moyen et donc le dollar par mètre-câle, dépendamment donc moyen.

[1:30:06] Ici. Et là, qu'est-ce qui est mentionné aussi, c'est que, bon, 2026, on est tous d'accord que ce n'est pas encore fini, donc ça nous dit du 1er janvier au 14 août, donc 7,43 mois. Donc, c'est mentionné dans le tableau.

[1:30:22] Ça dit construisez donc un indice base 100 sur 2021 du prix médian et unifamilial pour 2022-2026. Donc, c'est-à-dire que vous utilisez les données de 2021 pour construire votre indice. En dessous, ça va vous permettre de simplifier un petit peu tous les calculs après dans le cadre d'une analyse.

[1:30:43] C'est une partie du curriculum, donc je suis capable de faire ça.

[1:30:48] J'ai essayé de rendre un peu le TP plus réel, mais je n'ai pas le choix de faire des questions comme ça. En soi, ça fait un peu... Ce n'est pas nécessairement utile, mais bon, ça fait partie du curriculum. Malheureusement, je n'ai pas le choix nécessairement. Donc, on va la faire.

[1:31:07] Mais je suis conscient que, t'es bon, c'est pas nécessairement ce qu'il y a de plus 4 ans à faire, donc, comme question. Donc, comment on ferait ça ici ? C'est vraiment pas compliqué. On dit que le prix, ici, on dit donc, avec le prix médian, donc, déjà en partant, il faut regarder la colonne qu'il y a là. On touche pas au prix moyen, donc, une erreur classique, ça serait d'étudier le prix moyen, puis là, ça marche plus.

[1:31:30] On dit donc que le indice base 100 en 2021. C'est-à-dire que la base, ça va être ça ici, 365. Maintenant, si on veut avoir l'indice de 2022, comment on fait ? L'indice de 2021, ce n'est pas compliqué, c'est 100. Donc, ici, à ce niveau-là, on peut mettre, par exemple, bon, merveilleux.

[1:31:57] Donc, indice 2021. Je ne sais pas pourquoi, on dirait que c'est… Ah, je pense que j'ai compris comment ça marchait. Bon, je pense que ça va être plus facile maintenant. Désolé, ça m'a pris un certain temps de capter comment ça marchait. Donc, l'indice de 2021, c'est simplement ici. Maintenant, pourquoi ? Parce que c'est notre référence. 2022 maintenant, ça va être simplement le prix que vous avez là divisé par la référence moins 1 fois 100. C'est tout. Donc, 423 750 sur 365, 60. Et là, ça va vous donner, donc ici, si on va voir, le 116,1.

[1:32:56] Donc, si vous faites ici en soi le 423 750 sur 365 300, ça va vous donner le 116,1. Ensuite, pour 2023, le même principe, vous prenez la valeur que l'a sur 365 300, ça va vous donner ça, et ainsi de suite. Donc, vous descendez jusqu'à la fin, puis vous avez calculé votre indice de base 100 pour toutes les années.

[1:33:27] C'est tout. Donc, ça va vous donner ici en soi les valeurs qui sont ici. Donc, de 115,1, 121,9, 131,5 et 132,8. C'est tout. Ce n'est pas plus compliqué que ça. Et toujours important, le ratio, vous devez le faire toujours par rapport au 365 000. Donc, c'est toujours par rapport au prix de base ici de 2021.

[1:33:51] Donc, le chiffre que vous avez en soi, c'est l'augmentation depuis 2021 par rapport à 100 à la base.

[1:34:02] Maintenant, au niveau de la question ici, calculez le TCAC, donc du prix médian de 2021 à 2025. Bon, ça ici, toujours encore une fois, on est dans le cas du prix médian, donc on reste ici, dans ce petit tableau, dans le tableau qui est ici.

[1:34:30] Je vais aller sur YouTube après pour voir Crash Course, comment utiliser cet ordinateur parce que ça va pas vraiment faire. Désolé.

[1:34:40] Ici, dans la question, qu'est-ce qui était mentionné de 2021 à 2025 ? Donc là, on a à faire à 4 ans. Donc, c'est important que ce soit donc de 6 et non donc le 2026. Puis en soi, calculer le taux de progression annuelle du prix médian sur cette période-là, mais ramené sur une base annuelle. C'est tout. Donc, en soi, comment on fait ça ?

[1:35:06] C'est simplement donc la valeur qui est ici sur la valeur qui est ici.

[1:35:13] Et là, au lieu de faire moins 1 directement pour avoir le taux de progression total, on va aller élever à la puissance 1 sur T. Comme c'est mentionné au début des slides, ce serait ici. Donc, la valeur de fin, la valeur de début à la puissance 1 sur T. Dans ce cas-là, ce serait 1 sur 4.

[1:35:37] Comme c'est mentionné ici. Et ensuite, faites moins 1. Et là, ça donne le 1,3148 exposant 0,25 qui est équivalent à un quart, moins 1. Et ça vous donne donc 0,071. Donc, c'est-à-dire une progression de 7,1 % en moyenne par année. Donc, ça, ça veut simplement dire que de façon composée, le marché a progressé de 7 %, 7,1 % par année.

[1:36:02] Donc, si on regarde ça maintenant à titre d'investissement, bien, investir dans cette propriété, dans le fond, dans la propriété médiale, ça rapportait ça chaque année. Donc, c'est ça, il sent tout ce que ça veut dire. Maintenant, au niveau, donc, là, vous avez, vous commencez un petit peu à comprendre, donc, le principe.

[1:36:20] Deux questions de calcul un peu, un peu, qui semblent un peu sorties nulle part, et une question un petit peu plus basée, donc, sur l'interprétation et la logique.

[1:36:32] Ça dit, ici, selon vous, est-ce qu'on est dans le cas, donc, dans quelle phase du cycle qu'on est, au niveau de ça, ici, donc, C'est-à-dire, là, ici, 2026. Selon vous, quelle phase, dans le fond, dans le cycle immobilier, on se situe ? C'est une bonne question.

[1:36:52] Ce n'est pas nécessairement ultra évident, mais il n'y a pas tant de possibilités à ce niveau-là. On avait mentionné, qu'est-ce qui caractérise un cycle qu'on est dans un plafond ? C'est-à-dire qu'on est vraiment dans le cas où on a un marché qui est au sommet et qui est en train de plafonner.

[1:37:13] C'est qu'on est un marché où le prix médian est encore en croissance. C'est-à-dire que le prix ne va pas nécessairement commencer à diminuer nécessairement. Mais qu'est-ce qui change ? C'est les ventes. Donc, on a une diminution du nombre de ventes par rapport à l'année d'avant.

[1:37:28] Ça, ça caractériserait vraiment une fin de cycle et une approche du sommet et même la fin d'un cycle mobile. Donc, c'est vraiment ici au sommet. On serait proche de descendre, mais on ne descend pas encore nécessairement. Et là, comment on fait pour mesurer ça ?

[1:37:45] Ici, vous voyez la différence de prix ici et ici. C'est encore positif. C'est-à-dire que de 2025 à 2026, on est passé de 479 900 à 484 900. C'est une augmentation qui est positif. Et s'il appuie ici, c'est-à-dire que là, on est dans le cas que ça leur a augmenté d'à peu près 1%. Maintenant, 2025, on serait plus aux alentours, donc on passerait de 445 000 à 479 000. Donc là, ça c'est une plus grosse augmentation pour 2025. Donc là, on serait vraiment dans une situation où les prix commenceraient à moins augmenter de façon rapide d'une année à l'autre. C'est caractéristique de quoi qui décèlent l'heure, donc ici.

[1:38:34] Maintenant, au niveau des ventes. Donc, là, on sait que là, on est probablement dans cette situation-là, mais là, il faut quand même confirmer. Donc, 2026, ici, donc, on est dans le cas où on n'a pas toutes les ventes pour cette année-là. Donc, qu'est-ce qu'il faut faire ?

[1:38:47] Il faut la ramener, donc, en version, comme on pourrait dire, annualisée, c'est-à-dire pour les comparer. Donc, ça ici, en soi,

[1:38:57] Il faut utiliser, donc, la formule qui est ici. Tout ce qu'on fait en soi, c'est simplement aller prendre la valeur que vous avez ici de 1677 ventes pour 2026. Vous allez donc le diviser par le 7,43 qui est le chiffre pour le nombre de mois écoulé dans cette année-là pour ramener ça en vente moyenne, comme on pourrait dire, mensuelle.

[1:39:25] Et vous allez simplement remultiplier par 12, donc tout ça, pour le ramener en version annuelle. Donc, c'est tout. Ça vous permet donc d'obtenir le nombre de ventes annuelles approximatifs. Donc, c'est une estimation. Ce n'est pas vraiment la vraie valeur réalisée, mais ça permet de comparer des pommes avec des pommes.

[1:39:42] Donc, ici, retenez ce chiffre-là ici et comparez-le au chiffre que l'a. On serait dans une situation où les ventes diminuent. s'il est donc le début de 2026 et garant de la fin de 2026. Donc là, on serait potentiellement, on remplit les conditions, le nombre de ventes baisse et le prix médian des salaires.

[1:40:04] Donc c'est-à-dire l'augmentation est encore posée, mais de moins en moins importante à travers les années. Donc ça, c'est réel. C'est vraiment, donc est-ce qu'on est vraiment au sommet ? Je ne sais pas. Mais le marché nous équit, donc la théorie nous équit.

[1:40:29] Maintenant, donc s'il y avait des questions pour cette question-là, question 2, c'est pas nécessairement, c'est vraiment, tu sais, maintenant, le gros de la démarche, donc dans l'examen, ça va être vraiment de bien penser toujours à la dernière question, Donc, ça va toujours être un énoncé avec trois questions.

[1:40:52] Et ça va être vraiment de bien anticiper, donc, c'est quoi la logique derrière tout ça et c'est quoi, donc, l'interprétation que je peux faire des données.

[1:41:05] On va faire cette dernière question-là, puis après ça, ça va être tout pour aujourd'hui. Donc, il y a des gens qui quittent. Donc, je ne sais pas si c'est un problème de connexion. C'est juste qu'ils trouvent ça plate.

[1:41:20] Malheureusement, il faut passer par la pratique d'examen. Parce que sinon, comment on vécu quand on ne fait pas de pratique d'examen, des choses à se passer. C'est capable de voir comment, de vous mettre un petit peu dans l'esprit des questions vont être posées.

[1:41:37] Donc, la dernière question ici en soi, qu'est-ce que ça dit ? Il n'y a pas de tableau. C'est-à-dire que vous êtes vraiment dans un cours qui a un annoncé comme ça ici. Ça dit que les ventes et vignes familiales, ça résume ainsi. Donc, il y a 167 ventes ici avec un prix médian de 475 000.

[1:41:54] Le prix moyen est de 524 200. Et qu'est-ce que ça nous dit aussi ? C'est que la vente la plus élevée est de 2 millions de dollars 23 000. Je m'en vais vous avec mes skis avec ça. « Calculer le prix moyen de mars 2025 sans la vente la plus élevée. » Donc là, vous voyez, on est un peu dans la section sur les stats un peu, puis mettons les métriques.

[1:42:24] Et là, on va voir donc qu'est-ce qu'on veut amener avec cette question-là. C'est simplement de voir l'impact d'une transaction élevée sur la moyenne. Donc, calculer la moyenne sans la vente la plus élevée, donc de 2,23 millions. Ici, ce n'est pas compliqué nécessairement. Tout ce qu'on fait, c'est que la formule en soi, c'est simplement d'aller prendre les 167 transactions.

[1:42:54] Ici, vous avez le 167 000. Vous le modifiez par le prix moyen qui inclut déjà le 2 000 000 ici. Et là, ça vous donne la valeur totale de la moyenne. Donc, comme on pourrait dire, c'est les 167 transactions fois sa moyenne. Ça nous donne en quelque sorte l'équivalent de dire toutes les transactions fois leur prix.

[1:43:13] Et là, on s'en va soustraire donc cette valeur-là qu'il y a ici à cette valeur totale-là. Et on divise par 166 pour aller enlever donc justement la grosse transaction de 2 millions.

[1:43:25] La formule qu'il y a ici. Donc, vous avez le 524 000 fois le 167. Vous allez enlever donc justement de ce gros total-là le 2 millions. et ensuite pour rediviser par 166. Donc, est-ce que ça vaut pour l'intuition de cette formule-là ? C'est quand même une histoire, mais c'est…

[1:43:42] Oui. Oui, parfait. Qu'est-ce qu'on voit ici, dans le fond, c'est que le fait d'avoir cette transaction de 2 millions-là, ça augmente quand même la moyenne. Donc, ici, le but de l'exercice, c'est que là, on arrive à une moyenne de 515 000. Et là, qu'est-ce qu'on peut voir ici ?

[1:43:57] C'est qu'avant, c'était 524 000. Donc, une grosse transaction même, ça impacte la moyenne de beaucoup, de 9 000. Donc, ça veut dire que votre moyenne est plus élevée de 9 000 pour une transaction, alors qu'il y en a 157, ici. La transaction est plus élevée, donc ici, dans le cas de 9 000 $. Et ici, qu'est-ce qu'on peut compter, c'est que la médiane, elle ne va pas bouger. Pratiquement pas. Dans la mesure où, bon, ça devient la 83e, 84e position. Donc, logiquement, si, bon, il n'y a pas trop de dispersion, ça ne devrait pas nécessairement bouger.

[1:44:32] On ne peut pas le compter étant donné qu'on n'a pas toutes les valeurs dans l'énoncé, mais la médiane est moins sensible aux extrêmes. C'est sur le but, donc, ici. Maintenant, dans le cas, donc, dans la réalité, est-ce qu'on devrait réellement retirer cette transaction-là de 2 millions dans le calcul d'une moyenne ?

[1:44:53] Est-ce que ce serait valable de faire ça ? Ça dépend. Ça dépend de plusieurs choses. Donc, une des façons de voir, bon, est-ce que c'est une mesure qui est un art simple, c'est vraiment de quoi de fonder cette valeur-là ? Aujourd'hui, clairement, une maison de 2 millions, ce n'est plus une valeur extrême nécessairement.

[1:45:12] Ce serait, il y a peut-être 10 ans, c'était une valeur extrême. Là, ce n'est plus nécessairement de quoi de considérer comme extrême. Du moins, plus 1 million. 1 million, 1,5 million, ce n'est plus de quoi. Donc, ce n'est pas la maison moyenne, mais ce n'est pas non plus de quoi qu'on ne voit pas nécessairement.

[1:45:28] Il y a beaucoup de transactions dans ces ordres-là. Maintenant, une des façons de vérifier est-ce que c'est une anomalie ou non, c'est de comparer au rôle. Donc, vérifier le ratio prix-rôle. Et si, par exemple, on aurait un rôle de 1,9 million, bien là, dans ce cas-là, on serait dans un cas où on doit quand même l'incorporer parce que c'est de quoi donc qu'il n'est pas nécessairement déconnecté de son rôle.

[1:45:54] Donc, ce n'est pas une anomalie, ce n'est pas hors marché. Et bon, un ratio qui serait extrêmement élevé à ce niveau-là, là, ce serait quoi qui ne serait pas nécessairement robuste ?

[1:46:08] Ici, on retourne la question. Dans un rapport, quelle statistique décrit la maison typique et pourquoi ? Donnez un cas où la moyenne est pourtant la bonne statistique. Ici, on repart avec l'intuition de la première question, c'est la médiane. C'est pour ça que dans tous les rapports immobiliers, souvent ce qui est utilisé, c'est la médiane.

[1:46:29] Pourquoi c'est important ? Parce que les extrêmes, ça l'affecte de façon disproportionnée comme on a vu la mesure centrale que vous avez. Et dans le cas, par exemple, si on veut suivre l'évolution du marché, la médiane est la plus adaptée. Mais il y a des situations où la moyenne pourrait être vraiment une bonne mesure et que la médiane pourrait être catastrophique.

[1:46:58] Ce serait plus dans des cas individuels. Mettons qu'on dit, on veut suivre, par exemple, le gouvernement veut suivre l'évolution, par exemple, des prix des propriétés ou des loyers. Bon, mais là, la médiane, ça semble être une mesure qui est appropriée pour ça.

[1:47:14] Ça vous permet donc de suivre l'évolution à travers le temps. Mais si dans un autre ordre d'idées, vous avez une situation, puisque vous êtes un gestionnaire immobilier, travaillez, par exemple, je ne sais pas moi pour... Une firme qui possède, par exemple, je ne sais pas moi, 3 000 portes. Et là, vous, pour mesurer dans le fond le volume ou je ne sais pas moi, donc les ventes réelles ou je ne sais pas, les loyers réels, vous donnez donc un ordre de grandeur.

[1:47:49] Si vous allez, par exemple, dire que vous avez un loyer moyen de temps et que là, bon, multiplié par 2, 3 000 portes, ça donne un moyen, donc ça donne une valeur totale de, je ne sais pas moi, 2 millions de revenus de loyer par mois. Ça, c'est correct. Mais là, si dans ce cas-là, vous utilisez la médiane, ça se peut que ce ne soit pas vraiment une bonne mesure parce que c'est très possible que dans le cas d'une gestion immobilière individuelle, les loyers ne soient pas nécessairement distribués normalement.

[1:48:16] Puis en soi, la moyenne, c'est vraiment la mesure la plus adaptée. Quand c'est une question de volume, là, on peut, donc, la valeur d'un parc aussi, donc, si on parle d'un raisonnement, comme on dit, donc, totaux. Si on veut vraiment, donc, après ça, étudier la moyenne pour avoir une valeur totale, là, il faut y aller avec la moyenne. Mais sinon, quand on veut, mettons, voir une mesure centrale de marché, bien là, la médiane, c'est beaucoup plus adapté.

[1:48:42] C'est surtout ça, donc ici, puis en immobilier, c'est toujours donc de quoi qu'il y ait, les extrêmes sont toujours à droite, donc ils ne sont jamais à gauche. Il y a encore des cas de propriété à 50 000, mais bon, il y en a, mais bon, habituellement, c'est parce que c'est des anomalies aussi au niveau de la propriété, donc c'est-à-dire que ce n'est pas nécessairement des cabanons ou je ne sais pas. aussi. Les extrêmes sont habituellement à droite, c'est surtout ça donc le point, et le fait d'étudier une médiane, ça permet donc d'éliminer l'impact de ces extrêmes-là.

[1:49:16] Mais encore une fois, dans un raisonnement où on regarde total, la moyenne est une bonne mesure parce que les extrêmes font partie justement du raisonnement total. Si vous enlevez par exemple les loyers les plus élevés dans le calcul par exemple des revenus de location une gestion, bien, c'est votre boss, je ne vous aime pas, donc c'est plus à ce niveau-là.

[1:49:40] Donc, c'est, je propose d'arrêter ça ici, donc, et on va, au final, donc, je vous invite donc à peut-être vous, à continuer donc à faire cet examen-là de votre côté, donc, c'est un examen pratique, donc il y a d'autres questions, puis la démarche est détaillée ici après chacune des slides. Je vais en faire encore quelques-unes dans la prochaine séance, on va faire une petite révision. Au niveau de l'examen, si j'avais une question pour vous,

[1:50:13] C'est vraiment libre à vous, mais moi ce que j'ai trouvé le mieux, c'est vraiment la paix de 72 heures. Donc, c'est, je ne sais pas s'il y en a que ça dérange. Parce que dans le fond, c'était soit, par exemple, qu'on mettait une période de trois heures que vous pourriez commencer n'importe quand.

[1:50:31] Mais là, bon, c'est plus problématique à ce niveau-là. Donc, moi, ce que j'ai trouvé, c'est vraiment après le cours, la journée du cours de la septième séance, vous allez recevoir à l'heure du cours l'énoncé par courriel. puis vous allez avoir 72 heures pour le faire.

[1:50:48] Et le renvoyer donc par courriel. Est-ce que ça vous a aidé au niveau de cette façon de faire ? Oui. Oui ? Parfait. Donc, c'est tout pour aujourd'hui. Donc, ça va quand même relativement bien. Donc, c'est... N'hésitez pas si vous avez des questions. Oui, Geneviève.

[1:51:07] Le TP est à remettre la semaine prochaine ? Le TP... Un instant, je ne sais pas pourquoi.

[1:51:46] En soi, si vous avez... C'est possible avant le cours, mais encore une fois, je ne suis pas quelqu'un qui est nécessairement... Dans la mesure que ce n'est pas exagéré, il n'y aura pas de pénalité, mettons, une heure ou deux de retard, il n'y a pas de problème.

[1:52:03] Mais là, c'est écrit, que ce soit la séance 6, c'est écrit. Pour pouvoir retarder une remise, ça me rend l'unité de tout le monde. Donc, c'est ça la politique de l'université, étant donné qu'il y en a été décrétés. Ça m'est déjà arrivé de voir, de déplacer la remise d'un TP parce qu'il y en avait, il était vraiment débordé.

[1:52:27] Puis là, bon, quelqu'un qui a fait un effort de le faire avant, c'est pas trop fun pour lui. Pour ça, j'ai envie de changer les dates. Mais est-ce que ça convenait à tout le monde pour la remise la semaine prochaine ? Dans le monde, la séance est-ce ? Moi, ça convient.

[1:52:40] Ça convient ? Parfait. parce que dans le plan de cours c'est écrit le 21 octobre c'est pas la semaine prochaine parce que la semaine prochaine c'est la semaine d'études dans le plan de cours c'est écrit le 20 octobre ouais c'est vrai que c'est écrit cette date là parce que moi je me fie un peu à la semaine d'études pour terminer et c'est ça que je voulais vous demander est-ce qu'on peut vous poser des questions pendant la semaine d'études par rapport à ce qui est Ok, maintenant, je vais aller voir dans le...

[1:53:14] Ok. Dans ce cas-là, si dans le plan de course, c'est écrit le 25, là, je n'ai pas le choix de... Ça, c'est mon erreur, par contre. Ah ben.

[1:53:30] C'est en 6, le 21 octobre. Oui, c'est ça. Ici, en soi, la remise du TP, ça serait le... Ici, donc... Ce n'est pas dans 7 jours, donc ce n'est pas à la séance 6 réellement, c'est vraiment à la fin de la semaine 6, comme on pourrait dire. Donc, on va s'en sortir au 21 octobre pour la remise du TP, tandis que c'est ça qui est dans le…

[1:53:51] Oui, vous pouvez poser des questions sans problème pendant cette semaine-là pour le TP. Donc, ici en soi, c'est vraiment le plan de cours qui prédomine, mais c'est vraiment écrit, donc séance 6. puis encore une fois c'est ma première station à l'UQO c'est pour ça que j'étais un peu avant j'étais à l'université Laval donc j'étais un peu mélangé sur les fonctionnements c'est pour ça que j'essaie de m'adapter mais vraiment désolé à ce niveau-là 21 octobre ça va être la remise du TP1 que ça allait pour tout le monde à ce niveau-là

[1:54:32] Oui merci parfait super donc n'hésitez pas si vous avez des questions par courriel si on va faire plaisir de les répondre sinon je vous dis à la semaine prochaine je vous invite donc à regarder un petit peu les diapositives sur l'examen et de pratique donc c'est vraiment c'est pas cette pratique-là n'est pas faite pour rien oui Geneviève excuse-moi je viens de penser à une question que j'avais pour l'ETP si on utilise l'IA que tu nous as donné comment on doit le mentionner si j'ai posé des questions pour répondre à des questions du TP est-ce que je dois le mentionner pas besoin de mentionner la question simplement mentionner que vous l'avez utilisée c'est ça pas besoin il n'y aura pas de police là-dessus c'est ça. Donc, en soi, vous êtes responsable du travail que vous remettez, mais bon, s'il n'y aura pas de... En soi, j'ai déjà parlé au début, vous pouvez l'utiliser. C'est à vous de vous assurer, donc, qu'est-ce que la réponse est cohérente, donc, avec le contenu qu'on a vu dans le cours. Donc, simplement, c'est lui que vous l'avez utilisé, puis c'est tout. Pas besoin de rentrer plus dans les détails.

[1:55:48] OK, merci. Parfait. Bon, fait que si vous n'avez pas d'autres questions, je vous dis à la semaine prochaine, puis n'hésitez pas à se poser des questions par courriel. Fait que vous allez être en ligne la semaine prochaine ? Oui, oui, en ligne. Oui, la semaine prochaine, je vais être en ligne, mais il n'y aura pas de nouvelles matières.

[1:56:05] OK. Ça va vraiment être de la révision si vous avez des questions et autres. Mais il n'y a pas, donc, tout le contenu est bien. C'est ça qui est bien. On a compris un petit peu d'avance. Si vous êtes en retard un peu dans un autre cours, ce n'est pas un cours qui est nécessairement trop chargé.

[1:56:20] Donc, à ce niveau-là, c'est pour ça que j'essaie d'y aller plus vite un petit peu pour qu'on ait plus de manœuvre vers la mi-session. Excusez-moi, je vais juste m'assurer de bien comprendre. La semaine prochaine, on n'a pas de cours étant donné que c'est la semaine, mais vous allez être connecté quand même ?

[1:56:35] Il n'y a pas de... C'est-à-dire, je vais continuer à faire l'examen de pratique, mais il n'y a pas de nouvelle matière la semaine prochaine. Donc, je vais être connecté pour répondre aux questions et faire la résolution de l'examen de pratique aussi. Je ne sais pas si c'est...

[1:56:52] Donc, on a un cours même si il y a la semaine de relâche d'études. Et ça serait l'autre d'après. Ça serait l'autre d'après, c'est ça. Ah, c'est ça. Je m'excuse. C'est pas la semaine de relâche. La semaine de lecture, c'est pas la semaine prochaine. Rassurez-moi.

[1:57:10] Oui, c'est la semaine prochaine. OK. Là, c'est moi, ma vie, boy. En fait, c'est la sixième semaine ? OK. Dans ce cas-là, j'ai l'air un petit peu niaiseux. Mais est-ce qu'habituellement, il n'y a pas de cours la semaine de lecture ?

[1:57:36] Non, il n'y a pas de cours. Normalement, non. Il n'y a pas de théorie, en principe. Il n'y a pas de théorie. OK, c'est ça.

[1:57:47] En soi, Ce que je vais faire, c'est que je vais quand même être là pour répondre aux questions, mais il n'y aura pas d'autres matières. En soi, c'est une bonne nouvelle que j'ai appris de l'avance parce que c'est la semaine de lecture. Je suis un peu chanceux dans ma malchance. Mais je vais quand même être là pareil parce que si vous avez des questions, vous n'êtes pas obligé d'être là en soi. C'était déjà prévu comme ça. Je vais répondre aux questions sur le TP s'il y en a. Je vais quand même enregistrer la séance et la rendre disponible.

[1:58:18] Mais bon, en soi, c'est la semaine de lecture, donc il n'y aura pas de cours. Juste mentionner, dans le plan de cours, vous avez écrit « semaine 6 » le 21 octobre. Il y aurait un cours le 21 octobre avant l'examen du 28.

[1:58:38] Oui, exactement. Mais comme vous regardez ici, la séance qu'on a faite aujourd'hui, c'est la séance 6. Donc, on a vu en soi la matière de la séance 6. Mais c'est ça, la révision, ça va être le 21 octobre ? Ça va être l'examen. L'examen, il n'est pas la semaine prochaine. Il est l'autre semaine d'après. Donc, le cours, dans le fond, un peu en revenant de la relâche.

[1:59:02] Donc, le 21 octobre, c'est l'examen. Désolé, désolé, je vais essayer de faire.

[1:59:13] L'examen, donc, est à la semaine 7. Il va être remis, donc, le 28 octobre. OK. Ici, donc, en fond, en soi, le... Aujourd'hui... OK.

[1:59:30] Parce que le S représente les séances, pas les semaines. C'est ça.

[1:59:39] Ok Alors, je suis désolé Dans le fond, c'est ça Parce que là, il y a comme deux semaines J'en ai été compte J'en ai été compte de la semaine de lecture Donc ici, normalement La partie sur la collecte de données Était censée être faite L'autre semaine, donc du 20 octobre Parce que là, on est le 7 La semaine prochaine, normalement, il n'y aurait pas de cours Et on ferait donc la suite de la résolution de l'examen puis de la révision, le 21, où est-ce que vous allez devoir remettre le TP.

[2:00:13] Et l'autre semaine, donc après, là, c'est l'examen. Donc, à la séance 7. Mais donc, la semaine de lecture, donc, il n'y a pas de... Ça ne compte pas comme une séance. Donc, c'est ça. Non, ça a du sens. Ça a du sens, c'est ça. Donc, c'est... Je suis désolé. On l'a eu.

[2:00:30] On l'a eu, oui. Pardonnez-moi, c'est vraiment... Je ne suis pas habitué au mode de fonctionnement de... C'est spécialement une semaine de lecture aussi tôt dans la session ? C'est toujours comme ça ? Oui, il y en a toujours une dans la session. On serait peut-être de bonheur un petit peu, mais on se déroulera dans les dates.

[2:00:49] Regardez, je vais envoyer par courriel les consignes claires, mais en soi, la semaine prochaine, il n'y aura pas de résolution d'examen en soi, étant donné que c'est la semaine de lecture. Si vous voulez, par contre, vous pouvez m'envoyer des questions, je vais y répondre avec plaisir.

[2:01:09] Si vous voulez aussi, on peut en thèmes ou autres, si vous avez des questions sur l'examen qui va s'en venir, vous pouvez également me les poser, je pense que c'est la semaine d'études qui n'est pas disponible. Et là ensuite, après la semaine de lecture, il va y avoir une séance, donc c'était celle-là qu'on était censé faire la collecte des données, ça on l'a fait aujourd'hui.

[2:01:26] Donc c'est pour ça qu'on va continuer la correction de l'examen pratique et la révision, en quelque sorte. et c'est cette journée-là que vous devez remettre l'ETP. Et là, après ça, une semaine après, c'est l'examen, le 28 octobre. En fait. En soi, le plan de cours était correct.

[2:01:44] C'est moi qui étais dans le champ. Parfait ? Ouais. Super. Bon, donc, si il n'y a pas d'autres questions, je vous souhaite une bonne restante semaine, puis on se dit dans deux semaines. N'hésitez pas, si vous avez des questions en fait. Parfait. Monsieur, s'il vous plaît, j'ai une question qui va un peu à l'entente du coup.

[2:02:11] Ça concerne les stages. Je vous avais dit récemment que un stage, même si on fait un stage par exemple avec un cotier immobilier, est-ce que ça compte ou ça compte ? Un stage comme quoi ? Si on fait un stage avec un cotier chez un cotier immobilier ou un cotier hypothécaire, est-ce que ça compte pour l'expérience des volateurs.

[2:02:35] Attendez, je vais... C'est quoi votre nom ? C'est quoi ? Je vais vous revenir, donc je vais juste me renseigner pour être sûr. Moulin. Moulin ? Ok, parfait. Un stage, donc, chez un courtier immobilier ou un courtier hypothécaire, c'est ça ? Oui, monsieur. Parfait.

[2:02:54] Je vais vous revenir d'ici, je vais me renseigner puis soit dans le fond ce soir ou dans le matin, je vais vous revenir par courriel. Merci. Parfait, super. Bon, donc, je souhaite une bonne semaine. Puis, donc, on se voit dans deux semaines. Bonne journée. Merci, bonsoir.

[2:03:12] Merci. Je m'excuse, est-ce que je peux vous poser une question ? Oui, allez-y. Dans le fond, je n'ai pas encore complètement regardé le TP. Je n'ai pas le temps encore, mais c'est juste que je me demandais, pour la collecte de données, c'est écrit qu'il faut que ça soit à Gatineau, absolument ou ça peut être n'importe où ?

[2:03:35] Bon, je t'écris à Gatineau, mais en soi, bon, ça peut être n'importe où. Je peux le prendre dans mon secteur à moi, que je vais un peu mieux. Vous pouvez prendre votre secteur, il n'y a pas de problème. À ce niveau-là, moi, j'ai rempli Gatineau parce que l'université, l'UQO est à Gatineau.

[2:03:52] Mais en soi, il n'y a pas de problème à ce niveau-là. Dans la mesure que les données sont disponibles, vous pouvez prendre ça. OK, bon. Parfait. Parfait, merci beaucoup. C'est pas grave. Bonne soirée.